Отступное как способ прекращения обязательства по ипотеке. Отступная банку по ипотеке

Отступное в практике банковского кредитования (Севастьянова Ю.В.)

Все статьи Отступное в практике банковского кредитования (Севастьянова Ю.В.)

Применительно к банковским отношениям отступное имеет свои особенности, зависящие от формы имущества и способов исполнения условий соглашения об отступном. Банкиры используют отступное, если с должником по кредитному обязательству можно достигнуть договоренности о передаче имущества в счет погашения кредита. Какие способы решения проблем, возникающих при исполнении соглашений об отступном, используются в банковской практике? Автор предлагает практические решения спорных ситуаций, возникающих в сделках с отступным.

Институт отступного регулируется ст. 409 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство может быть прекращено по соглашению сторон предоставлением отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Передача недвижимого имущества в качестве отступного

Одна из проблем, с которыми сталкиваются банки, связана с ситуацией, когда в качестве отступного передается недвижимое имущество.Если по соглашению об отступном передается недвижимое имущество, то само соглашение об отступном, определяющее размер, сроки и порядок предоставления недвижимого имущества, не подлежит государственной регистрации, но переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").Может ли банк взыскать договорные проценты по кредиту за период с момента заключения соглашения об отступном до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к банку, если данные моменты не совпадают во времени?В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 (далее - Информационное письмо N 102), заключение соглашения об отступном не создает новой обязанности должника, а лишь представляет собой изменение способа исполнения первоначального обязательства. В то же время стороны вправе предусмотреть срок предоставления такого измененного исполнения, и в течение данного срока кредитор не вправе требовать исполнения первоначального обязательства. Однако по истечении такого срока он вправе отказаться от принятия отступного и потребовать исполнения первоначального обязательства.Как указано в п. п. 3 и 4 Информационного письма N 102, по смыслу ст. 409 ГК РФ, если иное не следует из соглашения об отступном, с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательство по уплате неустойки. При этом в случае неясности условий соглашения об отступном и воли сторон из буквального толкования условий соглашения в порядке ст. 431 ГК РФ следует исходить из того, что обязательство прекращается в полном объеме.Поскольку размер задолженности клиента перед банком определен на дату подписания соглашения, этот размер является предельным размером долга на определенный момент времени, исчисленным в фиксированной сумме. В самом соглашении об отступном отсутствует условие о начислении каких-либо процентов и пени с момента заключения соглашения до момента государственной регистрации перехода права собственности.Таким образом, предоставлением отступного обязательства по кредитному договору прекращены сторонами в полном объеме, в связи с чем основания для взыскания каких-либо сумм по кредитному договору либо связанных с ним сумм отсутствуют. Этой позиции придерживается Президиум ВАС РФ, о чем свидетельствует Постановление от 10.06.2014 N 2504/14 по делу N А40-79875/2013.

Последствия отказа банка от заключения соглашения об отступном

В соответствии с п. 3 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается, если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем. Может ли отказ банка принять предложенное поручителем отступное быть основанием для прекращения поручительства?Судебная практика защищает интересы банка. Так, в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством" сказано, что п. 3 ст. 367 ГК РФ не применяется в случаях, когда кредитору было предложено заключить соглашение о принятии в качестве отступного (ст. 409 ГК РФ) предмета залога или иного имущества либо когда кредитор отказался от предложения изменить порядок или способ исполнения обязательства, обеспеченного поручительством. Аналогичной позиции придерживается и Верховный Суд РФ, что отражено в Определении от 21.05.2013 N 18-КГ13-19.

Что делать, если отступное не было передано банку?

Еще одна проблема возникает тогда, когда соглашение об отступном было подписано, однако обязанное лицо так и не передало банку имущество в качестве отступного. Какие способы защиты в этом случае может использовать кредитная организация?В п. 1 Информационного письма N 102 дан следующий ответ. Из смысла ст. 409 ГК РФ следует, что соглашение об отступном не прекращает обязательства. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор (банк) вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с неисполнением первоначального обязательства. Иными словами, банк вправе потребовать возврата кредита и начисленных процентов. Однако если срок исполнения соглашения об отступном не истек, то банк не вправе требовать исполнения по кредитному договору (п. 2 Информационного письма N 102).

Фиксирование размера задолженности в соглашении об отступном

Следующая проблема связана с необходимостью детально фиксировать в соглашении об отступном размер задолженности, подлежащей погашению. В тех случаях, когда стоимость предоставляемого отступного меньше долга по обязательству, оно прекращается полностью либо в части в зависимости от воли сторон, выраженной в соглашении об отступном. При невозможности выявления воли сторон путем буквального толкования содержащихся в соглашении об отступном слов и выражений, сопоставления неясного условия с другими условиями и смыслом соглашения в целом, а также путем использования иных способов, определенных ст. 431 ГК РФ, следует исходить из того, что обязательство прекращается полностью (п. 4 Информационного письма N 102).То есть, если в самом соглашении об отступном стороны не указали, полностью или частично прекращаются обязательства, возникшие из кредитного договора, следует исходить из презумпции того, что такое соглашение прекращает кредитное обязательство полностью.

Требования к форме соглашения об отступном

Законодатель и правоприменительные органы указывают на то, что по общему правилу соглашение об отступном совершается в простой письменной форме, даже если основное кредитное обязательство было нотариально удостоверено (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 7134/07). Простой письменной формы достаточно и тогда, когда по такому соглашению передается недвижимое имущество. То есть соглашение об отступном, по которому передается недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако следует учитывать, что, как уже было сказано, государственной регистрации подлежит переход права собственности от должника к банку.

Возможно ли прекращение отступным договоров поручительства и залога?

Иногда банк и заинтересованные лица желают прекратить отступным не кредитный договор, а сделки, его обеспечивающие (например, залог и поручительство). Возможно ли это?ВАС РФ в Определении от 20.11.2012 N ВАС-14824/12 указал на следующее. Должник был не только залогодателем, но и поручителем по обязательствам заемщика перед банком по кредитному договору, в связи с чем у должника существовало денежное обязательство перед банком, которое могло быть прекращено путем предоставления отступного в порядке ст. 409 ГК РФ. Кроме того, судами было установлено, что у основного должника имелась просрочка в исполнении обязательства по кредитному договору. Также у банка были иные основания, предусмотренные кредитным договором, для предъявления требования о досрочном погашении кредита. Такое требование банком было предъявлено как должнику по основному обязательству, так и поручителю, который предложил взамен частичного исполнения обязательств предоставить банку имущество в качестве отступного.Для банка сделки поручительства и залога являются сделками, используемыми в обычной хозяйственной деятельности с целью обеспечения возвратности размещенных денежных средств. Само по себе предоставление отступного в счет прекращения обязательств по договору поручительства законодательству не противоречит.

Возможность передачи дебиторской задолженности в качестве отступного

По общему правилу под дебиторской задолженностью следует понимать сумму долгов, причитающихся юридическому лицу со стороны других юридических лиц, а также граждан, являющихся должниками (дебиторами). Таким образом, дебиторская задолженность является имущественным правом, представляющим собой один из объектов гражданских прав. В силу п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, дебиторская задолженность, являясь не ограниченным в обороте объектом гражданских прав, может быть передана другому лицу по договору.Судебная практика также подтверждает легитимность передачи дебиторской задолженности в качестве отступного. Данный вывод подтвержден в Постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 N 09АП-25727/2010-ГК по делу N А40-47581/10-45-371, ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2009 N Ф03-3693/2009 по делу N А24-4396/2007 и Определении ВАС РФ от 07.10.2009 N ВАС-12511/09 по делу N А73-12982/2008.

Предоставление отступного во время или в преддверии банкротства должника

В подобной ситуации велик риск оспаривания соглашения об отступном, что часто заканчивается признанием его недействительной сделкой.Показателен спор, рассмотренный Президиумом ВАС РФ 13 октября 2011 г., по итогам которого было принято Постановление N 9709/11. В рамках дела о банкротстве заемщика-организации конкурсный управляющий данной организации обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки по передаче отступного - недвижимого имущества - и о применении последствий ее недействительности, полагая, что имущество должника отчуждено с нарушением п. 3 ст. 103 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований конкурсного управляющего, сослался на непредставление им доказательств, подтверждающих информированность банка о неплатежеспособности общества в момент получения отступного. Суд квалифицировал предоставление отступного как сделку, совершенную в рамках обычной хозяйственной деятельности. Кроме того, суд первой инстанции счел, что передача банку недвижимости в качестве отступного не привела к предпочтительному удовлетворению требования этого кредитора по кредитному договору, так как полученное банком в качестве отступного имущество уже находилось у него в залоге в обеспечение исполнения обязательств по названному кредитному договору. Поэтому банк как залоговый кредитор в любом случае обладал преимуществом перед другими кредиторами. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции. Однако Президиум ВАС РФ не согласился с нижестоящими судами и указал на следующее.В силу п. 3 ст. 103 Закона о банкротстве <1> сделка, заключенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими. Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", если сторона сделки, повлекшей за собой предпочтительное удовлетворение требования одного из кредиторов перед другими, докажет, что на момент совершения сделки не знала и не должна была знать о том, что должник является неплатежеспособным или вскоре станет таковым, то сделка не может быть признана недействительной. Таким образом, именно банк должен был доказать, что в момент получения отступного он не имел реальной возможности узнать о неплатежеспособности заемщика. Действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, банк в момент принятия отступного имел возможность получить информацию о неплатежеспособности заемщика. Отступное получено банком после обращения общества в суд с заявлением о признании его банкротом, то есть в тот период, когда общество уже испытывало определенные трудности в исполнении обязательств перед контрагентами. При этом, обслуживая расчетный счет общества, банк имел возможность узнать о возникших у заемщика затруднениях.--------------------------------<1> Нужно иметь в виду, что ст. 103 Закона о банкротстве была исключена Федеральным законом от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Аналогичные положения содержатся в ст. 61.3 Закона о банкротстве.

Кроме того, нельзя квалифицировать предоставление отступного как действие, совершенное в процессе обычной хозяйственной деятельности. Предоставление неплатежеспособным должником отступного после подачи заявления о признании его банкротом не является операцией, направленной на обслуживание обычной хозяйственной деятельности. Обычной же практикой кредитных организаций (при ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства) является обращение взыскания на заложенное имущество, а не приобретение этого имущества залогодержателем.Соглашение об отступном является сделкой с предпочтением. В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ требования залогового кредитора в части, обеспеченной залогом, погашаются в приоритетном порядке перед остальными кредиторами за изъятиями, установленными законом. Такие изъятия установлены законодательством о банкротстве. Как следует из ст. 131 Закона о банкротстве, после открытия конкурсного производства заложенное имущество включается в конкурсную массу. По общему правилу в процедуре конкурсного производства предмет залога подлежит реализации на открытых торгах (п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве), в ходе которых выявляется реальная стоимость отчуждаемого имущества. При этом в соответствии с п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве только 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога, гарантированно направляются на погашение требований кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника (в пределах непогашенных сумм кредита и процентов за пользование им). Оставшиеся 20 процентов резервируются на специальном банковском счете должника для погашения требований кредиторов первой и второй очереди (независимо от момента возникновения указанных требований) на случай недостаточности иного имущества должника для проведения расчетов по этим требованиям, а также в целях погашения названных в Законе о банкротстве видов текущих платежей. Конкурсный управляющий представил в материалы дела справку, согласно которой общество имело непогашенную задолженность перед кредиторами второй очереди. При исполнении сделки об отступном не устанавливалась реальная цена полученного банком имущества, которая могла бы быть выручена при его продаже на открытых торгах. Доказательств того, что на данную недвижимость отсутствовал спрос и она не могла быть продана на торгах, в деле не имеется.Преимущество банка - залогового кредитора - выразилось в том, что его требование к должнику было прекращено вне рамок дела о банкротстве путем получения в натуре недвижимого имущества должника в качестве отступного. При этом передача недвижимости произведена в обход установленной законодательством процедуры реализации заложенного имущества на торгах и с нарушением правила о резервировании части средств, вырученных от реализации имущества, при наличии у общества кредиторов второй очереди. Указанная совокупность обстоятельств свидетельствует о том, что получившему отступное кредитору оказано большее предпочтение по сравнению с тем, на что он вправе был рассчитывать в случае расчетов в соответствии с законодательством о банкротстве.При таких обстоятельствах сделка по предоставлению отступного является недействительной на основании п. 3 ст. 103 Закона о банкротстве.

Мнение. И.С. Попов, ЗАО "ГЛОБЭКС-БАНК", начальник юридического управления, к. ю. н.При анализе сделок с отступным необходимо учитывать, что, поскольку отступное, как правило, является следствием невозможности надлежащим образом исполнить действующее денежное обязательство, оно обычно имеет место при несостоятельности заемщика и практически во всех случаях является сделкой с высоким риском оспаривания на основании норм ст. ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве.Современный подход судов, закрепленный в п. 29.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 59, более мягкий по сравнению с тем, как ранее формулировался в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63. Согласно новому подходу сделка может быть признана недействительной на основании абз. 5 п. 1 и п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве, лишь если залогодержателю было либо должно было быть известно не только о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества заемщика, но и о том, что вследствие этой сделки залогодержатель получил удовлетворение большее, чем он получил бы при банкротстве по правилам ст. 138 Закона о банкротстве, а именно хотя бы об одном из условий, указывающих на наличие признаков предпочтительности.Хотелось бы затронуть еще один момент. В статье упомянуто важное и крайне интересное Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 2504/14 по делу N А40-79875/2013. Хотелось бы остановиться на нем более подробно.В данном деле суд согласился с позицией суда апелляционной инстанции, что обязательства заемщика прекратились в день государственной регистрации перехода к банку права собственности на недвижимое имущество, переданное ему в качестве отступного. Таким образом, в общем случае банк не лишен права начислять проценты до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество по отступному, если это определено условием соглашения об отступном. Но данное дело было осложнено тем, что соглашение об отступном содержало противоречивые положения. Их толкование не позволяло однозначно и достоверно установить волю сторон относительно момента прекращения обязательства заемщика уплачивать проценты.В данном деле суд, руководствуясь п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", применил принцип contra proferentem. Этот принцип означает, что в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из его текста, условия договора должны толковаться судом в пользу контрагента той стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.Таким образом, противоречащие друг другу условия соглашения, касающиеся момента прекращения начисления процентов на основную сумму долга, необходимо толковать в пользу контрагента стороны, которая предложила соответствующие условия и являлась профессионалом в этой области. Такой стороной являлся банк. И именно на основании этого суд сделал вывод, что при названных условиях проценты за пользование суммой кредита за спорный период и соответствующие суммы пеней начислению не подлежат.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Отступное как способ прекращения обязательства по ипотеке

Комментарий к статье 409

1. Отступное - один из способов прекращения обязательства по соглашению сторон. Смысл отступного состоит в том, что взамен первоначально указанного в обязательстве предмета исполнения предоставляется иной предмет исполнения. Отступное является платой за отказ от исполнения, указанного в первоначальном обязательстве, средством освобождения должника от необходимости совершать первоначальное исполнение.

Предоставление отступного может быть предусмотрено как при возникновении обязательства, так и в ходе его исполнения. Судебная и коммерческая практика свидетельствуют о том, что соглашение об отступном обычно заключается после того, как обязательство нарушено одной из сторон.

Отступное может быть оформлено путем составления отдельного соглашения, а также иным путем (ст. 434 ГК). Так, допустимо включение условия об отступном в договор, обязательство по которому прекращается. Например, соглашением об отступном было признано условие договора поставки о том, что при невыполнении обязательства по поставке металлопродукции поставщик обязуется вернуть покупателю деньги в сумме, равной стоимости недопоставленной продукции (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 октября 1996 г. N 2411/96 ).

Вестник ВАС РФ. 1997. N 3.

Отступное может служить основанием прекращения обязательства как полностью, так и частично. Например, вполне допустимо соглашение, в силу которого отступное прекращает обязательство лишь в части основного долга либо в части уплаты санкций за ненадлежащее исполнение и т.п. При этом в отличие от новации обязательство прекращается без его замены другим (см. комментарий к ст. 414 ГК).

2. Позиция законодателя относительно момента заключения соглашения об отступном выражена нечетко. Нет разъяснений по этому вопросу и в материалах судебно-арбитражной практики. Поскольку в ГК отсутствует указание о том, что для заключения соглашения об отступном необходима передача имущества, то по общему правилу (ст. 433 ГК) моментом заключения договора является момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Из такого вывода следует, что соглашение об отступном является консенсуальной сделкой и вступает в силу не в момент предоставления отступного, а с того момента, как стороны договорились обо всех его существенных условиях. Именно с этого момента прекращается обязанность должника предоставить кредитору первоначальный предмет исполнения, а у кредитора возникает право требовать от должника предоставления отступного.

3. ГК не содержит специальных указаний о форме соглашения об отступном. Форма такой сделки должна подчиняться общим правилам, установленным в законе для двусторонних сделок (ст. 158 ГК). Определяя письменную форму таких соглашений, необходимо учитывать также правила о соблюдении письменной формы договора (ст. 434 ГК). Вместе с тем, если первоначальное обязательство является договорным, на наш взгляд, при заключении соглашения об отступном необходимо соблюдение той же формы, которая установлена для основной сделки. Подобный вывод основывается на правилах ГК о порядке расторжения договора. Отступное по своей правовой природе является одним из предусмотренных п. 1 ст. 450 ГК видов соглашений, влекущих расторжение договора и прекращение обязательства сторон. Например, если основной договор был нотариально удостоверен, то стороны для его прекращения должны также нотариально оформить соглашение об отступном, хотя предмет отступного этой формы, возможно, и не требует. Так, договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК). Значит, и соглашение о прекращении обязательства из договора об ипотеке предоставлением имущества (здания, сооружения и т.п.) в собственность взамен исполнения по залоговому обязательству должно быть заключено в нотариальной форме. Специальные разъяснения о возможности прекращения залогового обязательства предоставлением имущества в собственность залогодержателя посредством заключения соглашения об отступном даны в п. 46 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8.

4. Перечень предметов отступного, названный в комментируемой статье, не является исчерпывающим. Вид отступного определяется на основе общих положений о понятии обязательства и его содержании (см. комментарий к ст. 307 ГК). Наряду с такими прямо обозначенными в комментируемой статье разновидностями предмета, как уплата денег, передача имущества, это понятие включает и другие действия по предоставлению определенных материальных благ, которые должник может предложить кредитору взамен тех, которые были указаны в первоначальном обязательстве (выполнение работ, оказание различных видов услуг в виде перевозки грузов, пассажиров и багажа, хранения имущества, предоставления информации, результатов интеллектуальной деятельности и др.). Судебная практика признает возможность предоставления отступного в виде уступки права требования к третьему лицу. Например, в качестве доказательства возможного прекращения кредитного обязательства отступным был признан договор, в силу которого заемщик в погашение задолженности по кредитному договору уступил кредитору свои права требования к третьему лицу, а кредитор принял уступленное ему право в качестве отступного (Постановление Президиума ВАС РФ от 21 ноября 2000 г. N 3583/00 ).

Вестник ВАС РФ. 2001. N 3.

Согласно п. 3 ст. 396 ГК разновидностью отступного может быть уплата неустойки, освобождающая должника от реального исполнения обязательства. В судебной и коммерческой практике наиболее распространено отступное в виде передачи какого-либо имущества (недвижимости, оборудования, ценных бумаг) взамен уплаты денег, в частности при прекращении обязательств, вытекающих из договоров займа либо кредитных договоров. Стороны вправе выбрать один или использовать одновременно несколько видов предметов отступного.

Основным требованием, вытекающим из столь широко понимаемого предмета отступного, является необходимость при заключении соглашения об отступном учитывать особенности правового режима каждого из предметов. Например, при предоставлении в качестве отступного иностранной валюты следует иметь соответствующее разрешение на проведение валютных операций и т.д. Если предметом отступного выступает передача ценной бумаги, то должны соблюдаться требования о порядке передачи прав, удостоверенных ценной бумагой.

5. При предоставлении в качестве отступного недвижимости государственной регистрации соглашения об отступном не требуется. В силу ст. 131 и 164 ГК государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, предусмотренных законом. Поскольку в законе не содержится требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности или иного права на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного. С текстом закона согласуется и арбитражная практика (см. п. 5, 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ).

Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

6. Размер, сроки и порядок предоставления отступного отнесены в комментируемой статье к условиям, которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном. Они определяются по усмотрению сторон, исходя из принципа свободы договора. При этом, несомненно, должны соблюдаться требования добросовестности, разумности и справедливости.

Размер отступного имеет важное правовое значение. Стороны свободны в установлении любого размера отступного. Интерес же представляет проблема соотношения размера первоначального исполнения с размером предлагаемого взамен отступного. Размер отступного, как правило, должен соответствовать полному объему задолженности, включая величину основного долга, проценты за пользование денежными средствами, возмещение убытков и иные санкции за ненадлежащее исполнение. Как свидетельствует судебная и коммерческая практика, размер отступного обычно не меньше, чем стоимость первоначального исполнения. Вместе с тем встречаются и иные случаи. Нередко кредитор, принимая отступное, соглашается на получение материальных благ меньшей ценности, чем ценность тех, на которые он мог бы рассчитывать при первоначальном исполнении. Связано это прежде всего с нестабильностью рыночных отношений, что вынуждает кредитора довольствоваться хотя бы малым перед угрозой получить еще меньше либо не получить ничего.

Срок предоставления отступного, который стороны определяют, исходя из своих интересов, может как превышать сроки исполнения обязательства, так и не выходить за их пределы.

Стороны свободны и в установлении порядка предоставления отступного. Можно полагать, что, договариваясь о замене денежного долга предоставлением какого-либо имущества, целесообразно воспользоваться правилами о порядке совершения договора купли-продажи. Если предметом первоначального обязательства была передача одного имущества, а стороны договариваются о его замене на другое - моделью для определения порядка их взаимоотношений может стать договор мены. Когда должник взамен причитающихся с него денег предлагает кредитору выполнить в его пользу работы, оказать услуги, стороны, вероятно, будут руководствоваться положениями ГК о порядке выполнения соответствующих работ, оказания услуг.

Стороны, однако, могут и не придерживаться такой аналогии, а договориться об установлении иных правил, в наибольшей степени удовлетворяющих их интересам. Единственным условием, ограничивающим свободу сторон в выборе порядка взаимоотношений по предоставлению отступного, является требование о его соответствии обязательным для сторон императивным правилам (см. комментарий к ст. 422 ГК).

7. В законе могут быть предусмотрены случаи, при которых вообще исключается возможность отступного. Так, отступное, заключенное или совершенное должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признано судом недействительным. Подобное решение возможно, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами. Признание отступного недействительным допустимо и в случае, когда оно совершено должником - юридическим лицом в течение шести предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом месяцев и связано с выплатой (выделом) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с его выходом из состава учредителей (участников) должника, если исполнение такой сделки нарушает права и законные интересы кредиторов. Этот вывод основан на правилах п. 3, 4 ст. 103, п. 1 ст. 156 Закона о банкротстве и отражен в позиции Президиума ВАС РФ о правомерности признания отступного недействительным, если его исполнение привело к предпочтительному удовлетворению требований одного из кредиторов (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 августа 2002 г. N 8807/01 ).

Вестник ВАС РФ. 2002. N 12.

К частному случаю запрета отступного, очевидно, можно отнести и правило п. 4 ст. 877 ГК, содержащее общее запрещение прекращения денежного обязательства путем выдачи чека.

8. При признании недействительным соглашения об отступном должны применяться общие правила § 2 гл. 9 ГК о последствиях недействительности сделки.

Как осуществить возврат квартиры по ипотеке?

Клиенты нашей компании нередко задают вопросы о том, можно ли вернуть ипотечную квартиру банку - то есть, передать заложенное имущество залогодержателю в счет погашения долга? На сегодняшнее время организациями, занимающимися предоставлением во временное пользование денежных средств юридическим и физическим лицам под залог квартиры, практикуются два способа возврата ипотечной квартиры: заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, и заключение договора об отступном.

Федеральный закон «Об ипотеке» предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить между собой нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Но указанное соглашение по своей правовой природе не тождественно отступному. Заключение соглашения отличается от отступного обязательностью регистрации нотариусом. К тому же, договор об отступном может быть заключен в любое время, а не только после возникновения у залогодателя оснований для обращения взыскания. Договор об отступном является самостоятельным способом прекращения обязательства по договору ипотеки.

Гражданский кодекс устанавливает: обязательство сторон может быть прекращено путем предоставления отступного взамен исполнения обязательств (в данном случае - за счет передачи квартиры банку). Размер, сроки и порядок предоставления отступного стороны устанавливают в договоре.

Что могут предложить вам юристы «Правового стандарта»?

Юристам нашей компании знакомы все законные методы, с помощью которых можно отсрочить возврат денег по ипотеке, вынесение либо исполнение судебного решения о взыскании ипотечного долга или залога.

Мы работаем в интересах тех, кто наиболее сильно пострадал от экономического кризиса, а именно – в интересах должников и их поручителей. Компания «Правовой стандарт» предлагает следующую правовую поддержку:

выработка индивидуальных схем по выводу из под залога имущества, правовых механизмов защиты и сохранности активов и залогового имущества. Данная услуга предоставит нашим клиентам возможность сохранить ипотечный залог;
тщательный анализ основных условий ипотечного договора для признания его недействительным в судебном порядке - это поможет остановить начисление процентов и штрафов по ипотеке;
признание недействительными таких условий ипотечного договора, на основании которых банки и иные кредитные учреждения увеличивают заемщикам размер процентной ставки по ипотеке. Данная услуга законно уменьшит денежные обязательства заемщика перед кредитором;
возврат квартиры по ипотеке: в случае крайне невыгодных условий кредита данный вид услуг поможет вам расторгнуть нынешний договор и заключить новый - на более выгодных условиях.

Если банк не желает идти Вам навстречу при возврате квартиры по ипотеке, то становится ясно - необходима помощь квалифицированного юриста.

Если Вы доверите нам сопровождение своего дела, то наши специалисты, обладающие глубокими знаниями законодательства, регулирующего споры с финансовыми и кредитными организациями, а также колоссальным практическим опытом, произведут:

Анализ представленного пакета документов;

Определят целесообразность подачи искового заявления и перспективы судебной тяжбы;

Соберут недостающие бумаги, выработают тактику поведения в суде;

Будут присутствовать на всех судебных заседаниях, привлекут к делу квалифицированных экспертов;

Обжалуют судебное решение в суд вышестоящей инстанции, возьмут под контроль исполнение решения суда, и многое другое.

У Вас есть вопросы? Обратитесь к нашим экспертам и получите бесплатную консультацию!

Получите консультацию юриста по телефону (499) 408-36-53 и (499) 409-06-71 или заполните форму обратной связи !

Персональная консультация это:

правовое заключение специалиста по вашей ситуации; ответы на все вопросы, касающиеся процедуры обращения в суд; рекомендации и советы компетентных юристов.

Обратитесь к нам за защитой своих прав прямо сейчас и получите консультацию юриста бесплатно!

Малая Сухаревская площадь, д.8

Главная
Наши статьи
О компании
Контакты

kleotur.info

Как вернуть банку ипотечную квартиру?

Вернуть банку квартиру, купленную в ипотеку, путем возврата документов и ключей кредитору, нельзя. Процедура возврата залоговой недвижимости кредитору законодательством не предусмотрена. Тем не менее, если у заемщика сложились обстоятельства таким образом, что погашать кредит больше он не может, то выход из данной ситуации есть.

Как расторгнуть ипотечный договор

Расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке заемщик не сможет. В текст документа обычно включена фраза, что договор может быть досрочно прекращен только по обоюдному согласию сторон. Поэтому заемщик, в первую очередь, должен получить разрешение банка. Кредитор же свое согласие на такое расторжение не даст, так как для него эта процедура будет убыточной.

Если же заемщиком было принято решение о расторжении, то ему необходимо письменно обратиться в банкс заявлением, в котором указываются причины. На руках у него должна быть копия документа с отметкой банка о регистрации. Такое заявление может понадобиться в суде, если до него дойдет дело.

Прекращение действия ипотечного договора при наличии задолженности возможно только через суд. Но для этого заемщику необходимо предъявить веские основания. Например, убедить суд, что банк ввел должника в заблуждение и не предоставил информацию о полной стоимости кредита. При этом заемщику все равно придется вернуть основную сумму долга. Однако такие прецеденты встречаются очень редко.

Прекращение платежей

Также не редкими являются ситуации, когда заемщик прекращает платить, хотя и понимает, что банк имеет право в принудительном порядке реализовать недвижимость для возврата своих средств. Но дело в том, что пройдет немало времени до фактической реализации залога. За весь этот период кредитор будет начислять проценты и пеню. Начисление прекращается только после подачи иска в суд.

Кроме того, принудительная продажа квартиры крайне не выгодна для заемщика. Цена таких сделок обычно ощутимо ниже среднерыночной, так как покупать «проблемное» жилье готовы немногие покупатели. Банк может выставить на торги квартиру по цене, равной сумме долга. Из полученных средств, в первую очередь, будут оплачены штрафы и начисленные проценты, а потом только основной долг.Также будут погашены и все судебные издержки. Таким образом, вероятность того, что после принудительной продажи должник получит на руки какие-то деньги, сводится к нулю. Если же на первых торгах покупатель не был найден, кредитор снижает цену. В результате должник может остаться и без жилья, и с задолженностью. По решению суда, ее могут списывать с официальных доходов заемщика.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Самостоятельная продажа

В случае, когда заемщик не может или не хочет дальше погашать ипотеку, разумным решением будет самостоятельная продажа залога с последующим погашением кредита. Таким образом, заемщик сможет получить больше средств при реализации недвижимости по своей инициативе.

На такую сделку также необходимо получить согласие кредитора. Для этого нужно обратиться к нему с заявлением и дождаться письменный ответ. Только после этого квартира выставляется на продажу. Стоит отметить, что в большинстве случаев банки дают положительный ответ, так как принудительная реализация не выгодна и для них самих.

Особенность процедуры купли-продажи залоговой квартиры состоит в том, что покупателю придется сначала передать средства, и только через определенное время, после снятия банком отягощения, сможет оформить на нее право собственности. Поэтому покупателя стоит сразу предупреждать о том, что квартира находится в ипотеке у банка.

Иногда кредитор сам оказывает содействие в поиске покупателя. Новый собственник также может воспользоваться заемными средствами банка путем замены заемщика.

law03.ru

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке

По статистике каждая пятая семья имеет в собственности жилье, которое было куплено по ипотечному кредиту. Сегодня может произойти разное, к примеру, финансовое положение сильно ухудшилось, оплачивать кредит стало просто нечем и это может грозить семье тем, что банк заберет квартиру за долги по ипотеке.

Часто, банк забирает ипотечное жилье только при условии, что заемщик не выходит на связь и не хочет выполнять взятые на себя обязательства. Если сообщение не дают желаемого результата, а в это время происходит начисление пеней и штрафов за просроченные платежи, то кредитная организация просто вынуждена продавать квартиру на торгах, и тем самым окупить свои затраты.

Заемщик должен знать, что лучше сохранить отношения с банком, в противном случае он не сможет жить в ипотечном жилье.

В каких случаях банк забирает ипотечную квартиру

Заемщику дают время, чтобы оплатить задолженность банку и тогда процесс отчуждения квартиры за долги начинать не станут.

Помимо этого, кредитная организация имеет право потребовать оплаты долга досрочно из-за несоблюдения обязательств заемщиком и только после этого предпринять попытку реализовать ипотечную квартиру.

Даже после реализации жилья на торгах его еще можно вернуть, если оплатить полностью всю задолженность, заплатить все расходы, понесенные банком в связи с продажей, работу юристов и адвокатов и т.д.

Кредитная организация может забрать жилье в определенных ситуациях:

Если заемщик сдавал жилье в найм, зная, что согласно договору между ним и банком он этого делать не имел права;
Если кредитной организации стал известен тот факт, что квартира служит залогом еще по одному кредитному обязательству;
Если в результате халатных действий по отношению к жилью, оно стало непригодным для последующего проживания;
Если клиент не выполнил требования по страховке;
Если заемщик регулярно не позволяет представителям банка посещать квартиру, чтобы произвести осмотр;
Если клиент решил продать недвижимость, не известив об этом кредитную организацию;
Если сроки оплаты по кредиту регулярно не соблюдаются, а также, если были просрочки по выплатам более 3 месяцев. В этом случае, банк отберет квартиру за долги по ипотеке.

Могут ли выселить за долги по ипотеке?

Выселить из ипотечного жилья на сегодня является очень распространенным явлением. В практике судов частой причиной выселения из жилья становится продолжительная неуплата по кредитному долгу.

Жилье, если имеются задолженности, будет изъято, и банк продаст квартиру за долги по ипотеке.

Процесс выселения из ипотечного жилья состоит из трех этапов:

Наличие просрочки по платежам за ипотечную квартиру, на основании договора, объектом залога служит купленное жилье;
Банк подал исковое заявление в суд о взыскании долга по кредиту и обращает взыскание на залоговое имущество;
Суд вынес вердикт об удовлетворении иска и определил способ продажи залоговой квартиры. Обычно это общественные торги.

Если, изъятое жилье не было продано с торгов, то оно отдается в собственность кредитной организации, которая может распоряжаться им как ему захочется. Если недвижимость будет реализована, то право собственности оформляется на победителя торгов.

В соответствии со статьей 78 Федерального Закона « 102 «Об ипотеке», заявление банком о взыскании заложенного имущества, а также, его продажа, являются основанием для выселения заемщика и членов его семьи из ипотечной квартиры.

В ходе разбирательства, суд принимает во внимание такие моменты, как:

Заемщик не уклонялся от выполнения требований кредитного договора;
Должник лишился постоянного места работы;
Заемщик пытался решить проблемы в досудебном порядке, т.е. просил у банка рассрочки или отсрочки по оплате ипотеки.

Как сохранить ипотечное жилье, если есть долги

Еще раз необходимо напомнить заемщику, что забрать ипотечное жилье можно лишь по решению суда. Поэтому не стоит впадать в панику, если банк или коллекторы угрожают забрать квартиру.

Очень часто, выселяют за долги по ипотеке за невыполнение обязательств по кредиту.

Если денег на погашение кредита у заемщика нет, то долг по ипотеке возьмут только квартирой.

Какой бы трудной не была ситуация по задолженности, заемщики пытаются сохранить свою квартиру всеми доступными им приемами. На суде они говорят о самых разнообразных моментах, возражая против отчуждения квартиры. Заемщики ссылаются на потерю основного места работы, кризис, уменьшение заработной платы.

Иногда кредитные организации ведут себя неправомерно, многие банки не идут на соглашение с должником.

Суд в большинстве случаев встает на сторону должника, если тот потерял работу, но при этом не отказывался от исполнения своих обязательств, а искал варианты для урегулирования отношений с кредитной организацией.

При возникновении проблем с оплатой кредита не стоит скрываться от заимодавца. Наоборот, надо своевременно сообщить банку о возможных проблемах, попросить рассрочку или реструктуризацию долга. Даже если кредитор не хочет идти на уступки, это послужит доказательством добросовестности должника в судебном разбирательстве.

Действия судебных приставов-исполнителей

Даже если есть вердикт суда не в пользу должника, то заемщик предпринимает попытки сохранить свое жилье разными методами. Основной проблемой приставов является проникнуть в квартиру для оформления документов: акта об имуществе, наложения на него ареста, передачи его на сохранение заемщику. Очень часто им просто не открывают дверь, их не пускают, с ними не хотят общаться. А без выполнения этих действий недвижимость передать на продажу нельзя.

Помимо этого, если квартира все-таки продана с торгов и задолженность перед кредитной организацией закрыта, для практического выселения должника, новому обладателю квартиры нужно снова обращаться в суд с заявлением о признании бывшего владельца потерявшим право пользования и выселении. Данный процесс проходит с обязательным участием сотрудника прокуратуры.

Судебный пристав-исполнитель имеет право забрать квартиру за ипотечные долги, даже если в ней прописаны несовершеннолетние дети ( п.1, ст.46 ГПК РФ).

Банк забрал квартиру по ипотеке

На сегодняшний день в законе «Об ипотеке» сказано, что квартира, являющаяся залогом по ипотеке, продается на торгах. Здесь речь идет о погашении задолженности, как через суд, так и без него.

По теории, передать жилье банку можно в любое время. Банк, являясь собственником, может выполнять с недвижимостью любые действия. Заемщик также имеет право передать жилье кредитору. Для этого должно быть заключено соглашение между заемщиком и кредитором.

При продаже квартиры на торгах, кредитная организация несет определенные убытки. Банкам выгоднее вернуть залоговую недвижимость в собственность. В этой ситуации выигрывают все: и банк и заемщик. Если объем денежных средств, полученных от реализации квартиры, будет больше, чем величина долга, то разницу, на основании законодательства, вернуть заемщику. В этой ситуации банк забирает квартиру по ипотеке, а оставшийся долг не взыскивается.

Если забрали квартиру по ипотеке, долг остался, это говорит о том, что-либо квартира на торгах была продана за меньшую сумму, и ее не хватило на погашение задолженности, либо сумма ипотеки вместе с пенями больше, чем объем вырученных на аукционе за недвижимость средств.

Вопросы и ответы

Может ли банк отнять квартиру, если это единственное жилье по ипотеке?

К сожалению, это возможно. Выселение из квартиры возможно по вынесенному вердикту судебных органов о признании лица, утратившим право на данное жилое помещение и выселении, на основании статьи 446 гражданско-процессуального кодекса России.

Имеет ли право банк продать квартиру в ипотеке, если прописан маленький ребенок?

Многие граждане ошибочно думают, что если прописать несовершеннолетнего ребенка в залоговой квартире, то банк не сможет ее ни забрать, ни продать. На самом деле это не так, и дети не будут служить помехой для выселения из квартиры и выставления ее на продажу. Кредитная организация заберет жилье, и выставит его на реализацию, а судебные приставы-исполнители им в этом помогут (ФЗ №229 РФ).

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?

Сначала необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу и пояснить сложившееся положение. Мало людей, которые намеренно перестают оплачивать проценты по кредиту и погашать основную задолженность, чаще всего причиной этого являются серьезные проблемы с материальным положением.

Если не упускать никаких нюансов и грамотно подготовить необходимый пакет документов, то реализации квартиры и выселения можно избежать.

Необходимо также знать несколько моментов, которые помогут гражданину не остаться на улице:

По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.

Что такое отступное по ГК РФ (соглашение об отступном)?

Отступное представляет собой один из способов прекращения обязательств, предусмотренный статьей 409 ГК РФ. Соответствующее соглашение заключается между сторонами договора и содержит в себе волеизъявление и кредитора, и должника. Подробности – в статье ниже.

Отступное по ГК РФ

Соглашение об отступном

Соглашение об отступном по договору займа путем передачи имущества

Судебная практика по отступному

Отступное по ГК РФ

Встречаются случаи, когда стороны заключили сделку, но в силу сложившихся обстоятельств кто-то из участников договора не может исполнять его условия. Гражданский кодекс предусматривает несколько вариантов выхода из такой ситуации. В случае выплаты отступного завершение партнерских отношений происходит с наименьшими потерями и без возникновения ненужных конфликтов.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Отступное – способ прекращения обязательства, выражающийся в выплате денежных средств или предоставлении какого-либо имущества кредитору.

То есть для должника отступное – это плата за отказ от исполнения обязательства, а для кредитора – своего рода возмещение за то, что должник не исполняет обязательство.

Отступное может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в оказании услуг, выполнении работ или передаче имущества. Например, у покупателя нет денег, но он может оказать услугу продавцу. Или обратная ситуация: у продавца нет товара, и он передает покупателю денежную сумму, эквивалентную стоимости товара.

Законодатель не предъявляет требований к соглашению об отступном. Но если исходить из того, что такая форма прекращения обязательств может иметь место только при совместном волеизъявлении сторон, то соглашение об отступном – это не что иное, как сделка. Соответственно, в данном случае актуальными будут требования ГК РФ к форме и содержанию договора.

Таким образом, соглашение будет составлено в письменном виде, подписано обеими сторонами, и в нем будут сформулированы основные условия, которые должник и кредитор посчитают необходимым зафиксировать.

Важно! Соглашение об отступном не является основанием для прекращения договора, и тем более с его помощью договор не может быть заключен или расторгнут; это всего лишь способ прекращения обязательств.

Несмотря на то что договор об отступном включает в себя условия, заранее оговоренные сторонами, есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание:

вид отступного;
сроки и порядок исполнения;
обязательство, которое отступное заменяет.

По общему правилу, отступное должно покрывать все неисполненное обязательство. Однако могут встречаться ситуации, когда оно погашается частично. Такой вариант может быть предусмотрен в основном договоре или в соглашении об отступном.

То есть с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, если соглашением сторон об отступном не предусмотрено иное.

Важно! Кредитор вправе принять исполнение обязательства должником только после реальной передачи вещей/денег или после осуществления работ / оказания услуг. Факт получения второй стороной отступного может отражаться в акте приема-передачи или в расписке.

Если сторона-должник не исполняет взятых на себя обязательств по передаче отступного в срок, указанный в соглашении, то кредитор вправе предъявить требования об исполнении основного обязательства с применением всех санкций, предусмотренных договором.

Соглашение об отступном по договору займа путем передачи имущества

Если стороны заключили договор займа и должник не может исполнить обязательства в силу различных причин, ГК РФ предусмотрел возможность заключить соглашение об отступном. В данном случае мы рассмотрим вариант договоренности сторон о передаче имущества взамен долга.

Итак, на что следует обратить внимание при заключении соглашения?

В преамбуле указываем все реквизиты участников соглашения.
Предмет сделки можно сформулировать следующим образом: «Заемщик взамен исполнения обязательств, которые вытекают из Договора о предоставлении займа № 222/02 от 01.02.2015 года (далее – Договор займа), предоставляет Займодателю отступное в порядке и на условиях, определенных Соглашением».
Далее указываем сумму основного долга в той валюте, которая была предусмотрена договором займа.
Описываем имущество, передаваемое в качестве отступного. Например, это квартира. Указываем адрес, площадь, количество комнат и вписываем реквизиты документа о праве собственности.
Самое главное условие – срок передачи отступного. Если в течение этого времени должник не передаст имущество, то кредитор вправе потребовать от него исполнения основного обязательства с уплатой штрафных санкций, предусмотренных договором.
Стороны вправе предусмотреть в соглашении порядок распределения затрат по передаче имущества. Например, оплата госпошлины по регистрации квартиры или коммунальные услуги и т. д.
Рекомендуем указать в соглашении, что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц и отступное ни в коем случае не является предметом залога.
Если стороны находятся в разных субъектах РФ, можно прописать условие о том, что все споры, которые возникнут из соглашения, будут разрешаться в конкретном судебном органе.

Отступное считается исполненным только после фактической передачи его кредитору, о чем составляется акт приема-передачи.

Важно! Если должник отказывается регистрировать перевод права собственности на имущество, передаваемое по отступному, то кредитор не вправе заставлять его совершать эти действия. Он может лишь предъявить требование об исполнении первоначального обязательства, так как отступное является факультативным обязательством. Такого же мнения придерживаются суды.

Соответственно, если должник исполнит основное обязательство, то соглашение об отступном прекратит свое действие.

Судебная практика по отступному

Банк обратился с иском к ООО «Стройторгметалл» о взыскании задолженности по договору кредита в связи с неисполнением последним условий соглашения об отступном. Банк представил доказательства о том, что соглашение ООО заключило, однако выполнять его не торопилось. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, обосновывая решение тем, что в соответствии с заключенным договором об отступном обязательства ООО перед банком прекратились, и банк может потребовать только исполнения условий соглашения об отступном, но никак не выполнения кредитного обязательства. Суд кассационной инстанции решение отменил, объясняя это тем, что для прекращения действия основного обязательства необходимо не только заключение соглашения об отступном, но и выполнение его условий, то есть передача денег, имущества и т. д. Таким образом, обязательство по уплате кредита и процентов по нему ООО не прекратилось. Требования банка обоснованные.
Банк выдал ОАО кредит. В договоре были предусмотрены штрафные санкции, в том числе и неустойка в случае просрочки платежа. Стороны договорились об отступном и заключили соответствующее соглашение. Предметом отступного был автомобиль должника. Однако банк обратился в суд, так как посчитал, что отступное покрыло лишь основной долг по договору; неустойку же ОАО все равно придется выплатить. Однако суд в удовлетворении требований, заявленных банком, отказал, так как по смыслу статьи 409 ГК РФ отступное покрывает все обязательства по основному договору, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
ООО оказало услуги А. по установке пластиковых окон. Однако у А. не оказалось денежных средств для оплаты работ по договору. Стороны решили заключить соглашение об отступном, в соответствии с которым А. передаст ООО имеющийся у него товар. Сделка состоялась, товар был передан. ООО обратилось в суд со следующими требованиями: стоимость полученного товара меньше стоимости оказанных услуг. Соответственно, отступным была покрыта не вся задолженность. Суд первой инстанции требования истца удовлетворил и обязал А. выплатить разницу. Однако суд апелляционной инстанции решение отменил. Так как стороны не определили в соглашении об отступном, в какой части покрывается долг по основному обязательству, суд исходит из того, что А. ничего не должен ООО.

nsovetnik.ru

Как вернуть квартиру банку, купленную в ипотеку?

Сегодня рассмотрим один очень интересный вопрос, который уже не первый раз задают нам наши читатели. Итак, представьте такую ситуацию: некий человек пришел в банк с целью оформления ипотечного кредита. Банк одобрил кредит, заемщик приобрел квартиру и выплачивает средства по своему долгу. Выплачивать ему еще долго, а жилье неожиданно начало дешеветь. Тут нашему герою приходит идея: а почему бы не вернуть квартиру в банк, возвратить свои средства и приобрести себе квартиру в кредит в другом банке, но уже по сниженной цене?

Квартира — это не предмет одежды, который можно придти и сдать в магазин в течении 14 дней, если он, положим, вам не подошел. Это совсем другой случай. Дело в том, что банк — это всего лишь организация, которая одобрила кредит и перевела средства на счет продавца. Квартиру клиент выбирал сам, так что все претензии, если они имеются, он может предъявить продавцу квартиры, да и то не во всех случаях. Иными словами, вернуть квартиру не получится.

Как поступают заемщики? Некоторые продолжают выплачивать средства, другие же, если у них имеются финансовые проблемы, решают не платить, а на звонки из банка не отвечают. Так делать, разумеется, ни в коем случае нельзя, ведь, во-первых, банк может начислить штрафные пени, а во-вторых, спустя некоторое время может и в суд подать с целью продажи жилья, которым и будет покрыт долг. До такого доводить мы, разумеется, не советуем, что бы не остаться без квартиры. Какие же есть решения в данном случае?

Первый вариант — это погашение кредита единовременным платежом. Этот способ хорош тем, что, во-первых, заемщик выполняет все обязательства по договору и квартира полностью переходит в его владение. Начиная с этого момента, он может распоряжаться жильем так, как ему хочется. А во-вторых, досрочное погашение платежа позволит сохранить немало средств. Разумеется, этот способ подходит только тем заемщикам, у которых есть средства для оплаты долга целиком.

Второй вариант — это продажа квартиры. Здесь есть один нюанс — что бы продать квартиру, нужно заручиться разрешением банка, поскольку он является залогодержателем, а значит, если он откажет в продаже квартиры, значит, заемщик ничего сделать не сможет. Стоит отметить, что в большинстве случаев банки отказывают клиентам, но оно и понятно — зачем им лишние проблемы?

Наконец, последний вариант — это продолжать выплачивать средства по долгу. В конце концов, это и есть соблюдение условий договора. К тому же заемщик, подписывая договор, изначально должен понимать, на что он идет.

nalichnykredit.com

Как не отдать ипотечную квартиру банку. Валютная ипотека.

Может ли банк забрать квартиру, если не платить по ипотеки.

Решение о взятии ипотеки принимают многие российские семьи, но нередко вскоре граждане понимают, что не могут больше выплачивать кредит. Тогда возникает вопрос о том, может ли банк забрать квартиру за долги, и как можно отстоять свою недвижимость.

Особе место в данном вопросе занимает валютная ипотека, в последнее время отяготившая многие Российские семьи. Над заемщиками нависла реальная угроза утраты приобретенного жилья, а в отдельных случаях и сохранения части долга даже после передачи недвижимости банку в связи с естественным уменьшением ее стоимости в валюте кредита.

Судебная практика и позиция власти также не оставила особого выбора в разрешении данного вопроса, с учетом сохраняющихся страновых (России) и отраслевых (банковских) рисков. Конечно с точки зрения конституции и права, решения судов зачастую незаконны, и сформированы позицией высказанной Путиным В.В. старавшимся стабилизировать ситуацию в банковской сфере.

Безусловно, проблема заемщиков по описанным кредитам вызывает искреннее сочувствие, однако во избежание необоснованных иллюзий в рамках настоящей статьи будет предпринята попытка соотнести сложившуюся ситуацию, угрожающую заемщику «долговой ямой», с предлагаемыми и возможными правовыми путями ее разрешения.

Права банка на заложенную по ипотеки квартиру

По закону банк имеет право забрать залоговое имущество в случае, если заемщик перестал выплачивать положенные суммы. Несмотря на массу предложений в интернете на тему уклонения от уплаты кредита и при этом не потерять жилье, на самом деле любые методы будут только временными, поскольку если должник не рассчитывается за взятую по ипотеке недвижимость, он вынужден будет отдать ее банку.

Если трудности с выплатой кредита временные, и должник уверен, что вскоре его финансовая ситуация исправится, можно прибегнуть к некоторым методам, которые создадут препятствия для банка и временно не позволят забрать квартиру, но это лишь немного оттянет срок конфискации.

Как затянуть время возврата заложенного имущества банку?

Наличие несовершеннолетних детей прописанных в квартире

Нередко должники считают, что, зарегистрировав в ипотечной квартире детей, они смогут предотвратить ее потерю. На самом деле это лишь временная мера. Со временем банк найдет способ через суд и при помощи приставов забрать недвижимость и «выгнать» всех проживающих на улицу.

Повести перепланировку ипотечной квартиры

Ища ответ на вопрос о том, может ли банк забрать квартиру, многие решают, что не сможет, если сделать в ней перепланировку, таким образом, по документам превратив один объект недвижимости совершенно в другой.

Конечно, зачастую, чтобы проводить какие-то операции с недвижимостью, нужно получить новый техпаспорт, что требует длительного времени. Но препятствием для выселения это не может стать, так как ипотечный договор будет иметь силу и в случае, когда в планировке квартиры произошли определенные изменения. При этом заемщик должен знать, что если в квартире проводились незаконные перепланировки, цена квартиры снизится на 25%, что увеличит долг.

Признать рост курса форс-мажором

Действительно, Гражданский кодекс в ст. 401 содержит положение, в силу которого обязательство прекращается невозможностью его исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В то же время данная дефиниция не охватывает экономических рисков и изменения законодательства, негативно повлиявших на возможность исполнения обязательств. При этом, как пояснил суд, юридический эффект прекращения обязательства производит лишь постоянная невозможность исполнения, т.е. невозможность, носящая неопределенно длительный характер (уничтожение имущества — основания возникновения обязательства, смерть должника и т.д.), а падение курса валюты и кризисные тенденции в экономике, как правило, являются временными явлениями.

Судебная практика: Московский городской суд в Апелляционном определении от 28.10.2015 по делу N 33-39695/2015 указал, что, заключая кредитный договор в иностранной валюте, истцы в силу их возраста, жизненного опыта, исходя из длительного срока, на который был заключен кредитный договор, не могли не быть осведомлены о колебаниях курса валюты. Тем самым истцы, заключая кредитный договор в иностранной валюте, брали на себя определенные риски, связанные с изменением роста курса иностранной валюты к рублю.

Не явка на прием к нотариусу по отчуждению квартиры

Иногда должники считают, что если не прийти на прием к нотариусу, во время которого должен быть подписан договор отчуждения, банк не сможет забрать квартиру. Это не так: расторжение договора о кредите возможно и без присутствия должника.

Признать сделку недействительной

Подача иска о оспаривании заключенного договора также отсрочит время, но законом без каких-либо оговорок допускается заключение кредитного договора в иностранной валюте с обязанностью возврата долга и уплаты начисленных процентов в той же валюте, поэтому суд откажет в признании договора недействительным.

Потребовать расторгнуть или изменить договор

В литературе высказывается мнение, что резкий скачок курса иностранной валюты может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и послужить основанием для изменения или расторжения договора, если стороны не достигли соглашения по возникшему спору. В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Суд, рассматривая положения данной статьи, исходит из того, что, согласно законодательству о валютном регулировании и специфике рассматриваемых отношений, валютное соотношение рубля и иностранных валют постоянно меняется, поэтому, заключив договор на получение кредита в другой валюте, заемщик с учетом экономической ситуации страны мог и должен был разумно предвидеть возможность повышения курса валюты кредита. При этом сам по себе рост курса валюты, по мнению суда, не свидетельствует о наличии совокупности четырех перечисленных в статье условий. Заключая кредитный договор, заемщику известны его условия, он как сторона кредитного договора не лишен возможности вносить свои условия, предусматривающие исполнение денежного обязательства в валюте Российской Федерации.

При этом изменение финансового положения не может служить основанием для изменения условий договора, поскольку при его заключении, в силу ст. 10 ГК РФ, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений резюмируются.

Судебная практика:

Не имеется оснований для реструктуризации задолженности по валютной ипотеке в связи с изменением курса валют (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2016 по делу N 33-6915/2016; Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 по делу N 33-46165/2015; Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 15.03.2016 по делу N 33-2661/2016).

Справочно: 23.01.2015 Центральный банк РФ выпустил письмо N 01-41-2/423, в котором рекомендует кредитным организациям рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд (в том числе пеней и штрафов, если кредитная организация принимает решение об их взыскании в соответствии с договором), предоставленных физическим лицам в иностранной валюте до 01.01.2015, включая конвертацию валюты ссуды в российские рубли.

Однако данное письмо носит исключительно рекомендательный характер, не подлежит обязательному исполнению всеми кредитными учреждениями в Российской Федерации и не порождает обязательств банка по реструктуризации валютной ипотеки по официальному курсу (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2016 по делу N 33-4415/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2016 по делу N 33-3571/2016).

Иные способы противодействия

На вопрос может ли банк забрать квартиру некоторые находят и такой ответ: если затеять судебное дело, изъятие недвижимости можно значительно отсрочить. Нередко к этому делу привлекают и органы опеки, и службу по защите прав потребителей. Но подобные тяжбы способны только оттянуть процедуру конфискации квартиры.

Таким образом, единственным способом гарантированно сохранить свою недвижимость является выплата долга.

Есть ли способ оставить квартиру себе для проживания

Подобные способ конечно есть, но воспользоваться им может не каждый. Статья 40 п. 1. Конституции РФ гласит, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Это означает,

— что выселение из жилого помещения возможно только в случаях, установленных законом или в судебном порядке;— юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем.

Основные законодательные акты по рассматриваемому вопросу:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;2. Гражданский кодекс Российской Федерации;3. ФЗ «Об ипотеки»;4. ФЗ О защите прав потребителей».

Обоснование:

1. Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.2. В силу п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При поиске зацепок отбиться от банковских «потугов» на квартиру необходимо понимание указанных норм права и их совместное толкование. Важно разобрать были какие-либо нарушения на всех этапах проведения сделки, нет ли нарушений чьих-то прав и интересов.

Важность изучения структуры сделки

Самым важным считаем разбор структуры сделки, какой залог под какой кредит, на какие нужны использовался кредит и т.д.

После изучения документов и получения ответов на вышеизложенной, можно дать ответ о наличии судебной возможности отстоять квартиру, т.е. сохранить за собой право в ней проживать.

Лазейка в законе на стороне ипотечного заемщика

Так как закон не исключает обращение взыскания на заложенную по ипотеки квартиру, но при условии, что такая квартира заложена в силу в силу закона в обеспечении возврата кредита или целевого займа, предоставленных кредитной организации на приобретение или строительство таких квартир, таким образом в силу статьи 78 ФЗ «Об ипотеки» не предусматривается возможность обращения взыскания на квартиру, приобретенную не на средства кредитных ресурсов.

Обобщение представленной информации

Чтобы разобраться именно в Вашей ситуации специалистам центра нужно изучить документы, и после этого можно будет ответить на вопрос о возможности оставить квартиру для проживания себе, так как в конечном итоге решение будет принимать суд.

При судебном заседании важно не только написать, но и донести до суда суть и законность требований, а с учетом бойкости банковской стороны, гражданам без юридической квалификации это практически не возможно, Вас запутают, а вопрос уведут в нужную банку сторону.

Поделиться с друзьями

malina-group.com

Отступное как способ прекращения обязательства по ипотеке. Отступная банку по ипотеке

Отступное в практике банковского кредитования (Севастьянова Ю.В.)

Отступное как способ прекращения обязательства по ипотеке

Как вернуть банку ипотечную квартиру?

Как расторгнуть ипотечный договор

Прекращение платежей

Самостоятельная продажа

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке

В каких случаях банк забирает ипотечную квартиру

Кредитная организация может забрать жилье в определенных ситуациях:

Могут ли выселить за долги по ипотеке?

Как сохранить ипотечное жилье, если есть долги

Действия судебных приставов-исполнителей

Банк забрал квартиру по ипотеке

Вопросы и ответы

Может ли банк отнять квартиру, если это единственное жилье по ипотеке?

Имеет ли право банк продать квартиру в ипотеке, если прописан маленький ребенок?

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?

Рекомендации и судебная практика

Что такое отступное по ГК РФ (соглашение об отступном)?

Отступное по ГК РФ

Соглашение об отступном по договору займа путем передачи имущества

Судебная практика по отступному

Как вернуть квартиру банку, купленную в ипотеку?

Как не отдать ипотечную квартиру банку. Валютная ипотека.

Может ли банк забрать квартиру, если не платить по ипотеки.

Права банка на заложенную по ипотеки квартиру

Как затянуть время возврата заложенного имущества банку?

Есть ли способ оставить квартиру себе для проживания