Обмен квартиры в ипотеке. Можно ли поменять квартиру на большую если она в ипотеке

Можно ли поменять квартиру на другую

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги. Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту. Как происходит обмен квартиры в ипотеке? Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Как обменять квартиру

Внимание

В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям. С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится.

Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.

Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой. Риски И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки.

Инфо

Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.

Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно). Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли.

Важно

Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой. Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой.

Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает. Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.

Trade-in Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Оценка недвижимости кредитной организацией.

Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.
Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому. Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки.
Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

ни разу не просрочили платеж.
участвуют в зарплатном проекте.
хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Можно ли поменять заброниравоную квартиру в новостройке на другую

Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку. Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего. Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Военная ипотека — отдельные нюансы Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
Квартира становится вашей.
Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный. Обмен по переуступке Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Как поменять квартиру под ипотекой на другую

Содержание:

Как поменять квартиру под ипотекой на другую
Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика
Бронь – дело тонкое: как «застолбить» квартиру в новостройке?
Как обменять «вторичку» на новостройку
Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?
Обмен ипотечной квартиры
Post navigation
Договор бронирования квартиры в новостройке

Как поменять квартиру под ипотекой на другую Внимание Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором. Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД.

Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Варианты проведения обмена недвижимости Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую? Как правильно зарезервировать квартиру Мы также опросили экспертов, как правильно провести процедуру бронирования, а также какие при этом бывают самые распространенные ошибки и как их избежать. Мария Литинецкая («Метриум-Групп»): «Прежде чем воспользоваться услугой бронирования, вы должны четко понимать, является ваш выбор окончательным или нет.

Если сомневаетесь в покупке жилья, то резервирование лучше отложить.Срок действия брони обычно составляет всего несколько дней, а услуга чаще всего платная. Заключая договор бронирования, постарайтесь верно рассчитать время, необходимое вам для подготовки документов и требуемой суммы.

Если правильно это сделать, вы подпишете ДДУ прежде, чем бронь будет снята.

Как происходит обмен квартир

Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки. Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге. Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться. Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков. Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре.

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.
Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
Продать старую квартиру.
Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика.

Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую

Привлечение потребительского кредита Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
Снятие обременения с квартиры.
Подписание договора купли-продажи.
Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

departamentsud.ru

Можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке?

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров К. Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. «Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий - перекредитование - применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца», - говорит Апрелев. С точки зрения нач-ка управления в АИЖК Д. Гришухина, провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко не так просто. «В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк) , крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские кредитные организации» . Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка В. Талавер: «Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность - досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру» . Что касается перекредитования, то, как говорит В. Талавер, «теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике - большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было» . «Позицию банков понять можно, - продолжает он. - Закон - и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы - в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах» . По словам Талавера, единственное послабление, которое они делают - дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита. Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк - ее завещать. «Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными», - говорит Н. Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание. Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. «Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора) , залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество», - предупреждает Н. Шелковая. Правда, по словам Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай - продаже) заложенного имущества пока нет. «Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене», - говорит она.

Да можно, с согласия банка. Сходите в банк, спросите условия, потом, когда найдете обмен тоже привлеките банк. Вообще то они не обязаны это делать, но в нынешних условиях резко возросших невозвратов реально могут пойти навстречу и переоформить залог на новую квартиру.

Здравствуйте хотела бы вам задать вопрос в 2012 году взяла ипотеку выплачиваю ее как и надо просрочке не какой нет. Даже иногда погашаю часть досрочно. Ипотека уже три года. На сегодняшний день понимаю что квартира которую мы взяли в ипотеку маловата, хотим сделать обмен, на побольше или равносильно тому что есть, но в другом городе, поменять ипотечную квартиру на дом с участком. При всем при этом не теряя ипотеки не каких доплат не делать что б все так и осталась ипотека. Скажите даст ли добро банк, возможно ли это и что для этого надо?

touch.otvet.mail.ru

Обмен ипотечной квартиры, находящейся в залоге

Обмен квартир

Средний заявленный клиентами срок ипотеки - 15 лет. Это достаточно большой срок, в течении которого у заемщика может вырасти доход, и он захочет купить более просторную квартиру. Но, что делать с ипотечной квартирой, за которую еще не выплачен долг, и она находится в залоге? Можно ли ее обменять на новую и расширить жилые метры?

Осуществить такой обмен можно: прежде всего заемщику надо обратиться в свой банк, держателя закладной, и получить согласие от него на продажу квартиры из под залога. Как правило просьба выдать такое согласие не вызывает возражений со стороны большинства банков. И как только будет разрешение, можно приступать к рекламе квартиры и поиску покупателя.

Следует учесть, что в данной сделке не подойдут ипотечные покупатели других банков. Сделку с ними сделать будет невозможно, поэтому нет смысла даже показывать им квартиру.

Помощь в получении ипотеки

Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы поможем взять новую ипотеку на совершение обмена. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-03-36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Получение нового одобрения

Одновременно с процессом получения разрешения на продажу нужно получить одобрение банка на новую ипотеку. Удобнее всего будет осуществить обмен квартиры с ипотекой в своем банке (там где кредит). Но если в другом банке будут более выгодные условия, то можно обратиться в новый.

Проблема, с которой можно столкнуться - при расчете новой суммы кредита некоторые банки учитывают ежемесячные платежи по действующей ипотеке, что может существенно занизить сумму. Поэтому уже на начальном этапе стоит акцентировать свое внимание на этом моменте и сразу всё уточнить у менеджера. После согласования всех моментов и получения нового кредитного решения можно искать новую квартиру.

Пропустим этапы поиска покупателя и новой квартиры. Итак: у вас есть разрешение на продажу, новое одобрение, покупатель и новая квартира. Осталось оформить сделку.

Сделка - обмен ипотечной квартиры

В случае обмена ипотечной квартиры совершить классическую альтернативную сделку купли-продажи не получится. Поэтому продажу и покупку придется разбить. И скорее всего вся сделка пройдет в 1-2 дня. Но если новая ипотека в том же банке, то провести сделку возможно за один день.

Этапы сделки будут следующие:

Покупатель закладывает две суммы в две ячейки. Первая сумма - это остаток долга по ипотеке, а вторая - это разница от рыночной стоимости, которая направляется в качестве части стоимости за приобретаемую квартиру. Первая сумма закладывается под вас, вторая под продавца новой квартиры;
Подписывается договор купли-продажи;
Вы берете новый кредит и закладываете деньги продавцу новой квартиры. Таким образом "под продавца" заложено две суммы, что составляет полную стоимость;
Подписывается договор купли-продажи;
Новые подписанные договоры подаются на регистрацию. Даже если сделки будут проходить в два дня, все равно лучше подать договоры в один день, чтобы регистрация произошла синхронно.

После того, как пройдет регистрация перехода прав собственности по двум квартирам, вы станете собственником новой квартиры и продадите старую. При этом у покупателя старой квартиры будет наложено обременение, так как долг по ипотеке еще не погашен. Поэтому после регистрации вы должны вынуть деньги из ячейки и положить их на свой ссудный счет, после чего банк зачтет их как возврат по ипотеке. И после этого с квартиры можно снять залог.

В дальнейшем вам надо будет только осуществить передачи квартир и подписать акты приемки-передачи.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом: