Важные нюансы при покупке жилья на вторичном рынке в России. Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

Порядок оформления покупки квартиры

Процедура оформления покупки недвижимости включает в себя юридический переход правовых возможностей для владения от одного собственника к другому. Сделка может быть совершена как среди юридических лиц, так и среди физических путем использования первичного и вторичного рынка.

Порядок оформления покупки квартиры

При покупки кваритры через застройщика, оформляется типовой договор. Процесс оформления документации требует внимательности покупателя в отношении соблюдения обязательств продавца по качеству и другим техническим особенностям. Для быстрой продажи, продавец может обратиться к риэлтору для поиска покупателя.

Приобретение недвижимости через вторичный рынок имеет ряд определенных сложностей, которые возникают из-за многократных продаж, возникновения наследственного права, различных обременений или прочих факторов.

Чтобы приобрести недвижимость, необходимо собрать правильный пакет документации, который будет являться основанием для оформления сделки.

Стандартный пакет документов содержит в себе:

Удостоверения личности сторон договора;
При наличии супруги (а), следует получить письменное согласие от них для покупки жилья — данный документ должен быть заверен у нотариуса;
При наличии доверенности на жилье, ее следует предъявить для оформления — она должна быть заверена с указанием срока действия;
При покупке в ипотеку, необходимо получить выписку из банковской организации и предоставить справки о финансовых возможностях;
Договор купли-продажи, который подписан всеми участниками процесса.

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационном органе по месту приобретения жилой площади.

На вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет большое количество рисков. Чтобы избежать негативных ситуаций, необходимо провести определенную проверку, которая включает в себя:

Проверку документации;
Проверку оплаченных коммунальных услуг;
Наличие обременения;
Наличие прописки других лиц в данном помещении.

Документы для покупки включают в себя стандартный список:

Личные документы участников сделки;
Документация на недвижимость;
Справка из банка — при ипотечном кредите;
Справки, подтверждающие финансовые возможности — при ипотеке.

Кроме этого, существует ряд дополнительной документации, которая должна быть предоставлена при возникновении определенных обстоятельств, например, дарственная или завещание.

По ипотеке

Покупка квартиры по ипотеке должна происходить путем заключения кредитного договора, который должен быть составлен в банковской организации и предоставлен для регистрации и оплаты недвижимости.

Ипотека на недвижимость включает в себя оформление приобретаемого имущества в залог банку, поэтому в свидетельстве собственности отмечается данный факт.

При приобретении квартиры путем ипотечного кредита, выполнение обязательств контролируется банковской организаций, а сам расчет производится с использованием банковского счета.

За материнский капитал

Покупка квартиры за материнский капитал осуществляется по сертификату государственной программы. Рассчитывать на материнский капитал может любая семья, у которой два или более детей.

Существуют определенные условия для приобретения квартиры с помощью материнского капитала:

Квартира должна быть в пределах Российской Федерации;
Нельзя оформлять покупку доли, должно быть оформлено приобретение отдельной недвижимости;
Проведение сделок может быть в любом формате, в рамках статей законодательства РФ;
Для распоряжения материнским капиталом, следует написать заявление в ПФР с указанием цели направления денежной суммы, цель должна быть подтверждена документально.

Основное условие при покупке недвижимости с помощью материнского капитала — выделение долей в собственность каждому члену семью.

Как оформить договор купли — продажи квартиры?

Оформление сделки купли продажи квартиры через нотариуса состоит из нескольких этапов, которые включают в себя:

Подготовка и подписание предварительного договора купли-продажи, указав условия и сроки;
Сбор необходимого пакета документов для юриста;
Подписание основного договора купли — продажи каждым участником;

Удостоверение документа купли — продажи в нотариальной конторе;
Подготовка заявления для перевода и регистрации правовых возможностей на владение собственностью.

Чтобы купить жилье через вторичный рынок, для нотариуса следует подготовить:

Свидетельство собственности;
Справку из ЕГР;
Чек об оплате госпошлины (обязательно при покупке квартиры в 2018 году) и услуг нотариуса;
Личные документы участников процесса.

Также, в нотариальную контору, необходимо предоставить технические документы на жилье, а также кадастровый паспорт.

Скачать образец

Регистрация договора

Порядок регистрации договора купли — продажи состоит из подготовки необходимой документации.

Пакет документации, необходимый для обращения в Росреестр:

Заявление для получения свидетельства на собственность, подписанное всеми участниками сделки;
Чек об оплате госпошлины;
Основной договор совершения продажи — три экземпляра;
Документы на жилье, устанавливающие право собственности продавца;
Техническая документация на недвижимость;
Справки об оплате коммунальных услуг;
Выписки из домовой книги;
Личные документы всех участников купли — продажи.

Чтобы оформить жилье в собственность в новом доме, следует предоставить технические паспорта от застройщика, личные документы и чек на госпошлину.

Порядок возврата налогового вычета при покупке квартиры

Порядок действий при возврате подоходного налога при покупке квартиры состоит из:

Заполнения декларации;
Получение справки о налогах в формате 2 НДФЛ на работе;
Подготовка документации, которая подтверждает правовую возможность на владение имуществом;
Подготовка копий платежных квитанций;
При совместной собственности: свидетельство о бракосочетании, письменное соглашение супругов о распределении возвращаемого налогового вычета;
Предоставление заполненной декларации в налоговую.

Получить вычет можно только по месту жительства и регистрации квартиры.

Порядок заполнения декларации 3-НДФЛ при покупке квартиры

Чтобы заполнить декларацию 3 НДФЛ следует подготовить главные документы:

Справку 2 НДФЛ;
Копию договора купли-продажи;

Копию свидетельства о регистрации права собственности;
Копию акта приема — передачи недвижимости;
Копии квитанций об оплате покупки квартиры;
Документы на ипотеку — при наличии;
Копии справок из банка об оплате кредита.

В некоторых случаях, требуется предоставление оригинальной документации для проведения дополнительных проверок.

Скачать образец 3-НДФЛ декларации

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

ahrfn.com

Документы при покупке квартиры в 2018 году: вторичка, новостройка, ипотека

Документы при покупке квартиры имеют первостепенное значение. Без тщательного подготовленного пакета документации провести сделку законным путем невозможно. Любая ошибка в документации в будущем может стать причиной для оспаривания законности купли-продажи.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Если вы уже выбрали квартиру, то имеет смысл заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи и внести задаток. Это убережет вас от риска потерять данный объект из-за более расторопных покупателей, ведь в противном случае продавец будет обязан вернуть не только задаток, но и заплатить штраф.

Существенными условиями такого предварительного договора являются:

Паспортные данные всех участников купли-продажи.
Фактический адрес проживания каждой стороны.
Точное описание характеристик и адреса квартиры.
Срок, в течение которого должен быть подписан основной договор купли-продажи.
Цена покупки и размер задатка.
Срок, в течение которого продавец обязан вернуть залог, если сделка не состоялась, а также штрафные санкции.
Срок в течение которого продавец обязан выписать из квартиры всех жильцов и забрать свое имущество.

В основной перечень документации, требующейся для заключения основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, входят:

Сама купчая. Ее обычно доверяют составлять юристу, либо риелтору. Именно этот документ позднее подается в Росреестр для регистрации.

Паспорта сторон.
Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности продавца на данную квартиру. В ней указан собственник, площадь квартиры и ее адрес, а также обременения (например, квартира в залоге у банка из-за ипотеки).
Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов.
Техпаспорт.
Домовая книга. В идеале на момент сделки в квартире не должно быть прописанных лиц. А если таковые имеются, следует убедиться, что препятствий для их выписки нет.
Разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний (или является совладельцем).
Документ, на основании которого собственник получил право на данную квартиру (купчая, завещание, дарственная и т.д.).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

Федеральный: +7-800-350-84-02

Покупка новостройки

Еще до покупки строящегося жилья, будущему дольщику стоит убедиться в наличии у компании-застройщика следующей документации:

Инвестиционный договор. Именно в нем указано: сколько квартир будет в доме, кто является покупателем, сколько квартир остается свободными на текущий момент.
Проектная декларация. В ней обязательно имеется план будущего расположения всех квартир на этажах, а также объектов внутренней и внешней инфраструктуры.
Технические документы. В них отражается информация о фундаменте строения, инженерных коммуникациях.
Разрешение на строительство. Здесь очень внимательно нужно проверить – кому оно выдано: тому ли юридическому лицу, с которым вы ведете переговоры о покупке новостройки.

Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.

Если же дом уже отстроен и даже введен в эксплуатацию, то покупателю стоит проверить следующие документы:

Выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие у застройщика прав на данную землю или договора аренды.
Поэтажный план здания и экспликация.
Договор на продажу заинтересовавшей покупателя квартиры.
Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая существование данного юридического лица.
Акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Коль скоро все документы у застройщика в порядке, можно переходить к совершению сделки, с той разницей, что со стороны продавца выступает не физическое лицо, а юридическое, поэтому вместо паспорта оно представляет свое свидетельство о регистрации.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Покупка квартиры в ипотеку

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:

Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.

Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.

Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:

Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.

Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:

Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.

Сделка купли-продажи в ипотеку существенно сложнее по своему характеру и по числу документации, поскольку участников фактически не двое (покупатель и продавец), а трое – ведь банк тоже участвует, а в случае, если заемщик не сможет погасить долг, именно банку перейдет право собственности на эту квартиру.

law03.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке – дело, которое не требует спешки.

Спрос на вторичное жилье в ипотеку не уступает спросу на первичное, поскольку на данный момент цены на квадратные метры нового жилья существенно опережают расценки на вторичку. При желании купить вторичное жилье в ипотеку, будущему покупателю стоит хорошо изучить все нюансы оформления такой сделки.

Каковы этапы процедуры покупки вторичного жилья в ипотеку

Рассмотрим пошагово ключевые моменты оформления сделки по приобретению вторичного жилья с привлечением заемных средств банка.

Шаг 1: выбираем банк

Сегодня и коммерческие, и государственные банки с радостью выдают ипотечные ссуды благонадежным заемщикам под залог приобретаемого жилья, без залога, либо под залог уже имеющейся недвижимости.

Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный. Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

Шаг 2: собираем документы

Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:

Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
Свидетельства о браке и о рождении детей.
Дополнительные документы.

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Шаг 3: выбираем квартиру

Если одобрение банка на выдачу ипотеки получено, можно приступать к выбору объекта сделки. Ориентироваться нужно на свои финансовые возможности и потребности. Банк тоже внимательно изучит предложенный вами вариант, поскольку чаще всего именно приобретаемая квартира становится залогом по ипотеке.

Стандартный перечень требований банков к вторичному жилью, приобретаемому в ипотеку, включает в себя:

Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
Отсутствие неузаконенных перепланировок.
Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

Эти требования можно узнать в самом банке и стоит соблюдать неукоснительно. Все они направлены на то, чтобы объектом залога стало ликвидное жилье. В случае неисполнения клиентом своих обязательств, такую квартиру банк сможет быстро продать и не потерять деньги на сделке.

Шаг 4: оцениваем и страхуем

Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.

От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос). При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку. Без того оформить ипотеку не удастся.

Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски. Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье. Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение. Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.

Шаг 5: передача денег

Передать деньги из банка продавцу квартиры можно несколькими способами после того, как купчая уже оформлена и зарегистрирована. Среди самых распространенных:

Покупатель арендует депозитарную ячейку в том же самом банке, где оформляется ипотека. В ней вся сумма хранится наличными до того времени, когда продавец за ними явится. Риск состоит в вероятном мошенничестве со стороны банковских служащих, либо в банкротстве банка до того, как сделка будет завершена. И тот и другой риск крайне малы. Сторонам не обязательно верить друг другу, так как каждый шаг оформляется специальными документами.
Перечисление суммы займа на банковский счет продавца после того, как заключен договор купли-продажи. Продавец в данном случае рискует, так как не имеет возможности убедиться в том, что у покупателя на самом деле имеется вся требуемая сумма. Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.
Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи. Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет. Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры.

law03.ru

Покупаем жилье на вторичном рынке. Этапы сделки.

Вы решили купить квартиру. Кстати, это первый шаг на пути к сделке. А сколько их всего? Помните детскую игру- «ходилку»? Кидаешь кубик и двигаешь фишку. Попадешь на счастливую клетку - можешь сразу перескочить на несколько шагов вперед. На несчастливую - придется отступать назад или пропускать ход. Сделка с недвижимостью похожа на такую игру. Только ее исход во многом зависит от того, какие решения мы примем в самом начале.

Шаг первый - решение о покупке (продаже).

Вам нужно честно ответить себе на вопрос: вы точно решили продать свою квартиру и купить другую? Вы готовы к тому, что магазины будут рядом другие, остановка в ином месте и с другими автобусами, поликлиника и участковый врач сменятся, ребенку нужно будет привыкать к новому детскому саду (школе), с соседями придется знакомиться и налаживать отношения. И вместо лоджии, например, появится балкон, и сквера перед окном не будет? Вы готовы взять ипотечный кредит и расплачиваться по нему лет пять-десять?

А) Вы четко решили, какая квартира вас действительно устроит (месторасположение, этаж, планировка, цена). Но даже если найденный вариант не соответствует всем требованиям (балкон вместо лоджии, этаж не 3-й, а 7-й), вы готовы пойти на компромисс.

Б) Вы не готовы. Да, жена давит: нужна квартира побольше; да, вроде надо разъехаться с родителями; да, внуки родились, шумно стало, но… Но вполне можно еще потерпеть. А главное, это желание жены, родителей, детей, а не ваше.

Второй - кто будет этим заниматься?

А) Вы сами. Тогда вам нужно лично проштудировать весь цикл статей в «Полезной площади» на эту тему, заодно посоветоваться с интернетом, на всякий случай обратиться к юристу, а в случае ипотечной сделки - в банк (и, возможно, к ипотечному брокеру). Как вариант - окончить курсы риэлторов.

Б) Профессионалы. В случае продажи можно вообще обойтись минимумом нервных затрат. Достаточно заключить договор с агентством недвижимости и, если риэлтор вызывает доверие, отдать ему ключи: пусть сам показывает, сам торгуется, сам оформляет документы и стоит в очередях. Ваше дело - получить в итоге оговоренную сумму.

Если дело касается покупки, то личное участие в процессе отменить невозможно: вы же должны посмотреть на дом, на подъезд, на квартиру, на вид из окна, на соседей, ощутить ауру жилья, наконец. Но подбор вариантов, оформление документов и стояние в очередях - опять-таки прерогатива агента. К тому же профессиональный агент все равно будет держать вас в курсе дела, объяснять, что и почему происходит, чтобы душа у вас была абсолютно спокойна.

Третий - как найти того самого профессионала?

Если коротко - нет лучшего источника информации, чем сарафанное радио. Когда у меня одна подруга с помощью риэлтора Л. купила квартиру и хвалится, другая с ее же помощью купила квартиру и не нарадуется, к кому я, скорее всего, обращусь? Правильно, к риэлтору Л. А знакомая семейная пара обращалась к агенту М. Так они до сих пор сердятся. Так что агент М и ее агентство на мои деньги могут не рассчитывать.

Нет знакомых, удачно совершивших сделки? Тогда на помощь приходят интернет, телефон и собственные наблюдения.

Понятно, что человек, впервые занявшийся куплей или продажей квартиры, не знает, к кому обращаться, что спрашивать, какие документы готовить для первого раза, нужно ли будет платить за консультации и хватит ли у него денег на оплату услуг риэлтора вообще.

На самом деле визит к риэлтору немногим отличается от визита к врачу, например. А организация работы любого офиса строится примерно по одному принципу.

1) В первый раз необязательно брать с собой все-все документы и крупную сумму денег. Вы же пришли оглядеться и проконсультироваться. За это деньги с потенциального клиента не берут.
2) Войдя в офис, обращаемся к секретарю. Не нашли его - к первому попавшемуся на глаза сотруднику. Заодно это покажет уровень общей доброжелательности компании.
3) Скорее всего, вас направят к дежурному агенту или к менеджеру. Они и дадут вам предварительную консультацию, заодно ответят на все вопросы: сколько стоят их услуги, когда они оплачиваются, как строится работа, на что мы с нашими возможностями можем рассчитывать. Подобная консультация - это возможность агенту показать с лучшей стороны себя и компанию, завоевать расположение клиента. А клиенту - сделать собственные выводы.

А) У агентства есть рабочий сайт, на форумах о нем немало добрых отзывов. Существует агентство не первый год и по одному и тому же адресу. Сотрудники на телефонные звонки отвечают доброжелательно и толково. А при личном визите (он обязателен) возникшее доверие только укрепляется. Например, на стенах висят оригиналы учредительных документов (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор), аттестаты и сертификаты, свидетельства об участии в профессиональных общественных организациях, внятная информация для клиентов (кто директор, кто имеет право подписи на документах и т.п.). Хорошо, когда агентство состоит в рядах Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов, то есть однозначно соответствует стандартам качества работы. При возникновении проблем можно обратиться туда с жалобой, и споры, по большей части, удается решить в досудебном порядке.

Б) Агент не приглашает в офис (еще встречаются фирмы-однодневки, у которых нет своего помещения или снята небольшая каморка на время принятия аванса), ответы цедит сквозь зубы, сыплет незнакомыми терминами, не дает изучить договор.

Выбрали своего агента и подписали с ним договор - тогда «клеточки» 4 и 5 в этой игре вы можете перепрыгнуть, а на остальных ваши усилия будут минимальны: посмотреть, одобрить, подписать, заплатить, въехать. Решили все взять в свои руки - тогда вся игра ваша!

Четвертый - сбор и проверка документов на квартиру

Получение полного комплекта необходимых документов может занять значительное количество времени. Кроме того, различные документы имеют разные сроки действия (к примеру, получаемый в ЖЭК пакет документов является действительным только на протяжении одного месяца).

Каждый продавец должен предоставить ОРИГИНАЛЫ следующих документов:

1) документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
2) Паспорта владельца, а также его супруги/супруга, если он состоит в браке. При этом обязательно наличие нотариально заверенного согласия второй половины владельца на продажу квартиры. Если брак был расторгнут – свидетельство о расторжении брака (о смерти супруга/супруги).
3) Справка для отчуждения, выданная в БТИ.
4) Если среди владельцев есть несовершеннолетние, нужно предъявить свидетельства об их рождении. А также разрешение органов опеки на отчуждение жилья.
5) Оригинал справки из ЖЭКа о прописанных в квартире жильцах. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
6) Документы, подтверждающие, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся под залогом в банке.
7) Если в квартире была сделана перепланировка, необходимы документы, подтверждающие ее законность.

Весь пакет документов на выбранный объект недвижимости необходимо проверить на комплектность, правильность заполнения, на соответствие действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.

Пятый - реклама объекта (если мы продаем квартиру) или подбор варианта покупки объекта.

В обоих случаях пригодятся базы данных в интернете и в специализированных изданиях. И, естественно, грамотная описание квартиры. Молодые люди отреагируют на близость к известным развлекательным центрам, семьи - на парки и школы рядом с домом, пенсионеры - на тишину и шаговую доступность магазинов.

Шестой - просмотр и показ квартиры

Здесь важно все: какова дорога к дому, как выглядит подъезд, сколько комнат, устраивает ли планировка, есть ли балкон или лоджия, заменены ли окна на стеклопакеты и пр. Обратите внимание, подтекает ли кран, в рабочем ли состоянии вентили, задвижки и т.д. Смотрите, трогайте, открывайте-закрывайте – не стесняйтесь, вам здесь предстоит жить.

И еще учтите, что, скорее всего, общаться вы будете не с самим продавцом (покупателем), а с его представителем - профессиональным риэлтором, чья задача - защищать денежные интересы своего клиента. Так что подготовьтесь к торгу.

Седьмой - оформление (составление) и подписание договора купли-продажи

Это один из наиболее ответственных шагов. После того как договор подписан, происходит передача части денег (закладка денег в банковскую ячейку), что является гарантией получения оплаты для продавца недвижимости.

Восьмой - регистрация договора сделки

Сделка по недвижимости, а соответственно и договор, подкрепляющий эту сделку, считаются недействительными до тех пор, пока они не зарегистрированы государством. Только после этой регистрации сделка получает юридическую силу.

Девятый - акт приема-передачи объекта

После того как все предыдущие этапы пройдены, остается последний шаг - непосредственная передача объекта от продавца покупателю. Когда сделка действительно закрыта? Когда соблюдены следующие условия:

1) квартира освобождена от вещей прежних владельцев,
2) новым хозяевам передан комплект ключей,
3) подписан акт приема-передачи недвижимости,
4) собраны документы, подтверждающие отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д.,
5) лицевые счета прежних хозяев закрыты,
6) прежние владельцы сняты с регистрационного учета.

Все: финиш! Кстати, в хороших агентствах недвижимости риэлтор получает вознаграждение только по достижении этого этапа.

P.S. На самом деле, шагов до финиша сделки может быть гораздо больше. Стоит только подключить ипотеку или войти в альтернативную сделку.

Елена Шевцова

Еще статьи по теме: "Как безопасно продать, купить квартиру"

www.ppl.nnov.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Российские граждане должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. В этой сфере существует много мошенничества, так как сделки с недвижимостью связаны с крупными суммами денег. И так как многие граждане юридически неграмотные, мошенникам легко удается обмануть таких покупателей.

Порядок сделки

При оформлении купли-продажи можно пользоваться услугами посредников, таких как риэлторы, юристы, нотариусы. За свои услуги все они берут определенное денежное вознаграждение. Но в определенных случаях эти суммы могут защитить сделку от мошеннических схем и сэкономить всю сумму денег от передачи ее злоумышленникам.

Однако никогда нельзя полностью полагаться на других людей и важно самостоятельно контролировать все важные этапы сделки. Для этого нужно знать некоторые нюансы при сделках с недвижимостью на вторичном рынке.

Порядок действий, независимо от наличия посредников, будет следующий:

Выбор подходящей квартиры.
Проверка всех документов на квартиру, желательно вместе с юристом или нотариусом.
Подписание договора купли-продажи, желательно заверить его легитимность у нотариуса.
Проведение осмотра квартиры и подписание акта передачи.
Передача документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
Получение документов, подтверждающих приобретенное право.
Этап передачи денежных средств продавцу может быть любым в данном порядке. Оплата может быть предусмотрена после заключения договора или после получения документов о регистрации сделки. Все эти условия прописываются в договоре купли-продажи.

Нужно знать все эти этапы и соблюдать установленный порядок, а также не стоит экономить деньги на нотариусе, чтобы проверить сделку на законность и отсутствие подводных камней.

Выбор жилья

С этого этапа начинается покупка любого жилья. Это очень ответственный выбор, поэтому нужно знать, на что в первую очередь обратить свое внимание:

район;
состояние дома;
состояние подъезда и месторасположение квартиры;
внутреннее состояние жилья.

При выборе района нужно обращать внимание на следующие моменты:

Наличие необходимой инфраструктуры (школы, садики, аптеки, больницы, магазины).
Наличие общественного транспорта и время, которое должны будут тратить члены семьи, чтобы добираться до своей работы и других необходимых мест.
Присутствие крупных предприятий, загрязняющих экологию района.

Также могут учитываться иные важные предпочтения для каждого члена семьи. После того как выбраны желаемые районы, нужно оценить состояние дома и его месторасположение. Для этого нужно обойти дом пешком и внимательно его изучить. Нужно обращать внимание на следующее:

Осмотреть дом на наличие в стенах трещин и существенных разломов.
Оценить благоустроенность прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка, наличие пандусов и прочее).
Оценить близость шумных заведений, таких как предприятия или дискотеки, бары.

После внешней оценки дома нужно провести тщательный осмотр подъезда. Важны следующие моменты:

Наличие лифта, мусоропровода, ширина лестничного пролета.
Обратить внимание на чистоту в подъезде.
Этаж квартиры также может играть существенную роль, так как последний и первый этажи обычно ценятся меньше, и они должны стоить меньше стоимости остальных квартир.
Нужно обратить внимание на то, кто здесь проживает. Бывают дома, где проживают преимущественно пожилые люди, военнослужащие, сотрудники определенных учреждений или предприятий.

Также по состоянию подъезда можно определить в целом, какие люди могут стать вашими потенциальными соседями. В самой квартире нужно обратить внимание на:

Косметический ремонт.
Наличие и состояние коммуникаций.
Тепловой режим помещения.

Бывает сложно определиться между несколькими вариантами квартир, и подробный анализ по каждому пункту поможет сделать более выгодный выбор.

Документы

Основные подводные камни могут содержаться именно в документах на жилье. Поэтому желательно перед подписанием договора их проверить вместе с нотариусом. Нужно проверить законность следующих бумаг:

Правоустанавливающих документов, подтверждающих законные основания собственника на данную недвижимость. В самом документе не должно быть исправлений. Сейчас можно получить справку из ЕГРП, которая предоставляет актуальную информацию о всех собственниках недвижимости.
История квартиры проверяется по справке из ЕГРН, там также будет указано наличие обременений и дата их снятия. Если имущество находится более 3 лет в собственности и до этого момента не возникло никаких спорных ситуаций по поводу законности сделок с ней, можно не опасаться, так как максимальный срок исковой давности составляет 3 года.
Качество квартиры. Нужно сравнить планировку с паспортом из БТИ и на квартиру. Если планировка сделана, но не зарегистрирована, то придется регистрировать ее новому хозяину. Важно сравнить, соответствует ли эта перепланировка законодательным требованием и не нарушены ли законные нормы.
Проверить документы продавца, а также его дееспособность. Он должен подписывать договор, не находясь в состоянии алкогольного или другого опьянения, и должен быть психически здоров. Если в этом возникают сомнения, то с таким человеком лучше не связываться. Кроме этого, нужно внимательно проверять доверенность на совершение сделки, если договор подписывает не сам владелец жилья.
Проверить права третьих лиц на эту квартиру. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы на момент совершения сделки другие граждане.

Для того чтобы проверить полную законность сделки, нотариус может запросить у продавца множество других документов, на основании которых он выяснит отсутствие возможных других залоговых обременений на данное жилье и прав третьих лиц. При заключении сделки нотариус ее заверит, и оспорить законность данной сделки будет практически невозможно.

Передача денег

Это важный этап, на котором возможно использование множества мошеннических схем. Для того чтобы обезопасить себя от этого, можно совершать сделку через посредника. Существует 2 способа:

Арендовать банковскую ячейку.
Использовать аккредитив.

Стоимость этих двух вариантов примерно одинаковая. Различия заключаются в следующем. В первом случае покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки на месяц или несколько месяцев. Он туда кладет необходимую сумму денег, о чем выдается соответствующее подтверждение. Ключи от нее передаются продавцу. В договоре с банком прописываются документы, при предъявлении которых продавец получает право забрать свои деньги.

Аккредитив действует аналогичным образом. Только средства хранятся на счете, открытом покупателем, и перечисляются на счет продавца при выполнении им необходимых обязательств, например, по предъявлению необходимых бумаг.

grazhdaninu.com

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке жилья

Итак, квартира выбрана, проверена и результаты проверки положительны, решение о покупке принято. Теперь можно приступать к непосредственно оформлению покупки квартиры.

В первую очередь составляем договор купли-продажи и иные документы по сделке и согласовываем их с продавцом. До подписания договора необходимо согласовать с продавцом квартиры все условия сделки, в том числе определиться со способом оплаты. Рекомендуется обратить внимание и оговорить следующее:

Условие получения денег продавцом после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю,
Обеспечение выдачи продавцом расписки о получении денег в случае расчетов наличными денежными средствами,
Обеспечение безопасности обмена документами и расчетов.

Одним из важных моментов является согласование порядка, срока и способы оплаты цены покупаемой квартиры. Оплата может быть осуществлена одним платежом или может быть разделена, например, аванс платится продавцу после подачи документов на государственную регистрацию и оставшаяся сумма – после государственной регистрации и получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.

Обычно используют следующие способы расчетов при покупке квартиры:

безналичное перечисление денежных средств на счет продавца;
наличная оплата;
закладка денег в банковскую ячейку с условием доступа;
оплата с использованием аккредитива.

При этом любая форма оплаты имеет свои нюансы и отражается на сделке. Безусловно, можно всю сделку провести самостоятельно, однако, с учетом наличия множества нюансов рекомендуется не рисковать своими деньгами и привлекать юриста для сопровождения такой сделки, поскольку на всех ее этапах покупатель квартиры может попасть в затруднительное положение. Например, решено закладывать деньги в банковскую ячейку и по незнанию покупатель подписал договор на ячейку, по которому выдается ключ от нее (а не все ячейки с ключами), а он только один и его нахраписто забрал продавец квартиры.

В этом случае будет крайне затруднительно забрать свои деньги из ячейки обратно, надо будет ждать окончания срока пользования ячейкой и т.д. Необходимость же забрать свои деньги из ячейки может возникнуть в том неблагоприятном случае, если сделка по тем или причинам сорвется, например, регистрирующий орган откажет в регистрации и возвратит документы или от сделки откажется сам продавец квартиры. Это может и не случиться, но учесть такой риск нужно. Таким образом, разные детали и нюансы очень важны и несут в себе те или иные риски.

Важным является и еще один момент, который зачастую не учитывается риелторами, т.к. все риски по сделке может увидеть и оценить только юрист, а не агент, а именно: при оплате квартиры посредством банковской ячейки крайне важно абонировать две ячейки, а не одну – для денег и для расписки в их получении продавцом. Так как покупателю важно не просто заплатить за квартиру, но и получить документ, подтверждающий такую оплату. Условия открытия и доступа к этим ячейкам, соответственно, зеркально противоположные для покупателя и продавца (т.к. при успешной сделке деньги должен забрать продавец квартиры, а расписку – покупатель).

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать следующие данные, иначе он будет недействительным:

данные, необходимые для однозначного установления/идентификации недвижимого имущества – в т.ч. точный адрес расположения квартиры, этаж, количество комнат, фактическая площадь согласно документам – всё это регламентируется статьей 554 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
данные о цене, которая должна быть четко определена и может быть выражена в рублях или другой валюте, но с условием оплаты в рублях (например, по курсу ЦБ РФ на день оплаты),
данные о лицах, которые сохраняют право проживания в квартире.

Если договор составлен правильно и согласован сторонами, то остается собрать документы для сделки и приступать к ее реализации.

Так, в частности, нужны паспорта покупателя и продавца, при этом важно проверить, что паспорт действующий и что у него не истек срок (т.к. паспорт меняется по достижению определенного возраста и истекший паспорт считается недействительным). Нужны также оригиналы свидетельств о браке или нотариально удостоверенные справки о не состоянии в браке – продавца и покупателя. При наличии супругов у сторон сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира у продавца находится в общей собственности с его супругом, а не принадлежит ему лично).

Когда все документы собраны, согласован текст всех документов, можно начинать реализацию сделки – организовывать подписание договора купли-продажи и иных документов, закладку в банковскую ячейку денег и расписки (если оплата будет через ячейку) и подачу документов в регистрирующий орган (в настоящее время все граждане подают документы через многофункциональные центры, откуда документы поступают в Росреестр на регистрацию).

По истечении срока регистрации Вы получаете документы – договор с отметкой Росреестра. На практике иногда бывают случаи приостановления регистрации, если поданы не все документы или регистратор сомневается в чем-то и запрашивает дополнительные документы, а также бывают случаи отказа в регистрации – но такой отказ можно обжаловать в суд, если он необоснован. Если же все успешно и переход права собственности на квартиру к покупателю зарегистрирован, то после получения на руки документов нужно проверить все данные в свидетельстве, т.к. регистрирующий орган тоже допускает ошибки и опечатки – может быть ошибочно указано имя, фамилия или иные реквизиты. Если такая ошибка будет найдена, надо сразу подавать заявление на ее исправление и получение нового свидетельства с актуальными данными. Не лишним будет взять выписку из ЕГРП, еще раз проверить отражение правильных данных при регистрации. Важным моментом при покупке квартиры является ее передача покупателю. Сторонам договора обязательно надо подписывать акт приема-передачи квартиры, в котором указывать на факт передачи квартиры и ключей от нее. Оставшийся этап – оплата, которая осуществляется в соответствии с согласованной сторонами схемой.

На этом покупка квартиры завершена.

И еще раз следует напомнить, что конечно можно самостоятельно оформлять покупку квартиры, однако, риски всегда есть и благонадежнее привлечь юриста для профессионального сопровождения на каждом этапе покупки квартиры.

Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный юрист»

Предлагаем воспользоваться нашими услугами по оформлению покупки или продажи жилья.

Наши публикации по теме:

25.09.2015. Проверка документов на квартиру: юрист или риелтор?

18.09.2015. Как проверить квартиру перед покупкой?

23.10.2014. Проверка юридической чистоты квартиры на вторичном рынке жилья

27.08.2014. Особенности приобретения недвижимости в закрытых административно-территориальных образованиях

dov-urist.ru