На что следует обратить внимание при покупке квартиры. При покупке квартиры на что следует обратить внимание
На что следует обратить внимание при покупке квартиры
Закон обвязывает выделять доли всем членам семьи, если жилье куплено с использованием средств материнского капитала. Только после этого квартиру можно продавать, заручившись предварительно, согласием органов опеки. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной. Причем проблема не столько в ее отмене, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно. Отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки с использованием маткапитала в нашей стране пока нет. И не всегда есть возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. При этом, ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица, пишет «РБК-Недвижимость». Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье.Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года. Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней. Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.
Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале. «И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели. Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт издания. К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку. «Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советуют специалисты. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».
vseon.com
Покупка квартиры - на что обратить внимание, рекоммендации
Наверное, нет более долгожданного и радостного события, чем покупка собственного жилья. Но, к сожалению, не всегда эта сделка проходит гладко. Чтобы ваше новоселье не омрачилось проблемами с неверным оформлением бумаг или претензиями со стороны невесть откуда взявшихся претендентов на квадратные метры, нужно тщательно подготовиться к процедуре и вникнуть во все законодательные тонкости в отношении сделок по купле-продаже жилья. Так как же не остаться на улице, купив квартиру?
Лично или с посредником?
В тупик может поставить уже первый вопрос, который встанет перед вами: а кто, собственно, будет заниматься поиском подходящей квартиры и сбором необходимых документов? Вариантов три:
1. Сделать это самостоятельно.
2. Привлечь риэлтора.
3. Обратиться к посреднику.
Подумать стоит над всеми способами. Профессиональная помощь в таком деле будет вполне оправдана. Риэлторы имеют соответствующее образование и большую практику в проведении сделок подобного уровня, однако, за свою работу они просят солидную оплату, сумма которой может достигать 6% от стоимости жилья.
Риэлторы окажут профессиональную помощь при покупке квартиры
С посредниками дело, в этом плане, иметь приятнее. За подбор варианта и помощь в приобретении они просят не более 3%.
Оценив, сколько вы выиграете, занявшись поиском подходящих вариантов жилья самостоятельно, не забудьте проанализировать, реально ли в способны учесть все возможные пути развития ситуации и избежать серьезных рисков в ходе приобретения собственности. Нырнув в поток юридических тонкостей самостоятельно, вы можете не заметить подводных рифов, налетев на которые, вы потеряете гораздо больше, чем сэкономили на грамотном помощнике. Но если у вас достаточно знаний, энтузиазма, временных ресурсов и просто моральных сил – тогда вперед!
к оглавлению ↑На чем остановиться?
Рынок жилья имеет свое подразделение, поэтому прежде чем начать поиск квартиры, подумайте, в какой категории вы бы хотели её видеть: первичной или вторичной?
К первичному жилью относят новостройки, на квадратные метры в которых еще ни разу не оформлялось право собственности физическим лицом. По сути, первичное жилье является не просто домом, а недвижимостью, право собственности, на распоряжение которой, полностью принадлежит застройщику.
Новостройки – первичное жилье
Вторичным жильем считается любая недвижимость, которая уже хоть раз была во владении физического лица. Это означает, что квартира в новом, только что отстроенном доме, не всегда является первичным жильем. Искать же «первичку» в доме столетней давности постройки – вообще нонсенс. Там у квартир, порой, целые перечни владельцев.
Вторичное жилье – квартира у который уже был собственник
Сказать, какой из вариантов лучше, сложно. Оба имеют достаточно плюсов и немало минусов.
Первичное жилье
Преимущества:
1. Юридическая чистота. У такого жилья априори не существует предыстории, поскольку отсутствовали собственники. Соответственно можно не волноваться, что в квартире кто-то прописан и забыть о проблемах с экс-хозяевами.
2. Новизна жилья. В только что отстроенном доме не придется делать капительный ремонт, заниматься модернизацией коммуникаций и т.д.
3. Умеренная цена. Это касается приобретения квартиры в еще строящемся доме. Фиксируется факт капиталовложения путем оформления договора долевого участия.
Квартира в первичном жилье отличается юридической чистотой
Недостатки:
1. Затяжной процесс получения жилья в личную собственность. Официальный документ о праве собственности на данную недвижимость можно будет получить не ранее, чем чрез несколько месяцев, а то и лет, что лишает возможности иметь на этот период законную прописку.
2. Местоположение. Новостройки в основном возводятся на городских окраинах, что влечет за собой целый ряд проблем социально-бытового порядка.
3. Отсутствие отделки. Купив квартиру «с нуля», вам придется полностью ее отделать, причем начинать процесс будете с возведения межкомнатных стен и перегородок.
4. Риск потери вложенных денег. Стройки часто замораживаются, компании-застройщики объявляют себя банкротами или того хуже, изначально являются мошенниками.
Вторичное жилье
Преимущества:
1. Быстрое оформление сделки.
2. Возможность выбора района.
3. Можно сразу заселяться и жить.
Квартира в вторичном жилье уже готова к заселению
Недостатки:
Юридические риски, которые в отношении подобной недвижимости неимоверно велики. Здесь нужно будет выяснить массу нюансов. Убедиться, что с жилплощади выписаны абсолютно все жильцы и нет лиц, сохранивших за собой право на часть, теперь уже вашего, имущества.
При покупке квартиры убедитесь, что все жильцы выписаны
Еще один бич – долги по коммунальным платежам. Если таковые имелись, то гасить их придется вам. Могут быть и другие ситуации, о которых вас никто добровольно не проинформирует. Например, жилье может быть арестовано или находиться в залоге. Особенно нужно быть на стороже, если объект реализуется по слишком заниженной цене.
Где подыскивать варианты?
Начинать поиски лучше всего с газетных объявлений. У нас по сей день, очень многие пользуются этим старым способом продажи жилья. Можно пролистать множественные сайты, где подобная информация выложена на досках объявлений. Кстати, на таких ресурсах больше шансов войти в контакт с непосредственным продавцом квартиры, а не вести переговоры с чередой посредников.
Начните поиски квартиры с объявлений о продаже
Есть платные базы данных о продающейся недвижимости. Пользоваться ними или нет – ваше право.
Бесплатные ресурсы также позволяют найти интересные предложения, вот только времени на это придется потратить несколько больше. Иногда можно видеть сразу несколько объявлений о продаже одного и того же жилья. Это не мошенничество. Скорее всего, некоторые из них были составлены риэлторами, однако, обзвонив все номера, вы вполне можете отыскать и владельца лично.
Популярным и весьма действенным способом может стать банальная расклейка объявлений в том районе, где вы желали бы приобрести жилье. Сделайте их в юмористической или какой-то оригинальной форме, чтобы они привлекали внимание.
Разместите сове объявление на доске объявлений
Не лишним будет обойти консьержек в подъездах интересующих домов. Они также могут обладать полезной вам информацией.
Не стесняйтесь спрашивать друзей. Возможно кто-то из их круга желает продать квартиру. Сильно рассчитывать на удачу в таком случае не стоит, но попытать счастья можно.
Несколько советов
– Ищите дополнительную информацию о продающемся жилье, общаясь с соседями, консьержками, сотрудниками ЖЭКов.
– Надо с опаской относиться к срочно продающимся квартирам. Здесь стоит очень пристально изучать документы.
– Не распространяйтесь о наличии на руках крупной суммы на покупку жилья. Это простейший способ стать жертвой мошенников.
– Не следует возлагать большие надежды на объявления с заниженной рыночной ценой. Скорее всего, это маркетинговый ход риэлтора, стремящегося прилечь внимание к недвижимости. В реальности такие предложения крайне редки и если имеют место, то самостоятельно вы их не отыщите.
Накануне покупки
Прежде чем сделать окончательный выбор и провести сделку, нужно проверить юридическую чистоту жилья. Традиционно этим вопросом занимаются специалисты агентств недвижимости. Если же вы взяли этот труд на себя, то учитесь правильно читать представленные документы, чтобы впоследствии не кусать локти. Так что же следует знать?
Что должно лежать в пакете документов?
Найдя абсолютно устраивающее вас предложение, первым делом затребуйте бумаги, трактующие, на основании чего возникло право собственности продающей стороны. Это может быть:
1. Договор купли-продажи.
2. Договор дарения.
3. Договор мены.
4. Свидетельство о наследовании имущества.
Проверьте наличие всех документов на квартиру
Крайне редко, но все же продавец может предоставлять действующее решение суда или договор ренты.
Не поленитесь лишний раз встретиться с хозяевами и лично просмотреть такие бумаги. Взяв их в руки, обратите внимание на отсутствие исправлений, подчисток, затирок и других признаков фальсификации. Исправления в документах подобного рода имеют право быть, но каждое из них должно быть официально заверено подписями абсолютно всех лиц, подписавших бумагу первоначально. Если подобные записи делались в присутствии нотариуса, то на документе должны стоять его печать и личная подпись.
В документах на квартиру не должно быть исправлений
Обязательно проверьте наличие государственной регистрации документа. Эта информация выдается без официальных запросов и доступна любому гражданину нашей страны. Если в договоре указывались определенные условия, при невыполнении которых он утрачивал свою силу – придется выяснять, были ли выполнены все договоренности. Чтобы было понятнее, рассмотрим стандартную ситуацию. В договоре прописано обязательство покупателя (в вашем случае выступающего продавцом) выплатить всю сумму стоимости квартиры спустя, скажем, полгода с момента приобретения. Если условие выполнено не было, договор подлежит расторжению автоматически, то есть, стоящий перед вами человек ни в коей мере не является собственником предлагаемой вам недвижимости, а его объяснения, что продажа жилья – шаг вынужденный и делает он его исключительно с благородной целью вернуть долг, следует расценивать как мошенничество.
Важно! Посмотрите на дату, говорящую о вступлении документа в силу. Вы должны очень насторожиться, если с момента вступления в наследование или дарения имущества прошел совсем незначительный срок, особенно, если подобный одаривающий жест был сделан человеком, не являющимся продавцу родственником.
Как еще можно проверить историю квартиры?
Обратившись к записям ЕГРП. В Едином государственном реестре отражена вся информация о недвижимом имуществе, включая историю сделок по жилым объектам за период с 1998 года. Вы имеете право попросить собственника представить вам соответствующую выписку из этого реестра, подтверждающую, что последние годы с жильем проблем не было.
Проверьте записи о квартире в ЕГРП
Внимание! Задумайтесь об афере, если предлагаемая вам квартира слишком часто меняла владельцев и в ней длительное время никто не проживал. Возможно, что дело тут нечисто и вас просто пытаются развести. В любом случае, правильнее будет отказаться от покупки сомнительного жилья.
Если в выписке, представленной ЕГРП, имеется информация об имущественных спорах по поводу квартиры, случаях ареста имущества и прочее, смотрите на даты событий. Таким образом вы сможете понять, имеют ли данные споры продолжение сегодня или эти проблемы давно канули в лета. Если с момента последних разборок прошло более трех лет, ситуацию можно считать разрешенной. Сделка с недвижимостью на текущий момент уже не может быть признана недействительной. Если же в этот период имели место нестандартные ситуации, то потребуйте у собственника судебные решения по спорным вопросам. Если они приняты в пользу продавца, то его можно считать легальным владельцем. От сделки надо однозначно отказываться, если суды еще в процессе рассмотрения вопроса.
Жилой объект может быть не зарегистрирован в анналах ЕГРП. Такое возможно по отношению к старым квартирам. Вот этого как раз пугаться не стоит. Отсутствие информации говорит об абсолютной юридической чистоте квартиры, потому что с момента приватизации с ней абсолютно не проводилось никаких сделок. Для полного успокоения можно направить запрос о законности прав собственника в Департамент жилищной политики.
Если есть сомнения, отправьте запрос о законности прав собственника в Департамент жилищной политики
Как проверить качество квартиры?
Для этого вам потребуются документы на жилье, выдающиеся в БТИ. Они помогут вам убедиться, что в доме нет незаконных перепланировок. В соответствии с законодательством, практически все переустройства жилья должны согласовываться с соответствующими органами. Если разрешающих бумаг нет, все действия будут считаться самовольными.
Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок
Узаконивать перепланировочный самозастрой – дело дорогостоящее и неблагодарное. Стоит ли с этим связываться – решайте сами.
Проверяем продавца
Увлекшись проверкой квартиры, не забудьте сделать тоже самое с ее владельцем. Начать нужно с проверки паспорта на подлинность. В этом вам поможет информация, содержащаяся на сайте Главного управления по вопросам миграции, где публикуются номера недействительных документов. Официальное подтверждение законности паспорта вам могут дать только в местном паспортном столе.
Проверьте действительность паспорта продавца
Ситуация усложнится, если интересы продавца представляет посредник. У последнего должна быть нотариально заверенная доверенность на проведения подобного рода деятельности. Читайте документ! Наличия печатей мало. Ищите информацию о полномочиях представителя. Он может не иметь права на получение денег по сделке. Поле его деятельности ограничивается лишь подписанием договоров.
У посредника должна быть доверенность ан продажу квартиры
Еще один момент, которым обязательно нужно озадачиться в случае взаимодействия с посредником – это дееспособность продавца. Данные о личности последнего могут представить соседи. Официальным путем, самостоятельно, вы подобной информации не получите.
Исключаем участие третьих лиц
Момент чрезвычайной важности. Перед сделкой надо быть совершенно убежденным, что на квартиру никто не претендует. Не редки ситуации, когда после пышного новоселья на пороге дома появляется неизвестно откуда материализовавшийся родственник продавца и заявляет о том, что он прописан по данному адресу и желает заселиться в свою комнату. В основном такими «родственниками» становятся люди, освободившиеся из заключения, реже – пребывавшие на длительном лечении, в командировке, экспедиции.
Еще одна статья риска – несовершеннолетние дети. Если в случае сделки их права будут ущемлены, то есть, родители перевезут их в худшие условия, в дело вмешаются органы опеки и вас попросту выселят, признав куплю-продажу незаконной.
проверьте прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети
Чтобы подобных проблем не возникало, у собственника должна быть справка, где будут указаны все зарегистрированные в квартире лица с разъяснением, сохранят ли они свое право на проживание после продажи жилья или нет.
Есть ряд категорий граждан, которых нельзя будет выписать с площади ни при каких условиях. В частности это дети, причем даже те, которые находятся под опекой или помещены на момент продажи жилья в детские дома. Нельзя будет распрощаться с лицами, отмеченными в завещании наследодателя, как имеющие право на пользование жильем. Не выселите вы и бывшего супруга/супругу, если данная квартира покупалась ими в период нахождения в законном браке. И это лишь часть категории граждан права, которых, суд защитит безоговорочно.
к оглавлению ↑Советы юриста
Минимизировать риск встреч с непорядочными продавцами можно, выполняя следующие правила:
1. Проводите сделку по покупке жилья через официальные риэлтерские агентства. Приобрести юридически чистую жилплощадь без участия профессионалов можно, но слишком рискованно.
2. Подбирая помощников, соберите максимум информации об их деятельности. Очень помогут отзывы бывших клиентов и рекомендации знакомых, лично сотрудничавших с конкретной конторой.
Выбирая риэлтора, посмотрите отзывы
3. На этапе заключения договора с вниманием отнеситесь к пункту, определяющему степень ответственности риэлтора за некачественно выполненную работу.
4. Отдельной строкой в деле купли-продажи стоят варианты оплаты сделки.
5. Предоплата делается исключительно под расписку, текст которой должен быть составлен толковым юристом.
Делая предоплату возьмите расписку
6. Не соглашайтесь указывать в документах заниженные цифры стоимости квартиры, чтобы выиграть на уплате налогов. Вы, как покупатель, выгоды от этого не поимеете, а вот проблемы у вас могут быть немалые. В случае возникновения необходимости обратного хода сделки, вы не получите свои деньги назад в полном объеме, так как вам нечем будет доказать, что передали вы на руки продавцу гораздо больше, нежели прописано в расписке или указано в ином официальном документе. Это, кстати, очень популярная афера.
7. Теперь непосредственно о ходе передачи основной суммы. Деньги серьезные, поэтому и способы передачи их должны быть надежными. Правильнее будет использовать банковские инструменты. Оплату покупок такого уровня можно проводить безналичным расчетом. Деньги перечисляются на счет продавца, но доступ к нему будет разблокирован после предъявления заинтересованной стороной сотрудникам учреждения документов, подтверждающих свершение факта сделки.
Для оплаты покупки квартиры рекомендуется использовать безналичный расчет
8. Если разговор ведется о передаче наличной суммы, проведите операцию через банковскую ячейку. Ее аренда не стоит баснословных денег. Стандартно при закладке в ячейку купюр присутствуют обе стороны. Продавец сможет вскрыть ее и забрать причитающуюся ему сумму сразу же по завершении сделки, как только получит на руки заверенные документы и сможет подтвердить факт продажи имущества.
9. И еще. Каждый документ, фигурирующий в сделке, должен быть отксерокопирован. Это не только поможет еще раз удостовериться в юридической чистоте данной недвижимости, но и пригодится в случае возникновения спорных ситуаций или судебных разбирательств.
к оглавлению ↑Заключение
Купля-продажа квартиры – процедура, не терпящая спешки. Не бойтесь потерять приглянувшийся вариант – бойтесь стать жертвой мошенников. Хорошую квартиру вы еще найдете, а вот ушедшие в карманы аферистов деньги – никогда.
Видео
Автор: Михаил Бонд Рейтинг:
Загрузка... Понравился пост? Поделись с друзьями!
yellowhome.ru
На что обратить внимание при покупке квартиры?
Квартира, как объект недвижимого имущества, может представлять значительную материальную ценность как для настоящего, так и для будущего владельца. Поэтому задача покупателя недвижимости в процессе оформления сделки обеспечить безопасность, легальность и прозрачность этой самой процедуры. Казалось, процесс оформления покупки квартиры строго регламентирован законами, но увы мошенники не дремлют и находят самые изощренные методы обмана покупателя.
В процессе оформления сделки профессиональную помощь можно получить обратившись к юристам. Однако если у вас нет возможности консультироваться со специалистом, вы вполне в силах справиться со всем самостоятельно. Давайте же разберемся на что обращать внимание при покупке квартиры.
- На что обратить внимание при покупке квартиры
- Приобретение вторичного жилья
- Документ подтверждающие право собственности
- Как проверить продавца квартиры
- История квартиры юридическая сторона
- Покупка квартиры в новостройке
- Договор покупки квартиры в новостройке
- Покупка квартиры в новостройке от застройщика
- Какие документы должен предоставить застройщик?
На что обратить внимание при покупке квартиры
Если вами принято решение о приобретении в личную собственность квартиры, то пристальное внимание надо обратить на:
- Документацию. Следует скрупулезно изучить правоустанавливающие документы или доверенность
- Удостовериться в наличии прав у продавца для совершения сделки, проверить правильность составления всех договоров и документов
- Установить всех прописанных граждан
- Проверить дееспособность всех участников сделки
- Проверить коммунальные платежи, нет ли начисленной пени и прочих долгов
В зависимости от того, какое именно жилье вы планируете приобрести, различается перечень необходимых документов и риски, связанные с покупкой.
Приобретение вторичного жилья
Неприятности, которые могут вас настигнуть, если вы покупаете вторичное жилье, связаны с:
- Мошенниками, которые постараются продать вам квартиру, используя «липовые» документы.
- Квартирой, с которой в дальнейшем возникнут сложности во время оформления (из-за присутствия лиц, проживающих в квартире после снятия с регистрации или что-то подобное).
Чтобы не столкнуться с проблемами в будущем, необходимо особое внимание уделить следующим документам:
- Тем, которые подтверждают право продавца на квартиру
- Документам, устанавливающим личность продавца
- Свидетельствующим о «чистой» истории переоформляемого жилья
Документ подтверждающие право собственности на квартиру
Речь идет о документах, которые дают право собственности продавцу. Под этими документами понимается:
- Документ, свидетельствующий право на наследство
- Документы о приватизации
- Договор о приобретении (купле) или фиксирующий акт дарения
Такими же полномочиями обладает решение суда, на основании которого лицо признается собственником жилья. Все перечисленные документы называют правоустанавливающими, общее правило для всех этих документов едино: в них должен быть четко указан собственник квартиры.
Если же квартиру продает один человек, а собственником значится другой, то нужно обязательно выяснить причину такого расхождения, проверить полномочия того, кто распоряжается чужим имуществом.
В качестве свидетельствующего документа может быть представлено свидетельство о государственной регистрации, в котором также указывается имя собственника. А проверить достоверность информации можно, отправив запрос в орган ЕГРП, указав номер свидетельства. Этот документ называют правоподтверждающим.
Как проверить продавца квартиры
Самое первое, что должны сделать – попросить паспорт владельца квартиры. Даже поверхностный осмотр может предоставить вам информацию: проверьте водяные знаки, сравните номера страниц, их размер, цвет. Проверьте, кем был выдан документ, наличие регистрации. Если человек вновь зарегистрирован после долгого перерыва по прежнему адресу, то это может свидетельствовать о судимости.
Обратите внимание, не прошел ли срок действия паспорта. Более глубокую и точную информацию вы сможете получить с помощью сервиса, предоставленного Главным управлением по вопросам миграции МВД России: номер и серия паспорта «расскажут» о том, действителен ли данный документ.
Не бойтесь выглядеть подозрительным, мнительным, перепроверьте все не один раз, чтобы не оказаться у разбитого корыта из-за своей доверчивости.
Особое внимание требует проверка документов, если квартира находится в собственности у несовершеннолетнего ребенка: продажу квартиры подтверждает письменное согласие не только родителей, но и органов опеки и попечительства, следящих за тем, чтобы не ущемлялись права детей.
Если ребенку нет 14 лет, то всеми формальностями, в том числе, и подписанием договора, будут заниматься его родители. Но, тем не менее, документы ребенка должны в полном порядке, будь то свидетельство о рождении для маленького или паспорт для подростка, согласие опеки. У законных представителей должны быть документы об опеке или усыновлении.
В том случае, если продажей квартиры занимается не сам собственник, а его представитель, хозяину квартиры надлежит по всем правилам оформить документы для распоряжения чужим имуществом, например, с помощью доверенности, агентского договора, поручения или доверительного управления. Каждый из этих документов надлежит досконально изучить от А до Я, в них должны быть ясно прописаны все полномочия, и бумаги должны быть заверены у нотариуса.
История квартиры юридическая сторона
Выписка из ЕГРП, домовая книга и справки о составе семьи помогут вам почерпнуть информацию о сделках, которые заключались в отношении квартиры. Ее можно сравнить с тем, что расскажет продавец. Все ваши действия должны быть направлены на то, чтобы в будущем создать надежную основу владения имуществом.
На что точно надо обратить внимание во избежание эксцессов, так это на наличие детей-сирот, которые на момент сделки воспитываются в интернате, но являются наследниками в будущем, ранее проживавших в квартире лиц, отбывающих срок заключения, развод собственников жилья.
Особенно касаемо лиц, находящихся в местах лишения свободы: предусмотрите в договоре пункт о том, что квартира свободна от всех прав и обременений третьими лицами.
Покупка квартиры в новострое
Квартиры, приобретаемые в строящемся доме, привлекают своей дешевизной и новизной. Но их оформление таит в себе массу опасностей.
Договор покупки квартиры в новостройке
Самым оптимальным и юридически обоснованным для покупателя становится договор долевого строительства. Если все сделать с умом, то можно максимально сократить риски. Вступив в жилищный кооператив.
Если вам предлагают заключить предварительный договор, то тут надо быть начеку: если вы намерены перечислять деньги согласно такому договору, то это должно быть четко прописано. При таком положении дел, в случае возникновения недоразумений с застройщиком, покупатель сможет отстоять свои права через суд и требовать компенсацию даже за моральный ущерб. Чего нельзя сказать об оплате по векселю. В спорной ситуации эта «филькина грамота» никак вас не защитит.
Покупка квартиры в новостройке от застройщика
Оптимально заключать договор и покупать жилье непосредственно у застройщика – компании, владеющей правом на строительство. Именно это название должно фигурировать в договоре, если вы не хотите иметь дела с посредниками.
Переплачивая за их услуги и надеясь на то, что все звенья цепи застройщик-покупатель окажутся надежными. Уточните, имеет ли право подписывать договора человек, оставивший свой автограф в договоре. Вам в помощь информация из ЕГРЮЛ.
Какие документы должен предоставить застройщик?
Первоначально, конечно, документы на право владения землей и разрешение на строительство. Обратите внимание, совпадает ли целевое назначение участка с планируемыми работами, в порядке ли проектные документы.
Если вы связались с кооперативом, то пристально изучите Устав, уделив особое внимание прописанным взносам, которые вам, впоследствии, придется вносить.
moj-doktor.ru
На что следует обратить внимание при покупке квартиры
Покупая квартиру на вторичном рынке недвижимости, объект обязательно нужно проверить на «чистоту», чтобы сделка купли-продажи не могла быть оспорена третьими лицами.
Внимательно изучив документы на предмет их подлинности и правильности оформления, вы должны убедиться, что продавец имеет право распоряжаться данной квартирой, а также в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на эту недвижимость.
Проверка юридической чистоты квартиры призвана предотвратить финансовые потери в случае, если сделка купли-продажи окажется неправомерной.
Препятствие первое: недееспособность участника сделки
Бывают случаи, когда через несколько лет после совершения сделки купли-продажи жилья оказывается, что продавец не имел права на ее совершение по причине своей недееспособности.
Совершая покупку жилья вы должны непременно убедиться в том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. В идеальном случае, постарайтесь сопровождать владельца недвижимости при получении справок. Если это невозможно, тщательно проверьте подлинность справок. Обратите внимание, что справки о дееспособности выдаются по месту жительства. Если справка выдана не в том районе, в котором зарегистрирован продавец, вас это должно насторожить.
Нужно сказать, что даже наличие подлинных справок далеко не всегда становится гарантией безопасности. В статье 177 ГК РФ сказано, что сделка, совершенная дееспособным гражданином, находящимся во время совершения сделки в состоянии, не позволяющем ему в полной мере осознавать свои поступки и их последствия, может быть признана недействительной. С иском в суд может обратиться как сам гражданин, так и лица, чьи права были нарушены в результате сделки купли-продажи недвижимости. Этой статьей, по большому счету, может быть прикрыта любая сделка.
Препятствие второе: дети в квартире
Через несколько лет после покупки квартиры вы можете узнать, что в момент ее приобретения там проживал ребенок, не успевший реализовать свое право на приватизацию. Сделка может быть оспорена.
В соответствии с изменениями, внесенными в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» в 1994 году, несовершеннолетние обязательно должны были участвовать в приватизации. Для того чтобы ребенок не становился собственником квартиры необходимо было получить разрешение органов опеки и попечительства. Если в тот момент несовершеннолетний не участвовал в приватизации, он сохранял за собой право одной приватизации при достижении совершеннолетия.
С 1991 по 1994 год было много квартир, в которых во время приватизации был прописан ребенок, но в число собственников его не включили. Сделки с подобным жильем очень рискованны, ведь повзрослевшее чадо может захотеть воспользоваться своим законным правом на одну приватизацию, оспорив сделку купли-продажи квартиры.
Очень внимательно проверяйте выписку из домовой книги с указанием всех, кто был прописан в квартире в последние годы.
Препятствие третье: наследники
Купив квартиру у одного из наследников, вы через какое-то время можете быть неприятно удивлены, узнав, что есть и другие претенденты на эту недвижимость. Оформляя вступление в наследство, нотариусы учитывают только наследников, заявивших о себе в течение полугода со времени кончины наследодателя. Обойденный в правах наследник может потребовать свою часть наследства.
Чем чаще квартира переходила от одного собственника к другому, тем больше вероятность, дефектов на одном из этапов. Не рискуйте покупать жилье, переходившее несколько раз в течение одного-двух лет из рук в руки, даже при условии, что у продавца есть вполне правдоподобные объяснения. С настороженностью следует относиться и к квартирам, которые наследники спешат продать вскоре после вступления в наследство. Возможно, спешка связана с тем, что не все наследники знают об открытии наследства.
Некоторой гарантией в подобных случаях будет расписка продавца, заверенная нотариусом. В расписке продавец должен взять на себя ответственность при урегулировании претензий в случае появления других наследников.
Еще одним вариантом, позволяющим избежать неприятных ситуаций с недвижимостью, является титульное страхование. Этот вид страхования обеспечит защиту в случае утраты прав собственности на квартиру, при признании сделки незаконной по причинам, предвидеть и устранить которые покупатель не мог во время заключения сделки.
Препятствие четвертое: продажа по доверенности
Покупая квартиру по доверенности, вы рискуете столкнуться с ситуацией, когда лицо, выдавшее доверенность, является недееспособным. Доверитель вправе отозвать у нотариуса доверенность, но проверить факт отзыва сложно. Одной из причин, по которой доверенность будет отозвана, является смерть доверителя.
Особое внимание нужно обратить на случаи, когда жилье ранее продавалось по доверенности, так как установить ее подлинность при этом почти невозможно.
Перед заключением сделки вы должны лично встретиться с собственником квартиры. Проверьте, существует ли нотариус, выдавший доверенность, действительна ли его лицензия. Эту информацию вам предоставят в нотариальной палате. Крайне желательно чтобы доверенность была не генеральной, а выданной конкретно для продажи этой квартиры. Хорошо, если право на получение денег будет принадлежать собственнику недвижимости.
Документы, которые нужно проверить, заключая сделку купли-продажи:
- Подтверждение права собственности. Это может быть договор о купле-продаже, обмене, наследовании, дарении, приватизации или свидетельство, выданное на основании этих документов.
- Выписка из ЕГРП, позволяющая проследить всю историю сделок, совершенных с приобретаемой недвижимостью. Эта же выписка позволит убедиться, что квартира не заложена и на нее не наложен арест.
- Выписка, сделанная из домовой книги, с информацией о том, кто проживал в квартире. Вы должны убедиться, что все лица, прописанные в данной квартире в момент сделки уже выписаны, также необходимо просмотреть список всех, кто был прописан со времени заселения дома, и куда выписались эти люди.
- Если в квартире живут несовершеннолетние, разрешение органов опеки и попечительства.
- Согласие мужа (жены) на отчуждение совместно нажитого имущества, даже если супруги в разводе.
- Справка из БТИ о том, что не было незаконных перепланировок.
- Справка об отсутствии коммунальных задолженностей.
- Справка из наркологического и психоневрологического диспансера.
© Старецкая Елена, TimesNet.ru
Все статьи в одном телеграм-канале: https://t.me/rb7ru
А также лучшие новости Башкирии: https://t.me/rb7news Подписывайтесь!
rb7.ru
На что нужно обращать внмание при покупке квартиры: советы
Покупка жилья – это очень серьезный и ответственный шаг, нужно обратить внимание на огромное количество мелочей, чтобы принять действительно правильное решение и не стать жертвой мошенников или обстоятельств. Однако, нюансов настолько много, что собрать всё воедино нередко бывает очень сложно, особенно в стрессовой ситуации.
Давайте разберемся, на что обратить внимание в первую очередь при покупке квартиры, чтобы будущее жилье не разочаровало?
Разделы статьи:
Месторасположение вашей будущей квартиры
Это один из самых важных критериев, с которого нужно начинать выбор. Вы должны понимать, в каких районах города проживать Вам будет наиболее комфортно не только с точки зрения близости к работе, но и с точки зрения наличия другой инфраструктуры.
Так, если Вы являетесь владельцем авто, убедитесь, что район оснащен достаточным количеством парковок или же, что у Вас будет возможность приобрести паркинг или гаражный бокс. Если для Вас актуально использование общественного транспорта – убедитесь в том, что в районе, который Вы выбрали, хорошая транспортная развязка и ходят несколько видов транспорта (например метро, трамваи и автобусы).
Преимуществом при выборе будет близость хороших продуктовых магазинов или рынка, магазинов бытовой химии и других товаров первой необходимости.
Позаботьтесь о детях: удобно, если недалеко от дома находится детский сад и школа. Кроме того, не забывайте о досуге: большой плюс – это наличие рядом с домом фитнес-центра, студии танцев, йоги, творческих студий и т.д. – смотря, что Вам и Вашим детям по душе.
Ну и не забывайте про медицинские учреждения, и Вам и Вашим детям наверняка потребуются услуги поликлиники, удобно, если до неё не нужно будет добираться через половину города.
Проверка качества квартиры
Очень важно, чтобы первое впечатление при осмотре квартиры было положительным. Так, если вам нравится расположение квартиры, планировка, план комнат и виды из окон – можно приступать к более детальному осмотру.
Первое, на что следует обратить внимание при покупке квартиры – это состояние всех коммуникаций. Электропроводка, канализационная система, водопроводная система и система отопления не должны иметь видимых дефектов. Если капитальный ремонт и замена всех коммуникаций – не Ваш вариант, убедитесь, что каждая система работает нормально.
Далее обратите внимание на состояние пола, потолка, стеклопакетов, сантехники, общий ремонт кухни и ванной – это достаточно важно, поскольку эти детали Вашего будущего жилья потребуют немаленьких вложений, в случае, если они в плохом состояний. Ремонт кухни и ванной комнаты – самый дорогостоящий.
Кроме того, внимательное изучение потолка и стен позволит избежать множества проблем.
Так следы плесени на стенах укажут Вам на излишнюю влажность помещения, если на потолке есть подтеки – значит, предыдущих жильцов не раз топили соседи, либо есть проблемы с качеством крыши, если квартира расположена на крайнем этаже.
На что ещё нужно обратить внимание при покупке квартиры – это стены дома. Наиболее долговечными и надежными считаются кирпичные и монолитные дома – на них и стоит остановить свой выбор.
Также выясните, из чего изготовлены перекрытия, лучше всего, если это будет бетон. Такую информацию при покупке вторичного жилья можно почерпнуть из технического паспорта квартиры, а при покупке новостройки – из проектной документации, которую Вам сможет предоставить застройщик.
Юридическая безопасность сделки
Следующее, на что необходимо обратить внимание, покупая квартиру – это юридическая чистота и безопасность сделки, наличие всех необходимых документов и отсутствие лиц, которые в будущем могут заявить свои права на приобретенную Вами недвижимость.
Нюансы, которые нужно проверить отличаются при покупке недвижимости в новостройке и на вторичном рынке, остановимся на каждом виде недвижимости отдельно.
Покупка новой квартиры – на что обратить внимание?
Приобретение недвижимости в новостройке привлекает множество покупателей благодаря относительной дешевизне.
Однако, такой шаг связан с множеством рисков и для того, чтобы максимально себя обезопасить, необходимо оценить все возможные ситуации развития событий и проверить большое количество документов.
Узнайте, какой вид договора Вам предлагает заключить застройщик. Наилучший вариант – это договор долевого участия (ДДУ). У него много преимуществ перед предварительными договорами, кроме того – это гарантия того, что застройщик добросовестный и у него есть разрешение на строительство, если же возникнут непредвиденные обстоятельства (например, банкротство), залог обеспечит все ваши требования.
Если Вы готовы очень внимательно отнестись к проверке документов не таким уж плохим вариантом будет являться и договор ЖСК.
Также необходимо проверить продавца, если Вы покупаете не напрямую у застройщика, а у его представителя, Вам должны представить документ, на основании которого продавец распоряжается квартирой.
Любое лицо, подписавшее договор от имени застройщика должно предоставить Вам доверенность, в которой прописаны полномочия по подписанию договоров.
Обязательно найдите сведения о репутации застройщика: изучите старые проекты, уже введённые в эксплуатацию ЖК, изучите историю компании и учтите возможные финансовые проблемы строительной организации – всё это может оказать влияние на успех Вашей сделки.
Проверьте документы на землю и разрешение на строительство – это основа основ для любого застройщика. Обратите внимание на целевое использование земельного участка: он должен быть предназначен для многоэтажного строительства. Важным документом также является одобренная государственной строительной экспертизой проектная декларация.
Поможет разобраться в добросовестности застройщика и аккредитация. Так, если банки не предоставляют кредиты на покупку жилья у данного застройщика – значит, у него есть определенные проблемы и лучше всего, рассмотреть другие варианты.
Немаловажный фактор – убедиться в том, что строительство дома идет и находится на определенной стадии. Здесь не следует доверять только словам риелторов или представителей застройщика, лучше всего убедиться лично – посетив объект строительства.
Какие документы проверить при покупке вторичной недвижимости?
Самые важные документы, на которые необходимо обратить внимание – правоустанавливающие. К ним относятся договоры купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда. В тексте данных договоров должно быть указано, что собственником недвижимости является продавец, чтобы убедиться, сравните данные в договоре и документе, удостоверяющем личность продавца.
- Если же продавец не является собственником, у него должен быть документ, который подтверждает его право на продажу и распоряжение недвижимостью: доверенность, агентский договор, договор доверительного управления или договор поручения.
- Чаще всего в таких случаях используется доверенность, в которой должны быть указаны все полномочия продавца в отношении совершаемой сделки: на продажу квартиры, на подписание документов, на сдачу документов в уполномоченные органы, на получение денежных средств и подписание акта приема-передачи недвижимости.
Обратите внимание на прописку всех членов семьи: на момент продажи квартиры, все они должны быть прописаны в другом месте. Получите информацию о тех членах семьи, которые отсутствуют на момент продажи (они могут быть в больнице, армии, отъезде, в местах лишения свободы), заинтересованные лица по возвращении могут оспорить сделку.
Только убедившись в том, что квартира Вам подходит с точки зрения качества, и с юридической точки зрения с квартирой все в порядке, можно приступать к совершению сделки!
Похожие статьи:
У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами
prodatkvartiry.ru
