ЖСК - это... Жилищно-строительные кооперативы. Строительство жилых многоквартирных домов. Жилищный кооператив

виды, порядок, правила, плюсы и минусы

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.

Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

после оформления учредительной документации;
внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым голосованием. К протоколу прилагаются результаты голосования, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

выписку о регистрации в ЕГРП;
протокол учреждения организации;
утверждённый устав;
сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.

В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

здания;
площадей общего пользования;
прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

ограничен полномочиями управления ЖК;

выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

председатель;
бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
паспортист;
электрик и сантехник;
дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.

Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты голосования утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.

От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.

Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Законы о жилищных кооперативах

Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.

В число таковых входят аспекты Гражданского и Жилищного кодексов РФ:
Утверждающие статус юридического лица положения (п.1, ст.53 ГК РФ).
Обозначение нормативов управления (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
Предоставление членства и исключение (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
Положение о выборе правления и председателя (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
О ревизионной комиссии (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
Внесение и возвращение паевых взносов (ст.125 ЖК РФ).
Вменение материальной ответственности за порчу совместного имущества (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).

Исключение и лишение членства (ст.132 ЖК РФ).

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.

В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

myestate.club

Организация деятельности жилищного кооператива | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.). Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов). Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е. выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2. Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме. Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением. То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.

www.center-kgh.ru

Жилищно-строительный кооператив - что это такое, как создать, структура, регистрация, ликвидация

Один из вариантов приобретения квартиры в новостройке — это участие в жилищно-строительном кооперативе. В данной статье рассмотрены ключевые моменты данной структуры, а также проанализированы плюсы и минусы приобретения жилой площади через ЖСК.

Понятие

Что понимается под жилищно-строительным кооперативом? В ст. 110 главы 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации дается общее определение для ЖК и ЖСК. По закону, это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе для обеспечения их нужды в жилплощади и руководстве домом.

В п. 4. статьи 110 указано, что ЖСК представляет собой потребительский кооператив. В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 упомянуто, что такие кооперативы можно поделить на два вида: кооперативы с основной деятельностью в виде получения прибыли и кооперативы, деятельность которых имеет расходный характер посредством паевых взносов участников. Рассматриваемое объединение относится ко второму виду.

Важно знать! Согласно изменениям Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, ЖСК, образованный после первого декабря 2011 года, выступает как застройщик при приобретении допуска на строительство.

Отличие ЖСК от ЖК

Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

К сведению! С 1 июля 2016 жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:

Состав участвующих в ЖСК;
Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

Расчетная документация;
Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
Отчеты встреч членов кооператива, голосований;
Заключения ревизора ЖСК.

Структура

Перечислим главные органы регулирования ЖСК:

Общее собрание;
Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
Правление ЖСК и его председатель.

Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих. Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.

Правление ЖСК выбирается из членов самого объединения общим собранием (конференцией). Все компетенции закрепляются уставом. Председатель правления выбирается из круга лиц, входящих в правление. В его обязанности входит воплощение намерений кооператива, выражение потребностей ЖСК и т.д. Главные требования к нему — это добросовестность и разумность.

Помимо вышеперечисленных постов в кооперативе присутствует ревизор или ревизионная комиссия. Основной задачей этого подразделения является контролирование финансов и экономической деятельности.

Если человек имеет обвинение за преднамеренные преступления, несет бремя административного штрафа в виде отстранения или ранее вел управленческую службу в области строительства и смежных сферах, то он не может присоединиться к аппарату управления кооперативом.

Создание

Обозначим порядок приема желающих в состав участников ЖСК. Прежде всего, гражданин (с 16 лет) или юридическое лицо предоставляют заявку в правление кооператива. Обращение рассматривается в пределах месяца и утверждается общим собранием.

После того, как новоиспеченный участник заплатит вступительный взнос, он считается полноправным участником кооператива.

В кооперативе не должно находиться менее пяти участников (статья 112, ЖК РФ), но не должно быть участников больше числа строящихся помещений.

Для создания кооператива собирается учредительное собрание, участниками которого могут быть желающие создать ЖСК. Постановление о создании объединения считается утвержденным, если все учредители выбрали его.

Регистрация

Государственная регистрация реализуется по тем же правилам, что и регистрация юридических лиц. С момента оформления те, кто подал свой голос за образование кооператива, приобретают статус члена. Обратимся к Федеральному Закону от 08.08.2001 No 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». В нем прописаны основные заключения относительно регистрации:

Регистрация ЖСК проводится по его местоположению.
Максимум за три дня проводится государственная регистрация со дня передачи необходимых документов в регистрирующий орган.

Перечень требуемых документов перечислен ниже:

подписанное заявление о государственной регистрации по утвержденной форме (скачать здесь);
оформленное в виде протокола решение о создании организации;
учредительные документы, в случае ЖСК – его устав;
документ об оплате государственной пошлины.

Устав

Статья 113 ЖК РФ дает полную информацию, что необходимо к предоставлению в уставе ЖСК.

Его структура выглядит следующим образом:

наименование кооператива; местоположение;
суть и цель функционирования;
инструкция по приобретению членства кооператива;
процедура прекращения участия в объединении;
величина вступительных и паевых взносов, а также регламент их внесения;
последствия несоблюдения установленных обязанностей по взносам;
полномочия управляющих кооперативом;
правила признания решений органами управления;
правила преобразования и ликвидации объединения.

Ликвидация

Ликвидация ЖСК – это прекращение деятельности объединения без передачи прав и обязательств. Каких-то специальных правил для жилищно-строительного кооператива в законе не прописано, рекомендуется использовать в качестве основания Статью 61 ГК РФ «Ликвидация юридического лица».

Ликвидация может произойти как на добровольческой основе по договоренности участников или по истечению срока действия, так и по решению суда.

На принудительной основе ЖСК ликвидируется в следующих случаях:

Регистрация ЖСК признана недействительной.
ЖСК ведет деятельность без подлежащего разрешения.
Деятельность ЖСК противоречит Конституции РФ и другим правовым актам, а также уставу организации.
По иску пайщика, в случае несоблюдения ЖСК своего прямого предназначения.

Когда суд вынес решение о прекращении деятельности объединения, ЖСК обязан рассчитаться по обязательствам перед кредиторами.

Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК

Рассмотрим плюсы и минусы приобретения жилья по схеме ЖСК.

Несомненным преимуществом является возможность оплаты в длительную рассрочку. Вы можете уже жить в квартире и выплачивать паи. Большинство компаний, продающих квартиры по схеме долевого участия, предоставляют рассрочку до момента ввода в эксплуатацию.

Еще одним удобством ЖСК является возможность самостоятельного найма нового застройщика в случае банкротства текущего.

По договору долевого участия, в этой ситуации участникам придется требовать жилье в суде, либо создавать новый ЖСК, а это очень длительный процесс.

Приятным преимуществом для членов ЖСК является переход всей власти по управлению домом сразу после прекращения строительства дома.

В случае долевого участия, необходимо сначала создать товарищество собственников жилья, что может продлиться на неопределенный период.

Пайщики имеют возможность принять участие в управлении строительством, реконструкцией и будущей эксплуатацией дома, имеют свободный доступ к документации. Это дает им больше гарантий, чем при заключении ДДУ.

У схемы ЖСК есть и недостатки. Участники кооператива могу стать жертвами двойных продаж в случае использования компанией «серых» схем реализации жилья. По законодательству, как говорилось ранее, подобные махинации запрещены: число квартир не должно быть больше числа членов ЖСК. В данной ситуации желающему вступить рекомендуется поговорить с участниками кооператива или с теми, кто из него вышел по тем или иным причинам.

Так как закон «О защите прав потребителей» не касается отношений пайщика и кооператива, ЖСК не отвечает за срывы строительства и неполадки после реализации дома. Для предотвращения подобной ситуации необходимо читать договор, особенно пункты про гарантийный срок постройки и дату окончания работ.

Разъяснение на видео

О том, что представляют собой ЖСК, рассказывает Антон Лебедев.

terrafaq.ru

плюсы и минусы жилищно-строительных кооперативов

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Обратиться за консультацией через форму.
Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
Позвонить:

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Риски

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас	ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги
Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра	Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики
Цена фиксируется один раз и не может измениться	Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов
Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку	Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
В уставе должна быть информация о названии ЖСК
Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Плюсы	Минусы
У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет	Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят.
В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК.	Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру.
Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома	Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы
Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат	Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру)

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

В заключении

Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям. Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз. Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?

viplawyer.ru

это... Жилищно-строительные кооперативы. Строительство жилых многоквартирных домов

ЖСК – это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

История возникновения и развития жилищных кооперативов

ЖСК – это довольно старая и проверенная схема строительства жилых многоквартирных домов. Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.

Правовая основа

В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:

Однако не все ЖСК – это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.

Порядок создания и организация деятельности

Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.

Устав жилищно-строительного кооператива

Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и паевых взносов, различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.

Органы правления

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:

общее собрание всех членов кооператива;
если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива - конференция;
органы правления и председатель ЖСК.

Общее собрание членов кооператива

Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.

Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.

Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.

Обязанности председателя ЖСК

Председатель правления строительного кооператива:

обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.

Суть ревизионной комиссии

Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.

Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:

ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.

Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.

Членство в ЖСК

Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.

Механизм строительства жилья с помощью ЖСК

После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:

1 этап – оформление документов о правах на земельный участок под строительство. ЖСК должен получить в соответствии с законодательством градостроительный план земли и подготовить проектную документацию. После этого их необходимо представить в уполномоченные органы, которые выдают разрешение на строительство. Данный документ является законным подтверждением того, что проектная документация соответствует градостроительному плану земельного участка и позволяет приступить к строительству многоквартирных домов.
2 этап - проектирование жилого дома, оформление согласований и проведение экспертизы. Срок проведения процедур составляет 4-12 месяцев. Лучше поручить их выполнение сторонней организации, которая имеет опыт работы с жилищными кооперативами.
3 этап – строительство жилых многоквартирных домов. Кооператив вправе самостоятельно заниматься процессом сооружения здания: нанимать подрядчиков, контролировать ход работы, проводить тендеры. Однако людям без профильного образования делать это довольно сложно. Сейчас на рынке услуг представлено много компаний, которые оказывают квалифицированную помощь таким кооперативам.
4 этап – ввод дома в эксплуатацию. По окончании всех работ строительный кооператив должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Только после этого все члены ЖСК могут оформить право собственности на жилье.

Возможные риски, связанные с участием в ЖСК

Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:

Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).
Инфляция и удорожание строительных материалов и работ.
Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет.
Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.
Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует.
Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.
Застройщики Москвы, например, формируют окончательную стоимость квартиры с учетом затрат на рекламу, содержание персонала и других выплат. За все это приходится платить покупателю. Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.

Преимущества вступления в ЖСК

1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК – это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.

2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.

ЖСК в современном мире

На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.

Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.

В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.

Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.

На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК

По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.

Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:

Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.

Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.

fb.ru

Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив

В нашей стране происходит изменение отношений в жилищной сфере. Оно ставит перед юристами и законодателями много проблем, которые до этого не были известны. В их числе трудности с реализацией и законодательным регулированием прав собственности на квартиры в ЖК и ЖСК для юридических и физических лиц. С юридической точки зрения часть моментов этой проблемы уже регулируется в некоторых ФЗ, которые были приняты относительно недавно. По закону, граждане могут сами избрать способ управления существующим многоквартирным зданием.

В их числе ГК России, в котором создана отдельная глава по правам собственности на квартиры для юридических и физических лиц. Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов. Создание происходит в результате объединения паев. Это способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

Создаются они с целью удовлетворить жилищные и бытовые потребности пайщиков. Он способен объединить в себе физических и юридических лиц.

Как создается и регистрируется государством ЖК

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.

Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц. Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным. Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.

Кто может стать участником ЖК

Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.

Существующие законы о потребительских кооперативах не используются к узкоспециализированным формам (к которым принадлежат ЖК и ЖСК). Принятый закон о жилищных накопительных кооперативах регулирует вопросы права, экономики и организации основы существования их по сбору и распоряжению финансовыми вложениями физических лиц. Которые были предоставлены членами накопительного кооператива для покупки или возведения жилья в России и передачи его в их собственность после уплаты всех взносов за пай.

Упомянутый ФЗ призван защищать интересы и права физических лиц, вступивших в ЖК. Одна из статей ФЗ предусмотрела возможность участия в организации лицам до достижения 16 лет при условии, что они стали полностью дееспособными по причине заключения брака. Поэтому несовершеннолетние граждане РФ, при определенных условиях могут также выбирать способ управления существующим многоквартирным домом.

К лицам, которые обладают преимуществом при вхождении в состав кооператива, который был создан при поддержке государственных органов (федеральных, региональных или местных) входят:

Лица, которых признали малоимущими, которые нуждаются в квартирах на основании существующих норм ЖК.
Граждане, относящиеся к другим категориям, которые определены местным или федеральным законодательством и которые нуждаются в квартирах.

Как осуществляется управление ЖК и ЖСК

ФЗ России заставляют принять к сведению факт, что кооперативы (в их числе жилищные) сами определяют свою сущность. Органами управления жилищного кооператива являются следующие виды:

Общее собрание пайщиков. Будет обладать высшим приоритетом. А также являться органом управления существующим многоквартирным домом. Все их постановления – это закон для всех остальных. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным тогда, когда в нем участвует свыше половины участников. Все одобренные решения обязаны быть запротоколированы.
Конференция. Это собрание, на котором присутствуют меньше половины от зарегистрированных участников организации. Этот орган управления вашим многоквартирным домом может и не создаваться. Вопросы его формирования, функционирования и прочее ФЗ не затрагивает. Все эти вопросы переходят к уставу каждого отдельно взятого ЖСК.
Правление. Формировать его должно общее собрание пайщиков или конференция, которая состоит из участников ЖК. Этот орган управления построенным многоквартирным домом является коллегиальным. Он руководит текущими вопросами жизни организации и всегда держит отчет перед общим собранием.
Председатель правления ЖК. Его выбирают из правленцев. В обязанность председателя входит решение следующих задач: контроль исполнения постановлений, которые были приняты на собрании, конференцией и правлением; руководящая работа в повседневных вопросах; прочие задачи, которые не должно решать собрание. Председатель имеет право действовать от имени объединения без специальной доверенности. Во время всех действий он должен отдавать отчет в том, что его действия приносят пользу всем членам.
Ревизионная комиссия ЖК. Этот орган контролирует финансы и хозяйство организации. Он выбирается с помощью голосования на собрании или конференцией на обозначенный период (не превышающий 3 года). Работа ревизионной комиссии регламентируется уставом и иными официальными бумагами организации.

Ревизионная комиссия должна выполнять такую работу:

Ежегодно (можно чаще) проводит запланированную проверку бухгалтерии и хозяйственной части ЖСК.
Общему собрании передает отчет о проделанной работе, состоянии финансовых дел, исполнении бюджета, суммы членских взносов.
Проводит внезапные проверки бухгалтерских и иных документов. Для этого ему предоставляется возможность доступа ко всем бумагам жилищного кооператива.
Представляет регулярные отчеты общему собранию пайщиков ЖК о результатах своих трудов. Одного из своих членов она делает председателем ревизионной комиссии.
Управление имеющимся у собственников многоквартирным домом осуществляется указанными органами.

Заключение

Действующий ФЗ и другие нормативные акты гласят, что в уставе ЖСК должны быть данные:

Название ЖСК.
Где оно находится (точный фактический и юридический адрес).
Понятие целей и задач создания.
Способ принятия новых членов в кооператив.
Способ прекращения членства.
Способ получения взносов (в том числе паевых).
Из чего состоят паевой, вступительный и иные взносы.
Какая ответственность наступает для нарушителей обязательных платежей.
Понятие о способах управления и их компетенции.
Понятие о способах контроля над кооперативом.
Способ принятия постановлений (когда необходимо единогласие, а когда квалифицированное большинство).
Как члены кооператива будут покрывать дефицит бюджета.
Порядок изменения или прекращения работы.
Иные моменты, которые не противоречат ФЗ и Жилищному Кодексу РФ.

Государство регистрирует ЖК по действующим законам, касающихся юр. лиц. Участвовать в жилищно-строительных объединениях могут любые организации и предприятия. Роли юридических и физически лиц в объединении равные.

Созданные организации, виды которых описаны выше, способны помочь многим людям в решении своих проблем с жильем. Плюсом к этому является возможность непосредственного участия в разрешении текущих вопросов.

bytrf.ru

Покупка квартиры в ЖСК, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы

Последнее обновление: 16.05.2016

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
паевых накопительных кооперативов (ПИК).

Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК – наиболее распространенный способ приобретения жилья через кооператив.

ЖСК может выступать как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он разрешен законом (п.2 ст.1 ФЗ-214), а во-вторых, он не обязывает Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволяет привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, ситуация не очень привлекательна. Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и будут определять ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А т.к. ЖСК, чаще всего, создается самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт будет составлен так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже несет определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

Важное уточнение для Покупателя (пайщика)! Изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, ЖСК обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны будут из своего кармана внести дополнительную сумму для завершения строительства.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

Вступая в ЖСК, необходимо внимательно ознакомиться с его учредительными документами, размером и графиком паевых взносов, порядком передачи квартиры пайщику, порядком выхода из ЖСК, а также возможностью и условиями исключения пайщика из членов кооператива.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК

kvartira-bez-agenta.ru