На что стоит обращать внимание при заключении кредитного договора. На что обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке

Чему уделить внимание при подписании договора ипотеки

кредитной сделки каждая сторона старается извлечь свою выгоду. Поэтому ни один банк не позаботится рассказать заемщику обо всех нюансах и подводных камнях, которые для него приготовлены.

На какие существенные условия ипотеки нужно обратить внимание

Договор ипотеки фактически состоит из двух видов договоров: кредитования и залога. При этом отсутствие или неправильное составление одного из них может повлечь признание сделки недействительной.

В момент подписания договоров уже вряд ли получится изменить те условия, которые не устраивают заемщика. Делать это нужно заблаговременно, т.к. уже заполненный договор банк менять не станет.

Форма договора у каждого банка своя, но при этом в него обязательно включаются существенные условия, касающиеся самого кредита и заложенного имущества, а также права и обязанности всех сторон сделки.

Итак, перед заключением ипотечной документации обращать внимание нужно на следующие моменты:

Ограничения. Они могут касаться прописки заемщика и членов его семьи в ипотечной квартире, возможности сдачи жилья в аренду и проведения капитального ремонта. Такого рода запреты ограничивают законную свободу распоряжения имуществом и могут быть оспорены. Но если стоит подпись заемщика, она означает согласие со всеми условиями.
Сборы и комиссии. Большинство из них признаны незаконными, но банки по-прежнему продолжают их включать в договора ипотеки. Только называют иначе.
Страхование. Банк может ограничивать свободу заемщика: рекомендовать, аккредитованные при нем, страховые компании, увеличивать процентную ставку при отсутствии страховки в отношении личности заемщика, а также требовать страхование титула. Под титульным страхованием понимается риск утраты права собственности.
Идентификация предмета залога. Важно, чтобы определение предмета залога не было двусмысленным. Кроме того, описание заложенного имущества должно в точности совпадать в обоих договорах.

Досрочное погашение. Банк может устанавливать всевозможные ограничения. Так, возможно установление минимальной (или максимальной) суммы опережающего взноса, их периодичность, дополнительные расходы в виде комиссионного вознаграждения банку.
Возможность снижения процентной ставки. Это важный момент, особенно в отношении новостроек. До момента регистрации права собственности идет инвестирование денег в строительство. На этом этапе процентные ставки по ипотечным займам всегда выше. После передачи жилья в собственность наступает титульный период, в течение которого банк должен снизить ставку. Если этого условия в договоре нет, ипотечный кредит проигрывает другим банковским предложениям.
Досудебное изъятие. Законом это не допускается, должно быть принято решение судебных органов. Но в некоторых банках в договор включается условие, согласно которому финансовая организация вправе изъять и реализовать имущество на основании договора залога. При неисполнении заемщиком обязательства по своевременной выплате долга, банк может просто пойти к приставам, минуя суды, и окажется прав.

Подсудность споров. Законодательно установлено, что все споры решаются по месту нахождения заемщика. Однако в договоре ипотеки часто встречается пункт о рассмотрении возникающих споров по месту расположения банка. Важно знать, что в этом случае иски будут подаваться по месту нахождения головного офиса, а не того подразделения, в которое вы обратились. Судебная практика показывает, что судьи отказываются рассматривать такие дела, но для пущей безопасности желательно настоять на другом изложении пунктов о подсудности споров.

Особенности договора залога

Любое соглашение, связанное с наложением обременения, обязательно должно содержать все сведения о выдаче кредита: срок, сумму, процентную ставку и условия погашения. Пункт не является обязательным только в том случае, когда заемщиком и залогодателем выступает один и тот же человек. Если же залог предоставляет третье лицо, включение условий кредитования обязательно.

Предметом залога могут быть как жилые и нежилые помещения, так и земельные участки. Земля передается в залог только с теми постройками, которые на ней расположены и наоборот: тот же дачный домик без залога участка под ним не допускается. Исключение составляют неделимые вещи, которые в договоре ипотеки участвовать не могут. Кроме того, в качестве залога могут приниматься права аренды.

Все договоры в обязательном порядке регистрируются в органах Росреестра.

Расторжение ДДУ при ипотеке

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика, если застройщик не выполняет свои обязательства либо отказывается устранять дефекты строительства. При ипотеке право расторжения договора ДУ осложняется тем, что данный документ находится в залоге у банка. Поэтому заемщику в любом случае придется просить разрешения у кредитной организации.

Если одобрение получено, застройщику направляется письменное уведомление с указанием реквизитов, на которые нужно произвести возврат средств. Собственные средства участника строительства возвращаются на его личный счет, а кредитные – на ссудный счет банка.

Перед подписанием договора кредитования на участие в строительстве важно обратить внимание на следующий момент: содержится ли в нем условие об обязательном погашении долга перед банком в случае расторжения ДДУ. Если такового нет, то можно продолжать выплачивать ипотечный заем, а всю сумму полученного возмещения направить на приобретение другого жилья. В случаях, когда такое условие присутствует (а это бывает чаще всего), придется возвращать заем и оформлять новый на покупку другой недвижимости.

При расторжении ДДУ заемщик может требовать от застройщика компенсации выплаченных банку процентов. При недостижении добровольного соглашения вопрос решается в суде.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 15.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

creditkin.guru

Брать ли ипотеку? Основные ошибки при заключении ипотечного договора

Источник фотографии

Когда хочется купить свое жилье, возникает вопрос, где взять столько денег. Естественно, человек раздумывает о банковском кредите. На что стоит обращать внимание, подписывая кредитный договор:

1. Ставка. Заемщику выгодно искать вариант с минимальной ставкой. Но в таких условиях, как правило, кроются подводные камни. Ставки бывают фиксирующие и плавающие. Фиксирующие ставки не меняются в течение срока кредитного уговора. Плавающая ставка может изменяться в зависимости от экономических факторов: рефинансирования банка, проблем с ликвидностью. В экономически стабильный период такая ставка ниже, чем фиксированная. Но специалисты рекомендуют выбирать фиксированную ставку хотя она и выше, но зато выходит безопасней для заемщика. Плавающий формат ставки подойдет тем, кто берет кредит на небольшой период.

2. Валюта заимствования – занимать стоит строго в той валюте, в которой человек зарабатывает. В какой-то момент курс национальной валюты может обвалиться по отношению к той валюте, которую заняли в банке. И тогда сумма кредита вырастет из-за увеличения стоимости валюты.

3. Объем кредитной нагрузки. Комфортный уровень – 30%, максимум – 50%. Это проценты от дохода человека, которые выделяются на ипотеку. Если брать больше, к примеру, 70%, то в какой-то момент заемщик не сможет платить банку такой объем от своего дохода по следующим причинам – увольнение, уменьшение зарплаты, кризис, болезнь и т.д. Тогда заемщик станет неплатежеспособным, и в этом случае банк отберет квартиру.

4. Разумеется, надо внимательно читать условия договора. Первый подводный камень – страховка. В договоре могут указываться компании, которые потом будут страховать или недвижимость, или жизнь заемщика в пользу банка. Как правило, такие компании могут делать ставки выше, чем предлагает остальной рынок. А, так как заемщик подписал кредитный договор, ему деваться уже некуда, он должен принять условия страховщиков. Иногда банки вставляют в договор разные комиссии, и на это тоже необходимо обращать внимание. В этом случае лучше перед подписанием договора пойти к юристу и прояснить все нюансы.

5. Финансовая подушка. В случае если у заемщика временная нетрудоспособность, снижение доходов и другие причины, по которым заемщик не сможет платить деньги, финансовая подушка в размере 6-месячной доходности сможет помочь на первых порах.

6. Объективная оценка стоимости недвижимости. Наше восприятие стоимости недвижимости может подвести заемщика. В этом случае лучше проконсультироваться с риелторами.

7. Своевременная оплата. Главное правило – осуществлять оплату за 1-2 дня до даты окончания срока месячного объема кредита. Это необходимо делать потому, что в случае просрочки банк насчитает пеню, а также отобразит этот факт в бюро кредитных историй. Финансовая дисциплина здесь очень важна.

8. Если есть выбор, лучше остановиться на дифференцированном способе оплаты, поскольку в этом случае вы меньше заплатите процентов. Заемщик будет гасить быстрее тело кредита, чем при аннуитетном графике погашения долга.

9. Досрочная выплата долга. Некоторые банки включают мораторий на достроечное гашение кредита. Желательно, чтобы такая возможность была.

Вот основополагающие нюансы, на которые необходимо обращать внимание при выборе банка и составлении договора займа.

news.ners.ru

На что обратить внимание заемщику в ипотечном договоре

При виде ипотечного договора возникает естественное желание закрыть его и никогда не читать. Действительно, осилить многостраничный документ сможет не каждый. Банк и заемщик находятся в неравных условиях: у банка целый штат подкованных сотрудников, а рассчитывает лишь на собственный опыт и информацию, полученную из интернета. Как разобраться в юридических деталях и не попасть в финансовую ловушку при подписании ипотечного договора?

Прийти подготовленным

Поход в банк не должен вызывать дрожь в коленях, если к делу отнестись серьезно. Для начала стоит ознакомиться с типовыми договорами ипотечного кредита, которые есть в открытом доступе. Образцы можно найти на сайтах банков, тематических форумах или в результате поискового запроса в Сети.

Клиент также вправе обратиться в отделение банка, и сотрудники обязаны предоставить ему бумажный шаблон документа для изучения на дому.

Индивидуальные пункты важны

Следует внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора ипотечного кредитования. Особенно той части, в которой идет речь об индивидуальных условиях: сроках займа, сумме, ставке и порядке погашения ежемесячного платежа. Эта информация не содержится в типовых договорах, поэтому изучать ее придется на месте.

Общие условия сделки можно рассмотреть заранее, но в реальности велик риск столкнуться со ссылками на оферту в интернете. Перед подписанием ипотечного договора эксперты настоятельно рекомендуют заемщику посмотреть сайт финансовой организации и уточнить все дополнительные детали, влияющие на параметры сделки. Тем более что об изменениях условий клиент иногда даже не догадывается, но, как известно, это не спасает его от ответственности. Так, к примеру, нестабильная экономическая ситуация может вызвать изменение процентной ставки. Или вдруг выяснится, что заемщик должен ежегодно переоформлять страховку.

«В ипотечном договоре необходимо обратить особое внимание на то, где и когда оформлять договор страхования, если он предусмотрен в документе, что делать при наступлении страхового случая, – поясняет директор по продажам "Эталон ЛенСпецСМУ" Андрей Останин. – Страхование жизни не является обязательным, однако при отказе от него процентная ставка по ипотечному кредиту может увеличиться до 1,5%. Если у вас появляются малейшие вопросы, их необходимо выяснить у кредитного менеджера до подписания кредитного договора».

А если кризис?

В ипотечных кредитных договорах некоторых банков встречается и пункт о пересмотре ставки в случае «изменения рыночной конъюнктуры». А это значит, что если грянет очередной кризис или Центробанк повысит ключевую ставку, условия сделки изменятся, причем, как водится, не в пользу заемщика. Эту важную деталь упускать нельзя.

Выхода два: либо соглашаться на невыгодное предложение, либо искать другой банк. Ведь подстраиваться под требования клиента и менять условия ипотечного договора кредитор не будет.

Штрафы по закону

После подписания кредитного договора на заемщика возлагаются обязательства по ежемесячным платежам. Просрочка платежа даже на один день повлечет дополнительные расходы в виде штрафа. Некоторые банки дают своим клиентам послабления и отсрочку, чтобы найти средства для внесения ежемесячной платы, поэтому скрываться от менеджеров и отключать телефоны не рекомендуется. Максимальная неустойка за каждый день просрочки установлена Государственной думой в июне 2016 года и составляет сегодня 0,06% от суммы задолженности.

В ипотечных договорах кредиторы могут использовать дополнительные комиссии, при этом некоторые из них являются незаконными, например, за рассмотрение заявки на кредит, за обслуживание и выдачу кредита. Все эти процедуры признаны навязанными, и заемщик, столкнувшись с ними при оформлении ипотечного кредита, легко сможет отстоять свои права в суде. Стоит отметить, что крупные игроки ипотечного рынка отказались от незаконных (скрытых) комиссий.

Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Перед подписанием кредитного договора особое внимание обратите на те пункты, которые напечатаны мелким шрифтом, – в них иногда скрываются ловушки, способные свести кредитные обременения к поборам. Банки могут назначить комиссионные вознаграждения, которые способны значительно увеличить расходы по обслуживанию кредита, но на первый взгляд не очевидны.

Очень важно, чтобы график платежей был прописан в приложении к ипотечному договору со всеми датами, печатями и подписями сторон, а не принят на словах. Были прецеденты, когда по условиям устной договоренности заемщик платил большие штрафы.

Должное внимание следует уделить и страхованию ипотечного кредита. После заключения договора необходимо будет регулярно платить страховые взносы и предъявлять соответствующие документы об оплате в банк, поэтому проверьте, чтобы условия страхования были четко прописаны в ипотечном кредитном договоре. За ненадлежащее выполнение страховых обязательств банк может выставить заемщику неустойку.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group:

Естественно, весь процесс ипотечного кредитования четко регулируется. Раньше ипотеку решались брать не все, так как боялись скрытых комиссий. Но на данный момент такие случаи редки, ипотека давно стала стандартной процедурой. По закону банки обязаны раскрывать «полную стоимость кредита», то есть процентную ставку вместе со всеми комиссиями. Теперь они не используют скрытые комиссии по ипотечным договорам, к примеру за снятие наличными суммы кредита или за перевод денег на счет продавца жилья. Изменения рыночной конъюнктуры возникают в связи с изменениями уровня спроса и предложения, цен, объемов продаж, процентных ставок и т. д.

Отдельный вопрос – это санкции за нарушения, например несвоевременное погашение кредита по ипотечному договору. Обычно штраф за каждый календарный день просрочки составляет определенный процент от суммы просроченного платежа либо фиксированную сумму. Но если в договоре указаны более жесткие санкции, стоит еще раз все взвесить, прежде чем его подписывать.

Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам:

Особое внимание необходимо обратить на пункты договора, определяющие порядок изменения процентных ставок, его основания и возможную зависимость от экономической ситуации. Если такое есть в ипотечном договоре, лучше сразу поискать другой банк. Потребитель кредитного продукта не должен попадать в зависимость от форс-мажорных ситуаций.

Ведущие банки страны сейчас снизили кредитные ставки до рекордно низкого уровня. Таких ставок по ипотечным кредитам не было в России никогда. Решиться на покупку жилья с ипотечным кредитом трудно, однако это реально, если правильно оценить свои возможности, рассчитать кредит, свои потребности и возможности.

В принятии правильного решения большую помощь может оказать ипотечный брокер. В нашей компании ипотечный брокер рассчитывает кредит, комфортный ежемесячный платеж по договору ипотечного кредита и его срок, а также помогает подобрать банк и наиболее выгодную банковскую программу для клиента, исходя из его требований и дохода.

www.bkn.ru

Особенности заключения договора ипотеки | NeBankir.Ru

Обязательным условием предоставления заемщику ипотечных средств является заключение договора ипотеки.

Нужно помнить о том, что кредитный и ипотечный договор – два совершенно разных, но логически связанных между собой документа.

В кредитном договоре подробно описываются все моменты, связанные с кредитом: его размер, условия погашения, штрафные санкции, права и ответственность сторон.

А вот заключение договора ипотеки ставит перед собой совсем иную задачу: Вы собственноручно передаете свою недвижимость в залог и подтверждаете этот факт документально.

Кстати, читать перед подписанием договор ипотеки рекомендуется не менее тщательно, чем кредитный!

Вот основные моменты, присутствующие в каждом ипотечном договоре.

Стороны договора ипотеки

В договоре ипотеке сторон всегда две: залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем (то есть, тем, кто временно «придерживает» квартиру или дом заемщика) всегда выступает банк — до момента полного погашения ипотечного кредита.

Залогодателем (то есть, тем, кто согласился отдать в залог свое имущество) является заемщик (или созаемщики).

Обе стороны договора должны быть дее- и правоспособными (физлица – старше 18 лет, а юрлица – не иметь в учредительных документах никаких ограничений по передаче имущества в ипотеку).

Если стороны не договорились между собой по основным пунктам договора, то он не может считаться заключенным. Понятно, что если заемщика категорически не устраивает какой-то момент в документе, но он его все-таки подписал, размахивать руками по этому поводу уже поздно…

Поэтому не поленюсь и повторю еще раз: внимательно читайте и обсуждайте договор ипотеки ДО его подписания!

Какие сведения обязательно указываются в договоре ипотеки?

Вот как раз-таки эта информация и может впоследствии создавать «головную» боль невнимательному залогодателю.

На достоверность каких данных нужно обратить внимание?

1. Предмет ипотеки:

— оценочная стоимость. Учтите, что именно стоимость, указанная в договоре ипотеки, будет впоследствии учитываться судом при возникновении спорных ситуаций;

— данные о кредите: срок, размер, реквизиты кредитного договора;

— право залогодателя на предмет ипотеки (аренда, собственность и т.д.). Причем, это право должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах;

— описание предмета ипотеки: название (например, «однокомнатная квартира»), адрес, метраж и т.д. В общем, та информация, которая не даст спутать данное залоговое имущество с каким-либо другим;

2. Права и обязанности сторон

— при заключении ипотечного договора залогодатель должен обязательно предупредить банк о правах каких-либо третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование, долгосрочная аренда и т.д.).

Если какие-то претензии третьих лиц «всплывут» после момента подписания договора ипотеки, банк в качестве залогодержателя имеет полное право потребовать досрочного погашения всех кредитных обязательств.

Главная особенность ипотеки заключается в том, что заложенная недвижимость остается у залогодателя (заемщика). Он владеет и пользуется своим имуществом как обычно и даже может его завещать, но…

Совершать какие-то «глобальные» действия с заложенным имуществом (продать его, сдавать в аренду, дарить, передавать в хозяйственное владение и т.д.) заемщик может ТОЛЬКО с согласия банка-залогодержателя.

Нарушение этого пункта опять-таки может привести к досрочному расторжению кредитного договора по инициативе банка.

И, кстати, в любом случае, срок, на который имущество передается в пользование третьему лицу, не может превышать срока ипотеки.

В принципе, договор ипотеки составляется в каждом банке по стандартному шаблону – и неприятных сюрпризов для заемщика, как правило, не предполагает.

Однако примите в расчет человеческий фактор – ведь ипотечные договора готовят к подписанию такие же люди как мы с Вами. И убедиться в отсутствии ошибок лучше все-таки лично, внимательно перечитав договор ипотеки от начала до конца.

Валентина Матвийчук,

менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

специально для NeBankir.Ru

nebankir.ru

что нужно знать при заключении договора

Подписание вами договора ипотечного кредита во много определит состояние вашего бюджета на годы вперед. Именно поэтому следует крайне внимательно отнестись к его заключению.

Для начала будущему заемщику стоит определиться с его желаниями и возможностями. Необходимо выяснить среднюю цену желаемой квартиры на рынке недвижимости, а также прикинуть, какую сумму вы готовы выплатить в качестве первоначального взноса. Также нужно заранее подумать о том, какую сумму вы сможете платить каждый месяц для погашения ипотеки.

Далее нужно ответственно подойти к выбору банка. Особое внимание нужно уделить выбору ипотечной программы, минимальной сумме первоначального взноса, а также срокам и схемам ежемесячных платежей.

Кроме того, существенно может различаться в зависимости от банка и перечень необходимых для заключения договора ипотечного кредитования документов.

Далее, если вас устраивают проценты по договору ипотеки и сроки её погашения, наступает время для подписания кредитного договора.

Как и в любом другом договоре, в договоре ипотечного кредитования должны быть указаны все существенные условия, без которых договор не считается заключенным.

Для данного договора существенными (и, соответственно, самыми важными для детального изучения заемщиком) являются следующие условия:

предмет ипотеки;
его оценка;
существо, размер, выраженный в денежной сумме, и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При этом в предмете ипотеки (например, если это квартира), должны быть указаны её отличительные признаки - этаж, количество комнат и другое.

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

Кроме того, одними из важнейших являются следующие моменты:

Необходимо, чтобы график платежей был документально зафиксирован и был оформлен в виде приложения к кредитному договору. Ни в коем случае не подписывайте договор, если график вам был разъяснен лишь в устном порядке!
Обязательно обращайте внимание на порядок начисления и уплаты штрафов и пеней. После подписания договора вы уже не сможете сослаться на слишком высокие проценты за просрочку кредита - об этом нужно думать заранее.
Также важно уяснить, при каких условиях банк оставляет за собой право расторгнуть кредитный договор, потребовать полного погашения кредита, а в случае неисполнения этого требования – отнять у заемщика предмет залога (то есть купленное в кредит жилье).

Обязательно читайте полностью весь кредитный договор и изучите все приложения к нему. Если в документе имеется какой-либо текст, выполненный мелким шрифтом, обратите на него особое внимание. Ни в коем случае не ставьте свою подпись, если вы не поняли какого-то условия договора или не согласны с ним!

Александр Щербинин, адвокат, заместитель председателя Коллегии Адвокатов

sn74.ru

Кредитный договор - на что обратить внимание обычному заемщику?

Договор о предоставлении заемных средств, который заключают между собой банк и его клиент, считается главным документом для каждого из них. Ведь в этом соглашении прописываются все условия кредитной программы, а также все, что касается получения и выплаты соответствующего долга. Можно ли расторгнуть кредитный договор? Из чего состоит этот документ и на какие пункты обратить внимание? Обо всем этом в данной статье.

Содержание кредитного соглашения

Вводная часть. Этот раздел главного документа называется «преамбула» и в нем всегда должны указываться данные основных участников сделки. В частности, здесь пишутся Ф. И. О. получателя заемных средств и полное название финансовой организации, которая их выдает.
Вторым обычно идет раздел, касающийся обязательств всех сторон соглашения. Содержится информация о том, что банк должен предоставить свой кредитный продукт на установленных условиях. А также указано, что заемщик обязан вернуть всю сумму получаемых денежных средств в соответствии с условиями программы кредитования.
Права банка и кредитополучателя. В этом разделе прописывается все, что касается прав каждого участника сделки денежного заимствования. В частности, указано, в каких случаях должник может расторгнуть действующий договор займа, а финансовая организация – потребовать досрочно погасить долг. На эту часть стоит обратить особое внимание.
Информация о залоге. Этот пункт есть в кредитном соглашении только в тех случаях, когда денежные средства выдаются под залог. Здесь прописывается, какое имущество заемщик предоставляет в качестве главного, а также второстепенного обеспечения. Если помимо залогового имущества, есть еще и гарант выплаты займа, то обязательно указываются необходимые данные поручителя.
Полное описание кредита. В данном разделе можно узнать точное название программы, в которой принимает участие заемщик, определенный вид кредитного продукта, а также для чего он предназначен.
Порядок предоставления заемных средств. Здесь содержится информация о сроках выдачи денежного займа и всех возможных способах его получения. В частности, банк может перечислить деньги на счет заемщика или просто выдать их наличными.
Список всех документов. В последней части соглашения, как правило, перечисляются документы, которые заемщик предоставляет в процессе оформления кредита.

Как расторгнуть договор?

Прекратить действие главного документа кредитной сделки может каждый из ее участников, то есть как заемщик, так и банк. Но на это должны быть веские основания, а именно – достаточно серьезное нарушение условий соглашения.

Внимание! Кредитополучатель, например, имеет право потребовать расторжения действующего соглашения в случае, когда банк:

увеличивает тариф по займу – повышает текущую ставку, если это не предусмотрено договором;
изменяет какие-то положения главного документа;
без оснований применяет штрафные санкции;
выдает денежные средства не в полном размере.

В свою очередь банк может прекратить действие кредитного договора в следующих случаях:

долг значительно просрочен;
заемщик использует полученные средства на цели, не соответствующие условиям программы;
реализация залогового имущества, в частности, продажа;
существенное снижение платежеспособности должника;
постоянные нарушения сроков внесения платежа по кредиту.

Это наиболее распространенные причины, по которым финансовая организация имеет право потребовать досрочного возврата заемных средств и, соответственно, расторжения договора. Стоит отметить, что в случае, когда заемщик погашает кредит раньше окончания установленного срока, главный документ тоже прекращает свое действие. Кроме того, соглашение теряет свою силу, когда денежный заем рефинансируется, поскольку при этом также происходит выплата долга в досрочном порядке.

Как прекратить действие главного документа

Если заемщик хочет расторгнуть договор о предоставлении денежного займа и у него на это есть серьезные причины, то ему нужно подать заявление с соответствующей просьбой в банк, с которым подписан этот документ. В случае, когда кредитор соглашается выполнить требование клиента, вся процедура по прекращению действия соглашения происходит без каких-либо сложностей. Однако большинство банков отрицательно реагируют на подобные заявления и стараются удержать заемщика, чтобы получить всю прибыль от выданного ему продукта. В такой ситуации для решения проблемы нужно обращаться в суд, который определит, кто прав – банк или заемщик. Следует обратить внимание, что второй вариант более длительный и сложный, но часто расторгнуть соглашение можно только таким образом.

Наиболее важные пункты соглашения

Прежде чем взять кредит и подписать главный документ такой сделки, следует внимательно ознакомиться с его содержанием. В соглашении нет лишних пунктов – все имеет значение, но при этом есть разделы, которые считаются самыми важными.

К ним относятся:

Схема, по которой должен погашаться долг. Есть всего два вида платежей – аннуитетные и дифференцированные. Если в параметрах денежного займа указаны типы платежей, например, что выплачиваться он может только по аннуитетной схеме, то изменить его после заключения договора уже не получится. Банки соглашаются на реструктуризацию кредита только в крайних случаях, когда должник находится в трудном финансовом положении.
Все, что касается стоимости кредитного продукта. Сумма переплаты по займу зависит главным образом от тарифа, по которому он выдается. Но при этом значение имеет и определенный вид процентной ставки – постоянная или плавающая. Когда денежные средства заемщик получает по изменяемому тарифу, то его может ждать значительное повышение стоимости кредита, поскольку банк вправе увеличить размер ставки во время действия договора.
За что банк может применять штрафные санкции. Эту часть договора многие заемщики часто пропускают, и огромные штрафы за небольшое нарушение становятся для них полной неожиданностью. Должник должен знать, в каких случаях финансовая организация имеет право применять те или иные меры воздействия, чтобы погашать кредит правильно.

Смотрите также:

kredit-blog.ru

Кредитный договор ипотека

1. Разновидности договора ипотеки

2. Что в себе содержит договор ипотеки

3. Особенности кредитного договора ипотеки

Договор ипотеки – это одна из разновидностей формы залога, при которой недвижимость остается в пользовании заемщика. Различают два вида кредитных договоров ипотеки: первый это когда кредит выдается на покупку недвижимого имущества под залог приобретаемой недвижимости или уже имеющейся в собственности недвижимости. Второй вариант - это когда вы получаете деньги на определенные цели под залог имеющейся в собственности недвижимости, при этом кредит вы можете потратить на ремонт, оплату других обязательств, покупку вещей или на любые иные потребительские цели.

Находящаяся в залоге у банка недвижимость (и в первом и во втором варианте) является для банка гарантией возврата полученных денежных средств.

Кредитный договор ипотеки содержит в себе много важных моментов на которые стоит обратить внимание при его подписании. Как правило сторонами договора всегда выступают залогодатель и залогодержатель. Собственник недвижимого имущества всегда выступает залогодателем. Вторая сторона - это залогодержатель, в этой роли выступает банк или иное кредитное учреждение, которое предоставляет кредитные средства. Одним из обязательных условий является, то что обе стороны кредитного договора ипотеки должны быть дееспособными.

Кредитный договор ипотеки обязательно должен содержать в себе следующие сведения:

- предмет ипотеки (квартира, дом, земельный участок, комната и пр.)

- оценочная стоимость предмета ипотеки (сколько стоит ваша недвижимость)

- место нахождения предмета залога (точный адрес)

- размер предоставляемого кредита и срок исполнения кредитных обязательств, процентная ставка, размер платежа

- полная стоимость кредита

- цель использования кредитных средств (вы покупаете недвижимость или закладываете)

- описательная часть недвижимости (кадастровый номер, метраж, этажность и пр.)

- обязательная ссылка на 77 статью ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»

- размер штрафов и пени в случае неисполнения условия договора

- права и обязанности сторон

- при залоге недвижимости: документы, подтверждающие факт владения залогодателем закладываемой недвижимостью (свидетельство о праве собственности, договор долгосрочной аренды и т.д.)

Договор ипотеки после его составления и подписания обязательно подается в Регистрационную Палату вместе с остальными документами. Подача документов для регистрации ипотеки происходит только по месту территориального расположения недвижимости.

При заключении кредитного договора ипотеки, где обеспечением выступает дом - будьте готовы к тому, что вместе с домом в залог пойдет и земельный участок на котором расположен дом. Поэтому обязательно следует обратить внимание на то, чтобы в кредитном договоре ипотеки указали правильный адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель и его разрешенное использование.

Еще одной особенностью договора ипотеки является то, что залогом не может выступать недвижимость, которая находится в государственной и муниципальной собственности.

Стоимость приобретаемой либо закладываемой недвижимости определяется из отчета об оценке, который проводится независимой оценочной компанией. Как правило банк предлагает на выбор несколько оценочных компаний, а вы уже самостоятельно определяете какая из компаний будет проводить оценку. Но бывают и исключения, когда банку вовсе не требуется отчет об оценке и стоимость объекта недвижимости банк определяет самостоятельно исходя из ее рыночной стоимости.

Одно из основных преимуществ кредитного договора ипотеки заключается в том, что недвижимость остается в полном правопользовании у залогодателя. Как правило, в договоре ипотеки не прописаны какие-либо ограничения права залогодателя по пользованию заложенным имуществом. Другими словами вы может проживать в заложенной недвижимости и пользоваться ей. Продать объект залога без предварительного согласования с банком невозможно.

Банк в праве периодически выезжать на заложенный объект с целью проверки его состояния. В случае, если банк обнаружит нарушение установленных правил и норм в объекте, то он вправе потребовать от вас досрочного погашения полученного ранее кредита. Но на практике банки никогда не выезжают к клиентам, если все платежи вносят своевременно и в полном объеме.

Если вы не оплачиваете кредит вовремя, то банк также может потребовать досрочное расторжение договора ипотеки. Если вы не закрываете кредит досрочно, то банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость. Недвижимость заложенная по договору ипотеки, на которую было обращено взыскание суда, реализуется путем продажи с публичных торгов. Банк забирает причитающуюся ему сумму (основной долг и проценты на день продажи), а вы забираете остаток.

ipoteka.msk.ru