Рефинансирование ипотечного кредита с использованием материнского капитала невыгодно. Рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Использование маткапитала для погашения ипотеки приводит к повышению ставки при рефинансировании

Заемщики, которые хотят погасить часть ипотеки за счет материнского капитала, столкнулись с неожиданными проблемами при рефинансировании кредитов...

Традиционно новый банк назначает повышенную ставку, пока не получит квартиру в залог. Но обременение имущества, собственником части которого является несовершеннолетний, нужно согласовывать с органами опеки. Как правило, такое разрешение они не дают. В итоге семья получает не пониженную финансовую нагрузку, а возросшие расходы на обслуживание кредита.

Ассоциация российских банков (АРБ) обратилась к московскому мэру Сергею Собянину с письмом, где просит решить проблему рефинансирования ипотеки, для выплаты которой использовался маткапитал. Ввиду снижения Центробанком ключевой ставки банки снижают процентную ставку по ипотеке, поэтому заемщики могут рефинансировать ранее оформленные кредиты и получить более выгодные условия. Но в реальности уменьшения расходов добиваются далеко не все.

При приобретении жилья в ипотеку оно всегда передается банку в залог. Если на погашение части ипотеки направляются средства маткапитала, после погашения кредита, в том числе за счет рефинансирования, заемщик обязан наделить детей и супруга долями в квартире. Затем начинается оформление ипотеки по новому кредиту. Но на оформление в залог квартиры, собственником доли в которой является несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Однако, по словам АРБ, органы опеки и попечительства, как правило, это не одобряют, поскольку формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. При этом органы опеки и попечительства не учитывают взаимосвязанность изначального и вторичного кредитных договоров и улучшение положения заемщика по второму договору.

Но поскольку банк, в котором рефинансируется ипотека, не получает обеспечения, он увеличивает процентную ставку, которая в результате оказывается выше ставки по первоначальному кредиту. Учитывая это, АРБ просит, чтобы Центробанк поручил разработать единые критерии, согласно которым органы опеки будут рассматривать обращения заемщиков, желающих заключить договор ипотеки при рефинансировании кредита с использованием маткапитала.

Существование такой проблемы подтверждают и банкиры. Как говорит председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушакова, кредитор просит у заемщика письменное подтверждение того, использовал ли он средства материнского капитала при погашении первоначального кредитного договора». Если маткапитал использовался, Абсолют-банк просит разрешение органа опеки на передачу квартиры в залог, так как без такого согласия сделку могут признать недействительной из-за несоответствия требованиям закона. По словам заместителя председателя правления Фора-банка Дмитрия Орлова, кредитная организация предупреждает заемщиков, которые используют маткапитал для погашения ипотеки, что органы опеки могут не одобрить передачу квартиры в залог, и это станет препятствием к снижению процентной ставки. Некоторые заемщики не готовы так рисковать, поэтому отказываются от рефинансирования. Сбербанк и ВТБ не дали комментариев касательно сложившейся ситуации.

Хотя при неофициальном общении банкиры отмечают, что разрешение органов опеки на залог квартиры и подтверждение использования маткапитала просят не все кредиторы.

По словам Нуриды Ибрагимовой, руководителя департамента контроля качества НЮС «Амулекс», Пенсионный фонд не успевает отследить исполнение всех обязательств, которые приняли на себя получатели сертификата на маткапитал, поэтому получить второй кредит может удаться и без наделения детей долями в квартире. Но это может стать основанием для оспаривания новой сделки по залогу имущества.

Чтобы решить проблему, нужно внести изменения в законодательство или определить критерии для одобрения залога квартиры органами опеки. Как говорит Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье», центральные органы опеки города Москвы должны определиться, что, если ранее взятый кредит на приобретение жилья, где при первоначальном взносе использовался маткапитал, досрочно погасили с целью его дальнейшего рефинансирования на более выгодных для семьи условиях, то это улучшает имущественное положение детей, и выдача разрешения на проведение таких сделок должна быть беспрепятственна. По словам Игоря Дубова, партнера МКА «Ионцев, Ляховский и партнеры», необходимо законодательно предусмотреть оформление последующего залога при рефинансировании такой ипотеки. Как говорят в мэрии, письмо ассоциации рассматривают в аппарате мэра.

superrielt.ru

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки: как и когда использовать, чтобы не оказаться в ловушке?

Из-за материнского капитала ставки рефинансирования ипотеки не снижаются, а повышаются. Чем может помочь юрист.

Рефинансирование ипотеки под материнский капитал: хочешь сэкономить — плати больше

Начиная с 2016 года, ключевые ставки по ипотечным кредитам неуклонно снижаются. Если в послекризисный 2015 год банки предлагали кредит минимум под 12%, то к февралю 2018 года средняя ставка по ипотеке уменьшилась до 9,85%. Все это вызвало бум рефинансирования ипотечных кредитов. Однако не все заемщики могут воспользоваться выгодами рефинансирования. Неожиданным препятствием стала, казалось бы, такая полезная вещь как материнский капитал. Семьи, вложившие его в ипотеку, либо не имеют шансов на снижение ставки, либо вместо экономии вынуждены платить больше.

Материнский капитал — дело тонкое

Чтобы было проще, возьмем гипотетическую мадам Брошкину с двумя несовершеннолетними детьми Боречкой и Танечкой. В 2016 году мадам взяла в банке X ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру. Первый взнос мадам уплатила, использовав материнский капитал. Тут и возникла невинная на первый взгляд юридическая тонкость. Дело в том, что материнский капитал, хоть и называется материнским, по сути является семейным, то есть принадлежит не только мадам Брошкиной, но и Танечке с Боречкой. Значит, и приобретаемая квартира должна принадлежать не только мадам, но и ее детям. Поэтому Брошкина подписывает обязательство: после погашения ипотечного кредита выделить Боречке и Танечке доли в квартире. Наступил 2018 год. Мадам вооружилась калькулятором и подсчитала, что рефинансирование ипотечного кредита сэкономит ей энное количество денег. Мадам идет в банк Y и подает заявку на рефинансирование.

Между двух кредитов

Чтобы понять, что происходит дальше, напомним, что такое рефинансирование ипотечного кредита. Это новый кредит с пониженной ставкой, с помощью которого Брошкина гасит предыдущий, невыгодный. Трудности начинаются после слова «гасить». Как только мадам закрыла старый кредит, в силу вступает обязательство наделить Танечку и Боречку долями в квартире. Квартира, таким образом, оформляется в семейную собственность. Чтобы обеспечить новый кредит с низкой ставкой, мадам передает приобретаемое жилье банку Y под залог. Но теперь оно частично принадлежит Танечке и Боречке. Следовательно, передать его под залог без разрешения органов опеки и попечительства нельзя. Мадам обращается в органы опеки за справкой и получает отказ. Потому что с точки зрения органов опеки погашение старого ипотечного кредита — это для Танечки и Боречки хорошо. А новый кредит под залог приобретаемого имущества — плохо. А то, что выплата предыдущего кредита происходит одновременно с возникновением нового, органы совершенно не волнует. Как поступить в этом случае банку? Обеспечить кредит, взяв под залог приобретаемую квартиру, банк не может, ибо органы не разрешают. Чтобы обезопасить себя, банк повышает ставку. И все усилия Брошкиной приводят к парадоксальному результату: вместо ожидаемой экономии мадам получает новый кредит с переплатой.

Банкиры спешат на помощь

На парадокс Брошкиной обратили внимание банкиры. 6 июля 2018 года Ассоциация российских банков обратилось к Сергею Собянину с письмом, в котором подробно описываются проблемы рефинансирования ипотеки с маткапиталом. Банкиры предлагают два пути: внести в законодательство поправки, разрешающие повторный залог жилья, если это рефинансирование ипотеки с материнским капиталом; четко прописать алгоритм действий органов опеки в случае рефинансирования ипотеки с материнским капиталом. Указать, что в данном случае новый кредит — не ухудшение, а улучшение имущественного положения детей, и подобные сделки следует разрешать.

Осторожно, материнский капитал!

Пока же письмо находится на рассмотрении у мэра, а вопрос рефинансирования ипотеки с материнским капиталом остается похожим на классическую головоломку про волка, козу и капусту. Чтобы решить ее верно и воспользоваться государственной поддержкой, не пожалев об этом, рекомендуем обратиться к нашим специалистам. Они помогут выбрать правильный момент для привлечения материнского капитала в ипотеку и извлечь из этого максимальную выгоду.

alldoma.ru

Возможность рефинансирования ипотеки с материнским капиталом

Рефинансирование ипотеки и использование средств семейного капитала отличается рядом особенностей. Процедура имеет несколько вариаций: период получения и использования субсидии, дата перекредитации, формулировка нового кредитного соглашения. При планировании или проведении мероприятий заемщикам стоит ознакомиться с некоторыми положениями действующего законодательства, регулирующими операцию на каждом этапе.

Рефинансирование ипотеки с маткапиталом: особенности

Опираясь на положения законодательства от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ допустимо использование семейного капитала на оплату основного долга по жилищному займу и процентов по нему, в том числе – рефинансированному. Причем субсидию правомерно направить на эти цели, даже если ранее владелец сертификата использовал ее для формирования накопительной пенсии.

Основные особенности выплаты задолженности перед банком за счет маткапитала:

Недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность. Это делается сразу либо заемщик оформляет обязательство о выделении части жилья детям и супругу(е) и исполняет его в течение полугода.
Средства субсидии можно использовать для погашения рефинансируемого кредита, если право на семейный капитал (рождение или усыновление ребенка) появилось после проведения процедуры перекредитации.
В договоре рефинансирования должна быть прописана правильная формулировка цели выдачи средств, соответствующая положениям закона об использовании субсидии. То есть кредит должен быть выдан на выплату ипотечного займа, а не «погашение обязательств третьему лицу». Причина в том, что средства имеют строго целевое назначение, в случае с ипотекой их нельзя израсходовать на «рефинансирование» в широком смысле, а только по жилищному кредиту, что и должен отражать договор.

Кредитное соглашение может быть оформлено на одного из супругов. Если ипотека взята родителями владельцев сертификата, даже если последние являются созаемщиками, использовать субсидию нельзя.

Важно! Количество ипотечных займов, рефинансируемых с использованием материнского капитала, не установлено. Таким образом, субсидию можно направить на перекредитование одного, двух, трех и более жилищных кредитов, но в пределах остатка средств.

Когда проводить процедуру

Перекредитация до рождения ребенка и возникновения права на оформление сертификата на субсидию – самый лучший вариант. В этом случае у заемщика не возникнет сложностей ни при рефинансировании, ни при использовании семейного капитала, если в договоре правильно указана цель получения займа. Когда есть возможность заранее планировать операции с недвижимостью, стоит прибегнуть именно к такой схеме.

В общих чертах процедура будет выглядеть таким образом:

Получение нового займа и закрытие первичного ипотечного соглашения.

Появление права на использование семейного капитала.
Погашение части задолженности, образовавшейся по договору рефинансирования, средствами материнского капитала или их частью.

Важно! Обязательство о выделении долей собственности на детей возникает после использования средств семейного капитала. Если процедура проводится до рождения (усыновления) второго ребенка, такого обязательства еще нет, соответственно, после снятия обременения, недвижимость свободно передается в залог новому банку.

Сложности перекредитации

Наиболее остро вопрос о возможности рефинансирования возникает в двух случаях:

Если первый ипотечный договор был частично погашен за счет средств материнского капитала.
Если перекредитация проводится после возникновения права на субсидию.

Изначально нужно рассмотреть пункт №1. Сложность проведения процедуры не говорит об абсолютной ее невозможности, но следует быть готовыми к длительному поиску банка, обращению за разрешением в органы опеки и попечительства, визитами в ПФР.

Одной из особенностей использования средств МК является требование о наделении частью собственности детей. Обычно от заемщика требуется нотариально-заверенное обязательство о распределении имущества между членами семьи после снятия обременения. Когда второй банк гасит ипотеку первого, недвижимость перестает быть предметом обеспечения.

Важно! Кредиторы крайне неохотно идут на сделку, залогом по которой будет имущество с несовершеннолетними собственниками. При этом найти подходящий банк возможно. Как свидетельствуют отзывы заемщиков, одобрение можно получить в Сбербанке, «Райффайзенбанке».

Другой вопрос – это направление средств МК в счет погашения ипотеки, оформленной после рождения второго ребенка, иными словами, – когда возникло право на дополнительную помощь от государства. Обратившись в ПФР, заемщик с высокой долей вероятности получит отрицательный ответ.

Сотрудники пенсионного фонда могут руководствоваться п. 3 Правил использования госсубсидии, где четко прописано, что погасить рефинансируемый кредит можно при его оформлении «до возникновения права» на МК. При этом основной закон № 256-ФЗ регламентирует, что деньги могут быть использованы на «улучшение жилищных условий», чем, фактически, рефинансирование и является. Несмотря на то что это новое ипотечное соглашение, оно относится к той же недвижимости, которая была куплена изначально.

Что делать, если ПФР отказывает

Когда отказ обоснован п. 3 Правил использования МК, заемщики имеют право обратиться в суд и обжаловать действия ПФР. Изначально нужно получить письменный отказ, далее оптимальным решение будет подача заявления в вышестоящую инстанцию – она может дать согласие. После остается обращение в суд.

Как показывает судебная практика, часто такие дела выигрывают именно заемщики, так как положения ФЗ имеют большую силу, чем Правила использования МК. Важно предоставить суду всю информацию, подробно расписать цепочку событий от покупки недвижимости до обращения с иском.

Отказ может быть мотивирован и другими причинами:

Несоответствие организации, выдавшей средства, установленным требованиям.
Лишение родительских прав (либо другие основания для отмены права на МК).
Указание суммы, превышающей фактический остаток средств.

Эти и смежные причины обозначены в п. 8 основного закона о маткапитале № 256-ФЗ, следование которому не обжалуется.

Рефинансирование ипотеки и материнский капитал вполне совместимы, если соблюдать положения закона, условия и учитывать особенности всех операций. Оптимальный вариант – следовать базовому регламенту, неукоснительно придерживаясь регулирующих статей ФЗ. Однако некое противоречие, которое наблюдается в отдельно взятых ситуациях, может быть решено в пользу заемщика. Это говорит о том, что при возникновении сложностей не стоит отступать, когда можно использовать все законные способы.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 21.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

creditkin.guru

Рефинансирование ипотечного кредита с использованием материнского капитала невыгодно

Рефинансировании ипотечного кредита, в счет погашения которого использовался материнский капитал, не приводит к уменьшению финансовых затрат семьи на погашение задолженности перед банком и ущемляет права несовершеннолетних, сообщается на официальном сайте Ассоциации Российских Банков.

Так, при оформлении ипотеки для приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала данное жилое помещение всегда оформляется в залог. Для банка это является страховкой исполнения обязательств заемщиков.

В соответствии с действующим законодательством залог имущества несовершеннолетних можно оформить только при наличии соответствующего разрешения органов опеки и попечительства. Но в случаях с использованием материнского капитала такое разрешение не требуется, так как ипотека возникает непосредственно в силу закона.

Например, семья решила осуществить рефинансирование первоначального кредита — взять новый с более выгодной процентной ставкой. Но материнский капитал уже был использован при оформлении первого кредита, поэтому правило о возникновении ипотеки в силу закона не может быть применено. И повторная ипотека на приобретение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, которая обеспечивает исполнение обязательств по новому кредиту, может быть оформлена только с согласия органа опеки и попечительства.

Формально ипотека ухудшает имущественные права несовершеннолетних. Некоторые органы опеки и попечительства это понимают и не дают разрешения на рефинансирование. А так как банки не получают никакого обеспечения и не могут быть уверены в том, что кредит будет полностью погашен, приходится повышать процентные ставки. Как следствие, новые условия хуже, чем при первом кредитовании.

Ассоциация Российских Банков обратилась к мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой организовать совместную работу представителей кредитных организаций и органов опеки, чтобы выработать единую политику относительно рефинансирования ипотечных кредитов с использованием средств материнского капитала. Новые правила не должны ущемлять ничьи интересы.

Напомним, с 1 июля вступил в силу закон об электронных закладных, подробнее о них мы рассказываем в нашей статье.

spmag.ru

Рефинансировать ипотеку и использовать маткапитал. Снизить проценты по ипотеке

Ипотечные заемщики устремились в банки с заявлениями о рефинансировании своих кредитов. Больше всего заявок поступает от заемщиков, оформивших ипотеку в 2012—2014 годах. Кому рефинансирование поможет снизить нагрузку на личный бюджет.

Меняем кредит на кредит

Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования говорят о притоке клиентов, которые хотят рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты.

Так, в банке ВТБ говорят о росте заявок на рефинансирование в пять раз. «Сравнивая первое полугодие 2016 и 2017 годов, мы отмечаем значительный рост спроса на данный продукт: количество заявок и выдач по нему выросло в пять раз. Это связано прежде всего со снижением ипотечных ставок на рынке и желанием клиентов перейти на более выгодные условия кредитования. Полагаем, что данная тенденция сохранится до конца года», — рассказывает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование — около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», — говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

В Абсолют Банке доля рефинансированных кредитов в настоящее время составляет 5% от объема и количества выдаваемых ссуд.

Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальные взнос, а срок кредитования максимальным

«Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012—2014 годах. Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальный взнос, а срок кредитования был максимальным. Несколько лет действовала ступенчатая шкала, и при обозначенных условиях устанавливалась повышенная ставка. За последний год банки пересмотрели условия и отказались от такой дифференциации ставок», — говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.

Павлов указал, что размер ставки для кредитов на рефинансирование ипотеки сейчас составляет 10,5—11%.

«В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита», — подтверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Чужой кредит ближе к телу

По словам Антона Павлова, как правило, банки рефинансируют только кредиты, предоставленные другими банками. «Это связано с тем, что при рефинансировании кредитов своих клиентов у банка возникнет нагрузка на капитал. По нормативным требованиям ЦБ РФ при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. С точки зрения регулятора такие изменения расцениваются как признаки ухудшения положения заемщика. Поэтому действуют повышенные нормы резервирования. Кроме того, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита. Если банк будет постоянно пересматривать условия, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки», — поясняет он.

И действительно, в разделе «Народный рейтинг» портала Банки.ру можно прочитать многочисленные сообщения заемщиков различных банков, которые просили снизить ставку по ипотеке, но получили отказ.

Обращения о снижении ставки от собственных ипотечных заемщиков готовы рассматривать в Сбербанке.

«Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Решения о снижении ставки и уровне ее снижения принимаются индивидуально», — рассказали в пресс-службе банка.

Задача Сбербанка — предоставить клиенту условия, которые позволят более комфортно обслуживать ипотечный кредит. На принятие положительного решения влияет в первую очередь текущее значение процентной ставки по кредиту, который был получен в период роста ипотечных ставок и значительно выше действующих предложений на рынке. Также Сбербанк рефинансирует ипотечные кредиты других банков. С условиями можно ознакомиться на сайте.

«Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2—3 раза», — прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.

Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления

«Процедура эта сложная»

Для того чтобы рефинансировать старый ипотечный кредит, фактически придется получить новый. А для этого потребуется вновь собрать пакет документов.

«Процедура эта сложная, главным образом потому, что требуется сбор справок, повторное прохождение оценки и изменение сведений о банке-кредиторе в закладной, — говорит Антон Павлов. — По этой причине заемщики идут на рефинансирование в тех случаях, когда выгода очевидна».

«Следует понимать, что рефинансирование — это практически новый ипотечный кредит. И если вы после получения первого кредита получили другие займы или у вас сократились доходы и вы испытываете сложности с оплатой кредита, то рефинансирование не решит проблему. И вам, скорее всего, нужно пытаться реструктурировать кредит в своем банке. Рефинансирование поможет сократить расходы, но не изменит ситуацию драматически. Рефинансирование — продукт для тех, кто аккуратно оплачивает обязательства и при этом внимательно относится к своим затратам», — указывает руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

В банке ВТБ отмечают, что не требуют с заемщика каких-либо комиссий. «Банк заинтересован в рефинансировании ипотеки независимо от того, на каком этапе обслуживания находится кредит. Комиссия за оформление кредита отсутствует. Клиент несет только издержки, связанные с регистрационными действиями по предмету залога», — обещают в банке.

Препятствием для решения о предоставлении кредита на рефинансирование может быть плохое качество обслуживания действующего займа и наличие проблем в кредитной истории. «Новый банк-кредитор также проверяет кредитную историю клиента и получает сведения об обслуживании кредита в первичном банке-кредиторе. И если у заемщика были ранее проблемы, то банк может отказать в перекредитовании», — указали в Абсолют Банке.

В Сбербанке учитывают такие факторы, как наличие/отсутствие просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту, качество кредитной истории, наличие у клиента объекта недвижимости, подходящего для оформления в залог.

Коварный материнский капитал

Проблемы при рефинансировании ипотечных кредитов могут возникнуть в случае, если жилье было частично оплачено средствами материнского капитала. По словам юриста правового департамента Heads Consulting Ксении Степановой, когда недвижимость приобретается с участием маткапитала, она должна быть оформлена как общее долевое имущество. «Минимальный размер доли ребенка не регламентирован, но в каждом муниципальном образовании существуют свои минимальные нормы жилья, которых целесообразно придерживаться. Таким образом, недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, в установленные сроки должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)», — поясняет Ксения Степанова.

Рефинансировать ипотеку с материнским капиталом крайне тяжело, подтверждает персональный финансовый консультант Наталья Смирнова. «Новый банк должен, по сути, полностью закрыть долг перед старым, после чего снимается обременение и выделяются доли несовершеннолетних детей. Так что новому банку достанется квартира с долей несовершеннолетних детей, которую будет крайне трудно продать, если будут невыплаты (из-за проблем с органами опеки). Гипотетически такое возможно, если перекредитовываться в том же самом банке, так как он уже знает заемщика. Если банк знает, что использован маткапитал, он может пойти на это, но не все кредитные организации на такое подпишутся», — говорит эксперт.

Банки.ру рассказывал историю ипотечной заемщицы, которая, столкнувшись с финансовыми проблемами, не может продать квартиру и купить меньшую по площади из-за того, что жилье приобреталось с помощью материнского капитала.

Кому поможет «рефинанс»

Наталья Смирнова обращает внимание на то, что при рефинансировании в новом банке проценты начинают начисляться заново. Поэтому при аннуитетной схеме может случиться так, что переплата даже при меньшей ставке может не измениться по сравнению с тем, как если бы человек продолжал гасить старую ипотеку. «Рефинансироваться имеет смысл, если новая ставка хотя бы на два процентных пункта ниже. Причем при рефинансировании лучше сохранять платеж и сокращать срок, чтобы снизить переплату. Если рефинансироваться хотя бы на два процентных пункта ниже, то можно сократить переплату более чем на 10%. И ежемесячный платеж тоже можно сократить до 10%», — советует эксперт.

Самые интересные ставки на рефинансирование ипотеки предлагают АИЖК — 9,5—10%, ВТБ 24 — 10%, «Открытие» — 10,25%, Райффайзенбанк — 10,5%, Газпромбанк — 10,25—10,5%, «Российский Капитал» — 10,5—11% и Сбербанк — 10,9—11,65%. «Экономическая обстановка в нашей стране и в мире может резко измениться, что нередко уже бывало. Но пока никаких предпосылок для ухудшения ситуации нет, и можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок. Если ставки продолжат снижаться прежними темпами — примерно на 0,2 процентного пункта в месяц, — то к концу года средние ставки могут уменьшится еще на 0,8—1 процентный пункт», — прогнозирует эксперт.

ya-v-kurse.ru

Рефинансирование с материнским капиталом

Если средства МСК были использованы в качестве первоначального взноса, и все члены семьи были наделены долями при регистрации права собственности и ипотеки, то они сохранят свой статус и при рефинансировании кредита. Если наделения долями при регистрации жилья и ипотеки не было, а было оформлено нотариальное обязательство сделать это впоследствии, то доля будет закреплена при перекредитовании. Однако, можно согласовать с ПФР и возможность наделения долями детей после погашения нового кредита. В этом случае будет необходимо обязательно оформить нотариальное обязательство.

Привила и условия рефинансирования по ипотечным займам с использованием материнского капитала от стандартных условий рефинансирования ипотечных займов.

Больше информации об условиях перекредитования, требованиях к заемщику и ставках можно узнать на сайте Агентства ипотечного жилищного кредитования - https://дом.рф/mortgage/prod_perecredit/ .

В случае использования материнского капитала в качестве средств для рефинансирования существующего ипотечного займа необходимо учитывать требование Пенсионного фонда России по наделению детей долями в приобретенной жилой недвижимости. Если средства МСК не были использованы до перекредитования, неважно, возникло ли на право на них до получения нового кредита или после его получения – оформляется нотариальное обязательство по наделению долями, и материнский капитал направляется на досрочное погашение.

Механика наделения детей долями в недвижимом имуществе такова:

Если общей собственности супругов и детей в момент совершения сделки нет, то собственнику жилого помещения необходимо предъявить в ПФР нотариальное обязательство о наделении долями детей.
В случае, когда собственником оформлен один из супругов - сначала через нотариуса необходимо заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества и выделить долю второму супругу. Затем, опять же у нотариуса заключить договор дарения долей детям.
Если же оба супруга – собственники, а собственность долевая, то можно сразу заключать договоры дарения детям. Если собственность совместная, ее надо будет сначала разделить между супругами, а потом подарить доли детям.

На регистрацию соглашение о разделе общего имущества супругов и договоры дарения долей детям подаются одновременно. Сделать это может и нотариус. Минимальный размер доли на ребенка законодательством не определен, ее может установить собственник по своему усмотрению. Вместе с тем, мы рекомендуем выделять доли, по площади не ниже минимальных норм, установленных нормативными актами субъектов РФ.

Подробнее о материнском капитале, правилах его получения и использования можно узнать на сайте ПФР - http://www.pfrf.ru/knopki/zhizn~434 .

zakonbase.ru