Квартиры «с историей»: как не ошибиться при покупке на вторичном рынке. Как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке
Семь ошибок при покупке квартиры
Находясь в приятной эйфории от скорой покупки жилья, мы нередко упускаем важные детали. Желание поскорее стать обладателем собственных квадратных метров заставляет невнимательно подходить к делу. Мы собрали для вас семь самых популярных ошибок при покупке квартиры. Читайте и не попадайтесь!
Ошибка 1. Соглашаться второпях
Бывают такие ситуации, когда, находясь в самом начале поисков квартиры, нам попадается привлекательный вариант. Внешне все устраивает и очень нравится. И, как назло, продавец поторапливает – мол, на квартиру уже очередь: либо решайтесь сейчас, либо упустите эту «уникальную» возможность.
Торопиться в любом случае не стоит. Мало ли, какие тонкости скрывает в себе объект, раз продавец так спешно хочет от него избавиться? В конце концов, отнеситесь к делу философски: если и упустите – значит этот вариант был не ваш, и квартира мечты еще где-то впереди.
Посмотрите несколько объектов недвижимости: так вы сможете выбрать из множества квартир с одинаковым месторасположением, метражом и уровнем комфорта лучшую.
Ошибка 2. Новостройка – это безопасная покупка
Некоторые думают, что, приобретая квартиру в новостройке, избегаешь множества проблем. Все новенькое, чистое, все с белого листа. Но картинка может быть обманчива: новые обои отклеятся через несколько месяцев, сантехника выйдет из строя, а электрика и вовсе замкнет. Чтобы ваша квартира не стала домом ужасов, стоит проверить профессионализм застройщика.
Не ленитесь. Соберите как можно больше информации о тех, кто строит для вас жилье. Пообщайтесь с собственниками квартир в домах, построенных этим же застройщиком. Узнайте у них о качестве жилья и сервисных услугах. Особое внимание обратите на то, сколько лет работает на рынке компания и вовремя ли были завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю и разрешение на строительство жилого дома.
Ошибка 3. Экономить на отделке
В целях экономии в последнее время стало популярным покупать квартиры без внутренней отделки. Такое жилье, как правило, может быть до 30% дешевле. Однако, разглядывая голые стены в помещении, которое вы планируете назвать домом, прикиньте, сколько в него придется вложить.
Зачастую на ремонт может уйти намного больше средств, чем удалось сэкономить. А сколько при этом будет потрачено физических и моральных сил?
Ошибка 4. Все риелторы одинаковы
Зачастую, не желая заниматься бумажной волокитой и торговаться, мы обращаемся к риелторам. Но не нужно слепо доверять первому попавшемуся. На рынке недвижимости в кризис резко растет число аферистов, желающих наловить рыбки в мутной воде.
Чтобы не стать жертвой чужой жадности, стоит проверить всю информацию о человеке, с кем собираетесь работать. Кстати, если компания или сотрудник принадлежит к профессиональному объединению – Российской Гильдии риелторов – то на официальном сайте легко это проверить.
Соберите как можно больше информации о специалисте – его образование, опыт работы, фирма, где он работает. Ну, и конечно обратитесь за рекомендациями. Но помните: к тем, кого вам советуют друзья, также следует особо присмотреться. Быть может, он старался только для них, или же сделка была проще, чем ваша.
Ошибка 5. Судить о квартире по внешнему виду
Бывает, что изумительный вид из окна перекрывает все недостатки квартиры. Эмоции захлестывают нас, и мы не в состоянии по достоинству оценить само жилье. Нам приятно представлять, как в жаркий летний день мы будем сидеть на этой прекрасной террасе, пить кофе и любоваться этим потрясающим видом.
За вид, кстати, зачастую и приходится переплачивать. Но то, что пруд или парк под окнами так и останутся спустя какое-то время, а не будут застроены, вам никто гарантировать не может, кроме официальных документов. Таких, как, к примеру, план освоения территории.
Ошибка 6. Верить на слово
Не все люди владеют юридическими терминами и разбираются во всех тонкостях. Но сегодня, в век Интернета, это не так уж и сложно. Поэтому следует обратить особое внимание при покупке квартиры на юридические тонкости сделки и документацию.
Помните: все что касается купли-продажи (не только квартиры) должно быть письменно подтверждено. Хорошо, если и нотариально заверено. Прописать стоит такие вещи как получение аванса, срок освобождения квартиры и т.д.
Не забудьте узнать, сколько до вас уже было хозяев у этой квартиры и каковы причины ее продажи, если квартира с вторичного рынка. По возможности обратитесь за помощью к знакомому юристу, чтобы проверить чистоту сделки и грамотно зафиксировать все договоренности.
Ошибка 7. Не учитывать сезонность
При покупке квартиры также следует особое внимание обращать на время сделки. Во-первых, оцените экономическую ситуацию в стране. Цены могут меняться за короткий срок. Во-вторых, время года также играет немалую роль при выборе квадратных метров. Конец года, осень, весна – время деловой активности. А вот лето и январь-февраль обычно считаются тихим временем: здесь можно и поторговаться.
В мире недвижимости, особенно там, где речь идет о больших деньгах, всегда найдутся мошенники. Они придумывают все новые и новые способы обмануть покупателей ради наживы. Но, надеемся, вы прислушаетесь к нашим советам и будете внимательнее. Ведь предупрежден – значит вооружен. Удачи вам в покупках!
Мария ИВАНОВА, (Dom.76)
____________________Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.
big-rostov.ru
как не ошибиться при покупке на вторичном рынке › Новости Санкт-Петербурга › MR7.ru
Проверок много не бывает
При совершении такой серьезной сделки, как покупка квартиры, нужно обязательно контактировать напрямую с владельцем жилья. Если совершать сделку через доверенное лицо владельца, существует вероятность мошенничества – вполне возможно, что после покупки квартиры через доверенное лицо ее владелец потребует расторгнуть сделку (например, по причине того, что в момент продажи он был «не в себе»), и дело обернется судебной тяжбой.
Необходимо встретиться с владельцем квартиры лично. При разговоре обратить внимание на его речь, поведение: нет ли признаков употребления алкоголя и наркотических веществ. Владелец квартиры обязательно должен предоставить вам справку из психоневрологического и наркологического диспансера. По закону, сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, признается недействительной. Неадекватность продавца жилья в момент заключения сделки часто становится причиной судебных разбирательств.
Еще один важный шаг – изучить как можно более досконально историю квартиры, в идеале – вплоть до первого владельца. Если квартиру часто перепродавали, особенно в последние несколько лет, лучше отказаться от сделки – с квартирой что-то не так, скорее всего, есть какие-либо технические недостатки, делающие ее непригодной для проживания.
«Помимо свидетельства о собственности надо просить у собственника выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, – советует Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – В этой выписке будет отражена вся история квартиры. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре».
Нужно обязательно взять выписку из домовой книги и проверить, проживали ли в 90-е годы в квартире несовершеннолетние. В 1994 году в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» были внесены изменения, согласно которым несовершеннолетние участвовали в приватизации в обязательном порядке. В случае неучастия за ними сохраняется право на однократную приватизацию по достижению совершеннолетий. Формально такой житель квартиры может реализовать свое право в любой момент, поэтому если такие жильцы в квартире были, нужно взять с них расписку об отсутствии притязаний на долю квартиры. Ну, или отказаться от покупки.
Полезным будет узнать семейное положение владельца квартиры. В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской федерации сделка с недвижимостью не может проводиться одним из супругов без письменного согласия второго.
Особая ситуация с квартирой, доставшейся продавцу по наследству. Наследников у квартиры может быть несколько, уже после покупки квартиры они могут неожиданно объявиться и претендовать на свою долю жилья. Некоей гарантией от таких случаев может служить нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения.
Осторожно, здесь живут мошенники
Какими могут быть основные уловки мошенников на рынке вторичного жилья?
Во-первых, продавец-мошенник может попытаться признать сделку недействительной уже после покупки квартиры при помощи суда. Обычно суд в таких случаях принимает решение вернуть квартиру продавцу, а деньги покупателю. Но для того, чтобы сократить налоговые расходы, в договоре часто прописывается сумма меньше реальной оплаты. Покупателю будет возвращена только эта сумма.
Во-вторых, мошенник может продать квартиру сразу нескольким покупателям, заверив несколько копий документов на квартиру у нотариуса. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто первый оформит квартиру в БТИ.
И, наконец, квартира может продаваться по поддельным документам – здесь мошенники пользуются неопытностью покупателя в оформлении сделки. Впрочем, этими мошенническими схемами количество рисков не исчерпывается.
«Среди других наиболее распространенных рисков на вторичном рынке можно назвать незаконно оформленную приватизацию квартиры, – комментирует ситуацию Валентина Шестакова, руководитель отдела по связям с общественностью Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – Другие варианты: дом стоит в планах на расселение под снос или реконструкцию, также в истории квартиры могут быть сомнительные сделки с участием юридических лиц, включая госпредприятия, или государственных органов. Не удивляйтесь – в 90-е годы, да и позже, такое встречалось».
Для того чтобы сократить возможные риски, к покупке квартиры стоит привлечь профессиональных юристов, которые разбираются в тонкостях оформления и проведения сделок с недвижимостью.
«Всегда снимайте копии со всех документов и справок, чтобы в случае отстаивания своих прав на квартиру в суде, вы смогли доказать, что вы добросовестный приобретатель», – советует Анна Горбенко.
Список документов, которые обязательно нужно проверять при заключении сделки купли-продажи:
1. Документ, который подтверждает право собственности на жилье (договор купли-продажи, обмена, наследования, дарения, приватизации, выдаваемое на их основании соответствующее свидетельство о праве собственности).
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
3. Выписка из домовой книги, в которой указывается информация о проживании в данной квартире лиц.
4. Разрешительные документы из органов опеки и попечительства (на тот случай, если в квартире проживают несовершеннолетние) /согласие супруга на отчуждение имущества, приобретенного в браке, даже в том случае, если супруги находятся в разводе.
5. Справку из Бюро технической инвентаризации об отсутствии незаконных перепланировок.
6. Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
7. Справку из психоневрологического и наркологического диспансера на владельцев продаваемого жилья.
Рассмотреть со всех точек зрения
Чтобы не получить «кота в мешке», перед покупкой нужно совершить несколько визитов в приобретаемую квартиру. Внимательно проверить исправность всех бытовых и электрических приборов, посмотреть, нет ли незаконных перепланировок – ведь в худшем случае разбираться с недовольными соседями придется уже новому владельцу.
Эксперты советуют приходить на «смотрины» не только в вечернее время, свободное от работы, но и утром. Тогда сразу обнаруживаются новые детали: например, рядом с домом находится вредное производство или в подъезде находится шумный магазин или мастерская.
Нужно обязательно поговорить с соседями и жителями соседних домов: они могут рассказать о тех недостатках дома, которые откроются вам после нескольких месяцев жизни. Это отсутствие продуктовых магазинов в шаговой доступности, протекающая крыша, неправильная планировка дома.
Внимание к деталям и взвешенная проверка «квартиры с историей» со всех сторон – необходимая стратегия для успешной покупки жилья на вторичном рынке.
mr7.ru
Покупка квартиры на вторичке – риски и основные вопросы
– продолжение:
…Идем дальше.
Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.
Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).
Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.
Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».
Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке). Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).
Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка. Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав. Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.
Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой». Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы. В этом нам поможет (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.
Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»
Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.
В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.
Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е. компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к. их просто не было – история чистая).
Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).
Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреест
kvartira-bez-agenta.ru
Типичные ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке
Новость от 03.07.2018
Типичные ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке
Всем известно, что приобретая недвижимость на вторичном рынке, зачастую сопряжено с определенными и значимыми рисками. Поскольку далеко не всякая квартира обладает «хорошей» и заслушивающей уважения историей. Как правило, проверкой историей приобретаемого объекта занимаются риэлторы или агентство недвижимости. Но все чаще собственники пытаются обойтись и без их услуг. Иногда этот вариант оправдан, но опытные агентства и риэлторы к данному вопросу относятся более скрупулезно и вдумчиво.
Первым делом, прежде всего для снижения рисков исключайте из зоны ваших интересов все подозрительные и заведомо проблемные квартиры.
Лучше всего отказаться от покупки квартир, которые предлагаются по цене значительно, на 20-30%, ниже установленных на рынке. Скорее всего, детально рассмотрев их и с большой долей вероятностью при ближайшем рассмотрении всплывет "нежелательная история", а так же другие подводные камни.
Советуем обратить внимание на квартиры, в которых прописаны безвестно отсутствующие лица. В эту же категорию попадают члены семьи, пребывающие в долгосрочных командировках, на службе в армии, на длительном лечении в специализированном диспансере или отбывающие наказание в специальных учреждениях.
Зачастую вам могут предложить даже их письменное согласие на сделку, но не факт, что в дальнейшем проблемы обойдут вас стороной. И этому способствует закон.
Сделки, находящиеся в зоне риска
Особое внимание стоит уделить к сделкам, недвижимость, которая была подарена, перешла к собственнику по договору ренты или по наследству. В этом случае возможны претензий со стороны лиц, чьи права были нарушены.
Данные риски, возможно, незначительно снизить при условии, что с момента перехода права собственности прошло более трех лет. Поскольку действует срок исковой давности в соответствии с законом. Но не обольщайтесь, поскольку в некоторых случаях закон или суд могут продлить исковой срок. И в этом случае сделка может быть оспорена.
Предлагают купить квартиру с неузаконенной перепланировкой (чтобы убедиться в отсутствии нелегитимных переделок, попросите показать технический паспорт) ? Говорите продавцу категоричное «нет».
Порой не согласованная с местными органами администрации перестройка является нарушением закона и влечет административную ответственностью и порой карается ощутимым штрафом, который уже будет наложен на актуального владельца жилья, даже если он совсем ни при чем.
Особая категория, которая должна остаться без вашего внимания - недвижимость, на которую наложен арест или иное обременение. Обратите внимание и на то, как быстро "кочует" квартира от одного собственника к другому.
Особую осторожность следует применять при покупке квартиры, среди собственников или зарегистрированных жильцов которой значатся несовершеннолетние или недееспособные граждане. Рекомендуется обратиться в органы опеки, прежде чем заключать сделку.
Продажа по доверенности - особая зона риска. Зачастую не добросовестные лица используют такую схему, но следует уточнить, что в жизни бывают разные ситуации. Порой в продаже по доверенности не скрывается подвоха или намерение кого-то обвести вокруг пальца. Но в таких случаях следует убедиться, что документ заверен нотариусом, а не в "соседнем подъезде", вовсе не отозван и дает предъявителю право именно на продажу недвижимости, которая вас интересует.
Проверка документов
Определитесь с кругом интересующих вас квартир и вычеркните все высокорисковые варианты. Остановите свой выбор на конкретных предложениях и приступайте с пристрастием изучать все бумаги на квартиру.
Изучите все правоустанавливающие документы (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, вступивших в силу решениях суда). Следует убедиться, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в Росреестре, о чем имеется соответствующее свидетельство.
Обратите внимание на брачные отношения и проверьте, имеется ли нотариально заверенное согласие супруга на ее продажу.
Изучите документы органов опеки, в том числе согласие на продажу квартиры.
Проверка продавца
Проверьте самого продавца. Проверьте его паспорт на подлинность и на то, что паспорт действующий.
Сложность может возникнуть при определении дееспособности продавца. Рекомендуется получения соответствующих справок из лечебных учреждений.
Спорный вопрос - указание в договоре купли-продажи заниженная стоимость объекта. Не всегда оправданный вариант. Поскольку в случае возникновения споров и судебных разбирательств вы сможете претендовать на возврат только той суммы, которая указана в документе, а не уплачена по факту. Во-вторых, вы снижаете свой шанс на получение налогового вычета в полном объеме.
Согласно ныне действующему Гражданскому кодексу РФ, договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса (при определенных условиях все же требуется - например, при продаже долей). Типовой формы документа не существует, но, из сложившейся практики, профессиональные риэлторы вносят в текст максимум сведений. Часть из них необходима для регистрации факта перехода собственности в Росреестре, другая – важна для сторон сделки в случае возникновения взаимных претензий.
Сначала следует обговорить и учесть в договоре купле продажи, как будет происходить передача денег. Будет это расчет наличными деньгами или расчет с помощью ячейки, или путем банковского перевода.
Вот какие сведения, необходимы будут вам для регистрации сделки в Росреестре
– Паспортные данные продавца и покупателя (ксерокопии паспортов)
– Местонахождение недвижимости и ее параметры (выписка ЕГРН)
– Данные нынешнего свидетельства о праве собственности на недвижимость
– Цена, по которой реализуется квартира
Важная для сторон сделки информация
– Состояние, в котором квартира передается покупателю (стены, окна, двери и так далее)
– Сроки, в которые продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю
– Дата, когда договор будет передан в регистрирующие органы (этот шаг продавец и покупатель должны совершить совместно)
– Срок, к которому будет произведена оплата по сделке
Вроде бы все легко и понятно, но в каждом деле есть тонкости, нюансы и свои "подводные камни". Как поступить вам - выбор за вами.
domakvart.ru
11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынке / СоХабр
Здравствуйте!
Меня зовут Галамай Андрей.
Начну с того, что я не айтишник. Последние 14 лет я занимаюсь юридической практикой, из них 8 лет как адвокат. В последнее время заметил одну положительную тенденцию – ко мне за консультацией стало обращаться всё больше молодых людей, с просьбой помочь сопроводить сделку купли-продажи квартиры. В процессе общения выяснилось, что все они специалисты в сфере IT-технологий, которые и рассказали мне о Хабре. Я с интересом изучил этот ресурс и решил поступить так, как юристы обычно не поступают. Написать несколько статей с ответами на часто задаваемые вопросы. Чтобы вместо типовых консультаций (которыми заниматься не так интересно) можно было отсылать людей к статьям. А может быть, это все выльется в отдельный проект.
Сегодня – чеклист для приобретения квартиры. То, что рассказываю постоянно – первая статья в цикле.
«11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынке»
Для граждан сделки с недвижимостью во многих случаях являются самыми важными сделками в жизни. Кроме того, сделки с недвижимостью являются непростым эмоциональным потрясением в жизни, так как в случае неверного юридического оформления документов, можно лишиться и денег, и недвижимости. Мошенничество с недвижимостью, к сожалению, далеко не редкость, как в России, так и в Украине.Как уберечь себя от таких ситуаций — ниже.
1. Первое, на что следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Если цена более чем на 10% обычной, есть повод для беспокойства. Значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.
2. Второй важный пункт — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Граждане РФ проверить такие данные могут путем получения вписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Для этого необходимо обратиться с заявлением в РОСРЕЕСТР (ответ дается по закону в течение 5 рабочих дней. Фактически 12-14 календарных дней).
В Украине такую информацию можно узнать обратившись в Регистрационную службу и получить выписку из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество. С той лишь разницей, что такую выписку может получить собственник или уполномоченное им лицо.
3. Также, следует проверить отсутствие незавершенных споров по недвижимости. Для этого необходимо обратиться в суд по месту расположения квартиры.
4. Хорошим помощником будет профессиональный риэлтор или агентство недвижимости. Это, конечно, повлечет дополнительные расходы, но положительным моментом есть то, что недвижимость проверяется самим агентством. Продавцы с проблемными квартирами стараются избегать сотрудничества с агентствами, как впрочем, и мошенники. Очень важный аспект отношений с агентством, это заключение договора на услуги в посредничестве купли-продажи недвижимости, в котором прописываются все условия вашего сотрудничества и ответственность за их невыполнение. Это не должен быть договор консультационных услуг по сопровождению сделки.
И все же, обращение в агентство не дает 100% гарантии, что вас не обманут. Также, агентство практически не несет ответственности при возникновении проблем после сделки.
Помните — «Спасение утопающего – дело рук самого утопающего». Поэтому вычитывайте договора, которые подписываете.
Не давайте доверенности с правом продажи.5. До момента заключения сделки, снимаются с регистрации все зарегистрированные лица в квартире. В том числе и несовершеннолетние. Узнать о всех зарегистрированных лицах в квартире можно в паспортном столе, по месту расположения недвижимости. В случае прописки в квартире несовершеннолетних детей, потребуется разрешение органа опеки на заключение сделки.
6. Заключайте договор купли-продажи недвижимости только с собственником, а не по доверенности. Необходимо обратить внимание на собственника — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Избегайте неадекватных, алко- и наркозависимых собственников жилья. Договор с таким продавцом может быть признан недействительным.
7. Следует проверить состоит, или состоял собственник в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В течении трех лет с момента расторжения брака, второй из Супругов имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры. В таком случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. Рекомендую взять такое разрешение даже гражданских супругов. Согласие супруга дается в письменной форме и заверяется нотариально.
Отсутствие долгов по коммунальным платежам, газу, воде, электричеству требуйте подтвердить документально, не нужно принимать любых расписок вместо официальных документов соответствующих органов.
8. Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях можно порекомендовать подписать с продавцом квартиры соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
Безопасным сроком для заключения договора купли продажи недвижимости после вступления в наследство, можно считать срок более 3 лет после принятия наследства. Это поможет избежать претензий третьих лиц на недвижимость.
9. Оформляйте договор купли-продажи у опытного нотариуса. Для граждан Украины нотариальное оформление является обязательным. Для граждан Российской Федерации есть возможность заключения простого письменного соглашения. Это, конечно, снижает затраты на оформление, но увеличивает риски.
Нотариус при заключении сделки проверяет чистоту недвижимости, а именно наличие запретов и обременений на недвижимость.
10. Очень часто в договорах купли-продажи недвижимости реальную цену занижают до минимальной стоимости БТИ. Это конечно экономия на налогах, но я бы не рекомендовал так делать. Лучше заплатить налоги и знать, что в случае если сделка будет оспорена, то вы, хотя бы сможете вернуть свои деньги.
11. До подписания договора купли-продажи недвижимости, я бы рекомендовал обратиться к адвокату. Это будет стоить не так дорого, значительно дешевле, чем потом судиться. В итоге вы получите независимую правовую экспертизу ваших документов и будете защищены от обмана.
P.S. Друзья, понимаю, что квартиру прямо сейчас покупают не все, что тема юридического сопровождения несколько нестандартна для данного ресурса, но буду благодарен за обратную связь – оказалась ли статья полезной или нет. Отдельно буду благодарен, если вы напишете, какие юридические вопросы хотелось бы осветить:
- Интересует ли вас, читателей, подобная тематика?
- Какие именно темы вас интересуют или на какие именно вопросы, вы бы хотели получить ответ юриста?
С этой целью я подготовил небольшой (3 вопроса) опросник и буду очень благодарен, если вы его заполните. yurbez.com/ На простые вопросы постараюсь ответить в комментариях. Про непростые, из опросника, буду планировать статьи, если эта тематика вообще окажется интересна хабравчанам.
Легких вам сделок. Всех благ. Андрей Галамай
sohabr.net
типичные ошибки при покупке квартиры
Иногда радость от близкого решения жилищного вопроса затмевает разум человека и он, находясь в состоянии эйфории, отказывается понимать очевидные вещи и совершает типичные ошибки при покупке квартиры.
Сегодня мы продолжим рассмотрение данного вопроса.
-
Необдуманность решений
Постарайтесь просмотреть как можно больше объектов жилой недвижимости. Сейчас на рынке есть из чего выбирать. У Вас есть возможность выбирать из множества квартир с одинаковым метражом, месторасположением и уровнем комфорта.
Но если вдруг, просмотрев кучу вариантов, Вы не остановились на подходящем именно Вам, а цены на рынке значительно выросли, то не делайте необдуманных поступков. Не покупайте «хотя бы то, что есть».
Очень часто мысли о покупке временной квартиры, которую в будущем можно было бы продать подороже, и, в результате, приобрести то, что нравится, ошибочны.
Даже если и удастся получить какую-то прибыль от данной операции, то она вся уйдет на перепродажу и приобретение новой квартиры.
Для начала, скажем, что категорически не рекомендуется придаваться своим фантазиям.
Если во время осмотра квартиры вы начинаете представлять, как Вы расставите здесь вашу новую мебель, прикидываете во что обойдется ремонт и т. д., то все – Вы «попали».
Чем больше вы измышляете, тем сильнее желание купить эту квартиру. Причем побыстрее.
Но ведь, вполне возможно, что впереди вас ожидают более интересные варианты с куда лучшей планировкой или удобным местоположением. А Вы, к сожалению, их и не увидите, так как уже влюбились эту квартиру.
-
Иллюзия экономии
В последнее время из-за непомерных цен на жилье стали особым спросом пользоваться квартиры без внутренней отделки, а то и вовсе без какой-либо планировки.
Такое жилье на 30% дешевле тех квартир, которые обладают вышеперечисленными характеристиками. Однако, прежде чем решаться на покупку такой квартиры, задумайтесь о том, сколько сил, энергии и средств вам придется потратить, чтобы довести квартиру до готовности.
И еще один немаловажный фактор: а где вы будете обитать во время ремонта? Удастся ли Вам самостоятельно сделать качественный ремонт? Ведь, иначе, придется нанимать рабочую силу.
Проанализируйте все возможные расходы и сопоставите их с ценой квартиры, готовой для проживания.
-
Скороспелость решений
Даже если вам очень приглянулась одна из квартир квартира, не спешите с ее приобретением.
Большинство риэлторов, применяя свои профессиональные навыки, будут Вас убеждать, что именно на эту квартиру уже сформировалась большая очередь.
Постарайтесь не поддаться на уловки. Прежде чем согласиться, выясните цену на жилье в соседних домах, а также тщательно проанализируйте инфраструктуру данного района.
-
Неуверенность в принятии рения
Обратная ситуация. На приглянувшуюся вам квартиру объявляется покупатель, предложивший явно завышенную цену, и ее уводят у вас прямо из-под носа.
Другой вариант: стоимость квартиры может внезапно подскочить из-за изменившейся ситуации на рынке или по инициативе владельца. А значит, если данная квартира вам подходит, то не затягивайте с покупкой.
И тем не менее, если вас терзают сомнения о целесообразности данной покупки, то советуем прибегнуть к такому психологическому методу. Проснувшись утром, постарайтесь проанализировать свои ощущения.
В случае, когда вы проснулись с легкостью – Вы приняли верное решение о выборе данной квартиры.
И в противоположность рассмотренной ситуации, если вы по-прежнему сомневаетесь, значит, лучше не спешить, а посмотреть другие квартиры.
-
Излишняя доверчивость
Понятно желание человека в трудной ситуации переложить свои проблемы на чьи-то плечи. А если еще точнее, то на плечи профессионалов. В данном случае это будут плечи риэлтора.
Желание то понятно и оправдано, но помните: там, где проходят большие деньги там, конечно же, много и всякого рода мошенников.
А значит, выбирая агентство недвижимости, не пожалейте времени и убедитесь в его легальности, сроках работы на рынке, а по возможности, воспользуйтесь рекомендацией.
-
Искушение ценой
Следующим острым моментом при покупке жилья выступает цена продаваемой квартиры. Необходимо в этом вопросе быть предельно объективным и не поддаваться на «дешевизну».
Помните пословицу «скупой платит дважды». В вопросах покупки жилья это весьма актуально. Если квартира продается по неестественно низкой цене, то за этим обязательно стоит какая-либо серьезная проблема, иначе от неё не спешили бы избавиться.
Помните, что на рынке недвижимости не случаются дешевые распродажи и сезонные скидки, это очень своеобразный рынок.
Если хозяин квартиры изначально называет низкую цену или в процессе торговли «неожиданно» идет на значительную скидку, то, почти наверняка, он преследует свои личные, не всегда честные, цели.
А значит, для собственного спокойствия, покупателю необходимо во всем разобраться и перепроверить.
-
Безоговорочное доверие
Приобретая недвижимость, надлежит руководствоваться позицией «доверяй, но проверяй». Помните, что каждый человек руководствуется, прежде всего, собственными интересами.
Все советы ваших помощников принимайте с определённой долей критики, не стесняйтесь задавать вопросы, консультируйтесь у других специалистов.
-
Отсутствие экономического анализа
Собираясь приобретать жилье необходимо проанализировать общее состояние рынка недвижимости. Не забывайте о главном законе бизнеса: купить подешевле, продать подороже.
Не рекомендуется приобретать недвижимость, цена на которую явно завышена, даже в случае, когда квартира вам очень понравилась. Вы ведь не будете возражать против того факта, что продавать её себе в убыток будет весьма неприятно.
-
Отсутствие письменного подтверждения
Всё, что касается покупки недвижимости, обязательно должно быть письменно подтверждено и, хорошо бы, нотариально заверено.
Например, получение аванса, срок освобождения квартиры бывшим владельцем, полный расчёт между сторонами.
Если квартира продается с мебелью, это обязательно должно быть закреплено в отдельном документе. Никогда не доверяйте устным обязательствам.
Поверьте, бессмысленно жалеть о прошлом.
Если даже вы, контролируя процесс покупки и пытаясь учитывать все нюансы, пропустили пару незначительных мелочей – не переживайте.
А наоборот, похвалите себя за проделанную работу: если бы не Вы и ваши знания, могло быть значительно хуже.
Разумеется, это далеко не полный перечень типичных ошибок при покупке квартиры.
Однако, смею надеяться, что и эти материалы окажут Вам посильную помощь.
На главную ⇑
Related posts:
Метки: встречная покупка квартиры, как правильно продать квартиру, купить квартиру на вторичном рынке
tvoydom.su
На что обращать внимание при покупке на вторичном рынке жилья
Покупая жилье на вторичном рынке, велик риск попасть в руки мошенников, в результате чего вы можете остаться без жилья и без денег (о мошенничестве на рынке новостроек - читайте в нашей отдельной статье).
Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучать не только договор купли-продажи, но и обращать внимание и на другие детали.
В Москве достаточно много «нечестных» на руку риэлторов, которые на незнании покупателей юридических тонкостей оформления купли-продажи квартиры, оставляют их в последующих ни с чем.
Безусловно, юридическая сторона сделки – важный момент, однако перед оформлением купли-продажи квартиры ее необходимо осмотреть, проверить техническое состояние, убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
К сожалению, не каждый покупатель интересуется состоянием приобретаемой квартиры, а в первую очередь – ее стоимостью.
И в этом и кроется ошибка, так как зачастую стоимость последующего ремонта не соответствует стоимости, за которую была продана квартира.
Осмотр квартиры
Многие недобросовестные продавцы недвижимости предлагают осмотреть квартиру в вечернее время. Однако этого ни в коем случае нельзя делать, так как при естественном освещении проще заметить все недостатки.
Например, на практике центра по жилищным делам недвижимости и вопросам недвижимости имел место такой случай: клиент обратился за помощью в сопровождении сделки купли-продажи квартиры, подыскал подходящий вариант покупки квартиры. При этом наш клиент осматривал квартиру в вечернее время.
В дальнейшем, при внесении аванса жилищный юрист предложил организовать встречу на квартире, чтобы собственными глазами увидеть всех проживающих в квартире лиц и подписать соглашение об авансе. Во время встречи юристом было подмечено, что в квартире имелись изменения в нишах потолка, не характерные для квартир подобной типовой планировки. Юрист попросил предоставить дополнительно документацию БТИ, после чего сделка была приостановлена.
Но это, как правило, исключение. Кроме того, недостатки в квартире – это еще один из хороших поводов поторговаться с продавцом по поводу цены. Если в состоянии квартиры будут выявлены серьезные недостатки, можно смело снижать запрашиваемую стоимость на 15-20%, а в отдельных случаях обсуждать более выгодные условия сделки.
Если приобретается квартира – с ремонтом (либо в хорошем состоянии), то ее стоимость намного выше, чем без ремонта. Многие продавцы будут нахваливать недавно сделанный ремонт и несколько раз подчеркивать его стоимость.
Однако не следует забывать, что никто не просил прежнего владельца делать такой «дорогостоящий» ремонт, кроме того, каждый обустраивает свое жилье на свой вкус. В связи с этим даже в квартире с недавно сделанным ремонтом новым хозяевам возможно, придется сделать косметический ремонт, ведь идеалы и вкусы у всех разные.
Таким образом, даже не прибегая к хитроумным уловкам, продавец квартиры может завысить стоимость своей квартиры в среднем на 30%, убедив покупателя в том, что ремонт был сделан по «всем правилам».
Но, как показывает практика, дорогостоящий ремонт был произведен лишь на словах. А новым хозяевам приходиться делать капитальный ремонт купленной квартиры.
Юридическое оформление
Если состояние квартиры покупателя полностью устраивает, следует переходить к юридическому оформлению сделки – самому важному этапу в приобретении вторичного жилья.
Человеку, далекому от юриспруденции, разобраться во всех тонкостях бывает непросто, чем и пользуются мошенники. Поэтому на данном этапе важно обратиться за помощью к юристам.
В первую очередь необходимо поинтересоваться документами на право собственности (правоустанавливающие документы) на квартиру и сверить данные в документах с паспортными данными продавца.
Далее следует сверить свидетельство на право собственности с договором дарения, купли-продажи или свидетельством о наследстве.
Не лишним будет проверить и домовую книгу, затребовать справку о составе семьи с указанием зарегистрированных в квартире жильцов и отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Проверка всех вышеперечисленных документов потребует немало времени и знания всех юридических тонкостей.
Кроме того, не лишним будет ознакомиться с рекомендациями органа государственной регистрации – см. материал о возможности проверки записи в едином государственном реестр прав в режиме онлайн.
Подписание договора купли-продажи
Чтобы не быть обманутым на самом последнем этапе купли-продажи квартиры – этапе заключении сделки, лучше всего доверить проверку всех документов перед подписанием договора квалифицированному юристу. Не лишним будет и присутствие юриста на самом ответственном моменте – подписании документов.
Безусловно, услуги юриста по недвижимости – платные, но это позволит вам стать полноправным собственником новой квартиры и избежать всех подводных камней.
28 сентября 2015
Юридическая помощь по любымвопросам недвижимости Узнать больше об услугах и ценах
Смотрите также другие статьи
Читать другие статьи
Запишитесь на консультацию прямо сейчас! Решение любых вопросов, связанных с жильем и другой недвижимостью.
www.zazakon.com
