Взыскание неустойки с ЖСК. Судебная практика 2016-2017 годов. Возможно ли при нарушении срока передачи квартиры? Застройщик не сдал дом вовремя неустойка судебная практика

Застройщик не сдал дом вовремя неустойка судебная практика 2017

Развернувшееся на современном этапе бурное строительство на долевых началах тут же выявило множество проблем в жилищном секторе, обусловленных как правовыми, так и иными причинами, среди которых можно отметить недостатки правового регулирования, общий низкий уровень правовой культуры населения, «криминализацию» строительного бизнеса и т. д.

Большое количество судебных процессов, связанных с долевым строительством, перевело данную проблему из разряда чисто гражданско-правовых отношений в политическую плоскость, поскольку возникли целые общественные движения «обманутых дольщиков». Был принят даже специальный Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, регламентирующий вопросы долевого строительства. Приоритетом законодателя при регулировании отношений долевого строительства стала защита интересов дольщика как лица, наиболее слабо защищенного в данной категории договорных отношений.

В последнее десятилетие в юридической литературе появилось немало научных исследований, посвященных проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве, в том числе таких видных специалистов в области гражданского права, как С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский и др. В основном в этих исследованиях на первом месте стоял вопрос защиты прав и интересов дольщика. Одновременно с этим отмечалась и проблема так называемого «потребительского экстремизма» в долевом строительстве. О том, что этот аспект взаимоотношений участников долевого строительства достаточно актуален, говорит и тот факт, что в Государственную Думу были внесены два законопроекта, посвященные именно проблеме «потребительского экстремизма» в долевом строительстве, один из которых был отклонен, а второй остается на рассмотрении. Так, в пояснительной записке к последнему законопроекту от января 2017 года указано следующее: «В связи с расширяющейся практикой так называемого «потребительского экстремизма» возрастает необходимость более четкого регулирования законом порядка приемки гражданами объектов долевого строительства, сроков устранения недостатков созданных объектов, разрешения споров по качеству».

Если обратиться к материалам судебной практики, то можно отметить, что суды при выявлении фактов недобросовестного поведения дольщиков, как правило, связанных с приемом жилого помещения от застройщика, отказывают таким недобросовестным дольщикам в удовлетворении исковых требований. Например, в одном из дел было установлено, что согласно заключенному договору застройщик был обязан передать квартиру в четвертом квартале 2014 года. Исполняя свои обязанности, 19 декабря 2014 года застройщик направил письменное уведомление представителю дольщика, который получил данное извещение лишь в январе 2015 года, а сам дольщик явился на подписание акта приемки лишь в марте 2015 года, после чего предъявил застройщику требование об уменьшении цены договора в связи с нарушением сроков сдачи объекта. В удовлетворении требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в связи с нарушением срока передачи квартиры отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.08.2016 № 33-15905/2016 по делу № 2-5923/2015).

Иногда дольщики предъявляют требования об уменьшении цены работ в связи с малозначительными отступлениями от условий договора, что также не всегда рассматривается судами как нарушение их прав. Так, участник долевого строительства счел незаконным пункт договора о минимальном пороге, при котором возможен перерасчет стоимости квартиры при отклонении площади переданной квартиры от проектной, и полагал, что денежные средства, уплаченные за лишние квадратные метры, подлежат возврату. В удовлетворении требования о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании денежной суммы в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя отказано (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.11.2016 по делу № 33-20176/2016).

Подобные действия дольщиков нашли свое отражение и в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, где было рекомендовано отказывать во взыскании неустойки в случае явного злоупотребления. То есть проблема недобросовестного поведения дольщиков существует и требует своего доктринального и законодательного разрешения. Под потребительским экстремизмом в научных публикациях обычно понимается «недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого – не защита своих прав, а получение материальной выгоды и дохода». Недостатком этого определения можно указать использование такого оборота, как «недобросовестное манипулирование нормами закона», поскольку любое манипулирование нормами закона будет недобросовестным, да и сам термин «манипулирование» представляется не вполне удачным. Категории «добросовестного» и «недобросовестного» поведения участников гражданских правоотношений являются предметом множества научных исследований.

Что касается законодательного определения понятия «добросовестность», то здесь будет уместным привести статью 1 Гражданского кодекса РФ, которая с 1 марта 2013 года закрепила сферу действия принципа добросовестности, а именно распространила его на все действия, связанные с установлением, осуществлением и защитой гражданских прав, и предусмотрела, что при исполнении гражданских обязанностей и реализации своих гражданских прав все участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В целом, как представляется, недобросовестное поведение связано либо с реализацией гражданских прав, их установлением, осуществлением и защитой, либо с исполнением гражданских обязанностей участников гражданских правоотношений. Это вполне объяснимо, поскольку любое гражданское правоотношение представлено двумя аспектами – реализацией права и исполнением обязанности, при этом право одного субъекта, как правило, корреспондируется с обязанностью другого субъекта этого же гражданского правоотношения.

Злоупотребление правом – это недобросовестное осуществление права, или недобросовестное поведение участника гражданского правоотношения, которое выражено не в нарушении чужого права или неисполнении своей обязанности, а в таком специфическом правонарушении, как недобросовестная реализация собственных правомочий, формально основанная на нормах права, но противоречащая основным принципам и целям осуществления гражданских прав. Представляется, что именно с учетом этих выводов и должно формироваться понимание «потребительского экстремизма» в долевом строительстве и в других видах правоотношений с участием потребителей. Также стоит отметить, что сам по себе термин «потребительский экстремизм» носит не научный, а бытовой характер, поскольку понятие «экстремизм» довольно хорошо раскрывается в уголовном праве, и его использование относительно отношений потребителя и застройщика представляется несколько необоснованным, излишне эмоциональным. Здесь скорее надо говорить именно о недобросовестном поведении дольщика при реализации своих субъективных прав, то есть о злоупотреблении правами, что позволит в полной мере применять к таким правоотношениям положения ст. 1 и 10 Гражданского кодекса РФ.

В связи с этим предлагаем ввести в действующее законодательство понятие «недобросовестное поведение участника долевого строительства», под которым следует понимать неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной взятых на себя обязательств и злоупотребление при реализации своих субъективных прав, причем в последнем случае, если будет установлено, что такое злоупотребление было обусловлено намерением причинить вред другому участнику договорных отношений или извлечением необоснованной материальной выгоды, к таким отношениям применяются положения ст. 10 ГК РФ от об отказе в защите права. В связи с этим предлагаем дополнить ст. 10 Закона № 214-ФЗ положением следующего содержания: «В случае, если осуществление гражданских прав сторонами преследует цель причинения вреда другой стороне или извлечения необоснованной материальной выгоды, а равно выражено в другой форме злоупотребления правом, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом».

advokatorium.com

Что делать если застройщик задерживает сдачу дома

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома

Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста.

Но застройщик не спешит вас приглашать для передачи вам квартиры. Проходит месяц, проходит второй, а может и год. Что же в таком случае вам надо делать, и чего не надо, если вам начнут застройщики предлагать варианты решения данной проблемы.

На практике такие случаи очень часто, сроки практически никто не выдерживает. Но в любом случае не надо принимать это как норму, а просто необходимо знать свои права, и что же вам положено в таком случае.

Дольщиков в таких случаях хорошо защищает закон, наверно многие знают, что в таком случае начинает у застройщика идти просрочка,то есть в договоре должен быть указан срок передачи вам квартиры, если застройщик в этот срок не передал вам квартиру по акту-передачи:

Многие застройщики начнут вам обещать подписать дополнительные соглашения о переносе срока, взамен могут пообещать вам сделать ремонт, или еще какие нибудь блага. Советую вам не соглашаться с ними ни на какие условия, не подписывать ни какие соглашения, так как они могут помимо того, что вам обещают, еще дописать, что нужно им, а не вам.

Во-первых, как только вы подпишите с ними какое-нибудь соглашение вы можете потерять право на взыскание с них неустойки в судебном порядке, а им это на руку.

Что делать, если задерживают срок сдачи дома?

А нужно делать следующее,как только застройщик стал задерживать передачу вам квартиры, вы должны написать в его адрес претензию об уплате вам неустойки в связи с задержкой передачи вам квартиры.

Претензию надо обязательно отправить заказным письмом по почте, что бы у вас было доказательство предъявления им претензий. Ждете не более месяца, и не менее 2 недель. Далее вам может прийти ответ, что да согласны заплатить, но пока нет денег, или другие варианты, либо вообще ответа не будет.

Еще раз советую не соглашаться с ними ни на какие условия, не верить ни каким обещаниям, если реально вам не возвращают деньги, то тогда стоит вам обратиться в суд.

Как рассудит суд

Какие могут быть плюсы и минусы судебного порядка, сначала о минусах, потом о плюсах.

Минусы — не каждый может составить хороший иск и представить ваши интересы в суде, понадобиться помощь юриста, за что придется заплатить, дальше судебные тяжбы требуют время, порой и длительного.

Далее — это риск, что суд сильно снизит неустойку, и в таком случае игра может не стоить свеч, а также многие думают, что потратят много времени на судебные тяжбы, а потом взыскать не смогут деньги.

А теперь рассмотрим плюсы, чем хорошо судебное разбирательство, во первых в суде вы сможете взыскать помимо неустойки еще моральный ущерб, все понесенные убытки в связи с задержкой сдачи вам квартиры (деньги за съем квартиры и др), а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, за отказ в добровольном порядке оплатить вам неустойку.

Получается очень приличная сумма. Еще на этапе судебного разбирательства вы можете заявить ходатайство для обеспечении иска о наложении ареста на счета застройщиков, что бы потом легче было вам получить деньги.

При подаче иска в суд не нужно платить госпошлину, а срок исковой давности составляет 3 года

Также все затраты на юриста суд присуждает застройщику. На основании судебного решения вы получаете исполнительный лист, на основании которого судебные приставы могут наложить ареста на все его счета, и имущество, применить ограничительные меры, даже привлечь застройщика, как юридическое лицо к уголовной ответственности за неисполнение решение суда о выплате вам задолженности.

Вот сколько плюсов, если подать иск в суд, главное уметь все законы правильно применить в вашу пользу.

Из своей практике скажу, что суды присуждали приличные суммы. Главное все грамотно обосновать и доказать также, что истец в связи с задержкой сдачи дома действительно понес убытки и нравственные страдания.

Советую лучше это дело доверить опытному юристу, что бы он смог взыскать действительно ту сумму, которую вы указали в своем иске, а не уменьшенную в несколько раз. Получить деньги тоже реально, если грамотно организовать работу судебных приставов, у которых очень большие полномочия.

Я считаю, что в данном вопросе отстаивать свои права нужно, не надо бояться и нужно верить в свой успех, и тогда у вас все обязательно получиться. Можете также обращаться ко мне, я вам обязательно помогу, так как уже наработан опыт по таким делам.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, О недвижимости с душой

Приветствую, читатели Habrealty.ru! Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста. Но застройщик не спешит вас приглашать для

Источник: www.habrealty.ru

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?

Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:

«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома, Паритет

Как написать претензию застройщику и посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ?

Источник: paritet.guru

Как заставить застройщика вовремя сдать дом?

Редкий покупатель квартиры в новостройке не сталкивается с безбожными опозданиями при сдаче дома. Как заставить застройщика поторопиться? Месяц-два задержки со сдачей жилья в эксплуатацию — это практически мечта любого инвестора, который вкладывает деньги в строящееся жилье. Опоздание на 4-6 месяцев — почти норма.

А вот при затягивании больше чем на полгода надо бить тревогу — это плохой сигнал. Если строительство уж совсем не укладывается в график, активные инвесторы пытаются так или иначе воздействовать на застройщика. Но прежде чем бросаться в отчаянный бой с долгостроем, юристы рекомендуют выяснить причину задержки строительства. Для этого покупатель квартиры должен направить продавцу жилья письменный запрос. С этого момента все вопросы, ответы и реакции сторон должны фиксироваться — такая информация очень поможет во время возможного судебного разбирательства.

Для начала инвестору важно тщательно изучить договор и оценить юридические перспективы тех или иных своих действий.

Например, если покупатель инвестировал в строительство квартиры через покупку облигаций, плановый срок введения дома в эксплуатацию, отраженный в договоре как «информационные данные», может существенно отличаться от даты погашения облигаций. Так застройщик оставляет себе «про запас» несколько лет, в течение которых можно безнаказанно затягивать стройку. «Известна практика, когда по истечении срока погашения облигаций инвесторам удавалось истребовать возмещения убытков от застройщика, который до этого момента не выполнил принятые обязательства», — говорит адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус.

Если ситуация выглядит уж совсем безнадежной, можно пойти и на крайние меры — добиваться замены застройщика и привлечения инвесторов к управлению проектом. Для этого придется пройти непростой путь и в конечном итоге переоформить объект незавершенного строительства на жилищно-строительный кооператив (ЖСК), учрежденный инвесторами. После этого пайщикам придется дофинансировать строительство из собственного кармана.

Примеры такого рода действий есть: из-за застройщика-банкрота инвесторы киевского ЖК «Три Богатыря» организовали ЖСК «Наш Дом». По предварительным оценкам, в достройку дома им нужно вложить еще около 500 грн. за «квадрат». Это небольшая цена за спасенные инвестиции, ведь благодаря созданному кооперативу сегодня на стройплощадке возобновилась работа.

Увы, действующее законодательство не способствует защите прав покупателя первички. Строители в 2009 году смогли «продавить» принятие закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которым введен мораторий на расторжение договоров, возврат внесенных денежных средств, а также применение к застройщикам финансовых санкций. Правда, этот закон дает послабление застройщикам только на 18 месяцев. Если отсрочка сдачи в эксплуатацию превышает этот срок, мораторий на применение санкций уже не действует, а значит, можно смело разворачивать «боевые действия». Однако на договоры, заключенные с застройщиками до января 2009 года, закон не распространяется. А с 2013 года это антикризисное положение и вовсе утратит силу.

Итак, есть три документа, которые определяют позицию инвестора: Гражданский кодекс, закон Украины «О предотвращении. » и договор с застройщиком.

Выяснив причины отсрочки, покупатель может переходить к конкретным действиям. Сначала необходимо направить в строительную компанию претензию с требованием выполнить условия договора. «В случае невыполнения вопрос решается в судебном порядке. Обычно можно потребовать только возмещения убытков. Но это не решает проблемы, так как объект остается недостроенным (а вложенные средства — невозвращенными — Ред.). Поэтому инвесторы зачастую подают иски о расторжении договоров или признании их недействительными», — резюмирует старший юрист АК «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь. Юристы подтверждают, что единичные прецеденты судебных решений в пользу инвесторов есть, однако стороны, как правило, не афишируют факты расторжения договоров или выплаты реальных компенсаций.

Параллельно с судебными разбирательствами инициативные группы жильцов штурмуют кабинеты городских чиновников, общаются со СМИ и организовывают публичные акции протеста. Иногда имеет смысл и обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела против застройщика.

Конечно, на руку покупателю играет наличие в договоре условий о весомых финансовых санкциях в случае невыполнения обязательств. Но даже если таковых не имеется, можно руководствоваться законом — Гражданский кодекс четко указывает на ответственность подрядчика и возмещение материального ущерба в случае нарушения им обязательств.

Худшее, с чем может столкнуться инвестор, — это если компания признает себя банкротом. Юристы говорят, что если застройщик не является платежеспособным, любые методы воздействия, включая судебные иски и жалобы в правоохранительные органы, дают нулевой результат. То же относится и к выполнению решения суда в пользу инвестора. Ведь «трест, который лопнул», вряд ли бросится искать средства для выплаты покупателям за виртуальные метры. Поэтому у последних остается единственный шанс — создавать ЖСК и достраивать дом. Квартиры, оставшиеся нераспроданными, земельные участки и другое имущество несостоятельного застройщика, если таковое не будет заранее растащено, — все это поможет инвесторам завершить проект с минимальными финансовыми вливаниями. Но, к сожалению, компании, объявляющие себя банкротом, обычно не оставляют весомых активов, кроме офисной мебели, бэушной оргтехники и собственно недостроя. А история с «Тремя богатырями», которую мы упоминали, — она скорее из разряда счастливых исключений.

Купив жилье у застройщика в только что сданном в эксплуатацию доме, я более полугода вынужден отстаивать свое право вселиться в квартиру!

Сергей Бахин, житель Киева

Когда мне удалось забрать депозит из рекапитализированного банка «Киев», я решил купить квартиру в столичной новостройке. Чтобы минимизировать риски, я выбрал, как мне казалось, наиболее надежную строительную компанию — ХК «Киевгорстрой». У этого застройщика в феврале 2011 года я приобрел двухкомнатную квартиру в доме по адресу ул. Урловская 34-А. Радовало то, что новостройка уже была сдана в эксплуатацию. Застройщик обещал начать заселение через 1-2 недели, и я не предполагал, что в этой ситуации могут возникнуть какие-либо проблемы. Однако дом не заселяется уже на протяжении 6 месяцев. Мы выяснили истинную причину задержки заселения: «Киевэнерго» не подключает дом к постоянной схеме электроснабжения из-за того, что «Киевгорстрой» якобы не выполнил определенные условия. Чтобы добиться справедливости, представитель нашей инициативной группы был на приеме у главы Киевской городской государственной администрации Александра Попова. Мы подали заявление в прокуратуру, готовим иск, проводим акции протеста. Хозяева кабинетов изо дня в день обещают немедленно решить вопрос, но ситуация не меняется.

Прежде чем предпринимать какие-то жесткие действия в отношении застройщика, стоит оценить его состояние и свои юридические позиции. Иногда индивидуальные договоренности с застройщиком и возврат вложенных денег оказываются наилучшим решением.

Как заставить застройщика вовремя сдать дом

Источник: stroyobzor.ua

Загрузка...

2018-2018.ru

Нарушение сроков сдачи дома, ответственность застройщика, пени

Нарушение сроков сдачи дома — Ваши права и обязанности.

На сегодняшний день тема: нарушение сроков сдачи дома, является очень актуальной. Во-первых, Россия переживает некий бум долевого строительства. Во-вторых, далеко не редкость – что принятые обязательства нарушаются.

Так, что же можно сделать, чтобы получить реальную помощь в борьбе с таким явлением как нарушение сроков сдачи дома.

Законом о долевом строительстве предусмотрено два наиболее тяжких наказания для застройщика. Это взыскать неустойку по договору долевого участия, и расторгнуть договор долевого участия. К сожалению, чтобы привлечь к ответственности застройщика, необходимо обращаться в суд.

В этой статье мы рассмотрим несколько важных аспектов, которые следует учитывать, когда нарушаются сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Нарушение сроков сдачи дома.

И так, например, Вы заключили договор, оплатили свою квартиру, настал период сдачи дома, а дом выполнен, согласно справке застройщика или независимого экспертного учреждения на 80%.

Соответственно, одна из сторон существенно нарушает условия договора. Мы выходим с претензионными требованиями к застройщику, допустим о взыскании неустойки.

Напомню, что если вы физическое лицо и строите дом для своих личных нужд, то имеете право на неустойку в соответствии с законом о защите прав потребителей, ст. 28. Естественно у застройщика «другие планы».

Как правило, они мотивируют нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию следующими причинами.

Иногда они ссылаются на то, что дольщик не в полной мере исполнил свои обязательства по договору в части оплаты за проведение строительно-монтажных работ, так как обмеры БТИ показали, что окончательная стоимость его квартиры больше, чем те денежные средства, которые он уплатил застройщику.

В данном случае застройщик абсолютно неправ. Вопрос об окончательной стоимости квартиры является несущественным условием договора. А вот нарушение сроков сдачи дома уже существенным.

Так же застройщик любит перекладывать ответственность на третьих лиц. К примеру, Ваш дом уже почти достроен, но застройщик не может провести электроэнергию или заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

В данном случае нужно разбираться в ситуации. Может быть и правда – есть вина третьих лиц, но обязанностей застройщика сдать дом вовремя никто не отменял.

В части судебной практики это может явиться основанием для уменьшения неустойки, конечно, если вины застройщика нет. Допустим, постоянный источник электроснабжения был разобран, а его ремонт перенесли на следующий год.

Либо его возведение ещё не началось. Всё это естественно, застройщик должен подтвердить не словами, а документами, письмами и т. д.

«Но излюбленной хитростью застройщиков является попытка перезаключить договор на новых условиях, при которых дольщик утрачивает право на взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи дома.»

Но излюбленной хитростью застройщиков является попытка перезаключить договор на новых условиях, при которых дольщик утрачивает право на взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи дома. Здесь нужно быть очень внимательным, а ещё лучше обратиться к грамотному юристу. Про неустойку мы говорили в других статьях, а вот о чём мы не упомянули:

Компенсация морального вреда – в судебном порядке.

Компенсация за наём с временного жилья – в период нарушения сроков сдачи дома.

Компенсация за издержки связанные с обращением за защитой своих прав в суд – юридические услуги, госпошлина, доверенность и т. д.

Расторжение договора долевого участия с компенсацией всех издержек и неустоек.

Да, но не будем забывать про ст. 56 Гражданского кодекса, все свои понесенные неудобства, издержки и т. д. нужно доказать, желательно сделать это документально.

Например, если Вы снимали жильё, то у Вас на руках должен быть договор аренды жилого помещения, с подтверждением оплаты за аренду. Про юридические услуги у Вас должен быть договор с организацией или лицом, которое Вам эти услуги оказывало. При этом важным фактором является тот факт, что договор должен быть заключен лично с Вами.

Как поступить в Вашем случае, если застройщик, допустил нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию, я не готов посоветовать. Желательно изучить договор, проверить «личность застройщика», а потом уже принимать взвешенное и обдуманное решение.

Я бы Вам рекомендовал обращаться к юристу по долевому строительству именно в Вашем городе, он сможет Вам посоветовать грамотную линию поведения.

Помните, не бывает 100% выигрышных дел. Ситуации, описанные выше, не могут строго попадать один в один с проблемами, с которыми сталкиваешься на практике. Иногда элементарная невнимательность на стадии подписания документов может привести к краху кампании по защите своих прав, как участника долевого строительства.

Возможно, что даже Ваш договор не будут считать попадающим под нормы закона о долевом участии, а Вы тем временем будете лелеять мечту о взыскании неустойки.

Ростов-на-Дону проспект Михаила Нагибина 14 "а". Бесплатная консультация по телефонам +7(928)1255580,+7(952)5890464. Email [email protected]

xn--80aag3abqgfgksc.xn--p1ai

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию - судебная практика, для сдачи дома, иск, цена

Не пропусти

Витилиго: причины и лечение и фото на начальной стадии
Как организовать пространство проходной кухни?
Куриная диета: базовое меню, отзывы и экспресс-похудение за 3 или 7 дней
Алка-Зельтцер (Alka-Seltzer®) — инструкция по применению, состав, аналоги препарата, дозировки, побочные действия
Мастопатия при беременности: симптомы, особенности, лечение
Что нужно для развода в ЗАГСе по обоюдному согласию?
Розовый лишай Жибера, Как похудеть
Лазерное кодирование от алкоголизма: правда и ложь
Как приготовить солянку: солянка суп рецепты
Влияние алкоголя на ЖКТ
Экзема: симптомы, причины возникновения, Азбука здоровья
Дизайн кухни с газовой плитой: выбираем модель в духе ретро и стимпанка
Куриная диета для похудения: принципы, варианты, меню и рецепты
Японский алкоголь, Алкоголь противоречивый
Всё о желтухе новорожденных
Розовый лишай Жибера, Все о медицине
Монтаж дверей по гост
Кто может бессрочно пользоваться земельным участком
5 приемов для создания дизайна кухни в 15 кв. м
Куриная диета на месяц
Кодирование: «за» и «против»
Подготовка шейки матки к родам в домашних условиях и роддоме
Розовый лишай Жибера у человека: причины, симптомы и лечение
Гидроизоляция бассейнов и водоемов
Физиология пищеварения 1 — Лекция 12
Как выписать умершего человека из квартиры или дома: документы, порядок, нюансы
Экзема: симптомы, причины болезни, фото, признаки заболевания
Похмелье, похмельный синдром: как избавиться от головной боли
Куриная диета — Женский эксперт
Как приготовить треску

handmadelari.ru

Застройщик не сдал дом вовремя, что делать?

Здравствуйте, в Вашей конкретной ситуации необходимо смотреть условия договора, какая ответственность по нему прописывается за нарушение сроков сдачи объекта.

Если ответственность за нарушение сроков сдачи объекта в договоре не предусмотрена, то необходимо руководствоваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В частности, в соответствии с ч.2 ст. 6 Федерального закона от "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Вначале Вам необходимо будет направить письменную претензию застройщику и предложить выплатить Вам неустойку, в случае отказа или оставления Вашей претензии без рассмотрения, Вам необходимо будет обращаться в суд с исковым заявлением к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Все же необходимо связываться с застройщиком для уточнения информации о процессе строительства объекта, так же можете попробовать обратиться в Комитет градостроительства администрации города, с просьбой пояснить ситуацию по «проблемному дому», возможно Вам там подскажут информацию, если у них что-то имеется.

Если на дом все документы в порядке можно в судебном порядке признать право собственности на недострой.

Взыскание неустойки с ЖСК. Судебная практика 2016-2017 годов. Возможно ли при нарушении срока передачи квартиры?

В последнее время актуален вопрос возможности взыскания неустойки с жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) гражданами, которые вкладывают средства в строительство жилья.

Не секрет, что многие застройщики чтобы уйти от ответственности и минимизировать риски используют формально легальную схему ЖСК для привлечения средств в строительство. Связанные с застройщиком лица (могут быть работники застройщика, специально нанятые граждане) создают формальный ЖСК, который заключает договор инвестирования или предварительный договор с застройщиком, а затем уже ЖСК заключает договоры паенакопления с дольщиками, собирает денежные средства и передает их застройщику.

Такая схема позволяет избежать ответственности, предусмотренной ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», избежать контроля и со стороны проверяющих органов.

Что касается вопроса взыскания неустойки с ЖСК за нарушение срока передачи объекта, то здесь вопрос не однозначный и суды в разных ситуациях принимают различные решения.

Если суд подходит к ситуации формально, то как правило в иске отказывает, поскольку отношения пайщика и ЖСК основаны на членстве, взыскание с ЖСК неустойки законодательством прямо не предусмотрено, более того, пайщики даже обязаны покрывать убытки, возникшие у ЖСК.

Однако в последнее время, особенно в 2016-2017 годах, наметилась тенденция признавать договоры с ЖСК по сути притворными, поскольку очевидно, что ЖСК был создан только формально, как «прокладка» между застройщиком и гражданами в интересах застройщика. Что нарушает интересы граждан. Делая такие выводы суды распространяют на договоры с ЖСК положения законодательства о защите прав потребителей, а также положения ФЗ №214 и и взыскивают неустойку, компенсацию морального вреда, штраф. Хотя окончательно практика по данному вопросу еще не сформировалась, но Верховный суд по ряду дел уже высказался относительно природы договоров с такими «фиктивными» ЖСК и есть уже решения о взыскании неустойки и иных санкций с ЖСК. В частности можно указать на решения Гагаринского районного суда города Москвы, Мытищенского городского суда, Домодедовского городского суда и других. Есть практика и в регионах.

В каждом конкретном случае нужно изучать документы и ситуацию, в частности кем и для какой цели был создан ЖСК, проводились ли собрания, до или после принятия гражданина в члены ЖСК был заключен договор, является ЖСК застройщиком или посредником.

В некоторых случаях лучше попробовать подать иск непосредственно к застройщику, указывая что ЖСК фактически действовал от его имени, а обязательство возникло непосредственно у застройщика.

Также часто в договоре с ЖСК не устанавливается срок передачи объекта. В этом случае можно использовать срок, установленный в инвестиционном контракте на момент заключения договора, а рекламных материалах, однако оценивать данные доказательства будет суд.

Мы занимаемся делами по взысканию с ЖСК неустойки, компенсации морального вреда, убытков. Тел. 8 495 975-77-67

www.neustoykaddu.ru

Застройщик просрочил сроки сдачи дома, как расторгнуть договор и взыскать неустойку?

Здравствуйте, Антон!

Коллега верно ответил. Но хотелось бы обратить ваше внимание, что застройщик возвращает вам денежные средства вместе с процентами за пользование чужими денежными средствами. Неустойка за просрочку передачи квартиры в таком случае не взыскивается.

Согласно ч.2 ст.9 214-ФЗ Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.Согласно п.29 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данногоФедерального закона для случаев нарушения предусмотренногодоговором срока передачи участнику долевого строительства объектадолевого строительства, при расторжении договора участия в долевомстроительстве уплате не подлежит.

Однако, в вашем случае неустойка при расторжении будет гораздо выше, чем неустойка за просрочку сдачи объекта строительства, поскольку она начисляется с момента перечисления средств застройщику.

Если в установленный срок застройщик не вернет средства и проценты, направляйте претензию, а затем иск в суд. Расторжение необходимо регистрировать в рег службе.

Документы можно заказать на сайте через сервис документы или у любого юриста в чате.

Желаю удачи!

pravoved.ru