Способ управления многоквартирным домом. Непосредственное управление многоквартирным домом. Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом?

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Некоторые особенности непосредственного управления

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

На таком собрании рассматриваются три основных вопроса:

Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.

Заключение договоров на обслуживание дома.

Не забудьте пригласить на собрание местную администрацию (или предложить ей проголосовать заочно), т. к. сделать это обязывает закон. По результатам собрания оформляется специальный протокол, который подписывается членами домового комитета или инициативной группы.

Шаг 3. Выбор обслуживающих организаций

Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

Заключение прямого договора требует представления:

копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
копии техпаспорта дома;
заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
нотариально заверенных доверенностей.

Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.

Некоторые особенности непосредственного управления

Как видим, в данном случае понятия квартплаты не существует, т. к. за основные услуги (газ, воду, электричество, тепло) жильцы платят напрямую соответствующим организациям. За другие услуги деньги также направляются непосредственно поставщикам.
Нет необходимости тратиться на содержание управляющей организации, не нужно делать бесполезную работу по сбору средств жильцов и сортировке по виду услуг.
Отсутствует или сведен до минимума риск воровства и приписок средств, направляемых на оплату содержания дома.
Проблемы по долгам за основные коммунальные услуги возникают только у самих должников, остальные жильцы за них не отвечают. Однако если речь идет о дополнительных услугах (ремонте, уборке подъездов, подготовке к зиме и т. п.), то всегда существует ситуация, когда одни жильцы будут расплачиваться за других. Подрядчик выполняет работы исключительно на ту сумму, которая ему выплачена. Но не секрет, что далеко не все жильцы добросовестны: часть из них платить отказывается, взыскать же необходимые суммы с них не очень легко (хотя и можно — по решению суда). Остается только до суда платить за них добросовестным жильцам (в случае с ТСЖ, например, такая ситуация невозможна).
Поставщики основных услуг, с которыми у жильцов заключены прямые договоры, отвечают перед ними только в рамках договорных условий и не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем.
Управление домом осуществляется инициаторами бесплатно. С одной стороны, это положительный момент (жильцам можно сэкономить), с другой стороны, если дом немаленький, это может быть минусом, т. к. найти человека, желающего по своей воле решать многочисленные вопросы, касающиеся содержания дома, далеко не всегда возможно. Именно поэтому такая форма подходит все-таки лишь для небольших домов.

В случае непосредственного управления отсутствует возможность получать средства по целевым муниципальным программам, возмещающим некоторые коммунальные расходы (на капитальный ремонт, возведение площадок для детей и др.), т. к. одним из условий участия в данных программах является наличие управляющей организации. Трудность получения бюджетных средств связана также с отсутствием расчетного счета, на который должны перечисляться деньги.
Стоит различать обязательные услуги, закрепленные в Постановлении ГС РФ № 170 от 27.09.2003 от «излишеств». И если долги по первым можно взыскать с собственника-неплательщика через суд, то эксклюзивный евроремонт в подъезде, присутствие консьержа и т. п. не являются необходимыми и оплачиваются жильцами строго в добровольном порядке (даже если решение о том, что они нужны, было принято общим собранием). Таким образом, «красивые» статьи расходов лягут целиком на добровольцев.
Важно помнить, что в случае наличия в доме квартир социального найма необходимо приглашать на общие собрания муниципальных представителей, которые наравне с собственниками обсуждают те или иные выдвигаемые жильцами предложения.

nsovetnik.ru

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственным управлением МКД называют отдельную форму управления, предусмотренную ЖК РФ. Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с организациями по услугам ГВС и ХВС, водоотведения, тепло-, газо-, электроснабжения.

Кроме того, владельцы помещений являются ответственными за проведение ремонтных работ и содержание общего имущества в доме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Непосредственное управление МКД – что это

Статьей 161 Жилищного кодекса РФ обозначено, что управление МКД направлено на создание безопасных и благоприятных условий для проживания каждого гражданина, содержание общедомового имущества в надлежащем виде, разрешение спорных моментов использования такого имущества и обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем гражданам, которые проживают в МКД.

Каждый из владельцев помещений должен избрать один из методов управления МКД:

Управление, осуществляемое непосредственно владельцами помещений в МКД;
Управление ТСЖ/жилищным кооперативом/другим потребительским кооперативом специализированного направления;
Осуществление управления через управляющую организацию.

Метод управления МКД избирается через общее собрание владельцев помещений и может быть повторно избран или изменен в любой момент, основываясь на его решении. Решение, принятое на общем собрании, по поводу выбора метода управления обязательно для каждого из владельцев помещений в МКД.

Список прав и обязанностей владельцев помещений в МКД при управлении указанным домом

В соответствии с частью 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, непосредственно осуществляя управление МКД, владельцы помещений в доме должны оформить договора по предоставлению услуг, связанных с содержанием и/или проведением ремонтных работ по общему имуществу с лицами, занимающимися определенными видами деятельности, основываясь на решении общего собрания владельцев.

Все или большая часть владельцев помещений в подобном доме считаются одной стороной подписываемого соглашения.

Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.

При данных обстоятельствах ответственность за соблюдение режима и качества предоставления обозначенных услуг лежит на организации, осуществляющей передачу соответствующего ресурса. Граница ответственности за выполнение обслуживания и содержание внешних сетей должна обозначаться условиями заключенных договоров.

За процесс обслуживания и содержания внешних сетей должна отвечать организация, обеспечивающая ресурсоснабжение. Что же касается коммуникационных систем, размещенных в самом доме, то за данный процесс отвечать должны непосредственно владельцы помещений МКД (как и по договору электроснабжения). Реализовываться все это должно владельцами самостоятельно или же с привлечением отдельных лиц на условиях договора подряда.

Нужно заметить, что, учитывая часть 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ и основываясь на решении общего собрания владельцев помещений в МКД, непосредственно осуществляющих управление домом, от владельцев помещений во всех отношениях с третьими лицами имеет право представлять общие интересы кто-либо из владельцев или другое лицо, не относящееся в списку владельцев, однако, которому были переданы соответствующие полномочия, подтвержденные официальной доверенностью, оформленной с участием всех или большей частью собственников помещений в МКД.

В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены правительственным постановлением от 13 августа 2006 года под № 491, определено, что содержание общего имущества должно осуществляться в полном соответствии с действующими законодательными требованиями РФ (сюда же входит санэпидблагополучие населения, защита потребительских прав, техническое регулирование) и в состоянии, которое может обеспечить сохранение характеристики безопасности и надежности МКД, необходимых для обеспечения безопасности здоровья и жизни каждого гражданина, сохранения принадлежащего физическим и юридическим лицам имущества, имущества, отнесенного к муниципальной или государственной собственности.

При прямом управлении МКД владельцами помещений в доме, лица, которые выполняют комплекс работ, направленных на содержание и ремонт имущества, отнесенного к общедомовому, организующие предоставление услуг ХВС/ГВС, электроснабжения, водоотведения и газоснабжения (вместе с поставкой баллонного газа), теплоснабжения (вместе с твердым топливом, если имеется печное отопление), ответственны перед владельцами помещений в МКД за осуществление обязательств.

Последние предусматриваются условиями оформленных договоров, Правилами содержания общего имущества МКД, Правилами, которые используются при предоставлении, приостановке и ограничении оказания коммунальных услуг владельцам и прочим гражданам, использующим помещения в МКД и жилых домах.

То есть, ключевое преимущество такого метода управления МКД состоит в отсутствии каких-либо расходов, используемых для того, чтобы содержать штат ТСЖ, или необходимых для привлечения к процессу управления УК, поскольку при данных обстоятельствах управление производится инициативной группой владельцев в МКД.

Но этот момент можно считать в тоже время и основным недостатком такого метода управления, если численность жильцов в доме и площадь, предназначенная для общего использования, является существенной. Чем большим будет жилой дом, тем большее количество проблем может возникать при управлении им и тем большая вероятность образования разногласий среди жильцов.

Разыскать же управляющего, который бы по собственной инициативе занимался решением массы вопросов, довольно проблематично.

Из этого следует, что непосредственное управление может быть уместным только в небольших МКД, с минимальным объемом работ, связанных с управлением домом.

Переход на непосредственное управление МКД

Поэтапное руководство:

Первый этап. Утверждение группы инициативных жильцов

Неотъемлемой частью начала любого важного дела является наличие инициаторов – тех людей, которые обладают энтузиазмом, и являющихся единомышленниками в своем стремлении. И утверждение непосредственного метода осуществления управления домом не относится к исключениям.

На первом из этапов крайне важно разыскать жильцов (лучше, если они будут от каждого из подъездов), которые поддержали бы переход на новое управление и могли взять на себя долю организационных моментов такого мероприятия.

Первой задачей созданной группы будет составление перечня владельцев дома, с целью информирования их о нововведениях, разъяснения им всех преимуществ нового способа осуществления управления и привлечения как можно большего количества жильцов.

Дальнейшей задачей будет оповещение жильцов о проведении первых сборов владельцев. С этой целью нужно раздать жильцам письма, с указанием даты и места проведения собрания в соответствующем уведомлении.

Второй этап. Проведение собрания

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, форма осуществления управления МКД должна определяться общими собраниями жильцов. Принятые на таких собраниях решения обязательны для каждого владельца. Это собрание может быть проведено и стандартно (при сборе жильцов), и в заочной форме (без вызова).

Планируя стандартный сбор, следует заблаговременно подумать о месте проведения собрания жильцов. Местом для сбора может быть определен как двор, так и прилегающие к дому здания общественного направления, при наличии договоренности.

При непосредственном собрании проводится голосование присутствующих владельцев помещений (либо через лиц, представляющих их интересы), которые и осуществляют принятие решения. Но часто эта процедура усложняется определенными нюансами – часто к мероприятию не проявляют никакой активности пожилые граждане и арендаторы помещений в жилом доме.

При данных обстоятельствах будет более приемлемо проведение заочных собраний, на которых процесс голосования происходит таким образом – жильцы отражают свои позиции в письменном виде через опросные листы или заранее подготовленные бюллетени, и направляют их по адресу, указанному в сообщении о собрании.

Сбор может состояться на условиях, обозначенных статьей 45 Жилищного кодекса РФ – когда в нем участвует больше, чем половина от жильцов (владельцев), проживающих в конкретном жилом доме. Весомость голоса владельца прямо зависит от величины его жилой площади.

На подобном собрании могут быть рассмотрены три ключевых вопроса:

Связанный с принятием решения об изменении формы управления МКД на непосредственную;
Избрание лица, которое сможет представлять интересы жильцов жилого дома при работе с организациями, осуществляющими обслуживание и различными юридическими лицами. Также избирается отдельный орган, именуемый советом или же комитетом жилого дома (обязательная процедура, если в доме более чем четыре квартиры). Официально его регистрация не нужна. В такой совет может быть включен или кто-либо один из владельцев (председатель), или же все владельцы, проживающие в доме;
О заключении договоров для организации надлежащего обслуживания жилого дома.

Следует пригласить на проведение сборов представителей местной администрации, поскольку это законодательно продиктованная необходимость. Как выход, можно предложить заочное голосование. Результаты проведенного сбора должны быть оформлены отдельным протоколом, подписывают который участники комитета либо представители инициативной группы жильцов.

Третий этап. Определение ответственной за обслуживание организации

В соответствии с подпунктами 2 и 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, договора по услугам отопления, газоснабжения, электроснабжения и водоснабжения заключаются каждым из владельцев по отдельности.

Когда владельцами полномочия были переданы одному человеку, он имеет право заключения всех договоров от их лица. Однако перечень его полномочий должен быть подтвержден документально – доверенностью.

Если заключается прямой договор – это подразумевает необходимость представления копий следующих документов:

Протокола о решении общего собрания об избрании владельцами непосредственного метода осуществления управления МКД;
Протокола о решении общего собрания по поводу избрания лица, которое бы от имени жильцов взаимодействовало с организациями, обслуживающими дом;
Технического паспорта на жилой дом.

Кроме того, следует предоставить заявление о заключении прямого договора. Оно должно быть написано на имя начальника организации, выполняющей обслуживание, и доверенность с нотариальным заверением.

Точно также оформляют и прочие договора на остальные виды услуг, которые связаны с содержанием или проведением ремонтных работ в доме (это могут быть услуги по вывозу мусора, обслуживанию лифтов и прочее). Но если количество квартир в жилом доме меньше 12, обязанности в привлечении подрядчиков нет.

В случае выполнения работ через подрядчиков, сумма, которую жильцы оплачивают за услуги по договору, распределяется между ними. Остальные владельцы, не заключившие договора, должны возместить всю приходящуюся на их долю сумму за фактически выполненные работы.

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Процесс непосредственного управления многоквартирным домом в 2018 году

С 2015 году вступил в силу Федеральный закон №255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.

С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.

Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.

Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:

Разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.

Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.

Что представляет собой данная форма управления?

Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.

Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.

При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки как при других формах. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

Обслуживание жилья при непосредственном управлении происходит силами собственников помещений многоквартирного дома или же подрядными организациями.

Плюсы этой формы управления в следующем:

владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
снижаются расходы за ЖКУ;
собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
отсутствие коллективной ответственности.

Минусы же заключаются в следующем:

собственники не смогут участвовать в социальных программах;
в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.

По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – Товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.

За товариществом закрепляется ряд обязательств:

обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

Хозяйствование может также вестись с помощью, выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель извлечение прибыли из чужого имущества.

Общедомовое имущество

Общедомовое имущество включает в себя:

Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
Крыши.
Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты и перила и прочее.
Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.

Как организуется деятельность по управлению общедомовым имуществом?

Организация деятельности по управлению включает в себя следующие стандарты:

Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены на предстоящем собрании, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников собрания. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, осуществляться контроль над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.

Собственники помещений обеспечивают контроль над исполнением решений, принятых на собрании, повышением комфортности проживания и выполнения установленного перечня работ и услуг.

Договоры оказания услуг и проведения работ с лицами, кто будет осуществлять их, заключаются на основании решений, которые приняты на собрании жильцов.

При этом если не все, то большинство собственников должны быть за заключение договора с определенным лицом, оказывающим ремонтные работы и услуги.

Договоры по предоставлению ЖКУ заключаются индивидуально каждым собственником с организацией, предоставляющей коммунальные услуги.

Распределение обязанностей между жильцами дома

При непосредственном управлении применяется три способа распределения обязанностей между собственниками помещений многоквартирного дома:

Обязанности, возникающие при управлении многоквартирным домом, распределяются между всеми собственниками.
На общем собрании путем голосования выбирается лишь один владелец квартиры в МКД, который должен будет представлять интересы всех собственников.
Также, таким образом, может быть выбран и тот, кто не проживает в данном доме, но который вызывает доверие у жильцов дома, и они хотят его видеть свои представителем. Ему предоставляется доверенность, по которой он может действовать с определенными целями, представляя интересы собственников жилья в многоквартирном доме.

Финансирование обслуживания многоквартирного дома

Владельцы квартир самостоятельно заключают договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

Каждый владелец заключает индивидуально договор с такими организациями и отвечает только за себя, в этом случае отсутствует коллективная ответственность. Потребление же ЖКУ на общедомовые нужды остается без контроля.

Жильцы сами определяют на какие нужды потратить финансовые средства и в каком количестве, какие именно подрядные организации выбрать для проведения работ.

При непосредственном управлении собственники многоквартирного дома сообща выбирают подрядчика, который проведет в их доме необходимые работы и могут вместе следить за ходом проведения работ, их качеством, и чтобы они были выполнены в требуемые сроки.

Плюсом является то, для жильцов дома остается прозрачным использование их финансовых средств, которые они вложили в проводимые работы.

Минусом при этой форме управления является то, что может присутствовать несогласованность в принятии решений по проведению работ у собственников жилья в МКД.

Личные интересы и нужды у собственников могут различаться, что часто и происходит на деле, и в таком случае сложно прийти к консенсусу.

Видео: Непосредственное управление домом — отзывы жильцов

В видеосюжете на ярком примере показывается, как жильцы многоквартирного дома отказались от услуг управляющей компании и перешли на форму непосредственного управления общедомовым имуществом.

Рассказывается, каким образом после этого было организовано управление домом, как жильцы контролирует расходование финансовых средств на обустройство дома, придомовой территории, работу наемных рабочих (дворника, электрика, сантехника).

terrafaq.ru

Способ управления многоквартирным домом. Непосредственное управление многоквартирным домом :: BusinessMan.ru

Такое понятие, как "управление многоквартирным жилым домом", в ЖК отсутствует. Однако в законодательстве определены его основные признаки и правила, по которым оно осуществляется. Рассмотрим их подробнее.

Общие признаки

Деятельность по управлению многоквартирными домами представляет собой процесс, который растянут во времени. Срок, в который она осуществляется, зависит от продолжительности эксплуатации строения. Начинается этот период с момента возведения и завершается при сносе. Управление и содержание многоквартирного дома может выражаться в разных формах.

Классификация

Выделяют управление жилфондом. Оно направлено на все комнаты, квартиры, помещения, которые находятся в законном владении одного лица. На практике также может осуществляться управление собственниками многоквартирного дома или субъектом, привлеченным ими. Что касается самого объекта, то в ЖК четкое определение также отсутствует. В этой связи часто возникает вопрос, что именно считать многоквартирным домом, сколько в нем должно быть помещений, чтобы отнести сооружение к данной категории. На практике таким зданием можно считать постройку, в которой 2 и более помещения и есть хотя бы один законный их владелец.

Субъектный состав

Управление многоквартирными домами может осуществляться разными лицами. Например, это может быть один субъект, группа из нескольких граждан, специально сформированный орган либо общество. Они воздействуют на объект для обеспечения его функционирования. Субъект:

Осуществляет управление многоквартирным домом.
Принимает решения.
Создает условия для реализации поставленных задач.

На практике может осуществляться непосредственное управление многоквартирным домом владельцами помещений либо привлеченными ими лицами. В ряде случаев полномочия возлагаются на местные органы власти. По пункту 4 ст. 161 ЖК, если владельцы сами не выбрали способ управления многоквартирным домом, то за них это делает администрация МО.

Целенаправленность

Выбирая тот или иной способ управления многоквартирным домом, владельцы оценивают, насколько полно будут реализованы поставленные задачи. К ним, в частности, относят обеспечение:

Безопасных и благоприятных условий проживания.
Сохранности имущества.
Решения вопросов по использованию общих материальных ценностей.
Надлежащего оказания коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат разным гражданам, может осуществляться исключительно по единым условиям, согласованным с ними. Владельцы имущества могут вырабатывать их самостоятельно. В некоторых случаях собственники делегируют права по формированию единых условий управомоченному лицу. Последний представляет интересы владельцев при заключении соглашений с обслуживающими организациями.

Порядок управления многоквартирным домом

Законодательство обязывает владельцев выбрать вариант обслуживания. Это может быть:

Непосредственное управление многоквартирным домом хозяевами помещений.
Создание товарищества владельцев или иного специализированного потребительского кооператива.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Возникает вопрос, почему люди должны это делать? Объясняется это тем, что, имея собственность, граждане, кроме прав, наделяются соответствующими обязанностями и несут ответственность за их исполнение. Они должны осуществлять пользование и распоряжение своим имуществом так, чтобы это не наносило ущерб интересам, здоровью и жизни других людей.

Критерии отбора

Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать вариант управления в течение года с даты проведения конкурса между обслуживающими обществами органами местной власти. Результат будет зависеть от количества квартир в сооружении, уровня платежеспособности и дисциплинированности владельцев. Кроме этого, немаловажное значение имеют репутация управляющих компаний, характер отношений с предприятиями, обеспечивающими поставку ресурсов, присутствуют ли общедомовые и поквартирные учетные приборы и пр.

Самообслуживание

В случае если управление многоквартирным домом осуществляется самими владельцами помещений, все отношения со сторонними предприятиями, которые оказывают те или иные услуги должны быть оформлены документально. В частности, заключаются соглашения на водоотведение, горячее/холодное водоснабжение, электро-, газоснабжение, отопление. При этом договоры подписываются с каждым владельцем квартир. Кроме этого, соглашения заключаются с предприятиями, оказывающими услуги по ремонту имущества, являющегося общим в здании. Такие договора подписывают с большинством или со всеми владельцами.

ПК, ТСЖ, ЖК

Управление многоквартирным домом может осуществляться товариществом (кооперативом). Такие юрлица вправе заключать соглашения с владельцами на:

Оказание коммунальных услуг.
Обслуживание и ремонт общего имущества.
Управление многоквартирным домом и пр.

Схемы взаимодействия

Владельцы помещений могут делегировать свои права на заключение соглашений на поставку услуг ЖКХ товариществу собственников. Это может закрепляться решением, принятым на общем собрании, в уставе самого кооператива. Владельцы помещений также имеют возможность передать право заключения договоров товариществу, а оно, в свою очередь, подписывает соглашение с управляющей фирмой. Она осуществляет поиск поставщиков и оформление соответствующих договоров с ними.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Основным условием при выборе данного варианта обслуживания выступает наличие соглашения. Образец договора управления многоквартирным домом включает в себя обязательные разделы. В частности, в нем должно быть прописано:

Общее имущество, в отношении которого будет осуществляться обслуживание, адрес его расположения.
Список работ и услуг по ремонту и содержанию материальных ценностей, правила, в соответствии с которыми он может быть изменен, список услуг ЖКХ.
Условия установления стоимости соглашения, величины оплаты за обслуживание, определения размера коммунальных платежей. Здесь же формулируется порядок внесения сумм.
Правила контроля выполнения обслуживающим обществом своих обязательств.

Положения ГК

Договор, который заключается с управляющей организацией, по всем признакам характеризуется как соглашение на оказание возмездных услуг. Эта форма предусматривается в гражданском законодательстве. По ст. 780 ГК, если другое не предусматривается в самом договоре, управляющее общество должно оказывать услуги лично. Это означает, что исполнитель полностью или частично осуществляет обслуживание или выступает в качестве посредника между владельцами помещений и поставщиками.

Принципиальные отличия между вариантами

Управление, осуществляемое собственниками, может быть непосредственным, доверительным и опосредованным. В первом случае граждане обслуживают общее имущество самостоятельно. Опосредованное управление предполагает передачу части функций другим лицам (или одному). Принимающим субъектом может являться как юрлицо, так и физлицо. В последнем случае им может выступать один из собственников помещения в данном доме. Владельцы могут сформировать выборный орган в виде правления или назначив из своего круга управомоченное лицо, создав, таким образом, юрлицо. Например, это может быть ТСЖ. В этом случае товарищество становится их управляющей компанией. Владельцы помещений могут поступить иначе. Они вправе доверить обслуживание посторонним лицам, которые в их круг не входят.

Ими могут быть наемный управляющий либо организация. В таком случае владельцы помещений заключают соответствующее соглашение с этими лицами. Если управление осуществляется самими хозяевами помещений, договор не подписывается. Сформированное общество или управомоченное лицо исполняет свои функции в соответствии с уставом. Он, в свою очередь, утверждается на общем собрании. Следует сказать, что на практике собственники дома одновременно используют и непосредственное, и опосредованное управление. К примеру, в случае формирования ТСЖ часть функций, как правило, наиболее ключевых, реализуется самими владельцами. По важным вопросам принимаются решения на общих собраниях. Другая часть задач реализуется через выбранное правление, а третья – исполняется лично его председателем. Кроме этого, создается ревизионная комиссия, которая обеспечивает контроль финансовой работы выборного органа.

Ключевые моменты

Вопрос выбора управляющей организации сегодня является самым актуальным среди собственников. Разумеется, всем хочется, чтобы обслуживание осуществлялось на высоком уровне. Однако многие переживают, что получится "как всегда". Чтобы избежать проблем, владельцам необходимо определиться, чего именно они хотят в соотношении качества услуг и их стоимости. Существует 3 наиболее распространенных варианта:

Ничего не менять, пусть управление осуществляет ЖЭК, УК, ДЕЗ. Качество в этом случае не будет наивысшим, но зато стоимость услуг вполне приемлемая. В данной ситуации владельцы квартир предпочитают не рисковать и не спешат выбирать организацию.
Найти юрлицо, которое предоставляло бы более качественные услуги. Соответственно, оплата станет выше. Некоторые собственники пытаются договориться на таких условиях с действующим ЖЭКом.
Нужно выбрать частную небольшую фирму. Она предоставляла бы услуги не худшего качества, чем оказывает ЖЭК, качества, но по еще меньшей цене.

Практическая реализация

Как показывает практика, жильцы домов, в которых активно работает жилищное объединение, чаще положительно отзываются о качестве услуг. В этой связи целесообразно проверить, нет ли в районе подходящего ТСЖ, который за предложенную цену смог бы взять здание на обслуживание. Перед тем как обратиться в правление, целесообразно зайти в подъезды, осмотреть состояние лестничных клеток, коридоров, оценить двор. Для получения более полного представления о работе ТСЖ следует пообщаться с самими жильцами разного возраста, выяснить, сколько они платят за обслуживание, что им нравится в работе объединения, а что не устраивает. Если в целом информация будет положительной, то можно заключать соглашение.

Стаж работы объединения

Он выступает в качестве одного из важнейших критериев при выборе обслуживающей организации. Предпочтительнее, разумеется, большой стаж работы. Однако в последнее время периодически появляются новые объединения, которые также не стоит списывать со счетов. Целесообразно выяснить информацию о специалистах, которые там работают, где они вели свою деятельность ранее, кто выступает учредителем. Если это бывшие сотрудники ДЕЗов, то, соответственно, они обладают определенным опытом в эксплуатации и обслуживании жилых домов. В этом случае стоит пообщаться сними лично, выяснить, почему они ушли с прежнего места работы, какие цели ставят перед собой сейчас.

Цены на услуги

В процессе общения с представителями обслуживающей организации должна насторожить не только высокая, но и низкая стоимость услуг в сравнении с той, что имеется на момент работы ЖЭКа, например. Здесь следует выяснить, из чего складывается та или иная цена. По наиболее значимым суммам следует задать все интересующие вопросы.

Сравнение

Если в целом беседа с представителями обслуживающего объединения сложилась благоприятно, не стоит спешить заключать договор. Целесообразно обойти еще 2-3 ТСЖ, выяснить всю информацию у них. После этого следует сравнить сведения, оценить преимущества и недостатки и вынести предложение на обсуждение. Если все же остались какие-то сомнения, следует заключить соглашение на минимальный период – год. Если по его истечении будет ясно, что выбор сделан правильный, можно продлить договор. Ну а если объединение не справилось с возложенными обязанностями, соглашение лучше расторгнуть.

Финансовый вопрос

Одним из существенных недостатков выбора обслуживающей компании в сравнении с ТСЖ или самостоятельным управлением выступает то, что деньги владельцев, выделяемые ими на оплату услуг, находятся в распоряжении стороннего юрлица. Воздействовать на него в плане эффективного и целевого использования средств достаточно сложно. Это особенно актуально в случае, когда управляющая организация была выбрана местной властью. В этом случае владельцам фактически будут навязаны те условия, которые исполнительные органы посчитают необходимыми.

Гарантия сохранности средств

Этот вопрос в рамках взаимодействия с управляющей организацией, как правило, остается открытым. В частности, идет речь о средствах, направляемых на капитальный ремонт. Не в каждом доме удается накопить их в течение 1-5 лет (на протяжении срока действия договора). Бывают случаи, когда владельцы решают сменить обслуживающее объединение, а средства находятся на его счету. В данном случае непонятно, каким образом будет осуществляться передача денег образованному ТСЖ или другой компании. Может случиться и так, что объединение разорится, ликвидируется или возьмет в банке кредит и исчезнет. Решить вопрос о возврате своих средств собственникам будет крайне проблематично. Другая ситуация складывается с ТСЖ. Выступая как юрлицо, товарищество может открыть в банке специальный счет и отчитываться ежегодно о его состоянии перед владельцами. В данном случае, несомненно, гарантий сохранности средств больше.

Полномочия местной власти

Они устанавливаются в ч. 3 ст. 156 ЖК. Территориальные органы власти вправе устанавливать величину оплаты за обслуживание и ремонт объекта только в том случае, если владельцы помещений не выбрали способ управления своим домом в установленные сроки либо решение было принято, но не было реализовано. По закону, местные исполнительные структуры могут сами определить то объединение, которое будет оказывать все необходимые услуги. На практике часто проводятся открытые конкурсы, по результатам которых за той или иной компанией закрепляются дома. Стоит отметить, что здесь все будет зависеть от местной власти. Несомненно, закон устанавливает пределы полномочий, определенные ограничения. Но в целом мнения жильцов в таких случаях не спрашивают. Поэтому целесообразнее все-таки принять решение и выбрать то юрлицо, которое будет осуществлять обслуживание.

businessman.ru

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД)

Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются. Такая схема применяется нечасто, поэтому представления на рынке ЖКХ о ней обычно размытые. В статье мы разберемся с тем, как работает самоуправление, что нужно сделать для перехода на него, рассмотрим плюсы и минусы, а также четко укажем, в каких именно домах можно реализовать данный способ.

Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году

Управлять многоквартирными домами можно, в том числе, без создания ТСЖ и приглашения управляющей организации. Собственники при желании могут остановиться на варианте, когда они своими скоординированными действиями решают все необходимые задачи. Такая форма называется непосредственным управлением многоквартирным домом.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Если владельцы квартир и нежилых помещений считают, что сами справятся со всеми задачами по обслуживанию МКД, то они останавливаются на варианте непосредственного управления. В таком случае обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания будут сами жильцы или привлеченные ими лица. Возможность выбора такого способа управления прописана в ст. 161 ЖК РФ. Важно отметить, что он доступен только для небольших домов, число квартир в которых ограничено тридцатью.

Логика указанного ограничения понятна. Для самостоятельного управления МКД жильцам необходимо быть знакомыми между собой и сплоченно действовать для общего блага. В больших домах это практически невозможно – соседи зачастую не проявляют инициативы в управленческих делах и много лет живут в одном подъезде, не общаясь друг с другом.

Если в МКД до 30 квартир и жильцы решили остановиться на непосредственном способе управления, то им самостоятельно придется выстраивать отношения с поставщиками ресурсов и исполнителями работ. Убирать и благоустраивать придомовую территорию можно своими силами, но для ремонта общедомовых инженерных коммуникаций уже потребуются подрядчики. С ними заключается типовой договор подряда, который обязывает исполнителя выполнить и сдать работу, а заказчика – оплатить ее. Это все прописано в части 2 статьи 702 ГК РФ.

Выбор подрядной организации происходит на общем собрании. Более подробно о том, как заключать договоры на содержание общедомовой собственности и получение коммунальных ресурсов читайте в специальном материалеиз справочной системы «Управление МКД». В том числе, в нем есть пункты с описанием того, кто отвечает перед собственниками за соответствующее состояние общего имущества и бесперебойное обеспечение ресурсами.

Особенности непосредственного способа управления МКД

Переход на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018 г. осталась без изменений. Выбрать этот способ жильцы по-прежнему могут независимо от того, как их МКД управляется в текущий момент. Переход происходит в несколько этапов.

1. Формирование инициативной группы.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме. Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников. На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Участники инициативной группы решают, когда и где будет проводиться первое общедомовое собрание. Они уведомляют о нем жильцов с соблюдением всех правил, то есть с указанием в извещении:

даты и места сбора;
инициатора мероприятия;
списка рассматриваемых вопросов (повестки).

2. Собрание.

Решение о смене способа управления домом могут принять только владельцы помещений в рамках ОСС. Собрание не обязательно делается очным, для большего охвата имеющих право голоса жильцов оно часто проводится заочно. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует больше 50 процентов собственников квартир.

На собрание выносится три главных вопроса:

смена формы управления домом;
определение ответственного лица, у которого будет право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
выбор РСО.

3. Выбор обслуживающих организаций.

Так как непосредственное управление собственниками жилья многоквартирным домом не подразумевает наличия зарегистрированной организации, то договоры на поставку необходимых ресурсов каждый владелец подписывает самостоятельно. Упростить ситуацию можно путем выдвижения уполномоченного лица, на которого жильцы остальных квартир составят доверенности для представления их интересов в данных процедурах.

Более детально вопрос с уполномоченным лицом и доверенностями рассмотрен в отдельном материале. Для наглядности в нем приведены схемы построения отношений между собственниками, уполномоченным, РСО и подрядчиками, а также указаны нормативные акты, регламентирующие описываемые процессы.

Чтобы подписать договор, требуются следующие документы:

протокол ОСС, на котором собственники МКД решили перейти на непосредственное управление;
ксерокопия протокола, подтверждающего назначение ответственного лица;
ксерокопия техпаспорта дома;
заявление на подписание договора с РСО;
доверенности владельцев помещений.

Если для обслуживания дома привлекается подрядная организация, то договор с ней также подписывают конкретные лица. Между ними и будет распределяться назначенная к оплате сумма.

Помимо основных работ в доме могут потребоваться и прочие, например, охрана территории или обслуживание системы видеонаблюдения. Их утверждение при непосредственном управлении МКД имеет определенные особенности. Этот вопрос подробно рассмотрен в справочной системе «Управление МКД».

Организуется непосредственное управление тремя способами:

управленческие обязанности распределяются между всеми владельцами помещений;
выбирается один представитель из числа собственников, остальные составляют на него доверенности;
выбираются лица, не являющиеся владельцами квартир. Они также получают полномочия по доверенностям.

Особенности непосредственного способа управления

У варианта с самоуправлением многоквартирным домом есть свои плюсы и минусы.

Укажем сначала достоинства:

прямая оплата поставляемых коммунальных услуг и отсутствие проблем у добросовестных жильцов из-за появления задолженностей у отдельных квартир или управляющей организации;
прозрачность в начислении коммунальных платежей;
участие собственников во всех вопросах, касающихся ремонта, благоустройства и других бытовых моментов;
приглашение на выполнение сложных работ по обслуживанию дома специализированных организаций по собственному выбору. При правильном составлении договора такой подрядчик сделает все качественно и в срок, либо будет осуществлять переделки за свой счет.

Для объективности отметим и недостатки:

при непосредственном управлении МКД вся работа по содержанию дома ведется на добровольных началах. К примеру, при появлении у кого-то идеи организовать видеонаблюдение далеко не всегда удастся собрать на это деньги с каждой квартиры. Инструментов принуждения при таком способе нет;
нередко возникают проблемы с назначением уполномоченного лица. Его деятельность не оплачивается, а перечень необходимых знаний и исполняемых обязанностей достаточно большой;
каждой квартире нужно подписать несколько договоров с ресурсовиками. Своевременность оплаты всеми собственниками контролировать сложно, так как данные об этом есть только у РСО и самих жильцов;
возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

В каком доме можно организовать непосредственное управление

В стандартной хрущевке квартир значительно больше 30, равно как и в типовых многоэтажках более поздней постройки. В связи с этим непосредственный способ управления доступен для реализации гражданам, проживающим в многоквартирных домах двух типов:

старый 2- или 3-этажных жилфонд, которого с каждым годом становится все меньше;
новые малоэтажные жилые комплексы, строящиеся в ограниченном количестве и обычно относящиеся к ценовой категории «выше среднего».

Впрочем, в вопросе числа квартир в ближайшее время возможны законодательные изменения. В сентябре 2018 года на рассмотрение Госдумы поступил проект закона, снимающий ограничение на выбор варианта непосредственного управления домом в зависимости от его размера. Инициатор документа считает, что здесь нарушаются права жильцов. ЖК РФ в одной статье дает им возможность управлять МКД, но в другой не позволяет при количестве квартир более 30 выбрать один из существующих способов управления.

Судьба этого законопроекта пока не ясна. С большой вероятностью он будет отклонен, так как серьезного ущемления прав жильцов и недовольных таким положением дел людей в каком-то значительном количестве не наблюдается.

Оплата коммунальных услуг

Как уже говорилось выше, при непосредственном управлении домом договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается каждым собственником в отдельности. Это значит, что и оплачиваться КУ будут напрямую их поставщикам. Данная особенность для многих является ключевой, то есть переход к схеме самоуправления происходит из-за желания добиться прозрачности в вопросах оплаты.

www.gkh.ru

Непосредственное управление многоквартирным домом 2018: плюсы и минусы

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
управление самими жильцами;
управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем голосовании. На основании результатов оглашается решение. Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос голосованием. Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, "ошибки" в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни - исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
Еще один существенный камень - представитель "власти" среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь "прозрачную" квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.

law03.ru

Непосредственное управление многоквартирным домом: плюсы и минусы

Непосредственное управление многоквартирным домом

Имеется несколько форм управления многоквартирными домами. Среди них выделяется непосредственное управление многоквартирным домом.

Сегодня очень много организаций, связанных с жилищными вопросами, агитируют жильцов перейти на такую форму.

Плюсы и минусы

Любая форма имеет свои плюсы и минусы. Суть такой формы заключается в следующем: управление производиться инициативными собственниками, проживающими в этом доме.

Все объемы работ они будут выполнять сами и бесплатно. В этом аргументе есть недостаток. В больших домах между собственниками могут возникать разногласия, что будет доставлять много дополнительных проблем. Этот способ лучше использовать в небольших многоквартирных домах.

Проводя агитацию по НУ, управляющие компании не показывают минусы этой формы. Всю инициативу перехода на способ непосредственного управление должны подавать жильцы. Управляющие компании как бы не имеют никакого отношения к этой форме.

Организации, которые занимаются агитацией, должны подписать договор. Согласно договору любые работы и ответственность полагается на организацию. Подрядчик не имеет отношения к этому.

Чтобы подрядчик выполнил какие-то работы, необходимо обращаться в суд. В этом случае штрафы будет платить собственник. Жильцы лишаются возможности проверять условия выполнение договора. Управляющие компании не контролируются.

Ремонтные или подготовительные работы будут выполняться подрядной организацией только на собранную сумму. При этом подрядчик обязан заключить договор с собственниками дома, включая всех без исключений.

Данному типу правления приемлемы плюсы. Самый большой плюс в том, что каждый жилец несет ответственность только за себя.

Жильцы помещений не владеют полной информацией о такой форме правления домом. Поэтому, переходя на НУ нужно обдумать плюсы и минусы этой формы.

Непосредственное управление

Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.

Форма непосредственного управления не получает средства из бюджета. Расчетные счета не используются, нет личности, которая вела бы отчет за расход бюджетных средств.

С юридической стороны данный способ управления защищен при наличии договора, который заключается с подрядными организациями. Именно эти организации должны оказывать ремонтные услуги.

Если договора не существует, значит реализация руководства выбранного способа не произошла. Тогда дом выставляется на конкурс, в котором принимают участие организации по управлению домов.

Непосредственная форма управления имеет свой орган. Общественное собрание жильцов помещений является органом правления. Собрания решают вопросы по ремонтным работам, имуществу и коммунальным услугам.

Предоставляя жилищные услуги собственники помещений, после проведения собрания, подписывают договора с лицами, выполняющими ремонтные работы и предоставляющими услуги для обслуживания всего имущества.

Договор заключается в присутствии двух сторон:

Собственниками дома;
Поставщиками по выполнению жилищных услуг.

Если собственниками помещений выбрано одно уполномоченное лицо, оно может заключать договора от имени всех жителей. Перед заключением договорных отношений владельцы составляют план мероприятий, в котором содержатся пункты ремонтных и обслуживающих услуг имущества. Кроме того, выбирается подрядная организация, с которой заключается договор после решения основных вопросов.

Собственники помещений производят оплату коммунальных услуг самостоятельно в соответствии составленных договоров по тарифам, которые устанавливают органы власти государственного и местного распоряжения.

Пошаговое управление многоквартирным домом

Создание группы инициаторов

Первым и основным моментом начала важного дела есть подбор инициаторов. Это должны быть люди, которые склоняются к одной мысли.

Поэтому переходя на способ непосредственного управления необходимо найти жильцов-единомышленников, которые смогут выполнять организационные вопросы.

Первая задача группы заключается в составлении списка собственников дома и предоставлении информации. Нужно изложить все плюсы данного управления и собрать больше жильцов.

Вторая задача огласить жителям помещений о собрании, которое требуется провести. Эту работу желательно провести через написание писем с точным указанием даты и места, где будет проводиться собрание.

Проведение собрания

Чтобы выбрать данный способ управления, требуется провести собрание общего типа. Собственниками должны соблюдаться и поддерживаться утвержденное решение. Собрания проводят очно либо заочно.

Для проведения очной формы заблаговременно подбирается помещение. Предварительно нужно договориться о выбранном месте с руководством помещения.

На собрании проводится голосование. Затруднения могут вызвать жильцы старшего возраста и люди, которые арендуют квартиры. Они с неохотой относятся к нововведениям и не проявляют инициативы.

При таком раскладе лучше проводить заочную форму собрания. В связи с этим, готовится опросный. Участники собрания в письменной форме передают свои мысли.

В собрании должно принять участие больше половины собственников, тогда соответственно статьи 45 ЖК РФ, оно будет действительным. Количество голосов рассчитывается согласно размеру жилой площади собственника.

На собрании необходимо изложить следующие вопросы:

Переход на способ непосредственного управления домом, принятие решения;
Избрание представителя от собственников, отвечающего за интересы жильцов;
Заключение договоров с управляющими компаниями.

На собрании обязательно должны присутствовать представители из местной администрации.

Выбор организаций по обслуживанию домов

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно.

Протокол собрания перехода на форму непосредственного управления

После собрания необходимо оформить протокол с подписями членов домового комитета.

Протокол должен иметь следующую информацию:

О выборе председателя и секретаря;
О выборе формы управления;
О выборе организаций, которые будут выполнять ремонтные работы;
Решение перехода собственников на расчетный способ за коммунальные услуги;
Место хранения протокола.

Протокол подписывают в течении 10 дней после собрания. В протокол вписывается информация о голосовании и решении всех вопросов. Протокол сохраняется у доверенной личности.

При соблюдении всех правил собственниками помещений, данный способ управления должен иметь хороший результат.

bytrf.ru