Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» могут отменить при работе с дольщиками через счета эскроу. Принцип застройщик
Квартиры в PRINZIP
Заявка на обмен квартиры
Оставьте информацию о своей квартире. Наш специалист рассмотрит заявку и свяжется с вами для уточнения деталей обмена в течение пары дней.
- Шаг 1 Оставьте свои контактные данные
- Шаг 2 Информация о вашем доме
- Шаг 3 Информация о вашей квартире
- Шаг 4 Дополнительная информация
Заявка передана нашему специалисту. В ближайшее время мы свяжемся с вами.
Обмен
Мы помогаем обменять вашу старую квартиру на новую в проектах PRINZIP. На время продажи вашей квартиры мы забронируем новую и зафиксируем её цену. Старую квартиру продадим по рыночной стоимости и эту сумму включим в счёт оплаты новой квартиры.
-
Оценим вашу старую квартиру
Оценка бесплатна и занимает всего один день
-
Поможем выбрать новую квартиру
Мы бронируем ее и фиксируем ее стоимость
-
Если нужно, помогаем получить ипотеку
Мы поможем подобрать оптимальную программу и банк в зависимости от конкретной ситуации.
Если у вас квартира в ипотеке, это не проблема — такие квартиры тоже участвуют в обмене.
Узнать больше об обмене
prinzip.su
Новостройки - PRINZIP недвижимость - Екатеринбург
PRINZIP — новое имя, объединяющее PRED GROUP и отдел продаж «Уралстройинвест».
PRINZIP— профессиональный участник российского рынка недвижимости. Основным направлением деятельности компании является девелопмент земельных участков и управление проектами жилой и коммерческой недвижимости.
Компания выполняет полный цикл работ по реализации проектов— от разработки концепции до ввода объекта в эксплуатацию и управления; имеет полный штат компетентных специалистов, необходимые лицензии и допуски для организации полного контроля над проектом. PRED GROUP — PRINZIP
«УралСтройИнвест» — PRINZIP Недвижимость Компании PRED GROUP и «УралСтройИнвест» развивались параллельно, в партнерстве друг с другом: PRED GROUP как компания-девелопер занималась в большей степени коммерческими проектами, а «УралстройИнвест» развивалась как продающая компания — отдел продаж. В ходе ребрендинга в марте 2016 года фактически произошла консолидация двух компаний, которые объединили свой опыт работы на b2b и b2c рынках.
Компания работает на рынке недвижимости Екатеринбурга с 2005 года. За это время было построено и реализовано более 340 тысяч кв. метров недвижимости.
Ключевым проектом компании, который помог ей выйти на профессиональный уровень, стал торгово-офисный центр «Европа» (2007–2009). Компания выступила девелопером проекта, предложив принципиально новую концепцию, которая позволила «Европе» стать одной из главных торговых площадок премиум-класса в городе.
2010 год стал для PRINZIP важным в укреплении своих позиций на строительном рынке: компания получила необходимый опыт работы с крупным международным брендом — «Леруа Мерлен» (2010–2012), а также опыт работы с коммерческой недвижимостью — компания начала строительство бизнес-центр Aurora (2010–2015).
Качественный рост компании был ознаменован строительством жилого комплекса «Малевич», уже хорошо известному екатеринбуржцам, благодаря яркой архитектуре, удачному расположению и высокому уровню строительства. За «Малевичем» последовал проект массовой застройки жилого квартала «Ньютон Парк», который отличает неизменное для компании качество и уникальные планировки квартир.
В последние несколько лет компания разрабатывает новые амбициозные проекты. Одним из таких проектов является транспортно-пересадочный узел с отелем, бизнес-центром и торгово-развлекательным комплексом. В состав транспортно-пересадочного узла входят существующая станция метро «Ботаническая», будущий автовокзал, перехватывающие парковки и остановка пригородных электричек.
Другой проект — реконструкция приборостроительного завода в самом центре города, на месте которого появится жилье бизнес-класса, а на первых этажах — коммерческие помещения, кафе и рестораны.
Сегодня в стадии строительства находятся проекты общей площадью 290 тысяч кв. метров. В стадии проектирования — порядка 900 тысяч кв. метров.
Отмена принципа один застройщик – одно разрешение на строительство!
Минстрой РФ пообещал отменить принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Теперь оно не будет распространяться на проекты комплексного освоения территорий (КОТ) и на достраиваемые новыми застройщиками проблемные объекты.
Минстрой отменит принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» для достраивающих проблемные ЖК и на проекты комплексного освоения территорий
С 1 июля 2018 года вступают в силу новые поправки в законодательство о долевом строительстве
Поправки устанавливают принцип: одна компания – одно разрешение на строительство, т.е. запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям. Чиновники Минстроя догадались, что это правило ограничит возможности строительных компаний, которые вязли на себя обязательства обеспечить жильем обманутых дольщиков.
«Поэтому сейчас обсуждается вопрос корректировки по этому правилу именно для социально ответственных застройщиков», — пояснил Стасишин. Ранее стало известно, что Минстрой готовит постановление, которое позволит не применять принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» для проектов комплексного освоения территорий.
Принцип «одному застройщику – одно разрешение на строительство в руки» содержится в законе «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
У крупных компаний есть практика созданиям отдельных структур под отдельные проекты, однако эта схема не сможет работать:
- отныне застройщик должен заниматься только строительным процессом,
- он должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет – хотя бы в роли генподрядчика или заказчика.
По данным Единого реестра застройщиков, на застройщиков, зарегистрированных менее трех лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России. При этом, получая разрешение на строительство, необходимо предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.
В начале года Минстрой предложил критерии для компаний, которые получат право достраивать проблемные объекты – перечень необходим для участия в торгах за право достроить объект, в рамках 218-ФЗ.
Строительный контроль
Основной задачей службы технического заказчика является организация строительства - от этапа согласования технической и проектной документации, до ввода объекта в эксплуатацию. От нас - полный комплекс строительного контроля и инжиниринговых услуг в строительстве и всего за 1,5-3% от СМР!
Проектно-сметная документация
В срок и со всеми новыми тенденциями — выполним две стадии проектирования на жилое многоквартирное, производственное, складское, инженерное, транспортное, торговое и общественно-деловое строительство (здания площадью от 1000 до 30 000 кв.м) в кратчайшие сроки и с дисконтом!
Экспертиза
Мы пройдем экспертизу проектной документации для Вас быстро - соберем полный комплект документации и проверим все ее разделы на предмет соответствия нормативам! Застройщик - начни диалог между проектировщиками, экспертизой и органами госстройнадзора вместе с нами!
Разрешение на строительство
За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Источник: Restate.ru
stroy54.ru
что входит в его компетенцию?
Оглавление:
- Сущность понятия «застройщик»
- Застройщик и девелопер: сходства и различия
- Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?
В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.
Сущность понятия «застройщик»
Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.
Застройщик и девелопер: сходства и различия
В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.
Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.
Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:
- Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
- Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
- В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.
Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.
Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?
Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.
В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.
domananeve.ru
Принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» могут отменить при работе с дольщиками через счета эскроу
finance.rambler.ru
Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» могут отменить при работе с дольщиками через счета эскроу
Об этом заявил журналистам глава Минстроя, где готовят дорожную карту по переходу от долевого строительства к проектному финансированию. Министр строительства Михаил Мень назвал критерии, вводимые с 1 июля 2018 года, которым застройщики не должны будут соответствовать в случае использования механизма эскроу-счетов при строительстве жилья с привлечением средств граждан.
«Мы рассматриваем варианты, — сообщил он. — Например, одно разрешение на строительство (на один проект — Ред.), отказ от котлового метода финансирования, определенный объем уставных и собственных средств — вот эти критерии, достаточно сложные, если не сказать — жесткие к застройщикам».
«Мы предлагаем для тех, кто возьмет на себя смелость работать через эскроу-счета, договорившись с банком, прописать возможность послабления требований по этим критериям в дорожной карте, — конкретизировал министр.
При этом чиновник особо подчеркнул, что окончательное решение еще находится в проработке. Как сообщал портал ЕРЗ, финальный вариант плана-графика перехода от долевого строительства жилья к банковскому кредитованию и иным формам финансирования, минимизирующим риск для граждан, подготовленный в соответствием с поручениями Президента Владимира Путина, строительное ведомство должно направить для утверждения в Правительство РФ до 15 декабря.
Ранее глава Михаил Мень отмечал, что при переходе на проектное финансирование средства покупателей квартир предполагается перечислять на эскроу-счета банков, после чего финансовая организация будет кредитовать застройщика по определенной ставке.
Напомним, что о необходимости ослабления ряда требований к застройщикам при переходе от долевого строительства к проектному финансированию на страницах портала ЕРЗ высказывались глава компании «Брусника» Алексей Круковский, президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин, вице-мэр г. Воронежа Артур Кулешов, заместитель гендиректора MR Group Андрей Кирсанов, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский и другие эксперты.
www.erzrf.ru
www.ppl.nnov.ru
Очередная мина замедленного действия для застройщиков, или стройка по принципу "один жилой дом = один земельный участок"?
Недавно принятый Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", помимо собственно ЗК, вносит изменения также и в другие законодательные акты. Учитывая то, что закон вступает в силу с 01.03.2015, а объём его огромный, думаю, не ошибусь, если скажу, что не многие успели его "переварить". Признаюсь честно, я и сам не успел толком, но вот одна из поправок меня очень сильно напрягает, ибо она может, на мой взгляд, существенно поменять ситуацию на рынке строительства, в первую очередь, многоквартирных домов, и создать застройщиком очень и очень много проблем.
Теперь по существу. Статья 17 названного выше закона № 171-ФЗ, пункт 2:
2) часть 6 статьи 16 [Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"] изложить в следующей редакции:"6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.".Дальше возникает вопрос: как толковать эту норму? Сложно себе представить, что данные о земельном участке, на котором на основании разрешения на строительство ведётся строительство многоквартирного жилого дома, не внесены в кадастр. По моим представлениям такое в принципе не возможно, т.к. для получения разрешения на строительство нужен градостроительный план земельного участка (ст. 51 ГСК, п. 1 и п/п 2 п. 7), а в нём, согласно утверждённой в соответствии с п. 5 ст. 44 ГСК Приказом Минрегиона РФ от 10.05.2011 № 207 форме ГПЗУ, должны быть кадастровый номер земельного участка и сведения о его границах (в том числе на чертеже). Иначе говоря, участок и так всегда будет внесён в кадастр недвижимости при получении разрешения на строительство (РнС). Если и случается обратное, то, надо полагать, это один случай на миллион в наше время.
Соответственно, самый буквальный вариант толкования этой нормы я бы сразу откинул за полной его бессмысленностью.
Соответственно, есть основания полагать, что явно имели в виду что-то другое. И тут тоже возможно два варианта толкования.
1) Норма на тот случай, когда данные о земельных участках вносились в ГКН так сказать в "упрощённом порядке" - без сведений о координатах границ, без межевания, вне привязки к местности. Такое раньше часто случалось. Участок числится в кадастре по адресу, кадастровый номер присвоен, но данных о границах нет. Вероятно, такие участки до сих пор есть, и вот для них-то норму и создали - мол, до ввода дом а эксплуатацию, уважаемый застройщик, почешись, но границы скоординируй.
И если имели в виду только это, то и слава законодателю.
2) Если пытаться толковать эту норму в системе с прочими пунктами статьи 16 закона "О введении в действие ЖК", а также со ст. 36 ЖК, где говорится о том, что общим имуществом собственником помещений многоквартирного дома (далее - "МКД") является земельный участок, то складывается впечатление, что законодатель пытается таким способом заставить застройщиков нарезать земельные участки и застраивать их по принципу "один земельный участок = 1 МКД".
Последний подход в некоторой мере логичен (у собственников дома есть уже сформированный участок, известны его границы, известна его площадь для расчёта налогов), однако для застройщиков, особенно при комплексной застройке кварталов и территорий такой подход может иметь крайне серьёзные негативные последствия.
Известно, что градостроительные нормы, в первую очередь региональные и местные (на уровне Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) или нормативов градостроительного проектирования (НГП) устанавливают градостроительные регламенты и прочие нормы с минимальными и максимальными показателями застройки, в том числе в привязке к площади земельного участка, в частности, количество парковочных мест, которыми должны быть обеспечены квартиры и нежилые помещения, площадь озеленения, площадь детских и спортивных площадок, да и плюс могут использовать так называемые "коэффициенты застройки" или "коэффициенты использования территории", с помощью которых площадь квартир дома привязывается к площади земельного участка. Кроме того, существуют нормы о минимальных отступах от границ участков при размещении зданий.
С учётом всех этих норм при размещении нескольких (скажем 2-х или 3-х) МКД на одном земельном участке застройщик может существенно выиграть в "выходе продаваемых площадей" с участка по сравнению с вариантом "один участок = 1 МКД", т.к. больше становится сама зона допустимого размещения объекта капитального строительства, больше манёвра для размещения парковок, площадок, сопутствующей инфраструктуры и пр.
Поэтому многие застройщики выбирают вариант застройки нескольких МКД на одном земельном участке.
И в некоторых случаях только такой вариант и является для застройщика разумным выходом. Так, если местные ПЗЗ и НГП предусматривают необходимость обеспечения всех квартир парковочными местами в границах именно того земельного участка, где стоит МКД (например, Казань или С-Петербург), то при нарезке по принципу "один участок = 1 МКД" уже невозможно будет обеспечить парковочные места путём создания отдельно стоящего паркинга, включающего в себя достаточное количество парковочных мест, но размещённого на соседнем участке (хотя и в том же квартале). И это явно не оправданное ограничение. Каждый участок придётся оборудовать своим набором парковочных мест, размещая их либо под землёй, что удорожает стройку, либо на земле, что уменьшит пятно застройки и "выход площадей".
Всё описанное явно не новая история для тех, кто занимается подобными вопросами. Например, в Санкт-Петербурге местные чиновники давно толкуют законодательство как разрешающее строить МКД только по принципу "один участок = 1 МКД" и из кожи вон лезут, что пресечь любые иные варианты, а застройщики рисуют проекты, в которых два или три дома искусственно соединены какой-нибудь переходной галереей, чтобы эти дома оформить в один (которую потом могут и не построить). В других регионах, особенно в малых населённых пунктах, подобных проблем нет, о таких вещах не задумываются.
Каждый застройщик, в итоге, сам для себя решает, что ему делать и как ему строить.
Но вот теперь, если новую норму п. 6 ст. 16 закона о введении в действие ЖК толковать именно в том ключе, что до выдачи разрешения на ввод МКД обязательно должен быть сформирован обязательно отдельно взятый участок под отдельно взятым МКД, то всем застройщикам придётся терпеть соответствующие ограничения. Я, к примеру, уверен, что в СПб власти будут пытаться толковать новую статью именно в описанном ключе.
И что касается будущих проектов, которые ещё не запущены, то здесь ничего сверхстрашного нет, застройщику нужно только заранее размежевать участок на несколько по принципу "один участок = 1 МКД". Хотя и тут застройщиков могут ждать проблемы, т.к. при разделе участка на отдельные малые участки ему придётся заново получать ГПЗУ на каждый из них (а получение ГПЗУ в некоторых регионах наталкивается на большие административные барьеры, особенно при отсутствии проектов планировки).
А вот что делать с теми домами, которые уже строятся, по ним получены разрешения на строительство, но они не будут введены в эксплуатацию до 01.03.2015, когда закон вступит в силу - не понятно. Ведь новый закон никаких переходных положений не содержит.
Если застройщику, построившему после 01.03.2015 второй или третий МКД на одном и том же участке, откажут в выдаче разрешения на ввод, то может возникнуть просто коллапс проекта. Ведь в этом случае, даже если застройщик сможет разделить участок на несколько меньших (если это пропустят местные кадастрово-регистрационные органы, несмотря на залог участка в пользу дольщиков), ему придётся получать на них новые ГПЗУ (согласно п. 21.7 ст. 51 ГСК), в которых будут отражаться новые параметры градостроительных регламентов и НГП уже в разрезе вновь сформированных участков, т.е., в первую очередь, иных отступов от границ, нормативов по парковкам, и пр. И на вновь созданных участках по действующим градостроительным нормам уже нельзя будет построить те дома, которые застройщик уже начал строить на исходном большом участке, а значит, ему не продлят разрешение на строительство, и не дадут разрешение на ввод, и все построенное окажется самовольной постройкой, и придётся его сносить, а дольщикам платить огромные штрафы.
Картинка, в целом, вырисовывается довольно ужасающая. Вообще, надо полагать, что до описанного выше в качестве системы доводить не будут, чтобы не создавать армии "обманутых дольщиков", но зато это будет отличный способ "точечных ударов" и выборочного "влияния" на неугодных или несговорчивых застройщиков.
В общем, хотелось бы до конца понять и обсудить идею этой самой поправки в п. 6 ст. 16 закона о введении в действие ЖК РФ, ибо, как это часто бывает в последнее время, написана она так, что суть и смысл её при обычном прочтении не понятны.
Вполне вероятно, что я излишне "застращал", и вообще всё толкую неправильно (у страха глаза велики), и на самом деле всё не так, но я буду только рад, если мне приведут убедительные доказательства неправоты моих опасений.
Все мнения приветствуются.
zakon.ru
