Как разделить ипотечную квартиру после развода? Как разделить ипотечную квартиру после развода

Как поделить ипотечную квартиру после развода?

Долгая и счастливая семейная жизнь не представляется без собственного уютного и родного семейного гнездышка. Что делать, если молодожены не располагают нужной суммой для приобретения квартиры, а занять не у кого? На помощь приходит банк, который предлагает соблазнительное решение — ипотечное кредитование на выгодных условиях. И счастливые супруги обзаводятся собственным семейным гнездышком.

Во время получения кредита супружеская пара, безусловно, развод не планирует. Но жизнь — штука непредсказуемая, и в случае размолвки муж и жена вынуждены разрешать вопросы с разделом ипотечных долгов.

Все происходит просто, если на жилплощадь не наложено обременение. Разводящиеся супруги до момента развода (либо после него) могут оформить соглашение о разделе всего совместно нажитого, в том числе и долгов. Если консенсус не достигнут, раздел общей собственности, в крайнем случае, произошел бы в суде.

Но что делать, если для приобретения жилья оформлялся заем, а на сам объект недвижимости наложено банковское обременение? Вот тогда и возникают сложности.

Развод с ипотекой

Прежде определимся, какими нормативными актами и законами регулируется разделение приобретенных в ипотеку объектов недвижимости, а также разделение долговых обязательств при расторжении брака.

Раздел ипотечной недвижимости

Данная процедура предусмотрена в статье 256 ГК РФ, согласно которой купленное в браке имущество принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности. Данное положение также утверждено в п. 1 ст. 33 СК РФ. Таким образом, даже если недвижимость приобреталась одним супругом в кредит, она все равно является совместной собственностью.

При имущественном разделе доли мужа и жены будут равны (п.1 ст.39 СК РФ), если только стороны не установят иной порядок раздела. Согласно тому же Семейному кодексу, разводящиеся вправе осуществить раздел на свое усмотрение – путем оформления соответствующего договора (п.2 ст.38 СК РФ). Данные правила регулируют не только разделение собственности, но также раздел долговых обязательств супругов.

Что касается залоговой недвижимости, то здесь следует учесть положение ФЗ «Об ипотеке». Согласно ст. 7 Закона, приобретенная в период брака недвижимость может находиться в ипотеке – но только если имеется письменное согласие сособственников.

Поскольку доли мужа и жены в совместной собственности равны, купленная залоговая недвижимость при разводе делится на равные доли.

В статье «Раздел долгов при разводе супругов» мы рассказали, как правильно разделить общий долг, если супруги не поддерживают отношение, и что такое фиктивная задолженность.

Раздел ипотечного долга

Согласно закону, общие долги супружеской пары (как и совместное имущество) также подлежат разделу на равные части. Следовательно, кредитный долг, возникший в период брачного союза, при разводе также делится поровну.

Раздел залоговой собственности – теория и практика

Итак, теоретически все просто. Однако на практике разделение ипотечной собственности сопровождается значительными трудностями. Почему так происходит?

Во-первых, одна из сторон пытается доказать, что равный раздел долговых обязательств ущемляет ее интересы.

Во-вторых, в судебном процессе, помимо истца и ответчика, принимает участие третья заинтересованная сторона (кредитор), поскольку…

приобретенный супругами объект недвижимости находится в залоге у кредитного учреждения и на него наложено обременение;
на момент расторжения брака супруги имеют непогашенный кредитный долг.

Стало быть каждое юридическое действие, связанное с залоговой квартирой – будь то реализация такой недвижимости, перевод долга на одного из супругов, раздел долговых обязательств между разводящимися, порядок погашения ежемесячных платежей каждым участником — осуществляется при непосредственном участии кредитора.

Большинство проблем возникает в результате того, что банк не согласен с предложенными вариантами раздела. Ведь перевести обязательства на иное лицо (в нашем случае – от мужа к жене либо наоборот) без согласия кредитора — невозможно. Зачастую инициаторами внесения изменений в кредитный договор выступают супруги, однако такие изменения не удовлетворяют кредитную организацию. А попытки произвести раздел залоговой недвижимости и кредитных долгов в суде без участия банковского представителя успехом не увенчаются.

Почему же банки не удовлетворяют просьбу о разделении долга? Все дело в том, что на основании договора ипотеки банк оставляет за собой право требовать возврат задолженности как от одного должника отдельно, так и от всех вместе (требование долга полное либо частичное). Разделение задолженности приводит к изменению ключевых условий договора — солидарная ответственность сторон становится долевой. При этом спорная ситуация между мужем и женой – это не причина изменять ипотечное соглашение и ущемлять кредитора в его правах. Поэтому получить согласие банка на разделение долга довольно сложно.

При этом варианты раздела непогашенной задолженности все же существуют.

Соглашение о разделе долгов после развода

Как было упомянуто выше, законодатель предоставляет мужчине и женщине право решить судьбу своей общей собственности самостоятельно. Супруги вправе на свое усмотрение произвести раздел совместной собственности, оформив мировое соглашение — как во время брачного союза, так и после его расторжения.

Если разводящиеся представят письменный договор и сами определят, кто будет в дальнейшем выплачивать банковские долги и получит приобретенную недвижимость, судья не станет вникать ни в раздел залоговой квартиры, ни в раздел оставшихся ипотечных долгов.

Если же такое соглашение не оормлялось, вопросы разделение долгов решаются исключительно в суде.

Раздел долгов с участием банка

Если достигнуть договоренности не получается, один из супругов становится инициатором раздела залоговой недвижимости. Для этого следует направить иск о прекращении совместной собственности. Просьбу о разделении долгов заявлять не нужно: суд будет принимать решение, не выходя за рамки заявленных требований. В таких случаях согласие руководства банка не потребуется, поскольку изменения в кредитное соглашение вноситься не будут, права кредитора не ущемляются. Ограничение на залоговую недвижимость сохраняется, долги по кредитным обязательствам на иных лиц не переводятся.

Банки стараются обезопасить собственные интересы и зачастую вносят в договор ипотеки требование об извещении о любых существенных изменениях в жизни должника (например, о переезде, перемене места работы, разводе, рождении ребенка). Если такое условие присутствует, о предстоящем разводе следует обязательно уведомить банк либо кредитное учреждение, выдавшее заем.

Раздел ипотеки, если супруги — созаемщики

Зачастую должниками по ипотечным договорам выступают оба представителя супружеской пары. Алгоритм действий при разделе задолженности следующий: супругам необходимо получить судебное решение о разделении собственности, затем обратиться в банк с просьбой о переводе долга. Если согласие получено, договор займа оформляется на второго супруга, либо составляется два отдельных кредитных соглашения.

В последнем случае прекращается солидарная ответственность по выполнению обязательств и устанавливается долевая в отношении каждого должника – последние обязаны будут погашать задолженность соразмерно установленной для каждого из них доли.

Как мы отметили ранее, банки весьма неохотно идут навстречу заемщикам, ведь тогда аннулируется солидарная ответственность сторон (когда долги можно взыскать с одного участника либо одновременно с двоих). Но если кредитор согласен, предыдущее соглашение о кредитовании прекращает действовать, а заключаются два отдельных договора. В дальнейшем оставшаяся задолженность делится поровну, должники продолжают выплачивать установленную часть.

Это важно: при изменении кредитного соглашения банк взимает комиссию, размеры которой варьируются от 0,5% до 1% от суммы долга.

Следует учесть, что банковские сотрудники проводят тщательную проверку платежеспособности сторон. И «добро» на разделение долга будет дано, если только у каждого из разведенных супругов имеются регулярные доходы, позволяющие без проблем погашать задолженность.

Приобретенная в ипотеку недвижимость остается в долевой собственности разведенных супругов, при необходимости производится выделение доли созаемщика в натуре.

Раздел ипотечной недвижимости

Фактическое разделение жилплощади возможно исключительно в натуре – если квартира имеет несколько комнат и при разделе не утратит своего назначения. Если объект недвижимости — это, к примеру, однокомнатная квартира, разделить ее на равные части нельзя. А значит, осуществить раздел ипотечной задолженности также не получится. Это правило закреплено в статье 5 ФЗ «Об ипотеке» — если при фактическом выделении долей изменяется (либо теряется) назначение недвижимости, выдел ее части в качестве предмета ипотеки невозможен.

Как было отмечено ранее, ипотечная квартира делится на равные части между разведенными супругами – совместная собственность прекращается, возникает долевая собственность. Стороны будут исполнять собственное обязательство по уплате займа, размер которого пропорционален полученной при разводе доле. С одной стороны, данный вариант не самый лучший – если мужчина и женщина не имеют возможности разъехаться, они будут вынуждены проживать на одной жилплощади, пусть даже в отдельных комнатах.

Но с другой стороны, если мужчина и женщина разъедутся, супруг, который выехал из квартиры, может прекратить выплату ипотеки – изменятся финансовые возможности, или же должник просто решит не платить за квартиру, в которой не проживает. Это может закончиться плачевно. Если выплаты прекратятся, банк имеет полное право инициировать продажу ипотечной недвижимости с аукциона – супруги в таком случае потеряют и жилье, и вложенные деньги.

Если один из супругов выезжает из квартиры, как правило, оформляется новый ипотечный договор на того, кто остается проживать в квартире, а второй составляет письменный отказ от имущества и заверяет его у нотариуса. Тогда ответственность за выплату ипотеки будет возложена на одного представителя супружеской пары, а второй будет освобожден от ответственности за невыплату, но, в то же время, потеряет право собственности на ипотечную квартиру. Безусловно, такие варианты развития событий возможны только при согласии кредитора, который обязательно установит платежеспособность оставшегося заемщика.

Отказ кредитора в изменении условий договора

Возможно весьма неблагоприятное развитие ситуации — банк откажет в переоформлении ипотечного соглашения.

Нужно учесть, что банки не заинтересованы в «дроблении» кредитов, поскольку существует большая вероятность невозврата. Согласитесь, гораздо лучше иметь возможность взыскивать долги сразу с нескольких должников. Юридическая практика свидетельствует, что банки, как правило, выступают против переоформления займа.

Если банк не согласен на оформление новых договоров кредитования, мужчина и женщина продолжают быть солидарными должниками в рамках договора, даже в том случае, если суд разделит недвижимость поровну, или единственным собственником квартиры станет один из супругов. В данной ситуации имеется несколько вариантов. Стороны…

продолжают погашать долги;
находят недостающие денежные средства, погашают кредит, квартиру продают, полученные средства делят;
продают квартиру (с согласия банка) и полностью выплачивают долг, оставшиеся средства делят;
обжалуют отказ кредитора в судебном порядке.

Наилучший вариант для разводящихся супругов – прийти к согласию о порядке исполнения совместных ипотечных обязательств. В противном случае можно лишиться не только недвижимости, но и уже перечисленных денежных средств.

Раздел ипотечного долга, возникшего до брака

Бывает, что заем на покупку недвижимости был получен супругом (или супругой) до оформления брака. И, после того, как семья создана, должник дальше продолжает погашать кредит.

Согласно закону, имущество, приобретенное до брака, разделу не подлежит.

Если для погашения ипотеки использовались личные сбережения супруга-должника, при разводе кредитные долги будут признаны его личными обязательствами, впрочем, как и недвижимость. Но если кредит выплачивался за счет общих денежных средств, то при разводе второй супруг имеет право претендовать на часть жилплощади, или же на компенсацию – если о совместном владении недвижимостью речи не идет. Понятно, что в таком случае кредитные обязательства не возникают.

Совсем другая ситуация, если квартира приобретена в ипотеку после свадьбы, но первоначальный взнос был перечислен из личных средств супруга или супруги. Это обстоятельство учитывается в процессе определения долей и при разделении оставшегося кредитного долга.

Это важно! Есть действенный метод, как избежать конфликта – нужно оформить брачный договор еще до регистрации брака и получения ипотеки, и включить условие, согласно которому обязательства по займу, взятому до регистрации брачного союза, будет погашать исключительно заемщик. Но даже при наличии брачного контракта заемщик может привлечь к участию в получении ссуды свою вторую половину – необходимо уведомить банк о регистрации брака и оформить солидарную ответственность. Тогда второй супруг выступит в качестве созаемщика (либо поручителя) и возьмет часть обязательств на себя.

Но если супруг не горит желанием подписывать брачное соглашение или становиться созаемщиком, можно прибегнуть к альтернативному решению – реализовать недвижимость, досрочно погасить ипотеку, оставшиеся средства поделить. Остановимся на этом подробнее.

Альтернативные варианты раздела ипотечной квартиры

Итак, проблема с разделом недвижимости, оформленной в ипотеку возникнет, если…

между созаемщиками не достигнута договоренность о погашении задолженности;
основной должник не в состоянии самостоятельно уплатить долги;
кредитор возражает против перевода долга на второго представителя супружеской пары.

Как в таком случае решить проблему?

Реализация залоговой квартиры

Залоговую квартиру можно продать, долги погасить, оставшиеся деньги поделить между разводящимися супругами. В некоторых случаях такой вариант является самым оптимальным, несмотря на отсутствие жилья и негативные эмоции, связанные с реализацией почти уже «своей» квартиры.

При таком развитии событий разводящимся супругам не нужно будет делить одну крышу над головой, помимо этого, долговые обязательства с них полностью снимаются.

Решившись на такой шаг, необходимо учесть следующие нюансы:

реализация залоговой квартиры невозможна без согласия банковского учреждения. Как ни странно, банки соглашаются на досрочное погашение кредита с неохотой – после реализации залогового объекта банк теряет свои проценты;
довольно непросто найти покупателя, который согласиться купить недвижимость, находящуюся в залоге у банка;
в большинстве случаев залоговая недвижимость продается по значительно заниженным ценам.

Таким образом, даже если согласие банка на продажу ипотечной недвижимости получено, разводящимся супругам необходимо найти покупателей, которые согласны будут приобрести ипотечную квартиру. Покупателям необходимо погасить остаток долга по займу и ждать, пока обременение с недвижимости будет снято. Все это весьма рискованно и затратно по времени, поэтому супруги будут вынуждены снижать стоимость квартиры.

Досрочное погашение долга

Существует вариант, позволяющий избежать длительного и порой и безрезультатного переговорного процесса с банком либо кредитным учреждением. Раздел квартиры существенно упростится, если разводящиеся досрочно погасят кредит. Правда, для этого понадобится достаточно крупная денежная сумма. К слову, деньги можно получить после реализации другой дорогостоящей недвижимости, либо «перекредитоваться» в другом банке. Иногда банки сами предъявляют к созаемщикам-супругам требования о досрочном погашении займа при расторжении брака – данные условия могут быть прямо прописаны в ипотечном договоре.

Если все вышеперечисленные варианты не подходят, бывшие супруги могут ничего не предпринимать, после развода продолжать жить в квартире и постепенно выплачивать ипотеку. Безусловно, такое решение может быть принято только в том случае, если мужчина и женщина способны на компромисс и порядочность.

Раздел квартиры, если есть дети

При рассмотрении дела о разводе, судья может не соблюдать принцип равенства долей и произвести раздел общего имущества на неравные части. Происходит это, как правило, если с матерью (либо с отцом) остается проживать несовершеннолетний сын или дочь.

В некоторых случаях супруги используют материнский капитал, чтобы погасить кредитные долги. Тогда ребенку полагается часть недвижимости после того, как кредит будет выплачен.

Обратите внимание: если в квартире прописан ребенок, продажа жилья осуществляется с разрешения территориальных органов опеки и попечительства. Родителям следует представить доказательства, что ребенок будет обеспечен нормальными жилищными условиями.

Если вы хотите узнать, участвуют ли дети при разделе имущества родителей, прочтите нашу предыдущую статью.

Самовольное прекращение выплат по ипотеке

Ситуация, когда разведенные супруги прекращают выплачивать кредит, довольно распространена. Причиной этому может быть как банальный недостаток денежных средств, так и желание «насолить» бывшему супругу. В людом случае, итог прекращения выплат один: отсутствие платежей приведет к начислению штрафных санкций на обоих должников, вне независимости от того, кто отказывается перечислять деньги. В результате несвоевременной и неполной выплаты кредита и процентов растет задолженность, которая через пару-тройку лет может превысить стоимость самой квартиры. Итог всему этому – реализация залоговой недвижимости с торгов, потеря созаемщиками жилья и денежных средств.

Подробнее о том, как происходит раздел кредитного долга, мы рассказали в этой статье.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

familegal.ru

Как разделить квартиру в ипотеке после развода

Раздел общего имущества супругов – дело совсем нелегкое, в том числе по причине наличия, как правило, непреодолимых разногласий между еще недавно любящими друг друга людьми. Особенно детально требуется рассмотреть, как разделить квартиру в ипотеке после развода. Оптимальным вариантом является «полюбовная» договоренность, но достичь ее в большинстве случаев не получается. В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) к совместной собственности супругов следует относить имущество, которое было нажито ими в период брака, включая обязательства, возникшие при распоряжении общим имуществом. Порядок раздела долгов в действующем законодательстве изложен лишь в общих чертах. Согласно статье 39 СК РФ, при разделе и определении долей в общем имуществе супругов при отсутствии договора они признаются равными. При этом долги супругов распределяются между ними в пропорциях к присужденным долям.

Случаи

При отсутствии брачного договора имущество, которое было приобретено в период брака, считается совместным. Это положение распространяется и на квартиру, приобретенную по ипотеке. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке», на находящееся в совместной собственности имущество ипотека может устанавливаться исключительно при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности имеет право заложить долю в праве на общее имущество без получения согласия остальных собственников. В соответствии с семейным законодательством, в случае раздела общего имущества супругов и выделе долей эти доли определяются равными при отсутствии договора между супругами. Кроме того, общие обязательства супругов в случае раздела имущества распределяются пропорционально долям.

Казалось бы, все просто. Но есть банк, у которого приобретенная по ипотеке квартира находится в залоге. Это предполагает обязательное получение согласия банка на совершение всех операций с квартирой. Также требуется согласие банка на перевод всего долга по договору на одного супруга. Представляется ли возможным выделить доли супругов, заложить их по отдельности и оплачивать ипотеку также отдельно?

Подобное развитие событий возможно, но при условии наличия минимум 2 комнат в квартире. Это объясняется положением законодательства, согласно которому часть имущества, раздел которого без изменения его назначения в натуре невозможен, не может являться предметом ипотеки.

Безусловно, если супруги договорились разделить имущество «полюбовно», то процедура разделения кредитных обязательств упрощается. Если такая договоренность не достигнута, то возможны два варианта. При статусе обоих супругов созаемщиков по ипотеке и равных долях в квартире они будут оплачивать каждый свою долю. В большинстве случаев, платит один, а второй возмещает затраты в части принадлежащей доли. Но эта ситуация идеализирована.

При возможности раздела квартиры в натуре, одном первоначальном заемщике, равных долях в квартире процесс несколько усложняется. Во всех этих случаях имущество делится поровну, физически выделяются доли и разделяются кредитные обязательства. При равных долях в квартире и отказе второго супруга оплачивать кредит, а также при отсутствии нотариально заверенных претензий на жилье, банк примет отказ на квартиру и наверняка даст согласие на перевод долга на одного из супругов. При полном погашении обязательств один супруг становится владельцем квартиры. При этом супруг, отказавшийся от претензий на жилье, имеет право рассчитывать на половину денежных средств, которые уже выплачены банку в счет погашения ипотечного кредита. Если же у банка имеются сомнения в платежеспособности нового заемщика, а первоначальный не может оплачивать взятые на себя обязательства, то квартира будет продана, кредит погашен, а остаток денежных средств поделится между супругами.

Судебный порядок

Необходимо отметить, что, в соответствии со статьей 38 СК РФ, любые случаи недостижения договоренности бывшими супругами о разделе общего имущества подлежат разрешению исключительно в судебном порядке.

К участию в деле в обязательном порядке привлекается кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение спорного жилья.

Суд при разрешении спора о разделе квартиры, находящейся в залоге у кредитной организации, должен своим решением не просто обеспечить баланс интересов бывших супругов, но и обязательно учесть интересы кредитора. Например, в случае участия обоих супругов сторонами кредитного договора необходимо учитывать платежеспособность каждого из супругов. Складывающаяся судебная практика только подтверждает этот подход.

Видео

Подробнее об особенностях раздела ипотечной квартиры:

Читать также:

Как разделить долги после развода

Делится ли при разводе дарственная квартира

Раздел автомобиля при разводе

Раздел земельного участка при разводе

Как делится бизнес при разводе

semejnoepravo.ru

Как разделить ипотечную недвижимость после развода?

1. В первую очередь супруги-заемщики должны известить банк-кредитор о своем намерении развестись. Дело в том, что ипотечный займ не погашен, следовательно, залогодержатель (банк) имеет права на кредитную квартиру, и без его согласия разделить жилье, купленное в ипотеку, семейная пара не сможет.

2. Залоговая недвижимость, как и любое другое совместно нажитое имущество, при разводе делится поровну между мужем и женой. Об этом говорится в Семейном Кодексе РФ. Но до полного погашения ипотечного кредита совладельцем кредитной квартиры является кредитно-финансовое учреждение, как уже было сказано выше, поэтому именно кредиторы будут предлагать супругам варианты раздела залогового объекта при разводе.

3. Оптимальным способом раздела ипотечной квартиры для банка-кредитора является досрочная выплата жилищного займа. Погасив ипотеку, разводящиеся муж и жена становятся полноправными владельцами уже не обремененной залогом квартиры и могут разделить ее в соответствии с жилищным законодательством РФ, без участия банковского учреждения. Но не все супруги имеют возможность выплатить банку-залогодержателю большую сумму денежных средств раньше срока, указанного в договоре кредитования. Так что такой вариант раздела кредитного жилья между заемщиками-супругами выгоден только для кредиторов.

4. Кроме того, банк может предложить созаемщикам выплачивать ипотечный займ так же, как и прежде: ежемесячно вносить указанную в графике платежей сумму в счет погашения кредита. Ведь, по сути, кредиторам все равно, в браке находятся заемщики, либо планируют развестись. Для залогодержателей главное, чтобы ипотека выплачивалась регулярно, без просрочек и в полном объеме. Но такой вариант устраивает далеко не всех бывших супругов: большинство из них не может сохранить добрые отношения после расторжения брака. Как в этом случае они будут договариваться о том, кто из них и в каком объеме будет вносить ежемесячный платеж? Кто будет жить в квартире, купленной в ипотеку?

5. Так что большинство супругов-заемщиков, которые решили развестись, переоформляют ипотечный договор и делят кредитное жилое помещение на доли. В этом случае супруг выплачивает ипотечный займ за свою часть залогового объекта недвижимости, а жена – за свою. Такой вариант раздела кредитных обязательств и ипотечного жилья является оптимальным для мужа и жены, ведь они не несут материальную ответственность друг за друга: если один из супругов перестал погашать ипотеку, то ко второму супругу банк не сможет предъявить никаких претензий.

6. Супруги-созаемщики имеют возможность продать кредитную недвижимость, полностью выплатить кредиторам ипотечный долг, а оставшиеся от продажи денежные средства разделить между собой. Такой вариант развития событий возможен только при согласии банковского учреждения.

7. Один из супругов-залогодателей может отказаться от кредитного жилья в пользу второго супруга. Тогда он освобождается от уплаты ипотечного кредита, а все кредитные обязательства ложатся на плечи второго заемщика, который становится единоличным владельцем ипотечной квартиры.

www.quaer.ru

Как разделить ипотеку после развода :: Адвокат Маринич Л.И.

При расторжении брака у супругов возникает проблема, как разделить квартиру, находящуюся в ипотеке, и сам долг перед банком.

Рассмотрим разные случаи подобной ситуации.

Ипотека оформлена в браке

В этом случае ипотечная квартира является общей собственностью супругов, поскольку супруги владеют имуществом совместно (ст. 34 Семейного Кодекса РФ). Вне зависимости от последующего развода такая квартира по-прежнему будет являться общей собственностью.

Способы раздела квартиры

1. Договор дарения Если вы хотите отказаться от ипотеки, а супруг готов платить, но боится, что после вы потребуете долю, то подпишите в его пользу договор дарения. Формально вы останетесь должны банку: для него личные договоренности супругов не важны, он выдал вам деньги и считает вас должником. Но если супруг будет платить за обоих, проблем не возникнет.

Однако, существует риск, что если супруг перестанет платить, то банк продаст квартиру с торгов, а кредитная история — и супруга, и лично ваша — будет испорчена неисполнением ипотечного обязательства.

2. Выплаты по ипотеке без привлечения к разводу банкаЕсли ипотеку выплачивают оба супруга вдвоем, то по завершению выплат и когда банк снимет обременение, бывшие супруги смогут поделить квартиру, как общее брачное имущество. Если переводы в банк делает кто-то один, а вы отдаете свою долю наличными, то берите расписку.

Если выплату производит один из супругов, то нужно договорится со вторым, что он подпишет в вашу пользу договор дарения на его долю. В ином случае, придется обращаться в суд с иском о возврате платежей.

3. Переоформление ипотечного кредита на одного супруга Банк заключает новый договор с более платежеспособным супругом. Ему остается квартира и обязанности по кредиту. Второй может требовать у него долю от уже внесенных — из общих средств — платежей.

4. Раздел ипотечного обязательства на двоих Банк заключает с каждым из супругов новый кредитный договор — на половину от общего долга (переоформление обойдется в 0,5—1 % от суммы оставшегося долга), Росреестр выдаст новые свидетельства о праве. Теперь каждый несет ответственность только по своей доле и не отвечает за просрочку другого. Если супруг не будет платить по кредиту, банк предложит вам выкупить его долю (ст. 255 Гражданского Кодекса РФ), откажетесь — выставит эту долю на торги.

5. Продажа квартиры Необходимо получить согласие банка и определиться со стоимостью квартиры, поделив ее на 2 части: долг банку + ваш доход от продажи.Заключить с покупателем у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Покупатель переведет банку сумму вашего долга. Банк снимет обременение и вы станете владельцем обычной квартиры.После этого нужно с покупателем заключить основной договор купли-продажи, получить от него остаток и зарегистрировать сделку в Росреестре, передав право собственности новому владельцу.Остаток от продажи квартиры делиться между бывшими супругами.

Как только банк получил деньги и снял обременение, продавцы все еще остаются владельцами и могут отказаться от сделки либо поднять цену на квартиру. Это риск покупателя, потому и заключают предварительный договор, а долю продавца отдают только после перерегистрации права собственности (до этого деньги хранятся в банковской ячейке).

6. Досрочное погашение ипотеки Это самый простой способ: вы возвращаете весь долг, банк снимает обременение, квартира становится обычным общим имуществом и ее можно поделить по долям или продать.

Банк может предложить еще и реструктуризацию кредита — то есть уменьшение ежемесячных выплат. Если же забросить платежи совсем и уклоняться от переговоров, банк продаст квартиру с торгов (даже если это единственное жилье и у вас дети).

Ипотека оформлена до брака Добрачное имущество является личной собственностью и разделу не подлежит (ст. 36 Семейного Кодекса РФ). Однако, ипотека выплачивается много лет, а деньги, заработанные вами в браке, становятся общими. Это значит, что при разводе возможен раздел.

Супруг может получить долю в случаях:

Если в браке вы выплачивали ипотеку или делали ремонт из общих средств. Супруг имеет право на половину этих денег.
Если супруг вложил в оплату вашей ипотеки (или опять же в ремонт) личные деньги — полученные в наследство или в дар. Эти деньги принадлежат ему целиком, и он имеет право на соответствующую долю.

Чтобы избежать такой ситуации вы можете:

Оформить брачный договор.
В браке выплачивать ипотеку только личными деньгами (продажа добрачного имущества, наследство, дар) и не использовать для оплаты личные деньги супруга.
Оформить ипотеку на близкого родственника (обычно это родители), который после всех выплат подарит вам эту квартиру.

Подводя итог, советую вам составлять брачный договор и сохранять доказательства оплаты ипотеки своими личными деньгами.

В случае, если вам нужна юридическая помощь, то звоните адвокату Маринич Л.И. тел. +7 961 252 44 45

blog.advokat-marinich.ru

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Раздел имущества супругами при разводе – сама по себе процедура непростая, да и неприятная, а уж когда к делу подключается ипотека, ситуация может накалиться добела. Памятка, как правильно и с наименьшими "потерями" поделить при разводе ипотечную квартиру.

Если ипотечная квартира была оформлена на одного супруга, то при разводе второй супруг имеет право на долю в ней?

Чаще всего вопросы при разделе ипотечной квартиры возникают тогда, когда она была оформлена только на одного супруга, и он единолично вносил ежемесячные платежи. В таких ситуациях есть два варианта выхода.

Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки. В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно. То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.

Читайте также: > Недвижимость в браке - все нюансы владения: личное имущество, доли, ипотека и продажа

Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов. Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие. Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку. При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.

Может ли один из супругов отказаться от ипотечных выплат, особенно если он съехал с квартиры?

При разводе должны оговариваться условия дальнейшего погашения задолженности по кредиту, то есть с момента расторжения брака объект недвижимости (а вместе с ним и кредит) не считается общим. В решении суда должно быть отражено, кто далее будет осуществлять ежемесячные выплаты банку.

В принципе, супруги могут и сами решить, кто в каком объеме будет выплачивать кредит и на кого переписать квартиру, однако данное соглашение будет иметь силу только при согласии кредитора (банка). Грубо говоря, если в квартире остается жить только один супруг, и он же выплачивает кредит, а второй готов отказаться от своей доли в квартире, то этот вопрос нужно согласовать с банком, которому придется переоформлять договор.

Читайте также: > Покупка квартиры в браке - как избежать проблем в будущем

Вообще даже самым благополучным, крепким и счастливым парам эксперты советуют еще на стадии покупки квартиры, особенно если она приобретается в ипотеку, предусмотреть все возможные варианты развития событий семейной жизни и максимально защитить свои права и имущество. Помочь в этом могут профессиональные юристы и консультанты компаний-застройщиков: предоставить консультации по вопросам ипотечного кредитования, в том числе проанализировать пакет документов, подобрать наиболее оптимальный ипотечный продукт, рассчитать сумму кредита и размер ежемесячных выплат, предоставить необходимую информацию по этапам совершения сделки.

Как разделить ипотечный платеж после развода?

Теоретически раздел долга по ипотеке пополам возможен. Однако подобное действие будет считаться существенным изменением кредитного договора и возможно оно только при согласии со стороны банка. В свою очередь банк не заинтересован менять договор, так как ему не выгодно дробить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита, опять же, с одним залогом.

Как быть с имуществом одного из супругов, которое находилось в залоге у банка, если этот супруг отказывается от дальнейшей выплаты кредита и хочет вывести свое имущество из-под залога?

В этом случае также потребуется менять условия договора. Скорее всего, банк будет против. Однако, если оставшаяся сумма долга по ипотечному кредиту невелика, банк может согласиться поменять объект залога. Но такие случаи крайне редко встречаются в нотариальной и судебной практике, поэтому при разводе чаще практикуется продажа объекта недвижимости, являющегося обеспечением по ипотечному кредиту бывших супругов. Как уже было сказано, продажа объекта возможна только с согласия банка

Как быть, если после развода у обеих сторон нет возможности выплачивать кредит?

Самым разумным выходом из сложившейся ситуации можно считать продажу квартиры и погашение оставшейся суммы долга перед кредитной организацией. Банки охотно идут на подобное решение вопроса.

источник

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

tversmsv.ru

Что делать с ипотечной квартирой после развода

Развод чаще всего очень трудный процесс для супругов. Раздел имущества один из главных вопросов при разводе. А если квартира взята в ипотеку, и кредит по ней еще не выплачен? Возникает вопрос, как делится ипотечная квартира при разводе, чтобы не было претензий и с одной стороны.

Стоит помнить, что любое имущество, купленное в браке, считается общим имуществом супругов. И при разводе должно делиться в одинаковых долях. Но квартира, взятая в ипотеку, фактически не является собственностью до окончательной выплаты. Как же разделить квартиру?

Прежде всего, следует соблюдать все буквы закона.

При оформлении квартиры в собственность только мужа или жены, все равно они имеют равнозначные права на данную квартиру.

Если фактически кредит по ипотеке выплачивал один из супругов, а второй не вкладывал финансовые средства в выплату ипотеке, и муж, и жена имеют одинаковые права на данную квартиру.

Для выплаты ипотеки достаточно иметь лишь минимальную заработную плату. Хорошо, если супругам, находящимся в бракоразводном процессе, удается договориться спокойно. Но, к сожалению, такое случается крайне редко. Взаимные обиды и ссоры, предшествующие разводу, не дают супругам психологической возможности решить проблему мирным способом. Проблема с разделом квартиры в ипотеке заключается еще и в том, что в конфликт вовлечен еще и банк, выдавший ипотеку. Следует помнить, что необходимо уведомить банк о расторжении брака.

Итак, как разделить ипотечную квартиру при разводе? Есть несколько вариантов.

Продать квартиру, получив на это разрешение банка. Полученными средствами выплачивается оставшаяся часть кредита по ипотеке. Если после погашения кредита остаются денежные средства, то они разделяются поровну между супругами. Но есть вариант, что банк не даст разрешение на перепродажу квартиры. Данное решение банка можно обжаловать через суд.

Квартира остается у одного из супругов. После этого супруг, во владении которого осталось жилье, продолжает выплачивать ипотеку в одностороннем порядке и выплачивает второму средства за его долю квартиры. В данной ситуации банк также участвует в решении. Разрешение на переоформление долга по ипотеке на одного из супругов выдается банком, если его устраивает платежеспособность человека.

Платежи по ипотеке можно разделить на равнозначные доли между супругами. И они выплачивают каждый свою долю самостоятельно. Такой вариант возможен, если супруги решают остаться жить на одной жилплощади или в похожих ситуациях.

При разводе без решения суда никто из супругов не вправе ставить единоличные условия пользования квартирой или отдельными комнатами без согласия второго. При решении вопроса раздела недвижимости через судебные органы, последний принимает во внимание все аспекты данного вопроса. Если у супругов есть несовершеннолетние дети, их мнение также может быть принято во внимания. В большинстве случаев большую часть квартиры присуждают тому из супругов, на иждивении которого остаются общие дети. Также следует знать, что в суде можно написать исковое заявление на одного из супругов с требованием вернуть денежные средства, выплаченные по ипотеке. Так, например, если при первоначальном взносе основная сумма была внесена мужем или женой, то он или она могут потребовать через суд большую часть доли квартиры или возврата выплаченных денег от второго супруга.

В случае если квартира была приобретена под ипотеку сожителями, людьми, не зарегистрировавшими свой брак официально, то после решения о прекращении отношений могут возникнуть большие трудности в разделе имущества. По закону сожительство не является семьей в официальном смысле, поэтому законные требования на него не распространяются. В таких случаях судебный процесс может затянуться. Необходимо будет документально доказывать право владения собственностью, нужно иметь чеки по выплате ипотеки каждым из сожителей.

Бывают случаи, когда квартира приобретена в ипотеку одним из супругов до заключения брака. А сам кредит выплачивается уже после. В таких ситуациях супруг, не покупавший квартиру, но выплачивающий в браке ипотеку, имеет право на возврат половины всех денег, оплаченных за квартиру во время брака, включая саму ипотеку и проценты.

Значительно упростить вопрос о разделе имущества поможет составленный брачный договор. При составлении договора следует обратиться за поддержкой к юристам, которые грамотно его составят. Тогда раздел жилплощади будет произведен согласно этому договору.

В любом случае развод очень тяжелый процесс, не только с точки зрения закона, но и эмоционально. Если удалось достичь мирного соглашения, то не стоит оставлять его устным, лучше мирное соглашение заверить нотариально. Чтобы в будущем не возникло проблем.

Помните, что приобретая квартиру в ипотеку, вы несете долговые обязательство перед банком, и их несоблюдения наказываются по законодательству согласно всем пунктам заключенного договора.

xranitelochaga.ru