Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости. Зачет вторичного жилья

Особенности взаимозачета при покупке квартиры

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Схемы взаимозачета

Сегодня на рынке недвижимости практикуются различные схемы взаимозачета:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.

Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.

Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.

Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.

Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.

Отличие взаимозачета и обмена

Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употребления применительно к сделкам с недвижимостью.

Разница между ними в следующем:

Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.

Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.

Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета она должна принадлежать покупателю на правах собственности (т.е. это не может быть неприватизированное, муниципальное, наемное или арендованное жилье) и не обременена залогом или арестом.

Для подтверждения этого собственнику необходимо собрать следующие документы:

Актуальная выписка из ЕРГН.
Свидетельство о собственности, выписка из Росреестра.
Документ, на основании которого были приобретены права собственности: договор дарения, купли-продажи и пр.

Стоит учитывать, что к квартирам для взаимозачета обычно предъявляются высокие требования. Так, нередко застройщики требуют, чтобы квартира принадлежала собственнику не менее 3 лет (этот факт подтверждает правоустанавливающие и правоутверждающие документы).

Также в числе стандартных требований: отсутствие прописанных лиц (подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи, полученные в паспортном столе или ЕРИЦ) или возможность освобождения ими квартиры в кратчайшие сроки, отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждается выпиской из лицевого счета).

Иногда определенные требования накладывают на возраст дома, в котором располагается квартира и к ее планировке (наличие кухни и пр.). Важное значение имеет отсутствие неузаконенной перепланировки. Для этого предъявляется экспликация и поэтажный план из БТИ.

Также в зависимости от ситуации могут потребоваться согласия на сделку от органов опеки и супруги продавца.

Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры

Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:

Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.

Квартира клиента выставляется на продажу.
После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

Риски при взаимозачете

Схема взаимозачета имеет некоторые риски:

Основной из них – это повышение стоимости новостройки в тот момент пока не будет продана старая квартира. В итоге суммы сбережений или одобренной ипотеки может не хватить для доплаты. Добросовестные агентства недвижимости позволяют зафиксировать цену на квартиру. Многие застройщики также идут навстречу своим клиентам и предлагают им рассрочку платежа.

Обычно для фиксации цены на объект в новостройке покупатель вносит аванс или залог. Если в дальнейшем выбранная квартира его не устроит, он потеряет деньги.
Квартиры по взаимозачету обычно приобретаются на начальном этапе строительства. В данном случае увеличиваются риски того, что строительство затянется или объект вовсе не введут в эксплуатацию. С учетом возможного изменения сроков сдачи стоит заранее определиться с постоянной или временной пропиской.
Нередко через взаимозачет застройщики пытаются избавиться от неликвидного жилья: например, на последних этажах или с неудачной планировкой.
Иногда агентства недвижимости и застройщики умышленно завышают стоимость квартиры, продаваемой по взаимозачету. Поэтому предоставляемую информацию необходимо перепроверять самостоятельно.

Для минимизации данных рисков стоит внимательно подходить к выбору застройщиков и обращаться только к крупным проверенным компаниям.

Необходимо внимательно подойти к заключаемому договору с компанией: предусмотрена ли в нем фиксация цены на квартиру, будет ли возвращен аванс при условии, что сделка не состоится и пр.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

zakonguru.com

Trade-in — ЖК Вернисаж

Современный рынок недвижимости изобилует выгодными предложениями квартир повышенного уровня комфортности. Первичное жилье отличается прекрасной отделкой, при возведении новостроек используются передовые строительные технологии и качественные материалы. Жилые комплексы имеют грамотное зонирование, подземные паркинги и хорошо обустроенную придомовую зону.

Преимущества новостроек создают идеальные условия для жизни. Именно поэтому столь большое количество людей отдает предпочтение приобретению первичного жилья. Но что делать, если у вас уже есть квартира, но вы хотите перебраться в новое жильё в новостройке? Для таких людей застройщик предлагает прекрасную услугу – зачет вторичного жилья.

Данная услуга дает возможность владельцу оперативно продать старое жилье и приобрести квартиру в новостройке. В целом, данная услуга подразумевает такой алгоритм действий:

Клиент оформляет договор на продажу старого жилья. Реализацию квартиры берет на себя застройщик.
В это же время происходит бронирование квартиры в новом жилом комплексе «Вернисаж».

Таким образом, зачет вторичного жилья позволяет существенно снизить время на продажу вторичного жилья, и одномоментно забронировать подходящую квартиру в новостройке. Стоит отметить, что стоимость квартиры в новом жилом комплексе фиксируется на дату подписания договора о продаже вашего старого жилья.

При необходимости, вы можете доплатить разницу в стоимости квартир и приобрести более дорогое жилье. Это позволит вам увеличить площадь вашего жилья, или приобрести квартиру с дополнительными функциональными зонами.

Зачет вторичного жилья при покупке новостройки

Новостройка в зачет вторичного жилья – это услуга, которая имеет несколько неоспоримых преимуществ:

При сотрудничестве с ГК Стройтэк на период продажи вашей квартиры вы бронируете ее в ЖК Вернисаж. Бронь на срок до 2 месяцев позволит вам приобрести жилье, даже если поиск покупателя на вашу вторичную недвижимость затянется.
На дату подписания договора продажи вашей недвижимости фиксируется стоимость квартиры в новостройке, благодаря чему даже в случае резкого подъёма цен вам не придется переплачивать разницу.
Эксперты центра продаж тщательно изучат среднюю стоимость аналогичной вашей квартиры на рынке. На основании полученных данных будет выставлена цена за ваше жилье. Таким образом, вы можете не переживать, что стоимость вашей квартиры будет занижена.
Специалисты отдела продаж приложат все усилия для реализации вашей недвижимости на максимально выгодных условиях. При этом комиссионный сбор за оказанные услуги является одним из наиболее выгодных на рынке.

Новостройка в зачет вторичного жилья – это отличная возможность быстро и выгодно сменить старую квартиру на новое жилье в современном жилом комплексе.

При необходимости, доплатить разницу за стоимость новой квартиры, вы можете оформив ипотеку от застройщика.

gkvernisag.ru

Зачет вторичного жилья

Обменять вторичное жилье на квартиру в новостройке – выгодное и заманчивое предложение. Агентство недвижимости «УралСтройИнвест» предлагает воспользоваться услугой, которая в последнее время становится все более востребованной и популярной – зачет вторичного жилья в пользу новой квартиры.

Данная программа включает в себя следующие этапы:

Просмотр и экспресс - оценка вашей зачетной вторичной квартиры и определение её рыночной стоимости;
Подбор оптимального варианта квартиры в новостройке, ориентируясь на Ваши запросы и параметры;
Бронирование подобранной квартиры на срок до двух месяцев (на период продажи вашей недвижимости;
Организация продажи вашей квартиры: рекламное сопровождение в специализированных СМИ, на интернет - порталах и т. д., показ квартиры потенциальным покупателям, предоставление еженедельного отчета по проделанной работе;
Подбор ипотечных программ от ведущих банков (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Абсолют банк и др.), консультирование по программе «Ипотека с господдержкой» , ипотечное сопровождение , в случае если объект приобретается с привлечением банковских средств.

Консультирование по работе с материнским капиталом и военной ипотекой в случае приобретения недвижимости с их использованием;
Сопровождение сделки;
Приобретение Новостройки.

Внимание СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ:

Продажа вашей вторичной недвижимости - без комиссии при приобретении новостройки*

* Продажа вторичной недвижимости будет осуществлена агентством Уралстройинвест без комиссионного вознаграждения , в случае бронирования и последующей покупки квартиры в ЖК Малевич или ЖК Ньютон парк и реализации вторичной недвижимости до 31 декабря 2016.

К зачету вторичного жилья принимаются:

Для того чтобы обменять вторичную недвижимость на новостройку достаточно заполнить заявку на нашем сайте и отправить её специалисту или сделать звонок нашему специалисту по тел.+7 ( 343)32-888-72.

armadadom.ru

Обмен вторичного жилья на жилье в новостройке

Покупка квартиры в новом доме — мечта для многих собственников устаревшего жилья. Основная причина — отсутствие денег. Но риэлторы считают, что проблему можно решить, воспользовавшись схемой зачета имеющейся жилплощади.Схема зачета имеющегося жилья в случае приобретения квартиры в новостройке стала использоваться довольно давно. У большинства покупателей не было необходимой суммы, чтобы купить новую жилплощадь, но, приватизировав старые квартиры, они получили право распоряжаться ими. В большинстве случаев в ходе такого вида сделок продают жилье меньшей площади, а приобретают большей. «Схема зачета на рынке недвижимости используется и сейчас, однако массового распространения она не получила ни ранее, ни на сегодняшний день», альтернативные сделки с участием вторичного и первичного жилья составляют всего 3–5% от общего числа сделок, проводимых в компании.Ограниченное использование схемы зачета имеющейся квартиры при покупке жилплощади в новостройке связано как с объективными, так и с субъективными причинами. В условиях кризиса всегда есть вероятность того, что новый дом будет возводиться гораздо дольше намеченного срока или стройка и вовсе будет заморожена.В таком случае покупатель может оказаться у разбитого корыта. Чтобы минимизировать риск, рекомендуем подбирать варианты в уже готовых или находящихся в высокой стадии готовности домах. Имеет смысл обратить внимание на масштабные проекты, которые обладают хорошим финансовым резервом, а следовательно, и возможностью довести работу до конца.В то же время , серьезным препятствием может стать и субъективный фактор. Обычно хозяин хочет продать квартиру как можно дороже, но сотрудники агентства недвижимости, которые проводят оценку, не заинтересованы в том, чтобы назначить максимальную цену, которая значительно увеличит время продажи объекта. Найти компромисс бывает довольно непросто. Не менее сложно сегодня продать свое жилье за то время, пока действует срок резервирования квартиры в новостройке. Агенты признаются, что даже хороший объект по адекватной цене зависает в риэлторских базах, особенно если квартира задействована в цепочке альтернативных сделок, которая развалилась из-за одного из участников.

На рынке недвижимости существует несколько схем получения жилья в новостройке взамен имеющихся квадратных метров. Одна из них заключается в том, что покупатель сначала подбирает жилплощадь в новом доме, а чтобы заплатить за нее, продает старую квартиру. Клиент обращается в риэлторское агентство, сотрудник которого оценивает его недвижимость и заключает договор о продаже. Параллельно оформляется договор с застройщиком о резервировании подобранной новостройки, где фиксируется срок внесения первоначального взноса и его сумма. Оставшуюся часть платежа участник сделки выплачивает из средств, вырученных за реализацию старого жилья. Срок, на который резервируется квартира в строящемся доме, как правило, не превышает двух-трех месяцев. По итогам регистрации сделки купли-продажи жилое помещение становится собственностью нового владельца, и если между продавцом и покупателем нет иной договоренности, продавец должен выписаться и освободить его. Поэтому большинство клиентов, решившись на такие сделки, как правило, имеют запасной аэродром — еще одну квартиру, где можно жить, пока объект строят. Впрочем, некоторые вынуждены арендовать жилье на это время.Используется и другая технология, похожая на trade-in, которая нередко практикуется в автосалонах: приехав в салон на старом автомобиле, клиент уезжает на новом. Он не ждет, пока продадут старую машину, не занимается оформлением сделки, так как специалисты автосалона все берут на себя. На рынке недвижимости потребителю тоже не нужно ждать, пока будет реализована его жилплощадь, чтобы рассчитаться за новостройку. Достаточно заключить с застройщиком или с партнерским агентством недвижимости договор и зарегистрировать его в регистрационной палате. Старая квартира будет переоформлена на застройщика, а новостройка — на физическое лицо. Если новая жилплощадь находится в строящемся доме, то с клиентом заключается договор переуступки прав требования или долевого участия, а если объект уже сдан госкомиссии, то оформляется право собственности. Тонкость данной схемы состоит в том, что в зачет новой квартиры поступает не вся рыночная стоимость вторичного жилья, а сумма, которая меньше на 20–30%. Именно это и привлекает застройщика — он одновременно продает квадратные метры в возводимом доме и покупает недвижимость, на реализации которой впоследствии можно будет заработать. Существует и еще одно условие сделки: клиент должен сразу оплатить наличными 30 % от стоимости нового жилья. Если денег, вырученных от продажи имеющейся недвижимости, оказывается недостаточно, то срок погашения суммы оговаривается в договоре. Например, за квартиру, которая находится в строящемся доме, окончательный расчет необходимо произвести не позднее чем через три месяца после завершения работ, а в готовом — предоставляется рассрочка на срок от трех месяцев до одного года и более.

Как уже говорилось выше, довольно часто денег, вырученных от продажи старого жилья, не хватает, чтобы полностью оплатить более просторную квартиру в новостройке. Клиенты вынуждены привлекать заемные средства — брать ипотеку или потребительский кредит. С учетом выросших ставок использование ипотеки уместно, ведь сумма кредита существенно меньше, чем стоимость квартиры.Решением проблемы для покупателей может также стать и потребительский кредит.

Эксперты неоднозначно оценивают выгодность зачета вторичного жилья в счет новостройки независимо от того, по какой технологии он совершается. Например, сегодня эта схема даже выгоднее, чем до кризиса, поскольку раньше цены на первичном и вторичном рынках почти не отличались, а сейчас можно найти первичку с крупным дисконтом и почти без доплаты обменять меньшую квартиру на большую. В то же время клиент должен отдавать себе отчет в том, что низкие цены, как правило, характерны для объектов на ранней стадии строительства, где риски недостроя довольно велики. Продать вторичное жилье по хорошей цене сегодня сложно, а забронировать новостройку на длительный период практически невозможно.Размер комиссии в случае, когда продается вторичное жилье, а покупается квартира в новостройке,гораздо ниже,чем когда обмен производится как вторичное жилье. Во время снижения цен на жилье схема trade-in невыгодна вовсе.Это объясняется тем, что застройщик покупает квартиру у клиента по цене на 20–30% дешевле рыночной, а новостройку продает по рыночной. Собственник теряет на разнице между выкупной и рыночной стоимостью жилья, расходах по оценке, налогах и пр.

nika-grad.ru