ГлавнаяРазноеСпрос на недвижимость

Спрос россиян на зарубежную недвижимость неожиданно вырос. Спрос на недвижимость


Спрос россиян на зарубежную недвижимость неожиданно вырос

Это произошло впервые с 2014 года. Потенциальных покупателей стало больше на 13%. Самые популярные для покупки жилья страны — Испания, Болгария и Италия

Фото: depositphotos.com

В последнее время события на российском рынке совсем вытеснили зарубежную недвижимость из поля общественного зрения. Между тем, подведя итоги года, проект Prian.ru сделал отчасти даже неожиданный вывод: спрос россиян на зарубежные объекты восстанавливается, и впервые с 2014 года зарегистрирован рост числа потенциальных покупателей — более чем на 13%.

Тройку самых популярных в России «недвижимых» зарубежных направлений составили Испания, Болгария и Италия. Причем число запросов на Болгарию подскочило аж на 40%, на Италию — на 20%, на Испанию — только на 11%, хотя на лидирующей позиции страны это пока не сказалось.

Пятерку лидеров замкнули Германия и Греция. Некогда суперпопулярные Турция и Кипр на сей раз оказались на девятом и десятом местах. Их обогнали Чехия, Черногория и Финляндия.

Ушедший год в очередной раз подтвердил обозначившийся несколько лет назад тренд: россияне все реже ищут заграничную недвижимость для отдыха и все чаще — для переезда и инвестиций. Согласно статистике Prian.ru, каждый второй потенциальный покупатель называет ключевой целью заграничной сделки отъезд на постоянное проживание и почти 16% планируют зарабатывать на своих квадратных метрах. Впрочем, доля «дачников» все еще остается высокой — почти 24%.

Интересно, что средний чек сделки постепенно растет: россиян все меньше интересует совсем дешевая недвижимость стоимостью до 100 тысяч евро. Видимо, претендентам на такие объекты сейчас не до зарубежных покупок. Зато предложения ценой 500 тысяч евро и выше в 2017 году завоевывали внимание покупателей вдвое чаще, чем в 2016-м. Так что если покупательная способность россиян и падает, то далеко не у всех.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

www.bfm.ru

Спрос на недвижимость есть, цены на месте не стоят

Насчет ближайшего и далекого будущего российского рынка недвижимости дается множество прогнозов, которые зачастую противоречат друг другу. Кто-то настроен оптимистично, кто-то оказался пессимистом. Сегодня на вопросы о настоящем и будущем рынка недвижимости корреспонденту “Вести.Недвижимость” ответила генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

— Мария, сейчас отечественный рынок недвижимости лихорадит. Согласны ли вы с расхожим утверждением, что сейчас там все замерло?

— Не могу согласиться с тем, что рынок недвижимости впал в состояние, близкое к стагнации. С начала года сегмент массового жилья демонстрирует очень высокие темпы продаж. Это связано, во-первых, с нестабильностью в банковской сфере, когда был массовый отзыв лицензий у неблагонадежных игроков. Во-вторых, с политической и экономической ситуацией в стране и мире. По последним опросам ВЦИОМ, 51 процент населения уверены в том, что недвижимость — лучший актив для вложения средств, особенно в подобных условиях. То есть все, у кого сейчас есть свободные деньги, предпочитают вложить их в жилье, в том числе и с привлечением кредитных средств. В кризисный период происходит ускорение принятия решения о покупке недвижимости, особенно в условиях резких скачков курса доллара.

Что касается цен, то они, вопреки утверждениям, тоже не стоят на месте. Например, за прошедшие три квартала средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе выросла на 6,5 процента, в бизнес-классе — на 12,2 процента. Не спорю, в некоторые периоды, например, летом, цены практически не росли, а застройщики не спешили повышать стоимость, поскольку хотели понаблюдать за тем, как отреагируют покупатели на дестабилизацию экономической ситуации. В итоге спрос начал увеличиваться, и в начале октября многие девелоперы все-таки повысили цены.

— Насколько снижение цен на квартиры и дома или «простаивание» стоимости квадратного метра на одном ценовом уровне сказывается на российском рынке недвижимости?

— В данном случае не совсем корректно говорить о влиянии ценовой динамики на рынок недвижимости. Наоборот, снижение или повышение стоимости квадратного метра — это прямая реакция со стороны застройщиков на те или иные события, происходящие на рынке, в частности, на изменения спроса. И цены сейчас растут, поскольку активность покупателей довольно высокая. Особенно это касается массового сегмента жилья.

А вот на рынке элитной недвижимости как раз наблюдается своеобразная стагнация. Новые интересные проекты появляются крайне редко, а инвестиционно привлекательные можно пересчитать по пальцам. Спрос в элитном сегменте сейчас ограничен. В результате, в третьем квартале некоторые застройщики были вынуждены снизить цены или зафиксировать курс доллара, чтобы остаться в рынке и поддержать продажи. Тем не менее, подобная ситуация уже давно характерна для сегмента высокобюджетного жилья. Продавцы уже привыкли к этому.

— Чем не самая простая ситуация может обернуться для рынка? Станет ли он более доступен покупателю и что будет с застройщиками?

— Безусловно, текущие события, связанные с нестабильностью и ожиданием кризисных явлений, не могут не беспокоить. Замечу, что последние 5-7 лет Россия перманентно живет в ожидании очередного кризиса. Но когда оставляешь все эмоции в стороне и начинаешь анализировать, что же фундаментально происходит, то понимаешь, что проблема лежит в иной плоскости — низком уровне показателей экономики, росте ВВП, долга, новых инициативах относительно увеличения налоговой нагрузки. Общая экономическая нестабильность ударит прежде всего по самой массовой категории покупателей эконом-класса и частично бизнес-класса. Вряд ли это серьезно скажется на элитном сегменте, поскольку его устойчивость против нововведений в налоговой сфере достаточно высока.

Если и будет стагнация, рынок, безусловно, замрет. Застройщики займут выжидательную позицию и перестанут повышать цены в реализуемых проектах. В дальнейшем, если спрос не выровняется, они начнут проводить политику “скрытой коррекции”, предоставляя различные скидки, интересные условия по рассрочке и прочее. Снижение цен — это самый крайний шаг. В любом случае такого же падения, которое мы наблюдали во время кризиса 2008 года, уже не будет. Рынок недвижимости сейчас находится как раз на уровне консолидации, когда цена стоит примерно на одном месте и от этого может либо не сильно упасть, либо начать снова расти. Поэтому если и случится кризисное развитие ситуации, то существенного падения не произойдет, потому что мы не так высоко забрались, как в 2008 году. Не было в последние годы, в том числе, и большого количества спекулятивных сделок, которые как раз и обрушивают рынок в кризисный период. Если люди даже и покупают что-то на этапе котлована, то они, скорее всего, просто вкладывают свободные денежные средства, но не с целью заработать, а с целью сохранить.

Что касается объема предложения, то при таком раскладе он, безусловно, снизится. Прежде всего, за счет того, что застройщики будут стараться максимально оттягивать срок выхода новых проектов. Некоторые девелоперы предпочтут переждать неспокойные времена, другие начнут менять концепции, снижая классность своих объектов. То есть новые проекты все равно будут появляться на рынке, правда, в основном, в массовом сегменте жилья.

— В нынешней ситуации надо ли срочно вкладывать свободные деньги в недвижимость?

— Покупателю, у которого есть лишние деньги, сейчас самое время пустить их в дело. Если на рынке и будет наблюдаться спад спроса, коррекция стоимости жилья не превысит 10 процентов. Сегодня как девелоперы, так и собственники жилья, скорее, снимут объект с продажи и будут ждать лучших времен, чем значительно дисконтируют стоимость. Как уже говорилось выше, снижение цен – это самый крайний шаг.

— Присоединение к Москве новых территорий, на ваш взгляд, благо или зло?

— Присоединение к Москве новых территорий – очень амбициозный проект. На сегодняшний день в него вкладывается большое количество средств, как интеллектуальных, так и финансовых, что позволяет говорить о хороших перспективах развития Новой Москвы. Успех проекта напрямую зависит от того, насколько комплексно власти и девелоперы будут подходить к освоению присоединенных территорий. Основные трудности развития Новой Москвы связаны с плохой транспортной доступностью отдельных районов. Как только эта проблема будет решена, в первую очередь за счет появления здесь станций метро и развития автодорог, жилищное строительство на данных территориях выйдет на новый виток развития. Кроме того, здесь появятся современные инфраструктурные объекты и новые рабочие места.

— Как будет распределяться спрос на жилье между старой и Новой Москвой? Люди уже воспринимают Старую и Новую Москву как единое целое?

— Нет, пока не воспринимают. И в данном случае сравнивать спрос напрямую не совсем целесообразно, поскольку это два разных рынка. Например, в старых границах города, в основном, возводится, жилье бизнес-класса, а в Новой Москве — эконом- и комфорт-класса. Тем не менее, в ближней зоне присоединенных территорий примерно 30-40 процентов покупателей — это москвичи. Из них 10-15 процентов приходится на тех, кто изначально планировал покупку квартиры в столице, но в итоге сделал выбор в пользу более качественного предложения в Новой Москве. Прежде всего, их привлекает более доступный уровень цен по сравнению со столицей, а также благоприятная экологическая обстановка.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются масштабные проекты комплексной застройки, расположенные в ближней 25-километровой зоне. В их число входят жилые комплексы, строящиеся рядом с городом Московский, деревней Рассказовка, поселком Коммунарка и поселением Десеновское. Такие проекты в большинстве случаев отличаются хорошей транспортной доступностью, привлекательным уровнем цен, а также развитой инфраструктурой.

— Где в настоящее время продажи нового жилья идут более успешно — в столице или за ее пределами?

— В данном случае все зависит от конкретного проекта. И в Москве, и в области на рынке присутствует множество интересных проектов, которые показывают сопоставимые темпы продаж. Если сравнивать в абсолютном выражении, то Подмосковье все-таки выигрывает хотя бы потому, что здесь этих проектов банально больше именно за счет масштабности всей территории. Тем не менее, я бы сказала, что продажи в Москве идут более успешно хотя бы потому, что платежеспособность покупателей в столице выше.

В целом, Подмосковье становится все более привлекательным для девелоперов из-за высокого спроса на недвижимость в этом регионе. Причиной такой востребованности служит низкая стоимость жилья по сравнению с аналогичными предложениями в столице. К тому же здесь заметно улучшается транспортная ситуация: появляются новые станции метро и маршруты наземного транспорта. Например, от Москвы до Химок скоро будет запущен скоростной трамвай. Активно проводимая реконструкция трасс также способствует повышению спроса на жилье в прилегающих районах.

— Можете дать прогноз о том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2015 году?

— Сейчас на рынок недвижимости сильное влияние оказывает экономическая и политическая обстановка, которая не отличается стабильностью. Все понимают, что идет дестабилизация ситуации – введены санкции, в том числе и против крупнейших банков, финансирующих строительство и выдающих ипотечные кредиты, повышена ключевая ставка ЦБ – все это приводит к росту инфляции, удорожанию денег и т.д. Соответственно, это однозначно скажется и на банковском секторе – ставки по проектному финансированию и ипотечным кредитам вполне могут повыситься. Как следствие, это не может не повлиять на рынок недвижимости. Это очевидные вещи, которые нельзя отрицать и игнорировать. Поэтому сейчас на повестке дня у всех стоит вопрос – насколько сильными будут эти корректировки. Ситуация в значительной степени зависит от событий на мировой арене и действий со стороны властей.

Если ставки сохранятся на уровне 13-14 процентов, то рынок останется активным и никакого падения не произойдет. Мы видим, что покупатели сейчас ускоряются с принятием решения и активно получают ипотеку. Если же ставки вырастут до 15-16%, то это станет для многих заградительным барьером. Однозначно произойдет снижение спроса, так как количество ипотечных сделок на рынке недвижимости сейчас очень высокое – по некоторым проектам эконом-класса их доля доходит до 70 процентов.

Георгий Трушин

xn----ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai

Азбука инвестора: сезонные особенности цен на недвижимость

Любой инвестор, решивший заработать на вложении капитала в недвижимость, рано или поздно сталкивается с вопросом, как наиболее выгодно продать объект недвижимости и получить максимальную прибыль от сделки. На динамику цен рынка недвижимости влияет множество факторов, в том числе и сезонный. Конечно, каждый ответит, что лучше всего выбирать для сделок с недвижимостью, так называемый деловой период с сентября по май. Активность сделок по купле/продаже недвижимости обычно наиболее интенсивная в весенний и осенний сезоны.

Сезонные колебания рынка недвижимости

Сезонные особенности цен на недвижимость напрямую связаны с активностью рынка в разные месяцы года. С начала года, начиная с февраля, большим спросом начинает пользоваться недорогая недвижимость класса «эконом», с весны обычно активизируется спрос на более дорогое и элитное жилье (приблизительно с апреля). Часто в начале марта появляется спрос на квартиры без ремонта – это связано с тем, что покупатели хотят завершить сделку к лету, чтобы начать ремонт.

Пик активности сделок по обмену и улучшению жилищных условий приходится на конец апреля начало мая. Обычно именно в этот момент многие семьи с детьми проявляют желание улучшить жилищные условия. Обычно это связано с концом учебного года, особенно, если речь идет о переезде в другой район. Родители стараются решить этот вопрос за лето, чтобы заодно решился вопрос со школой для детей за время летних каникул.

Максимально приемлемую по цене покупку высокая вероятность сделать в июне, июле. Этот период характерен для покупок, не связанных какими-либо сроками, и в этот период обычно продавцы охотнее всего идут на снижение цены. В августе недвижимость покупают те, кто опасается осеннего подъема цен.

Сезонные особенности цен на недвижимость демонстрируют наибольшую активность продаж в осенний период. В это время заключается наибольшее количество сделок, расширяется предложение и повышаются цены на объекты недвижимости. Пик сделок приходится на ноябрь, так как многие стремятся завершить дела на рынке недвижимости до зимних праздников.

Спрос на элитное жилье обычно полностью отсутствует во время праздников, отпусков и каникул. Наибольшая активность продаж на рынке элитного жилья наблюдается в середине весны до начала лета.

На рынке загородной недвижимости сезон стартует в апреле и завершается обычно к июлю. Повторный всплеск активности на рынке загородного жилья начинается с сентября и продолжается до середины декабря.

Как привлечь покупателя

Цена всегда является решающим фактором при покупке недвижимости. Одинаковые по характеристикам квартиры могут существенно отличаться в цене из-за ряда факторов: местоположения, инфраструктуры района и т.д.

Очень важным и привлекающим факторов для покупателя всегда является скидка, даже пусть и небольшая. Быстрее продает недвижимость тот, кто охотно идет на торг, так у покупателя создается впечатление экономии и уступки со стороны продавца.

Привлекательным фактором для покупателя является также планировка квартиры. Высокие потолки, лоджия, необычный интерьер или дизайнерское оформление – все это может стать стимулирующим фактором выбора в пользу конкретного объекта недвижимости. Плюсом, несомненно, будет наличие неподалеку парка, озера или другого зеленого массива.

Немаловажно также близкое расположение к дому школы или детсада, наличие ухоженного двора и детских площадок. Транспортное сообщение – это фактор, который существенно повышает цену квартиры и является одним из ключевых при выборе жилья.

Таким образом, инвестор, который решил продать недвижимость и получить максимальную прибыль, должен учитывать все факторы, в том числе и сезонные особенности цен на недвижимость. Грамотно спланированная сделка, тщательный анализ всех нюансов рынка поможет выгодной реализовать объект недвижимости.

Другие статьи на нашем сайте

investtalk.ru

Спрос на недвижимость

31.08.2018 14:55:39

Заявка №29491

Поиск участков под торговлю

Интересуют земельные участки под строительство объектов торговли в оживленных местах. Ха...

31.08.2018 09:52:42

Заявка №35461

Купим участки с ГПЗУ

Интересуют земельные участки под застройку жилой недвижимости в. Москве и  в пределах...

18.07.2018 18:25:26

Заявка №53005

Куплю участок под питомник

Юг, Юго-Восток До бетонки Нужна отличная подъездная дорога для клиентов Площадь: 5-7 г...

18.07.2018 14:35:13

Заявка №52977

Куплю участок под конюшню

Площадь: от 4 га Ленинградское, Пятницкое, Ярославское направление До 20 км. от М...

29.05.2018 09:38:01

Заявка №50348

Участки под АЗС от 25 соток

Куплю земельные участки под АЗС Москва и МО, рассматриваю любые предложения от 0.25...

09.04.2018 15:57:21

Заявка №50324

Купим землю под АГЗС

Сеть газовых заправок купит участок со следующими параметрами: Площадь участка: до 50...

27.03.2018 17:51:03

Заявка №50609

Купим участки под автомойки

Купим участки под автомойки самообслуживания со следующими характеристиками: Площадь: до 50...

20.02.2018 17:41:21

Заявка №49843

Куплю 2-4 га под фермество

До 80-90 км от МКАД Направления: Волоколамское, Новорижское, Можайское, Минское, Киевс...

www.invst.ru

Загородная недвижимость-2018: тренды, спрос, прогнозы

Насыщен ли рынок загородной недвижимости Новосибирской области, куда он движется, как идут продажи и на что сегодня в первую очередь ориентирован покупатель — в материале «КС».

Есть ли заметные проекты?

Отличительной чертой регионального рынка загородной недвижимости можно считать отсутствие новых знаковых проектов. Девелоперы придумывают различные акции, но стоимость на земельные участки не снижается. В активную стадию освоения входят поселки, которые запустили продажи еще 2–3 года назад. Сейчас в них начинают строиться клиенты, которые купили землю, спасая свои сбережения от кризиса 2014–2015 годов. Как следствие, растет активность коттеджных поселков с точки зрения продвижения.

Тренды загородной недвижимости

По наблюдениям руководителя направления загородной недвижимости Федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Валентина Канаева, покупателей на сегодня можно разделить на три категории: одним требуется полностью готовое жилье, другие хотят с нуля построить свой дом на земельном участке, но есть и те, кто покупает недостроенную либо требующую ремонта вторичную недвижимость.

Говоря о первичном рынке малоэтажного жилья, эксперты отмечают, что стало больше запросов на строительство одноэтажных компактных домов площадью от 100 до 120 кв. м. «Покупатель разумнее подходит к выбору и считает затраты не только на строительство жилья, но и на его содержание», — утверждает коммерческий директор строительной компании «Сибирский дом» Руслан Адигамов.

По словам Руслана Адигамова покупатель разумнее подходит к выбору и считает затраты не только на строительство жилья, но и на его содержание

Специалисты также говорят об однозначном тренде на строительство домов для сезонного отдыха. «Ранее этот сегмент рынка был покрыт лишь услугами вольнонаемных бригад. Теперь он становится более организованным. Среди загородных домов для постоянного проживания основной спрос сосредоточен в сегменте 80–120 кв. м. на одно- и двухэтажные дома», — комментирует директор по развитию завода «Легкие строительные панели» Тимофей Соловьев.

По словам руководителя офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Анны Фофоновой, сейчас клиенты предпочитают покупать земельные участки в организованных поселках. Стабильно популярным остается северное направление, преобладают классические технологии домостроения. Как правило, сибиряки отдают предпочтение домам из кирпича, камня, пенобетона, газобетона. Брус и бревно при этом тоже актуальны.

Если же рассматривать ситуацию с точки зрения девелоперов, то по мнению некоторых из них, сейчас тренд — не только продавать землю и коммуникации, но и строить готовые дома на продажу. «Сегодня все девелоперы коттеджных поселков делают интересные предложения, скидки доходят до 20–30% от заявленной стоимости. Со стороны покупателей формируется спрос на участки площадью более 10 соток, особенно интересны участки и дома возле леса или водоема. Еще один очевидный тренд — это иногородние покупатели из других регионов. Их доля (север России и Казахстан) у нас составляет до 50%. Там совсем нет работы, развлечений, а их дети давно учатся в новосибирских вузах или закончили их, поэтому родители переезжают поближе к детям, внукам», — высказывается девелопер коттеджных поселков, руководитель коттеджного поселка «Клевер» Антон Тиунов. Противоположного мнения по поводу приезжих покупателей придерживается Руслан Адигамов. По его наблюдениям, за 2017–2018 годы стало гораздо меньше заявок на строительство от жителей северных регионов РФ, которые раньше стремились переехать в Новосибирск поближе к детям, чтобы жить здесь на пенсии.

По словам Антона Тиунова, сегодня все девелоперы коттеджных поселков делают интересные предложения, скидки доходят до 20–30% от заявленной стоимости

«Смело могу сказать, что в тренде новостройки. Они есть на любой вкус и кошелек. Даже если рассматривать уже готовые новостройки с ремонтом, в котором уже кто-то жил, — это точно свежий ремонт, свежие коммуникации. Тренд сохранится, и будет только набирать обороты. Как минимум потому, что строительный рынок стабильно поддерживается на государственном уровне: скидки на ипотеку, сертификаты на улучшение жилищных условий для разных категорий граждан и т. д.», — пояснила «КС» генеральный директор АН «Большой Город» Жанна Волобуева.

Резюмируя, можно отметить, что загородная недвижимость сама по себе стала трендом, и это главное для рынка. «Люди стали больше ориентироваться на здоровье, спокойствие, смену ритма для достижения своих целей. А вне города все это проще получить», — уверяет руководитель проекта «Деревня Мира» Антон Комичев.

Как изменился спрос?

На сегодня участники рынка отмечают некоторое оживление в сегменте загородной недвижимости, однако пока не торопятся говорить о зарождении новой тенденции. По их словам, более или менее достоверные выводы можно будет делать по итогам строительного сезона.

«Спрос на загородную недвижимость всегда находится на высоком уровне, особенно в весенний период. Кто-то продает свои старые дачи, непригодные для круглогодичного использования. Кто-то решил переехать за город насовсем, так как жить в городе все сложнее и сложнее. Причин может быть много. Дело сейчас в другом: довольно серьезно снизился индекс покупательной способности, а требования к загородной недвижимости возросли. Иными словами, все меньше людей могут себе позволить загородный дом в дополнение к квартире или как основное жилье», — сетует Антон Тиунов.

С такой позицией согласен коммерческий директор «Лаки Парк» Олег Климов, который подчеркивает, что спрос на загородную недвижимость всегда стабильно высокий, и каждый мечтает иметь дачу или жить в собственном доме. «Вопрос не в спросе, а в возможностях, поскольку загородная недвижимость — это не повседневный товар. С появлением комплексных предложений о переезде за город для постоянного проживания, естественно, спрос расширился за счет семей, в основном молодых, которые нуждаются в расширении жилплощади. Продать квартиру и построить дом — это единственный шанс. Ну, так говорит реклама, а ее очень много, и она агрессивна, так что с ней становится сложно спорить», — рассуждает о спросе Климов.

По словам Анны Фофоновой, сейчас клиенты предпочитают покупать земельные участки в организованных поселках

По данным Жанны Волобуевой, спрос на загородную недвижимость в среднем держится на привычном уровне, упал спрос на сегмент «выше среднего». «Покупка такой недвижимости обязывает тратить большие деньги на содержание. Поэтому люди, которые заработали на такое жилье, но не готовы ежемесячно тратить на него большие деньги, стали чаще выбирать жилье в многоквартирных жилых комплексах, например, в том же «Квартале на Декабристов». Своя закрытая от мира территория без машин, фонтаны, зелень, и все это не требует от собственника больших затрат и проблем с ремонтом и содержанием», — заключает Волобуева.

В связи с этим сами новосибирцы стали рассматривать загородный дом как второй вариант жилья, рассказывает Руслан Адигамов. Они не хотят отказываться от городской квартиры, не торопятся с покупкой участка и строительством дома, тщательно подходят к выбору и взвешивают свои финансовые возможности. «Для тех, кто планирует строительство загородного дома, мы проводим образовательные семинары. Там я спрашиваю людей, в течение какого срока они готовы приступить к строительству. Все чаще слышу ответ: «Начну стройку через 1–2 года». В 2014–2016 годах, для примера, срок принятия решения у клиента составлял не более трех месяцев», — делится статистикой Адигамов.

Однако спрос на землю был, есть и будет. По мнению Анны Фофоновой, всегда есть категория клиентов, которые хотят продать квартиру и купить индивидуальный дом с земельным участком. Собеседница «КС» отмечает, что в последнее время клиентов, желающих приобрести дом с землей, стало больше еще и потому, что произошли изменения на рынке ипотечного кредитования. Больше банков стали выдавать ипотеку на покупку земли и строительство дома. Появилось больше программ с выгодными для покупателя условиями.

Никто не отменял и сезонный фактор. Как отмечает Валентин Канаев, за последние полгода рынок начинает оттаивать, все больше растет спрос на дачи, поскольку впереди сезон.

«Продажи идут, и это уже хорошо! Мой прогноз, который я давал год назад, что продажи встанут вообще, не сбылся. Если сравнивать прошлый год и этот, то у нас продажи не упали в денежном выражении, но в количественном просели примерно на 30%», — сообщает «КС» Антон Тиунов.

«Продажи — это итог ряда действий для достижения чего-то бОльшего. У каждого — чего-то своего. Поэтому оценка продаж — это оценка этапа на пути к цели. Мы идем к своей цели!» — твердо заявляет Антон Комичев.

Как изменилось поведение покупателя?

Большинство участников рынка утверждают, что сегодняшнюю ситуацию на рынке загородной недвижимости можно назвать рынком клиента в связи с превышением предложения над спросом. Поэтому покупатели стали более требовательными и разборчивыми, у них есть возможность выбирать. По наблюдениям Антона Комичева, у покупателей появился более явный набор критериев и особенностей, которые они хотят получить в будущем месте жительства за городом. Следовательно, поселкам необходимо также иметь «актуальный» набор преимуществ и отличий, чтобы соответствовать большему числу критериев покупателей.

«Люди активнее торгуются, чаще посещают ярмарки, смотрят в Интернете тематические видео по выбору участка и строительству дома. В большинстве случаев покупатель знает, чего хочет. Покупатели земельных участков редко занимаются строительством дома самостоятельно. Как правило, они пользуются услугами рабочих бригад. В сфере строительства и отделки сейчас тоже рынок покупателя», — подтверждает Анна Фофонова.

«Когда я провожу экскурсии по поселку, часто удивляюсь, насколько осведомлен клиент. Это касается всего: от коммуникаций и прав на землю до деталей строительства и различных технологий. Я этому очень рад, ведь с такими клиентами легче и интереснее работать. В 2018 году я заметил, что покупатели ориентированы на готовый продукт — дом, коттедж, таунхаус. Сегодня покупатель уже не ищет участок в поле с обещаниями счастливого будущего, ему нужно все и сразу: от дорог до детских садов и магазинов», — делится Антон Тиунов.

По словам коммерческого директора «Лаки Парка» Олега Климова, то, что было достижением для проектов вчера, например, наличие хорошей централизованной воды, газа, системы обслуживания, детской площадки, — сегодня просто стартовая норма для участников рынка

С тем, что сосредоточенность наблюдается в вопросе комплексного подхода, который сегодня ждет покупатель от строителя, согласен и Руслан Адигамов. «Покупатель не готов разбираться в способах утепления кровли и перекрытий, искать отличия между септиком и станцией биоочистки, видеть разницу между инфракрасным теплым полом и водяным. Ему нужно предложить комплексное решение задачи строительства дома. Работа с покупателем начинается даже не с проекта дома, а с продажи текущего жилья и последующего подбора временного жилья и земельного участка. Ориентировать покупателя на доверительные отношения важнее, чем предложить самую низкую цену», — рассказывает Адигамов.

Покупатель всегда ориентирован на получение максимума за минимальные деньги, а конкуренция среди девелоперов подогревает эти «хотелки», подтверждает Олег Климов. «То, что было достижением для проектов вчера, например, наличие хорошей централизованной воды, газа, системы обслуживания, детской площадки, — сегодня просто стартовая норма, и покупателей этим не удивишь. Сегодня априори пакет коммуникаций должен быть полным, а досуговая инфраструктура — разнообразной и многоплановой», — отмечает собеседник «КС».

Также стоит отметить, что покупатель сегодня сосредоточен на приобретении большой площади: «Наблюдается тенденция на смещение спроса в сторону домов «для жизни»: дома меньшие по площади, но с коммуникациями и отделкой. Но на текущий момент все же большинство покупателей хотят получить максимум площади за имеющиеся средства. Коммуникации и отделку они планируют осваивать после строительства без четкого понимания бюджетов и сроков», — отмечает Тимофей Соловьев.

С другой стороны, по мнению Антона Комичева, широкий выбор может стать определенной проблемой для покупателя. «Выбор велик, но многие предлагают по сути одно и то же, меняется только цена. И в конечном итоге выигрывает тот, кто «не играет», а истинно вызывает у покупателя «отклик внутри». Тот самый, решающий в его пользу. Поэтому либо вы честны и находите друзей, а не покупателей, либо вы манипулируете эмоциями человека с проблемой выбора», — рассуждает Комичев.

Куда движется рынок загородной недвижимости?

Собеседники «КС» уверены, что в долгосрочной перспективе рынок «загородки» будет развиваться и расти, так как для этого есть все предпосылки: большой выбор земельных участков в окрестностях Новосибирска, обеспечение инженерными коммуникациями и, самое главное, отсылка к традициям. «Для русского человека привычно жить на земле, любовь к природе и к обособленности — это часть национального менталитета. Но в текущем моменте рынок загородной недвижимости переживает стагнацию. Это связано с покупательской способностью населения в 2017 году. Средний класс стал покупать жилье преимущественно в ипотеку. Взять ипотеку на новостройку или на квартиру на вторичном рынке можно в любом банке. Кредит на строительство жилого дома выдает по сути лишь один банк. Ограниченность кредитных ресурсов затормозила рынок загородной недвижимости», — сетует Адигамов.

По заявлению Тимофея Соловьева, рынок «малоэтажки» проходит те же стадии развития, что и рынок многоэтажной недвижимости. «Сейчас рынок движется в сторону проектов с выстроенной концепцией. При этом за клиентом остается право самому выбирать техническое решение для своего дома. Но с точки зрения внешнего вида, дома, построенные по различным технологиям для таких поселков, отличаться не будут», — высказывается Соловьев.

Анна Фофонова высоко оценивает перспективы новосибирского рынка загородной недвижимости. По ее словам, тенденция сменить квартиру на дом всегда будет актуальной. Многие владельцы квартир со временем приходят к тому, что нужно переезжать в индивидуальный дом. При этом территории для развития частного домостроения достаточно.

А Валентин Канаев убежден, что рынок будет развиваться, пока будет обновляться частный сектор. Старые дома будут сносить, а на их месте строить коттеджи, таунхаусы. Люди не хотят разменивать жизнь в своем доме на жизнь в квартире. Все больше и больше людей выбирает индивидуальное жилье.

Есть ли место для новых игроков?

Говоря о том, насыщен ли рынок загородной недвижимости или еще есть место для новых игроков, эксперты утверждают, что новые и интересные проекты, безусловно, будут появляться.

«Если посмотреть на московский опыт, нашему рынку есть куда расти. Речь идет о комплексном подходе к строительству загородных поселков. Когда приходит девелопер и обеспечивает площадку всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой: асфальтированные дороги, общественный транспорт, магазины, детские сады и школы, центры отдыха для детей и взрослых. Самая большая сложность для таких проектов, на мой взгляд, — это очень большой срок окупаемости вложенных средств и низкая покупательская способность в нашем регионе», — рассказывает корреспонденту «КС» Руслан Адигамов.

Эксперты относят к разряду экзотических проект «Деревни Мира» Андрея Алексеева (на фото)

Как отмечают девелоперы, место под солнцем для новых игроков есть всегда. Вопрос заключается в том, кто его найдет и останется работать на этом рынке. Покупателя нужно чем-то привлечь, а значит, нужно придумывать что-то интересное, чтобы быть успешными.

«Всегда и везде есть место новым игрокам, если они не просто новые или очередные, а лучшие. Вот если теоретически появится новый девелопер, у которого и место лучше, и цены ниже, и маркетинг интереснее, то все — сядем все в лужу. Покупателям абсолютно не интересны ваши прежние заслуги: сегодня ты лучший, значит, я с тобой, завтра ты стал хуже — значит, ты перестал быть интересным», — дает расклад Олег Климов.

По словам участников рынка, вокруг Новосибирска еще много земли, а действующие проекты расположились в основном в 30-километровой зоне от города. Выигрывать здесь будет тот, что предложит земельные участки по более привлекательной цене и вблизи Новосибирска.

«Для коттеджных поселков с качественной концепцией рынок еще далек от насыщения. Коттеджные поселки без концепции находятся в более конкурентной среде, тут рынок близок к насыщению. По строителям домов конкуренция сильная, новым игрокам пробиться будет сложно», — рассказывает Тимофей Соловьев.

«Если посмотреть на карту коттеджных поселков, то может сложиться впечатление, что конкуренция очень высока, однако в реальности сегодня продается 5–7 проектов, остальные проекты только на бумаге, и там нет развития и продаж. Как я говорил выше, наша команда скоро запускает новый проект, а это означает, что мы видим свободные ниши на загородном рынке и не боимся в такое время дать старт новому загородному поселку. Остается вопрос: где взять покупателей? Ответ очевиден: это иногородние. Это те, кто хочет использовать загородную недвижимость не 3–4 месяца в году, а круглогодично. Это новое поколение 30-летних людей, которые устали от суматохи города и имеют возможность работать, не выходя из дома. Ведь в XXI веке за городом есть все условия городского комфорта: от асфальта до скоростного Интернета», — подытоживает Антон Тиунов.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту [email protected] или через наши группы в Facebook и ВКонтакте Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ksonline.ru

Живой спрос на недвижимость

Как можно измерить спрос на недвижимость и понять, какие объекты, локации, планировки являются самыми востребованными среди покупателей? Один из работающих инструментов – исследование массового покупательского мнения, второй – наблюдения экспертов, которые регулярно имеют дело с покупателями недвижимости. Мы объединили оба инструмента, чтобы создать актуальную картину спроса на рынке недвижимости Самары. 

По данным социологического исследования, проведенного компанией «ОКТОГОН» и  исследовательской группой «Свободное мнение», спрос на недвижимость в Самаре - величина динамическая, и если сравнить активность потенциальных покупателей жилья в 2015 году и в 2014 году, то можно будет зафиксировать, как общий уровень этого спроса снижается. Аналитики говорят о снижении с 30 до 21%, однако это не мешает спросу на жилье в Самаре оставаться максимальным во всем регионе. Итак, в перспективе ближайших 10 лет максимальный спрос на жилье в Самаре зафиксировался на уровне 21%. Для сравнения, уровень потенциального спроса в двух других городах региона - Жигулевске и Кинеле - в течение последних двух лет остается на прежнем уровне.В перспективе ближайших 10 лет максимальный спрос на жилье в Самаре зафиксировался на уровне 21%

При этом стоит отметить, что общий показатель активности потенциальных покупателей в Самаре снизился не потому, что люди просто перестали интересоваться покупкой жилья и планировать приобретение, а потому что потенциальный спрос сократился в среднесрочной и долгосрочной перспективе, при этом оставшись на прежнем уровне в перспективе ближайшего года-двух. Иными словами, с желанием самарцев улучшить свои жилищные условия в ближайшее время ничего не случилось: горожане столь же активны в выборе своей будущей квартиры при условии, что переезд для них - осязаемая перспектива, а не просто большая мечта. Еще одна важная характеристика спроса на жилье в Самаре - его «внутренняя» ориентированность. Подавляющее большинство горожан планирует покупку объекта недвижимости в пределах города (85%), тогда как, скажем, в Тольятти или Кинеле миграционные настроения будущих собственников развиты куда сильнее: приобрести жилье за пределами нынешнего места жительства там планирует каждый четвертый житель (25% Тольятти и 24% в Кинеле). Что все эти социологические показатели говорят о рынке недвижимости и перспективах его развития? Очевидно, что спрос на недвижимость в Самаре живой и подвижный (даже небольшая отрицательная динамика в каком-то смысле перспективнее постоянной стагнации), сформирован преимущественно за счет самих горожан и особенно активен в краткосрочной перспективе. На самарском рынке недвижимости есть потенциальные участники, настроенные на покупку, и это лучшее доказательство того, что рынок живет и развивается.

Спрос на жилье в деталях

По результатам социологического исследования, самыми востребованными локациями для покупки жилья в Самаре являются территория 7-15 микрорайонов, локация вокруг и вблизи автостанции «Аврора» и локация на выезде из города с южной стороны (место строительства жилого района «Южный город»). Закономерно и то, что потенциальные покупатели жилья, планирующие приобретение в краткосрочной перспективе больше смотрят в сторону районов жилой застройки эконом-класса: востребованными оказываются Красноглинский, Волжский и Куйбышевский районы, где и реализуются все эти современные строительные проекты. А вот когда речь идет о перспективе покупки жилья не раньше чем через три года, большинство самарцев, судя по результатам опроса, резко меняют вектор своего выбора и начинают присматриваться как минимум к территории 7-15 микрорайонов, а как максимум - к историческому центру, к жилью в Самарском и Ленинском районах. Логика предпочтений покупательской аудитории абсолютно понятна: окраинные локации выбирают за ценовую доступность, спальные районы - за сформированную коммерческую и социальную инфраструктуру и включенность в основные транспортные потоки, центральные локации - за сформировавшуюся в веках престижность проживания в центре, близость к набережной и объектам культурного наследия.

Еще одна важная характеристика спроса на жилье в Самаре - его «внутренняя» ориентированность Любопытно, что в сегменте новостроек наиболее востребованные с точки зрения локации выделить значительно сложнее. Высказываемая многими участниками рынка гипотеза о том, что в сфере первичного жилья локация вторична, а на первый план выходят другие факторы, нашла свое подтверждение в откликах обычных самарцев. Так, 70% горожан, принявших участие в опросе, заявили, что самым важным критерием при выборе новостройки для них является репутация застройщика и его надежность. Соответственно, львиная доля спроса в этом сегменте сосредоточена вокруг строительных проектов от застройщиков, доказавших свою надежность. На втором месте для массового покупателя наличие развитой инфраструктуры в самом жилом комплексе и в его ближайшем окружении (63%), а вот высокую плотность населения в районе многие потенциальные покупатели новостроек считают незначимой (39%). Получается, потенциальный интерес покупательской аудитории к строительному проекту точно не зависит напрямую от степени застроенности района - еще один постулат, выдвигаемый самими застройщиками, нельзя считать безусловным.

Справка

Среди востребованных загородных направлений традиционно лидируют Красноярский и Волжский районы. При этом в красноярском направлении самой популярной локацией является сам районный центр - Красный Яр (в качестве личного предпочтения его назвали 67% опрошенных), а в Волжском районе максимальный спрос сосредоточен сразу в нескольких поселках этой локации (50%).

Какие особенности спроса на недвижимость в Самаре вы наблюдаете и в каких рыночных сегментах сосредоточен (и будет сосредоточен) самый активный покупательский интерес? С этим вопросом мы обратились к трем практикам рынка.

Ольга ОлисоваЗаместитель Председателя Правления исследовательской группы «Свободное мнение»

«Большинство потенциальных покупателей в Самаре ориентируется на многоквартирные дома в черте города. Среди самых распространенных целей – покупка для себя, улучшение жилищных условий, гораздо реже в инвестиционных целях. Самый предпочитаемый класс жилья в Самаре – 2-комнатные квартиры улучшенной планировки в монолитном, кирпичном доме, по площади – менее 54 кв. м. Вообще заметной тенденцией стал рост числа желающих приобрести 2-комнатные квартиры вместо 3-комнатных и по площади – до 54 кв. м вместо помещений большего метража. В среднем, самыми распространенными мотивами выбора той или иной локации в Самаре являются критерии стоимости, удобства (наличие развитой инфраструктуры и транспортной доступности), эмоциональной привязанности (локация нравится или человек просто привык здесь жить). 

Если рассматривать конкретные примеры, то при выборе «Кошелев-проекта» преобладает ценовой фактор, «Южного города» – цена вместе с преимуществами спального тихого района. Территориям 7-15 микрорайонов отдают предпочтение из-за удобства, а также комфортабельности (экология, отсутствие повседневного шума и пр.). Ленинский район привлекателен своей комфортабельностью, перспективностью района для покупки, а также качеством и престижем самого жилья. В Самарском районе статус и качество жилья учитываются чаще, чем в других районах. В сегменте загородной недвижимости можно отметить снижение потенциального спроса по сравнению с 2014 годом. Однако произошло это в массовом сегменте потребителей - именно они являются участниками массовых исследований».

Ирина СеменюкПредседатель правления ГК «Камертон»

«Заметный тренд в сегменте новостроек сейчас смещается в сторону жилья с чистовой отделкой, и потому на гребне покупательского спроса оказываются те застройщики и девелоперы, которые этот вид внутренней отделки жилья могут предложить. Если выделять отдельные локации с максимальной концентрацией спроса, то я бы сказала, что объекты точечной жилой застройки в историческом центре в последнее время востребованы меньше, как и общий уровень интереса к центру города. Еще два года назад, до того как стадион для мундиаля было решено перенести со стрелки рек Самары и Волги в район Радиоцентра, повышенный интерес девелоперов и инвесторов (а вместе с ними потенциальных покупателей жилья) к старому городу был значительно выше. Однако географический центр города уже давно сдвинулся от границ центра исторического, и этот процесс разрастания города в сторону Московского шоссе и будущего стадиона будет продолжаться. В частности, будут реализовываться новые инфраструктурные проекты, например, строительство крупного торгового центра вдоль Московского шоссе между Димитрова и Ташкентской в сторону выезда из города. А раз инфраструктура и крупные проекты придут в эту часть города, то за ними «подтянется» и спрос на жилье: интересом будет пользоваться ЖК «Новая Самара» и другие строительные проекты в этой локации. Помимо очевидного вектора развития в сторону мундиаля, я бы выделила еще один - Волжский район, где сейчас активно развивается малоэтажное строительство и есть перспективы для реализации новых строительных проектов. Как известно, развитие коммерческой недвижимости всегда идет вслед за людским трафиком, поэтому наибольшей перспективой для спроса в нежилом сегменте обладают уже озвученные локации. Также все более очевидным становится снижение спроса на улице Победы: будучи перенасыщенной, эта локация постепенно теряет популярность, хоть оттока населения там и не наблюдается. Усугубилась ситуация сложностями с переводом помещений в нежилой фонд: здесь появились и проблемы местного значения (за процедуру перевода теперь отвечает районная власть, а не муниципалитет), и общерыночные тенденции. Так, собственники помещений на первых этажах домов в Москве еще в конце прошлого года столкнулись с проблемой перевода этих площадей в нежилой фонд. Около 600 объектов получили отказ в переводе по той причине, что расположены в панельных домах. Не исключено, что эта тенденция может прийти к нам».

 

Юрий Борисов Руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз»

«Самый активный покупательский спрос сегодня сосредоточен в сегменте загородных домов небольшой и средней площади, оптимальный диапазон метражей - 150-220 кв. м. Также облик востребованного дома сегодня формируют расположение в двух уровнях: никаких «скворечников» высотой 3-4 этажа, а дома с площадью уровня около 100 кв. м и небольшой площадью лестничных маршей. Наличие дополнительных мансард и цоколей во многих случаях также воспринимается как моветон. С точки зрения планировочных решений очень популярна организация еще одной спальни или гостевой комнаты на первом этаже дома, то есть формат, при котором первый этаж является общественным пространством, а второй этаж - личным, постепенно уходит в прошлое. Вместе с тем комната отдыха на первом этаже удобна с бытовой точки зрения: если у хозяев нет сил, желания или вдруг не позволяет здоровье подниматься на второй этаж, организованное спальное место внизу станет очень большим подспорьем. Будет оно актуально и если в дом приедут погостить пожилые родители или другие родственники. Самый актуальный диапазон земельных участков можно определить в границах от 6 до 9 соток. Меньший надел подчас просто не имеет смысла, превращаясь в парковочное место, больший сложнее возделывать и благоустраивать, все же садоводством на участках сегодня занимаются далеко не все землевладельцы. Впрочем, 6 соток больше актуальны для городского частного сектора, за городом все же хочется больших площадей - до 10 соток. А вот в спросе на уже готовые дома и недострои единства нет: начинающие загородные жители чаще выбирают готовые дома, требующие минимального вмешательства, а те, кто уже сталкивался с большим ремонтом или частным строительством, с большей вероятностью выберут готовую коробку дома с подведенными коммуникациями и установленными окнами и дверями».

rs63.ru

ОСОБЕННОСТИ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Поиск Лекций

Кейсы по теме «Рынок земли»

Кейс № 1

ОСОБЕННОСТИ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два из них мобильны, а третий — неподвижен и ограничен. Эти свойства земли и рассматриваются в большинстве учебников по экономике недвижи­мости как фактор, определяющий невозможность увеличения предло­жения недвижимости даже при росте цен на нее. Отчасти это верно, но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако известно, что на рынке недвижимости, так же, как и на любом другом, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением — избытком предло­жения. Следовательно, дело не только в этом.

Из ограниченности земельных ресурсов на планете вовсе не следует, Что территория жилой застройки Москвы, Новгорода или Уфы не мо­жет быть увеличена либо за счет увеличения территории города в це­лом, либо за счет сокращения доли земель промышленной застройки в городе.

Величина жилищного фонда может быть увеличена и при неизменной используемой площади земли за счет увеличения этажности жилых зда­ний, или, иначе говоря, за счет замены фактора земли дополнительны­ми вложениями капитала и труда в тот же участок земли.

В данном случае существует теоретический и практический вопрос о вы­боре между разными вариантами решения одной и той же проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком в ситуации возрастания спроса на рынке недвижимости. Застройщик в этой ситуации должен будет выбирать между приобретением новых участков земли или более интенсивным использованием уже имеющихся. Какие же факторы бу­дут определять этот выбор?

Значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земле,) но главное, чем должен руководствоваться застройщик, — цена земли й цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение до­полнительных территорий оказывается более дорогим, чем использова­ние более дорогих конструкций, материалов и т.д., то резонным будет е замещения земли капиталом, если нет — лучше путь приобретения земли. Как видим, в основе того или иного решения лежит идея замещения, широко используемая в оценке недвижимости.

Впрочем, на деле проблема выбора еще сложнее. Например, при выбо­ре того или иного варианта следует иметь в виду и влияние того или иного решения на ценность недвижимости для ее потенциального при­обретателя.

Иначе говоря, тот или иной вариант, выбранный застройщиком, влияет как на издержки, так и на цену недвижимости. При этом влияние это будет различно для разных видов недвижимости.

Таким образом, предложение на рынке недвижимости может быть уве­личено различными способами. Другое дело, что освоение новых тер­риторий, создание новых объектов недвижимости, использования но­вых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, а потому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличе­но сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество или, как принято говорить в работах по экономической теории, — предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочный пе­риод.

Причина этой неэластичности — длительность процессов создания объектов недвижимости. Для того чтобы рынок мог ответить на рост цен увеличением предложения, необходим период в два-три года.

Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недви­жимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недви­жимости первичного и вторичного рынка.

Стоит заметить, что на вторичном рынке недвижимости в развитых стра­нах эластичность предложения также довольна низка, поскольку фонд недвижимости распределен между группами населения в соответствии с Их уровнем доходов, социальным статусом и пр.

"Впрочем, специфика рынка недвижимости не исчерпывается особенностями «поведения» предложения.

Не менее интересной является и реакция спроса на изменение цен и до­ходов. Так, исследования, проведенные в США в 1980-е гг., показали, что эластичность спроса по цене на рынке жилья составляет примерно 0,6, а эластичность спроса по богатству близка к единице.

На практике это значит, что клиент, имеющий доход на человека в семье 300 дол. в месяц, но располагающий богатством (например, двух­комнатной квартирой), предпочтительнее клиента с доходом в 500 дол., не обладающего накопленным богатством.

Объяснение этих выводов довольно просто, но весьма важно для пони­мания того, какие факторы могут способствовать повышению спроса на рынке недвижимости и какие инструменты могут быть полезны для расширения платежеспособного спроса на рынке.

Суть дела в том, что доходы большинства потребителей недвижимости и цены на объекты недвижимости — явления совершенно разного по­рядка. Как правило, цена недвижимости в несколько раз (а в нашей стране даже в несколько десятков раз) выше, чем годовой доход ее пользовате­ля, поэтому даже если доход увеличится на несколько десятков процен­тов, то разрыв между ним и ценой недвижимости существенно не со­кратится.

Другое дело общий запас благ (богатство), которым обладает потреби­тель недвижимости, его величина становится уже вполне соизмеримой с ценами на рынке недвижимости.

Таким образом, ответ на вопрос, как повысить спрос на рынке недви­жимости, довольно прост — нужно создать механизм, позволяющий трансформировать богатство потребителя в его текущую платежеспо­собность.

Российский рынок недвижимости уже нашел несколько вариантов та­кого механизма. На вторичном рынке это встречные сделки купли-про­дажи, на первичном — принятые в зачет имеющегося жилья. По сути дела, все это способы трансформации накопленного богатства в теку­щую платежеспособность.

' Исходные данные: http://shopclub.com.ua/news40685.html

ВОПРОСЫ

1. Какие факторы производства вы знаете?

2. Какие факторы являются мобильными, а какие имобильными и огра­ниченными? Почему?

3. 11окажите графически превышение предложения над спросом на рынке недвижимости. Равновесие.

4. Постройте производственную функцию в строительстве. На чем ос­новывается застройщик при ответе на вопрос: как производить?

5. Как рассчитывается коэффициент замещения на рынке недвижимо­сти?

6. Как отнесется покупатель элитного жилья к увеличению этажности жилого комплекса? Не потеряет ли жилье в цене?

7. Что является одним из оснований для выделения первичного и вто­ричного жилья?

8. Покажите графически влияние фактора времени на эластичность пред­ложения при увеличении спроса на недвижимость. Прокомментируй­те ваши действия.

9. О чем говорит коэффициент эластичности спроса по цене, равный 0,6, а коэффициент эластичности спроса по богатству, близкий к едини­це?

10. Кто предпочтительнее для застройщика: клиент с большим доходом или клиент с накопленным богатством? Почему?

11. Какие особенности спроса и предложения на рынке недвижимости?

Кейс № 2

poisk-ru.ru