Введен ли дом в эксплуатацию, оформили ли на него разрешение на ввод. Как узнать. Как найти застройщика по адресу объекта
5 методов глубокой проверки застройщика
В кризис риски при покупке квартир в новостройках возрастают, и многие из этих рисков связаны с ненадежными застройщиками. Понятно, что покупателю необходимо внимательно изучить договор и узнать, насколько качественно и в срок девелопер построил предыдущие ЖК. Но есть способы провести более глубокую проверку застройщика. О них рассказывают специалисты юридического департамента инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet.
1. Заказать выписку в ЕГРЮЛ по юридическому лицу
Любой желающий, зная ИНН или ОГРН юридического лица, значащегося как застройщик, может на сайте реестра юридических лиц заказать электронную выписку по нему. В выписке указывается следующая информация: дата регистрации юридического лица, разрешенные виды деятельности, генеральный директор, место регистрации, уставный капитал, все изменения в ходе детальности, например, смена генерального директора. Такая выписка позволяет покупателю удостовериться, что такое юридическое лицо действительно существует, функционирует и зарегистрировано в налоговой службе. Помимо этого, покупатель вправе запросить у застройщика учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, чтобы окончательно убедиться, что он имеет дело с официально зарегистрированной компанией.
С чего начать покупку квартиры в новостройке?
Главные риски при покупке квартиры в новостройке
2. Ознакомиться с судебными актами в отношении юридического лица
На сайте Арбитражного суда в поисковом запросе по картотеке дел можно ввести наименование юридического лица, ИНН или ОГРП и ознакомиться со всеми судебными актами, которые ведутся по данному юридическому лицу. Стоит просмотреть все виды судебных дел: гражданские, административные и дела по банкротству. На основе эти данных покупатель может понять, если у застройщика серьезные долги, проблемы с контрагентами, особенно касательно оплаты услуг, и встречные заявления о банкротстве. При ознакомлении с делами имеет смысл обратить внимание на суммы долгов – если они весьма значительные и у компании есть проблемы с взаиморасчетами с подрядчиками, вероятно, застройщик испытывает финансовые трудности.
3. Заказать выписку из ЕГРП на земельный участок
Такая выписка позволит покупателю удостовериться, что планируемый к приобретению объект ранее не был реализован и в отношении него не были зарегистрированы права участников долевого строительства. Другими словами, обезопасить себя от «двойных» продаж, Покупателям стоит помнить, что договор долевого участия не должен быть зарегистрирован в регистрирующем органе при наличии уже действующих по тому же объекту договоров.
Как принять квартиру в новостройке?
Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?
4. Проверить финансовую отчетность застройщика
«Чтобы понять, насколько надежны финансовые резервы компании, покупатель вправе запросить для ознакомления утвержденные годовые отчеты компании, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. В соответствии с п.2. ст. 20 214–ФЗ застройщик обязан предоставить перечисленные документы любому обратившемуся у нему лицу. Если покупателю удалось ознакомиться с вышеперечисленными документами, то особое внимание необходимо обратить на долговую нагрузку застройщика», – комментирует Вера Богучарова, руководитель Юридического департамента Est-a-Tet.
5. Уточнить, в каких банках аккредитован застройщик, а также строящиеся и построенные им объекты
Дополнительным свидетельством надежности застройщика будет служить то, что застройщик и его объекты аккредитованы в крупных банках, которые дополнительно проводят его проверку застройщика.
Текст: Est-a-Tet
Фото: sharpshutter22/Fotolia
Не пропустите:
Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?
Сдача дома затянулась, что делать?
5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Как застройщики выбирают, что будут строить и где?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как найти надежного застройщика.
Из-за кризиса возросла доля сделок в готовых или почти готовых новостройках – покупатели хотят минимизировать риски стать обманутыми дольщиками. Таким образом, сейчас особое значение приобрела надежность застройщика. Если компания имеет хорошую репутацию, у нее нет проблем с реализацией квартир даже в новостройках на котловане. Портал Novostroy-SPb.ru разбирался, как определить, что застройщик действительно надежный.
Опыт
Принято считать, что чем дольше компания на рынке, и чем больше у нее завершенных проектов, тем лучше. Это является неким гарантом надежности. Однако не все столь однозначно. С одной стороны, да, компания с 10-летним опытом куда более привлекательна, чем новичок, реализующий свой первый проект новостройки. «Если учесть, что по монолитной технологии дом строится 2-3 года, а «несколько» – это 3 и более объектов, то получается, что надежная компания должна присутствовать на рынке не менее 10 лет», – говорит Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок». В подтверждение слов Анны Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann, поясняет, что, если экономические колебания 2008 года были преодолены без существенных проблем, такой компании можно доверять: значит, и новые возможные вопросы с большей долей вероятности будут решены. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», тоже считает, что, принимая во внимание строительный цикл жилых объектов, в полной мере «почувствовать» рынок девелоперам удается как минимум к 8-9 году работы на нем.
С другой стороны, есть примеры, когда компании с большим опытом становились банкротами – та же «СУ-155», у которой в портфеле масса незавершенных объектов и многомиллионные долги. И тот же Арсений Васильев подтверждает, что такой фактор как длительное время работы на рынке не сможет служить гарантом надежности компании.
«Одно лишь большое количество лет работы на рынке не может говорить о компании, как о надежной. Работать можно долго, но со скандалами, срывом сроков и нареканиями от жильцов. Есть, например, проекты-долгострои, реализация которых тянется годами, несмотря на скромный объем возводимого жилья»
Юлия Ружицкая, «Группа ЛСР»
В условиях экономической нестабильности новые игроки могут оказаться в более выгодной ситуации, чем старожилы – у них нет слишком высокой кредитной нагрузки, они более мобильны, поэтому быстрее реагируют на изменение правил игры. «В нынешней ситуации более значимую роль имеет финансовая модель и грамотно выстроенные бизнес-процессы», – поясняет Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
ЖК «Южная акватория»
Что касается завершенных проектов, то принцип «чем их больше, тем надежней компания» тут не работает. Лучше отдать предпочтение новичку, который будет стремиться зарекомендовать себя с лучшей стороны, чем компании, которая стабильно из проекта в проект срывает сроки и экономит на качестве. Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов советует анализировать, были ли это продуманные комплексы, или компания строила «спустя рукава», не обращая внимание ни на внешний вид, ни на «начинку» дома. Если жилой комплекс сбалансирован как с архитектурной точки зрения, так и с точки зрения наполнения, это хороший признак, говорящий о том, что застройщик дорожит своей репутацией и стремится предоставить качественный продукт. «Чем хуже компания показала себя во время реализации предыдущего объекта, тем меньше шансов у нее будет найти покупателей на квартиры в новом, – говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. – Квартиры будут раскупаться медленно, таким же будет приток денег, необходимых для строительства. Поэтому зависимость между количеством завершенных проектов и надежностью девелопера, несомненно, есть».
Сроки
Сегодня покупатели очень легко могут отследить, были ли у застройщика задержки сроков сдачи объектов – вся эта информация в свободном доступе есть в Интернете. Другой вопрос, как относиться к тому, если сроки сдачи сдвигались – нужно ли ставить крест на компании и искать другого застройщика? Оказывается, нет. Эксперты советуют тщательно изучить причины, по которым покупатели не получили ключи от квартир вовремя. В большинстве случаев компания оказывается невиновной.
«Переносы сроков ввода домов в эксплуатацию случаются у 99% застройщиков, большую часть которых нельзя назвать ненадежными. В среднем опоздание в полгода считается на рынке некритичным и закладывается большинством покупателей еще на стадии подписания договора»
Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»
Как рассказал Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar, при квартальной застройке часто возникают проблемы с подключением к сетям, как следствие возникают задержки ввода жилых комплексов на несколько месяцев.
Также причины могут заключаться в срыве сроков поставок некоторых строительных материалов или бюрократических проволочек при получении отдельных согласований – несвоевременный выход исходно-разрешительной документации, пересмотр административными органами условий, изначально прописанных в инвестконтракте, пересмотр банками условий и сроков выдачи проектного финансирования и т.д.
Подобные заминки были и в практике известных застройщиков с безупречной репутацией. Но здесь важным фактором будет и само поведение компании. Благонадежный девелопер постарается открыто объяснить причины переноса сроков, сгладить ситуацию и успокоить клиентов. «Главным показателем в этом вопросе может стать опять же опыт уже реализованных проектов и информационная открытость компании, готовность рассказывать дольщикам о том, что происходит на площадке», – говорит Руслан Сырцов.
Неблагонадежные застройщики переносят сроки окончания строительства домов из-за несбалансированной схемы финансирования объекта, нецелевого использования денег покупателей и т.д. В этом случае перенос сроков сдачи может быть значительным – 1-2 года. «Это может быть прямая зона ответственности компании-застройщика, которая не смогла должным образом организовать процесс, в том числе планирование и расходование денежных средств», – поясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.
Зачастую длительные задержки являются свидетельством деструктивных процессов в самой компании. Но и здесь есть исключения. В качестве примера можно привести объекты, возводимые на намывных территориях Васильевского острова. Пул застройщиков, осваивающих локацию, рассчитывал на то, что коммуникации будут подведены за счет городского бюджета. Однако власти пересмотрели свое решение по данному вопросу, и девелоперы вынуждены проводить все работы самостоятельно. Итог – сдача фактически возведенных объектов сдвигается.
Качество
Пожалуй, наиболее действенный способ проверить качество строительства – это посетить стройплощадку. Однако доступ на нее по технике безопасности всегда строго ограничен – визиты могут осуществляться только под присмотром представителя компании. Также многие девелоперы проводят, так называемые дни открытых дверей, когда клиенты могут быть допущены на строящийся объект и увидеть, например, не только оборудованный шоу-рум, но и места общего пользования, отдельные этажи. Здесь важно обратить внимание на наличие или отсутствие трещин, качество стяжек, стен и самого бетона. «Плюсом станет стройплощадка, на которой убран мусор, – говорит Дмитрий Крутов. – Скорее всего, застройщик, который уделяет внимание организации порядка, будет щепетилен и в вопросах качества строительства».
ЖК «София»
В свою очередь, Дмитрий Михалев убежден, что у многих покупателей строящегося жилья сильна иллюзия, что они смогут определить качество возводимого дома «на глаз», посетив стройку. По его словам, они могут заметить поверхностные дефекты, однако объективно оценить соответствие здания всем нормам и проектной документации могут лишь специалисты. Кроме того, этим занимается технадзор на этапе строительства объекта. По сути самостоятельно покупатель может визуально определить лишь качество отделки квартиры, если она предлагается застройщиком.
Кроме визитов в офис компании, шоу-рум или на стройку стоит почитать отзывы в Интернете – мнения людей, которые уже купили квартиру в других проектах застройщика и как никто другой могут объективно оценить качество строительства и работу компании в целом. Кстати, Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», считает, что высокая стадия готовности дома позволяет покупателям сразу оценить качество строительства. Стоит иметь ввиду, что изучение форумов не всегда предоставит объективную картину. Как заметил Дмитрий Крутов, к сожалению, количество заказных комментариев сегодня зашкаливает, и реальные мнения вычленить из этого спама достаточно тяжело.
ООО под проект
При оценке надежности застройщика стоит отметить и тот факт, что многие компании под каждый свой проект создают отдельное ООО, объясняя это удобством организации хозяйственной деятельности, учета средств, уплаты налогов и т.д.
«Регистрация отдельного юридического лица для каждого проекта – закономерность для рынка, связанная с особенностями налогообложения. Наличие нескольких юридических лиц у компании-застройщика ни в коей мере не влияет на степень его надежности»
Кирилл Моченков, NAI Becar
Важно обратить внимание на какое юридическое лицо оформлены документы на участок и выдано разрешение на строительство, на сроки действия данных документов. Эта же компания должна фигурировать и в ДДУ.
С одной стороны, в создании отдельного ООО действительно нет ничего криминального. С другой, есть важная оговорка. Общество и застройщик должны быть связаны юридически. Именно об этом говорится в поправках к 214-ФЗ, которые были внесены в Госдуму в конце 2015 года. Необходимость данных нововведений обусловлена тем, что ранее застройщики могли регистрировать фирмы в оффшорных зонах, и в случае банкротства взыскивать деньги дольщикам было не с кого – фирма платить по счетам не может, а застройщик по документам не имеет к ней никакого отношения – замкнутый круг. Минстрой намерен пресекать подобные случаи.
ЖСК или ДДУ
Каким образом компания реализует квартиры в своих новостройках – по договорам ЖСК или ДДУ, теоретически значения не имеет, обе схемы легитимны и регулируются законом. Однако на деле все обстоит иначе. За долгие годы своего существования договоры ЖСК приобрели не совсем хорошую репутацию – двойные продажи, отсутствие компенсации за просрочку сдачи объекта и прочее. «Чтобы продавать по ДДУ, нужно опубликовать проектную декларацию и подавать договоры на регистрацию. Продавать по ЖСК можно без публикации декларации и без регистрации договоров. Это не значит, что ЖСК не надежное, а ДДУ надежное. Просто деятельность по ДДУ более регламентирована и более пристально контролируется соответствующими инстанциями», – поясняет Елена Валуева.
Кирилл Моченков считает, что застройщики, зарекомендовавшие себя в качестве надежных, могут позволить себе реализовывать квартиры по договору ЖСК. Договор всего лишь регламентирует способ реализации квартир и не может быть показателем надежности компании.
К слову, сегодня застройщики постепенно отказываются от такой формы реализации жилья, как ЖСК. Связано это с множеством факторов, в частности, с отсутствием субсидированной ипотеки для таких объектов и некоторым ужесточением законодательства.
При банкротстве застройщика ДДУ подразумевает, что страховая компания сможет выплатить компенсацию покупателям, но сами по себе риски, связанные с незавершенным строительством дома, остаются. «Какой бы золотой договор ни был, если у строительной компании нет денег, то она свои обязательства не выполнит, и вы в срок в квартиру не заедете», – говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Суды
На рынке очень сложно найти компанию с большим опытом работы и несколькими реализованными проектами, репутация которой не запятнана судебными разбирательствами – в процессе осуществления своей деятельности застройщик так или иначе затрагивает интересы других хозяйствующих субъектов, соответственно, возникают споры, и компании их решают в суде. Большое значение при этом имеет объект спора. Одно дело, если девелопер оспаривает действия подрядчика, взыскивает компенсацию у поставщика за некачественный товар. Но если речь идет о многочисленных разбирательствах с клиентами, о тяжбах, связанных с систематической неоплатой услуг, то это, конечно, повод задуматься.
«В самом судебном разбирательстве нет ничего предосудительного, – говорит Юлия Ружицкая. – Более того, судебное разбирательство как раз является цивилизованным способом разрешения возникших противоречий. Судить о надежности и законопослушности компании можно по тому, как она отреагирует на решение суда. Если подчинится его требованиям, то ей можно доверять. Ведь точно также она подчинится решению суда, если он встанет на сторону дольщика или группы дольщиков».
Эксперты советуют обращать внимание только на информацию из официальных источников. Решения суда, пресс-релизы – вот то, где лучше искать истину. Особого внимания заслуживают процессы на несколько миллиардов и частота участия в судебных спорах. Также нужно учитывать, что значительная часть обращений в суд является формальностью, необходимой для мирного решения вопросов во внесудебном порядке.
Открытость
214-ФЗ предусматривает возможность доступа клиента ко всей разрешительной документации. Так, застройщик обязан опубликовать на сайте компании проектную декларацию, заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам и само разрешение на строительство.
Все остальные элементы, такие как веб-камеры на стройплощадке, экскурсии на объект или отдельные группы в социальных сетях – обязательными не являются, и застройщик имеет право обходиться в своей деятельности и без них. Тем не менее, сегодня многие компании предпочитают вести открытую информационную политику, предоставляя своим клиентам все необходимые данные.
Если говорить о реализации по договору ЖСК, обязательно нужно проверить, чтобы кооператив выступал и инвестором, и застройщиком, то есть строил сам, земля была в собственности, и, конечно, был полный пакет разрешительной документации. Желательно, чтобы была опубликована проектная декларация, хотя для ЖСК этот документ не является обязательным.
Дата публикации 10 февраля 2016www.novostroy-spb.ru
Как узнать правду о ЖК на официальном сайте застройщика? 🏠 1000 Новостроек
В чем польза? Кроме очевидной (вы узнаете, на какой стадии строительства находится ЖК, поймете, быстро ли его возводят), есть еще одна маленькая хитрость. Застройщики любят делать красивые визуализации, на которых не только сам комплекс, но и окружение выглядит привлекательно. Но на фотографиях и видео с места строительства вы увидите реальную картинку, сможете оценить, насколько вам вообще нравится это место. Сюда же бонусом еще один маленький лайфхак. Идите в Гугл карты, забивайте в строке поиска адрес ЖК, переключайтесь с карты на просмотр улиц и изучайте местность, оценивайте близость магазинчиков, кафешек и других объектов инфраструктуры.
Ищите конкретную информацию: охраняемая территория, наличие консьержа, вид парковки, марка лифтов, тип фасада и материалы строительства. Добросовестный застройщик, которому нечего скрывать, обязательно укажет все эти подробности. Если в описании рассказывают, что в инфраструктуру ЖК входят детские сады и школы, то опасайтесь формулировок наподобие "план строительства позволяет построить школу" или "допускает строительство детского сада". Если такие формулировки на сайте есть, то велика вероятность, что ничего подобного реализовано не будет.
Часто застройщики делают отдельные страницы для каждого своего проекта. Так что ваша задача – найти название застройщика и перейти на его сайт. Там вам нужно посмотреть реализованные проекты, обратить внимание, с какого года работает компания. Чем больше реализованных проектов, чем дольше компания работает на рынке, тем больше вероятность, что при покупке квартиры на стадии котлована или начальных стадиях строительства у вас не возникнет проблем с ожиданием, когда же ЖК наконец-то достроят. Заодно вы сможете посмотреть фотографии уже реализованных проектов и оценить качество работы этой компании. Если вдруг выяснилось, что найти, кто застройщик, оказывается не так уж легко, значит, ему пока что особо не чем гордиться. Вероятно, это вообще первый проект компании.
В этом разделе можно выяснить, насколько клиентоориентированный застройщик возводит ЖК. Если здесь хорошо относятся к своим покупателям и владельцам будущих квартир, то в разделе будут новости об этапах строительства, новых ипотечных возможностях, акциях, бонусах и т.п. Плюс вы сможете увидеть, бодро ли в целом идут дела у этого жилого комплекса. Если у него уже есть готовые корпуса, то позитивными для вас будут новости про выдачу ключей или запись на процедуру приема-передачи квартиры, кладовой или машиноместа.
Наличие чата – в целом уже хороший признак. Обязательно задайте интересующие вас вопросы – например, возможно ли применить материнский капитал, есть ли военная ипотека, каковы ее условия. Если специалист в чате так и не появился и не ответил вам (а такое бывает) – признак, соответственно, плохой.
Если в описании застройщик говорит, что будет подземная парковка и детский сад, то название декларации будет выглядеть примерно так: "Многофункциональный жилой комплекс со встроенным детским садом и подземной парковкой". Сравните объекты, составляющие ЖК и описанные в декларации, с описанием на сайте. В идеале разницы быть не должно.
В разделе расположение должен быть указан адрес комплекса. Также застройщики часто пишут время и расстояние до ближайшего метро, ж/д станции, шоссе, остановки наземного транспорта. Если комплекс находится не в Москве – пишут время и расстояние до Москвы. Обязательно проверьте эти данные в Яндекс.Картах!
Звучит, как заявления Капитана Очевидность, но на сайте должны быть указаны сроки строительства, если ЖК состоит из нескольких корпусов, то должны быть указаны сроки для каждого корпуса. Просто зачастую подобную информацию на сайте не так уж легко найти. Чаще всего ее нужно искать либо в описании жилого комплекса, либо в новостях. Если там вы этого не нашли – спросите в чате или позвоните по указанному телефону.
Хорошо, если в разделе контакты есть адрес центрального офиса и офисов продаж, соответствующие телефоны, почта и другие способы связи. Если в качестве контакта застройщик помещает только телефон, по которому вы попадаете на менеджера продаж, то есть повод задуматься, отчего это данный застройщик такой некоммуникабельный.
Обычно на сайте представлен подробный, хорошо визуализированный 3D план. Часто на нем можно даже посмотреть, какие квартиры на каких этажах есть в наличии. План поможет вам изучить, насколько вообще удобно расположение внутреннего двора или дворов, если в комплексе несколько корпусов, насколько внутренние дворы закрыты от улицы. Также вы сможете заранее приглядеть такую квартиру, окна который будут выходить не прямо на соседний корпус и не, к примеру, на шоссе.
1000novostroek.ru
Где искать объективную информацию о новостройках
Задайте вопрос эксперту
Статья. 11.12.2013 Версия для печати
Покупка жилья – важный и ответственный процесс в жизни каждого жителя мегаполиса. Обилие яркой рекламы, которая сопровождает нас каждый день, привлекает к себе внимание. Но как найти среди «белого шума» достоверную информацию об объекте, чтобы не пожалеть о потраченных средствах и выбрать достойные и качественные условия для своего проживания?
На данный вопрос постарались ответить эксперты рынка недвижимости Петербурга на семинаре «Вся правда о новостройках: где найти и как проверить?». Семинар был организован порталом «Разумная Недвижимость» в рамках выставки «Ярмарка недвижимости».
Специалисты дали свою оценку тому, где и как искать достоверную информацию о застройщиках и объектах, какие документы нужно обязательно проверить, прежде чем вложить накопленные средства в долгожданную покупку.
Широкий выбор
На сегодняшний день рынок первичной недвижимости достаточно широк и предлагает покупателям разнообразные варианты покупки жилья: от объектов точечной застройки до крупных масштабных проектов комплексного освоения территории.
«Новое жилье в большинстве случаев является удачным решением жилищного вопроса, и на это есть ряд объективных причин, – считает Антон Гаринов, заместитель руководителя группы продаж Объединения «Строительный трест». – Во-первых, стоимость квартиры на первичном рынке, как правило, ниже, чем аналогичная квартира на «вторичке». Кроме того, квартира, приобретенная в новом доме, обеспечивает соседство с покупателями одного социального уровня, что оберегает покупателя от проблемных соседей».
Прежде чем искать подходящий вариант, эксперты советуют ознакомиться с единой классификацией жилья. Сегодня на рынке недвижимости существует классификация, условно разделяющая объекты на 4 типа: эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитная недвижимость. «Очень часто жилые объекты разных классов имеют схожие критерии. Некоторые застройщики стараются насытить свои объекты дополнительными опциями, позиционируя панельный дом как объект комфорт-класса, хотя он относится к классу эконом», – отмечает Антон Гаринов.
Важным аспектом при покупке квартиры является рациональная квартирография. Необходимо понимать, на кого рассчитан проект. В некоторых случаях застройщики ориентируются на покупку квартир для инвестиционных целей, в данных проектах доля однокомнатных квартир и студий может достигать 90 %. Если в проекте преобладают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, проект предполагает покупку квартиры для семейного проживания.
Не менее важным моментом являются развитая социальная и инженерная инфраструктуры. Наличие детских садов, общеобразовательных учреждений, магазинов шаговой доступности смогут сделать проживание в новом доме комфортным и приятным. Кроме того, не стоит забывать о наличии в новом доме парковочных мест, детских площадок и реакционных зон, отмечает Антон Гаринов.
Защититься и минимизировать риски
По словам Анастасии Русиновой, старшего юриста ООО «Лигал Студио», первое, на что должен обратить внимание потенциальный покупатель – пакет разрешительной документации, в который входит разрешение на строительство, проектная декларация, проект договора долевого участия или ЖСК. В случае отсутствия одного из документов покупатель должен сразу задуматься о надежности застройщика и, возможно, рассмотреть другой объект для покупки квартиры.
«Необходимо внимательно изучить договор, который вам предлагают подписать. Договор долевого участия (ДДУ) по Федеральному закону № 214-ФЗ на сегодняшний день является единственным документом, максимально ограждающим будущего владельца квартиры от возможных рисков», – замечает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Говоря о строительстве дома, в первую очередь, мы имеем в виду земельный участок. Для того чтобы определить статус земель, на которых будет строиться объект, можно воспользоваться сайтом «Росреестр». На данном ресурсе опубликована информация о земельных участках по всей России, с указанием правообладателя земли, формы собственности, зарегистрированных обременений, категории земельного участка и вида его разрешенного использования. Если земельный участок, на котором будет располагаться проект, относится к землям сельскохозяйственного назначения или объектам промышленного и транспортного строительства, покупателю стоит задуматься и задать дополнительные вопросы застройщику, поскольку перевод земли в нужную категорию – длительный процесс, который может занять несколько лет.
«На практике происходят ситуации, когда покупателю предлагают приобрести квартиру в многоквартирном доме, хотя вид разрешенного использования – индивидуальное жилое строительство. В этом случае необходимо понимать, что несоответствие категории земельного участка и вида использования впоследствии может привести к тому, что дом может быть признан самостроем», – отмечает г-жа Русинова.
«Не стоит забывать о проверке технических условий для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому. Если объект введен в эксплуатацию, необходимо ознакомиться с документом, подтверждающим данный факт, бывает так, что объект уже эксплуатируется, но договор с монополистами не заключен», – добавляет Антон Гаринов.
До 2010 года на рынке недвижимости существовала система лицензирования, сегодня строительные лицензии выдают саморегулируемые организации (СРО). Чаще всего застройщики являются членами данных организаций и указывают эту информацию на своем сайте. Стоит отметить, что членство в СРО положительно влияет на имидж компании, но не дает точных гарантий его надежности.
Безусловно, любая коммерческая структура ведет различные судебные процессы, поэтому важно смотреть не на наличие споров как таковых, а на их содержание: есть ли финансовые требования со стороны дольщиков по другим проектам, каковы их объемы, не осуществляется ли по отношению к застройщику процедура банкротства.
Как проверить застройщика?
• http://www.nalog.ru/ – на данном сайте можно посмотреть, нет ли застройщика в списке организаций, по которым были оповещения об уменьшении ставок капитала.
• http://www.arbitr.ru/vas/ – ресурс системы Высшего арбитражного суда Российской Федерации, на данном портале можно проверить застройщика на предмет исков и судебных споров, которые он ведет.
• На сайте долгострою.net покупатель сможет найти информацию о средней задержке по строительству.
• http://www.expertiza.spb.ru/ – на данном портале можно отследить получение разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
Если у покупателя нет свободного времени для поиска и сбора информации, на рынке существует большое количество платных сервисов, например СПАРК. На данном ресурсе можно заказать исследование по анализу и проверки благонадежности застройщика.
Информация из открытых источников
По мнению Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой», для объективной оценки необходимо посещение различных ресурсов – деловые печатные средства массовой информации, специализированные порталы о недвижимости, форумы и социальные сети.
Интернет-порталы можно разделить на 3 группы:
• Порталы, содержащие информацию о конкретных объектах. Яркими примерами являются bsn.ru и bn.ru. Данные ресурсы представляет собой актуальную постоянно обновляемую базу данных, где покупатель может выбрать для себя объект по необходимым характеристикам.
• Порталы, предоставляющие информацию о застройщике, его опыте строительства и предыдущих объектах, существующих проблемах на объектах. К данным порталам относятся «Разумная Недвижимость» и «Restate».
• Ресурсы, специализирующиеся на новостной и аналитической информации. К ним также можно отнести сайт «Разумная Недвижимость». На этом портале на странице застройщика собрано своеобразное досье на застройщика, то есть все статьи, в которых упоминается компания.
Полезные ресурсы:
Рубрика «Тайный покупатель» на портале «Новострой-СПб». Каждую неделю корреспонденты портала приходят в различные компании под видом покупателей. В статьях описаны реальные события и приведены объективные отзывы о работе менеджеров, описания самих новостроек и инфраструктуры.
Видео-экскурсии на портале «БН.ру».
Новые каналы коммуникации
Сегодня социальные сети становятся прямым каналом общения с покупателями, поэтому большинство крупных компаний имеют свои аккаунты в популярных социальных сетях, таких как «Вконтакте», «Facebook» или «Твиттер».
«Основное удобство общения в социальных сетях заключается в том, что покупателю не нужно звонить или посещать офис застройщика, – говорит Кристина Никитина, руководитель пресс-службы «O2 Development». – Дольщик просто может зайти на страницу застройщика, например «Вконтакте», и задать интересующий его вопрос».
Другим инструментом, давно зарекомендовавшим себя на рынке, являются разнообразные форумы, пестрящие отзывами о застройщиках. Эксперты утверждают, что полностью доверять данной информации не стоит.
«Мы все понимаем, что на форумах пишут разные люди, среди постов можно встретить как ангажированных людей, так и реальных покупателей. Поэтому к информации на данных площадках нужно относиться осторожно и перепроверять», – считает Наталья Воробьева, представитель портала domkontrol.ru. – Отличить реального дольщика от человека, который никак не связан с данным жилым комплексом, можно. Чаще всего, блогеры выдают себя гиперактивностью на площадке. Частые сообщения, грамотная речь – факты, которые должны насторожить дольщика при чтении блогов».
Сегодня девизом покупателя новой квартиры должны стать слова: «Доверяй, но проверяй!» Ведь, если не будешь доверять застройщику, останешься без жилья… А будешь слишком доверчивым – останешься без денег…
Чтобы принять взвешенное решение о покупке квартиры, нужно не жалеть времени и собрать максимум информации о проекте, посоветоваться и с агентствами недвижимости, и с покупателями, потому что самая лучшая рекомендация – это рекомендация жильцов, уже живущих в новом доме, о котором вы только мечтаете.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
razned.ru
Как узнать введен ли дом в эксплуатацию
Приветствую, друзья! Мне частенько задают вопрос введен ли тот или иной объект в эксплуатацию. В основном интересуются люди, которые купили, либо собираются приобрести квартиру в многоквартирном жилом доме. И естественно их интересует данный вопрос.
И так, как узнать введен ли дом в эксплуатацию? Корректнее будет спросить оформили ли на него разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Во-первых. Надо спросить у застройщика. Если же он однозначно не отвечает или не показывает вам данный документ, то читайте дальше.
- Во-вторых. Самый правильный вариант — это обратиться с этим вопросом в орган, выдавший разрешение на строительство нужного вам объекта. Обратитесь по телефону и вежливо задайте ваш вопрос, также не будет лишним узнать где посмотреть опубликованную в интернете информацию об этом. Обычно данные о выданных разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию находятся в общем доступе. В нашем городе такие данные публикуются на сайте Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары. Вот ссылочка. Думаю, Ваш город не будет исключением.
- В третьих. Можете обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Если на интересуемый вас объект оформлено право собственности, то однозначно, что и разрешение на ввод имеется.
Если в администрации вам не дают точного ответа, то возможно на это есть какие-то причины. Возможно, что разрешение оформлено, но по каким-либо причинам об этом не афишируют. То в этом случае обратитесь письменно и в соответствии с законодательством вам должны дать письменный ответ в тридцатидневный срок.
Не забудьте поделиться статьей в социальных сетях, вашим друзьям возможно тоже будет интересно об этом узнать.
stroykalife.ru
.jpg)
