ГлавнаяРазноеПорядок покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке: преимущества и нюансы. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке


Порядок покупки квартиры на вторичном рынке в 2018 году: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы

26675

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 553 09 05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 (499) 553 09 05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

estate-advisor.ru

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.

Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.

Выбор квартиры

Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:

  1. Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), - это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
  2. Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
  3. Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.

В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.

Правовые вопросы

Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:

  1. Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
  2. Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
  3. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
  4. Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
  5. Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.

В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Стоит ли обращаться к риелторам?

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно. Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам. Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

  1. Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
  2. Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
  3. Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.

Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.

Порядок оформления сделки

По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:

  1. Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
  2. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
  3. Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
  4. Заключите договор и оплатите покупку.
  5. Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.

Какие понадобятся документы?

Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:

  • Паспорт.
  • Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
  • Документы, подтверждающие платежеспособность.
  • Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.

Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:

  1. Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
  2. После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
  3. Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
  4. После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
  5. Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
  6. Деньги передаются продавцу.

Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Важные нюансы

В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:

1. Осмотр.

Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.

2. Торги.

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену. Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки. Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

3. Проверка.

Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы,  причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы. Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много. Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.

4. Подписание договора.

Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера. Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе. Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.

5. Регистрация.

 В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Паспорт.
  • Купчую.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.

Максимальный срок регистрации составляет 10 дней, однако, весь процесс оформления сделки может растянуться на 1-2 месяца, в особенности, когда продавцу требуется время на то, чтобы освободить свое бывшее жилье.

6. Оплата.

Важнейший этап, который стоит хорошо обдумать и согласовать заранее с продавцом. Убедитесь, что подходящий вам вариант оплаты устраивает продавца. На сегодня применяются следующие, проверенные временем схемы:

  • Оплата наличными или перечислением на банковский счет. Преимущество: предельная простота. Недостаток: низкая степень надежности. Позволить себе подобный взаиморасчет могут только стороны, полностью доверяющие друг другу, не сомневающиеся в порядочности второй стороны.
  • Банковская ячейка. Закладку денег в ячейку осуществляет покупатель. Банк принимает на себя обязательство выплатить всю сумму из ячейки продавцу при предъявлении выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Недостаток: риск мошенничества со стороны работников данного банка, поэтому к выбору банка стоит подойти со всей ответственностью.
  • Аккредитив. В этом случае пользуются не наличными средствами, а специальным расчетным счетом. Деньги на него кладет покупатель и банк блокирует сумму на определенное время, после которого при заключении сделки проводится зачисление на счет продавца. Это простой и безопасный способ, но продавец рискует тем, что в последний момент уже после подписания купчей покупатель передумает и отзовет аккредитив.

Как свести риски к минимуму?

Сделки с недвижимостью заслуженно относятся к категории рискованных. При этом рискуют все участники: продавцы, покупатели, риелторы, банки. Свести самые распространенные риски к минимуму можно путем выполнения простых рекомендаций:

  1. Не пользуйтесь ненадежными вариантами оплаты. Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.
  2. Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
  3. Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
  4. Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.

Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является. На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению. 

law03.ru

Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке

Вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда своего рода лотерея. Нет, дом введен в эксплуатацию давным-давно, здесь проблем быть не может. Но, в отличие от новостройки, вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Советы по покупке квартиры на вторичном рынке дает руководитель отдела городской недвижимости компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

Первый совет — удостовериться во вменяемости продавца жилья. Причем это касается не только людей преклонного возраста. Например, довольно молодой человек через некоторое время после сделки может принести справку о нахождении на постоянном наблюдении в наркологическом диспансере и потребовать признать сделку ничтожной. Ведь он, якобы, не может отвечать за свои действия

Второй совет — убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок. Чем больше было собственников, тем внимательнее нужно быть при покупке. Возможно, что продавец даже не знает о перепланировке, сделанной ещё задолго до него и пропущенной кадастровым инженером. А покупатель ещё долго не сможет получить право собственности. Если есть какие-либо подозрения, либо откажитесь от покупки, либо наймите квалифицированного оценщика.

Четвертый совет — работать только с собственником. Поддельная, утратившая силу, просроченная доверенность может принести большие-пребольшие проблемы. По этой причине надо требовать присутствия собственника при совершении сделки купли-продажи.

Третий совет — проверить наличие возможных наследников. Было бы прекрасно, если бы все квартиры на вторичном рынке с момента приватизации до продажи имели только одного владельца. Если квартира перешла от почившего родственника к продавцу, стоит тщательно проверить, единственным ли наследником он был.

Четвертый совет — потребовать от продавца пакет следующих документов, чтобы убедиться в его добросовестности. Во-первых, владелец квартиры должен получить в Росреестре (МФЦ) ЕГРН, где есть вся информация о собственниках и документах-основаниях. Их продавец также должен предоставить: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Во-вторых, обязательно потребуется техпаспорт БТИ и выписка из домовой книги. Именно по ней можно получить архивную информацию и увидеть всех зарегистрированных и выбывших из квартиры с начала времён. В-третьих, необходимо запросить справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является банкротом, а также не имеет задолженностей по оплате коммунальных платежей.

Провести сделку самостоятельно — это суетно и чревато неприятными последствиями. А профессиональный агент лучше знает процедуру проверки документов, обладает опытом для выявления мошенников на первоначальных этапах переговоров, может выступить свидетелем, если дойдет до суда. Важно помнить, что это касается только сотрудников компаний, частного риелтора лучше не нанимать, так как он фактически консультант-доброволец. Пусть будет чуть дороже, но лучше обратиться в агентство недвижимости.

realty.vesti.ru

Как оформить документы при покупке квартиры в 2018 году

Автор КакПросто!

Оформлять сделки и подписывать договоры купли-продажи недвижимости приходится не часто. Поэтому следует предварительно изучить этот вопрос, чтобы правильно оформить документы при покупке квартиры, и никто не мог усомниться в законности этой сделки и вашем праве собственности на нее. Последовательность действий при покупке жилья на первичном и вторичном рынке остается практически одинаковой.

Статьи по теме:

Инструкция

Покупая квартиру на вторичном рынке, затребуйте у продавца технические характеристики на объект продажи, заполненные по унифицированной форме №7 и сведения о всех проживающих в квартире и зарегистрированных в ней жильцах по форме №9. Кроме этого, продавец должен представить вам правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, приватизации или купли-продажи, завещание или документы, подтверждающие право наследования.

Проведите юридическую экспертизу всех правоустанавливающих документов, проконсультируйтесь со специалистом – риэлтором или юристом, который занимается оформлением подобных сделок. Проверьте, не наложен ли на данную квартиру арест, не имеется ли проблем с правом наследования и не нарушены ли права третьих лиц, проживающих или зарегистрированных на данной жилой площади.

В том случае, когда документы в порядке и право собственности не вызывает сомнений, после того, как все вопросы будут выяснены и согласованы, внесите предоплату – аванс за жилье. Зафиксируйте факт передачи денежной доли и условия предстоящей купли-продажи в предварительном договоре и подпишите его вместе с продавцом.

Когда вы приобретаете квартиру в новостройке, ее покупку можно оформить как инвестиционный вклад в долевое строительство, вступление в товарищество, переуступку прав требования или паевой взнос. В этом случае предварительный договор также должен быть составлен. Перед его подписанием ознакомьтесь с документами организации-застройщика и убедитесь в ее надежности.

В стандартный пакет таких документов входит постановление местного органа власти о разрешении на строительство, свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство, инвестиционный контракт, договоры о привлечении денежных средств, а также схема предварительного распределения квартир.Если пакет документов не вызывает подозрений, внесите аванс и подпишите предварительный договор. В некоторых случаях выплата может быть единоразовой и вам придется сразу выплатить полную стоимость квартиры.

Сделку по покупке квартиры вы можете не заверять нотариально, но имейте в виду, что для ее государственной регистрации вам также потребуется акт приема-передачи, если квартиру вы приобрели в новостройке, или договор отчуждения, если она была куплена на вторичном рынке. Отсутствие этих документов может привести к признанию договора купли-продажи незаконным, в случае его оспаривания в суде.

Зарегистрируйте сделку в Росреестре, предоставив вместе с заявлением все необходимые документы. Регистраторы проверят их правильность и полноту и в течение 30 дней выдадут вам на руки свидетельство на право собственности на квартиру. Только после этого вы будете считаться ее полноправным владельцем.

Предложение от нашего партнера

Источники:

  • как оформить квартиру нет документов

Совет полезен?

Распечатать

Как оформить документы при покупке квартиры в 2018 году

Похожие советы

www.kakprosto.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке, плюсы и минусы

 

Покупка квартиры на вторичном рынке более безопасна чем первичка? Или там больше подводных камней?-А что такое вторичный рынок, это старые квартиры?-Совсем не обязательно старые.«Вторичкой» на сленге специалистов по недвижимости, называют объекты недвижимости на которые уже зарегистрировано право собственности и об этом внесена запись в ЕГРН.

«Вторичными»  называют  и совсем новые квартиры,  и даже  полученные от застройщика без внутренней отделки,  но на которые зарегистрировано право собственности в Росреестре.

 

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке хороша уже тем, что права на нее зарегистрированы, а значит регистратор проверил законность их наступления.

Поэтому переход права собственности к покупателю будет тоже зарегистрирован, при условии правильного оформления договора купли-продажи и отсутствия нарушений прав членов семьи продавца.

Однако сама процедура внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости регламентирована и ее нужно соблюсти.

Покупка квартиры на вторичном рынке. Риски при покупке квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы:

  • «+» — право собственности зарегистрировано, надеемся эта процедура проведена в рамках закона и права других заинтересованных   лиц не пострадали.
  • «+» — квартира состоит на кадастровом учете
  • «—» возможно наличие других членов семьи, которые претендуют на эту недвижимость
  • «—» — наличие зарегистрированных  лиц, которые отказываются добровольно сняться с регистрационного учета
  • «—» — возможное наличие лиц, имеющих право проживания (зарегистрированных до приватизации)
  • «—» — возможные задолженности по коммунальным платежам
  • «—» — возможны аресты и обременения

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

  • Покупка вторичного жилья оформляется договором купли-продажи, который вступает в законную силу сразу  после подписания его сторонами сделки.  За исключением !Конечно новый владелец должен зарегистрировать свое право собственности в Росреестра, но это вторично.Правда  без участия  продавца не обойтись, поскольку он должен подтвердить свое решение о продаже заявлением о переводе права собственности на Покупателя.
 
  • Право собственности регистрируется на основании Договора купли-продажи.Факт передачи квартиры оформляется Актом приема-передачи, не забудьте его составить.
  • Если квартира покупалась в браке необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу, если жилье было оформлено на одного из них.
  • Наличие зарегистрированных в квартире людей не является препятствием к сделке и регистрации права собственности, но в договоре купли-продажи  пропишите сроки снятия их с регистрационного учета.
  • Особая ситуация по приватизированным квартирам.Согласно Жилищного кодекса право проживания в квартире сохраняют все, кто был прописан на момент приватизации.Если не поняли, перечитайте еще раз!Даже те, кто написал нотариальный отказ от приватизации!!!
  • Особая ситуация  с унаследованными квартирами, обиженные родственники наследодателя могут объявиться спустя годы.
  • Обязательно получите от Продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.Формально Управляющая компания не вправе требовать с нового собственника уплаты долга, но «крови они попьют».
  • Конечно выясните — ли на этой квартире арестов и обременений.Достоверные сведения об этом вы можете получить из электронной выписки из ЕГРН
  • Еще один осложняющий момент —  это собственники-банкроты.Согласно закону, граждане объявившие себя банкротом, не имеют права распоряжаться имуществом без финансового управляющего.В противном случае сделка будет признана незаконной!
  • Сделки по доверенности особая тема. Читайте подробнее > > >

Интеллект-карта: пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке

 

Скачайте интеллект-карту  в полном размере и получите бесплатную рассылку от автора с дополнительными разъяснениями об исключении рисков оспоримой сделки и пошаговые инструкции к сделкам:

  • Покупка квартиры в ипотеку
  • Покупка квартиры у несовершеннолетнего продавца
  • Покупка квартиры за счет средств материнского капитала
  • Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Схема покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке описана с интеллект-карте.

Но необходимо учитывать условия выдачи  ипотечного кредита банком-кредитором. Ведь у покупателя нет собственных средств для оплаты покупки.

Подробные разъяснения вы получите из видеоурока :  Пошаговая инструкция к сделке «Покупка квартиры по ипотеке».

Этот видео урок вы получите бесплатно в рассылке или можете приобрести в магазине пособий.

Ипотечная сделка

Материнский капитал покупка квартиры вторичном рынке

Дополнительно к интеллект-карте с алгоритмом сделки вы получите пошаговую инструкцию — видео урок.

Можете прочесть дополнительную статью: Материнский капитал на улучшение жилищных условий

Покупка квартиры на вторичном рынке, что проверить

Следуйте алгоритму из интеллект-карты и не ошибетесь. К тому же получите дополнительные, очень подробные разъяснения из писем автора сайта.

Самое главное  — выявить скрытые риски, ведь очевидные лежат на поверхности.

Скрытые риски — это целая книга от автора: «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли-продажи недвижимости»

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке

Весь этот сайт — это помощник для самостоятельного оформления покупки. Вы можете получить здесь полную и достоверную информацию от практикующего специалиста.

Но чтобы последовательно получить нужное и «не закопаться» в мелочах — скачайте интеллект-карту и получите рассылку от автора с последовательным изложением материала.

Только так вы получите панорамную картину сделки и выберите магистральный путь ее оформления.

Всегда рада разъяснить . Автор

 

 

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru

Правила покупки квартиры - на вторичном рынке, в ипотеку, в строящемся доме, оформление, в новостройке, у застройщика, по ипотеке

Приобретение объекта недвижимости является ответственной сделкой. При её осуществлении необходимо учитывать множество правил, регулирующих различные этапы процедуры.

Каждое из них устанавливается действующим законодательством и направлено на предотвращение махинаций мошенников.

Порядок сделки

Правила, определяющие порядок сделки, устанавливаются несколькими федеральными законами, ГК РФ и ЖК РФ.

В этих нормативных актах содержатся нормы, определяющие:

  • выбор недвижимости;
  • её проверку;
  • заключение договора.

Выбор жилья

Первый этап приобретения новой жилой площади – выбор. Если для поиска используется интернет, то нужно обращать внимание только на объявления с четким описанием и снимками. Не рекомендуется связываться с посредниками.

При выборе жилья большое значение имеет беседа с продавцом и осмотр жилой площади.

Во время разговора рекомендуется уточнить все интересующие вопросы, не переживая об их содержании – покупатель должен знать все об объекте, который планирует приобрести.

Осмотр квартиры необходимо проводить в дневное время суток, не более двух вариантов за день.

Юридическое сопровождение

Юридическое сопровождение – одна из числа наиболее часто используемых услуг при покупке квартиры.

Осуществляется профессионалами в области юриспруденции, направлена на проверку «чистоты» недвижимости:

  1. Наличие у продавца права на отчуждение объекта, который достался в порядке наследования. Если квартира продается, но со дня смерти и открытия наследства не прошло шести месяцев, то сделка является незаконной.
  2. Важно уделить внимание психическому здоровью собственника. Необходимо запросить справки и психоневрологического и наркологического диспансера. Если вы не будете уверены в дееспособности продавца, то в последующем сделка может быть признана незаконной по этому основанию.
  3. В ситуации, когда право на квартиру у продавца возникло в судебном порядке, необходимо удостовериться, что разбирательство завершилось, а вынесенное решение не может быть обжаловано путем подачи апелляции.
  4. Обязательным условием является получение выписки из домовой книги или Росреестра, необходимой для определения количества собственников. Каждый из них должен дать письменное согласие на отчуждение квартиры.
  5. Дополнительно проверяются такие сведения, как задолженности по коммунальным услугам, относится ли дом к аварийным строениям, владеет ли частью квартиры несовершеннолетний граждан, имеются ли обременения, аресты и т.д.

Регистрация

В соответствии с ФЗ № 302 от 2012 года существует необходимость регистрации договора приобретения недвижимости. Она осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ  №122 от 1997 года.

Регистрация договора – процедура, при которой в единый реестр вносится соответствующая запись.

После завершения процедуры покупатель получает свидетельство собственности на недвижимость. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, передав документы самостоятельно, по почте или с помощью доверенного лица.

Законодательством устанавливается срок регистрации с момента принятия заявления на рассмотрение – 18 дней.

Акт приема-передачи

ГК РФ ставит условия, соблюдение которых необходимо при передаче квартиры. Одним из них является составление акта приема-передачи. Он является действительным с того момента, когда будут проставлены подписи обеих сторон.

Подписание документа имеет большое значение, поскольку этот шаг свидетельствует о том, что:

  • предъявляемые требования к объекту полностью соответствуют;
  • у покупателя нет претензий.

Особое внимание необходимо уделять этому акту, если квартира приобретается по ДДУ. Все указанные в договоре требования и нормы, установленные законодательством, должны соответствовать действительности.

Здесь можно ознакомиться с образцом акта приема-передачи квартиры.

Расчет

После подписания соглашения важно правильно передать деньги.

Оплата может быть двух видов:

  1. Наличный расчет – в таком случае от продавца необходимо получить расписку, свидетельствующую о факте передачи средств. Она должна включать в себя следующие сведения: сведения об обеих сторонах, время и место передачи средств, сумма, основание. Рекомендация – необходимо предварительно позаботиться о безопасности, пригласив свидетелей.
  2. Безналичный расчет – перевод средств на банковскую ячейку. Минусом такого подхода являются дополнительные затраты, необходимые для содержания самой ячейки. Преимуществом выступает безопасность, поскольку с банком предварительно обговариваются условия о доступе продавца к средствам. Другие способы безналичного расчета – перевод средств на банковский счет продавца или аккредитивы.

Тут представлен образец расписки в получении денег при покупке квартиры.

Правила покупки квартиры

Привила покупки квартиры отличаются в зависимости от её вида. К примеру, недвижимость на вторичном рынке требует повышенного внимания со стороны покупателя.

На вторичном рынке

Правила покупки квартиры на вторичном рынке включают в себя необходимость изучения «истории» объекта. Это необходимо для определения граждан, которые могут претендовать на недвижимость.

От покупки «вторички» рекомендуется отказаться в следующих случаях:

  • если она продается по низкой стоимости;
  • в короткий период времени была перепродана несколько раз;
  • продавец отказывается предъявлять правоустанавливающие документы.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры во вторичном жилье.

В новостройке (строящемся доме)

При покупке квартиры в доме, строительство которого еще продолжается, заключается ДДУ.

При этом необходимо учитывать следующие правила:

  • изучите уставные документы строительной компании;
  • попросите предъявить разрешение на проведение строительных работ;
  • предварительно обговорите последствия невыполнения обязательств.

Здесь можно скачать образец договора долевого участия.

У застройщика

Покупка объекта недвижимости у застройщика должна осуществляться с проверкой разрешения на ведение строительных работ.

При невыполнении этого правила вы рискуете перевести средства за квартиру, строительство которой ведется нелегально.

При покупке нового объекта важно проверить его соответствие всем строительным нормам, закрепленным в законодательстве.

Договор покупки квартиры следует оформлять в соответствии с требованиями законодательства.

Интересует покупка квартиры от подрядчика? Смотрите тут.

В ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, то она будет выступать залогом его обеспечения.

Перед её приобретением необходимо учитывать следующие правила:

  • заключать кредитный договор необходимо только с проверенной и надежной банковской организацией;
  • перевод средств лучше всего осуществлять безналичным платежом через этот банк – обеспечение безопасности;
  • обговорите условия невыполнения обязательств и перехода квартиры в собственности банковской организации.

Здесь можно ознакомиться с образцом договора покупки квартиры в ипотеку.

Особенности оформления

При оформлении квартиры необходимо собрать набор документов и правильно составить договор.

Не имея навыков в этой области, будет непросто справиться с такими задачами, поэтому работу рекомендуется доверить риэлтору или юристу.

Список документов

Для приобретения квартиры потребуются такие документы:

  1. Свидетельство собственности на недвижимость продавца.
  2. Правоустанавливающие бумаги (к примеру, договор мены или дарения).
  3. Выписка из Росреестра или домовой книги.
  4. Справка об отсутствии задолженностей.
  5. Документ, свидетельствующий об отсутствии обременений.
  6. Договор о внесении аванса.
  7. Письменное соглашение от остальных собственников и супруга продавца на отчуждение недвижимости.
  8. Соглашение от органов попечительства в случае, если одним из числа владельцев является несовершеннолетний ребенок.
  9. Кадастровая и техническая документация.

Требования к содержанию договора

Перед подписанием соглашения важно изучить все включенные пункты и проанализировать их со стороны законодательства:

  1. В документе должны содержаться сведения, касающиеся предмета договора. Это обязательство устанавливается статьей 554 ГК РФ. Его описание должно быть индивидуальным. При покупке недвижимости важно указать её месторасположение, номер, указанный в кадастровом паспорте.
  2. Обязательно указывается стоимость объекта. Указанная ранее статься ГК РФ также включает условие – требование об указании цены. Итоговая стоимость – результата взаимного соглашения обеих сторон.
  3. Важно указать информацию о гражданах, у которых имеются права на использование жилой площади при её отчуждении.

В договоре необходимо указать информацию, касающуюся способа и порядка реализации объекта.

На видео о правилах безопасности при приобретении жилья

77metrov.ru

преимущества и нюансы :: SYL.ru

В наши дни покупка квартиры на вторичном рынке — весьма значимое и волнительное событие в жизни каждого человека, требующее особой подготовки, исследования рынка, изучения среднерыночной цены, ведь придется потратить крупную денежную сумму.

Недвижимость во Владимире — перспективная инвестиция на долгосрочную перспективу, к которой прибегают как местные жители, желающие сохранить собственный капитал во времена нестабильной экономической ситуации и колебаний валютных курсов, так и представители из других регионов и стран. Покупка жилья на вторичке – удобная и выгодная альтернатива приобретению жилья в новостройке, поскольку нет необходимости проводить капитальный ремонт, тратить лишне время, кантоваться на съемных квартирах в ожидании завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. Высокий спрос в этом сегменте рынка обусловлен тем, что вы можете сразу заселиться после покупки и освобождения жилплощади предыдущим владельцем. Современная 2 х комнатная квартира во Владимире — это недорогое и комфортабельное жилье.

Чтобы заключить сделку на наиболее выгодных, безопасных для вас условиях, следует придерживаться следующих принципов:

  2. Проверить правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для этих целей можно обратиться к опытным юристам или в риелторские агентства.
  3. Уточните стоимость жилья. Если еегоцена чересчур занижена, это означает, что с квартирой что-то не так, она находится в группе риска.
  4. Уточните, сколько раз продавали данный объект недвижимости. Большое количество сделок должно вас насторожить.
  5. Оцените состояние квартиры. Особенное внимание заострите на электропроводке, санузеле, системах тепло- и водоснабжения, окнах, дверях.
  6. Заключение предварительного договора, внесение аванса подстрахует вас на тот случай, если собственник решит продать квартиру другому покупателю.
  7. Подготовьте заранее полный список необходимых для заключения сделки документов.
  8. Удостоверьтесь в дееспособности продавца. Для этого вы имеете право потребовать медицинскую справку из наркологического диспансера.
  9. Уточните, была ли незаконная перепланировка, которая может грозить для вас штрафом. Для этих целей можно изучить план БТИ.
  10. Запросив выписку из домовой книги, вы сможете узнать, прописаны ли в квартире дети до 18 лет, которые могут претендовать на вашу жилплощадь.

www.syl.ru