214 закон о долевом строительстве- анализ его дыр и недостатков. Как 214 фз защищает дольщиков

Апартаменты по 214 ФЗ

Апартаменты сегодня занимают значительную часть рынка новостроек, их доля в общем объеме продаж за последние годы выросла в несколько раз. Особенно такая тенденция прослеживается в столичном регионе. В Москве и Подмосковье возводятся целые комплексы, включающие в себя помимо классических квартир, апартаменты как элитного, так и массового сегмента. Интерес покупателей к данному виду недвижимости неуклонно растет, и тому есть вполне объективные причины, поскольку стоимость такого жилья значительно дешевле. Вместе с тем, для многих покупателей до сих пор непонятно, можно ли купить апартаменты по 214 ФЗ, и насколько защищает закон дольщиков, инвестирующих свои средства и в их строительство.

Апартаменты, в чем их специфика и отличие от обычных квартир

Апартаменты, столь популярные на Западе, в нашей стране появились относительно недавно. Однако в силу своей специфичности, первое время они приобретались исключительно в деловых целях. В последнее время к апарт-отелям проявляют интерес и обычные граждане, для которых покупка апартаментов эконом класса является возможностью решить свои жилищные проблемы с наименьшими затратами. Стоимость квадратного метра в апартаментах на 10-30 % ниже цены квадрата в новостройке. Но в то же время надо понимать, что данная недвижимость имеет свою специфику.

Апартаменты относятся к категории коммерческой и, соответственно, нежилой недвижимости. Перевести в жилые данные помещения практически невозможно. Хотя прецеденты были, но речь шла о смене статуса не отдельно взятой квартиры, а целого проекта. В них невозможно получить постоянную прописку, а только временную регистрацию сроком до пяти лет, которую затем придется постоянно продлевать. Коммунальные платежи на 10-20 % выше, чем в многоквартирных домах. Кроме того, на данные помещения установлен повышенный налог, который составляет 0.5 % от их стоимости, против 0.1 % - для жилой недвижимости.

Апарт-отели, как правило, возводятся в зонах, где невозможно по техническим и другим нормативам строительство жилых объектов, например, вдоль трасс, на земле коммерческого назначения. Они не требуют наличия инфраструктуры, социальных, образовательных и медицинских учреждений. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта, а также упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и более низкая цена данного типа помещений по сравнению с жилыми квартирами.

Кому же может быть интересно жилье на таких, казалось бы, непривлекательных условиях? Апартаменты привлекают инвесторов, так как считаются выгодным способом вложения средств, их покупают для последующей сдачи в аренду, в деловых целях, в качестве жилья для сотрудников. Покупателями такой недвижимости также являются одинокие люди и молодые бездетные семьи.

В чем опасность покупки апартаментов для дольщиков

Производится ли продажа апартаментов по 214 ФЗ? Да, конечно, но заключение ДДУ на нежилые помещения – это лишь право, но далеко не обязанность застройщиков. Поэтому многие строительные компании уходят от этого в пользу других видов договорных отношений. Так, на рынке новостроек Москвы только 45 % нежилых объектов продаются по договору долевого участия. Большую часть таких помещений инвесторы приобретают уже в готовом виде (примерно 30 %), но также имеют место и предварительные ДДУ, ПДКП, договоры соинвестирования. Все эти схемы достаточно рискованны и не гарантируют получения квартиры.

Однако, даже приобретая апартаменты по ДДУ, покупатели, в отличие от дольщиков, вкладывающих деньги в строительство многоквартирного дома, не могут рассчитывать на полноценную защиту, которую обеспечивает 214 ФЗ приобретателям жилых помещений. Почему так? Давайте разбираться. «Апартаменты» – такого термина вообще нет в федеральном законе. Но в то же время предметом его регулирования выступают как многоквартирные дома, так и «иные объекты недвижимости», под которые подпадают и нежилые помещения, в том числе апартаменты.

Несмотря на то, что закон распространяет свое действие на нежилую недвижимость, участники долевого проекта, не могут рассчитывать на получение страховых выплат в случае банкротства застройщика. Строительная компания обязана страховать свою ответственность только перед дольщиками, заключившими ДДУ на жилой объект. На апартаменты 214 ФЗ данное требование не распространяется. Если застройщик обанкротится, участники долевого проекта не имеют возможности получить компенсацию от банка или страховщика, поскольку их договор не застрахован. Они могут включить свои требования в реестр кредиторов и встать в третью очередь, но выплаты они получат только после дольщиков многоквартирных домов, имеющих приоритетное право.

Граждане, вложившие средства в строительство апарт-отеля, не могут получить официальный статус обманутых дольщиков и поддержку регионального Правительства, поскольку не подходят под критерии отнесения граждан к пострадавшим дольщикам, зафиксированные в Приказе Минрегионразвития № 403. Согласно документу статус пострадавших могут получить только дольщики жилых многоквартирных домов.

Какие гарантии предоставляет покупателям апартаментов федеральный закон

Однако, покупка апартаментов по договору долевого участия все-таки намного безопасней, чем по другим договорам. 214 ФЗ страхует дольщиков:

От перепродажи одного и того же помещения разным участникам. Договор ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреетре, что исключает повторные продажи;
От нарушения сроков строительства объекта и его не сдачи в установленное время. В этом случае дольщик может потребовать от нарушителя выплаты неустойки и возмещения понесенных им расходов. Как рассчитать и истребовать неустойку, можно узнать здесь.

Кроме того, застройщик берет на себя обязательства передать дольщику помещение, качество которого полностью соответствует условиям договора и проектным документам. Дольщик может через суд расторгнуть договор с застройщиком и потребовать с него возврата своих денег и уплату неустойки в следующих случаях:

когда строительство дома приостановлено надолго и видно, что в установленный срок объект не будет достроен и передан участнику;
если апартаменты будут построены с существенными нарушениями и изменениями проектной документации;
если фактическая площадь помещения окажется меньше или больше запланированной на пять и более процентов.

Что в итоге?

Из сказанного можно сделать вывод, что покупка апартаментов более рискованная сделка, чем инвестирование жилого объекта. Сегодня не все застройщики готовы заключать ДДУ при строительстве апарт-отелей, пользуясь тем, что закон не вменяет им такой обязанности. Но и договор долевого участия не обеспечивает покупателям апартаментов стопроцентной защиты от недобросовестных строительных фирм. Поэтому, прежде чем доверять свои сбережения застройщику, необходимо проанализировать деятельность компании, проверить ее документы и репутацию.

В 2015 году была сделана попытка приравнять данную категорию дольщиков с участниками долевых проектов многоквартирных домов. Столичные власти внесли такое предложение на рассмотрение, но на федеральном уровне оно не было поддержано. Возможно, в ближайшем будущем нас ждут изменения, поскольку развитие рынка апрат-отелей идет стремительными темпами, и с каждым годом увеличивается количество желающих стать владельцами апартаментов.

В 214 ФЗ есть еще много недоработок и слабых мест, и это признают и на законодательном уровне, и в юридических кругах. Однако закон постоянно изменяется и дорабатывается, и с каждым разом защита дольщиков становится всю существенней и надежней.

Все вопросы по долевому строительству вы можете задать юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы поможем вам грамотно заключить договор ДДУ, проанализируем его условия и проверим застройщика, которому вы собрались доверить свои деньги. С нами ваша сделка пройдет максимально безопасно. Информацию, как с нами вязаться, вы найдете на странице «Контакты».

help-ddu.ru

Какие преимущества 214 ФЗ предоставляет покупателям квартиры в новостройке

Любая сделка с недвижимостью связана с определенной долей риска, тем более покупка квартиры в доме, строительство которого находится на начальном этапе. Но если раньше покупатель, отдавая деньги застройщику, по сути, играл в рулетку с неизвестным финалом, то после принятия в 2004 году 214 ФЗ у дольщиков появились гарантии, что новоселье все-таки состоится. Вот только когда это произойдет, и какого качества будет квартира – все эти вопросы до сих пор для многих инвесторов долевого строительства остаются открытыми. Сегодня, по прошествии двенадцати лет после принятия закона, преимущества 214 ФЗ очевидны, хотя и сейчас есть моменты, нуждающиеся в доработке. Но в любом случае, покупка квартиры по ДДУ является самым безопасным и надежным вариантом приобретения жилья в новостройке.

Суть закона

Основная цель, которую поставил законодатель, разрабатывая 214 ФЗ – обеспечить защиту дольщиков, которые являются слабой стороной договорных отношений. И сегодня у граждан, принимающих участие в долевом строительстве, появились реальные гарантии. Заключая ДДУ по 214 ФЗ, инвестор может быть уверен, что деньги, вложенные в долевой проект, не исчезнут вместе с недобросовестной компанией. Закон гарантирует дольщику получение жилья или возврата своих средств, даже при самом неблагоприятном исходе.

Принимая во внимание несомненные преимущества ДДУ, нужно отметить, что федеральный закон далеко не совершенен, он не может уберечь дольщика от банкротства строительной фирмы, повлиять на ход строительства, предотвратить заморозку стройки. От этого не застрахован ни один долевой проект, но важно то, что сегодня дольщик не остается один на один со своими проблемами, все вопросы регулируются законодательством.

Преимущества федерального закона

Доступность и открытость информации. По закону застройщик обязан опубликовать в открытом доступе сведения о своей компании, в том числе финансовую отчетность и данные обо всех возводимых объектах. Граждане могут потребовать у застройщика предъявить оригиналы учредительных и финансовых документов организации, документы, подтверждающие его права на землю, проектную документацию и заключение экспертов на строящийся объект.

Повышенные требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства для строительства дома, застройщик должен обладать собственным капиталом, в размере, установленном законодательством. Строительная фирма может привлекать деньги только после того как соберет всю необходимую документацию: подготовит проектные документы и технико-экономическое обоснование, получит разрешение на строительство и экспертное заключение на объект.

Прозрачность и законность сделки. Договор ДДУ, заключаемый между дольщиком и застройщиком, обретает законную силу только после прохождения регистрации в Росреестре, где документ проходит полную проверку и правовую экспертизу. Данный факт полностью исключает возможность двойных и тройных продаж одного и того же объекта, поскольку если в ходе проверки обнаружится, что квартира уже закреплена за другим дольщиком, договор не будет зарегистрирован. По 214 ФЗ оплата за жилье производится только после успешной регистрации договора.

Гарантии 214 ФЗ

Гарантии качества жилья. Согласно закону застройщик обязан передать жилой объект, который по своим характеристикам и качеству соответствует проектной документации и ДДУ. Объект должен быть построен в соответствии с существующими строительными и техническими нормами. При расхождении показателей или выявленных строительных дефектах, застройщик обязан устранить любые несоответствия и за свой счет исправить недостатки. Застройщик не может без согласия дольщика передавать помещение, фактическая площадь которого превышает запланированную на пять и более процентов. Кроме того, он несет ответственность за переданное жилье в течение всего гарантийного срока, который по закону составляет пять лет.

Соблюдение сроков строительства. Передача жилья должна состояться точно в срок, обозначенный в договоре. При несоблюдении указанных сроков, застройщик несет финансовую ответственность и выплачивает дольщикам неустойку.

Возможность расторжения договора. При наличии оснований, указанных в 9 статье 214 ФЗ, (нарушение сроков передачи жилья, плохое качество квартиры и др.) инвестор может расторгнуть ДДУ по своей инициативе, либо обратиться в суд, который своим решением аннулирует договор. При расторжении договора дольщик может взыскать со строительной компании пеню за весь период действия ДДУ за незаконное пользование своими деньгами.

Гарантия получения неустойки. Если застройщик допускает нарушения условий ДДУ, не исполняет своих обязательств перед дольщиком, последний может на законных основаниях требовать с него неустойку и возмещения своих расходов. При судебном разбирательстве граждане в соответствии с законом о защите потребителей могут также взыскать с нарушителя штраф и компенсировать полученный моральный вред.

Заключение

Несмотря на несовершенство и некоторые недоработки, только 214 ФЗ гарантирует гражданам безопасное участие в долевом строительстве. На сегодняшний день нет другой альтернативы. Закон избавил дольщиков от большинства рисков, которые еще до недавнего времени присутствовали в этой сфере нашей жизни.

Если вы решили стать участником долевого строительного проекта, юристы Общества защиты прав дольщиков помогут свести к минимуму возможные риски. Мы проверим репутацию и деятельность строительной компании, проведем правовой анализ ДДУ, посоветуем в выборе застройщика. Наши координаты находятся в разделе «Контакты».

help-ddu.ru

Закон 214 ФЗ | Договор долевого участия. Защита интересов дольщиков

Закон 214 ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2017 год взбудоражил многих застройщиков. Действующая редакция, прямо скажем, заставила задуматься многих девелоперов о возможности участия строительных компаний в этом сегменте экономики. Разберемся вместе.

Закон 214 ФЗ. Договор долевого участия

Федеральный закон 214 ФЗ. Покупаем безопасно!

Застройщики Москвы и Подмосковья с недавних пор активно стали применять Федеральный закон №214 ФЗ при продаже квартир, заключая договоры долевого участия (ДДУ). Основная цель — привлечь максимальное количество покупателей в высококонкурентной среде рынка первичного жилья. А что же покупатели?

ВНИМАНИЕ!

Хотите купить квартиру в новостройке? Сомневаетесь в надежности застройщика? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!

Полное сопровождение сделки под ключ! Проверка чистоты квартиры и надежности строительной компании. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Тяжело решиться на серьезный шаг – покупку квартиры в новостройке – когда что ни выпуск новостей, то обязательно обманутые дольщики с плакатами требуют справедливости. И ладно бы только выпуски новостей, но порой даже десяти минут разговора с любым «знакомым юристом» достаточно, чтобы исполниться ужаса и надолго утратить мотивацию к покупке квартиры.

Хотя следует признать, что последнее время информационное поле вокруг новостроек немного снизило напряженность.

Основная заслуга в этом принадлежит Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», последняя редакция которого, на момент написания данной статьи, приходится на 21 июля 2014 года.

В чем же заключаются «целебные» свойства данного закона? О чем он гласит? Давайте разберемся.

Изначальная цель настоящего ФЗ заключалась в стандартизации юридических отношений между застройщиком и инвесторами строительства. Раньше эти отношения славились большим разнообразием, причем всегда не в пользу последних. Чтобы немного скорректировать баланс интересов участвующих сторон, правительство проработало и внедрило отдельный Федеральный закон, о котором мы ведем речь в этой статье.

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

Проще говоря, ФЗ-214 призван защитить интересы дольщиков. Теперь же разберемся, как именно он это делает.

Застройщик не может продавать квартиры в новостройке по 214-ФЗ, если еще не оформил весь комплект разрешительной документации, в том числе документы на землю и разрешение на строительство. Это действительно важный фактор, так как в России широко распространялась (и сейчас распространяется) практика, когда застройщик ведет строительство и продает будущие квартиры, не имея на это достаточных юридических оснований. В этом случае довольно велик риск попасть в новостные сводки с плакатом в руках, бичующем несовершенство застройщика и городской администрации. Если же продажа ведется по ФЗ-214, значит одной головной болью меньше – документы наверняка в порядке.
Заключая в соответствии с ФЗ-214 договор (например, Договор долевого участия в строительстве), можно не волноваться о так называемых «двойных продажах«. Для справки: двойная продажа квартиры – это когда застройщик продает одну и ту же будущую квартиру разным людям. Смысл в том, что на разных этапах строительства одна и та же квартира стоит по-разному. Поэтому, продав квартиру одному человеку на ранней стадии, бесчестный застройщик продает ее же другому человеку на поздней стадии, получая за квартиру больше денег. Первому же покупателю, как правило, возвращали его деньги и оставляли без квартиры. Сделки, заключенные по ФЗ-214, проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Так как на одну и ту же квартиру нельзя зарегистрировать два ДДУ с разными дольщиками, двойные продажи практически исключаются.
Оплата после государственной регистрации сделки. Этот пункт неразрывно связан с предыдущим. Если возникли проблемы с регистрацией (например, кто-то уже заявил ранее о своих правах на эту будущую квартиру), то ни о какой оплате речи не идет. Дольщик платит только тогда, когда государство в лице Росреестра подтвердило его права на приобретаемый строящийся объект недвижимости.
Застройщику, ведущему продажи по ФЗ-214, не выгодно затягивать сдачу объекта, так как просрочка грозит реальными штрафами. Правда, в реальной жизни этот факт далеко не всегда гарантирует своевременную сдачу. У нас по-прежнему свойственно затягивать сроки сдачи невзирая на все что угодно.
Застройщику предписывается выбрать способ обеспечения своих обязательств перед дольщиками. В нынешней редакции ФЗ это банковское поручительство или страхование ответственности застройщика. На практике застройщики склонны выбирать второй вариант – страхование ответственности. Это значит, что если застройщик не исполнил своих обязательств по передаче квартиры дольщику, то последний получает страховую выплату. Это обстоятельство хоть и позитивно в целом, но знайте: для получения страховой выплаты Вам нужно будет заручиться решением суда о банкротстве застройщика либо об обращении взыскания на предмет залога.

Сейчас нет способа купить квартиру в новостройке безопасней, чем по 214 ФЗ.

Однако перед покупкой стоит озаботиться элементарной проверкой застройщика: были ли у него раньше проекты, сдал ли он их вовремя, не упали ли построенные дома от легкого осеннего бриза в тихую безлунную ночь.

Есть и иные моменты, отличающие теорию от практики.

Известны случаи, когда застройщики заявляли о работе по 214 ФЗ, но, при этом, умудрялись требовать предоплату до 90% стоимости квартир, вносить которую предлагалось до сдачи документов на государственную регистрацию.

Для дольщика это весьма опасный вариант. Ведь смысл 214-ФЗ в том числе в том и состоит, чтобы оплачивать уже гарантированные государством права на квартиру. Иначе события могут развернуться так, что застройщик соберет с людей эти самые 90% и растворится в закатной мгле, откуда выковыривать его будут сами дольщики. Причем безуспешно.

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ - заказать

В любом случае, есть смысл пользоваться услугами грамотного риэлтора, который оградит Вас от опасностей рынка первичного недвижимости. Обращайтесь к профессионалам, то есть к нам.

Приводим список наших новостроек, где продажи происходят в полном соответствии с ФЗ 214:

Звоните и мы ответим на все интересующие Вас вопросы!

Телефон для консультаций +7 (495)978-56-56

avarealty.ru

214 закон о долевом строительстве- анализ его дыр и недостатков

Начиная с апреля 2005 года отношения покупателей квартир в новостройках (дольщиков) и застройщиков регулируются законом № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Если бы закон реально работал, он бы запрещал реализовывать квартиры по договорам соинвестирования, вексельным и другим серым схемам. Если бы этот закон работал, он реально запрещал бы строительство многоквартирных домов на участках для частного домостроительства.

1. 214 закон не защищает от жуликов не собирающихся ничего строить

Не смотря на действующий уже 8 лет закон, до сих пор есть не единичные случаи, когда застройщики, находящиеся на “последнем издыхании” проводили широкую рекламную кампанию, активно продавали квартиры в несуществующей новостройке, а потом объявляли себя банкротом.

Конечно, для того, чтобы продать квартиру, договор долевого участия (ДДУ) нужно зарегистрировать в органах госрегистрции. Однако никто не запрещает проблемному застройщику продать квартиру по ДДУ, а затем неограниченное количество раз по вексельному договору или договору инвестирования. Конечным владельцем проданной квартиры станет инвестор, на которого зарегистрирована квартира в регистрирующем органе.

Не забудем еще, что бывают еще и случаи прямого сговора застройщика с регистратором. Список проблемных застройщиков посмотрите здесь.

Если бы закон защищал от незаконных новостроек, не было бы такое количество проблемных новостроек, как в случае с проблемным застройщиком Виктором Холодом. Такие всегда находятся, а по статистике проблемных новостроек особенно много в Подмосковье, недобросовестные застройщики строят дома и продают в них квартиры.

После того, как дом построен, квартиры в нем проданы и заселились люди, местная администрация, как это было в подмосковных "Вешках" просыпается. Начинается процесс выселения людей и разрушения дома.

Ознакомьтесь с деталями договора долевого участия.

4. 214 закон не гарантирует от изменений в планировке квартир, если окажется, что квартира меньше заявленной в проекте, он не гарантирует возврата денег

Очень часто размер квартиры по обмерам БТИ отличается от метража, заявленного в ДДУ. И если квартира больше, застройщик всегда найдет способ надавит на дольщика и выжать с него деньги. Если же должен застройщик, предстоят длительные судебно- административные разбирательства.

Для того, чтобы выбить у застройщика свои деньги, нужно пройти большое количество кругов- заручиться поддержкой БТИ, привлечь экспертов, провести необходимые расчеты, выиграть суд и с помощью судебных приставов выбить деньги с застройщика.

Для многих дольщиков это кажется неразумным, поэтому в большинстве случаев недостроенные метры застройщику прощаются.

На основании ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», квартира в новостройке должна быть передана с качеством, предусмотренным договором ДДУ, требованиям градостроительных регламентов и строительных норм.

И если квартира не соответствует требованиям качества, то застройщик обязан снизить цену или устранить все недостатки. В теории застройщик обязан и компенсировать затраты дольщику, если он самостоятельно устранит недостатки. Однако на практике все получатся не совсем так.

Чтобы добиться выполнения закона, застройщик обязан:

За свои деньги провести экспертизу
Оценить недостаточное качество в рублевом эквиваленте
Подать иск в суд, выиграть в суде
Взыскать с застройщика положенные по суду деньги.

Все это очень сложно, долго и дорого. Поэтому в абсолютном большинстве случаев дольщики предпочитают сами устранять кривые двери, скрипучий паркет или неисправную сантехнику. В суд идут только те, у кого реально треснула стена или отваливается балкон.

В суде же застройщик, у которого гораздо больше опыта часто доказывает, что все недостатки произошли вследствие нормального износа или по вине владельца квартиры, который провел некачественное устранение недостатков.

6. 214 закон не гарантирует от сдачи новостройки в положенный срок

Закон разрешает неоднократно переносить сроки сдачи новостройки. Единственно, что обязан сделать застройщик - это предупредить дольщика о переносе сроков за 2 месяца до срока, который указан в договоре.

Конечно, если застройщик не выполнит обязательство сдать новостройку в сроки, указанные в договоре, то он должен заплатить неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ (8.25%). Но в реальности от таких массовых исков дом может вообще быть не построен и квартиры никто не получит.

7. 214 закон не гарантирует и выполнение иных обязательств застройщиком

К примеру, если у вас квартира на втором этаже, в проекте на первом этаже у вас в доме планировался детский клуб, а на практике будет пивной бар, то вы сможете всего лишь расторгнуть договор и вернуть потраченные деньги, которые за время ожидания обесценились.

Согласно 214 закону дольщик может в любой момент выйти из договора в одностороннем порядке без решения суда (п.1 статья 9 ФЗ 214), если квартира в новостройке не получена спустя 60 дней с момента ее сдачи по договору. Однако без суда это еще никому не удавалось сделать.

Можно так же подать на застройщика в суд, возможно даже привлечь руководителя строительной кампании к уголовной ответственности. Однако не практике это бывает лишь в самых крайних случаях- собственное жилье для всех гораздо важнее, чем чувство мести к проблемному застройщику.

Как мы видим, 214 закон- это жалкая попытка привести в чувство проблемных застройщиков и он практически ни от чего не гарантирует.

Берегите себя.

www.msknov.ru

214 Федеральный Закон, защита дольщиков

Государство решило обезопасить граждан от афер с квартирами, выпустив Федеральный Закон №-214.

Многие слышали истории о том, что некоторые дольщики купленные квартиры так и не получили в связи обманом или банкротством компании-застройщика. Если дома все-таки были приобретены, то они вовсе не отвечали параметрам строительных проектов, порой были вообще не пригодны для жилья. Поэтому вкладывать деньги в недвижимость было достаточно рискованно.

Сейчас ситуация изменилась.

В договоре, оформленном по ФЗ №-214, содержится вся информация о фирме-застройщике, проекте недвижимости, его соответствии проектной документации, оговорены сроки сдачи дома в эксплуатацию, дата оплаты и гарантийный период, который может предоставить фирма.

Для покупателя жилья ключевым преимуществом 214 ФЗ является страхование ответственности. Так обязательным пунктом договоров долевого участия, заключенных с 1 января 2014-го, становится страховка. В случае банкротства компании-застройщика, недостроя или других проблем со сдачей объекта в эксплуатацию покупатель получает от страховой компании возмещение ущерба в полном объеме. Однако сегодня далеко не все застройщики Краснодара работают по 214-ФЗ. Этот факт обязательно следует учитывать покупателям, дабы избежать нежелательных ситуаций в процессе приобретения жилья.

Условия ФЗ №-214:

Строящийся дом обязательно будет сдан в эксплуатацию. Возведение здания начинается лишь после того, как застройщик предоставит полный пакет документов, разрешающий строительство на данном участке;
Одну и ту же квартиру не могут продать дважды и более раз. Квартира регистрируется в Реестре РФ;
Квартира должна соответствовать установленному плану, качество строительных и ремонтных работ также должны соответствовать. В случае отхождения от плана (изменены площадь квартиры или качество ремонта оставляет желать лучшего) дольщик вправе потребовать денежной компенсации у компании-застройщика;
В законе заранее оговариваются условия расторжения договора одной из сторон. Вы заранее знаете, чего ждать;
Застройщик обязан передать квартиру наследникам дольщика в случае его смерти. Ваши родные могут не беспокоиться.

На данный момент, это единственный документ, защищающий права дольщиков на строительном рынке. Если вы приобретаете жилье, в первую очередь, следует обратить внимание на то, по какому закону компания возводит объекты.Самостоятельно ознакомиться с документом можно на сайте: federalniy-zakon.ru/fz-ob-uchastie-v-dolevom-stroitelstve-214/.

СК «Регион Строй» - компания, которая находится в доверительных отношениях со своими клиентами и бережет свою репутацию, поэтому ЖК «ВиноградЪ» строится в соответствии с Федеральным Законом №-214. Мы не подводим будущих жильцов наших домов, строго соблюдая все условия закона. С нами действительно надежно.

vinograd23.ru

214 и 215 закон о долевом строительстве, отличия фз 214 от фз 215

При выборе новой квартиры на этапе строительства потенциальные покупатели могут принять долевое участие в строительстве объекта жилой недвижимости или вступить в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). В первом случае правовые отношения между покупателем и компанией-застройщиком регулируются Федеральным законом 214. При этом между ними подписывается Договор долевого участия. Во втором случае права и обязанности членов кооператива регламентированы уставом ЖНК согласно 215 ФЗ.

Чем отличается ФЗ 214 от ФЗ 215?

Компании осуществляют свою деятельность согласно Договору долевого участия. К его оформлению предъявляется ряд требований. В обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

адрес объекта долевого строительства, в т.ч. номер участка кадастру, этаж, номер квартиры и её площадь;
порядок оплаты и условия рассрочки платежа;
срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
гарантийный срок на жилой дом после введения в эксплуатацию.

Сегодня практически всё новое жильё, которое вводят в эксплуатацию застройщики по 214 ФЗ, застраховано на полную стоимость. В то же время договора ДДУ подлежат регистрации в Росреестре и только после этого производится оплата. Таким образом в полной мере обеспечивается защита прав дольщиков.

Деятельность ЖНК и ЖСК регулируется согласно 215 ФЗ — суть закона состоит в том, что объект жилой недвижимости не подлежит обязательному страхованию, а взносы пайщиков не облагаются НДС. Таким образом потенциальный покупатель квартиры получает шанс сэкономить. Однако в этом случае есть и свои «подводные камни». Во-первых, ЖСК не несет никакой ответственности за возможный срыв сроков сдачи объекта. К тому же при расторжении договора можно остаться без компенсации средств, затраченных на приобретение пая. Ещё один важный правовой аспект состоит в том, что Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на строительные объекты, возведенные по 215 ФЗ.

Каждый покупатель самостоятельно решает, стоит ли выбирать вышеописанный способ экономии. Напомним, строительная компания «Зенит» осуществляет свою деятельность согласно ФЗ 214 — закон о долевом строительстве является реальной гарантией защиты прав дольщиков.

sk-zenit.ru

Федеральный закон о долевом строительстве 214 (ФЗ 214)

У многих людей долевое строительство вызывает негативные эмоции. Многие помнят митинги обманутых дольщиков, которые проходили по всей стране. Люди оплачивали жилье, но застройщики не приступали к стройке либо бросали дома недостроенными. Нередкими были двойные продажи квартир: одно и то же помещение продавали сразу нескольким покупателям. Иногда застройщик шёл на сознательный обман (по сути, мошенничество), иногда речь шла о непрофессионализме (компании не могли правильно рассчитать свои финансовые возможности). Но итог был один — люди оставались без жилья. Многие при этом продавали свои квартиры, чтобы вложиться в долевое строительство, либо брали кредиты. Части обманутых дольщиков все же удалось спустя годы с помощью властей и юристов получить свои квадратные метры.

Чтобы сделать долевое строительство более цивилизованным, в России был разработан Федеральный Закон о долевом строительстве. Дольщики получили гарантию того, что их квартира не будет продана кому-то еще, и чтобы дом будет достроен.

Основу отношений между строительной компанией и дольщиком составляет договор долевого участия в строительстве. Этот вид договора использует большинство застройщиков. Согласно закону о защите дольщиков, застройщик получает право на заключение такого договора после получения права аренды или собственности на землю, где будет возводиться дом. Также застройщик обязан проинформировать потенциальных дольщиков о характеристиках будущего дома. Кроме того, по федеральному закону о долевом строительстве ДДУ должен пройти регистрацию в Росреестре. При просрочке и/или неисполнении своих обязательств застройщик выплатит крупные пени и штрафы. Если сданная покупателю квартира имеет недостатки, застройщик обязан бесплатно устранить их либо уменьшить стоимость жилья. Таким образом, ФЗ 214 о долевом строительстве защищает интересы дольщиков.

Насколько прочна защита дольщиков?

Однако 100% гарантии безопасности покупателя Федеральный Закон о долевом строительстве дать все ж не может. Недобросовестные компании всегда найдут лазейки, позволяющие обойти закон. Так, некоторые строители практикуют различные «серые» схемы приобретения жилья на стадии котлована. Это предварительные договоры, вексели и т.п. Кроме того, многие компании начинают строительные работы и сбор денег с дольщиков до оформления всех необходимых документов. Покупателей это может привести к серьезным проблемам. Ещё одна лазейка связана с тем, что на регистрацию договора уходит некоторое время. Застройщик начинает требовать от покупателя деньги до того, как ДДУ будет зарегистрирован. Пока договор находится в Росреестре, застройщик может попытаться продать ту же самую квартиру другому человеку.

Другой риск связан с качеством жилья. Например, в помещении может быть некачественно выполнена отделка. Или квартира может оказаться меньшей площади, чем предусмотрено договором. И хотя у покупателя есть право требовать устранения недостатков, на практике сделать это бывает непросто. Многие дольщики не хотят затевать судебную тяжбу. Также у дольщика есть право отказаться от квартиры и потребовать назад уплаченную сумму. Но такой возможностью мало кто пользуется. Дело в том, что квартира дорожает по мере приближения стройки к окончанию. Дольщики не хотят терять ту прибавочную стоимость, которую они получили, и соглашаются на то, что предлагает им застройщик. Вместе с тем, при отказе дольщика от договора по причине нарушений со стороны застройщика, разницу между текущей рыночной ценой квартиры и первоначальной ценой по договору – также можно взыскать с застройщика в качестве возмещения убытков.