Внутренняя информация о недвижимости. Недвижимость и информация

Полезная информация о рынке недвижимости

Обзоры и прогнозы

Насчет цен на недвижимость различные эксперты делают противоречивые прогнозы. Большинство аналитиков сходятся во мнениях, что на ценообразование влияет общая экономическая ситуация. При этом при одинаковых сценариях прогнозы у различных групп экспертов кардинально различаются.

Риэлторы и специалисты строительных компаний в массе своей убеждены, что на рынке недвижимости сохранится стабильность или будет наблюдаться небольшой рост, поскольку:

недвижимость даже во времена большинства кризисов, не падала в цене, так как она является надежным активом;
темпы строительства несколько замедлились, значит, новостроек будет меньше, а при меньшем предложении растет цена;
становятся более доступными кредитные продукты, в том числе ипотека с государственной поддержкой;
упрощается процедура госрегистрации прав на дома и квартиры.

В то же время экономисты и инвесторы настроены не столь оптимистично. Они склоняются к тому, что рынок недвижимости, как и любой другой рынок, может быть склонен к «просадкам» по ряду причин:

ввиду общей нестабильности экономики падает покупательская способность граждан, они будут меньше приобретать квартир, а застройщики, чтобы привлечь покупателей, будут сбавлять цены;
непредсказуемый курс рубля делает бесперспективной валютную ипотеку, а равно и приобретение недвижимости за доллары или евро;
многими профессиональными инвесторами недвижимость ввиду ее низкой ликвидности не рассматривается как надежное вложение средств, значит, ее инвестиционная ценность падает;
для получения наличности и вложения средств в иные активы владельцы квартир попытаются продать их, следовательно, рынок будет перенасыщен.

Таким образом, эксперты дают свои прогнозы, а практика показывает, что возможен любой, даже маловероятный сценарий. Иногда лучше выбрать выжидательною позицию, посмотреть что происходит с ценами и сделать правильный выбор.

В любом случае, если в кризис имеются средства, а покупка квартиры давно планировалась – тогда это самое время. В настоящее время банки предлагают выгодные кредиты, которыми можно воспользоваться. Также имеет смысл приобретать ликвидные квартиры.

Если вы хотите разобраться в с инвестициями в недвижимость, читайте наши статьи в рубрике обзоры и прогнозы.

Заграничная недвижимость как инвестиция

Недвижимость за рубежом – это не только показатель престижа ее владельца, но и отличный инвестиционный инструмент. Ценность актива сама собой повышается со временем, к тому же недвижимость можно сдавать в аренду. Следует учесть, что в Европе арендный рынок строго регламентирован, в отличие от стихийного отечественного. При этом зарубежная недвижимость как инвестиционный продукт имеет ряд плюсов:

Цены за аренду квартир за рубежом существенно выше, чем у в нашей стране. Так что даже после вычета налогов сумма на руках остается внушительной. Учитывая, что курс рубля падает по отношению к мировым валютам, после конвертации заработок еще более возрастает.

Недвижимость за рубежом дешевле, чем в России. Продав 2-комнатную квартиру в Москве вполне можно подобрать себе небольшой домик на берегу моря где-нибудь в Болгарии или Греции. Однако покупка жилья за границей полна подводных камней, о которых обязательно следует знать. Даже работа с профессиональными риэлторами не защищает ото всех неожиданностей и неприятных последствий.
Еще один плюс недвижимости за рубежом – это дает возможность приобрести гражданство этой страны и беспрепятственно прибывать туда в любое время года. Особенно это удобно при ведении международного бизнеса.

В любом случае, перед покупкой квартиры или дома за границей нужно тщательно изучить все вопросы, начиная от выбора страны и заканчивая процедурой оплаты, и только потом переходить к выбору подходящего объекта.

Если у вас есть свободные средства, и вы не знаете, куда их вложить, – рассмотрите вариант вложения в недвижимость за рубежом. Но, конечно, учитывайте все нюансы описываемые в статьях рубрики посвященной покупке недвижимости заграницей.

Если трудно решить жилищные вопросы

Не всегда удается решить жилищный вопрос традиционным способом – приобретением квартиры или постройкой дома. Это требует крупных финансовых вливаний. Такие средства есть далеко не у каждого. Кредитные средства также доступны не всем. Но и тогда можно решить свою жилищную проблему довольно оригинальными способами.

Для малоимущих граждан, проживающих в одиночку или парами, такое жилище может оказаться настоящим спасением. Есть возможность переезжать с места на место в поисках работы. Также такое жилище подойдет фрилансерам и дауншифтерам, которые предпочитают свободу. Трейлер – отличный способ повидать страну практически бесплатно, исключая, конечно, затраты на бензин и на детали двигателя, если что-то выйдет из строя.

Это еще один бюджетный вариант жилища, когда нет нужды постоянно передвигаться. Можно выкупить старый автобус, вагон поезда или троллейбуса и переоборудовать его в комфортабельное жилое помещение. В условиях России, конечно, нужно особое внимание уделить утеплению – ведь зимой в таких домах можно и замерзнуть. Отличный пример – домики на садовых участках, сделанных из вагонов старого общественного транспорта.

Данная технология разработана и запатентована в Испании. Она предусматривает сооружение дома из нескольких тонких панелей, которые прилаживаются к корпусу на манер сложенных листов открытки. Такие дома похожи на мебель от компании Икея. Их легко собрать собственными руками, а при необходимости – переставить блоки для создания подходящих условий. Площадь таких домов – от 35 до 300 квадратных метров.

Если цена на землю довольно высока, то за использование водной поверхности пока никто не платит. Дом на воде – это не только функционально и удобно, и но очень романтично. Имеется несколько вариантов исполнения дома. Самый классический – возведение дома из пластиковых панелей на герметичных понтонах. Такое жилище выдержит довольно внушительный вес, не будет подвержено ржавчине или коррозии. Другой вариант – переоборудование старой баржи или катера под жилое помещение. Существует еще вариант возведения дома – на сваях. Конечно, он не будет мобильным, как первые два варианта, но если вы страдаете от морской болезни, то неподвижный дом на воде – самое то.

Помимо вышеперечисленных способов существует еще много необычных решений насущного жилищного вопроса. Все ограничивается только человеческой фантазией и возможностями инженерной мысли. Хотите узнать подробнее? Читайте в статьях рубрики.

zakonometr.ru

Внутренняя информация о недвижимости | Недвижимость

Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.

Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:

1. Юридический статус объекта оценки.2. Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.4. Конкурентный спрос и предложение.

Этот массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведения соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические1 сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.

Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависят от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки — назначения оценки. Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной или иного вида стоимости.

Юридический статус объекта оценки. Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договор аренды земельного участка).

Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения. Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося по своей природе недвижимым, но фиксированного на объекте определенным образом и подлежащего оценке в его составе (фикстуры). Также следует включить описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости.Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или собственником объекта оценки и представителями технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, на основе изучения внутренней документации, визуального осмотра и технической экспертизы объекта.

Экономическая информация об оцениваемой недвижимости. Эта информация включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Практика показывает необходимость сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.

Для получения информации о доходах и расходах оценщик изучает продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие коммерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируются данные о доходах за текущий и прошлый периоды, убытки от незанятости помещений и неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расходов.

Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует располагать в хронологическом порядке согласно типу недвижимости, чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для анализа.

Например, доход может быть представлен в виде арендной платы за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площади.

Ставки капитализации. На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации. В ходе сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести. Общая ставка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации.

Конкурентный спрос и предложение. Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Разные объекты имеют разную степень схожести, поскольку каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозможна, поэтому оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе анализаИнформация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, величину экономического устаревания и т.д.

Оценщики также могут использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.

snip1.ru

что это такое, сведения об объектах в режиме онлайн, лучшие агентства, зарубежная

Недвижимое имущество в разных странах мира имеет свои особенные характеристики. Покупая недвижимость в России, нужно осознавать, в каких законодательных рамках находится данное имущество. Поскольку при несоблюдении норм использования и эксплуатации можно потерять свое приобретение и получить проблемы с законом.

Что это такое

Недвижимое имущество представляет собой тот вид имущества, который определяется по конкретным характеристикам. Такой статус закрепляется за имуществом в рамках государственного права. Недвижимость является тем объектом, который находится в непосредственной связи с землей и не может перемещаться.

На официальном уровне могут устанавливаться разные виды недвижимости, а также параметры по налогообложению данных объектов недвижимости. Считаться таким родом имущества могут как земельные участки, так и здания. У всех у них есть свои особенные характеристики.

Определение понятий

При рассмотрении данной темы следует опираться на определенные понятия:

Термин	Обозначение
Недвижимость	Имущество, которое соответствует установленным нормативно-правовым актам
Агентство	Организация, которая осуществляет конкретный набор услуг и действий — в зависимости от сферы труда
Имущество	Собственность, которая находится в правовом поле и во владении юридического или физического лица
Бизнес	Коммерческая деятельность, которая предполагает получение прибыли за предоставление товаров или услуг потребителям
Жилой фонд	Недвижимость, которая находится в определенной категории. Жилой фонд должен соответствовать нормам, которые установлены для всех подобных объектов недвижимости

Виды недвижимости

Есть несколько вариантов классификации. В экономическом плане список будет содержать следующие моменты:

Земельный участок	Является непосредственно отрезком земли, который используется для разного рода целей или ведения предпринимательской деятельности
Участок недр	Блок недр, который территориально ограничен в пространстве
Водные объекты обособленного вида	Водоем замкнутого вида, искусственного характера, который не соединяется с другими водоемами
Лес или многолетние насаждения	Экологическая система, основной составляющей которой выступают деревья, расположенные на определенном территориальном отрезке
Здания и сооружения	Они могут быть как жилыми, так и общего пользования, офисного характера
Незавершенные строения	Такого рода недвижимость также имеет собственников, может облагаться налогами и передаваться от собственника к собственнику

Недвижимостью считается также тот объект, который неразрывно связан с землей. И перемещение таких объектов невозможно без ущерба, иногда такой процесс нанесет непоправимый вред имуществу. Затраты по такому перемещению будут несоизмеримы с тем, сколько стоит имущество.

Основными чертами такой недвижимости в экономическом плане будет:

отличительные черты — поскольку каждый объект имеет свой индивидуальный набор характеристик — ЖК, офисы;
цена земельных участков и строений, которые расположены рядом;
особенности расположения недвижимости;
назначение использования имущества.

Общая классификация

Также есть несколько видов классификаций в плане использования и создания имущества.

Используемые в качестве жилья:

Как постоянного, так и временного	Дом, квартиры, дача
В качестве имущества для ведения предпринимательской деятельности	Отель, площади для продажи, офисные помещения
Как производственный объект	Фабричное помещение или склад
Сельскохозяйственная недвижимость	Фермерские, садовые угодья
Специализированное имущество	Школьные помещения, церковные, медицинские объекты

По происхождению имущества:

Человек не принимал участия в создании данной недвижимости	Лес, водный объект
Выступает как результат деятельности человека	Строения
Создание посредством объединения усилий природы и человека	Огороды, фермерские организации

Рыночные особенности

Это один из факторов, который влияет на специфику объекта недвижимости. Выделяют такие особенности:

Как происходит оборот прав	В данном случае может применяться частичная, полная передача
Какова специфика жизненного цикла	Зависит от структуры денежных потоков
Отличия в стоимости и оценке цены на разные компоненты	Земельный участок и расположенные на нем объекты строения
Зависимость стоимости	В плане рынка от инвестиций
Низкий показатель ликвидности объекта	В ходе реализации объекта на рынке, этот процесс будет занимать большое количество времени
Размер эластичности недвижимости	Стандартно небольшой

Правовая база

Обязательным моментом работы с недвижимостью становится Федеральный закон №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Кроме необходимости регистрировать свою недвижимость этот закон устанавливает правила передачи имущества и ответственность, которая наступает при совершении любых сделок с ним.

В этом же нормативно-правовом акте говорится об органах, которые занимаются регистрацией имущественных прав на недвижимость. Одной из основных операций с недвижимостью становится возможность оформить квартиру в кредит. И данный тип отношений предусматривает использование Федерального закона №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Этот документ позволяет понять, каким образом осуществляется любая операция с залогом недвижимого имущества — как составить закладную говорится в главе 3. Также совершается с имуществом и сделка по приватизации.

Все условия прописаны в Федеральном законе №1541-1 “О приватизации жилищного фонда Российской Федерации”. В первом разделе говорится о тех принципах, на основании которых проводится эта операция. Третий раздел содержит сведения о том, как проводится ремонт и обслуживание подобной недвижимости.

Интересующие вопросы

Недвижимость в России соприкасается с разными сферами деятельности человека. Это может быть, как личное использование, так и владение или аренда имущества для ведения бизнеса или подсобного хозяйства.

В любом случае необходимо проводить взаимодействие с данным объектом и другими лицами — собственниками и арендующими. И совершать их нужно в соответствии с рядом правил, которые устанавливает законодательство Российской Федерации.

Основные направления деятельности касаются:

общие гражданские вопросы;
передача и получение прав собственности;
возможность осуществления залога и его взыскания;
изменение плановых характеристик недвижимости или принадлежности к определенному фонду;
проведение приватизации;
долевое строительство;
налоговые особенности.

В данных областях и возникает ряд вопросов по ходу работы с недвижимостью. И следует заранее разобраться, чтобы не получить проблемы с правовой стороны деятельности.

Где можно узнать сведения об объектах в режиме онлайн

В свободном доступе существует один основной портал для получения подобной информации. Это сайт государственного образца — Росреестр. В нем находятся справочные сведения по поводу имущества недвижимого плана.

Для поиска следует использовать определенный бланк — составленный государственными органами:

Фото: официальный сайт Росреестра

Для получения информации нужно предоставить общие сведения об объекте недвижимого имущества. Поскольку все же сведения не могут раскрываться для всех желающих. Проверку осуществляют обычно при совершении операций по покупке объектов.

Поскольку покупателю нужно иметь как начальные и общие данные о недвижимости, так и более углубленные — реестр позволяет узнать о наличии обременения по жилью, офисному помещению и так далее.

Пятерка лучших агентств

При поиске недвижимости каждый может использовать разные методы. Но наиболее простым и выгодным будет привлечение к этому процессу специалиста. В каждом населенном пункте есть агентства по подбору недвижимого имущества, больше всего их в Москве.

Поэтому следует обработать лучшие предложения на рынке:

Населенный пункт	Название агентства
Москва	Азбука жилья
Краснодар	Гауди-риелт
Санкт-Петербург	ЭВО
Пермь	Гранат
Новосибирск	Новосибирск экспоцентр

При подборе агентства также нужно опираться на несколько факторов:

Сфера деятельности компаний	На какой рынок ориентирована, новостройки или вторичный рынок
Какой класс недвижимости обрабатывается	Квадратные метры минимального и максимального порядка
Наличие лицензии	Отзывы и рейтинг
Стоимость услуг агента	—

Преимущества покупки имущества за рубежом

Приобретение недвижимости в другой стране связано с некоторыми нюансами. В первую очередь, они касаются законодательной базы и норм использования имущества такого рода.

У сделки по покупке недвижимости за рубежом есть такие привилегии:

Стабильность в экономическом плане	Редки перепады по налогообложению, стоимости обслуживания недвижимости
Возможность получать высокий доход не в руб, а валюте	Купив даже жилую собственность, доходность такого имущества для россиянина будет очень большой
Стоимость недвижимости может возрастать	Ликвидность и актуальность имущества за рубежом такого рода имеет особенность повышения по стоимости, в отличие от российской недвижимости
Есть шансы получить разрешение на проживание в стране	Такая возможность есть не во всех странах

Недвижимое имущество в Российской Федерации имеет ряд особенностей и нюансов использования. Есть как законодательные нормы, которые следует знать и применять в действии, так и индивидуальные моменты, связанные с выгодностью имущества. Нужно внимательно относиться к любому фактору, чтобы правильно выстроить сделку.

posobieguru.ru

Внешняя информация о недвижимости | Недвижимость

Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, в частности определяющие состояние рынка недвижимости. Эта информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиком при определении стоимости любых объектов оценки.

Однако её систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.

Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:— тенденции экономического развития;— местные особенности;— демографическая ситуация;— законодательная и налоговая политика государства;— покупательная способность населения;— динамика цен;— программа капитального строительства;— динамика затрат на строительную продукцию;— организация кредитования недвижимости.

Тенденции экономического развития анализируются оценщиками по принципу сужения масштаба от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости.

Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка, ретроспективной динамики и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, влияющие на формирование стоимости недвижимости.

К макроэкономическим факторам, заслуживающим анализа, относится изменение базовых национальных и международных показателей, таких как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на импортируемые товары, уровень промышленного производства и объем розничной торговли.

Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.

Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в каждом конкретном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет её стоимость.

Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки. Система землепользования в городской черте обычно является следствием исторического возникновения поселения. Основание городов обычно привязано к какому-либо виду экономической деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяйственного сырья и т.д. Дальнейшее производственное и финансовое развитие города, расширение его территории определяют тенденции спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания необходимого предложения соответствующих объектов.Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным непрофессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.

Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение. Например, наметившаяся тенденция спроса на тихий деревенский отдых обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно привлекательных районах средней полосы России. Однако этот процесс коснется не всей глубинки, так как первостепенным фактором является экологическое состояние местности, наличие чистых природных водоемов, красота пейзажа и т.д.

Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Рост населения определяется не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою очередь он является следствием состояния медицинского обслуживания, образовательной системы, уровня жизни, социальных программ и регулирования миграции.

Строительство жилой недвижимости зависит от спроса населения, имеющего реальную покупательную способность. Спрос на коммерческие и промышленные объекты недвижимости зависит от динамики производственного и потребительского спроса на товары и услуги, которые будут производиться и продаваться на этих объектах.

Законодательная и налоговая политика государства. Законодательная деятельность государства устанавливает правила землепользования и обеспечивает функционирование инфраструктуры. Оценщики должны накапливать информацию по зонированию, планам развития, экологии, транспортным системам и нормативным актам, отражающим позицию органов власти различного уровня в отношении недвижимости.

Местные нормы зонирования регулируют использование земли и плотность застройки, сохранение архитектурных особенностей, темпы застройки, программы капитального строительства, строительства очистных сооружений, пожарных депо, соотношение жилых объектов, лсоциальной инфраструктуры и промышленных объектов, создание транспортной системы.

На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государства. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов.

С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в федеральный, региональный и местный бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего экономического и социального развития конкретных территорий.Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требуют анализа состава и структуры доходов населения по отдельным категориям. Величина дохода определяет спрос как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.

Динамика цен. Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода, ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.

Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программы капитального строительства позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости в перспективе.

Активность капитального строительства носит циклический характер и зависит от внешних факторов: фазы экономической активности, политических событий, а также доступности кредитных ресурсов и внутренних факторов, таких как насыщение территориального рынка строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недвижимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модернизацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под строительные площадки, и т.д.

Эти колебания носят долгосрочный характер, внутри них возможны краткосрочные колебания на основе сезонной депрессии рынка, инертности в силу длительного производственного цикла в строительстве, выработки инвесторами новой инвестиционной политики, падения ставок арендной платы и цен на недвижимость.

Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстановительная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в общую динамику строительных затрат и экономических нормативов. Строительные затраты варьируются по различным территориям, поскольку подчинены специфическим предпочтениям инвесторов, располагающих различным капиталом, кроме того, они зависят от доли обычно более дешевых местных строительных материалов, дешевых трудовых ресурсов, низкой нормы прибыли в строительном производстве.

Оценщик должен помнить о временных колебаниях строительных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды дефляции и растут в периоды инфляции.

Организация кредитования недвижимости. Организация кредитования недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления: предоставление строительного кредита на период создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости.

Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой эффективность использования банковских ресурсов для активизации рынка недвижимости, в современных российских условиях этот механизм не получил должного распространения.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

snip1.ru

База данных недвижимости

Ещё одна очень перспективная идея для организации бизнеса – сбор и продажа риелторским агентствам базы данных недвижимости. Этот бизнес не очень сложен для организации, а его продукт востребован агентствами недвижимости. Как его организовать?

Немного предыстории: в крупных городах сосуществует большое количество агентств недвижимости. В моём городе – миллионнике их насчитывается больше 2000.

Заработок такого агентства складывается из комиссионных, получаемых агентом за проведение сделок по купле-продаже и аренде недвижимости. Чем больше сделок сможет провести агент, тем большую сумму комиссионных получит агентство и он сам.

Крупные агентства недвижимости собирают свою базу самостоятельно, но при этом не отказываются от дополнительной – покупной. Мелкие же агентства используют в работе только покупные базы.

Обычно, база данных недвижимости оплачивается ежемесячно, и обходится агентству в 35 – 50 дол. США в месяц.

Оптимистический прогноз дохода от бизнеса составит – 35 – 50 дол. США Х на 2000 агентств (количество продаж) = от 70000 дол. США до 100000 дол. США в месяц. По-моему вполне приличные деньги, для того, чтобы начать бизнес.

Итак, как откусить от этого пирога?

Вам потребуется помещение для организации колл центра (сюда будут поступать звонки от владельцев недвижимости и от желающих купить или снять в аренду недвижимость). Достаточной площадью для начала будет 50-70 квадратных метров. На этой территории оборудуем 10 рабочих мест для операторов. Каждое место оборудуем телефоном и компьютером.

Прийдётся обратиться к программистам для написания программы для хранения и удобного предоставления информации клиентам. Данная программа должна быть сетевой (в ней одновременно могут работать многие пользователи), программа должна уметь систематизировать информацию по определённым параметрам (продать или сдать в аренду, район города, адрес, этаж, количество комнат, наличие мебели, ремонтное состояние квартиры и т.д.). Данная программа должна быть удобна и понятна для работы.

В данную базу данных недвижимости должны быть встроены функции для операторов (CRM – система, аналитический блок, блок учета активностей по базе – для контроля работы операторов). Программа должна предоставлять возможность абонентам базы (агентствам недвижимости) так же добавлять объекты.

Итак, технологически, мы готовы начинать. Следующая статья расходов – нанимаем 10 операторов. Задача этих сотрудников – принимать звонки, обрабатывать информацию и добавлять её в базу, а также самое важное – актуализировать информацию (прозванивать карточки, добавленные раннее и уточнять информацию).

Актуальная информация – это ваше конкурентное преимущество. Если база будет заполнена объектами, которые уже давно проданы или сданы в аренду, то вашим клиентам это не понравится, и они уйдут.

Ещё одна статья расхода – реклама. Это постоянные расходы, финансировать рекламу прийдётся ежемесячно.

Для получения информации от желающих продать или сдать в аренду недвижимость используем рекламу в газетах из серии «Из рук в руки», газетах, распространяемых по квартирам бесплатно, объявления о покупке – продаже недвижимости на остановках общественного транспорта, на досках объявлений возле домов.

Для размещения рекламы лучше всего воспользоваться услугами специальных служб (расклейщики объявлений, рекламные агентства, частные лица – фрилансеры).

Ещё один вид рекламы – направленная на получение контактов и заказов от агентств недвижимости. Данная реклама размещается в профессиональной прессе для риелторов. В моём случае это были: газета «Аренда», журналы «Мир недвижимости» и «Мир квартир», еженедельник «Недвижимость» и т.д.

Реклама для риелторов должна быть обязательно презентабельной, здесь вы должны говорить о количестве объектов в вашей базе, об актуальности информации, о вашей серьёзной компании.

Укажите в этой рекламе отдельный телефон, и организуйте приём этих звонков наиболее грамотным оператором.

Предлагайте новым клиентам – агентствам недвижимости бесплатный тестовый период пользования вашей базой данных недвижимости. Им это обязательно понравится, и если вы грамотно поставите работу, то агентства станут вашими абонентами.

Загрузка...

bank-of-ideas.ru