Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке: завещание и договор дарения. Квартира в ипотеке можно ли оформить дарственную

можно ли оформить дарственную в 2018 году на ипотечную квартиру?

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2018 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Ипотечное кредитование подразумевает весьма длительный период, на протяжении которого будут длиться отношения заемщика и банка. За это время может потребоваться различным образом распорядиться жильем - обменять, продать, подарить. В связи с этим у многих заемщиков возникает вопрос, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Возможность дарения квартиры, с точки зрения законодательства

Действующий закон об ипотеке прямо говорит, что на протяжении всего периода, пока жилье находится в залоге у финансовой организации, заемщик не имеет права в полной мере распоряжаться объектом. В этом заключается суть ипотечного кредитования: пока есть долг, он обеспечивается залогом.

Что это значит для заемщика? Все сделки по отчуждению квартиры могут быть проведены только с разрешения залогодержателя, то есть кредитной организации. Договор дарения, относится к таковым. А значит до тех пор, пока не выполнены долговые обязательства перед банком, распоряжаться жильем без его ведома заемщик не может. И ответ на вопрос можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, напрямую зависит от кредитной организации.

В отношении сделок безвозмездной передачи в пользование жилья, которое выступает залогом по кредиту, заемщики не ограничены ни с точки зрения банка, ни с точки зрения закона. Поэтому возможно позволить пользоваться ипотечным жильем третьему лицу, но при этом самостоятельно выполнять долговые обязательства и оставаться собственником.

Как банки относятся к дарению ипотечной квартиры?

При ответе на вопрос, можно ли квартиру, взятую в ипотеку, подарить, стоит отметить, что кредитные организации неохотно идут на подобного рода сделки. Обусловлено это тем, что для них смена собственника подразумевает излишние и нецелесообразные риски.

Каждая финансовая структура самостоятельно определяет перечень прав заемщика в отношении залогового жилья. Чаще всего, без труда можно прописаться в квартире и оформить прописку родственникам. Для всех остальных операций требуется разрешение банка.

Поэтому для того чтобы иметь возможность оформить дарение ипотечной квартиры стоит еще на моменте оформления соглашения настаивать на включение в него пункта, предоставляющего заемщику совершение отчуждения жилья в пользу третьих лиц с разрешения финансовой организации.

При включении подобной детали в договор, вероятность того, что кредитная организация пойдет на уступки и хотя бы рассмотрит такую возможность в дальнейшем существенно повышается.

Все указанные нюансы справедливы и для доли квартиры, находящейся в ипотеке. Так как при такой форме отчуждения банку придется включать в число заемщиков еще одно третье лицо.

Как оформить дарение ипотечной квартиры

Если кредитная организация-владелец жилья все же пошла навстречу своему клиенту и готова рассмотреть возможность дарения, то новый собственник должен быть готов к серьезной проверке своей платежеспособности со стороны банка.

Принцип при этом будет таким же, как и при выдаче нового ипотечного займа. То есть коммерческая организация в обязательном порядке проверит:

уровень дохода будущего собственника;
какое количество денежных средств будет ему доступно после внесения ипотечных платежей;
наличие иждивенцев и прочих статей расходов у нового заемщика.

Наряду с этим, коммерческая организация в обязательном порядке должна убедиться в желании нового собственника принять на себя долговые обязательства по оставшейся части ипотеки.

Дарение квартиры с залоговым обременением невыгодная для одариваемого сделка, если он не является близким родственником собственника. Обусловлено это тем, что вместе с долговыми обязательствами перед банком новый собственник должен будет выплатить подоходный налог в размере тринадцати процентов от стоимости жилья.

Поэтому самый оптимальный для заемщика и одариваемого вариант дарения квартиры, или ее доли - это первоочередное закрытие ипотечного кредита, а затем оформление дарственной.

Как сделать дарственную в обход банка-залогодержателя жилья

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке: завещание и договор дарения 0

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке без ведома кредитного учреждения? Даже если каким-то образом заемщик смог подарить жилье третьему лицу без разрешения коммерческой организации, то последуют ответные действия, варианта которых может быть два:

Обращение в суд. Банк может путем судебного разбирательства оспорить законность совершенной сделки. Так как в данном случае суд будет на стороне коммерческой структуры, дарственная будет признана ничтожной.
Требование о досрочном выполнении обязательств. Банк имеет полное право потребовать выплаты оставшейся части долга по ипотеке или реализовать квартиру вне зависимости от того, кто является ее собственником.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли подарить долю в ипотечной квартире, или сам объект недвижимости, стоит сказать, что это возможно в двух случаях:

при возможности досрочного погашения долга;
при наличии разрешение банка на проведение подобного рода сделок.

Кроме того, что первый, что второй случай являются крайне трудными в исполнении. Обусловлено это тем, что не каждый заемщик может оплатить ипотечный долг за десять-двадцать лет вперед, а банки крайне редко позволяют дарить залоговое имущество.

proipoteku24.ru

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

– Мы с женой хотим купить квартиру в долевую собственность, в ипотеку. При этом я не хочу, чтобы дети от первого брака не имели к приобретаемому имуществу никакого отношения. Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку, если квартира приобретается в ипотеку? Как правильно это сделать? Какие документы нужны?

Gorilla/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети от первого брака в любом случае будут иметь отношение к приобретаемому имуществу. Они имеют равные права с Вашей нынешней женой и другими детьми. Недвижимость, которая находится в залоге, несовершеннолетнему подарить нельзя, так как дети являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя, следовательно, они имеют обязательную долю в наследстве (не менее половины от того, что причиталось бы по закону), поэтому данная доля в любом случае будет существенна.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Брак, развод и ваша недвижимость

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Приобретая недвижимость в ипотеку, Вы должны понимать, что данная недвижимость будет находиться в залоге у банка. Соответственно, подарить или совершить иные действия с квартирой Вы сможете только с согласия банка, если иное не будет предусмотрено договором об ипотеке. При этом Вы вправе завещать свою долю детям. Также можно подарить свою долю после того, как ипотека будет погашена.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Пархоменко:

Как вариант заключить с несовершеннолетним ребенком договор дарения ½ доли квартиры, которая находится в залоге у банка. Для этого обязательно потребуется согласие банка, однако многие банки не разрешают сделки, в результате которых собственником заложенного имущества становится ребенок. Этот вопрос нужно предварительно решить со специалистом Вашей кредитной организации. Также еще один выход сначала Вы полностью выплачиваете свой ипотечный кредит, а затем заключаете договор дарения с несовершеннолетним.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.

Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.

Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.

Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке. Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание. Тогда дети гарантированно получат ½ долю квартиры, купленной в ипотеку.

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.

С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита. Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.

Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка. Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли. И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества. Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.

Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита. В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки. Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.

Если же собственник доли в праве собственности на квартиру, приобретенную на средства ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, задастся целью подарить долю в праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку еще до полной выплаты ипотечного кредита, то, кроме правоустанавливающих документов, ему понадобится также официальное письмо банка с разрешением на такую сделку. Чтобы получить такое разрешение (если это в принципе окажется возможным, что вряд ли) потребуется внести изменения в кредитный договор, подписанные не только банком, но и всеми созаемщиками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как учесть интересы супруга и детей в завещании?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Ипотечные программы кредитования позволяют гражданам купить недвижимость в кредит.

Затратив небольшую сумму денег, человек приобретает возможность находиться в собственной квартире, выплачивая взятые взаймы средства на протяжении десятков лет. Механизм выдачи и погашения ипотечных займов отлажен и дает сбои только в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств.

Однако предусмотреть все форс-мажорные ситуации, которые могут возникнуть в течение выполнения кредитных договоренностей. У владельца ипотечной недвижимости может появиться необходимость продать или подарить свою собственность, но наличие обременения на жилплощади не позволяет прибегнуть к таким вариантам. Но это не означает, что заключить договор дарения невозможно, при согласии кредитора процедура может быть выполнена.

Статус ипотечного жилья

Цены на недвижимость неуклонно поднимаются, а доходы большинства граждан, к сожалению, не дают им шанса на покупку собственной квартиры. Для преимущественной массы населения именно ипотечные программы являются единственным вариантом для приобретения собственных квадратных метров. О минусах такого вида кредитования можно говорить долго. Ипотека затягивает заемщика в долговую воронку на десятки лет, привязывая его к месту работы и не позволяя расслабиться до полного погашения займа. Но все отрицательные стороны перевешиваются радостью обладания жилплощадью, в которую вселиться можно сразу после покупки или после завершения долевого строительства.

Оформление ипотеки – это сложный многоступенчатый процесс. Будущий владелец должен соответствовать немалому количеству требований и походить по ряду условий кредитной организации, только тогда она согласится с ним сотрудничать и одолжить ему денежные средства на длительный срок.

Но проверка благонадежности клиента не дает стопроцентной гарантии о том, что в его жизни не наступят тяжелые времена, когда он не сможет оплачивать кредит. Банк не может позволить себе так рисковать, поэтому защищает себя дополнительными мерами. Выдавая ипотеку, кредитор берет в залог приобретаемое имущество. Таким образом, фактический владелец оказывается ограничен в своих правах и может распоряжаться имуществом только с согласия кредитного учреждения.

Права собственника

Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:

Заключил договор купли-продажи с продавцом.
Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
Зарегистрировал право собственности в Росреестре.

При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.

Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:

Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
Делать косметический ремонт.
Обустраивать помещение по личному усмотрению.

Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:

Продажа недвижимости.
Оформление дарственной.
Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
Проведение перепланировки.
Сдача помещения в длительную аренду.

Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.

Правовые основы

Ипотека – это государственная программа, которая имеет строго установленные правила и условия для применения.

Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.

ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр

оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:

залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.

На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.

Получение согласия банка

Оформлять дарственную на другого человека может любой собственник. Владея имуществом единолично, он не должен спрашивать у кого-то разрешения и имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Но ипотечная жилплощадь не может быть отчуждена по дарственной, если кредитор не дал на это своего согласия. Поэтому при возникновении необходимости подарить квартиру другому человеку надо, прежде всего, обсудить этот вопрос с залогодержателем.

Дарственная на квартиру в ипотеке предполагает переход прав собственности от дарителя к одариваемому. Вместе с правами ему передаются и обязанности. При дарении ипотечной жилплощади необходимость погашения ежемесячных взносов по кредиту переходит к новому собственнику. Фактически банк должен оценить нового заемщика, и если он ему подойдет по всем требованиям и условиям, то вопрос может быть решен положительно.

Одариваемый должен иметь стабильный доход, который позволит вносить регулярные платежи по ипотеке. К тому же важен его возраст, трудоспособность и хорошая кредитная история. Согласие банка можно получить в том случае, если он посчитает для себя проведение такой процедуры выгодной.

Кому можно подарить?

Прежде чем продумывать процедуру дарения, следует кое-что сделать, а именно: изучить условия заключенного с банком договора. Некоторые кредитные учреждения прописывают пункт о запрете дарения ипотечной недвижимости. Если он присутствует в закладной, то рассчитывать на согласие кредитора не стоит. При отсутствии такого запрета следует соблюсти еще несколько обязательных условий:

Одаряемый должен быть оповещен о статусе жилого помещения.
Получатель недвижимости готов выполнять все обязательства по займу.
Кредитор имеет интерес в подписании дарственной. Чаще всего банки неохотно идут на такие шаги, но если собственник не имеет более финансовой возможности оплачивать заём, то кредитору будет выгодно переложить ответственность на другого человека и получить свои денежные средства вместе с процентами назад.

Наиболее просто оформить дарственную на созаемщика. Таковым зачастую выступает супруг(а) заемщика, если ипотека оформлена в браке. А вот подарить невыплаченную полностью ипотечную жилплощадь несовершеннолетним не получится. Дети не несут материальной ответственности, а потому не могут быть преемниками залогового имущества.

При наличии запрета на дарение произвести данную процедуру можно будет только после того, как обременение снимется с квартиры, после погашения долговых обязательств в полном объеме.

Заключение договора дарения

После улаживания предварительных нюансов и получения от банка согласия на проведение процедуры собственник помещения должен заключить договор дарения. Для этого:

Пишется заявление в банковскую организацию.
Получается письменное согласие от банка.
Кредитор проверяет платежеспособность и надежность одариваемого.

И только после этого заключается дарственная. Этот документ не имеет специального унифицированного бланка, но требует соблюдения определенных норм. Он составляется как стандартное соглашение, но учитывает дополнительные условия перехода обязанностей по оплате ипотеки.

Договор дарения имеет три стороны взаимоотношений – даритель, одариваемый и кредитор. После его подписания заключается новый договор о кредитовании и закладная, уже на имя нового владельца.

Договор дарения квартиры

Условия договора

Договор дарения составляется в трех экземплярах и содержит в себе следующие обязательные пункты:

Место и дату составления.
Наименование документа.
Данные сторон участия – паспортные сведения о дарителе и одариваемом, а также юридические реквизиты банковского учреждения.
Согласие кредитора на проведение процедуры.
Подробное описание даримого объекта – адрес, квадратура, иные технические характеристики.
Уточнение о том, что имущество передается безвозвратно и безвозмездно.
Отдельными пунктами прописываются права сторон и их обязанности.
Заверения одариваемого в том, что он проинформирован о статусе недвижимости и готов взять на себя обязательства.
Информация о переходе права владения к другому собственнику.
Адреса сторон.
Подписи участников соглашения.
Дата заключения договора дарения.

После того как три стороны проставляют свои подписи, документ вступает в силу и наступает следующий этап оформления – регистрация права собственности.

Регистрация права собственности

Уладив все вопросы с кредитной организацией, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. Для этого собирается новый обязательный пакет документов, который состоит из:

Удостоверений личности обеих сторон сделки.
Заявки на регистрацию.
Правоустанавливающих бумаг на имущество.
Техпаспорта помещения.
Выписки из домовой книжки.
При наличии у дарителя супруги(а) заверенного у нотариуса согласия на дарение собственности.

Кроме вышеперечисленного, придется оплатить государственную пошлину за переоформление имущества по договору дарения.

Сроки

Вся процедура дарения производится в строго установленные сроки, следить за этим будет кредитная организация, поэтому затягивать с подачей документации не стоит. Банковское учреждение рассматривает свою часть документации как минимум три рабочих дня, а как максимум пять. В Росреестре процесс переоформления права собственности также займет не больше пяти рабочих дней. Если говорить о продолжительности процедуры от начала до конца, то она занимает около четырех недель времени.

Особенности дарения доли

При оформлении ипотеки сразу на нескольких созаемщиков, каждый из них имеет свою долю в квартире. Дарственную можно написать и на свою часть имущества, но при заключении этого договора необходимо учесть некоторые особенности данного процесса. Вся процедура производится стандартным путем, но для ее проведения потребуется заверение в нотариальной конторе.

Образцы документов

Договор дарения квартиры

pravo.estate

Можно ли написать дарственную на квартиру в ипотеке

Мало найдется людей, которые не любили бы принимать презенты, а получить в подарок недвижимость для многих — предел мечтаний. Часто подобные сделки происходят среди родственников. Согласно закону о дарении недвижимости, дарственная является передачей (без оплаты) своей собственности владельцем другому лицу.

Отличие от договора купли-продажи

Оформление этого документа имеет некоторые отличия, если сравнивать его с договором купли-продажи:

в случае прекращения брака подаренная недвижимость не делится между мужем и женой;
при продаже какой-либо собственности должен быть заплачен налог. Исключение — если собственник владеет имуществом свыше 3-х лет. У дарителя же нет дохода, значит, и налог не подлежит обязательной оплате. Если процесс дарения происходит между близкими родственниками, одаряемый тоже не платит налог.

Стоит знать, что по законодательству имеются ограничения, по которым не все лица способны участвовать в подобных сделках.

К участию в оформлении соглашения не допускаются дети до четырнадцати лет, недееспособные люди, их представители (опекуны). Социальные, госслужащие, персонал лечебных и воспитательных учреждений, если дарители – их партнеры или клиенты (родственники).

Документы для оформления

Список документов для оформления:

документ, подтверждающий право владения подарком;
инвентаризационная оценка от БТИ;
справка о составе проживающих и зарегистрированных;
письменное согласие представителя недееспособного или несовершеннолетнего;
свидетельство о госрегистрации;
удостоверение личности;
кадастровый паспорт;
договор дарения.

Ипотека

Можно ли подарить квартиру в ипотеке? Давайте попробуем ответить на этот вопрос, но прежде разберемся, что такое ипотека.

Последнее время очень часто мы слышим это слово, но не каждый имеет представление до конца, что же это такое. Ипотека – это определенный метод залога, которым выступает личное недвижимое имущество должника.

Приведем пример. Вы решили принять участие в долевом строительстве и пытаетесь рассмотреть возможность кредитования в этом случае. Как правило, приходится обращаться в банк, с которым у застройщика партнерские отношения.

Все эти процедуры достаточно сложны, однако цена вопроса – получение в собственность квартиры – намного выше. Более того, некоторых она толкает на попытку написать дарственную или еще каким-то способом переоформить имущество на другое лицо.

Однако нельзя утверждать, что желание написать дарственную на имущество может быть вызвано лишь стремлением уйти от ответственности. Ведь граждане просто могут быть недостаточно знакомы с законодательством и терминологией, поэтому по незнанию могут попробовать оформить такую сделку.

Дарение

Теперь вернемся непосредственно к рассмотрению вопроса, можно ли написать дарственную на квартиру, обременную ипотекой?

Практически всегда кредиторы включают в соглашение пункт, не позволяющий дарить залоговое жилье. Банки в редких случаях способны уступить, поскольку сильно рискуют. Ведь известно, что имущество в ипотеке — это обеспечение залога. Кардинальное изменение ситуации произойдет, если право на владение залоговым имуществом перейдет к кому-то другому. Такая сделка лишает банки всех прав, а также возможности влиять на должника и материального обеспечения кредита.

Иногда владельцы жилья в ипотеке пытаются сделать это тайно. Если вдруг собственнику как-то это удалось, кредитор имеет полное право на ответные меры:

добиваться недействительности сделки по отчуждению имущества;
требовать выполнения обязательств по ипотеке: обращаться в суд для реализации имущества на публичных торгах, независимо от того, кто теперь владелец.

Подводя итоги о том, можно ли написать дарственную на залоговую квартиру, скажем так. Если после обременения квартиры ипотекой возникнет желание передать ее в дар, придется приложить титанические усилия и умения, дабы уговорить банк внести изменения в документы. Вероятность того, что кредиторы пойдут навстречу, очень маленький. Написать дарственную станет возможно только после погашения долговых обязательств или предоставления в залог альтернативного ликвидного имущества.

darstvennaya.excel-word.ru

как оформить дарственную (договор дарения) на ипотечную квартиру

Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса. Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке. Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.

Ипотечная квартира

Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка

Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:

Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.

Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:

Самый относительно простой способ — выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры. Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
Прямое обращение к банку о разрешении дарения. Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу. Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.

Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:

стабильность работы;
размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
наличие иждивенцев и другие нюансы.

В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.

Для оформления договора дарения доли квартиры в ипотеке также потребуется согласие банка, поскольку ему принадлежит вся жилплощадь. Вопросы по выплатам также следует уточнять у банка-кредитора.

Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.

Видео: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.

ya-naslednik.com

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Статья рассказывает, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке, разъясняет требования законодательства.

Суть ипотечного кредитования

Если квартира в ипотеке, то ее владельцем остается банк. Ситуация изменится только после полного погашения кредита. Жилье – залог того, что заемщик выполнит свои обязательства перед банком и полностью погасит кредит.

Некоторые действия заемщик может выполнить самостоятельно – например, сделать регистрацию себе и членам своей семьи. Условия обговариваются индивидуально в кредитном соглашении.

Важно! Теоретически составить дарственную на квартиру можно, но кредитор с легкостью оспорит эту сделку, если своего согласия он не давал. Прежде чем оформлять дарение жилья, необходимо заручиться согласием банка.

Есть еще один вариант – погасить задолженность. После этого заемщик станет полноправным владельцем жилой площади и сможет распоряжаться ею по своему усмотрению. Но такой вариант мало кого устроит. Выплата ипотечного кредита растягивается на 15-20 лет, поэтому остается мало шансов сразу внести всю сумму.

Финучреждение не заинтересовано в смене собственника. На этапе оформления сделки служба безопасности собирала сведения о потенциальном клиенте, и только после этого принимается решение об одобрении заявки.

Когда квартира в ипотеке, есть вероятность, что вопрос, можно ли оформить дарственную, решат положительно – все зависит от условий ипотечного соглашения.

Как получить одобрение на сделку

Необходимо обратиться с письменным заявлением к руководству финучреждения. Банк принимает заявку к рассмотрению, оценивает возможности потенциального собственника. Если одаряемый платежеспособен, сделку одобрят. Также оценивается позиция поручителей – есть ли их согласие на такую замену.

Последствия сделки

Если оформить договор без согласия кредитора, для заемщика наступят неблагоприятные последствия. Суд признает сделку недействительной. Нельзя подарить то, чем не владеешь. Заемщик полноценным владельцем недвижимости не является и подарить ее не может.

Финучреждение не волнует вопрос, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру. Задача банка – добиться погашения задолженности.

2 условия, при которых можно оформить дарственную:

потенциальный владелец недвижимости способен погашать кредит;
финучреждение не имеет возражений.

Не стоит надеяться, то получится скрыть от кредитора проведение сделки. Переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре. Для ее проведения понадобится согласие банка. Если его нет, в регистрации откажут.

3 способа воздействия на должника:

обращение в суд;
требование о досрочном погашении задолженности и выплате процентов;
продажа недвижимости с торгов.

Платить по счетам придется новоявленному владельцу имущества, ведь он получил не обычную жилплощадь, а с обременением.

Нюансы

Если кредитная организация дала добро на сделку, необходимо помнить о налогообложении. Когда стороны сделки не приходятся друг другу близкими родственниками, придется уплатить налог 13% от полученной выгоды, поэтому выгоднее оформить договор купли-продажи.

Отношения между банком и заемщиком регулирует Гражданский кодекс и Закон «Об ипотеке». Необходимо внимательно читать договор, так как он устанавливает порядок взаимоотношений сторон (права, обязанности, ответственность за нарушение).

Квартира является залогом выполнения обязательств, которые принял на себя должник. Если заемщик не выплатит кредит, банк может забрать недвижимость. Правило устанавливается ст. 334 Гражданского кодекса. Должника и его семью могут выселить через суд.

Права должника не должны нарушать интересы кредитора. Заемщик вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению, но в разумных пределах. Если действия должника не нарушают закон, то кредитор ставить ограничения не может.

Ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке, дает финучреждение. Порядок утвержден ст. 37 Закона «Об ипотеке».

Если сделка одобряется, то нужно переоформить кредитное соглашение и страховку. Новый собственник будет фигурировать во всех документах. Переоформление документации – платная услуга: стоимость составляет 1% от невыплаченной суммы.

Альтернативные сделки

Часто вопрос, что делать с ипотечной квартирой, возникает при разводе. В этом случае имеет смысл обратить внимание на альтернативные сделки:

продать недвижимость и выплатить долг;
совместное погашение задолженности;
перевод кредита на другого супруга.

Если есть желание, можно найти цивилизованный способ решения спора о разделе совместного имущества.

Условия сделки

Перед тем как отдать квадратные метры, желательно объяснить одаряемому, что это не обычный подарок, а ипотека: сделка является переводом долга, и обязанности будет выполнять новый собственник.

Чтобы получить одобрение на сделку, даритель должен быть платежеспособным. Нужен стабильный доход для выплаты ипотеки.

Если есть риск, что новый собственник не справится с поставленной задачей, разрешение не выдается. Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным.

Договор необходимо корректно составить, указав, какие имеются обременения, разъяснив порядок погашения задолженности. Если условия контракта сформулированы некорректно, появляется риск оспаривания сделки.

Итог

Сделать договор дарения нужно аккуратно. Необходимо заручиться согласием собственника, т. е. банка. Без этого одобрения дарственную оформлять не стоит.
Через суд финучреждение легко признает сделку недействительной. Банк сможет применить ответные санкции к заемщику, нарушившему условия сделки.

Если кредитный договор изначально запрещает дарение собственности, то условия можно скорректировать. С этой целью стороны подписывают дополнительное соглашение (при условии, что никто не возражает).

semyaizakon.ru