Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке
Что лучше, вторичка или новостройка в ипотеку?
Столкнувшись с вопросом выбора жилья, важно приобрести недвижимость с максимальной выгодой. Если в покупке задействованы заемные средства, то здесь главное выбрать достойный вариант и надежный банк. Для начала стоит изучить, что лучше, вторичка или новостройка в ипотеку. Какое жилье выгоднее приобретать в кредит?
Понятие "новостройка"
Новостройка – это жилье, в котором еще никто не проживал и не оформлял права собственности. Новостройки относятся к рынку первичного жилья. Квартиры в подобных домах можно приобрести как в готовом здании, так и на стадии строительства (долевое участие).
Новые дома могут строиться единично в центральных районах города. Некоторые застройщики проектируют целые микрорайоны с собственной инфраструктурой. Как правило, такие жилые комплексы осваивают незаселенные районы города.
Важно! Большинство квартир в новостройках сдаются без отделки, поэтому заселиться сразу после покупки жилья не получится.
Некоторые застройщики проводят в квартирах подготовку под чистовую отделку. Выровненные стены, цементная стяжка и гидроизоляция пола существенно уменьшат масштабы будущего ремонта. За отдельную плату можно заказать ремонт «под ключ». Строительная компания согласует дизайн квартиры и собственными силами сделает качественную отделку. Добросовестные застройщики выдают гарантию на проделанную работу.
Что такое вторичное жилье
Вторичное жилье – это недвижимость, в которой кто-то жил или был полноправный владелец. Это дома, эксплуатация которых насчитывает не один год. Как правило, районы с вторичным жильем имеют развитую инфраструктуру, налаженное транспортное сообщение.
Преимущество данной категории жилья наличие отделки. При серьезном подходе к поиску можно найти вариант с достойным ремонтом.
Первичное и вторичное жилье разница
Чтобы определить различия между вторичным жильем и новостройками нужно сравнить плюсы и минусы. При выборе важно учитывать предпочтения и обстоятельства покупателя.
Цена
Если приобретать жилье в строящемся доме, то его стоимость будет на 30% ниже аналогичной недвижимости на вторичном рынке. Выбирая вторичное жилье можно попробовать снизить цену. Некоторых продавцов обстоятельства вынуждают быстро реализовывать жилье, и они охотно делают скидку.
Состояние квартиры
В новостройках квартиры сдаются с предчистовой отделкой. Выровненные стены и готовая стяжка пола несколько сокращают время основного ремонта. Покупателям нужно понимать, что въехать в квартиру сразу после сделки не получится. На вторичном рынке квартиры продаются уже с ремонтом, а некоторые продавцы готовы оставить крупные бытовые приборы и встроенную мебель. Существенное преимущество квартир в новостройках — остекление балконов и пластиковые окна.
Планировки
Новые квартиры отличаются практичными и функциональными планировками. Просторные гостиные, большие кухни, отсутствие проходных комнат. Некоторые застройщики предлагают жилье со свободной планировкой. Вторичное жилье не отличается разнообразием планировочных решений.
Инфраструктура
Вторичная недвижимость располагается в развитых и обжитых районах. В таких частях города уже налажено транспортное сообщение и есть все необходимые социально-бытовые объекты. Новостройки, как правило, возводятся в новых микрорайонах. Строительные компании еще на стадии проекта закладывают строительство детских садов, школ и магазинов. Реализация подобных планов может занять не один год.
Парковки
Современные застройщики учитывают тенденцию увеличения количества машин. Для автотранспорта строят подземные парковки, создают наземные вместительные стоянки. Во дворах старых пятиэтажек парковочных мест не предусмотрено. Это понятно – на момент возведения, на весь дом автомобиль был в лучшем случае у одной семьи.
Риски сделки
Любая сделка с недвижимостью сопряжена с рисками. Приобретая квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства рискуют попасть на долгострой. Стройка может быть заморожена или обанкротится застройщик. При таких обстоятельствах возврат потраченных средств проходит долго и сложно, иногда с участием судебных инстанций. Сделку с вторичным жильем могут признать недействительной, если обнаружатся новые собственники, наследники и другие лица чьи имущественные права нарушены.
Что лучше брать в ипотеку новостройку или вторичку?
Если в покупке квартиры будут задействованы кредитные средства, важно выбрать наиболее выгодное предложение.
Сделки с квартирами на вторичном рынке занимают 70% всех сделок на рынке недвижимости. При оформлении ипотеки жилье сразу оформляется в собственность. Такая квартира становится залогом банка, поэтому кредит выдается по стандартной процентной ставке (12% годовых).
Покупка квартиры в строящемся доме увеличит процентную ставку примерно на 1,5%. Это объясняется тем, что жилье находится только в проекте. Пока идет строительство недвижимость невозможно оформить в собственность. Для кредитора это риск. Поэтому компенсация возможных убытков возмещается банку в виде повышенной процентной ставки. В масштабах многолетней ипотеки переплата составит ощутимую сумму.
Важно! Желая приобрести квартиру в новостройке, обратитесь в отделение банка. Многие застройщики предлагают квартиры на выгодных условиях, при оформлении ипотеки у банка-партнера.
Многие финансовые организации сотрудничают с крупными строительными компаниями. Приобретая жилье у проверенного банком застройщика, можно получить дополнительные скидки и гарантированное одобрение ипотечного кредита.
При оформлении ипотеки вторичное жилье проверяется банком. К пакету документов обязательно следует приложить отчет оценочной компании. В некоторых случаях вторичное жилье категорически не подходит под ипотеку, например, если не узаконена перепланировка.
Какое жилье дешевле вторичное или первичное?
Квартиры в новостройках на стадии строительства дома обычно дешевле, чем на аналогичное жилье на вторичном рынке. Если покупать квартиру от стадии котлована до 50% готовности можно сэкономить более 30 процентов.
Важно! Стоимость жилья в строящемся доме начинает расти после 50% готовности здания. К моменту сдачи дома в эксплуатацию первоначальная стоимость жилья может вырасти более чем на 20%!
На вторичном рынке стоимость жилья зависит от состояния места нахождения дома, состояния помещения, наличия ремонта, этажности и других факторов. Иногда цена может быть изменена из-за обстоятельств собственников. Например, срочный переезд в другой город может подтолкнуть владельцев существенно понизить стоимость квартиры.
На торговых площадках банка представлено большое количество квартир, которые были в залоге. Как правило, цена данной недвижимости ниже рыночной стоимости. Чтобы приобрести подобное жилье необходимо принять участие в торгах.
Важно учесть, что квартира в новостройке требует полноценного ремонта. Это ощутимые затраты для семейного бюджета. На время ремонта могут потребоваться дополнительные средства на аренду жилья. На вторичном рынке можно найти квартиру с отделкой. Ремонт можно делать постепенно, после переезда.
Покупка квартиры – это ответственное мероприятие. Выгодные предложения всегда можно найти и на первичном, и на вторичном рынке. Главное знать, где искать!
Советы при выборе новостройки и вторичного жилья под ипотеку
- Приобретайте жилье у проверенного застройщика – партнера банка.
- Проверяйте разрешительную документацию на строительство.
- Закажите проверку юридической чистоты квартиры у опытных юристов.
- Изучите ипотечные программы разных банков.
Рефинансирование ипотеки
Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме?
Да, большинство банков дают ипотеку на долевое участие. Больше шансов на одобрение кредита, если строительство ведет надежный и проверенный застройщик.
Живем на съемной квартире. Решили приобрести свое жилье. Что лучше взять в ипотеку новостройку или вторичку?
В новом доме вам потребуется некоторое время на ремонт. Купив вторичное жилье, вы можете сразу переехать.
Что дешевле вторичка или новостройка в ипотеку?
Новостройки в строящемся доме обычно дешевле таких же вариантов на вторичном рынке. Однако ипотечная ставка будет чуть больше. Потребуются дополнительные средства на ремонт. Плюс расходы на проживание на время ремонтных работ.
ipoteka.finance
Покупка в ипотеку жилья на вторичном рынке: «подводные камни»
Источник фотографииБанк одобрил вас в качестве кандидатуры заёмщика ипотечного кредита, и вы решили искать жильё в ипотеку на вторичном рынке. Какие «сюрпризы» могут подстерегать потенциальных заёмщиков при поиске квартир?
Выбор вариантов сильно ограничен
Требования банков к квартирам очень жёсткие. Просчитываются малейшие риски, связанные с оспариванием сделки, а также тщательно анализируется, насколько легко и быстро можно реализовать квартиру, если заёмщик не сможет выплатить кредит. Поэтому, как правило, окончательное решение о выдаче кредита на конкретную квартиру банк принимает только после тщательного анализа всех документов и может отказать без объяснения причин.
В частности, банк может «перестраховаться» и не одобрить квартиру, полученную продавцом в собственность по договору ренты или через наследование по закону. Уже не говоря о «мелочах» вроде тех, что квартиру за год до смерти продала одинокая бабушка, или слишком длинной цепочки сделок. Поэтому потенциальному заёмщику стоит тщательно анализировать юридическую чистоту квартиры ещё до её предложения банку. Крайне желательно – с привлечением юриста, специализирующего на подобных вопросах, или очень опытного риелтора.
К дому, в котором находится квартира, банк, как правило, также предъявляет повышенные требования. В частности, есть риск, что квартиру не одобрят в здании, построенном до начала 70-х годов. Проблемы могут возникнуть с одобрением квартир на первых или последних этажах или с нестандартной планировкой (например, студий или гостиничного типа) и т. п.
Свои ограничения в выборе может накладывать и позиция продавца и (или) представляющего его интересы риелтора. Они могут решить принципиально не связываться с покупателями-«ипотечниками». Ведь если банк откажет в одобрении сделки, драгоценное время на продажу будет потрачено зря. К тому же, придётся возвращать аванс, который уже может быть использован куда-то ещё (например, при «цепочке сделок»). При прочих равных, продавец лучше выберет другого покупателя.
Жёсткие сроки для покупателя и большие – для продавца
Покупателю, который уже располагает необходимой суммой денег на квартиру, для проверки всех документов и подготовки к сделке, как правило, достаточно 5–7 дней. «Ипотечнику», по опыту работы столичных риелторов, в ряде случаев может понадобиться в три раза больше времени – до 20 дней. Подготовка и получение отчёта об оценке квартиры – от 3 до 10 дней, анализ всех документов в банке – ещё 3–7 дней. В некоторых случаях заключение договора страхования сделки тоже потребует 2-3 дня.
Не все продавцы готовы ждать так долго с риском зря потратить время, если банк не «пропустит» квартиру. Поэтому подобные сроки лучше обговаривать заранее.
Если учесть, что банк одобряет кандидатуру по ипотеке, как правило, только на три месяца до получения кредита, и у потенциального заёмщика времени для поиска подходящей квартиры тоже не так много.
Дополнительные расходы, в том числе – неожиданные
Иногда потенциальные заёмщики, ориентируясь при поиске квартир на стоимость желанных «метров», забывают учесть дополнительные расходы: за оценку квартиры, подготовку нотариальных копий документов на жильё, оформление договора купли-продажи, услуги юриста и риелтора. А затем эти деньги срочно приходится искать.
Но могут возникнуть и более серьёзные расходы. Например, аккредитованный в банке оценщик может снизить стоимость квартиры в своём отчёте, а размер ипотечного кредита будет зависеть именно от этих данных. Поэтому разницу придётся искать потенциальному заёмщику.
Есть и другие «подводные камни». Например, покупатель-«ипотечник», по договору с банком, должен оплатить определённую долю стоимости квартиры и предварительно положить соответствующие средства на специальный счёт в банке, который выдаёт ипотечный кредит (так называемый первоначальный взнос). Но продавец может потребовать внести аванс за жильё на счёт риелторского агентства, которое представляет его интересы, в качестве оплаты их услуг. А банк, в свою очередь – не признать эти расходы в качестве оплаты первоначального взноса, поскольку формально получатель денег – не продавец. В результате, если нет средств закрыть «временную дыру», покупателю-«ипотечнику» придётся добывать немалые деньги, пусть и на короткий срок.
news.ners.ru
на что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке
Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как оформить жилье
Уже построенные дома и квартиры приобретать выгоднее, потому что практически сразу банк и заемщик выходят на сделку и регистрацию жилища, клиент может купить и уже через пару недель заехать в свой объект недвижимости. При покупке строящегося жилья, переезд будет отложен на период до пары месяцев или лет, к тому же есть некоторая вероятность, что во время строительства стройка может быть заморожена.
На что следует обратить внимание при приобретении квартиры
- наличие пятен плесени, возможно, замытых, вывести грибок будет достаточно сложно, поэтому такое приобретение доставит в будущем немало головной боли;
- наличие желтоватых потеков на стенах, которые могут свидетельствовать о том, что квартиру периодически заливают жильцы квартиры, расположенной выше;
- состояние напольного покрытия, а также стен и потолка;
- функционирование труб системы канализации.
PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)
- Если в квартире зарегистрированы дети – не важно, оформлена ли на них собственность или нет – то просто необходимо проверить наличие разрешения из опеки и попечительства. Отсутствие этого документа влечет признание сделки недействительной и ее отмены. Возвратят при этом деньги или нет, может решить только суд.
Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку
Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.
Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни
Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.
Покупка квартиры по ипотеке: инструкция, документы, сроки, условия банка
Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке
Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).
Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке по ипотеке
Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный. Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.
onejurist.ru
Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. uristrasskajet.ru
+7 499 577-00-25 доб. 143 (Москва и область)
+7 812 425-66-30 доб. 143 (Санкт-Петербург и обл.)
Ипотека под вторичное жилье
Я наверно консерватор и ко всему новому отношусь с опаской. Вторичное жилье для меня идеальное решение, потому что с таким жильем меньше юридических сложностей, не нужно ждать, пока построится новый дом (и построится ли, ведь всегда есть риск, что строительство может быть заморожено). Я сейчас оформляю кредит на покупку вторичного жилья, чего и всем советую. Вторичное жилье конечно требует некоторых дополнительных затрат на ремонт, но это уже мелочи (ведь в новостройках внешних работ не меньше, чем во вторичном).
Приобретение квартиры на вторичном рынке в ипотеку, пожалуй, один из лучших вариантов. Посудите сами: выгоднее снимать жильё, отдавая в месяц приличную сумму постороннему человеку или платить банку (конечно, отдавая проценты, увы, без этого никак) за собственное? Думаю, выбор очевиден. Не обойтись и без дополнительных расходов при сделке с кредитной организацией. Клиент (потенциальный заемщик) обязан сделать оценку приобретаемой квартиры, застраховать её в пользу банка. Несмотря на все тонкости покупки жилья в ипотеку, спрос неуклонно растет.
Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке
- Общее состояние дома:
- Нуждается ли он в ремонте;
- Какое состояние подъезда;
- Не течет ли крыша;
- Не затапливается ли подвал;
- Исправен ли мусоропровод;
- Санитарно-гигиенические условия в подъезде и квартире:
- Есть ли грибок на стенах;
- Есть ли заплесневелые участки квартиры;
- Продается ли в комплекте с квартирой нежелательная живность – тараканы, крысы, моль;
- Состояние коммуникаций:
- Исправна ли электрика, нужно ли менять распределительные коробки и проводку;
- Как обстоят дела с отоплением, нужна ли замена радиаторов;
- Каково состояние водопровода и канализации;
- Расположение квартиры:
- Проникает ли в квартиру солнечный свет, нет ли его избытка;
- Не угловая ли квартира, нужно ли ее утеплять;
- Планировка квартиры:
- Удобна ли планировка выбранной квартиры;
- Была ли проведена перепланировка? Под перепланировкой следует понимать не только снос и возведение внутренних стен, но и даже перенос газовой плиты;
- Была ли перепланировка узаконена? Если не обратить внимание на это, то в дальнейшем придется за свой счет возвращать все на свои места, уплачивая параллельно штрафы. Доказать факт перепланировки предыдущим владельцем весьма сложно, ведь покупатель принял и квартиру, и документы. А все начиналось с юридической неграмотности и экономии средств предыдущего собственника;
- Социальная среда, окружающая объект недвижимости:
- Благополучность соседей;
- Район проживания: транспортная доступность, преступная обстановка;
- Наличие объектов инфраструктуры.
Готовы ударить по рукам? Не спешите. Внимательно изучите документы на квартиру технического характера на предмет схожести с реальным положением дел. Если этого не сделать, то впоследствии придется хорошо потратиться на ремонт и оплату штрафов. Давайте подробнее.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить
- квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
- документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом. Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
- продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
- квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно. Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.
Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.
Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».
Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Какие подводные камни при приобретении квартиры
- Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
- Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.
+7 (499) 577-00-25 доб. 143 (Москва и область)
+7 (812) 425-66-30 доб. 143 (Санкт-Петербург и обл.)
На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке
- Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
- Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
- Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.
- Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
- Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
- Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
- Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
- Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
- Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
- Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.
PRO новостройку 7 (499) 653-64-91 (Москва)
- Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.
- Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
- Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.
Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке
Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).
Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
Единогласное – да!Кроме прописанных жильцов необходимо выяснить число собственников квартиры. Например, если супруги покупали жилье в браке, но потом развелись, то на момент продажи второй собственник обязательно должен подтвердить свое согласие на сделку. Если один из собственников несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Другими словами, абсолютно все собственники должны подтвердить свое согласие на сделку. Если один из них не сделает этого, а после сделки заявит о своих правах, то ее аннулируют и признают недействительной.
Капремонт оплачен?Обязательно запрашивайте у продавца выписку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту. В противном случае эти долги достанутся вам как не очень приятный бонус к квартире. А вот задолженности за коммунальные услуги и домашний телефон останутся за старым собственником квартиры, но иногда после сделки они отказываются оплатить долг. Поэтому новым собственникам приходится обращаться в суд. Чтобы избежать такой ситуации, внимательно изучите выписку по финансово-лицевому счету и до сделки урегулируйте вопрос погашения долга, если таковой будет.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
- Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
- Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
- Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
- Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
- Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
- Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
- Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
- Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
- Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
- Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.
- Отказаться от покупки.
- Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
- Дать согласие на повышение цены.
uristrasskajet.ru
