Расторжение договора аренды: по соглашению сторон (образец соглашения), досрочное расторжение. Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора
Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?
Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.
О расторжении договора в связи с истечением срока аренды
Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации
Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора. Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия. Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.
Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?
Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.
А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?
В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок. А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо. Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.
О расторжении договора аренды по инициативе арендатора
Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.
Если договор аренды заключён на определённый срок
Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя. Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке. Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.
Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.
Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:
- Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
- Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
- Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
- Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
- Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Если договор аренды заключён на неопределённый срок
Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.
В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.
Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.
Как оформить передачу арендованного помещения?
1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.
В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи. Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю. Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.
Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?
Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении. Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.
Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.
Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.
2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения
После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте. Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами. А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.
3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения
Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения. Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется. Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.
Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.
argumentplus.ru
Расторжение договора аренды: по соглашению сторон (образец) и досрочно
Расторжение договора аренды по соглашению сторон, образец
В случае расторжения договора аренды по соглашению сторон, итоговым документом служит акт о расторжении арендуемого имущества между сторонами, либо дополнительное соглашение. В дополнительном соглашении указывается, что между сторонами заключено соглашение о прекращении ранних договоренностей. Юридическую силу дополнительное соглашение приобретает с момента его подписания.
Важно
Если документ, заключался на год и более лет он должен пройти государственную регистрацию, следовательно, соглашение о прекращении договорных обязательств также должен пройти аналогичную процедуру
Соглашение о расторжении договора аренды, образец скачать
Досрочное расторжение договора аренды
Досрочный разрыв обязательств по аренде, по тем или иным причинам, сторона (по чьей инициативе досрочно прекращаются обязательства) обязана соблюсти претензионный порядок. До судебный порядок подразумевает направление стороне претензии с требованием исполнить свои обязательства в обозначенный срок.
Образец уведомления о расторжении договора, скачать
Как составить претензию и куда ее направить
В претензии делается ссылка на ранее заключенный договор, описываются нарушения стороны, которые послужили основанием для расторжения данных договоренностей. Документ направляется заказным письмом с уведомлением с описью вложению на юридический адрес лица (в случае, если стороной выступает юридическое лицо) или на адрес места регистрации по паспорту (в случае, если стороной выступает физическое лицо).
Важно
Соблюдение претензионного порядка- обязательное требование, которое обходить запрещается. В противном случае, при подачи искового заявления в судебные органы ваше заявление будет возвращено в связи с тем, что вами не была направлена претензия
До судебный порядок подачи претензии
До судебная претензия может быть подана двумя способами: наручно и по почте. В первом случае вам необходимо подать документ в двух экземплярах (первый экземпляр вы передаете стороне, на втором экземпляре (вашем) вам должны поставить входящий номер с печатью и подписью, уполномоченного лица). Данная процедура обязательна, так как в суде это будет служить достоверным доказательством тому, что претензия вами действительно была вручена другой стороне.
Читайте также: как составляется гарантийное письмо (образец об оплате услуг).
Срок ответа на претензию
Законодательство в данном случае устанавливает 10-дневный срок для ответа. Второй случай – направление претензии по почте, срок значительно больше и составляет 30 дней с момента получения.
Дополнительно читатель можно узнать когда будет проводиться капитальный ремонт по адресу.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
И так, договор подписан, зарегистрирован, заключен. Но одна из сторон по неопределенным причинам желает расторгнуть и прекратить правовые отношения. Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс «говорит» в статьях 619 и 620, которые строго определяю перечень оснований для прекращения договорных обязательств по аренде. И так, прекращение правовых обязательств по инициативе арендатора возможно, в случаях:
- Не соблюдение обязательств по обеспечению доступности к объекту (уклоняется от обязанностей, создает препятствия и так далее), таким образом, арендатор не имеет возможности пользоваться предметом договора.
- Предмет договора имеет существенные недостатки, которые арендодатель изначально умышленно скрыл от арендатора, либо у него отсутствовала возможность обнаружить данные недостатки до заключения правового документа.
- Не соблюдение обязательство по произведению капитального ремонта имущества в договорные сроки (в случае отсутствия данного срока в ремонт должен производится в разумные сроки).
- Арендуемое имущество, оказалось в непригодном для эксплуатации состоянии.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Расторжение правового документа по инициативе арендодателя в соответствии со статьей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) возможно по следующим основаниям, если Арендатор:
- Пользуется имуществом с существенными нарушениями договоренностей и использует имущество не по назначению.
- Портит и ухудшает имущество.
- Не оплачивает арендную плату более двух раз подряд.
- Не производит капитальный ремонт имущества, который в соответствии с договоренностями производить обязан.
Важно
Действительно, законом приведен закрытый перечень оснований, по которым могут быть прекращены правовые отношения. Однако, сторонами могут быть прописаны и иные основания для прекращения обязательств. Именно поэтому, к составлению договора следует отнестись с особой важностью
Важные пункты при составлении договора аренды
Срок исполнения договоренностей по арендуемому объекту может быть абсолютно любой (как 1 год, так и 59 лет). Однако, в данном случае необходимо отметить, что обязательной государственной регистрации подлежат к примеру, образец расторжение договора аренды земельного участка, заключаемые на срок на 1 год и более. В случае невыполнения данного требования, правовые отношения не будут иметь под собой никакой юридической силы.
Порядок и сумма оплаты также определяется по усмотрению сторон. Но при разработке договорных обязательств данное условие необходимо прописать особо дотошно (сроки оплаты — определить конкретный период, в который должна быть внесена плата; порядок и способ оплаты (наличный или безналичный с указанием банковских реквизитов), пени, которые будут удержаны в случае несвоевременной платы.
Важно
В случае постоянной работы с данным видом правового документа разумнее будет 1 раз обратиться к квалифицированному специалисту, который составит документ юридически грамотно, что отведет вас от возможных в будущем судебных тяжб с контрстороной.
Дополнительно рекомендуется прочитать: что подразумевают под односторонним расторжением договора ГК РФ.
Подпишитесь на свежие новости
Важно знать!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
- Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.
Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!
- Анонимно
- Профессионально
bukvaprava.ru
Как досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения
Потребность в аренде нежилого помещения нередко возникает как у предприятий, так и у отдельных граждан, так как приобретение недвижимости в собственность из-за высокой стоимости может позволить себе лишь небольшая часть предприниматели. После заключения такого договора у любой из сторон отношений периодически появляется необходимость в его расторжении.
В такой ситуации независимо от повлекших ее причин участники договора должны действовать по правилам, предусмотренным соглашением, если они не противоречат действующему законодательству. Во избежание разногласий по поводу расторжения договора аренды недвижимого имущества, в нем необходимо заранее предусмотреть пункт, оговаривающий условия, по которому стороны имеют право прекратить отношения.
Основания расторжения договора аренды
Отношения, возникшие в результате подписания договора аренды, прекращаются после того как срок, на который он заключался, истек, либо же при досрочном расторжении. Возможность прекращения арендных отношений до наступления окончания срока действия договора имеется у участников таких отношений в 3-х случаях:
- при подписании соответствующего соглашения;
- в результате судебного разбирательства;
- при условии, что договор предусматривает досрочное расторжение, основанное на инициативе любой из сторон отношений.
Если ни одна из сторон не проявила возражений против расторжения договора, достаточно будет просто заключить соглашение для юридического закрепления намеренного действия. Однако если одна сторона выразила протест, возникает спорная ситуация, которая требует разбора сложившихся обстоятельств.
Досрочное расторжение по инициативе арендодателя
Разорвать отношения аренды собственник недвижимого нежилого имущества вправе в судебном порядке при наличии обстоятельств, предусмотренных в законодательстве. Ниже перечислены возможные варианты таких ситуаций:
- Арендатор эксплуатирует имущество, на которое у него возникло право пользования, не по назначению, либо им были существенно нарушены условия договора.
- Арендатор своими действиями ухудшает состояние переданного в его пользование имущество.
- Имело место неоднократное нарушение сроков оплаты, указанных в договоре. В договоре могут быть отдельно оговорены и иные условия оплаты, например, прекращение отношений при однократной задержке оплаты.
- Арендатор не осуществил капитального ремонта помещения – если такое обязательство указано в договоре.
Определить существенность нарушений, допущенных арендатором по отношению к условиям договора, можно по наличию причиненного арендодателю ущерба либо по отсутствию выгоды, на которую он рассчитывал, заключая договор. Для каждого из нарушений его существенность определяется в ходе отдельного судебного разбирательства.
Важно также понимать, что соблюдение условий договора аренды вменяется в обязанность арендатору, поэтому нарушение этого требования может выступать основанием для расторжения договора без его согласия. Если арендодатель не указал прямо, как использовать помещение, то арендатор должен эксплуатировать его в соответствии с назначением. Помимо того, арендатор должен обеспечивать сохранность имущества, взятого в пользование, воздерживаться от внесения изменений ухудшающих его состояние. Предмет аренды должен быть возвращен владельцу в неизменном состоянии с учетом естественного износа. Узнать больше об обязанностях арендатора по отношению к арендуемому имуществу вы можете, обратившись за бесплатной онлайн-консультацией к нашим юристам.
Законом предусмотрено, что проявить инициативу к досрочному прекращению отношений аренды собственник имущества вправе только после отправки арендатору письменного извещения о необходимости выполнения обязательств в пределах установленного срока.
Досрочное расторжение по инициативе арендатора
Арендным соглашением могут быть оговорены любые обстоятельства, при наступлении которых арендатор может потребовать досрочно разорвать отношения. Если такие обстоятельства в арендном соглашении не указаны, арендатор вправе инициировать его расторжение в силу закона. Здесь возможны следующие случаи:
- Арендодатель не предоставил арендатору в пользование имущество, в отношении которого был заключен договор аренды.
- Арендодатель своими действиями создает препятствия, мешающие использованию переданного в аренду имущества по его целевому назначению.
- У переданного имущества имеются неоговоренные договором недостатки, наличие которых обуславливает невозможность использования предмета сделки по назначению. Важная деталь: арендодатель не мог узнать об имеющихся дефектах до подписания договора.
- Арендодатель не исполняет обязательства по проведению капитального ремонта помещения в предусмотренные сроки и в соответствии с имеющимся договором.
- Арендуемое имущество вследствие непредвиденных обстоятельств, независящих от арендатора, стало непригодным для дальнейшей эксплуатации по его назначению.
Порядок расторжения договора аренды
Соблюдать определенный законом порядок при досрочном расторжении арендных отношений стороны обязаны независимо от причин.
Письмо-уведомление
Законом предусмотрено обязательное извещение другого участника сделки о намерении прекратить отношения в связи с неисполнением им обязательств, предусмотренных договором. Для устранения нарушений должен быть предусмотрен разумный срок.
Если ответ от другой стороны отношений аренды не получен, и она не предпринимает никаких действий для исполнения своих обязательств надлежащим образом, участник отношений, чьи права были нарушены, высылает повторное уведомление о намерении расторгнуть договор.
Скачать образец письма-уведомления
Соглашение
После письменного уведомления о прекращении отношений стороны обязаны составить соглашение о расторжении договора. Оно составляется в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, в 2-х экземплярах.
Скачать образец соглашения
Акт приема-передачи помещения
Скачать образец акта приема-передачи
Неотъемлемой частью соглашения о досрочном расторжении договора аренды является акт приема-передачи помещения, в котором должен содержаться пункт об отсутствии или наличии у сторон претензий по состоянию возвращаемого имущества. По вопросам составления всей документации, связанной с расторжением договора аренды, рекомендуем обратиться к юристам нашего сайта, готовым предоставить бесплатную онлайн-консультацию.
Расторжение отношений между арендатором и арендодателем нежилого помещения – вполне рядовое явление, поэтому при составлении договора стоит учесть нюансы этого процесса во избежание неприятных ситуаций и продолжительных судебных разбирательств.
lawestate.ru
Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора
В договоре указан штраф за досрочный отказ арендатора от договора аренды. Можно ли оспорить это условие?
Галина Богдановская
кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
Роман Масаладжиу
кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист»
Дмитрий Чваненко
начальник юридического отдела компании «Русский проект»
В отдельных случаях арендатор бывает заинтересован в досрочном прекращении арендных отношений. Это может быть связано как с нарушением его прав со стороны арендодателя, так и быть обусловлено иными причинами, чаще всего экономического характера (например, тяжелое материальное положение арендатора, появление возможности взять в аренду лучшее или более дешевое помещение).
Арендатор может договориться с арендодателем, и договор аренды будет прекращен досрочно по соглашению сторон. В этом случае юристу арендатора остается лишь проверить правильность составления соглашения о расторжении и акта приема-передачи имущества.
Если же арендодатель не согласен на досрочное прекращение арендных отношений, договор аренды может быть расторгнут в случаях, предусмотренных в законе или в самом договоре. Все эти случаи можно разделить на три группы:
- существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором;
- существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора;
- односторонний отказ арендатора от исполнения договора.
Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором
Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:
- арендодатель не передал имущество арендатору;
- арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;
Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом
Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.
Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.
Пример из практики: суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования
Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации. Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.
Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу № А33−7041/2009).
Можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ
Да, можно.
В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.
Существенное нарушение арендодателем условий договора либо наступление иных предусмотренных законом или договором обстоятельств дает арендатору право досрочно расторгнуть договор. Однако сделать это можно только в судебном порядке.
Перед обращением в суд необходимо направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В отношении арендатора не применяется положение о том, что требовать расторжения договора можно лишь после письменного предупреждения контрагента о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Однако общая норма о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь при неполучении ответа или после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ), применяется и в случае расторжения договора по требованию арендатора.
О том, как правильно составить претензию арендодателю с требованием о расторжении договора, см. Как составить претензию.
Совет
Арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора. Подробнее об этом см. Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества. Поэтому, если арендодатель не возражает против расторжения договора, но от подписания соглашения о расторжении договора уклоняется, арендатору все равно придется обращаться в суд.
Существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора
Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса Р. Ф. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.
В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.
Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:
Тем не менее все же бывают ситуации, которые суд расценивает как существенное изменение обстоятельств и на основании этого расторгает договор аренды.
Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора
Истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка сроком на три года в целях строительства арендатором многоквартирного жилого дома. Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию быстрее, чем планировалось: спустя всего полтора года после заключения договора. После этого арендатор обратился сначала к арендодателю, а затем в суд с требованием о расторжении договора.
Суд первой инстанции указал, что цель использования земельного участка достигнута, поэтому дальнейшее исполнение договора повлечет для истца значительный ущерб, что противоречит целям и назначению договора. На основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор с момента вступления решения в законную силу. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2009 г. № Ф09−10615/09-С6 по делу № А07−11160/2009).
В рамках другого дела стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок для разработки карьера и добычи известкового камня путем проведения буровзрывных работ. Спустя несколько лет после заключения договора аренды комиссия территориального отделения Роспотребнадзора провела проверку земельного участка, по итогам которой признала невозможным проведение буровзрывных работ в связи с опасностью загрязнения водоносных скважин и поступающей из них в населенный пункт питьевой воды.
После этого арендатор (истец) обратился в суд с требованием к ответчику (арендодателю) о расторжении договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ. В качестве существенного изменения обстоятельств истец указал на невозможность проведения работ по добыче известняка буровзрывным способом. Истец также указал, что переход на иной способ добычи известняка требует изменения всего технологического процесса производства щебня, что делает его экономически нецелесообразным и влечет для истца значительные имущественные потери.
Суд первой инстанции посчитал изменение обстоятельств, выразившееся в появлении препятствий в пользовании земельным участком, существенным, в связи с чем договор был расторгнут. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения (постановление ФАС Центрального округа от 17 июля 2008 г. по делу № А48−3289/07−4).
Арендатор может предъявить в суд иск о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если обязательный досудебный порядок арендатором не будет соблюден, то для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, исковое заявление будет не принято к производству и возвращено, а ошибочно принятый иск будет оставлен без рассмотрения.
Односторонний отказ арендатора от исполнения договора
Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В этом случае договор будет считаться расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Рассматриваемый способ прекращения договорных отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ для арендатора. Ведь, чтобы отказаться от исполнения договора, арендатору не нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора. Для этого необходимо лишь уведомить арендодателя об отказе от договора. Согласование в договоре условий о его одностороннем расторжении ускорит процедуру прекращения договора и защитит арендатора от необходимости несения материальных и временных затрат. Ведь договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендатор известит арендодателя об отказе от договора, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что он считается расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендатором арендодателю соответствующего уведомления.
Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.
В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.
В каких случаях договор аренды считается бессрочным
Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:
- в договоре не указан срок аренды;
- в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон;
Обоснование
Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение будет связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.
Пример из практики: суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано
Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:
- срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Р. Ф. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».
Право арендатора отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:
- безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
Пример условия договора, закрепляющего безусловное право на отказ от договора
«Арендатор в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
- условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано при наступлении определенных обстоятельств.
Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах
«Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 5 процентов по сравнению с прошлым годом, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
Может оказаться, что условие о возможности расторжения договора арендатором сформулировано в договоре недостаточно четко. В связи с этим может возникнуть неясность: дает ли оно арендатору право на расторжение договора в судебном порядке или же право на отказ от исполнения договора. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Арендатору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если в договоре указано на возможность расторжения договора:
- либо «в одностороннем порядке»;
- либо «во внесудебном порядке»;
- либо «без обращения в суд».
Пример недостаточно четкой формулировки, которую суды расценивают как предоставляющую арендатору право на односторонний отказ от договора
«Арендатор в случае существенного нарушения арендодателем условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендодателя».
В иных случаях следует исходить из того, что арендатору предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Судебная практика при неясности формулировки о расторжении договора также ориентируется на буквальное толкование текста договора. Так, если в договоре будет указано именно на возможность одностороннего отказа той или иной стороны от исполнения договора, то суды исходят в первую очередь из того, что сторона имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке.
Пример из практики: суд признал за арендодателем право на односторонний отказ от исполнения договора аренды
Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о взыскании долга по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендной платы, задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения действия договора, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки за несвоевременное освобождение помещения, а также о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Суды установили, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно договору при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.
В связи с образовавшейся у арендатора задолженностью по арендной плате арендодатель направил ему претензию, в которой уведомил об образовавшейся задолженности и необходимости ее оплаты. Арендодатель также указал в претензии, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате в указанный срок договор аренды считается расторгнутым, и в этом случае помещение необходимо будет передать балансодержателю в течение двух дней с момента расторжения договора. Кроме того, арендодатель указал на то, что при неисполнении требований, изложенных в претензии, он обратится в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности.
Претензия истца была получена ответчиком, задолженность по арендной плате не была погашена. Это послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично (была снижена сумма неустойки) и обязал ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи арендодателю. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является расторгнутым.
Суд апелляционной инстанции решение суда в части исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременное освобождение помещения и об освобождении занимаемых нежилых помещения отменил и в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд апелляционной инстанции указал, что право на односторонний отказ от договора предоставлено законом только в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В отношении спорного договора такое право арендодателю не было предоставлено, поэтому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. На основании этого суд апелляционной инстанции указал, что истцом не был соблюден претензионный порядок расторжения договора.
Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Согласно пункту 27 информационного письма № 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Согласно условиям спорного договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. Данное условие договора не противоречит закону, а потому суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации договор аренды нельзя считать расторгнутым, поскольку такое требование должно быть предъявлено в суд с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, основан на ошибочном толковании закона (постановление ФАС Уральского округа от 5 октября 2009 г. № Ф09−6803/09-С6 по делу № А47−9077/2008−191ГК).
Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.
Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).
Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.
Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».
www.law.ru
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?
Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.
○ Причины расторжения договора.
Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.
Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:
- Обоюдное соглашение участников о расторжении.
- По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
- По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.
Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.
Вернуться к содержанию ↑
○ Досрочное расторжение договора арендатором.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:
- Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
- Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
- Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
- Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.
Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Порядок расторжения в суде.
Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.
Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.
- «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».
В иске следует отразить:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон.
- Существенные условия арендного соглашения.
- Требование о прекращении договора.
- Причины, по которым требуется расторжение.
К иску нужно приложить:
- Копию арендного соглашения.
- Чек об оплате госпошлины.
- Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.
После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.
Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:
- Составить соглашение о расторжении договора.
- Составить акт передачи имущества.
Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:
- Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
- Ожидает ответа 30 календарных дней.
- Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.
Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.
Вернуться к содержанию ↑
○ Досрочное расторжение договора арендодателем.
Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:
- Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
- Наносить имуществу существенный вред.
- Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
- Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.
Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.
- «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».
Вернуться к содержанию ↑
✔ Порядок расторжения в суде.
Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:
- Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
- Составление и направление иска о прекращении сделки.
- Участие в судебном разбирательстве.
Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.
При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:
- Уведомить контрагента о своем намерении.
- Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
- Составить соглашение о прекращении договора.
- Заключить акт передачи имущества и его оценки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Уведомление о расторжении договора.
Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:
- Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
- Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
- В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).
При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.
Вернуться к содержанию ↑
○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.
Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:
- Личные сведения участников сделки.
- Основания для прекращения арендного договора.
- Дату расторжения соглашения.
- Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.
Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.
Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.
Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?
Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Может ли суд назначить компенсацию?
Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.
Вернуться к содержанию ↑
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
Расторжение договора аренды – как правильно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с арендодателем
В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.
Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.
Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.
В письме второй стороне нужно указать:
- реквизиты арендодателя/арендатора;
- обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
- сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.
Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.
Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.
Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.
realty.vesti.ru
Как досрочно расторгнуть договор аренды?
Заключение договоров аренды распространено как среди предпринимателей, использующих объекты для ведения бизнеса, так и среди физических лиц, заключающих соглашения аренды жилья. Они могут быть заключены на неопределенный срок или с четко прописанной датой завершения отношений. Можно ли расторгнуть соглашение досрочно, в связи с чем это можно сделать?
Какие существуют основания для досрочного расторжения договора аренды
Предоставление объекта в аренду относится к сделкам. В соответствии с законодательством по инициативе любой стороны арендный договор можно расторгнуть досрочно. Выделяются три способа, по которым может произведено расторжение. К ним относится:
- Отказ от продолжения отношений в одностороннем порядке.
- Подписание соглашения между сторонами о расторжении договора.
- Подача искового заявления в суд.
Основания, по которым соглашение можно признать расторгнутым раньше срока, прописаны в тексте документа.
Требование расторгнуть договор аренды может быть выдвинуто по следующим основаниям:
- При существенной порче имущества, принадлежащего владельцу.
- Более двух раз подряд на счет арендодателя не перечисляются платежи за пользованием объектом.
- Предмет, который предоставлен в пользование, используется стороной не по назначению, с нарушением пунктов договора.
- Расторгнуть договор можно раньше срока, если в обязанностях прописан капитальный ремонт, но он не производится.
- Расторгнуть соглашение арендатором возможно в том случае, если переданное ему имущество изначально имело дефекты, было непригодным для использования по независящим от него причинам.
Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды по причинам, не указанным в договоре, это можно сделать только в судебном порядке.
Инструкция по расторжению договора аренды
Если между участниками сделки достигнута обоюдная договоренность, что соглашение будет расторгнут, необходимо все зафиксировать документально.
Важно! Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о его досрочном прекращении должно пройти эту же процедуру.
Земельного участка
Участки сельхозназначения часто выступают объектами сделок по аренде как у физических, так и у юридических лиц. Существует договор аренды на 49 лет. Он заключается с администрацией муниципалитета и пользователем.
Арендатор расторгает договор аренды досрочно в том случае, если второй стороной не вносится арендная плата. Чаще всего в одностороннем порядке отношения прекращаются, если денежные средства не вносятся в течение 3 месяцев подряд.
Право арендодателя изъять объект из пользования раньше оговоренного срока и в том случае, если деятельность второй стороны ухудшает качество земли или участок используется не по назначению. Но по собственной воле досрочно расторгнуть договор по использованию земельного пая невозможно. Стороны должны прийти к взаимному соглашению. В противном случае все отношения должны решаться через суд или досудебный порядок урегулирования спора.
Расторжение оформляется в той же форме, что и его заключение (пример). Соглашение должно быть составлено по образцу:
- дата и место заключения соглашения;
- ФИО сторон;
- номер договора аренды, зарегистрированный в регпалате, кадастровый номер объекта;
- момент прекращения отношений;
- подписи сторон;
- дата составления документа.
Соглашение составляется в двух экземплярах.
Важно! При заключении договора с администрацией на аренду земель сельхозназначения, он может быть расторгнуть в одностороннем порядке арендодателем, если этот пай не используется по назначению в течение трех лет.
Квартиры
Квартиры могут быть арендованы на определенный срок, а может быть составлен бессрочный договор аренды.
Если решение о прекращении действия договора аренды принимается арендодателем, он направляет письмо в свободной форме. Если вторая сторона не имеет возражений, то в указанный период производится передача имущества с составлением акта.
Если съемщик отказывается принимать условия арендодателя, у второй стороны есть возможность обратиться в суд. Для этого необходимо иметь на руках второй экземпляр письма и уведомление о получении адресатом первого. Это станет основанием судебного разбирательства дела.
Помещения
Договор аренды любого помещения, как жилого, так и нежилого, также может быть расторгнуть раньше прописанного в документе срока. Основной причиной является задолженность по оплате.
Нежилые помещения часто сдаются в аренду ИП, юридическим лицам под ведение ими предпринимательской деятельности. Вторая сторона при подписании документа берет на себя ответственность за сохранность объекта. При этом встречаются случаи, когда помещение начинают использовать не по назначению, тем самым, ухудшая его. Например, квартиру используют как склад.
Чтобы правильно расторгнуть зарегистрированный договор аренды, арендодатель должен отправить письмо-уведомление второй стороне с изложением причин прекращения действия документа.
Автомобиля
Аренда транспортного средства относится к категории оказания услуг. Расторжение соглашения аренды такого объекта имеет свои особенности. Эксплуатация автомобиля или техники может быть прекращена досрочно при ее порче, невнесении оплаты.
При этом владелец имеет право потребовать возмещения нанесенного ущерба, то есть ремонта поломанной техники. Если в процессе использования средство полностью пришло в негодность, арендодатель вправе требовать приобретения равноценного.
Существует нюанс! Автомобиль берет в аренду одно лицо, но оно имеет право передать вождение третьим лицам. На этом основании в одностороннем порядке прекратить арендные отношения невозможно.
Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядкеЕсли существуют основания для прекращения отношений по соглашению об аренде, стороной должно быть выдвинуто требование. При достижении согласия пользование объектом может быть прекращено раньше срока во внесудебном порядке.
По соглашению сторон
Порядок расторжения договора по соглашению сторон является самым приемлемым. Основанием для таких действий не обязательно должны быть негативные последствия сделки. Но очень важно, чтобы при проведении процедуры были учтены особые моменты:
- В соглашении должны быть прописаны причины, по которым сделка прекращена досрочно. А качестве основания должно быть указано обоюдное решение обоих сторон.
- В тексте соглашения необходимо прописать стадию исполнения договора.
- На момент вступления в силу соглашения о досрочном расторжении договора, необходимо завершить все взаимные расчеты. Либо необходимо прописать сроки внесения оплаты.
- В документе должно быть прописано обязательство арендатора вернуть все имущество в установленный срок. Рекомендуется одновременно с составлением соглашения прилагать акт приемки-передачи.
С момента вступления в силу соглашения о прекращении арендных отношений, исчезает преимущество продления. При желании взять объект в аренду снова, придется составлять новый договор.
По инициативе арендодателя
У арендодателя есть право требовать досрочного расторжения договора, если не соблюдаются его условия. При этом он может требовать возмещения всех нанесенных ему убытков, компенсации испорченного имущества.
Прежде всего арендодатель должен направить письмо с просьбой в установленный срок освободить помещение или прекратить эксплуатацию объекта. В тексте должны быть прописаны требования о компенсации, если она необходима. Только в том случае, если вторая сторона отказывается выполнять требование, можно обращаться с заявлением в суд.
По инициативе арендатора
Досрочно прекратить отношение может и вторая сторона сделки. Важно знать, нужно ли при этом отправлять уведомление арендодателю. Любое неисполнение условий договора как с одной стороны, так и с другой может стать причиной расторжения договора.
Если владелец препятствует передаче имущества или отдает его с изъянами, это может стать поводом досрочного расторжения соглашения. Со стороны арендатора должно быть направлено письменное уведомление с описанием положений, которые не выполнены.
Важно, чтобы любая причина была подтверждена документально. При обращении в суд вторая сторона может заявить, что это клевета, если не будет подтверждающей базы.
Расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке возможно только на основании серьезных нарушений. Дополнительные причины может быть прописаны сторонами при заключении сделки.
Получите бесплатную юридическую консультацию
provashiprava.ru
