Покупка квартиры в строящемся доме — процесс заключения договора. Покупка квартиры в строящемся доме процесс заключения договора

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Приобретение квартиры в новостройке не является типичной операцией купли-продажи, поскольку предмета покупки, фактически, пока не существует. Покупатель, выплатив запрошенную сумму, вынужден некоторое время томиться в ожидании, пока «право требования» (а именно это ему было предоставлено в обмен на деньги) превратится в осязаемое имущество. А затем еще некоторое время, пока это имущество перейдет в его собственность. В этой статье будут рассмотрены различные формы приобретения строящейся недвижимости, в разной степени гарантирующие покупателю защиту его прав (денежных средств).

Законные и «полузаконные» формы приобретения недвижимости

Продажа квартир может сопровождаться различными формами договоров, предлагаемых застройщиком к подписанию. В зависимости от вида договора может изменяться цена недвижимости, а также уровень защищенности покупателя со стороны государства (от рисков потери средств). На данный момент всего две формы приобретения позволяют обеспечить защиту прав покупателя, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством, это:

Покупка квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком;
Приобретение недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности подобных кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.

Существует еще целый перечень видов договоров, которыми оперируют застройщики, но ни один из них не регистрируется в государственных органах и не может являться прямым свидетельством мошенничества в суде. Поскольку, помимо ДДУ и порядка приобретения жилья через кооператив, остальные формы приобретения жилья в новостройке не рассматриваются в Жилищном Кодексе. Вот перечень «альтернативных» форм приобретения новостройки:

Предварительный договор долевого участия;
Предварительный договор купли-продажи;
Договор займа;
Вексель;
Договор переуступки прав требований.

Сложно сказать, насколько законны договора, которые не регистрируются и не обеспечивают защитой со стороны государства. Запретить гражданам вступать в различные правовые отношения и устанавливать договоренности нельзя, поэтому признавать подобные сделки незаконными нет возможности. Однако на рынке первичной недвижимости есть и откровенно мошеннические схемы, только напоминающие официальные договора, но не являющиеся таковыми.

Подобные схемы никак не страхуют покупателя от риска многократной продажи одной и той же квартиры застройщиков, как, впрочем, и не могут защитить покупателя от банального исчезновения застройщика вместе с деньгами доверчивых граждан.

Договор долевого участия

В момент вступления в силу закона 214-ФЗ задумывалось, что ДДУ станет единственной формой приобретения недвижимости. Это, на сегодняшний день, максимально защищенный способ покупки квартиры в строящемся доме. С самого начала потенциальный дольщик находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ (привлекать средства), он должен собрать пакет необходимых документов.

Перечень документов подтверждает серьезность намерений застройщика относительно будущего строительства и включает свидетельство собственности (долгосрочной аренды на землю), разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и другие документы. Пока этих документов нет – собирать деньги с дольщиков нельзя.

Преимущества ДДУ

Текст Договора долевого участия строго регламентирован, ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание. То есть – в случае возникновения у застройщика непреодолимых сложностей в процессе строительства дольщику может быть компенсирована некоторая часть его средств.

После подписания ДДУ проходит проверку и регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи квартиры по этому договору. В принципе, квартира, все-же, может быть продана нескольким покупателям, но по одному ДДУ одну и ту же квартиру второй раз продать нельзя, такой договор не будет зарегистрирован. Это означает, что в тот момент, когда в суде соберутся все, кто купил квартиру, право собственности будет признано за тем единственным покупателем, который имеет на руках зарегистрированный договор долевого участия.
За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в ДДУ, застройщик несет финансовую ответственность, в случае нарушения сроков через суд застройщика можно заставить выплатить компенсацию.
Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Недостатки ДДУ

К сожалению, совершенных законов не существует, не является исключением 214-ФЗ, и приобретение недвижимости на этапе строительства через ДДУ имеет свои недостатки:

Даже ДДУ не может гарантировать, что здание будет достроено, и дольщик получит обещанную ему квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае дольщик не сможет вернуть всю сумму вложенных средств, поскольку при банкротстве застройщика дольщик (согласно 214-ФЗ) становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, пр.;
Цены квартир, предлагаемых по договору долевого участия, несколько выше, чем по другим видам договоров, в частности по договору с ЖСК. Закон ФЗ-214 не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта, а поэтому застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры 18% НДС;
Сроки сдачи объекта на самом деле могут отодвигаться на произвольный срок, причем, это может происходить неоднократно. Закон лишь обязывает застройщика правильно сформулировать причину задержки и вовремя сообщить ее дольщикам.

Жилищно-строительный кооператив

Приобретение строящегося жилья через жилищно-строительный кооператив является довольно распространенной формой покупки на первичном рынке. Собственно, из-за ЖСК (ЖНК) договор долевого участия так и не стал единственной формой приобретения жилья у застройщиков. Порядок функционирования кооперативов, подписания договора паевого накопления регламентируется 215-ФЗ, иными словами, подобная форма покупки недвижимости является вполне законной, граждане защищены государством (хотя и в меньшей степени, нежели при подписании ДДУ).

Застройщики отдают предпочтение схеме заключения договора паевого накопления, поскольку эта форма позволяет предложить конкурентную цену – паевые взносы граждан освобождены от налогообложения. Кроме того, отсутствует ряд жестких ограничений, которые накладывает 214-ФЗ при подписании ДДУ.

К сожалению, закон 215-ФЗ не предполагает детального рассмотрения, а права пайщика прописаны в уставе ЖСК, который формируется до момента вступления членов в кооператив.

В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из кооператива и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.

Следует учесть, что действие закона 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления, а поэтому срок сдачи объекта в эксплуатацию может неоднократно переноситься, это же относится и к конечной стоимости квартиры.

Кооперативом-инвестором, собирающим деньги, и застройщиком может являться одно лицо либо это могут быть две, независимые друг от друга, организации. Если это разные организации, то между ними заключается договор, где прописана конечная стоимость квартиры, которая не подлежит увеличению, но если застройщик и инвестор – одно лицо, то существует легальная возможность увеличить стоимость квартиры в процессе строительства. Действие закона о защите прав потребителей на ЖСК также не распространяется, поэтому претензии о различных нарушениях в этой сфере судом не рассматриваются.

С другой стороны, договор паевого накопления, в отличие от ДДУ, не ограничивается окончанием строительства – пайщик может продолжать выплачивать взносы, уже проживая в новой квартире.

Преимущества договора паевого накопления заключаются в следующем:

Более низкая стоимость квартиры, обусловленная отсутствием НДС;

Возможность привлечения банковского ипотечного капитала;
Возможность застраховать риски в страховой компании;
Более продолжительный период расчетов (сравнительно с ДДУ)

Недостатки членства в жилищно-строительном кооперативе:

Договор паевого накопления не регистрируется, что предполагает возможность неоднократной продажи квартиры;
Руководство кооператива прописывает устав без ограничений 214-ФЗ, что может повлиять на удорожание конечной стоимости квартиры и затягивание сроков сдачи объекта.

Впрочем, в 2011 году в Жилищном Кодексе появилась статья, которая обязывает застройщика оформить все документы, необходимые для начала строительства, по правилам 214-ФЗ. Таким образом, пайщики получили больше гарантий относительно намерений застройщика.

Предварительный договор долевого участия

Документ, маскирующийся под регламентируемый 214-ФЗ договор долевого участия, но фактически, никакого отношения к нему не имеющий. Смысл договора сводится к тому, что стороны в будущем намерены заключить ДДУ, хотя этот смысл вполне может выражаться неявно, и текст будет практически полностью повторять стандартную форму ДДУ.

Предварительный договор нигде не зарегистрирован (да и не может быть зарегистрирован), однако провести оплату потенциальным покупателям предлагается уже в момент подписания документа. Договор не дает никаких прав требования на строящееся жилье, но, впрочем, документ не является незаконным или мошенническим в том случае, если предоплата носит символический характер.

Застройщик может предлагать подобный договор в том случае, если все документы на строительство еще не собраны, а значит – нет законных оснований заключать ДДУ и получать от покупателя оплату. В некоторых случаях предварительный договор долевого участия предлагается как временный документ, и после оформления соответствующих документов застройщик может пообещать переоформить договор.

Но этого может и не произойти никогда, и тогда отстоять оплаченную квартиру не получится даже через суд. Подписывая такой договор, покупатель не имеет никаких гарантий, государственная поддержка на подобные случаи не распространяется. Поскольку договор нигде не регистрируется – квартира может быть продана произвольное количество раз.

Предварительный договор купли-продажи

Документ, как и предыдущий, никого и ни к чему не обязывает, это простое обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи, являющийся основным, а в предварительном договоре просто прописаны условия, по которым этот основной договор будет заключен.

Фактически, соглашение о покупке отсутствует, поэтому, отдавая деньги, покупатель не получает даже право требования. Застройщик не обязан закончить строительство вовремя, собственно, не обязан вообще его заканчивать в обозримом будущем. Речи о каких-либо неустойках идти не может, ибо все нюансы, описанные в предварительном договоре, будут иметь место только после заключения договора купли-продажи.

Кроме того, согласно законодательству, по договору купли-продажи может быть реализовано только то жилье, которое уже достроено и оформлено в собственность. Поэтому, до окончания строительства застройщик имеет полное право вообще не заключать основной договор.

Предварительный договор не регистрируется, есть очень большой риск продажи квартиры нескольким покупателям, отсутствует всякая возможность контролировать застройщика или вообще как-либо на него влиять.

Договор займа или продажа векселя

Предлагая покупателю подписать договор займа, предполагающий возврат средств в виде квартиры, заемщик пытается перевести отношения с покупателем в плоскость хозяйственных отношений. Подобный договор нельзя назвать незаконным, это вполне законная операция - компания берет у частного лица (или у компании) средства с намерением их вернуть, разновидностью подобного договора выступает продажа векселя.

При этом все, на что может рассчитывать «заимодавец» - это получение средств в сумме, указанной в договоре, а в случае с векселем – на его погашение в положенный срок. Ни о каких квартирах в договоре речь идти не может, тем более о конкретной квартире в строящемся доме, ибо в противном случае этот договор будет нарушать закон.

Покупателю фактически никто не гарантирует сроки передачи новой квартиры, качество работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.

Договор переуступки прав требования

Это вполне законный способ приобретения недвижимости, согласно этому договору документы переоформляются с дольщика на другое лицо, и в конце с застройщиком подписывается новый ДДУ на имя нового покупателя (и регистрируется в органах кадастра и картографии). После того, как договор зарегистрирован, новый дольщик обладает правами требования на определенную квартиру в строящемся доме (все, как описано в соответствующем пункте данной статьи).

Заключение

Выбирая форму приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель действительно защищен от риска потери денег только в случае использования законных схем, а именно – подписания договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных случаях покупатель действует на свой страх и риск, а стремление сэкономить может обернуться серьезными неприятностями.

Realtypress.ru

www.realtypress.ru

Покупка квартиры в строящемся доме

Покупка квартиры - дело само по себе весьма рискованное и достаточно сложное.

Стоит жилая площадь нынче немало, зарабатываем мы на нее долго, а потерять деньги, наткнувшись на обман, как показывает практика, очень даже легко и просто.

В принципе, при покупке любой квартиры, будь то новостройка, вторичное жилье или еще не построенный дом, степень риска высока. И все же, максимально осторожно следует подходить к покупке квартиры, находящейся на «нулевом цикле» застройки.

Форма и содержание договора

Застройщик может предложить вам различные способы приобретения недвижимости. Это может быть как Договор долевого участия в строительстве, Договор соинвестирования, Договор уступки прав требования, так и Предварительный договор купли-продажи, так и приобретение Векселя, Сертификата и т.д.

Данная статья раскроет вам основные особенности вышеописанных способов приобретения имущества.

Итак, что же можно сказать о договоре Долевого участия в строительстве?

Отношения, возникающие в связи с заключением данного договора регулируются отраслью Гражданского права в общем и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О защите прав потребителей» в частности.

Закон строго предписывает, что привлечение инвестиций т.е денежных средств возможно лишь после получения застройщиком соответствующего разрешения на застройку. Также такой договор подлежит государственной регистрации, что является еще одной гарантией соблюдения прав Дольщика.

Например, одна квартира не может быть продана двум и более лицам. Данный вид договора является самым безопасным в силу его наибольшей защищенности законом.

Следующий возможный вариант - это заключение договора Соинвестирования. В таком случае отношения, возникающие в связи с заключением договора, регулируются другим Федеральным законом - ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Говоря простым языком, заключая данный договор, Вы обязуетесь вложить свои средства, а другая сторона обязуется потратить их определенным в договоре образом. Если говорить о возможном подвохе при заключении договора такого типа, то он состоит в том, что этот договор менее защищен законом и не вполне уместен в данной ситуации.

Во-первых, на него не распространяются правила вышеуказанных Федеральных законов, а во-вторых, в соответствии со статьей 2 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действие этого закона вообще не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

На практике же суды, рассматривая дела, в которых фигурируют договоры такого вида, нередко признают договор Соинвестирования договором Участия в долевом строительстве, что в дальнейшем позволяет получить Дольщику максимальную защищенность и гарантированность его прав.

Следующим видом договора, который мы рассмотрим относительно покупки квартиры в строящемся доме, будет Предварительный договор купли-продажи.

В отношении уже существующей недвижимости заключение такого договора никоим образом не противоречит закону, что нельзя сказать о заключении его в отношении еще не построенной квартиры, т.к. законодательство РФ строго запрещает сделки купли-продажи в отношении несуществующей недвижимости.

Но, несмотря на всю строгость закона, судебная практика в отношении таких Предварительных договоров далеко неоднозначна и не дает нам четкой картины.

При покупке квартиры Вы можете столкнуться так же с понятием «Вексельной продажи квартиры». Что же это означает? Говоря простым языком - Вы приобретаете ценную бумагу (Вексель) за сумму, эквивалентную стоимости квартиры, которую в дальнейшем Вы обмениваете на уже готовую квартиру.

Опасность подобной сделки заключается в следующем – вексель - долговая расписка, не предусматривающая «погашения» долга квартирой. Получается, что человек дает строительной компании денег взаймы, а вот получение им квартиры зависит лишь от добросовестности выбранной компании.

На практике нередки случаи, когда людям возвращали по векселю деньги (причем «съеденные» инфляцией), что, безусловно, является совсем не тем результатом по договору, на который рассчитывали покупатели будущей квартиры.

Наш совет – при решении квартирного вопроса не пожалейте средств на юриста по жилищному праву и Вы не потеряете более крупную сумму при сделке.

Наши юристы и адвокаты по жилищным вопросам и спорам, в отличие от Застройщика и Строительных агентов по жилью, не заинтересованы в скорейшем и стопроцентном заключении договора с покупателем и как следствие, получении денег.

Скорее наоборот - мы стремимся лишь к качественному выполнению своей юридической работы, и разъяснению Вам всех плюсов и минусов предлагаемого Вам договора.

Воспользовавшись юридической консультацией по жилищным вопросам, Вы не только обезопасите себя, но и сэкономите время и убережетесь от возможных стрессов и потрясений, ведь любая сделка с жильем – это в первую очередь, немалые денежные средства, капитал и ответственность.

Статьи и публикации по теме:

Материалы судебной практики:

bastion-c.ru

Покупка квартиры в строящемся доме процесс заключения договора

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами.

Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

Жилищный Консультант

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи .

Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ .

Договор купли-продажи квартиры представляет собой акт правового порядка, где сторонами являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать свою жилплощадь, которой владеет по праву собственности, покупателю.

Виды договоров при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья.

Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства.

Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную.

Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов. Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Покупка квартир в строящихся домах

Справедливости ради, надо сказать, что раньше при покупке строящихся объектов, риска было значительно больше.

Сейчас ситуация такова, что с каждым годом риск инвестирования новостроек, значительно снижается.

Договор долевого участия в строительстве жилого дома, -самая распространенная и законная форма договора, на приобретение права требования на квартиру в строящемся доме.

Законодательством предусмотрена регистрация договора на участие в долевом строительстве в Росреестре, на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этот лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство.

Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация.

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Одним из самых выгодных способов приобрести квартиру является покупка жилплощади в строящемся доме .

Однако, осуществляя эту без сомнения выгодную сделку, стоит понимать, что именно вы приобретаете и чем рискуете. Дело в том, что по российскому законодательству купить жилье (то есть, приобрести за деньги право собственности на жилье) на стадии строительства невозможно.

Наличие собственного жилья дает человеку определенную защищенность и уверенность в себе. Понятно, что в любом возрасте человек стремится приобрести свою собственную квартиру или дом.

К покупке жилья всегда нужно подходить со всей серьезность и ответственностью.

Поэтому не зря у потенциальных покупателей возникает немалое количество вопросов.

Наверное, самый весомый из них касается места приобретения.

Приобретение квартиры – недешевое удовольствие.

Поскольку рынок недвижимости характеризируется сделками со значительными суммами, то и желающих заработать «легкие» деньги присутствует немало.

Это относится не только к объектам вторичного рынка, но и к квартирам новостроек. Пробелы законодательства позволяют недобросовестным застройщикам устанавливать дополнительные взносы, платежи для инвесторов.

juridicheskii.ru

Покупка квартиры в строящемся доме процесс заключения договора

Покупка квартиры в строящемся доме

По договору долевого строительства застройщик (продавец) обязан построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать определенную квартиру дольщику (покупателю), а последний должен оплатить указанную в договоре цену. Обязательная госрегистрация договора, как защита от двойных продаж.

Обязательная фиксация в договоре срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию Точное указание в договоре на то, какую именно квартиру хочет приобрести дольщик.

Жилищный Консультант

Для продавца обязательным условием является владение продаваемой недвижимостью на правах собственности, а для покупателя – наличие требуемой суммы денег. В том случае, если документ оформлен без соблюдения основных условий или его содержание противоречит нормам закона, сделка может быть признана ничтожной, а сам акт купли-продажи аннулирован. Такие действия контролируются статьей 125 АПК РФ .

Виды договоров при покупке новостройки

Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке.

ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК.

Ни для кого не секрет, что бизнес нуждается в площадях, поэтому часто в жилых домах помещения оборудуются под различные фирмы, офисы, промышленные и торговые предприятия и прочее;

Наличие соответствующего паспорта на дом с указными в нем техническими данными, планировкой помещений, количеством этажей и так далее.

Данный документ оформляется в БТИ.

Состояние инфраструктуры.

Его размер определяется застройщиком. Как правило, чем длительней период внесения платежей, тем процент больше.

Если рассрочка безвозмездная, то максимальный срок выплат составит полгода.

При заключении стандартного соглашения о приобретении жилплощади инвестор вносит обязательно авансовый платеж, который составляет 10-50% общей стоимости. Остальная часть выплачивается индивидуально, порядок согласовывается сторонами.

Покупаем квартиру в новостройке: разбор каждого этапа и важных нюансов

Плюс к этому, покупателю необходимо ожидать момента постройки и сдачи в эксплуатацию строящегося здания. Вот как раз с этим и возникают различные риски, потому как сам дом может строиться достаточно продолжительное время.

А бывают и такие случаи, когда по определенным причинам дом вообще не достраивается. То есть человек, решивший купить квартиру в практически не существующем доме, по сути приобретает «воздух», а посмотреть на свою квартиру он может только на бумаге.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле. Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду.

Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство; Дольщики – участники долевого строительства.

Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей. Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов.

Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

propuskspb.ru

Покупка квартиры в строящемся доме — процесс заключения договора

Здравствуйте.

Из Вашего вопроса совсем не ясно кем же является организация что производит строительство дома – застройщик или же ЖСК?

ФЗ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

П. 2 ст. 1

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В любом случае необходимо ознакомиться с уставом, с разрешением на строительство (в случае если его нет, то не надо даже ввязывать в стройку, т.к. велик шанс того, что эти дома никогда не сдадутся, в виду нарушения градостроительных норм (к примеру, та же близость постройки к береговой линии)) и документами, подтверждающими права на земельный участок.

Если строительство дома производится на основании договора участия в долевом строительстве, то тщательно читайте договор который будете подписывать: обязанности застройщика, ваши обязанности, срок сдачи объекта, цена договора и т.п.

Кроме того, договор долевого участия в строительстве регистрируется в Регпалате, и вступает в силу с момента такой регистрации. Поэтому после подписания договора его нужно будет обязательно зарегистрировать в Регпалате.

В случае если строительство дома производит ЖСК, то необходимо узнать вообще как идут дела у данного ЖСК, т.к. в случае если стройка повиснет и не достроится, то достраиваться она будет за счет пайщиков кооператива – Вас. Узнать размер стоимости кв.метра, а так же тенденцию повышения этой цены ранее.

jurconsalting.ru

Предварительный договор на покупку квартиры

Предварительный договор допускает купить квартиру на определенных сторонами условиях.

Документ составляется в двух экземплярах и служит доказательством серьезности намерений сторон – купить, продать квартиру по конкретной сделке.

Это необходимо в случае, когда у какой-либо стороны нет достаточно средств для приобретения квартиры, но контрагенты договорились, что недвижимость будет продана в будущем.

Что это?

Статья 429 ГК РФ определяет общие правила заключения предварительного договора. Он должен быть подписан на приемлемых для сторон условиях.

Сделка предусматривает практически все элементы основного договора продажи недвижимости:

Стороны должны обозначить информацию об объекте недвижимости, включая ее технические характеристики.
Основные условия предварительного договора на покупку квартиры – это стоимость квартиры. Она должна быть четко определена сторонами и может быть изменена только после дополнительного соглашения.

В договоре также предусматривается ответственность, которая регламентируется п. 4 статьи 445 ГК РФ.

Если продавец или покупатель откажутся заключать сделку, то каждый из них вправе обратиться в суд и заставить противящуюся сторону довести дело до конца. Срок исковой давности по таким спорам составляет 6 месяцев.

Для чего нужен?

Предварительный договор необходим для гарантий сторон. На ценный и приемлемый по цене объект недвижимости может быть много претендентов.

«Обязательства в будущем» позволяют определить условия продажи, предусмотреть ответственность сторон.

При желании продавца и покупателя такой договор заключается на достаточно длительный срок, с возможностью пролонгации – если к сроку заключения основной сделки стороны не собрали необходимые документы или суммы для оплаты стоимости квартиры.

Имеет ли юридическую силу?

Договор обязателен для исполнения сторонами.

Волеизъявление сторон должно быть добровольным, но при отказе кого-либо купить или продать квартиру заинтересованное лицо вправе обратиться с иском.

Если есть спор относительно положений основной сделки, то купля-продажа оформляется на условиях, определенных в судебном решении.

Предварительный договор на покупку квартиры

Договор должен быть заключен в обычной письменной форме. По своему желанию стороны могут оформить его у нотариуса, который выступает гарантом безопасности сделки.

С 1.03.2013 ни предварительный, ни основной договор не подлежат государственной регистрации.

Оформлению в Росреестре подлежит переход права собственности на жилплощадь.

В новостройке

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке заключается на общих основаниях.

Перед заключением сделки важно проверить наличие у застройщика-реализатора необходимых документов:

проектной декларации;
лицензии на постройку.

В договоре должен быть предусмотрен порядок оплаты за квартиру – обычно после получения свидетельства.

В строящемся доме

Часто предварительный договор заключается в качестве альтернативы ДДУ – соглашения о долевом участии.

Эксперты не рекомендуют делать этого, так как по предварительной сделке застройщик:

ничего не обязан продавать;
при неблагоприятных условиях он может попытаться оспорить ее в суде, что повлечет за собой длительную тяжбу.

Квартира в строящемся доме должна быть реализована только по договору долевого участия.

С образцом договора долевого участия можно ознакомиться здесь.

В ипотеку

Продажа квартиры по предварительной купле-продаже возможна в случае, если заявка на жилищный кредит полностью не оформлена или объект недвижимости проходит независимую оценку.

Квартира по жилищному займу оформляется по договору продажи с залогом недвижимости.

После сделки необходимо подписать акт приема-передачи и сделать первоначальный взнос на жилье.

Между физическими лицами

Договор оформляется в обычно письменной форме с указанием паспортных данных сторон и срока подписания основной сделки.

Стандартная форма укладывается в 1-4 страницы машинописного текста.

При необходимости стороны также вправе оформить соглашение о задатке или авансе:

В первом случае задаток обеспечивает продажу квартиру с большей долей ответственности. Если продавец не согласится продать квартиру в будущем, то он должен вернуть предоплату в двойном размере. Когда покупатель отказывается приобретать квартиру, то задаток остается у продавца.
Аванс не содержит таких штрафных санкций. Если сделка по каким-либо причинам «провалилась», то продавец возвращает покупателю только уплаченную сумму.

Тут представлены образцы договора о задатке при покупке квартиры, договора аванса при покупке квартиры.

Как составить?

Необходимо определить условия договора, позволяющие идентифицировать предмет сделки. Цена и объект недвижимости будут обязательными элементами сделки.

Стороны также должны предусмотреть способ расчетов – наличными, через ячейку в банке или аккредитив.

Содержание

Основными элементами договора будет:

полная стоимость недвижимости;
техническая информация о квартире – ее общая жилплощадь, адрес;
кадастровая стоимость.

Стороны также предусматривают перечень прав и обязанностей, включая обязанность передать недвижимость в будущем.

В сделке также определяется пункт – на кого из сторон будут возложены расходы на оформление и передачу недвижимости.

Предмет

В качестве предмета договора выступает правоотношение сторон по купле-продаже недвижимости. Это может быть квартира или отдельная комната, частный дом или любой другой объект.

Перед продажей следует убедиться в отсутствии на квартиру обременений – путем заказа выписки из государственного реестра.

Предмет не следует путать с объектом договора. Объектом выступает недвижимость, в том время как предмет касается непосредственно отношений купли-продажи.

Порядок расчета

Полный расчет рекомендуется осуществлять только после заключения основного договора. Стороны вправе подписать соглашение о задатке или авансе.

Расчеты необходимо осуществлять через банковскую ячейку или аккредитивом:

Для этого нужно открыть счет и положить сумму на имя продавца.
Деньги он сможет получить только после перехода собственности на имя покупателя.

Срок исполнения

Время исполнения сделки должно быть предусмотрено в предварительном порядке. Если оно не будет указано, то основной договор должен быть заключен в течение 1 года после оформления сделки.

В противном случае заинтересованная сторона вправе добиваться этого в суде.

Образец

Образец договора должен содержать обязанность сторон передать квартиру в назначенный срок. Условия сделки не содержат существенных сложностей для сторон, если есть твердое согласие на продажу квартиры.

Дополнительно может быть оформлена расписка о передаче денег.

Здесь можно скачать образец предварительного договора покупки квартиры, образец расписки о передаче денег.

Основные ошибки

Главная ошибка сторон – это неуказание срока исполнения договора. Проблема может возникнуть, если на квартиру существуют притязания третьих сторон – наследников, прописанных лиц.

Мошеннические схемы могут быть связаны и с передачей денег – фальшивых купюр или не полной оплаты.

Совершение сделки

Предварительной договор оформляется в простой форме, с реквизитами сторон.

Основная сделка осуществляется по договоренности сторон в присутствии юриста или агента недвижимости.

После основного договора стороны подписывают акт передачи. Предварительная сделка служит гарантией сторон, но не свидетельствуют о 100% продаже квартиры. Все разногласия между сторонами разрешаются в претензионном порядке или при посредничестве суда.

На видео о заключении предварительного договора при приобретении жилья

77metrov.ru

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

5 мая 2016 16:30
Инструкции

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:

сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.