Как оформить ипотеку на строительство дома? Как оформить ипотеку на строительство дома

мифы и реальность — Blog

Строительство дома – вещь достаточно затратная и без заемных средств порой не обойтись. Но в результате Вы получите дом по индивидуальному проекту, который будет соответствовать вашему представлению об уюте и красоте. В последние два года к нам обращались несколько клиентов, кто решил взять ипотеку. Поскольку наша компания принимала непосредственное участие в ее оформлении, мы решили поделиться опытом с теми, кто только раздумывает над этим вопросом и оценивает риски.

На фоне общего числа ипотечных сделок в Красноярске количество желающих купить или построить частный дом на заемные деньги банка невелико. По оценкам местных риелторов и брокеров, цифра не превышает 3–5 %. Банки считают строительство дома очень рискованным для себя: работы могут затянуться на десятилетия и вообще быть не закончены, а взятый в залог дом при этом очень тяжело продать. Отсюда – ряд требований и нюансов, которые не встретить при оформлении ипотеки на обычную квартиру. С приходом кризиса 2015 года банки вовсе перестали кредитовать малоэтажное строительство, но в 2016 году некоторые из них программы восстановили. Сегодня ипотеку на строительство можно взять только в Сбербанке.

Если тщательно присмотреться к требованиям банка, они вполне выполнимы. Давайте поговорим о них подробнее:

Во-первых, один из главных нюансов касается назначения участка под будущий дом. Он должен принадлежать заемщику и находиться на землях для индивидуального жилого строительства (ИЖС). ДНТ и СНТ банк в рассмотрение не берет.
Будущий дом в представлении банка должен быть похож на новую благоустроенную квартиру хотя бы с минимальной отделкой. А значит, в проекте нужно предусмотреть отдельную кухню и санузел, провести воду и отопление. Возможность проведения коммуникаций – одно из основных требований банка.
Не смотря на схожесть в благоустройстве будущего дома и новостроек, ипотечные ставки, к сожалению, будут отличаться на 2 пункта:14–15 % вместо 12 % годовых. Аналогичная ситуация и с первоначальным взносом: от 30 до 50% вместо 20% от общей стоимости. Однако в качестве первого взноса банк готов принять документы на покупку строительных материалов. А это уже, согласитесь, облегчает ситуацию.

Построить дом своей мечты можно, оставив на время работ в залог у банка квартиру или другое имущество, а также пригласить поручителей. После того, как строительство будет завершено, а дом оформлен в собственность, квартиру и поручителей можно вывести из залога, а на его месте окажется новый дом.
По договору, завершить строительство Вы будете обязаны в течение 3 лет с момента оформления ипотеки. После этого срока дом должен быть оформлен в собственность. Впрочем, требование вполне жизнеспособное, если учесть, что возведение сруба из бруса с крышей занимает 1-1,5 месяца. Если даже учесть ожидание в 8-9 месяцев для начала чистовой отделки – времени вполне достаточно.
Средства на строительство, в отличие от ипотеки на квартиру, будут перечисляться «траншами» на каждый из этапов строительства. Следующую часть можно получить, документально отчитавшись за предыдущий этап работ.

blog.spk-sp.ru

Как оформить ипотеку на строительство дома?

Банки предлагают различные виды ипотечного кредитования. Стандартные программы предполагают выдачу средств на конкретную покупку, на готовый объект недвижимости. Но есть жилищные займы немного иного плана, когда средства от оформления ипотеки идут на строительство дома.

Оформление ипотеки на строительство дома

Варианты оформления кредитов на готовое и строящееся жильё значительно отличаются по алгоритмам выдачи. Покупка готового объекта проходит гораздо проще.

Для приобретения жилья по ипотечному займу (будет это покупка готового или строящегося жилья), потребуется определённый пакет документов, поэтому рекомендуем ознакомиться с документами для получения ипотеки, чтобы заранее знать к чему готовиться.

Сложности целевого кредита на строительство

При оформлении стандартной ипотеки банк получает в залог конкретный готовый объект, который характеризуется определённой рыночной стоимостью. В случае оформления ипотеки на строительство дома, сам дом пока что находится в проекте, его нет и он не обладает рыночной стоимостью. А без залога ипотечный кредит не оформляется, поэтому нужно решать вопрос что выступит залогом по ипотечному договору.

Вторая сложность — это определение суммы, которая необходима на постройку объекта. Для этого заёмщик должен предоставить в банк подробный план дома с указанием подведения коммуникаций и смету на проведение работы, а также закупку необходимых материалов. Всё должно быть расписано максимально подробно, чтобы в дальнейшем не возникло ситуации, что вам не хватает денег.

Для составления сметы лучше обратиться в специализированные организации, которые составят план работ, посчитают сколько понадобится материалов, во сколько обойдётся их приобретение. Лучше довериться в этом деле специалистам.

Третья сложность — земельный участок, на котором будет возводиться дом, должен принадлежать самому заёмщику или находиться в долгосрочной аренде. Участок обязательно предназначен для строительства жилых объектов, кроме того, банк будет предъявлять к нему определённые требования. Например, обязательная возможность проведение коммуникаций или расположение не дальше, чем 30 километров от черты города. В каждом банке свои требования.

Решаем вопрос с залогом

Самое важно в кредите на строительство — это вопрос о том, что вы предоставите в залог. Без залога ни один ипотечный кредит не оформляется, это обязательное условие заключения договора. В этой ситуации у заёмщика есть несколько вариантов:

Вариант №1.

Оставить в залог находящуюся в собственности заёмщика недвижимость (ознакомьтесь с нюансами кредитования под залог недвижимости hbon.ru/nyuansy-kreditovaniya-pod-zalog-nedvizhimosti). Это самый простой оптимальный вариант. Например, если у заёмщика есть квартира, а он желает переехать в самостоятельно построенный дом. Тогда эта квартира оформляется как залог, а на строительство дома выдаётся ипотечный кредит, который по сумме не больше чем 70-80% от оценочной стоимости квартиры. На эти деньги и следует вести строительство. По окончании работ, когда дом будет готов, заложенную квартиру можно продать и погасить ипотеку, оформленную на строительство дома.

Вариант №2.

Оставить в залог земельный участок, на котором будет вестись строительство. Так как предполагается, что этот участок должен находиться в собственности заёмщика, то можно использовать и такой вариант. Но есть один минус — рыночная стоимость залога, как правило значительно ниже, чем планируемые затраты на возведение дома. Тогда банк может предложить схему выдачи кредита, при которой будет происходить регулярная замена залог.

Схема с регулярной заменой залога

Такая схема применяется довольно часто в обоих вариантах оставления залога. Например, стоимость квартиры, оставляемой в залог, существенно ниже, чем затраты на возведение дома. Или земля стоит меньше, чем затраты на строительство. Тогда банк может предложить оформить ипотеку с условием регулярной замены залога.

Так, допустим, сначала вы оставляете в качестве залога земельный участок, на котором как раз и будет происходить строительство. Банк выдаёт вам сумму, соответствующую рыночной цене данного объекта. На эти деньги заёмщик делает фундамент, проводит ещё какие-то работы.

Когда средства подходят к концу, клиент обращается в банк за следующим траншем. Теперь участок стал дороже, потому как на нём имеется объект незавершенного строительства, который также подлежит оценке. В итоге банк может выдать следующий транш в размере разницы цены залогового объекта сейчас и раньше, когда это была просто земля. Таким образом постепенно можно построить дом. По завершению сделки уже готовый объект оформляется в качестве залога до момента полной выплаты ипотечной задолженности.

Работа с подрядчиками и самостоятельное строительство

Гораздо проще, если вы обращаетесь к услугам строительных организаций для возведения дома под ключ. Тогда организация поможет составить смету и план работ, посчитает затраты, составит подробную смету, в которую включит и стоимость своих услуг. В итоге появится конкретная сумма, которая будет прописана в договоре между заказчиком (заёмщиком) и строительной организацией. И именно на эту сумму нужно оформлять ипотеку. Если цены залога не хватает, ипотека оформляется в виде траншей с заменой залога.

Если вы желаете построить дом самостоятельно или частично прибегать к услугам строительных фирм, то на ваши плечи ложиться ещё и составление отчётности о трате средств перед банком. Все пункты, указанные в одобренной банком смете, потребуется подтверждать документально. То есть, собирать чеки, квитанции, прикладывать договора на оказание услуг. Это затрудняет процесс возврата долга и делает строительство более затратным. Например, вам придётся обращаться за помощью только к официальным фирмам, услуги которых дороже, но зато они работают на основании договора. И покупать строительные материалы вы сможете только в магазинах и фирмах, где вам могут выдать чеки.

Сам процесс оформления

Так как ипотечный кредит на строительство дома — продукт сложный, то условия его выдачи всегда индивидуальны. Банк оценит ваши возможности, выслушает потребности и скажет на каких условиях вам может быть выдан такой займ.

Несмотря на присутствие залога, всё равно от вас потребуется сбор справок о доходах. При вынесении решения банк, в первую очередь, будет отталкиваться от вашей кредитоспособности (читайте подробнее про оценку кредитоспособности). Сначала банк определит вашу кредитоспособность, а уже потом, если будет озвучено предварительное одобрение, можно приступать к сбору бумаг на возведение дома. Если с бумагами всё в порядке, подписывается договор на выдачу кредита.

hbon.ru

Выгодная ипотека на строительство дома

Среди множества кредитных продуктов, которые предлагают банки, одним из наиболее популярных становится ипотечный кредит для постройки дома. Строительство жилья в наше время предстает как достаточно затратный процесс, который в редких случаях может полностью обойтись без заемных средств.

Ипотечный кредит на постройку жилья является выгодным для тех, у кого не имеется достаточного количества финансов для строительства. По мнению экспертов в банковской сфере, даже в не столь отдаленные времена финансового спада экономики ипотечные кредиты на дома за городской чертой оставались актуальными. Но перед тем, как решиться на оформление данного кредита, следует понять, что ипотека на строительство дома является достаточно ответственным обязательством. Решение должно быть взвешенным, обдуманным, предварительно лучше посоветоваться с кредитным брокером или сотрудником банка.

При составлении кредитного договора многие банки требуют ежемесячного погашения платежей. Но в некоторых случаях предоставляются и другие варианты, более удобные. К ним относится погашение кредита частями в течение определенного периода – например, платеж один раз в полгода.

Чтобы кредитные обязательства не обернулись кабалой, просчитывать последствия надо заранее. Обратившись с заявкой в несколько кредитных организаций, можно в подробностях рассмотреть все предложения и сделать выводы исходя из конкретной ситуации. Обращать внимание надо и на проценты по кредиту, и на предъявляемые к заемщику требования, и на прочие условия. Банки постоянно разрабатывают все новые и новые кредитные продукты, поэтому стоит постараться и выбрать наиболее выгодные для себя условия.

Некоторые банки, к примеру, предоставляют возможность после одобрения заявки на кредит брать его не всей суммой сразу, а определенными частями. Но для получения такого типа кредита может понадобиться дополнительная экспертная оценка по заявке. Заемщику надо также поинтересоваться условиями относительно разрешения или запрета на погашение кредита до срока. Возможность погасить кредит досрочно сэкономит вам немало финансовых средств.

Выгодных для себя условий кредита можно добиться в том случае, если предполагаемый заемщик способен убедить в своей платежеспособности банк. Понадобится предоставить справки о доходах, а в некоторых случаях – залог. Все это нужно потому, что на этапе выдачи кредита банк не уверен, что дом будет выстроен так, чтобы можно было продать его за достаточную сумму, в случае неисполнения заемщиком кредитных обязательств.