Рынок недвижимости, который гуляет сам по себе. Какая ситуация на рынке недвижимости сегодня
Что будет с рынком недвижимости под новыми санкциями :: Деньги :: РБК Недвижимость
Эксперты рассказали о том, как повлияют санкции на доступность жилья и ипотеки, а также на развитие девелоперских проектов в России
Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС
Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.
«РБК-Недвижимость» попросила участников рынка поделиться прогнозами о том, как отразятся санкции и ослабление российской валюты на рынке недвижимости, каких изменений ждать застройщикам и покупателям жилья.
«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.
На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.
«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101» — Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.
Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.
Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.
«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»
Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» — Падение рубля и рост доллара и евро совершенно точно подстегнут спрос на недвижимость, потому что это единственный инструмент, с помощью которого рядовой гражданин нашей страны может попытаться спасти свои сбережения, стремительно теряющие в цене. Соответственно, рост спроса вызовет более быстрое поглощение выставленных предложений, снижение конкуренции и возможность для продавцов удерживать цены, предоставляя меньший дисконт. Естественным образом цены на недвижимость подрастут.
Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.
«Упадет спрос на загородную недвижимость»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»: — Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.
Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности. Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом. Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.
Из-за падения платежеспособности населения уменьшится спрос на недвижимость, причем в большей степени это коснется загородного жилья, которое и сейчас находится в состоянии стагнации. А вот сегмент новостроек чувствует себя вполне комфортно. И что особенно показательно, именно в последние несколько лет (как раз, когда действовали санкции) мы фиксировали колоссальный рост объема предложения на «первичке» как столицы, так и Подмосковья.
«Ослабление рубля привлечет на рынок покупателей жилья»
Павел Поселенов, президент девелоперской группы «Инград» — Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Менее чем за четыре года спрос восстановился.
Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты. В любом случае сейчас важно сделать выбор в пользу надежного застройщика с диверсифицированным портфелем, который умеет качественно работать и с продуктом, и с ценой.
«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»
Сергей Лобжанидзе, директор аналитической платформы bnMAP.pro: — Санкции вводятся не впервые. Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.
Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России. Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов. Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».
«Покупатели постараются сохранить сбережения в недвижимости»
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ» — Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.
Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.
Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.
«Девелоперские проекты подорожают»
Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG — Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.
В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.
«Внешний шок может отсрочить запланированные законодательные инициативы»
Ольга Широкова, директор департаментов консалтинга и управления продажами жилых проектов Knight Frank — С одной стороны, рынок недвижимости значительно более стрессоустойчивый, и тут мы в гораздо более выгодном положении, чем рынок акций или валют. И на краткосрочные потрясения девелоперы, инвесторы и покупатели просто не успевают реагировать. С другой стороны, если, например, говорить о рынке жилой недвижимости Москвы, то здесь хватает своих раздражителей. Это и значительный объем предложения, и законодательные инициативы, и отголоски изменений в банковском секторе.
Возможно, имея в основе своей объективные предпосылки и получив дополнительный субъективный импульс, рынок жилой недвижимости окажется в зоне нестабильности. А возможно, сегодняшний внешний шок поспособствует смягчению регулирования рынка и отсрочке/отмене ряда запланированных на лето 2018 года законодательных инициатив.
«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»
Владимир Сергунин, партнер Colliers International — Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.
Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.
«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» — Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше. Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.
Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения. Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.
«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL — Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.
Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ. Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян. Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.
Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10–0,12. Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0–1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год. Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.
Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.
realty.rbc.ru
Что ждет рынок жилья в ближайшем будущем :: Недвижимость :: Дни.ру
2017 год был насыщен событиями не только для девелоперов. Во всей российской экономике происходило много значимых событий, которые, конечно же, рикошетили и на наш рынок. Об этом в эксклюзивном интервью Dni.Ru заявил президент группы компаний "КОРТРОС" Вениамин Голубицкий. Он отметил, что снижение ключевой ставки Центробанка и замедление инфляции привели к уменьшению ипотечных ставок и повышению спроса на жилье. При этом, что очень важно, и сама отрасль продолжила трансформироваться, развиваться и искать новые решения.
Каким был уходящий год для девелоперов в Москве и стране в целом?
Во-первых, я бы отметил укрепление тренда по повышению качества жилищных условий в стране, особенно это касается крупных городов. Здесь мы можем говорить и о скрупулезной работе девелоперов над своим продуктом, и, разумеется, о столичной программе реновации, которая призвана решить проблему ветхого жилья.
Во-вторых, я бы отдельно выделил законодательные инициативы. Амбициозные намерения отказаться от долевого строительства за ближайшие три года – это настоящий вызов для отрасли. Для "КОРТРОСа" работа в таком ключе не является чем-то новым. Ведь в Екатеринбурге мы строим крупнейший проект комплексного освоения территории "Академический" и уже более восьми лет реализуем там готовое жилье. Но для рынка в целом уход от "долевки" окажется серьезным испытанием.
СМИ сообщают о перенасыщенности столичного рынка жилья предложениями в первичном секторе. Насколько это соответствует действительности и как влияет на стоимость квадратных метров?
Действительно, на столичном рынке недвижимости сегодня перед покупателем открывается невероятный выбор: и дома рядом с водоемами и зелеными массивами, и жилые комплексы в точках притяжения деловой активности, и качественное жилье в спальных районах. Но при этом говорить о перенасыщенности рынка я бы не стал. Отмечаются локальные переизбытки предложения, но никак не общее затоваривание столичного рынка. В подтверждение приведу тенденцию по повышению спроса на жилье и рост количества выданных ипотечных кредитов в текущем году.
В этой связи я не вижу предпосылок для снижения стоимости московского квадратного метра. Более того, некоторые проекты на рынке настолько привлекательны для покупателей, что они готовы переплачивать.
Можно ли ожидать снижения цен на квартиры или сейчас рынок жилья проходит точку минимума?
На мой взгляд, ситуация обратная. Цена на жилье будет расти. Во-первых, в связи с нестабильной экономической ситуацией 2014-2015 годов по стране запускалось гораздо меньше новых девелоперских проектов, и сейчас предложение все-таки ограниченно. Во–вторых, инициативы государства, направленные на повышение уровня защиты покупателей жилья, естественным образом влияют на повышение стоимости квартир. Например, строить через проектное финансирование дороже, чем по ДДУ. Так устроен бизнес, что дороже будет и для конечного потребителя. Ни один предприниматель не даст старт проекту, который не принесет ему прибыль. При этом надо понимать, что времена, когда девелоперы получали космическую маржу, остались в далеком прошлом.
Новогодние скидки: насколько стоит на них рассчитывать в этом году?
Новогодние акции – это добрая традиция рынка недвижимости. В то же время это проверенный маркетинговый инструмент, который стимулирует спрос на жилье. И тут нельзя забывать, что за декабрем сразу следует январь, период, когда российский рынок традиционно не столь активен. Поэтому новогодние акции и активный спрос в определенной степени компенсируют январскую "спячку" покупателей.
Все крупные девелоперы совершенно точно порадуют своих покупателей праздничными условиями. ГК "КОРТРОС", например, запускает специальную единую программу новогодних скидок во всех регионах присутствия. Поэтому у наших клиентов есть уникальная возможность сделать себе самый лучший подарок к Новому году и при этом сэкономить.
2017 год запомнился неоднократным снижением ключевой ставки ЦБ и понижением ипотечных ставок. Сохранится ли эта тенденция и какой может быть ставка на ипотеку при сохранении нынешнего тренда и темпов инфляции?
Мировое сообщество давно признало, что ипотека является драйвером роста рынка недвижимости. И это логично – чем выгоднее условия кредитования, тем больше людей будут готовы прибегнуть к ипотеке. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удешевление ипотеки – это сигнал для населения, что экономика оздоровляется. Это призыв к действию.
Среди наших покупателей жилья большую долю занимают молодые семьи. В проекте "Академический" на них приходится около 70% всех сделок. И здесь мне особенно отрадно отметить, что Минфин заявил о проработке специальной ипотечной ставки в 6% для молодых семей. Если все пойдет по плану, то это окажет положительный эффект на отрасль.
Конечно, нельзя забывать о макроэкономике, которая может повлиять на рынок неожиданным образом. Но даже при этом у нас есть все надежды и основания предполагать, что позитивная тенденция по снижению ставок продолжится.
Какова комфортная для девелоперов и покупателей ставка по ипотеке и какова вероятность, что она будет такой в ближайшее время?
Идеальной мне представляется ставка в 6%, которую как раз-таки прорабатывает Минфин для определенных групп граждан. Но будем реалистами, в ближайшее время весь рынок к ней прийти не сможет. Если говорить об осязаемом ориентире, то я бы назвал ставку в 9%. Вне всяких сомнений, при таких условиях продажи по ипотеке значительно увеличатся. Надо понимать, что уменьшение ипотечной ставки – это сочетание целого ряда обстоятельств: инфляции, снижения ключевой ставки, работы банков. Если все сложится благоприятным образом, то в стране продолжится уверенный рост количества выданных ипотечных кредитов.
Чем запомнился этот год "КОРТРОСу", какие события можно назвать главными для компании?
Главным я назову то, что "КОРТРОС" уверенно закрепился на московском рынке недвижимости. Тут мы развиваем сразу несколько уникальных проектов. "Дом Серебряный Бор", который располагается в 150 метрах от Москвы-реки и окружен вековыми соснами. Также отмечу "Люблинский" на юго-востоке столицы, где мы создаем максимально комфортное пространство для жизни, например, организовываем сквер на территории комплекса. И, конечно же, "ЦЕНТР-СИТИ", который мы реализуем в качестве проекта ГК "Ренова". Это знаковый проект столицы – хотя бы потому, что представляет собой первый в России комплекс жилых небоскребов и расположен в центральном округе города. Он уже получил признание общественности, победив в нескольких престижных премиях.
Помимо этого, мы продолжаем развитие наших проектов сразу в нескольких регионах России, причем успешно работаем в разных ценовых сегментах и форматах. Не могу не сказать отдельно о нашем флагманском проекте "Академический" в Екатеринбурге, где уже построено более миллиона квадратных метров, а живет там более 60 тысяч людей. В общем, "КОРТРОС" развивается полным ходом.
Каковы планы компании на 2018 год?
Для нас новый год – это всегда новые начинания. В 2018-м мы собираемся вплотную приступить к проекту в Ростове-на-Дону. Он будет представлять собой комплексную реновацию территории бывшего городского аэропорта. Там мы планируем построить около четырех миллионов квадратных метров недвижимости, это будет один из крупнейших девелоперских проектов России, где мы используем все наши компетенции при создании комфортной среды для проживания. Это будет уникальная история для отечественного рынка. Одной из "фишек" проекта станет превращение взлетно-посадочной полосы в масштабную многофункциональную пешеходную зону на 15 гектаров.
Помимо этого, в наших планах – запуск и других проектов, а также, конечно же, развитие текущего портфеля. В 2018 году мы сдадим в эксплуатацию новые объекты, и сотни семей получат свое новое жилье.
Каков Ваш прогноз для рынка недвижимости на ближайшее будущее?
Если кратко, то все будет хорошо. Я убежден, что рынок недвижимости крупных российских городов будет развиваться и обрастать интересными проектами. В стране уже наметился общий переход рынка в сторону создания комфортной среды для жизни. Если раньше это делали только крупнейшие девелоперы, то теперь заботиться об архитектуре социальной среды должны все застройщики. А вот тренд на уменьшение площади квартир, скорее всего, закончится. Все-таки крохотные квартиры-студии противоречат пониманию комфорта.
Также нельзя игнорировать технический прогресс. Новые технологии все больше проникают в нашу жизнь, и современное жилье должно удовлетворять потребности покупателя, возникающие в этой связи. Ведущие девелоперы это понимают и активно интегрируют новые решения в свои проекты.
www.dni.ru
Ситуация на рынке недвижимости
Участники рынка недвижимости и специалисты в этой области прогнозируют нарастание кризиса на рынке недвижимого имущества. Еще год назад продавцы надеялись на прекращения падения цен и стабилизацию ситуации, но их надежды не оправдались. Стагнация рынка постепенно усиливается.
Если проанализировать факты, сегодняшняя ситуация не стремительное падение цен, а полная перестройка ранее существующей системы рыночных отношений.
Чем был обусловлен рост цен и их падение
Поднятие цен на недвижимое имущество спровоцировали высокие цены на нефть и доступ отечественных финансовых организаций к западным кредитам с низкой процентной ставкой. Это дало возможность владельцам строительных компаний расширять свой бизнес и повышать стоимость недвижимости.
Резкое прекращение потока дешевых кредитов в связи с введением санкций и падение цен на нефть привели к снижению курса рубля и ухудшению уровня жизни населения страны. Большинство жителей, планирующих приобрести жилье или купить землю под ИЖС, оказалось на грани бедности. С падением спроса на недвижимость упали и цены. Важно отметить, что в сложившейся ситуации улучшения положения на рынке недвижимого имущества пока не намечается.
Тенденции в крупных городах
Согласно данным крупнейших риэлтерских организаций, за последнее время количество продаваемых квартир выросло, а спрос на них снизился. Ситуация усугубилась ростом закредитованности строительных компаний и им приходится распродавать недвижимость по сниженным ценам.
Вторичный рынок квартир также растет стремительными темпами. Это обусловлено двумя причинами: отсутствие потенциальных клиентов и нежелание продавцов снижать цены. Ситуация усугубляется отсутствием доступных ипотечных кредитов на жилье.
К увеличению вторичного рынка недвижимости также приводит рост цен на коммунальные услуги. Снижение платы за съем квартиры делает невыгодным бизнес по аренде жилья и подталкивает владельцев квартир к продаже собственности. Низкие зарплаты делают невозможным съем жилья, стоимость аренды снижается.
Дальнейший прогресс сложившейся ситуации приведет к стремительному росту предложений на продажу съемных квартир.
Загородная недвижимость
Кризис в стране не обошел и загородную недвижимость. На решение современных покупателей о покупке влияет ухудшение материального положения, скачки курса валют и небольшое количество предложений. За последний год покупательская активность снизилась на треть, причем сегодня практически каждая вторая сделка – ипотечная.
Многие потенциальные покупатели не спешат с приобретением загородного жилья, поскольку ждут более доступных цен.
Ищите выгоду
Согласно оценкам специалистов, самый высокий спрос сегодня на коттеджи. Выделим несколько причин, обуславливающих интерес населения к малоэтажным жилым комплексам:
- Цена на коттеджи значительно ниже цен на квартиры. Даже если малоэтажные объекты находятся за чертой города, в коттеджном поселке есть вся необходимая инфраструктура.
- Наибольшим спросом пользуются загородные поселки более полные по инфраструктуре и коммуникациям. Современный покупатель все меньше интересуется домами без удобств.
- Психологическая причина. Современные коттеджи занимают нишу между собственным загородным домом и городской квартирой. Жизнь за городом в собственном доме для большинства россиян более комфортна.
- Для застройщиков постройка коттеджных комплексов требует меньшего пакета согласований и разрешений сравнительно со строительством многоэтажек. Кроме того, малоэтажные комплексы быстрее строятся и окупаются.
На стадии зарождения находится рынок загородной недвижимости в регионах страны. К примеру, что касается спроса на коттеджи в Красноярске, потенциальных покупателей интересует максимальная выгода при минимальной стоимости объекта, однако, целостных коттеджных комплексов, имеющих полноценную инфраструктуру, довольно мало. Для таких регионов характерно точечное строительство жилых объектов в черте города.
www.stroitelstvosovety.ru
Прогноз цен на недвижимость в России, Москве в 2018 году, Ситуация на рынке недвижимости сегодня
Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году, будет ли она дорожать или подешевеет?
10.11.2017 Специалисты предупреждают, что на ипотечном рынке формируется пузырь. Доходы граждан падают, а выдача ипотеки растет высочайшими темпами (из-за падения ставок по ипотечным кредитам). Это может привести к росту плохих долгов и обвалу рынка недвижимости и кредитования.
7.11.2017 Президент подписал документы, по которым долевое строительство заменят банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Мнение: очевидно испробовав разные методы защиты дольщиков, руководство страны решило пойти проверенным путём — запретить. Чем это обернётся для рынка? Ростом цен и дальнейшей стагнацией строительной индустрии.
31.07.2017 Президент Путин подписал закон о создании компенсационного фонда дольщиков — новый способ гарантировать соблюдение прав инвесторов в строящуюся недвижимость.
27.07.2017 По данным Росстата за первое полугодие 2017 г. ввод жилья в Москве упал на 39,2% до 827 500 кв. м. Причина — низкая активность покупателей. Инвестиции в недвижимость с целью заработать и даже просто сохранить деньги — не кажутся такими интересными, как прежде, плюс низкая ликвидность.
На рынке много нераспроданных квартир, и несмотря на то что тенденция со снижением ввода продолжается второй год, общий объём нереализованного фонда растёт. Как итог — падают цены, скидки становятся всё больше.
Мнение: зачем настраивать в таких объёмах новые объекты, когда спроса нет. Ждут что поедут с регионов? Но там люди тоже без средств.
С другой стороны — масштабное строительство — это рабочие места, оборот денег, перспективы развития, от которых ни один регион добровольно не откажется, тем более — Москва. Это значит, что ситуация на рынке недвижимости будет становится всё интересней в плане низких цен.
После начала обсуждения реновации спрос на аренду квартир в хрущевках Москвы упал в три раза.
Жилая недвижимость в Санкт-Петербурге с начала года подорожала на 2-3%.
14.12.2016 2016 год был тяжелым для российского рынка недвижимости. Отсутствие экономического роста, падение доходов населения привело с значительному снижению потенциальных покупателей.
И несмотря на то, что в 17 году согласно прогнозам ожидается возобновление экономического роста, его будет недостаточно для восстановления рынка недвижимости. В среднем по России можно ожидать падение стоимости на 3-5 %. В Москве, где имеется большее количество состоятельных клиентов, рынок просядет меньше — в пределах 1-2 %.
10.12.2016 На рынок недвижимости окажет сильное влияние продолжение падения реальной заработной платы в негативном ключе и повышение доступности заёмных средств — в позитивном.
Экономика РФ пока не может найти выход из кризиса, поэтому население не будет стремиться вкладывать деньги в недвижимость, отложив данные покупки на неопределённый срок. Однако политика ЦБ в 16 году показала, что он настроен снижать ставки, поэтому можно ожидать снижение стоимости кредитных продуктов.
В целом, поведение рынка недвижимости будет зависеть от региона: в городах, где имеется высокое положительное сальдо миграции можно даже ожидать некоторого роста цен, в прочих населённых пунктах — падения.
Факторы, определяющие динамику цен на недвижимость
- С развитием кризиса из регионов в Москву и другие крупные города поедет больше людей, что способствует росту цен на квартиры. Подробнее о кризисе.
- Контракт с Китаем о поставках газа предполагает масштабное строительство в котором будет задействовано множество рабочих, а также на востоке потребуются менеджеры, чиновники. Отток людей в восточные регионы страны будет сдерживать рост цен.
- Программа Жилье для российской семьи выглядит весьма перспективно, есть вероятность что часть населения будет обеспечена жильём по сравнительно низким ценам.
- Дефолт пока не ожидается, но тем не менее инвестиции в недвижимость остаются приоритетными у населения, особенно в контексте чистки банковского сектора. Интерес повышает спрос и раздувает пузырь цен.
- Полезно: о росте цен на недвижимость и о том, когда упадут цены на квартиры.
- Можно отследить связь цен на недвижимость с чередой банкротств крупных банков. Люди были в панике — начали забирать свои средства. Подобные истории можно рассматривать как положительном, так и отрицательном для рынка недвижимости Москвы свете. Недоверие людей к банкам ведёт к тому, что физические лица начнут активнее покупать недвижимость.
- Рост ключевой ставки делает дороже кредиты, в том числе и ипотеку.
- Общие кризисные явления в экономике с одной стороны подталкивают к покупке недвижимости, как средства сохранить деньги, но затяжные процессы вызывают падение рынка. По теме: когда снизятся цены на квартиры?
- Полезно: как вложить деньги в недвижимость.
2016
25.12.2015 Стоимость недвижимости в 2016 году будет зависеть от цены нефти и курса рубля. Если проанализировать цены нефти и 1 м2 недвижимости в России за прошлые 20 лет, то наименьшие значения были в 1998 году – 180 $ за 1 м2 и 12 $ за баррель, а наибольшие 2008 году – 2195 $ за 1 м2 и 96 $ за баррель. Исходя из этого, если в 2016 году стоимость барреля нефти сохранится в диапазоне 30 — 40 $, то прогнозируется падение стоимости 1 м2 недвижимости на 30 %. При росте цены нефти до 40 — 50 $ за баррель – цена 1 м2 снизится на 20 %. Рост стоимости 1 м2 недвижимости начнётся при цене нефти в диапазоне 70 — 80 $ за баррель. Для Москвы прогнозы на 5 — 10 % утешительнее.
20.12.2015 Показатели уменьшения спроса на недвижимость связанные с ростом курса доллара и инфляцией, и показатели роста предложения связанного с темпами строительства повлияют на рынок недвижимости и стоимость квадратного метра жилья в 2016 году. При таких темпах строительства в 2016 году прогнозируется снижение операций купли-продажи недвижимости на 15% и впоследствии снижение цены за квадратный метр.
Комментарий эксперта-риелтора: За наличные покупают мало, ипотеку ждать можно долго, а это риск: рубль через несколько месяцев уже может быть не тем, что сегодня. В итоге продавцы выжидают.
Мнение: более состоятельные люди охотнее купят одну-две элитные квартиры в Центральном Округе, чем десять простых «хрущевок» на окраине столицы. Как следствие, рынок элитного жилья ожидает возрастание цены и спроса, а вторичный рынок ожидает, скорее сохранение ценового баланса. Препятствием здесь может быть ухудшение условий по ипотеке.
Мнение: Рынок недвижимости ожидает снижение цен. Оно является традиционным для любого рынка недвижимости, поскольку на данный момент застройщики вводят в эксплуатацию гораздо больше жилья, чем его покупает население. В итоге выходит переизбыток жилой площади, что и приведет к удешевлению московских квартир.
Мнение: год будет тяжёлым, кризисным, настроили много, много ипотечных долгов, растут риски банков: это позволяет предположить что упадёт аренда и понизится стоимость жилой недвижимости.
2015
11.01.2015 С 2015 года повышается налог на недвижимость, это приведет к тому, что на рынке появится больше вторичного жилья, что должно снизить цены.
20.12.2014 Рост ключевой ставки неминуемо приведёт к удорожанию ипотеки. Учитывая также что многие в последние дни спешили расстаться со своими сбережениями, рынок недвижимости ждёт снижение спроса. На фоне этого возможны акции со значительными скидками.
14.12.2014 Обзор: когда упадут цены на недвижимость из-за кризиса?
18.09.2014 Рынок замер и в 2015 году предложение скорее всего будет превосходить спрос, но это не значит, что цена пойдёт вниз. Большинство инвесторов предпочтут подождать, чтобы не продавать себе в убыток. Для покупателей плюс в том, что увеличится количество вариантов, несомненно будут развиваться схемы рассрочки.
Это прогноз: о том, как составляются посты - прогнозы
kudavlozitdengi.adne.info
Обзор рынка недвижимости 2017
До сих пор априори считалось, что рынок недвижимости самым непосредственным образом зависит от макроэкономической ситуации. Но, как замечают эксперты, в последнее время он все больше живет своей жизнью, развивается на основе собственных закономерностей. На первый взгляд, это кажется весьма странным, однако у этого обстоятельства есть свои объяснения.
Ситуация на рынке недвижимости - все плохое уже случилось
Такая ситуация характерна для последних полутора лет, рынок недвижимости все меньше внимания обращает на то, что творится в целом в экономике. По мнению руководителя Аналитического центра IRN. RU Олега Репченко, происходит переход к новой реальности. По сути дела возникла новая модель строительного бизнеса.
Она основана на существующей в экономике квазистабильности. Все плохое, что могло случиться, уже случилось. Если в начале кризиса рынок недвижимости гудел, как потревоженный улей, то теперь он успокоился и продолжает строить. Причем, чем ниже цены, тем больше предложения. Чем-то это напоминает рынок нефти, где никто не желает снижать объемы добычи, боясь потерять ниши сбыта. Вот производители и не могут договориться между собой.
Больше за те же деньги
Именно этот фактор во многом обуславливает то обстоятельство, что застройщики стараются не снижать объемы ввода, так как понимают: освободившееся пространство сразу же займут другие. Поэтому сегодня на рынке действует принцип: «Больше за те же деньги». Это достигается путем предоставления скидок, снижения процентной ставки по ипотеке. Делается все возможное, а подчас и невозможное, дабы не сокращать предложение. В итоге на настоящий момент в Москве и в Подмосковье оно достигло исторического максимума в 7,5 млн кв. м.
Застройщиков не останавливает даже то, что если раньше из вводимых в Москве 3 млн кв. м продавалось все, то теперь — только половина. Чтобы как-то существовать в таких условиях, компании затягивают сроки строительства, увеличивают объемы недостроя. Сейчас 25 % всех непроданных квартир находятся в новостройках, еще не так давно их число не превышало 2 %. Таким образом, происходит быстрое затоваривание рынка даже при снижении продаж. Эти два показателя все больше расходятся друг с другом. Сближение между ними начнется тогда, когда покупать по снижающимся ценам начнут больше, а строить — меньше.
Как прогнозирует Олег Репченко, если объем предложений будет серьезно сокращаться, то цены достаточно быстро стабилизируются. Если нет, то они будут сползать вниз в течение как минимум двух лет по 10 %. И пока второй вариант выглядит более реалистичным.
[
Прогнозы и перспективы рынка - лучше подождать
В этом направлении станет действовать и заявленная правительством Москвы реновация. С одной стороны, будет построено дополнительное количество жилья, а с другой — сократится рыночный спрос со стороны тех, кто попадет в эту программу.
Это требует от коммерческих застройщиков соответствующей реакции. Им нужно распродавать свои запасы как можно скорее. Если сделать это не удастся, то на рынок выйдет более дешевое жилье, построенное по программе реновации. Оно еще больше снизит цены, и компаниям придется реализовать свою недвижимость еще дешевле. Но с распродажей многие могут пролететь, так как есть опасность, что спрос в ближайшее время может сократиться. Наши люди мыслят и действуют вполне прагматично, поэтому они и решат: зачем покупать сейчас, если через некоторое время реновация обрушит цены. Лучше уж подождать.
Отмечается и другая тенденция: количество квартир становится все больше, а объемы введенных квадратных метров — меньше на 30–35%. Поэтому сегодня нужно предлагать квартир значительно больше, чтобы заработать на них столько же, сколько пару лет назад.
Синдром разочарованного инвестора
Минувшие четверть века рынок недвижимости Москвы носил элитный характер. Он был рассчитан на богатых покупателей, в лучшем случае на состоятельных. Этот контингент за прошедший период накупил недвижимости и себе, и детям, и даже внукам. И сегодня богачам она особенно не нужна, у них ее с избытком. Многие не знают, что делать с этим богатством, оно стало неликвидным. Эта недвижимость также давит на рынок, еще больше увеличивает на нем предложение.
В столице все сильней распространяется новый недуг — синдром разочарованного инвестора — продавца недвижимости. Когда-то люди скупали квартиры и дома в надежде их продать в нужный момент. Сейчас для многих он наступил, а товар покупателя не находит. За полгода может не быть ни одного предложения. Мы являемся свидетелями «тюльпановой» лихорадки, только уже не в Голландии, а в Москве.
По-прежнему многие живут с надеждой, что положение поправится, цены повысятся, а спрос возрастет. Увы, аналитики сходятся во мнении, что этого не случится, пузырь на рынке столичной недвижимости вновь не надуется.
Кто-то теряет, кто-то находит
Но в нынешней ситуации есть и те, кто окажется в выигрыше. Прежде всего, люди со средними доходами. Они смогут приобретать жилье в районах, куда раньше с этими целями даже и не совались.
В этих условиях преимущество получат те девелоперы и застройщики, которые сумеют предложить новую модель на рынке недвижимости, сумеют проявить максимальную гибкость. Те строители, которые упорно не желали снижать цены, которые считали: лучше обанкротиться, чем продавать дешевле, с рынка ушли или стоят в очередь на уход. В основе нового подхода — гораздо более реалистическое соотношение цены и качества, чего почти не было на протяжении многих лет. Качество часто было плохое, а цена огромная.
Но времена изменились, пора измениться и людям.
rcmm.ru
Прогноз рынка недвижимости на 2017 год в России
Серьезные кризисные явления в российской и общемировой экономиках способствуют стагнации на рынке жилья, снижению цен и, соответственно, падению реального спроса населения.
На основе экспертного мнения авторитетных специалистов в сфере экономики и недвижимости попытаемся спрогнозировать, что ждет рынок в 2017 году.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.
Факторы дестабилизации
Ситуация на рынке недвижимости сегодня характеризуется уменьшением объема продаж в новостройках, падением цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов.
Такие тенденции были сформированы постепенно, за последние 2-3 года, в силу следующих причин:
- введение политических и экономических санкций против России, запрета на приобретение ценных бумаг крупными российскими инвестиционными компаниями и частными бизнесменами за границей;
- повышение себестоимости возводимых новостроек;
- снижение объемов инвестиций в строительство жилой недвижимости и, как следствие, банкротство строительных компаний;
- снижение платежеспособности потенциальных покупателей и отсутствие стабильного роста их доходов, трудности в оплате задолженности по ипотечным кредитам;
- нестабильность курсов валют, порождающая проблему с ипотекой в иностранной валюте при пересчете на российские рубли;
- повышение процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным займам и ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам и объектам залога;
- ограничения сроков ипотечных программ с господдержкой и субсидированием.
Все это негативно сказалось на процессах ценообразования на рынке жилья, объемах продаж и аренды жилых объектов. Соотношение спроса и предложения
Большинство прогнозов российских экономистов сводится к общему мнению, что в 2017 году стоит ждать продолжения общей тенденции рецессии и падения цен на недвижимость. Если в 2015-2016 годах наблюдалось постепенное снижение доходности граждан и спроса на жилье и коммерческую недвижимость, то в следующем возможно достижение «дна» или коллапс рынка.
Причем процесс этот будет носить затяжной характер продолжительностью от 2 до 4 лет.
Фаза стремительного падения будет характеризоваться следующими явлениями:
- Застройщики нового жилья, скорее всего, будут стремиться к минимизации рисков, уменьшая объемы вводимых площадей, и выберут в качестве основного направления своей деятельности возведение только финансово выгодных объектов. Такая политика приведет к неизменному сокращению масштабов ввода недвижимости.
- Уровень платежеспособности российского населения продолжит стремительно падать и покупка объектов недвижимости или улучшение жилищных условий станут второстепенными. Уровень снижения спроса в такой ситуации прогнозируется на отметке 30% по сравнению с текущим годом. Это приведет к замораживанию строительства новостроек, увеличению доли непроданных площадей в рамках нового дома до 50% и смещению акцентов на вторичный рынок недвижимости.
- Ситуация на вторичном рынке будет неоднозначной. С начала 2017 года будет отменена программа госсубсидирования с льготными процентными ставками на приобретение нового жилья. Это приведет к привлечению доли покупателей из первичного рынка. Рассматривая категории объектов недвижимости вторичного рынка, ожидается, что стоимость квадратного метра в старом фонде будет дешеветь при аналогично снижающемся спросе, а цены на элитные квартиры и коммерческие площади останутся на текущем уровне или снизятся незначительно. Связано это, как правило, с отсутствием гибкости у продавцов и их нежеланием снижать стоимость ни при каких обстоятельствах (даже при длительном затягивании процесса продажи).
- Нежелание банков снижать годовые ставки по ипотечным займам, жесткие требования к объектам недвижимости и потенциальным заемщикам также будут способствовать падению объемов их ипотечных портфелей, что негативно повлияет на уровень спроса.
- Рынок коммерческой и жилой аренды аналогично коснутся кризисные явления в виде сильного обвала объема сдаваемых помещений. В сегменте жилой недвижимости арендаторы будут ориентироваться на квартиры и комнаты меньших площадей и невысоких арендных платежей за месяц. В категории коммерческих объектов продолжится тенденция существенного снижения стоимости 1 квадратного метра с целью реализации любыми путями. В 2017 году этот рынок в большей степени коснется вопрос дисбаланса спроса и предложения в сторону сильнейшего перекоса последнего.
Стабилизация сложившейся ситуации ожидается к 2019-2020 годам. Именно к этому периоду прогнозируется начало восстановления и постепенное возвращение к докризисным уровням.
Уровень цен на жилье в 2017 году
Большинство экспертов, прогнозирующих развитие рынка недвижимости на ближайшую перспективу, не осмеливаются озвучивать конкретные цифры и цены на жилье.
Ситуация будет иметь индивидуальный сценарий в каждом конкретном регионе. Для Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых других крупнейших городов РФ, вероятнее всего, наступит период резкого падения цен.
В условиях новых экономических реалий стоимость приблизится к своей реальной величине, что только позитивно скажется на дальнейшем развитии рынка жилья и коммерческой недвижимости. Одни специалисты озвучивают мнение, что цены упадут в следующем году на 5-7%, другие ожидают спад более чем на 10-15%. Проанализируем прогнозы и выводы ведущих российских специалистов в сфере недвижимости.
Мнение экспертов по недвижимости
Глава Сбербанка России Г. Греф дает прогноз развития российского рынка недвижимости, основывающийся на том, что позитивная динамика будет наблюдаться только в отношении спроса. По его словам, большая часть инвесторов ожидают еще больших темпов падения цен на вторичном рынке. И, несмотря на относительно выгодную стоимость жилой недвижимости, роста в ближайшие несколько лет не предвидится.
2016-2017 год — благоприятный период для инвестирования без возможности получения быстрой маржи. Для этого придется подождать около пяти лет. Профессор Российского экономического университета Г. Стерник предполагает падение рынка недвижимости в России с 2017 года. По его мнению цены и спрос на жилье будут снижаться как минимум до 2019 года. В следующем году рынок недвижимости достигнет своей низшей точки. Большое число вновь возведенных новостроек будет заморожено, строительные компании откажутся от инвестирования в крупные проекты по причине резкого падения платежеспособности граждан страны. Кризис больнее всего ударит по небольшим городам, в которых снижение объема сделок будет заметнее, нежели в городах-миллионниках.
Прогноз, представленный Уральской палатой недвижимости, также предполагает развитие кризиса на рынке российской недвижимости. На 2017-2018 годы придется резкое снижение объема продаж. В большей степени это коснется жилья из старого фонда, а также построенного на окраинах городов. Это обяжет застройщиков новых домов повышать качество строительства и обустройство территории, привлекая таким способом потенциальных покупателей.
Текущий же год по мнению экспертов палаты является наиболее благоприятным периодом приобретения жилой недвижимости из-за наличия множества выгодных предложений и на первичном и на вторичном рынках. Поддержка со стороны государства, снижение ставок по ипотеке в ближайшее время помогут положительно повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Прогноз рынка недвижимости на 2017 год является негативным в области возведения новостроек, так как будет наблюдаться резкое снижение предложения и замораживание многих инвестиционных проектов. Кризис приведет к явному дисбалансу между спросом и предложением с явным преобладанием последнего и существенному падению объемов продаж и цен на объекты недвижимости.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
zakonguru.com
Ситуация на рынке недвижимости складывается все больше «не айс»
2017 и 2018 годы станут кризисными на рынке недвижимости в России. Такие выводы озвучивают эксперты
С начала 2017 года прошло почти три месяца, и уже можно констатировать факт, что наступление нового года не переломило тренд предыдущих периодов – в рублях цены на недвижимость продолжают снижаться, медленно, но верно. Скорее всего, в обозримом будущем ценовая динамика не изменится, и в 2017 году, как и в предыдущие два года, продолжится корректировка стоимости квадратного метра к более актуальному в новых экономических условиях уровню.
«Кризис наступит в 2017 году, — заявила председатель Совета УПН, президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок, отметив, что текущую ситуацию на рынке еще нельзя назвать кризисом. — Сегодня у нас рынок просто видоизменился, уже давно нет былой доходности. Однако, по данным исследовательских институтов, каждый 10-й россиянин отложил на несколько лет приобретение жилья, а каждый 6-й отложил его на далекое будущее».
В 2016 году на рынке недвижимости все еще наблюдалась рецессия, планомерное снижение количества продаж жилья. Но, в 2017-2018 годах – по всем прогнозам, должен наступить полномасштабный кризис. Застройщики надеются на восстановление рынка недвижимости в 2019-2020, и в этом их поддерживают некоторые эксперты, уверенные, что все должно развиваться по аналогии с предыдущим кризисом. Но, это вряд ли возможно. У нас новая экономическая реальность и пытаться ее подогнать под уже существующие исторические параллели, по меньшей мере, не профессионально.
Так, в одном только подмосковном регионе итоговые финансовые показатели первых месяцев нового года оказались вполовину ниже, чем в предыдущем аналогичном периоде. Из чего аналитики делают отнюдь не утешительный для бизнеса вывод — активно культивируемая модель потребления все чаще и быстрее заменяется моделью накопления, что приводит к усиленному формированию отложенного спроса. Другими словами, продавцы объектов все стремительнее теряют право не то чтобы диктовать, но даже и как-то отстаивать свои условия реализации. Решающее слово в итоге остается за покупателем, который, кстати, предъявляет все более и более жесткие требования к приобретаемой недвижимости.
И у застройщиков нет абсолютно никаких способов, чтобы в обозримом будущем хоть как-то переломить складывающую ситуацию. На этом фоне, а также из-за низкой покупательской способности спрос на любые объекты в принципе будет падать. Худо-бедно продаваться на «первичке», предполагают специалисты, будут лишь те проекты, которые обладают каким-то уникальными «фишками» и интересной концепцией. Нераспроданные же объекты нужно будет каким-то образом переформатировать.
Рекордная активность девелоперов в последние годы привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план выходят объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья.
К настоящему времени геополитика и макроэкономика пришли к локальной точке равновесия, которая может просуществовать довольно долго. Значительное ухудшение или улучшение ситуации становится все менее вероятным. Все плохое, что могло случиться, уже случилось: конфликт на Украине, санкции, девальвация рубля. Поэтому сильно хуже, скорее всего, не будет, если дело не дойдет до полномасштабной войны, в чем никто не заинтересован. Однако и улучшения ситуации ждать вряд ли стоит: надежды на отмену санкций, связанные с избранием Дональда Трампа президентом США, успели рассеяться, и всем стало ясно, что конфликт с Западом в таком «замороженном» состоянии может продолжаться еще много лет.
Рынок недвижимости адаптируется к этой новой реальности, связь между ним и макроэкономикой становится все более спорной и неоднозначной: в последние месяцы нефть отскочила выше $50 за баррель, укрепился рубль, однако всплеска спроса на недвижимость не произошло, скорее наоборот. После девальвации рубля в конце 2014 г. большинство россиян предпочитают хранить сбережения в твердой валюте, поэтому укрепление отечественной сыграло злую шутку с рынком первичной недвижимости, ощутимо сократив платежеспособность потенциальных покупателей. В феврале спрос был хуже, чем годом ранее, даже несмотря на анонсированную столичными властями программу сноса «несносимых» пятиэтажек.
О том, что первичный рынок в феврале чувствовал себя хуже, чем показывает официальная статистика, свидетельствуют и данные агентств недвижимости. «Январь и февраль пока являются худшими месяцами с точки зрения спроса за пять последних лет», — утверждает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Кроме того, в этом году в феврале, который обычно считается одним из самых доходных для риелторов месяцев, не состоялось более 20% запланированных (по заранее внесенным авансам) сделок. Причем от этих соглашений отказывались как потенциальные покупатели, недовольные текущим уровнем цен, так и собственники жилья, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома». По его оценке, рынку недвижимости для возвращения на нормальный – докризисный – уровень сейчас не хватает 25-30% сделок. Покупатели отказывались от сделок из-за неуверенности в стабильности экономики, ожидания дальнейшего снижения ипотечных ставок, а также потому, что находили более интересные варианты на вторичном рынке.
Это достаточно внушительные цифры, которые красноречиво свидетельствуют, что никакой активизации спроса на первичном рынке сейчас не происходит. И в динамике также пока не видно, за счет чего эта ситуация может измениться в апреле и мае. Объяснение этому может быть следующее: в условиях дальнейшего снижения платежеспособного спроса часть покупателей решила повременить с покупкой жилья, а у другой части попросту не хватает денег, что заставляет их отказаться от первоначальных планов. И еще одна маленькая закономерность, влияющая на уровень спроса, которая фиксируется риелторами: в условиях нынешнего кризиса число клиентов, которые обращаются за риелторской услугой, заметно сокращается. И в этой связи снижение уровня спроса за год становится вполне объяснимым.
Довольно уверенно можно говорить о том, что в этом году цены на жилье будут однозначно корректироваться. «Квадратный метр» жилья понизится еще больше. Цены ,в среднем, могут скорректироваться процентов на 9-11, но это во многом зависит от качества объекта на первичном рынке. На сколько цена упадет к 2018 году, пока никто не знает. Этой цены еще нет.
«Сверх-супер-эконом» вариант, видимо, все-таки будет пользоваться определенным успехом, поскольку финансовое положение нынешних покупателей становится все труднее: из каждых десяти граждан, совершающих сейчас сделки с недвижимостью, только двое располагают необходимыми собственными средствами. Остальные восемь используют либо заемный капитал, либо систему «трейд-ин».
Зксперты говорят, что в первую очередь будет снижаться цена на старое жилье, на окраинах. Это тенденцию отражает ситуация прошлого года. Так, за 10 месяцев 2015 года больше всего подешевели квартиры в домах постройки 60-80-х годов: цены на них упали на 7,2%. При этом, по данным экспертов, в 2015 году в целом по стране количество заключенных договоров о покупке жилья снизилось на 40%. Такое же снижение наблюдалось и по итога 2016 года. Очевидно, что в будущем эта цифра будет расти.
По сути, бизнесменам от недвижимости сейчас остается надеяться исключительно на сегмент вторичного жилья. Потому что ситуация с доходами россиян сейчас такова, что все большее число собственников вынуждено выставлять имеющиеся у них в распоряжении дома на продажу фактически по бросовым ценам. Причин для этого две: отсутствие у владельцев средств на содержание недвижимого имущества и острая нужда в деньгах для дальнейшего собственного существования. Кстати, считая такой вариант развития событий наиболее реалистичным, «продажники» уже начали понемногу уходить из сегмента «первички», переквалифицируясь на вторичный рынок.
В попытках спасти ситуацию (и, само собой разумеется, свои доходы), застройщики и продавцы пытаются продвинуть на рынок новую услугу: предоставление покупателям полностью готовых к проживанию домов и квартир. Причем речь идет о строениях не просто с чистовой отделкой, а помещениях из разряда «заезжай и живи», по меткому выражению риелторов, «с тапками и шторами».
Но рассчитывать, что один этот ход сможет спасти продажи новой недвижимости, было бы наивно. По мнению знатоков вопроса, чтобы даже просто выжить в нынешних суровых условиях, девелоперам, как и продавцам, придется прикладывать просто титанические усилия. Рыночная конъюнктура понуждает их изыскивать средства и вкладываться как в кадровые ресурсы, так и в технологии производства. Только в этом случае они могут рассчитывать выручить за свою продукцию справедливые деньги.
В то же время такой ход очень плохо отображается на строительном рынке в целом. Так как жилья строится больше, чем люди в состоянии купить, девелоперы не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате все более распространенным становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке. Собственно, этот и есть главный симптом затоваривания рынка.
До 2014 — 2015 гг. квартиру в готовой новостройке можно было купить только у частных инвесторов, входивших в проект на нуле и перепродававших жилье после сдачи дома с хорошей прибылью. А квартир от застройщика в веденных в эксплуатацию корпусах практически не было. Однако после 2014 г. доля готовых новостроек на строительном рынке начала быстро расти и к началу 2017 г. достигла 25 -40%.
Новостройки, конечно, дорожают по мере повышения стадии строительства, но, выходя по ценам ниже рыночных, к моменту ввода они прибавляют уже не 30-50% стоимости, как до кризиса, а хорошо, если 10-15%.
Что касается долларовых цен на недвижимость, то они вернулись к уровню 2004 г., когда на рынке была зафиксирована первая с начала 2000-х стагнация. То есть квадратный метр, в предыдущие кризисы хотя бы частично отыгрывавший ослабление рубля, в этот раз не только не пошел за долларом, но потерял даже больше, чем многострадальный рубль.
В ближайшие годы ситуация на рынке изменится в первую очередь для застройщиков жилья: при сдаче каждого дома в нем будет раскупаться лишь половина квартир. Это заставит компании делать ставку на качество строительства, чтобы привлечь покупателя. Последние 12 лет у нас был рынок продавца: застройщики привыкли, что дом достроен, свободных квартир в нем нет. Сейчас ситуация изменится: до 50% непроданных квартир к моменту сдачи дома, скорее всего, станет нормой. Это заставит застройщика уходить в качество. Хочется строительному коммерсанту или не хочется, но на фоне сокращения объёмов ввода жилья у застройщика появится время и желание заниматься благоустройством территории, общественными пространствами.
Однако это еще не все. Многие эксперты сходятся в одном: монополизации избежать не удастся. Передел строительного рынка только набирает обороты. Крупные застройщики неизбежно начнут поглощать более мелких (то же самое, к слову, будет происходить и с риелторскими компаниями). В связи с этим жарких войн как за качественный товар, так и за платежеспособного «купца», игрокам рынка избежать никак не удастся. Так что место под солнцем «новой экономической реальности» достанется, понятное дело, далеко не всем.
Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»
xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai
