Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру. Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
как правильно сдать заложенную квартиру
О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду
Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.
Кто и зачем сдает ипотечные квартиры
«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».
«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».
В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.
А банк против
«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.
И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».
Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.
Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».
Как избежать проверок
Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).
С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.
Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.
«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».
Если вы арендатор
Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».
При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».
«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.
ipoteka.realty.rbc.ru
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду
Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.
Аренда квартиры, находящейся в ипотеке
Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.
Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.
Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.
Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.
Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.
Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.
Разрешённая аренда
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.
Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.
Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.
Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.
Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:
- Своевременное внесение платежей по ипотеке;
- Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
- Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.
Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.
Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?
sber-ipoteka.info
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
Казалось бы, приобретение жилья в ипотеку задумывалось как предоставление возможности семьям, наконец, обзавестись собственным жильем, ведь большинство граждан сегодня не могут позволить себе купить квартиру, внеся всю сумму сразу или в рассрочку. Однако объективная реальность такова, что ипотечное кредитование вовсе не спасает ситуацию: сегодня ежемесячные платежи достигают объемов средней зарплаты, а значит становятся практически неподъемными. Да, реальный шанс справиться с этой каббалой имеют те, кто сумел устроиться на высокооплачиваемую работу или же просто попал в социальную программу, но это не такой большой процент граждан. Остальные же ищут различные пути обхода возникшей проблемы, и первое, что приходит на ум: а почему бы не сдать приобретаемое жилье в аренду?
Логика проста как дважды два: квартира покупается с ипотечным займом и сдается для проживания на длительный срок другим людям. Учитывая цены на аренду жилья, вполне реально, плотно занявшись вопросом, перекрыть оплатой квартиросъемщика сумму ежемесячного платежа, а может и оказаться в плюсе. Проще говоря, квартиросъемщик за время проживания постепенно покупает квартиру для своего арендодателя. Казалось бы, схема идеальна, но возникает резонный вопрос: а можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
Что решит банк? Варианты развития событий
Покупая квартиру в ипотеку ли или каким-либо другим способом, большинство из нас рассуждает таким образом: если эта квартира моя (не важно, сейчас или в обозначенной в документации будущем), то и распоряжаться ею я могу по своему усмотрению. Действительно, кажется логичным беспрепятственное заселение квартирантов, ведь если покупатель может уже жить в помещении сам, то что мешает ему сдать те же квадратные метры в аренду?
До определенного периода никаких подобных ограничений действительно не было. Вопрос о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду, не стоял, и многие инвесторы этим пользовались: квартиры покупались одна за одной, и это стало особой формой заработка. К сожалению, ввиду недобросовестности подобных граждан, которые частенько нарушали правила ведения игры, банки были вынуждены ввести ограничения на подобные «финты», а в какой-то период и вовсе запрещалось сдавать ипотечное жилье.
Сегодняшняя ситуация такова: юридического запрета нет. Однако в большинстве банков при подаче заявления на получение ипотеки о своих намерениях касательно заселения квартиросъемщиков необходимо сообщить. И если ещё несколько лет назад наиболее вероятным ответом финансовой структуры стал бы отказ, сегодня отношение куда более лояльное. По заверениям должностных лиц крупных банков, этот фактор на данном этапе на самом деле вообще не учитывается банком в вынесении решения: заявку одобряют автоматически и в этом процессе ориентируются на другие параметры.
В то же время своевременное сообщение о своих планах на жилье позволяет покупателю защитить себя на уровне договора, прописав там право сдавать ипотечную квартиру в аренду. В зависимости от того, что скажут в конкретном банке, документ будет так или иначе соотносим с искомой возможностью. Ключевых вариантов четыре:
- Официальное прямое разрешение от банка получено и прописано в договоре. Там же можно указать и все детали. Очевидно, что в таком случае никаких проблем при соблюдении предписанных договоренностей не возникнет.
- Очерчиваются дополнительные условия, которые делают сдачу возможной. Так, может быть указано, что при заключении нового договора с арендатором хозяин квартиры должен обратиться в банк для одобрения. Возможны варианты, когда в ипотечной документации сразу предписывают максимальный срок, на который эту квартиру может получить для проживания квартиросъемщик.
- Прямой запрет в ипотечном соглашении. В данном случае всё прозрачно: попытки сдать квартиру будут явным нарушением закона.
- Отсутствие в договоре каких-либо упоминаний об аренде. При таком варианте сдавать жилье можно абсолютно законно и безопасно, если, конечно, банк всё-таки был предупрежден о намерениях.
На что нужно обратить внимание, так это на все дополнительные условия, которые предписывает финансовое учреждение для желающих сдавать жилье. Необходимо вчитываться в малейшие детали, чтобы впоследствии не предстать перед законом по неосторожности.
Банк наложил вето: что делать
Вспомним о том, что банки только несколько лет назад начали смягчать свое мнение касательно разрешения сдавать ипотечное жилье в аренду. Поэтому неудивительно, что многие из них отказывают в такой возможности заемщику. Однако как поступать в том случае, если все надежды и полагались на деньги квартиросъемщиков? Люди находят разные варианты:
- Обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий договора. На самом деле можно открытым текстом сказать, что деньги от аренды будут гарантией возможности выполнения всех обязательств по своевременному вносу ипотечных платежей. Любой банк – это прежде всего финансовая организация, цель которой – заработать. И в нежелании потерять клиента, который вносил бы свою лепту на протяжении многих лет, работники могут пойти на уступки.
- Отказаться от услуг данного банка и попробовать заключить нужный договор с другим. Вообще, лучше заранее узнать о такой возможности, «промониторить» рынок, чтобы максимально сократить временные затраты и побыстрее найти подходящего заемщика.
- Сдать квартиру в обход банка. Сегодня это всё-таки возможно, поскольку далеко не всегда квартиросъемщик требует фиксации арендных взаимоотношений на бумаге. Естественно, что заключенный в устной форме договор никуда предъявить не получится. Люди могут годами жить в квартире нелегально, основываясь на взаимном доверии. Риски, связанные с недобросовестностью, в данном случае есть для обеих сторон. Кроме того, нужно помнить, что в любой момент банк может нагрянуть с проверкой.
Итак, сдавать в аренду ипотечную квартиру можно – и юридически, и фактически. Однако всё же не рекомендуется делать это в обход договора с банком. Как показывает практика, приложив усилия, вполне реально подписать нужные заёмщику-арендодателю документы.
znatokdeneg.ru
Можно ли сдавать в аренду квартиру взятую в ипотеку?
Ипотечное кредитование относится к числу самых распространенных способов покупки недвижимости, поэтому у заемщиков очень часто возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в аренду.
Преимуществом этого варианта приобретения недвижимости является возможность получения относительно дешевого и долгого кредита. При этом, если учитывать, что залогом по ипотечному договору является сам объект недвижимости, то это позволяет клиенту банка не рисковать его имуществом. Однако также стоит отметить, что право собственности на недвижимость, находящуюся под ипотекой, ограничено.
И одним из подобных ограничений является запрет кредитной организации на сдачу недвижимости в ипотечную аренду, что значительно снижает возможности ее владельца по получению прибыли. Рассмотрим подробнее, возможно ли сдавать в аренду жилье, взятое в ипотечный кредит, и как сделать это правильно.
Кто может претендовать на получение ипотеки?
Оформить ипотеку вправе любой гражданин России, который соответствует требованиям кредитных организаций. Они почти идентичны и отличаются незначительными деталями.
К основным требованиям банков относятся:
| Показатели | Требования |
| Гражданство | РФ |
| Минимальный возраст | 21 год |
| Уровень заработной платы | Заемщик должен иметь достаточный уровень дохода для обслуживания ипотеки на весь срок кредитной линии |
| Официальное трудоустройство | Трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода, общий трудовой стаж – не менее года |
Особенности ипотечной недвижимости
Под ипотекой понимается разновидность целевого банковского кредита, который выделяется для покупки жилой недвижимости.
У ситуации с ипотечным займом есть 2 особенности:
- До момента полного расчета с кредитной организацией квартира будет находиться либо под залогом, либо под банковским обременением.
- Тем не менее, закон определяет заемщика как полноправного владельца купленной квартиры, поэтому он может распоряжаться ей по своему усмотрению, включая наличие права сдавать ее в аренду.
Как только заемщик выплатит долг банку, обременение снимается. Однако на протяжении всего периода обслуживания ипотеки ежемесячные выплаты могут быть тяжкой обязанностью. И однажды у него может возникнуть желание обеспечивать кредитные обязательства посредством сдачи залоговой квартиры в аренду. Рассмотрим далее, можно ли сдавать в аренду недвижимость, заявленную в качестве залога по ипотеке.
Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?
Часто заемщики удивляются, когда Сбербанк или другой банк прописывает в договоре ипотеки условие по запрету аренды квартиры, и не понимают, почему нельзя этого сделать.
Проблема для банка состоит в том, что соглашение об аренде останется действительным даже тогда, когда заемщик перестанет выплачивать задолженность и она перейдет в собственность банка.
Раньше недобросовестные заемщики пользовались этим положением закона, заключая арендный договор на недвижимое имущество с продолжительностью действия в несколько десятилетий с аффилированными структурами, сохраняя фактический контроль над квартирой.
И чтобы предотвратить такую незаконную практику, многие кредитные учреждения стали включать в ипотечный договор пункт о невозможности сдачи ипотечной квартиры в аренду.
Эта мера нанесла серьезный удар по инвесторам, которые планировали приобрести квартиру в ипотеку для последующей сдачи. Они не смогли найти доступный способ осуществить это, что значительно ударило по рынку первичной недвижимости.
Так как сдать купленную недвижимость в аренду и чем такой договор грозит собственнику и нанимателю?
Существует три варианта правомочности владельца квартиры относительно распоряжения недвижимостью, сдаваемой в аренду:
- Сдача в аренду ипотечной квартиры прямо разрешена кредитной организацией либо же договор ипотеки не содержит соответствующих положений. В таком случае все договора аренды могут свободно определять условия аренды недвижимости, находящейся под ипотекой.
Сдача квартиры в аренду возможна в случае выполнения определенных условий. Договор ипотеки включает пункт, предусматривает возможность аренды квартиры по согласованию с банком. Также договор ипотеки часто содержит ограничение максимального срока аренды, а также отсутствие возможности автоматического продления оговора.- Сдача недвижимости в аренду прямо запрещается ипотечным соглашением. В таком случае любые действия клиента банка, направленные на заключения договора аренды квартиры, будут признаны незаконными.
Квартира по военной ипотеке
Касаемо военнослужащих и жилья, приобретаемого по программе военной ипотеки, здесь ситуация весьма неоднозначная:
- Во-первых, собственник может свободно пользоваться своим имуществом, в том числе заключать договор аренды.
- С другой стороны, военнослужащим прямо запрещена любая коммерческая деятельность.
Опять же достаточно спорно, можно ли считать аренду жилья коммерческой деятельностью, если она происходит без заключения договора и непостоянно?
Примечание: согласно статье 23 Гражданского Кодекса РФ, одним из признаков коммерческой деятельности является систематичность.
Так что однозначного ответа на этот вопрос нет.
Есть еще один момент. Кроме банка, залогодержателем недвижимости военнослужащего является государство.
И если кредитная организация может закрыть глаза на использование недвижимости для получения дохода, от государства едва ли стоит ждать такой лояльности.
Как сдать в аренду квартиру в случае прямого запрета банка?
Даже когда в договоре прописан запрет на сдачу в аренду квартиры, находящейся под ипотекой, существует несколько вариантов того, как это осуществить даже при наличии формального запрета банка.
Например, можно попробовать договориться о пересмотре соглашения ипотеки. Это можно мотивировать тем, что без средств от аренды квартиры не будет возможности вовремя выполнять обязательства по ипотеке. Страх получить новую проблемную задолженность зачастую мотивирует большинство банков пойти на компромисс.
Также сдать в аренду квартиру можно, не информируя банк. Как известно, в России большинство договоров аренды заключаются без официального оформления, в устной форме. И несмотря на тот факт, что законодательство требует наличия письменного договора, доверяя друг другу, собственник и наниматель зачастую оставляют договор устным.
В этом случае банк не сможет доказать, что договор аренды вообще имел место. Так что в случае прямого запрета кредитной организации на аренду квартиры в ипотеке все же остается возможность фактически сдавать ее в аренду, но следует избегать заключения официального договора аренды.
Возможные риски
Риски от неофициального договора аренды несет как арендодатель, так и арендатор, так что в интересах арендатора заранее узнать, находится ли недвижимость под ипотекой. В том случае, если арендуемая квартира является залогом по ипотеке, стоит узнать, разрешает ли держатель ипотеки (банк), сдавать квартиру в аренду.
Когда сдача квартиры запрещена ипотечным договором, могут возникнуть основания для признания недействительным договора аренды, что повлечет досрочное выселение арендатора.
Так, отвечая на вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, необходимо отметить, что в любом случае существует реальная возможность аренды такой квартиры, юридическая же возможность – только при условии заключения соответствующей договоренности с кредитной организацией.
К счастью, рынок финансовых услуг представляют достаточно большое количество учреждений, которые не запрещают сдачу квартир в аренду, поэтому заключая договор ипотеки, рекомендуется узнавать, какие банки разрешают собственнику извлекать прибыль из своего имущества.
vcredite.info
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как правильно это сделать
Законодательством предоставление ипотечной недвижимости в аренду разрешено.
Согласно ФЗ «Об ипотеке», покупатели жилплощади имеют право на извлечение выгоды и прибыли из заложенного имущества согласно ипотечному соглашению. При этом залогодатели могут осуществлять сдачу в аренду квартиры без согласия на то банка, который одобрил ипотеку.
Есть два условия для залогодателей:
- Квартира должна сдаваться в аренду на срок, не превышающий период обеспечения кредитными обязательствами.
- Передача в аренду жилой площади возможно исключительно в целях предназначения. Квартира сдаваться должна для проживания.
Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры
Вроде все кажется радужным, но есть минус. Сдавать квартиру без согласия на эту деятельность кредитной организации представляется возможным только в случае отсутствия особых пунктов в кредитном договоре.
И самое интересное – минимальный процент кредитных учреждений не утруждает себя прописью таких пунктов в договорах ипотечного предназначения. Как правило, пункты об этом присутствуют у всех.
Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности. Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах.
Интересный факт. Если по договору запрещено производить аренду жилья, то даже простые проживающие – знакомые и родственники – не должны проживать в квартире без специального оповещения залогодателя. Банковские учреждения вследствие этого могут прекращать кредитные взаимоотношения и отбирать жилье.
Вторая же категория кредитных учреждений может разрешать сдачу квартиры в аренду, нужно будет взять официальное разрешение. В договоре не должно быть пунктов о запрещении подобной деятельности. Обычно банки не участвуют в подготовке договора аренды, но заемщика это не может освободить от выплаты налоговых обязательств на получение прибыли.
Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход, поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.
Выгодно ли?
На самом деле, сдача ипотечной квартиры не очень выгодна заемщикам. Если на это действительно есть необходимость – другое дело. Но в целом, если сдача в аренду производится незаконно, и кредитор об этом узнает – есть два варианта развития событий:
- Наложение штрафа на плательщика и выселение несанкционированно проживающих граждан.
- Полное расторжение ипотечного договора.
Поэтому, если вы намерены взять жилье в ипотеку и сдавать его в аренду – необходимо просто выбрать банк, который разрешает такую деятельность. Если у вас плохая кредитная история и других вариантов, как получение ипотеки у первой категории банков, нет – придется не сдавать квартиру. В противном случае ждите огромного штрафа или ареста имущества с последующим расторжением кредитного договора.
Интересно. Неофициальная практика говорит, что крупные банки осуществляют проверки жилплощади у заемщиков. Проверки осуществляются по-разному – обычно дважды в год (период у каждого учреждения разный). Остальные банки не обращают внимания на такие нюансы и не отслеживают деятельность плательщиков по сдаче в аренду приобретенного в ипотеку жилья. Но необходимо плательщикам быть осторожными при решении о незаконной сдаче жилья.
Консультация на видео
Почему и при каких условиях покупка квартиры в ипотеку для ее последующей сдачи в аренду более выгодна, чем покупка ипотеки для себя? Мнение на видео.
terrafaq.ru
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
В федеральном законе ФЗ №102 «Об ипотеке» написано, что граждане, у которых есть квартира в ипотеке, имеют право на получение дохода от заложенного по ипотеке имущества и право использовать это имущество по назначению. В статье 29 «Пользование залогодателем заложенным имуществом» закона ФЗ №102 «Об ипотеке» конкретно сказано:
- Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
- Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.
Также можно сослаться на статью 346 Гражданского Кодекса РФ, которая гласит, что собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя. Отсюда можно сделать вывод, что законы разрешает сдавать квартиру, которая является залогом. У банков же, понятное дело, своя позиция на данный счет. Так банки считают, что жилье, полученное в ипотеку, находится под обременением третьих лиц, то есть самого банка, а это в свою очередь рождает обязательства заемщика перед банком следить за состоянием квартиры, то есть не допускать ее разрушения, повреждения, порчи и т.д. согласно той же статьи 29. А сдача в аренду квартиры как раз не способствует всему этому.
Для того чтобы понять можно или нет сдавать квартиру в аренду, нужно читать ипотечный договор. Если в договоре с банком есть прямое разрешение на сдачу в аренду квартиры или вообще отсутствует этот пункт, то в таком случае можно сдавать, ничего не боясь. Скажем прямо, не так много банков, которые не включают в ипотечный договор этот пункт. Второй распространенный вариант, когда банк разрешает сдавать квартиру в аренду, но требует это согласовывать с ним, в договоре к тому же могут быть прописаны ограничения максимального срока аренды, а также невозможность автоматической пролонгации договора аренды. И третий вариант, банк категорически против аренды.
Почему банки против сдачи полученного в ипотеку имущества
Казалось бы, странная практика, с чего бы это банкам запрещать сдавать в аренду квартиры. Дело в том, что по закону, договор аренды будет действительным, даже в том случае, если банк решит продать квартиру, если заемщик перестанет за нее платить. Чтобы в этом случае признать договор аренды недействительным, необходимо обратиться в суд. Это затраты времени и денег, к тому же суд может стать на сторону арендаторов и тогда банк окажется не в самом лучшем положении. В судебной практике были такие прецеденты, поэтому банки стали включать в ипотечные договоры этот пункт, чтобы обезопасить себя.
Второй момент, из-за которого банки запрещают сдавать в аренду квартиры, это ухудшения состояния квартиры. Аккуратные квартиросъемщики встречаются не всегда, а после некоторых вообще приходится делать конкретный ремонт, поэтому, если, опять-таки возвращаемся к предыдущему вопросу, заемщик прекратит выплачивать платежи по ипотеке и банку придется продавать квартиру, находящуюся у него в залоге, товарный вид квартиры будет сильно ухудшен, что отразится на рыночной стоимости квартиры.
Как сдать квартиру в аренду, если банк запрещает
Если вы твердо решили сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку, то можно попробовать договориться с банком. Для этого придется изменить условия ипотечного договора. Веским аргументом для банка здесь может стать возможность своевременно выплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Как правило, банки боятся несвоевременной выплаты ипотечных платежей заемщиков и поэтому могут разрешить вам заключить договор аренды . Вероятнее всего они разрешат вам заключить договор аренды на каких-нибудь специальных условиях, либо с какими-нибудь конкретными ограничениями, например, разрешат заключать договор аренды на определенный срок. Второй вариант – не информировать банк, но тогда вам придется заключать договор аренды устно, либо в письменной форме, но не регистрировать его в Росреестре. Кто не знал, договор аренды, заключенный на срок больше 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре. В данном случае, у банков не будет шансов доказать, что такой договор вообще имел место, если, конечно, арендаторы будут на вашей стороне и будут отрицать факт аренды.
Читайте также статью⇒Чем отличается договор аренды от субаренды.
Какие меры может принять банк
Если в договоре банка есть запрет на сдачу квартиры в аренду, а вы все равно ее сдали в аренду и банк это выяснил, неплохо бы было знать, что вам за это будет. Первое, что может сделать банк, это наложить на вас штраф и принудительно выселить арендаторов из квартиры. Второе, что может сделать банк, это прекратить ваши с ним договорные отношения на том основании, что вы не выполняете условия ипотечного договора, и как результат, квартиру вам придется вернуть. Многие банки, в основном крупные, периодически осуществляют проверку квартир своих заемщиков, сроки регулярных проверок у всех банков разные, но в основном они проходят не реже двух-трех раз в год.
Читайте также статью ⇒ Как выселить квартирантов, которые не платят.
Какой риск для арендатора в этой ситуации
Если в ипотечном договоре есть запрет на сдачу квартиру в аренду, риск нарваться на неприятности есть не только у заемщика, но и у его арендатора. Разберемся в этой ситуации поподробнее. Чем рискует арендатор. Если банк выяснит, что в квартире, приобретенной у него в ипотеку, проживают арендаторы, в то время, когда это запрещено ипотечным договором, то он может инициировать признание договора аренды недействительным и принудительно выселить арендаторов из квартиры. Если арендаторы заплатили за квартиру вперед и немаленькую сумму, у них есть риск лишиться этих денег. Поэтому в интересах арендатора заранее выяснить, находится ли квартира, которую он хочет снять под ипотекой. В случае если квартира – залог договора ипотеки, стоит узнать у банка, с которым заключен ипотечный договор, можно ли сдавать эту квартиру в аренду. Проще, конечно, выяснить у арендодателя, просто попросив показать ему ипотечный договор.
Разрешение банка
Для того чтобы получить у банка разрешение, заемщику необходимо написать заявление. К заявлению необходимо приложить договор аренды. Банки в свою очередь могут выдвинуть свои требования, например, заемщику может быть запрещено на время действия ипотечного договора сдавать квартиру посуточно, так как это способствует быстрому износу имущества. Разрешение банка заемщику лучше всего получить в письменном виде с необходимыми печатями и подписями уполномоченных лиц для избежания проблем в будущем.
1000meters.ru
Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру
Сегодня многие жители нашей страны приобретают жилую недвижимость в ипотеку. Кто-то заключает договор ипотечного кредитования с банком для улучшения жилищных условий и это становится оптимальным вариантом покупки квартиры. Хотя, довольно многие граждане РФ заключают ипотечный договор, чтобы сохранить личные сбережения, сделав выгодные инвестиции в недвижимость. В этом случае собственником ипотечного жилья, зачастую, предполагается сдача его в аренду – так будут покрываться затраты на ежемесячную уплату кредита, а само помещение не будет простаивать впустую, что несет дополнительные расходы на услуги ЖКХ и пр. Но тогда необходимо выяснить, а вообще, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Об этом мы сегодня и расскажем.
Законодательная база
Что касается правового аспекта данного вопроса, то законодательством РФ не предусмотрено однозначного запрета на сдачу ипотечной жилплощади. Хотя, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данный объект является обеспечением обязательства заемщика перед организацией, выдавшей кредит. А значит, до момента полного погашения ипотечного кредита она остается собственностью кредитной организации.
Однако, статьей 209 ГК РФ предусмотрено право собственности, устанавливаемое следующими составляющими:
- пользование;
- владение;
- распоряжение.
Нужно обратиться к Федеральному Закону №102 (ст. 1 ч. 3 п. 1), который наделяет заемщиками правами владеть/пользоваться недвижимым имуществом в целях извлечения его полезных свойств. Но право собственника на распоряжение данным имуществом ограничены по причине имеющегося непогашенных кредитных обязательств на данную собственность.
ФЗ, являющийся регулятором в области залога недвижимого имущества, не несет в себе никакого ограничения, и не содержит непосредственного запрета в части распоряжения имуществом. Иначе говоря, позволяет проводить разные юридические процедуры с имуществом, приобретенным в кредит. К этому можно отнести сдачу жилой площади в аренду. Но существуют некоторые ограничения.
В статье 40 пункт 1 сказано, что собственник имеет право сдавать жилое помещение в аренду без непосредственного согласия кредитной организации, но это не должно противоречить ипотечному соглашению при выполнении некоторых условий:
- Жилая недвижимость должна использоваться только по прямому предназначению.
- Срок действия арендного договора не должен быть больше срока закрытия ипотечного договора.
Ограничения на возможность «запустить в оборот» (отчуждение помещения куплей-продажей, меной, дарением и пр.) ипотечное имущество устанавливаются и регулируются законодательством. В статье 129 ГК РФ четко говорится, при отсутствии всевозможных ограничений на сделки с жильем данное жилое помещение может передаваться одним лицом другому, как наследство или иными способами, не запрещенными законом.
Нюансы передачи ипотечной жилплощади в аренду
Из существующей на сегодняшний день практики видно, что большинство кредитных организаций, составляя договор ипотеки, прописывают условия, когда заемщик не вправе проводить различные действия с недвижимым имуществом, не согласовав их кредитором. В том числе, к таким действиям относится:
- перепланировка;
- продажа жилого помещения;
- сдача в аренду ипотечной квартиры;
- визиты родственников на какое-то время;
- регистрация на данной площади иных лиц;
- обменные операции с помещением.
Для сдачи ипотечного жилья в наем необходимо соблюдать прописанные в договоре условия.
В случае, если заемщик планирует сдавать в наем ипотечную жилплощадь в аренду, не нарушая условия договора, возможно несколько вариантов развития событий:
- Получение согласия от кредитной организации на сдачу жилого помещения. При этом условия аренды дополнительно оговариваются с кредитором. В случае несогласия кредитора с определенными пунктами арендного соглашения, он вправе выдвинуть свои условия. Только после соблюдения всех формальностей будет выдано положительное решение кредитной организации.
- Запрет кредитной организации на оформления арендного договора, предметом которого является ипотечная квартира. В случае, если банк не разрешает аренду, а заемщик все-таки подписывает арендный договор, то такие действия являются незаконными.
- Кредитная организация в ипотечном договоре не накладывает ограничений на проведение действий с жилым помещением либо прямо разрешает заключение арендного договора заемщиком.
Многими кредиторами не обращается внимания на взаимоотношения заемщика с арендаторами ипотечного жилья, пока им регулярно и без задержек вносятся платежи в счет погашения кредита.
Как мы отметили ранее, при согласии кредитной организации на проведение арендных операций заемщиком необходимо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Рассмотрим несколько вариантов заключения заемщиком арендного договора на ипотечную недвижимость.
Заключение арендного договора
Для сдачи в аренду жилого помещения гражданину не потребуется получение статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя. А значит, доказательств тому, что заемщиком осуществляется коммерческая деятельность кредитной организации будет достаточно трудно.
Взаимоотношения собственника жилого помещения и арендатора, так же как и с налоговыми инстанциями, не препятствуют отношениям банка и кредитора, если последним регулярно вносятся соответствующие платежи, а жилое помещение содержится в должном состоянии.
Жилье, приобретенное по военной ипотеке
Относительно военнослужащих и недвижимости, которая приобретена по программе «Военная ипотека», то такую ситуацию сложно назвать однозначной. Казалось бы, собственник вправе использовать свое имущество по собственному усмотрению, в частности оформлять возмездный арендный договор. Но, законодательством РФ запрещается организация коммерческой деятельности военнослужащими. Опять-таки, можно оспорить то, что возмездная сдача квартиры по арендному соглашению – это коммерческая сделка, тем более, если сделка заключается на короткий срок и без оформления договора.
Впрочем, существует еще одно препятствие – кроме кредитной организации держателем залогового жилья выступает государство. И, допустим, кредитная организация может «прикрыть глаза» на сдачу жилого помещения в аренду, то от государства такой лояльности навряд ли следует ожидать.
Ипотечный договор СберБанка
Условия, прописанные Сбербанком для получателей ипотечного кредита, содержат запрет, на передачу предмета залога иным лицам на правах аренды без согласования этих действий с кредитором. Значит, необходимо обратиться к кредитору с соответственным заявлением. Кредитная организация рассмотрит его и озвучит свое решение. Обычно, оно бывает в пользу заемщика.
На самом деле, практически никто из получателей ипотечного кредита не обращает внимания на данный раздел договора. В особенности, дело касается неофициальных взаимоотношениях, которые не подтверждены договором. Проследить подобные сделки не имеют возможностей ни кредитные организации, ни налоговые органы. Но стоит понимать, что, заключая «джентльменское соглашение» с арендатором ипотечной квартиры, ее собственник сталкивается с определенными рисками.
Выгода сдачи в аренду ипотечной квартиры
Естественно, каждый получатель ипотечного кредита, предполагающий сдавать помещение в наем, задается вопросом, а есть ли выгода от подобной сделки. Здесь есть определенные плюсы и минусы, которые мы далее перечислим.
Положительные моменты заключения арендного соглашения
Плюсы есть, и они довольно существенны! Это:
- Значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика.
- Получаемая ежемесячно плата за аренду квартиры соизмерима, а иногда и превышает сумму платежа по ипотечному договору.
- Жилая недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом, а это значит, что инвестированные в недвижимость финансы довольно быстро окупятся.
Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимость
Минусы заключения договора аренды на ипотечную жилплощадь можно описать следующими пунктами:
- Вероятность нанесения состоянию помещения серьезного ущерба.
- При положительном решении на сдачу заемщиком ипотечной жилплощади в аренду кредитная организация обычно весьма серьезно повышает страховую (до 30%).
- Нередко после передачи помещения арендатором собственнику (окончание срока арендного договора) оно требует ремонта.
- Кредитная организация, поставленная в известность о планах заемщика сдать ипотечную жилплощадь в наем, может повысить ставку по кредиту.
Кроме этого, заметим, что арендатор, не будучи собственником помещения, не всегда заинтересован в обеспечении сохранности имущества и не несет ответственности перед кредитной организацией. Хотя арендатор ипотечного жилья тоже сталкивается с рисками – если залогодержатель обнаружит нарушения кредитного соглашения, тогда арендный договор будет расторгнут, а арендатор будет выселен из данного помещения.
Наказание за нарушение ипотечного договора
Если кредитная организация обнаруживает какие-либо запрещенные действия с ипотечным жильем, то она может инициировать следующие наказания:
- на первый раз уполномоченный кредитора может ограничиться указанием на нарушение и вынесением устного предупреждения;
- наказание бывает и более серьезным – штраф за нарушения условий ипотечного договора, при этом сами нарушения фиксируются кредитором;
- при повторе аналогичных нарушений, кредитор имеет право аннулировать договор и истребовать незамедлительного погашения суммы, оставшейся по ипотечному договору;
- если у заемщика нет возможности рассчитаться с кредитным учреждением, то через суд жилье будет изъято, как предмет залога;
- собственник и его арендатор будут обязаны выселиться из квартиры, а само жилье будет продано на аукционных торгах – кредит будет закрыт, хотя это не лучшим образом отразится на кредитной истории заемщика.
Больше того, если станет известно, что заемщик занимался незаконным предпринимательством, то он должен будет ответить перед налоговой.
Самым нейтральным решением тут можно назвать штраф – правда, в такой ситуации лицо, арендующее квартиру, не сможет компенсировать затраченные на аренду жилья деньга, но и собственник также будет наказан.
Вот почему категорически рекомендуется не просто подбирать жилое помещение для последующей передачи его в аренду, но и кредитную организацию, которая положительно отнесется к подобным сделкам.
Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощади
Не стоит пренебрегать возможностью убедить кредитную организацию вынести положительное решение на сдачу в аренду ипотечного помещения. Целесообразно обратить внимание кредитора на то, что его интересы от арендной сделки не пострадают. Для этого нужно:
- Направить заявление кредитору с указанием причин, побудивших заемщика на подобный шаг (материальные затруднения и пр.).
- Ознакомить кредитора с арендным договором, который должен содержать такие разделы, как содержание помещения в хорошем состоянии, пользование ею по прямому назначению и т.д., кроме того, положительная характеристика арендатора станет вашим преимуществом.
- Приложить к пакету документов уведомление об уведомлении страховой компании о предполагаемых намерениях.
После чего останется дождаться решения кредитора. Обычно такое заявление рассматривается около семи дней. В случае положительного решения можно смело оформлять сделку аренды ипотечного жилья. Если это долгосрочной арендный договор (больше 12 месяцев), его следует зарегистрировать.
Впрочем, многих людей не останавливает запрет банка на сдачу квартиры, более того, некоторые вовсе не информируют об этом кредитную организацию. Не секрет, огромное количество арендных договоров в нашей стране заключается устно. Конечно, по закону требуется заключение договора в письменной форме, но собственник и арендатор, нередко ограничиваются устным соглашением. Но это влечет за собой определенные риски.
Интересное по теме:
Вконтакте
Google+
yurispros.ru
