Неблагонадежные квартиры: какое жилье банки не примут в залог по ипотеке. Одобрит ли банк ипотеку если не узаконена планировка
Неблагонадежные квартиры: какое жилье банки не примут в залог по ипотеке
Гарантией по ипотечному кредиту обычно выступает жилье, которое покупатель планирует приобрести в кредит. Впрочем, предметом залога может стать и любое другое помещение, находящееся в собственности потенциального заемщика или третьего лица. Однако финансистам крайне важно, чтобы обеспечение кредита было надежным, поэтому банки крайне требовательны к жилью, которое становится предметом залога. Этот материал поможет потенциальному заемщику понять, какую недвижимость банк не примет в залог, что сократит время на поиски подходящего ипотечного жилья.
Гарантией по ипотечному кредиту обычно выступает жилье, которое покупатель планирует приобрести в кредит. Впрочем, предметом залога может стать и любое другое помещение, находящееся в собственности потенциального заемщика или третьего лица. Однако финансистам крайне важно, чтобы обеспечение кредита было надежным, поэтому банки крайне требовательны к жилью, которое становится предметом залога. Этот материал поможет потенциальному заемщику понять, какую недвижимость банк не примет в залог, что сократит время на поиски подходящего ипотечного жилья.
Врожденные и приобретенные недостатки
Банкиры крайне заинтересованы в том, чтобы их заемщики приобретали качественные и ликвидные квартиры. Однако эта трогательная забота о клиентах продиктована не трепетной любовью, а финансовой прагматичностью – в случае дефолта заемщика у банка не должно быть проблем с реализацией залога. Поэтому банки избегают кредитовать любые ненадежные варианты жилья, с продажей которых в будущем могут возникнуть проблемы.
Поэтому подавляющее большинство банков не одобрит кредит на квартиру в доме, находящемся в аварийном состоянии, или требующим капитального ремонта. Даже если принять во внимание, что после сноса дома собственнику квартиры дадут лучшее по качеству жилье, банк на такой вариант не пойдет. Переоформление залога – весьма трудоемкая процедура, а кредитору не нужны лишние сложности.
Безопасность заложенных квартир также далеко не безразлична для банков. Поэтому кредитные организации крайне редко соглашаются выдавать ипотеку под залог квартир в домах с деревянными перекрытиями или деревянным фундаментом, где высок шанс возгорания, а дом может прогореть до полного обрушения.
Кроме того, банку необходимо, чтобы жилье отвечало всем требованиям современного комфорта. Если в доме нет центрального отопления, воды, канализации или альтернативной автономной системы жизнеобеспечения, он не может являться залогом. Даже если самого заемщика-покупателя устраивают спартанские условия, очевидно, что такой товар на рынке жилья будет неликвидным.
Банки не будут кредитовать и квартиры с неузаконенной перепланировкой. По нормам Жилищного кодекса владелец такой квартиры либо обязан согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру в изначальное состояние. И то, и другое иногда бывает крайне проблематично. Так, некоторые виды перепланировки вообще нельзя согласовать ни до, ни после их проведения – например, если они ухудшают условия жизни жильцов квартиры, или их соседей, нарушают целостность несущих конструкции, систему вентиляции и тому подобное. Поэтому ликвидность подобного жилья значительно ниже – продать его без проблем на рынке не получится.
Стоит также отметить, что банки вряд ли станут выдавать кредиты под залог доли в квартире или даже одной комнаты.
Оставь надежду, всякий в банк входящийК сожалению, большинство этих проблем носит практически неустранимый характер. Невозможно, например, поменять в квартире деревянные перекрытия на железобетонные или кардинально улучшить состояние квартиры, если она находится в аварийном доме. К тому же продавец вряд ли будет заинтересован в подобных улучшениях – на большинство таких объектов найдутся покупатели с собственными средствами, которым не требуется привлекать ипотечные деньги.
Учитывая, что в настоящее время большинство покупателей готовы платить наличными деньгами, подобные мелочи не смущают хозяев квартир. Следует также отметить, что практически все граждане при покупке жилья все равно делают ремонт на свой лад и убирают то, что им не нравится.
Впрочем, при сильном желании продавец и покупатель могут решить вопрос с неузаконенной перепланировкой, узаконив ее или приведя квартиру в первоначальный вид. Но эти изменения также должен делать продавец квартиры, а будет ли у него такое желание – большой вопрос.
Загородные вариантыОтношение к загородной недвижимости и земельным участкам в качестве предмета залога у банков до сих пор неоднозначное. Долгое время кредиторы очень сдержанно относились к кредитованию загородных объектов. Ипотечных программ для загородного жилья на рынке было немного, и они распространялись, в основном, на проекты застройщиков-партнеров.
Сейчас программы по кредитованию загородных домов более распространены. Однако требования к дому и земельному участку по-прежнему предъявляются более суровые, чем к городскому жилью. Как правило, кредитуются уже только достроенные дома в готовых поселках, снабженных всеми необходимыми для жизни коммуникациями.
В отдельных случаях можно приобрести и недострой, но здесь речь идет, как правило, об аккредитованных банком поселках, где застройщики работают в партнерстве с данной кредитной организацией.
У АИЖК есть программа, по которой можно приобрести дом с земельным участком на вторичном рынке. При этом земельный участок должен быть оформлен в собственность продавца в соответствии с законом, относиться к категории земель населенных пунктов и иметь границы, установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Если в залог передается жилой дом, то земельный участок, на котором он расположен, также автоматически передается в залог, а к комплекту документов в этом случае обязательно прилагается кадастровый паспорт (план) земельного участка.Юридические препоныПомимо проблем, связанных с физическим состоянием квартиры, банки обращают внимание и на юридические особенности. Очевидно, что никакой банк не пойдет на кредитование квартиры, которая неправильным образом оформлена в собственность, или отягощена какими-то обременениями.
Право собственности продавца должно быть зарегистрировано в предусмотренном законом порядке и подтверждено документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства РФ. То есть продавец должен предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также другие правоустанавливающие документы – договор купли-продажи (дарения, наследования), договор приватизации или другие бумаги, подтверждающие законность приобретения.
Кроме того, жилье должно быть свободно от любых прав третьих лиц. Эти права могут возникать, например, как следствие предыдущих, не погашенных кредитов, по которым этот объект выступал залогом. Обременения возникают также вследствие долгосрочного договора найма, когда квартира сдана в аренду, или в случае, если не все собственники дали согласие на продажу. Во всех этих ситуациях есть риск, что сделка будет оспорена в суде.
Если такие обстоятельства известны - банк не даст своего одобрения на сделку. Однако главная проблема в том, что иногда подобные обстоятельства остаются не выясненными до сделки. То есть и заемщик, и банк уверены, что с объектом ипотеки все в порядке, а спустя время выясняется, что квартира "с сюрпризом". Появляется какой-нибудь неучтенный собственник, который предъявляет свои права на жилплощадь.
Особенно такой риск велик с квартирами, у которых много раз менялся собственник – историю подобного объекта проследить гораздо труднее, и даже опытные риэлторы не всегда могут поручиться за чистоту сделки.
Поэтому банки рекомендуют заемщикам при покупке квартиры в кредит оформлять также титульное страхование (страхование от утраты права собственности).
Анна Волкова, руководитель юридического департамента АИЖК
realty.ria.ru
Ипотека на квартиры с перепланировкой
Сегодня мы расскажем вам об ещё одном «подводном камне», который попадается многим ипотечным заёмщикам. Имя ему – квартира с перепланировкой. Известно, что любые действия, изменяющие первичную конфигурацию комнат, требуют внесения поправок в соответствующие документы, в том числе и в техпаспорт жилья. Как это может отразиться на ипотеке, и на что заёмщику следует в первую очередь обращать внимание при осмотре помещения? Перепланировки бывают разные…
Разумеется, далеко не каждое отклонение от описанного в документах плана квартиры обязано быть заверено бумагами. Такие изменения, как, к примеру, превращение двери в арку, замена окон, перестановка плиты или раковины и прочие перемены, не затрагивающие несущих стен, могут быть не подтверждены документально. Подобные незначительные перепланировки принимаются многими банками. Правда, при этом основным условием заёмщику ставится вернуть их в исходное положение или узаконить в кратчайшие сроки.
Неузаконенная перепланировка – как обнаружить?
Очень часто продавцы квартир умалчивают о проведенных в помещении переустройствах, не желая тратить время и деньги на их узаконивание. Покупателю и будущему банковскому заёмщику следует тщательно осмотреть квартиру и сравнить её реальный вид с имеющимся поэтажным планом. Малейшие расхождения указывают на то, что в данной квартире есть переустройство. Значительна она или нет – решать специалисту оценочной компании.
Ни в коем случае не спешите вносить аванс за квартиру, не выяснив наличие в ней перепланировок! Если таковые имеют место быть, позвоните банковскому менеджеру и проконсультируйтесь с ним по этому вопросу. Вам могут либо отказать в ипотеке именно на это жилище либо одобрить сделку при условии узаконивания перепланировок или приведения квартиры в соответствующий плану вид в течение полугода с момента покупки.
Как правильно узаконить перепланировку?
Эта процедура обычно происходит по согласованию с местным органом самоуправления. От владельца жилья или уполномоченного им лица требуется собрать определённую документацию – заявление на перепланировку, точный проект изменений в квартире, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт, а также письменное согласие от каждого члена семьи, проживающего в данном помещении.
Следует узнать, не является ли ваш дом памятником архитектуры или истории – в таком случае нужно будет дополнительно получить разрешение в органах охраны подобных объектов. Обычный срок принятия решения по перепланировкам – не более полутора месяцев. По завершению вам выдадут акт приёмочной комиссии. Основанием для проведения процедуры считается документ о принятии решения по перепланировке.
Бывает и так, что добросовестный продавец заранее предупредит покупателя недвижимости о факте наличия узаконенной либо незначительной переделки. Это значительно ускорит получение ипотеки и повлияет на положительное решение банка. Конечно, даже в этом случае заёмщику стоит рассмотреть жилище самому – как говорится, «доверяй, но проверяй»…
| Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом: | ||
| 2) оставив заявку на сайте | 3) по телефону +7(499) 394-03-36 | |
Читайте также
podboripoteki.ru
Ипотека: разбираем случаи из жизни
Старое университетское правило гласит, что у студентов не бывает вопросов в двух случаях: когда им понятно все или когда им непонятно решительно ничего. Второе, к сожалению, встречается гораздо чаще. Работая над очередной подборкой «ипотечных историй» (ответов на вопросы, которые были присланы в редакцию или почерпнуты на бескрайних просторах Интернета), обозреватель журнала Metrinfo.ru преисполнился оптимизма: вопросы у людей есть! Это значит, что не все с ипотекой им понятно – зато они пытаются решить свои проблемы.
Что станет предметом залога в новостройке?
Собираюсь купить новостройку с использованием ипотечного кредита. Объект еще не подобрала. У меня вопрос: если общеизвестно, что квартира в новостройке на момент продажи еще не существует юридически (а часто и физически), то что будет при таком кредитовании предметом залога? Зависит ли это как-то от того, какую юридическую форму договора предлагает продавец: договор долевого участия, предварительный договор или ЖСК?
Вопрос очень популярный: на разные лады он встречается постоянно. Что неудивительно: новостроек продается очень много, а далеко не все покупатели располагают полной суммой – многие хотят взять кредит.
По существу: обеспечением по кредиту в данном случае будет выступать тот договор, который покупатель подписывает с продавцом квартиры. «Если вы заключаете договор долевого участия согласно 214-ФЗ (закон «Об участии в долевом строительстве…». - Прим. авт.), то предметом залога будут выступать права требования на приобретаемую недвижимость, которые у вас возникают после регистрации договора долевого участия, - говорит Юрий Гольдберг, управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА). – В случае заключения предварительного договора в качестве залога вы передаете банку документ, на основании которого вы произвели оплату. Например, это может быть вексель».
«Не все йогурты одинаково полезны!» - назойливо уверяла нас телереклама. По аналогии – не все договоры, предлагаемые застройщиками, одинаково нравятся банкам. «Предварительный договор и договоры ЖСК не подлежат государственной регистрации; по ним возможны двойные продажи, что влечет существенные риски как для клиента, так и для банка, - обращает внимание Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт». – А договор долевого участия в рамках 214-ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации, к тому же по нему возможно оформление залога квартиры в пользу банка». По этой причине – это мы уже добавляем от себя – банки могут отказаться кредитовать новостройку по «нехорошей» схеме, зато согласиться на ту, которая проводится по 214-ФЗ.
Полезный совет дает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». Приобретая новостройку, следует посмотреть, одобрен ли проект в банках. Если да – то это избавит покупателя от необходимости объяснять, что это за квартиру он собрался покупать. Можно пойти и с другой стороны – «от банка», т.е. посмотреть, какие новостройки он одобрил, и выбрать квартиру в одной из них. «А если выбранный объект не одобрен ни в одном банке, то получить кредит на его покупку до оформления на квартиру права собственности, скорее всего, не получится», - подводит итог эксперт.
Комната – это недвижимость?
Имеется возможность выкупить комнату в общежитии. Цена – 500-600 тысяч – для меня великовата, нужен кредит. Есть ли банки, которые кредитуют под такой залог? Или, может быть, стоит взять какой-нибудь другой (неипотечный) кредит? Насколько хуже будут его условия по сравнению с нормальной ипотекой с залогом?
Вопрос в чем-то похож на предыдущий (тоже о предмете залога), а в чем-то является его антиподом – приобретение комнат интересует мало кого. Ответ будет таким: теоретически получить кредит можно, но практически – очень сомнительно. Банки считают комнаты не очень хорошим предметом залога – по той причине, что найти на них покупателя будет довольно сложно. Кроме того, напоминает нам Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКА, существует норма закона, требующая при продаже комнаты получать отказ от всех владельцев других комнат в данной квартире. Разыскать их – дополнительная сложность, и это обстоятельство будет затягивать сроки при возможной продаже предмета залога.
Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость») обращает внимание на еще один огорчительный аспект: комната не «простая», а в общежитии. «Я не знаю ни один банк, который бы выдал ипотечный кредит на покупку комнаты в общежитии, - говорит эксперт. – Система общежития устроена так, что комната не является здесь самостоятельным объектом недвижимости. Как правило, это – доля в праве». А при таких документах никакой ипотечный кредит невозможен – с этим согласны все опрошенные нами эксперты.
Так что выход (если приобрести эту комнату все-таки хочется) один, и сам автор вопроса его знает: взять какой-то еще кредит, неипотечный. Но ставки по нему окажутся гораздо выше. «Если у вас нет планов погасить кредит в течение года, максимум полутора – переплата будет очень большой», - предупреждает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель».
Жилье или нежилье?
Есть квартира, купленная в ипотеку. Платим по кредиту регулярно, никаких конфликтов с банком по этому поводу нет. А сейчас хотим перевести эту квартиру (она находится на первом этаже) в нежилой фонд. Возможно ли это сделать до завершения выплат по кредиту, можно ли получить (и как) согласие банка на такой перевод?
Весьма сомнительно – таков был общий тон ответов. Ольга Гусева («Домостроитель») обращает внимание на то, что в случае чего банку будет сложнее реализовать объект нежилой недвижимости, чем жилую квартиру, – соответственно, давая подобное согласие, он ухудшает собственный залог. А Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость») добавляет, что кредиты на покупку коммерческой недвижимости дают не все банки, и ставки по этим кредитам, как правило, выше, чем для квартир.
Попробовать, конечно, можно. «В любом случае, рекомендую поговорить с юристами того банка, в залоге у которого находится ваша квартира, - говорит Светлана Марочкина, заместитель исполнительного директора ООО «Кредит-Центр недвижимость». – Может быть, они пойдут вам навстречу». С другой стороны (это автор уже от себя), самим фактом такого обращения вы сообщите банку, что используете квартиру не для собственного проживания, а для извлечения прибыли. А банки этого очень не любят, включают в кредитные договоры пункты, прямо запрещающие заемщикам недвижимость сдавать. Так что нужно ли вам «светиться» - решайте сами…
Слишком молодой?
Обращался в несколько банков, и мне отказали в кредите на том основании, что мне еще нет 20 лет. Почему так? Много раз слышал, что у банков есть верхние ограничения по возрасту (потому что заемщик должен расплатиться с кредитом до выхода на пенсию), но почему не дают «слишком молодым»? Мне до пенсии еще далеко…
Опрошенные нами эксперты подтвердили: такие ограничения действительно есть, в большинстве банков минимальный возраст составляет 21 год. В некоторых случаях, правда, его снижают до 18 лет – но тогда банк потребует дополнительное обеспечение в виде поручительства близких родственников.
«Практика показывает, что молодые люди заканчивают вузы, когда достигают возраста 21-22 лет, - разъясняет Анна Пантелеева, региональный директор банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде. – После получения высшего образования выпускник может устроиться на работу на полный рабочий день и не будет отвлекаться на сложности учебного процесса. Вы уже близки к порогу, который есть у многих банков – это 21 год, поэтому ждать вам осталось недолго».
Муж и жена – одна ли сатана?
Живем с мужем в гражданском браке, отношения не оформлены. Ждем второго ребенка, после рождения которого рассчитываем получить материнский капитал. Собираемся купить квартиру в ипотеку, и оформлять будем на мужа, поскольку только у него есть подтвержденные источники дохода. Можно ли будет использовать для погашения кредита этот самый материнский капитал? Его ведь получает женщина, которая – говоря строго формально – не является женой плательщику по ипотечному кредиту?
Для начала – маленькая справочка. Законодательство не знает понятия «гражданский брак», с точки зрения закона вы – сожители. Понятно, что для многих чувствительных натур (особенно женских) это грубое определение неприятно, и хочется заменить его каким-нибудь изящным эвфемизмом. Но мы ведем серьезный разговор, и здесь нужно называть слова своими именами.
Варианта, собственно, три. Первый – оформляем брак, становимся полноценный семьей. Если это по каким-то причинам не годится, остается два других:
- кредит оформляется только на мужчину. Юридических препятствий для этого нет – он в браке не состоит. Но гасить кредит материнским капиталом не получится, поскольку (как совершенно справедливо замечает сама автор письма) она и плательщик по кредиту – совершенно посторонние люди;
- сожители выступают созаемщиками по кредиту. Некоторые банки допускают, что эти люди могут не быть формально родственниками. В этом случае использовать материнский капитал будет можно, да и квартира в итоге окажется в совместной собственности. Правда, напоминает Ольга Гусева («Домостроитель»), созаемщик несет высокую ответственность по кредиту и в критических случаях (отказ платить основного заемщика) будет вынужден платить самостоятельно.
Мы строили, строили и… не построили
Имеется участок земли, а на нем – недостроенный частный дом. Хотим получить кредит на завершение строительства. Как это сделать? Ситуация осложняется тем, что юридически этот объект оформлен на тестя, а ему 60 лет – банки в кредитах отказывают. Нам с женой около 30 лет, есть подтвержденные доходы, положительная кредитная история – нам кредит, скорее всего, дадут. Но дом – формально не наша собственность… Придется ли для получения кредита оформлять дом на мою жену (или на меня) или без этого можно будет обойтись?
Формально, почтенный возраст вашего тестя – не повод для отказа в кредите. Как напоминает Виктор Козлов («Авгур Эстейт»), например, Сбербанк выдает жилищные кредиты физическим лицам в возрасте до 75 лет (на момент возврата кредита). Так что в данной ситуации возможно оформление кредита на срок до 15 лет – при условии, что найдутся созаемщики. С другой стороны, ипотечный кредит предполагает, что человек обладает определенным уровнем дохода. Смеем предположить, что у тестя автора письма таких доходов нет – иначе вопрос не возник бы.
Все прочие варианты сводятся, в сущности, к тому, чтобы переоформить участок. Скорее всего, на дочь, а супруг этой дочери станет созаемщиком по будущему кредиту. И хотя банки обычно кредитуют под залог загородной недвижимости менее охотно, чем под городские квартиры (снова все те же проблемы – сложности с возможной реализацией залога), можно подобрать программу, более привлекательную, чем потребительское кредитование. Как говорит Светлана Марочкина («Кредит-Центр недвижимость»), например, у Сбербанка существует программа кредитования под залог имеющегося имущества сроком до 7 лет и суммой до 70% от закладываемого имущества. Процентные ставки значительно ниже, чем по кредиту на потребительские нужды.
Несогласованная перепланировка: преодолимо ли это препятствие?
Хотим получить кредит под залог имеющейся квартиры (деньги нужны для покупки загородного дома, под него кредит не дают). Проблема с квартирой в том, что в ней имеется перепланировка, не узаконенная надлежащим образом. Является ли этот факт непреодолимым препятствием для получения кредита? Как долго идет согласование? Нам сказали, что оформить перепланировку займет не менее трех месяцев. Так что сделать это до получения кредита нам нельзя – наш продавец (загородного дома) не соглашается ждать так долго.
Вопрос оказался не таким простым, как кажется на первый взгляд. В принципе, банки не возражают категорически против несогласованной перепланировки – они лишь требуют от заемщика узаконить ее в течение шести месяцев. Однако здесь имеется две тонкости.
Во-первых, обычно речь идет о классических ипотечных кредитах – тех, где деньги используются для приобретения той же самой квартиры. А в данном случае автор письма хочет получить кредит ломбардный – под залог имеющегося имущества. К ним банки относятся более подозрительно. Не исключено, что под объект с перепланировкой «нормальный» кредит бы дали, а ломбардный – нет. Во-вторых, далеко не все перепланировки вообще возможно узаконить. Довольно часто «невинные» улучшения, которые люди проводят у себя в квартирах, наталкиваются на категорический отказ Жилинспекции и не менее категорическое требование привести квартиру в первоначальный вид. В этом случае вы попадаете в очень неприятную ситуацию: Жилинспекция знает о перепланировке, на вас начинают «капать» всевозможные штрафы, а привести квартиру в первоначальный вид не на что: деньги ведь потрачены на приобретение загородного дома, и кредит банку надо обслуживать.
Что касается сроков, то названные вам три месяца – вариант реалистичный, можно даже сказать, оптимистичный. Быстрее не получится – во всяком случае, в Москве.
Так ли страшен Моспрайм?
Хотим взять ипотечный кредит, и обратили внимание, что плавающие ставки выглядят выгоднее, чем фиксированные. Но знающие люди объяснили нам, что это – в ситуации стабильности, а в случае каких-то кризисных явлений эти ставки, привязанные к индексам вроде Моспрайма, могут прыгнуть вверх очень сильно. Вопрос, собственно, вот в чем: стоит ли сегодня брать кредит с плавающей ставкой? Велик ли риск повторения кризиса?
Насчет «велик ли риск повторения кризиса?» - это вопрос явно не к нам. На него пытаются ответить многие очень серьезные игроки рынка – такие как Центральные банки разных стран, международные аналитические компании – и не особенно успешно. Так что пытаться ответить нам было бы чересчур самонадеянно.
Что до «стоит ли брать», то тут ясности больше. Обратите внимание: даже если ставка плавающая, она все равно фиксируется на некоторое время. Год, два, три – столько-то процентов, далее – некий индекс (Моспрайм, Либор) плюс еще что-то сверху. Посему (мнение сугубо наше, никому его не навязываем) ответ тут такой: если вы собираетесь гасить кредит досрочно – лучше выбрать плавающую ставку. За первые несколько лет, пока она зафиксирована, вы основательно уменьшите кредит, и дальнейшие колебания индексов будут для вас не страшны. Если же в ваших планах взять кредит, например, на 20 лет, и выплачивать его действительно эти 20 лет – тогда эксперименты с плавающими ставками могут оказаться рискованными.
metrinfo.ru, 20.09.2011 Владимир Абгафоров
rusipoteka.ru
Если банк одобрил ипотеку, значит ли это, что он ее проверил и квартира "чистая"? И зависит ли тщательность "проверки" от суммы кредита?
Если под «чистой» вы имеете в виду отсутствие обременения третьих лиц (то есть квартира в итоге будет _только_ ваша, что ответчик является владельцем _всей_ квартиры, а сто мигрантов не брали ее в найм, например), то это, как ни странно, головная боль покупателя. То есть обязанность предоставить квартиру на продажу чистой — обязанность продавца, но покупатель должен проверить на всякий случай и запросить информацию в единый государственный реестр недвижимого имущества. Так, если действительно начнутся какие-то проблемы, которые не решить иначе, как в суде, истец (покупатель) будет признан добросовестным истцом, поскольку он сам проверил и сам удостоверился. Если же подобного не будет и истец будет недобросовестным, то иск будет выигран не в пользу истца, потому что, грубо говоря, истец сам себе злобный Буратино, покупает невесть что. Источник — одно из постановлений пленума ВАС, что ли, но я честно не помню номера. Но обсуждали совсем недавно.
Является ли банк в данном деле заинтересованной стороной, которой тоже выгодно, чтобы квартира была чиста — не факт. Но! От этого, безусловно, зависит итоговая стоимость квартиры. Стоимость квартиры высчитывается по большому количеству параметров (этаж, год постройки, количество комнат, общее состояние, etc), и обременение третьих лиц с огромной вероятностью туда входит. Если банк обнаружит, что собственнику принадлежит лишь половина квартиры, а продает он квартиру целиком, к примеру, наверняка банк вас предупредит?
Резюме: доверяй, но проверяй. Сделать запрос в ЕГРП не так уж и сложно, и спасет это вас от многих проблем :)
Что же касается «чистоты» квартиры в плане всех, кто в ней зарегистрировался (прописался), ничего сказать не могу — добавит кто-нибудь другой. Хотя это гораздо актуальнее.
Под конец напугаю одной редкой мошеннической схемой: смотрите, чтобы вам досталась вся квартира, а не 64/65, например. Этой 1/65 достаточно, чтобы прописать там ту самую сотню мигрантов. Потом будете умолять собственника той самой 1/65, чтобы он это прекратил, и собственник вынудит вас к одному — продать ваши 64/65 за бесценок.
Касаемо тщательности проверки: проверка тщательная и дотошная _всегда_, потому что любая недвижимость, даже если это барак (кстати, не предлагайте банкам квартиру в деревянном здании — откажут сразу) — это серьезная сумма. Тщательнее, чем квартиру, будут проверять только вас. Вплоть до того, что если вы по профессии пожарный или полицейский (это не самый полный список, посмотрите сами рейтинг профессий, обладателям которых чаще всего отказывают в ипотеке), вам могут отказать, потому что более высокая вероятность, что вы погибнете во время исполнения служебных обязанностей. Это если не говорить о банальном про возраст, кредитную историю, стабильность доходов. Информации и справок спросят предостаточно.
thequestion.ru
