Защита дольщиков профессиональными юристами – гарантия получения неустойки. Защита прав дольщиков по договору долевого строительства
Защита прав дольщиков Москвы и области при просрочке передачи жилья
Долевое строительство и сегодня все еще остается достаточно рискованной сферой и, вступая в долевой проект, невозможно заранее предугадать, с чем придется столкнуться в долгий период строительства. Не секрет, что застройщики крайне редко своевременно исполняют свои обязательства. Как дольщики могут защитить себя от недобросовестности строителей? Без квалифицированной помощи сделать это крайне сложно. В арсенале застройщиков имеются целые юридические отделы, которые бдительно охраняют интересы компании. Тягаться с ними самостоятельно гражданам не под силу. Защита прав дольщиков Москвы и Подмосковья – приоритетное направление деятельности нашей организации. Обращаясь к нам, вы получите квалифицированную юридическую помощь, защиту и поддержку.
Кому гарантирована защита
Тем гражданам, которые только собрались вступить в долевое строительство, настоятельно рекомендуем заключать ДДУ. Ни договор инвестирования, ни предварительный договор долевого участия, которые очень любят заключать застройщики, не подпадают под действие 214 ФЗ и не позволяют получить законную неустойку в случае нарушения обязательств со стороны застройщика.
Инструменты защиты граждан
Закон предоставляет гражданам действенные инструменты защиты своих прав, воспользоваться которыми могут все дольщики, пострадавшие от действий или бездействия застройщика.
Граждане должны знать, что за любое нарушение, допущенное застройщиком, они могут воспользоваться законными механизмами защиты своих прав.
У дольщиков есть возможность:
- признать через суд право собственности на завершенный или незавершенный объект строительства;
- расторгнуть договор в одностороннем порядке или через судебный орган, а также вернуть деньги, уплаченные застройщику и взыскать с него пеню за пользование чужими деньгами;
- взыскать неустойку и штраф с застройщика за просрочку сдачи дома;
- вступить в реестр обманутых дольщиков при заморозке строительства на девять и более месяцев.
После попадания в реестр права обманутых дольщиков находятся под защитой государства. Сегодня на государственном уровне разрабатываются различные программы помощи пострадавшим гражданам.
Почему гражданам не стоит защищать себя самостоятельно
Дольщики в большинстве своем очень далеки от знания юридических тонкостей законодательства, и не в состоянии самостоятельно защитить себя. Даже, несмотря на то, что закон стоит на их стороне, граждане, рискнувшие на самостоятельную защиту, зачастую оказываются в проигрыше.
Следует учесть, что подав иск в суд на застройщика и проиграв его, граждане не смогут второй раз обратиться в судебный орган с аналогичным иском.
Поэтому в данном случае риск не оправдан. Желательно, столкнувшись с нарушениями застройщиков, сразу обращаться к профессиональным юристам.
Организовать грамотную защиту прав участников долевого строительства может лишь компетентный юрист дольщиков, который имеет практический опыт в спорах с застройщиками.
Как осуществляется защита прав граждан нашей организацией
В нашу юридическую компанию обращаются дольщики по самым разнообразным вопросам долевого строительства, которым мы оказываем компетентную юридическую помощь. Но самым распространенным поводом обращения к нам граждан является просрочка застройщиком сроков передачи жилья, с которой сталкивается каждый второй дольщик Москвы.
Защита дольщиков, не получивших своевременно свое жилье, осуществляется нашей организацией как в досудебном, так и в судебном порядке через суды общей юрисдикции и Арбитраж.
Основными инструментами досудебной защиты являются претензия застройщику с требованием выплаты неустойки и переговоры с полномочными представителями строительной компании.
Грамотно составленная претензия и умело проведенные переговоры в некоторых случаях позволяют убедить застройщиков исполнить требования граждан. Однако такое случается нечасто, поэтому все-таки самым действенным механизмом является защита дольщиков в суде.
В рамках судебного взыскания неустойки мы оказываем следующие услуги:
- подробно консультируем;
- анализируем представленные дольщиком документы;
- составляем и направляем претензию застройщику;
- рассчитываем неустойку;
- подготавливаем исковое заявление и подаем его в суд;
- участвуем в судебных заседаниях;
- контролируем исполнение решения суда.
Что можно взыскать через суд:
- Неустойку в размере 1/150 ставки ЦБ от суммы договора за день просрочки.
- Штраф - 50% от полной суммы исковых требований.
- Моральную компенсацию.
- Убытки дольщиков: аренду квартиры, разницу процентов по кредитному договору (должны быть подтверждены документально).
- Расходы на юриста и различные судебные нужды.
Однако при взыскании неустойки через суд не всегда можно рассчитывать на получение всей суммы исковых требований. В последнее время практически все суды общей юрисдикции в Москве снижают неустойку, применяя в своей практике 333 ст. ГК РФ.
Наша организация разработала схему взыскания неустойки без уменьшения процентов, которой может воспользоваться любой дольщик, столкнувшийся с просрочкой передачи жилья.
Взыскание компенсации через Арбитраж
Почему это выгодно? Арбитражные суды практически не уменьшают заявленные денежные требования. Дольщики могут получить полную сумму компенсации, в том числе 50% штраф и свои убытки.
В какой период можно взыскать неустойку через Арбитраж? Инициировать судебный процесс можно весь период действия ДДУ, а также в течение трех лет после подписания передаточного акта с застройщиком.
Как это сделать? Просто заключить с нашей юридической компанией договор передачи своих прав на неустойку.
Все остальные действия мы совершаем самостоятельно без вашего участия:
- направляем претензию застройщику,
- уведомляем его о переходе права на неустойку к нашей организации,
- подаем иск и участвуем в Арбитражном процессе.
Если в условиях ДДУ содержится запрет на передачу прав на неустойку третьим лицам? Для Арбитражного суда этот пункт не имеет значения, и он не помешает вам получить полную сумму компенсации.
Мы имеем успешную практику взыскания компенсации через Арбитраж. В Разделе «Портфолио» размещены положительные решения судов по нашим искам к различным строительным компаниям.
По взысканию неустойки мы работаем без предоплаты. Все расчеты осуществляются после получения денег с застройщика.
Цель нашей организации – защита обманутых дольщиков, дело, которому мы посвятили более семи лет своей жизни. Обращайтесь к нам со своими проблемами, и мы обязательно поможем вам их решить.
Связаться с нами можно по координатам, размещенным в разделе «Контакты».
help-ddu.ru
Перечень способов защиты прав участников долевого строительства
Долевое участие в возведении домов пользуется большой популярностью. Это связано с низкой стоимостью жилья, возможностью последовательно вносить средства и другими причинами. Однако здесь имеются некоторых риски, которые реализуются при недобросовестных действиях застройщика.
Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!
- Москва и МО:
+7 499 938 42 18
- Санкт-Петербург и ЛО:
+7 812 425 13 98
- Вся Россия:
+7 800 350 14 83
Даже если гражданин подписал соглашение о долевом строительстве, и документ прошел регистрацию, это не является гарантией, что здание построят в срок, и квартира перейдет своему владельцу.
Если в результате права гражданина были нарушены, то последний может использовать следующие способы их защиты (ст.12 ГК РФ):
- установление права собственности;
- возвращение того положения, которое существовало перед нарушением прав;
- аннулирование сделки;
- самозащита прав;
- выполнение должником обязанностей в натуре;
- возмещение материального и морального ущерба;
- изменение правоотношений.
Признание права собственности на объект долевого строительства
Данный метод используется в ситуациях, когда подрядчик не выполняет обязательства, предписанные договором (затягивается возведение здания или процесс оформления документов). Тогда дольщики не имеют возможности подтвердить свои права в обычном режиме.
Указанный метод применим в следующих ситуациях:
- строительство завершено, но дом не ввели в эксплуатацию;
- строительная компания не передала документы в регистрирующий орган, хотя возведение здания закончено;
- здание не достроено, однако передано участникам по факту;
- строительство не закончено, и дом не передавался участникам.
Право собственности дольщиков подлежит регистрации в обязательном порядке (ст.16 закона №214 от 30.12.2004). Чтобы осуществить госрегистрацию, требуется разрешение на введение здания в эксплуатацию, а также передаточный акт. Обычно разрешение передается в уполномоченное ведомство компанией, отвечающей за строительство.
Если перечисленные документы не передавались в установленные сроки, то участник может решить вопрос в судебном порядке на основании ст.16 ФЗ №214, ст.218 Гражданского кодекса, п. 14, 16, 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда от 04.12.2013.
В исковом заявлении можно выдвинуть следующие требования:
- признать право собственности на рассматриваемый объект;
- установить право собственности на определенную долю в общей собственности на дом, т.е. на квартиру;
- подтвердить право владения на недостроенный объект.
Признание сделки недействительной
Если строительная организация получила денежные средства, хотя не наделена правом выполнять подобные действия, или же был нарушен установленный порядок, то по инициативе участников сделку могут признать недействительной. Таковой может признаться сделка, при которой произошло нарушение норм проектной документации.
Лицо, собравшее средства, обязано вернуть их в полном объеме. Кроме того, согласно ст.395 Гражданского кодекса, ему придется выплатить двойную сумму процентов и дополнительно возместить нанесенный ущерб (ст.3 ФЗ №214).
Привлечение средств дольщиков производится при наличии договора долевого строительства или сертификата на жилье. Если организация вместо указанных документов настаивает на подписании других бумаг и перечислении средств на свой банковский счет, то следует соблюдать особую осторожность.
В исковом заявлении выдвигается требование признать сделку недействительной и выплатить денежные средства в соответствии с законодательными нормами.
Материальная компенсация
Возмещения убытков от застройщика можно требовать в следующих ситуациях:
- нарушение предписанных сроков выполнения работ;
- средства получило лицо, не обладающее правом на подобные действия, или же при передаче средств были выявлены нарушения;
- обязательства не были выполнены или выполнялись ненадлежащим путем.
Если при передаче дома участникам были нарушены сроки, что произошло без предварительного согласования, то организация обязана выплатить неустойку. Ее размер составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в документах.
Неустойка выплачивается за каждый день неисполнения обязательств. Если дольщиком является гражданин, то ее величина увеличивается в два раза. Взыскание может осуществляться в досудебном порядке и по решению суда.
Для компенсации морального ущерба достаточно подтвержденного факта, что произошло ущемление прав участника.
Прекращение правоотношений
В определенных ситуациях участник может отказаться исполнять договор:
- застройщик не выполнил нормы, касающиеся качества возводимого объекта или не устранил нарушения за установленный период времени;
- дом был передан позже необходимого срока на 2 месяца и более;
- застройщик не сообщил об окончании действия договора поручительства, причем новый договор не был подписан.
В ряде случаев прекращение договора осуществляется через суд:
- строительство остановлено или прекращено при определенных обстоятельствах, которые не позволят сдать дом вовремя;
- изменилась проектная документация или назначение помещений нежилого типа или объектов общего имущества, входящих в состав жилого дома.
Расторжение договора имеет определенные последствия. Застройщик должен перечислить средства, полученные от дольщика на возведение дома в срок от 10 до 20 рабочих дней со дня прекращения действия договора. Также ему необходимо выплатить проценты в двойном размере с учетом 1/300 ставки рефинансирования.
Обращение за содействием к органам государственной власти
Региональные органы власти могут предоставить помощь гражданам, права которых были ущемлены при участии в долевом строительстве. Защита прав дольщиков по договору долевого строительства может производиться различными способами.
Государство помогает закончить возведение дома, найти инвесторов для завершения строительных работ, выплачивает компенсации за счет местного бюджета, предоставляет временное жилье до конца строительных работ, приобретает права требования к недобросовестным застройщикам.
Вид помощи зависит от конкретного региона, поэтому для восстановления нарушенных прав необходимо обращаться в местные органы власти. Также региональные акты устанавливают критерии нуждаемости в государственной поддержке, условия ее получения и перечень необходимых документов.
В каждом регионе создаются реестры, куда вносятся данные об обманутых дольщиках. Полученные сведения размещаются в свободном доступе уполномоченных органов. Также ведется реестр застройщиков, при работе с которыми возникли проблемы.
Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика
Если застройщик объявлен банкротом, то заинтересованные лица могут предъявить свои требования касательно выплаты средств или получения жилья. Это могут сделать как участники, так и другие граждане, имеющие правоотношения с застройщиком. Указанные требования рассматриваются арбитражным судом в качестве дела о банкротстве.
Данный метод регулируется ст.201.1 (часть 6), ст.201.4 — 201.6 ФЗ №127 от 26.10.2002. Закон касается только тех застройщиков, которые использовали средства участников для проведения строительных работ.
Если застройщик заявил о своей несостоятельности, по решению суда могут применяться дополнительные меры. Сюда относится запрет на использование владельцем земельного участка в иных целях. Также владельцу могут запретить подписывать соглашение с другими арендаторами.
Удовлетворение требований участников производится за счет передачи недостроенного объекта или возведенных жилых помещений, а также путем реализации здания. Чтобы представить свои интересы в суде, рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.
Пример способа защиты участников долевого строительства
Общество с ограниченной ответственностью «Парус» изменило этажность здания и начало строительство дополнительного этажа. Предварительно никаких согласований с участниками не производилось.
Поскольку строительный объект был возведен с отступлением от условий, прописанных в договоре, участники могут выдвинуть одно из следующих требований:
- в разумные сроки вернуть конструкцию к изначальному варианту;
- снизить цену договора;
- возместить собственные расходы на устранение несоответствий.
Указанное изменение суд может учесть как основание для расторжения договора. Для суда также необходимо указать неблагоприятные последствия того, что увеличилась этажность дома. Например, в результате появляется необходимость в дополнительных местах для парковки.
Заключение
- Долевое строительство имеет свои преимущества в виде более низкой цены.
- Наличие зарегистрированного договора не дает гарантии, что объект будет возведен и сдан своевременно и без нарушений.
- Защита прав дольщиков регулируется нормами гражданского законодательства.
- Права собственности признаются через суд путем подачи соответствующего иска.
- Сделка считается недействительной, если при получении денежных средств были обнаружены нарушения.
- В определенных случаях дольщики имеют право на получение неустойки, материальной и моральной компенсации.
- Если застройщик не выполнил свои требования, то это становится основанием расторгнуть договор.
- Когда договор расторгается, застройщик обязан возместить полученные средства и выплатить проценты.
- На региональном уровне органы власти предоставляют определенную защиту прав обманутых дольщиков.
- Недобросовестные застройщики заносятся в реестр, как и дольщики, пострадавшие от их действий.
- В случае несостоятельности застройщика участники могут обратиться за выплатой затраченных средств или получением жилых помещений.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них способам защиты участников долевого строительства
Вопрос: Сколько требований допускается указать в иске к застройщику?
Ответ: В рамках одного иска можно указать несколько требований. Например, о нарушениях в ходе строительства и существенной задержки сроков. Также в указанном иске можно выдвинуть требования о взыскании убытков, помимо неустойки.
К убыткам относятся различные затраты на аренду жилых помещений, хранение отделочных материалов, приобретенных для нового жилья. Если такие расходы были действительно понесены, и имеется подтверждение этого факта, то указанные расходы необходимо также включить в иск.
Список законов
Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!
Получите консультацию по телефонам горячих линий:
- Москва и МО:
+7 499 938 42 18
- Санкт-Петербург и ЛО:
+7 812 425 13 98
- Вся Россия:
+7 800 350 14 83
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.
estate-advisor.ru
От чего договор долевого участия не защищает
Доброго времени суток!
Мне стало интересно может ли договор долевого участия в строительстве полностью защищать права дольщика. Давайте разберемся!
Как мы все помним (или не все, но не важно), в начале апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым начали регулироваться все отношения между застройщиком и покупателем строящейся квартиры.
Механизмом взаимодействия стал договор долевого участия. И хотя ему соглашаются следовать не все застройщики, он все-таки смог в несколько раз сократить число мошенников. Также закон о долевом строительстве оградил покупателей недвижимости от ряда проблем, но, к сожалению, далеко не от всех.
Реальная защита по договору долевого участия
Мы уже говорили о том, как купить квартиру в строящемся доме и какие нововведения в законе о долевом участии появились, также упоминали что необходимо сделать, чтобы не стать обманутым дольщиком. Эта статья — продолжение начатой ранее темы, только сегодня поговорим о защите, которую мы можем получить от законодателя.
Закон 214 о долевом строительстве, был создан для того, чтобы уберечь покупателей от рыночного произвола, откровенных обманщиков, которые даже не собирались возводить новостройку, от незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, некачественных строительных работ, бесцеремонных изменений документов по проекту, срыва сроков.
Решению проблем должен был поспособствовать договор долевого участия в строительстве и запрет «серых» схем. ДДУ подлежал обязательной регистрации в Росреестре, сотрудник которого был обязан проверить застройщика на наличие разрешения на проведение строительства и иных правоустанавливающих документов.
В какой-то мере закон о долевом строительстве дал покупателям гарантию, что их деньги пойдут ни куда-нибудь, а именно на реальную конкретную стройку, и в определенный срок они получат право на определенную квартиру.
Иными словами, он минимизировал риски денежных вложений в проекты, возводимые на заложенном участке, и строительство без правоустанавливающих документов и необходимого разрешения. Также он сократил риск признания не заключенным договора участия в строительстве в связи с отсутствием нужных сведений о покупаемой квартире.
Сокращению подобных рисков способствовало открытие застройщиками для покупателей большей информации о себе, иных участников строительства, проекте и его планировке, технических характеристиках, стоимости и сроках реализации. К этому их обязал именно данный Федеральный закон. Что, разумеется, позволил приобретателям выбирать лучший на их взгляд объект. Но вот как показала практика закон 214 о долевом строительстве так и не смог решить до конца ни одной имеющейся проблемы.
Я и сейчас наблюдаю, как застройщики, даже спустя столько лет, умудряются продавать новостройки по договорам соинвестирования и предварительным договорам купли-продажи, игнорируя договор долевого участия в строительстве. И, помимо того, они вполне могут начать стройку без надлежащего соглашения и раскрытия проектной декларации, либо вообще использовать под строительство не предназначенный для этого участок. Что, в конце концов, приводит к серьезным изменениям в проекте, срыву сроков сдачи, признанию дома незаконной постройкой. Таких историй стало меньше, но они все же есть.
Эксперты считают, что закон о долевом строительстве полностью способен защитить только от «двойной» продажи дома, так как при регистрации в Росреестре проверяется, принадлежит ли он кому-нибудь еще. ДДУ же считается заключенным лишь после регистрации. Однако и тут не все так, как хотелось бы.
Некоторые застройщики, используя предварительный договор купли-продажи или какие-то «серые» схемы, например, затягивание сроков регистрации на неопределенный период, когда значительная сумма от будущего дольщика уже получена, умудряются обходить его стороной и несколько раз продавать одну и ту же недвижимость. Если подписан ДДУ, конечно, можно будет потом через суд решить все проблемы, но уйдет очень много нервов и времени.
Также закон хорошо защищает от нецелевого использования денежных средств застройщиком, заставляя ежемесячно отчитываться перед соответствующим государственным органом. Но и здесь не все гладко. Деньги могут быть растрачены по халатности подрядчиков, при тяжелом финансовом положении застройщика, в результате изменений мировой экономики и так далее.
Кстати, возможно вам будет интересно узнать по статусу земли, на которой строится дом, должна он быть в аренде, либо в собственности у застройщика. Подробнее читайте в статье «Земля под новостройкой: аренда или собственность«.
Какие есть гарантии?
Федеральный закон 214 о долевом строительстве, не может гарантировать качество будущей квартире, ее метраж или планировку в связи с тем, что застройщик с согласия большинства людей, желающих быстрее получить жилье, может внести поправки в договор долевого участия в строительство.
Поэтому сразу после завершения строительства по результатам обмера БТИ фактический размер квартиры может быть больше или меньше того, который указан в ДДУ. В первом случае дольщик должен вернуть застройщику недостающую сумму, а во втором – получить от него излишне уплаченную сумму.
С метражом, вроде все просто, но как-то мне попалась статья про судебные тяжбы дольщика с одним из застройщиков по поводу недостающих метров в квартире. Результатом истории стала выплата, внесенных дольщиком за квартиру, денег и квартира отошла застройщику. Дольщик остался с теми деньгами, которые он внес за квартиру два года назад и соответственно, без квартиры. Невеселая картина, однако. Если найду опять эту статью — сделаю репост.
Если дольщик не согласен с качеством получаемой квартиры и считает, что она не соответствует техническим или строительным нормам, градостроительным регламентам, проектной документации и т.д., то он может отказаться от подписания передаточного акта и потребовать составления акта о несоответствии объекта.
А также либо устранения недоделок в самый короткий срок, либо уменьшения цены договора, либо возмещения собственных расходов. Если застройщик отказывается от всего этого, необходимо обратиться к юристам и уже после в суд с ходатайством о проведении экспертизы. Конечное слово в любом случае останется за судом.
Если же застройщик согласился с тем, что квартира является некачественной, но тянет время с выплатой компенсации или устранением неполадок, то дольщик может в одностороннем порядке потребовать от него через суд возврата выплаченной суммы. Хоть Федеральный закон 214 о долевом строительстве и предполагает возмещение иной стороне убытков в полной мере, что дает ей возможность получить денежную сумму, эквивалентную стоимости квартиры на рынке, но это только в теории.
Также вряд ли удастся стребовать с застройщика проценты за использование денежных средств дольщика с момента их передачи, хотя это тоже предусмотрено данным федеральным законом.
Иногда недостатки квартиры выявляются через несколько лет. На этот случай предусмотрен гарантийный срок не менее 5 лет для квартиры, 3 лет – для оборудования, которое входит в ее состав. В этом случае застройщик также обязуется выплатить компенсацию или устранить недостатки. Но многие дольщики предпочитают устранять мелкие неполадки собственными силами, и только при наличии очень серьезных идут в суд.
Правда, суд не всегда будет на стороне дольщика. Если застройщик докажет, что недостатки произошли вследствие ненадлежащего ремонта объекта дольщиком, нарушения правил использования квартиры или нормального износа объекта, а также если, например, стена треснет в подъезде, а не в квартире, привлечь его к ответственности по Федеральному закону 214 о долевом строительстве не получится.
Нужна будет экспертиза, которая, кстати, может доказать, что в дефектах виноваты жильцы дома или эксплуатирующая организация.
Под вопросом сроки сдачи
Закон 214 о долевом строительстве не способен защитить покупателей квартиры в строящемся доме от срыва сроков сдачи, обозначенных застройщиком. Конечно, дольщик может потребовать выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если застройщик – юридическое лицо, и 1/150 ставки, если физическое.
Можно также привлечь руководителей проекта к уголовной или административной ответственности, но дом сам не сможет построиться и сдаться в эксплуатацию.
Поэтому и приходится ждать разрешения всех проблем заказчика, начиная от проблем с подрядчиком и заканчивая финансовыми сложностями на фоне кризиса. Не защищает федеральный закон от задержки ввода уже построенного дома в эксплуатацию. И, следовательно, покупатель не может заселиться в уже имеющуюся квартиру, подарить ее или сдать.
Что и итоге?
Даже при заключении ДДУ можно столкнуться со срывом сдачи жилья или низким качеством объектом. Желаю вам избежать всего этого. Дополнительную информацию вы сможете получить из тех статей, которые уже скоро появятся на моем сайте. Например, Как заключить договор или Земля под новостройкой: аренда или собственность. Подписывайтесь на бесплатную рассылку и получайте их первыми.
В любом случае, вы можете проконсультироваться с профессиональным юристом.
Задать бесплатно вопрос юристу просто — кликните на вкладку «Специалисты» и выберете свой город.
Сегодня вы узнали, что договор долевого участия в строительстве защищает дольщиков не полностью. Но, если оповещен, значит, вооружен!
Всем успешного строительства и покупок!
www.habrealty.ru
Как защитить права дольщиков в долевом строительстве
В случаях неисполнения договорных обязательств, вытекающих из хозяйственной деятельности организаций, ведущих строительство жилых домов, встает вопрос о защите прав дольщиков долевого строительства. Всем известно, что заключение договора долевого строительства, прошедшего государственную регистрацию в уполномоченном органе, еще не панацея от проблем, которые могут возникнуть у дольщиков. Защита прав обманутых дольщиков может осуществляться несколькими способами.
Судебное признание права собственности на жилое помещение
Когда застройщик нарушает установленные сроки предоставления документов в регистрирующие органы или когда такие документы вообще отсутствуют, обманутые дольщики вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Способы защиты могут быть следующими:
- Признание права собственности на недвижимость.
- Признание права собственности на объект незавершенного строительства.
- Признание права собственности на определенную долю в праве долевой собственности в многоквартирном доме.
Выбор способа защиты права необходимо производить исходя из следующих фактов: какова степень завершенности строительства дома, осуществлена ли передача дольщику квартиры.
Признание недействительной сделки по привлечению денежных средств в строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости
При строительстве многоквартирных домов привлекать денежные средства в строительство возможно только способами, перечисленные в законе №214-ФЗ.
Существует только 3 законных способа привлечения денег в строительство:
1 способ
Заключение договоров участия в долевом строительстве.
2 способ
Выпуск жилищных сертификатов владельцем земельного участка, получившего разрешение на строительство дома.
3 способ
Участие в жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативах.
Следует избегать вкладывать деньги в строительство путем оформления:
- Предварительного договора купли-продажи.
- Предварительного договора долевого строительства.
- Инвестиционного договора.
- Договора бронирования определенной квартиры.
- Договора купли-продажи векселя, который будет погашен впоследствии путем предоставления квартиры
- Договора займа.
- Внесения денежных средств на депозитный счет строительной организации в банке без договора.
Важно знать! Подписывая вышеуказанные договоры и передавая деньги Вы несете ОГРОМНЫЙ РИСК их невозврата и неполучения квартиры или иного объекта недвижимости.
Действия по привлечению денег в строительство, способами отличными от указанных в законе, могут быть признаны судом недействительными по требованию обманутых дольщиков. При обращении в суд граждане вправе потребовать возврата переданных денежных средств, взыскания процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов образовавшихся убытков.
Судебная практика говорит о том, что в указанных случаях, суд может обязать вернуть деньги нерадивого застройщика, если будет доказано, что все стороны, заключая договор непредусмотренный законом, в действительности имели ввиду договор участия в долевом строительстве. А как Вы считаете, будет ли лицо, получившее от Вас деньги и не желающее их возвращать, признавать этот факт? Большие сомнения…
Причиненные убытки подлежат возмещению
При нарушении прав дольщиков при строительстве недвижимости возмещению дольщикам подлежат причиненные убытки. Что понимается под убытками в этой ситуации? Это расходы, которые понес дольщик из-за нарушений его прав.
Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram! Яркий пример тому, когда люди рассчитывают на определенный срок сдачи дома, но происходит затягивание строительства и дольщики вынуждены снимать жилье, неся дополнительные расходы по найму жилого помещения. Такие убытки взыскиваются помимо иных неустоек и штрафов, указанных в законодательстве об участии в долевом строительстве и договоре долевого участия.
Получение неустойки
В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает законную неустойку, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере – одна стопятидесятая. При этом размер неустойки не может быть уменьшен.
Застройщик обязан компенсировать моральный вред
Верховный суд говорит, что для удовлетворения иска дольщика о компенсации причиненного ему морального вреда достаточно установить факт нарушения прав потребителя. Во время суда с застройщиком размер денежной компенсации морального вреда определяется судом, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.
Расторжение договора по инициативе дольщика
Односторонний отказ Дольщика от исполнения договора долевого участия предусматривается в следующих случаях:
- Существенное нарушение застройщиком качества передаваемой недвижимости либо, когда обнаруженные недостатки не были устранены в разумные сроки.
- Более чем на два месяца затянут срок сдачи объекта долевого строительства.
- Неуведомление дольщика об окончании договора поручительства и отсутствие нового договора поручительства.
Судебное расторжение договора допускается при наличии следующих обстоятельств:
- Прекращение или приостановление строительных работ на объекте недвижимости, что ведет к очевидному нарушению сроков передачи дольщику объекта недвижимого имущества.
- В проектную документацию внесены существенные изменения или назначение общего имущества дома изменилось.
Важно знать! Во всех перечисленных случаях на застройщика ложится обязанность по возврату дольщику внесенных денег и выплате процентов.
Содействие органов власти на местах
Проблема обманутых дольщиков должна решаться на местах органами власти субъектов РФ. Власти регионов могут разрабатывать свои виды помощи пострадавшим от действий застройщиков.
Обычно мерами, направленными на помощь обманутым дольщиком являются следующие мероприятия:
- Помощь застройщику в завершении строительства объекта недвижимого имущества.
- Предоставление обманутым дольщикам денежных компенсаций.
- Поиск соинвесторов для продолжения строительства объекта.
- Временное предоставление жилых помещений пострадавшим до момента окончания строительства.
Меры, принимаемые при банкротстве застройщика
Информация о банкротстве должника
Все данные о процедуре банкротства в отношении застройщика можно получить из газеты «Коммерсантъ», которая является официальным изданием, публикующим сведения о проведении мероприятий по банкротству.
Действия арбитражного управляющего
После назначения арбитражного управляющего, он в течении пяти дней с момента утверждения, извещает всех дольщиков о начале процедуры банкротства застройщика и возможности дольщиков заявить требования.
Данным мероприятиям посвящен целый раздел 7 в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Суд с застройщиком в таких ситуациях проводится в арбитраже. Необходимо подать соответствующее заявление о включении требований дольщика в реестр требований кредиторов.
При проведении процедуры банкротства застройщика дольщик имеет право предъявить одно из двух требований по долевому строительству:
- Денежное требование.
- Требование о передаче жилого помещения.
Требование о передачи недвижимости
Если на момент начала процедуры банкротства дом построен, то дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о передаче ему квартиры. Такое требование включается в реестр требований кредиторов.
Заявление денежных требований
Заявлять денежные требования возможно при отказе дольщика от дальнейшего исполнения договора долевого участия либо, в случае признания такого договора недействительным.
Участник долевого строительства вправе требовать:
- Возврат денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.
- Возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
- Возврат денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
- Возврат денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Выводы: При желании приобрести недвижимость в строящихся домах необходимо предварительно получить максимально возможную информацию от грамотного юриста по недвижимости о всех нюансах совершения сделок. А еще лучше, когда юрист сопровождает весь процесс приобретения прав на недвижимость.
(6 оценок, среднее: 5,00 из 5) Загрузка...Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Похожее
ekblaw.ru
Защита прав дольщиков - Адвокат Баганов Андрей Александрович - Статьи
1.Приобретение квартиры в многоквартирном доме, построенном самовольно или с захватом земельного участка либо с отступлением от проектной документации или в отсутствии надлежаще оформленных документов.
В большинстве случаев обманутые дольщики должны обращаться в прокуратуру для привлечения строительных компаний к административной ответственности по одному или нескольким из перечисленных нарушений. Застройщика также можно привлечь к уголовной ответственности за фиктивное банкротство и совершение мошеннических действий (но обвинительный приговор и арест руководителя строительной компании сами по себе не позволят достроить дом или возвратить вложенные средства).
2. Не подписание и не регистрация договора долевого участия чаще всего означает невозможность защиты дольщиков по Федеральному закону №214 «О долевом участии в строительстве», так как только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.
Часто застройщики убеждают, что ничего страшного, если договор будет зарегистрирован вместе с регистрацией права собственности. Это крайне безграмотное утверждение, так как согласно положениям закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует — объект уже создан и введен в эксплуатацию.
Кроме того, государственная регистрация договора долевого участия исключит заключение дублирующих договоров на один и тот же объект.
Конечно, застройщик может предложить заключить с дольщиком и зарегистрировать иную сделку — договор купли-продажи с одновременным соглашением о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако любое заинтересованное лицо может потребовать признания такой сделки притворной, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Но даже если никто не будет заинтересован в признании договора купли-продажи недействительной, вначале застройщик должен будет зарегистрировать построенные объекты на себя (что влечет дополнительные расходы по уплате госпошлины, оформлению документов и по времени).
Застройщику также потребуется внести соответствующие изменения в бухгалтерском учет и подавать уточненные налоговые декларации.
И наконец, не предоставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров на созданные объекты недвижимости (вместе с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) повлечет отказ в регистрации прав собственности дольщиков.
Поэтому необходимо как можно раньше (в случаях уклонения застройщика от регистрации) обращаться в суд с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, либо о признании договора действительным и заключенным, либо о признании права собственности на объекты долевого строительства, либо с требованием о регистрации сделки. Конкретный способ защиты поможет выбрать адвокат.
3. Подписание договора в отсутствии разрешения на строительство, проектной документации или прав на участок повлечет невозможность регистрации этого договора, т.к. застройщик не имеет права заключать договор долевого участия без такой документации.
По требованию дольщика застройщик обязан предоставить вышеуказанную документацию. Наличие проектной документации (состоит из двух частей – информации о застройщике и информации о строящемся объекте) можно проверить на официальном сайте застройщика либо в печатном издании. Если проектная декларация не обнародована, застройщик обязан предъявить ее для ознакомления любому заинтересованному лицу.
В Росреестре можно запросить выписку о регистрации застройщиком договора, подтверждающего его право собственности (или аренды или субаренды) на участок под застройку. Земельный участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства.
Помимо этого дольщик вправе истребовать у застройщика учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.
Также узнайте о судебных тяжбах застройщика на официальном сайте Арбитражного суда РФ.
4. От ненадлежащего исполнения договора долевого участия в строительстве защищает залог как строящегося объекта (обращение взыскания может быть в таком случае обращено и на объект незавершенного строительства), так и прав на участок под строительство. В качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика может выступать и поручительство банка.
Часто бывает, что застройщики принуждают дольщиков к заключению дополнительных соглашений об увеличении цены или продлении сроков сдачи объектов. Но дольщик не обязан отвечать согласием- ст. 450 ГК РФ.
Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены действенные гарантии прав участников долевого строительства — неустойка (пеня) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Для граждан как участников долевого строительства (потребителей) действует правило о выплате процентов в двойном размере. Даже если в договоре закреплен меньший размер неустойки, это не будет иметь юридической силы — застройщик в любом случае обязан руководствоваться нормой закона.
Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Усилиями контрольно-надзорных ведомств права дольщиков восстанавливаются примерно в трети случаев.
Если строительство не ведется совсем, дольщик имеет право требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случаях:
-если срок передачи квартиры затягивается более чем на два месяца по сравнению с установленным договором;
-если строительство дома прекращено или приостановлено, и имеются основания, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченные по договору средства (в первом случае — в течении 10 дней со дня расторжения договора, во втором — в течение 20 дней), а также уплатить проценты на эту сумму в размере1/300 ставки рефинансирования на день возврата денег за весь период пользования ими (со дня внесения средств дольщиком до дня их возврата) (для граждан ставка увеличивается вдвое).
Помимо права на расторжение договора (если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика), участнику долевого строительства принадлежит право обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта. Судебная практика для таких случаев складывается противоречивая, но не безнадежная для граждан, защищаемых адвокатом.
Если строительство дома завершено, то гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения. В противном случае дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива, куда войдут участники долевого строительства.
В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве» с учетом принятых в июле 2011 года специального раздела, посвященного банкротству застройщика. Важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие договор дольщики, но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора.
При удовлетворении денежных требований дольщики относятся к кредиторам третьей очереди. Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.
Как уже упоминалось выше, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Это означает, что можно потребовать еще и компенсации морального вреда и штраф в размере половины присужденных сумм (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
Не обращайтесь за защитой ваших прав по договорам долевого строительства к специалистам, предлагающим низкие цены на свои услуги.
Цена хорошего специалиста не может быть барьером для его найма. Дорогой адвокат обеспечивает надежность на 100%. Ведь никому не нужна надежность на 95%, а тем более на 45%. И даже если высокая цена услуг адвоката для вас не по карману, вы всегда можете заказать у него пакет услуг попроще ,взяв на себя, например, работы по сбору или подаче документов, удлинив сроки исполнения и пр.
Разочарование от низкого качества длится дольше, чем радость от экономии.
pravorub.ru
 |
| ||||||||||||||||||||||||||||
Материал подготовилюрист ЮФ"Логос" Борисова Вероника
Одним из самых распространенных способов приобретения квартиры в собственность является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Свои денежные средства в покупку объекта они вкладывают на стадии его строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию получают жилье в новостройке. На практике права граждан нередко нарушаются недобросовестными застройщиками. В статье говорится о способах защиты прав дольщиков.Конституция Российской Федерации провозглашает, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Для реализации данного права действующее российское законодательство наделяет граждан правами владения и пользования жилыми помещениями. Одна из возможностей владения и пользования, предоставленная гражданам, является приобретение права собственности.
В последнее время граждане предпочитают приобретать жилье в строящихся домах путем заключения договоров участия в долевом строительстве, что естественно имеет некоторые положительные стороны, такие как поэтапная оплата жилья, приобретения квартиры в новых микрорайонах и т.д.
И, пожалуй, единственный минус приобретения такого жилья, это необходимость заключения договора долевого строительства с застройщиком, который не всегда дает гарантию получения заветного жилья в собственность.
Увеличения количества неплатежеспособных застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, а также совершение ими (застройщиками) ряда правонарушений при строительстве, ставит под угрозу реализацию конституционного права граждан на жилье.
Таким образом, ни заключение договора долевого участия в строительстве, ни его государственная регистрация не могут гарантировать своевременное возведение дома, введение его в эксплуатацию, передачу готовой квартиры в срок, а также отсутствие брака в строительных работах.
При этом необходимо иметь ввиду, что выбор способа защиты зависит от характера спорных правоотношений, и избрание ненадлежащего способа защиты влечет за собой отказ в иске.
В случае нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик (участник долевого строительства) для восстановления своих нарушенных прав может воспользоваться некоторыми способами защиты, указанными в ст. 12 ГК РФ.
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ - Сбор документов и их павовая оценка.- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...
2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ - Разработка проекта иска/отзыва на иск.- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.- Подача иска в суд. Подробнее...
3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания.- Оценка возражений противоположной стороны.- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).- Проведение основного слушания. Подробнее...
4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда.- Оценка жалобы противоположной стороны.- Разработка проекта дела.- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.- Проведениеслушания дела. Подробнее...
5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда.-Оценка жалобы противоположной стороны.- Разработка проекта дела.- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.- Проведение слушания дела. Подробнее...
Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей
6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства.- Участие в исполнительных действиях.- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
www.logosinfo.ru
Что можно требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве?
18.12.2007г. я заключила предварительный договор о заключении в будущем договора долевого участия и оплатила по этому договору 100% стоимости квартиры. Срок передачи квартиры был указан 4 квартал 2008г. Застройщик обязался заключить основной договор не позднее окончания 1 квартала 2008г., но по факту регистрация основных договоров началась только в мае 2010г. Меня приглашают подписать и зарегистрировать основной договор со сроком передачи квартиры 4 квартал 2011г. Я обратилась в суд для взыскания неустойки, но не имея зарегистрированного основного договора, дело не рассматривается. Могу ли я требовать от застройщика, чтобы в основном договоре была указана именно первая дата (4 квартал 2008г.)?
Кроме того, в предварительном договоре есть пункт "Заказчик и Участник не вправе изменять в одностороннем порядке условия и форму основного договора". Форма и условия основного договора были подписаны мною как Приложение к предварительному договору.
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":
В Вашей ситуации есть несколько возможных вариантов поведения, и все они сопряжены с определённым риском.
Во-первых, Вы вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как следует из части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 года № 13863/09, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им требований части 2 статьи 3, части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию).
По смыслу части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ Договор, ввиду отсутствия государственной регистрации, считается незаключенным и не влечет правовых последствий, за исключением последствий, предусмотренных частью 3 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 ноября 2009 года по делу № А21-3397/2009).
Таким образом, застройщик был не вправе привлекать Ваши денежные средства до момента государственной регистрации договора.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Закона №214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
То есть в настоящий момент Вы вправе обратиться в суд (соблюдя досудебный претензионный порядок) с требованием к застройщику о возврате внесённых Вами в кассу денежных средств и уплате процентов, предусмотренных частью 3 статьи 3 Закона №214-ФЗ (это приблизительно 0,044% от суммы долевого взноса за каждый день пользования денежными средствами).
Однако, в данной ситуации необходимо тщательно изучить вопрос о том, не пропущен ли Вами срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет 3 года и начинает течь с момента уплаты Вами денежных средств. Подробнее об исковой давности, о прерывании срока исковой давности Вы можете прочесть ЗДЕСЬ.
В дополнение к тому, что изложено по ссылке, хотелось бы сказать, что признание застройщиком долга уже после истечения срока исковой давности не прерывает срок и никак на него не влияет.
Например, в случае, если долевой взнос был оплачен Вами 18 декабря 2007 года, и если ни Вы, ни застройщик не вели переписки по этому договору, в которой застройщик бы признавал перед Вами задолженность, то срок давности закончился 18 декабря 2010 года.
Вам в вопросе исковой давности может помочь предъявленное Вами исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, однако для однозначного ответа необходимо знать, когда слушалось дело, что застройщик писал в отзывах или говорил в судебном заседании.
Также необходимо иметь в виду, что неустойка, о которой говорилось выше, может быть существенно снижена судом. Снижение зависит от поведения застройщика в суде и от практики самих судов в Вашем регионе.
Таким образом, в случае, если в суде выяснится, что срок давности уже прошёл, суд может отказать Вам в иске и Вы потеряете и «условное» право требования квартиры, и деньги.
Во-вторых, можно обратиться в суд с требованием к застройщику о понуждении к заключению основного договора участия в долевом строительстве и его регистрации.
Однако, в этом случае Вам необходимо будет представить в суд письменные доказательства того, что застройщик уклонялся от его заключения и государственной регистрации.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как указано в части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, в отсутствие доказательств уклонения застройщика от заключения основного договора, а также в отсутствие письменных заявлений и обращений от Вашего имени, направленных в адрес застройщика до 2 квартала 2008 года, с просьбой (требованием) заключить основной договор, у Вас опять же возникает лишь право требования возврата уплаченных денежных средств, с начислением на них процентов по статье 395 ГК РФ (приблизительно 0,022% в день от задолженности).
Срок исковой давности в данном случае начинает течь с 1 апреля 2008 года, следовательно, истёк он 1 апреля 2011 года (это если считать по умолчанию, то есть не учитывая возможные прерывания и приостановления течения срока).
При данном поведении снова возникает риск остаться ни с чем.
В-третьих, Вы можете заключить договор с застройщиком на предложенных им условиях (с новым сроком).
Застройщик «сдвигает» срок передачи объекта строительства не только потому, что хочет избежать ответственности за просрочку передачи объекта строительства дольщику, но и потому, что в большинстве случаев Росреестр отказывается осуществлять государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, в котором указан прошедший срок передачи объекта. То есть, по мнению Росреестра, нельзя зарегистрировать договор 1 января 2011 года, в котором срок передачи объекта – 31 декабря 2010 года. Так что возможно, что поведение застройщика объясняется и этим.
Вы вправе требовать указания в договоре участия в долевом строительстве старого срока передачи квартиры, но должны понимать, что это грозит отказом в государственной регистрации такого договора.
Как бы то ни было, в подобных случаях, как правило, мы рекомендуем пойти на уступку и согласиться на условия застройщика. Так Вы хотя бы останетесь с квартирой (при условии, что договор наконец-то будет зарегистрирован).
В заключение хотелось бы отметить, что Ваша проблема не так проста, как кажется на первый взгляд, поэтому мы настоятельно рекомендуем Вам обратиться к юристам со всеми имеющимися у Вас документами.
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
