Как правильно оценить объект недвижимости риэлтору. Экспресс-оценка. Как оценивается недвижимость

Оценка недвижимости. Методы оценки стоимости недвижимости.

Вы решили продавать свою недвижимость. Дело за малым – узнать, сколько она стоит. Оценка любого рода занимает особое место и присутствует во всех сферах жизнедеятельности каждого человека. Однако в условиях финансово-экономического кризиса, в условиях нестабильности цен эта задача неимоверно усложняется. В любом случае, будете ли вы продавать квартиру с помощью третьих лиц – специализированных агентств и частных риэлторов или сами, важно самому знать, как происходит оценка недвижимости. Переоценив свою недвижимость, вы потеряете время. Это не страшно, когда рынок растет, но если падает, вы рискуете потерять и деньги. Недооценка тоже никому не нужна – лишних денег, как известно, не бывает.

Оценка недвижимости подразумевает три подхода и три способа, на которых мы остановимся ниже.

Подходы к оценке недвижимости

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

Как видно, такая оценка недвижимости – это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный.

Методы оценки недвижимости

Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.

Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости.

Одна беда – официальная оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:

вызов риэлтора на объект;
оценка по телефону;
оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.

Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг. Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала. Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки. Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых «прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к простою объекта на рынке, потери времени и денег.

Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам, - кажется, чего проще? Однако здесь есть свои минусы, и главный из которых – весьма приблизительная усредненная цена на выходе. Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе. Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели, – суть те же риэлторы.

Ну и третий вариант. Оценка недвижимости здесь - в умении читать и считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе, используя Интернет и базы данных объявлений. В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь – обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка – тем точнее результат. Теперь о том, из чего складывается цена на вашу недвижимость – о параметрах оценки.

Параметры оценки недвижимости

Первое, о чем следует сказать – это документы. Юридический параметр «чистоты» недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости должна начинаться с изучения соответствующих документов. Без них вы не сможете ни продать, ни купить ни один объект. Свидетельство о праве собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной регистрационной службы – своеобразный «венец» правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов на недвижимость.

Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем так называемый альтернативный вариант. Т.е. это тогда, когда владельцы ждут покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать) квартиру или иное жилье. В кризис это особенно актуально, так как при падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке выстраиваются огромные «альтернативные цепочки», своим концом никак не могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для покупки недвижимости.

Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.

Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим "подводным камням", в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!

Теперь о роли технических параметров в оценке недвижимости.

Местоположение объекта недвижимости – главный критерий. Причем основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района.

На втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ.

Вообще оценка загородной недвижимости - дело довольно трудное. И если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала.

Кирпичные дома строили всегда - дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. «Сталинки» (тридцатые – первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе «кирпича».

«Хрущевки» - пятиэтажки. Что и говорить, вместе с «архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответсвенно, престижности. «Хрущевки» - дявятиэтажки не далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, - низкие потолки, микроскопические кухни и прихожие: все это – жирный минус даже в престижном центре.

Улучшать быт советских людей начали в середине семидесятых, и тогда же появился термин «улучшенная планировка». Панельные дома до сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в пост-советский период, в высотных домах и достаточно большой площади.

90-е принесли не только наиболее широкий метраж, но и самый дорогой и престижный тип многоквартирного дома – монолит. Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и отделке жилища. Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда или всей территории дома и двора. «Распашонки», то есть квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые, с линейным расположением комнат – ниже. Оценка недвижимости в монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов, влияющих на стоимость квартиры.

Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии - это коэффициенты напрямую влияющие на стоимость.

В заключение скажем о том как оценка недвижимости может быть подвержена влиянию снитарно-технического состояния квартиры. Если полностью «убитая», требующая капитального ремонта квартира, существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег. Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт – ваших трудов не оценят. А вот «подшаманить» до свеженькой чистоты следовало бы. Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры.

Как правильно оценить объект недвижимости риэлтору. Экспресс-оценка.

Начинающие риэлторы часто задают вопрос, как же быстро и правильно назвать цену клиенту за его объект недвижимости. Экспресс-оценка объекта недвижимости является процедурой, которая позволяет предварительно установить стоимость квадратных метров. Клиент должен понять и принять решение о целесообразности возможной сделки (аренда, купля или продажа, обмен).

Необходимо знать, что экспресс-оценка объекта позволяет установить только примерную стоимость недвижимости, но она может не совпадать с ее реальной стоимостью, для установления которой требуется более глубокий подход.

Для этого необходимо затратить намного больше времени, перелопатить немало оценочной литературы, изучить спрос и предложение, выполнив сравнительный анализ.

Экспресс-оценка выполняется быстро, она не предоставляет клиенту подробной информации о недвижимости и актуальных рыночных данных. Наоборот, клиент должен предоставить агенту максимально полную и достоверную информацию о своем объекте.

Действия риэлтора по предварительной экспресс-оценке недвижимости.

Риэлтор сначала осматривает недвижимость, изучая ее особенности. Оценка стоимости жилья в данном случае носит предварительный характер и не отражает окончательную реальную стоимость объекта. Многие риэлторы не используют в своей работе экспресс-оценку, но в некоторых случаях такая риэлторская услуга все-таки предоставляется.

Опытные риэлторы, выполняя экспресс-оценку, используют основной, проверенный годами метод - сравнительный или рыночный, когда сравниваются цены нескольких подобных объектов. Причем информация для сравнения берется из СМИ и интернета. Заметим, что одинакового жилья практически не бывает, но всегда есть очень похожие варианты, обладающие лишь некоторыми отличиями.

Какие факторы оказывают влияние на стоимость жилья?

Среди них можно выделить ряд основных параметров, а именно:

цена напрямую зависит от условий сделки, которая может быть прямой или альтернативной;
принимается во внимание удаленность недвижимости от дорог, станций метро и прочих объектов инфраструктуры;
этажность – наиболее дорогим считается жилье, расположенное на средних этажах;
тип санузла – раздельный или совмещенный;
адрес объекта – располагается в центре или на окраине, спальный или промышленный район;

площадь кухни – чем она больше, тем выше цена объекта;
наличие балкона или лоджии.

Некоторые сложности возникают при быстром оценивании частного дома или участка земли. Такие объекты индивидуальны и имеют много своих, присущих только им особенностей. Здесь учитываются дополнительные факторы, влияющие на стоимость:

наличие и площадь земельного участка, прилегающего к дому;
наличие подъездных путей;
проведены ли в дом коммуникации;
наличие пристроенных помещений;
наличие надворных построек;
из какого материала построено жилье;
наличие огорода и сада;
расположение объекта (у реки, озера, леса и прочее).

Большой ошибкой неопытных риэлторов являются попытки выполнить оценку недвижимости в телефонном разговоре с клиентом. Можно лишь назвать примерный диапазон цен на объект и сказать, что более точную стоимость я смогу назвать после личного визуального осмотра объекта.

Сказав это, риэлтор убивает сразу 2-х зайцев: налаживание обратной связи с продавцом и появившаяся возможность выполнить объективную оценку его объекта.

Уважаемые риэлторы! При экспресс-оценке объекта необходимо применять знания рынка, только тогда Вы сможете объективно оценить недвижимость. Постоянно следите за ценообразованием на рынке, больше учитесь, повышайте уровень своих знаний, изучайте законы и изменения в них. Применяйте полученные знания и информацию на практике, стремитесь стать риэлтором, способным объективно оценивать объекты своих клиентов!

Желаем вам успеха и удачи в профессии! С уважением, ваша Елена Моштакова!

www.obrealtshcool.ru

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

При продаже недвижимого имущества важным фактором является определение рыночной стоимости. Она зависим от множества условий и показателей. В данной статье поговорим о том, как же правильно ее определить и какие для этого существуют методы.

Как и кем проводится оценка рыночной стоимости?

Оценку недвижимости может провести специальная независимая компания, которая занимается оценкой недвижимости.

Еще одним вариантом может стать агентство недвижимости. Некоторые агентства помимо основных услуг предлагают своим клиентам и дополнительные, например, оценку недвижимости. В данном случае необходимо выбирать компанию, которая долгое время стабильно работает в данной отрасли и имеет хорошую репутацию среди клиентов.

После того как вы определились какая именно компания будет заниматься оценкой недвижимого имущества необходимо подать письменное заявление. К нему следует приложить пакет документов:

технических;
правоустанавливающих.

Заявление может подать владелец имущества, либо доверенное лицо, на которое предварительно необходимо оформить нотариальную доверенность.

Этапы проведения оценки:

Заказчик и специалист-оценщик определяются с датой и временем проведения оценки.
Оценщик выезжает в оговоренное время и срок на объект недвижимости.
Проведение оценочных работ (сбор информации об объекте, фотосъемка).
Обработка данных и составление отчетности.

Кроме отчета, который в обязательном порядке должен иметь подпись должностного лица и печать организации, специалист обязан предоставить продавцу специальную лицензию. В среднем подготовка отчета займет от двух до пяти рабочих дней.

Если в сделке купли-продажи участвует банк, то каждое банковское учреждение обычно имеет перечень проверенных компаний, в которые можно обратиться за помощью в оценке недвижимости.

Сбор, проверка и анализ информации

На оценку недвижимого имущества влияют множество факторов. К основным относятся:

месторасположение – здесь оценивается престижность района, его инфраструктура, близость от цента города и остановок общественного транспорта;
общее состояние квартиры, офисного помещения или частного дома;
год постройки и материалы, которые использовались при строительстве и ремонте;
квадратура жилой недвижимости и удобство планировки;
экономическая ситуация в стране, уровень дохода и платежеспособности населения на момент оценки недвижимого имущества.

Для проведения оценки потребуется подготовить ряд документов:

Паспорт гражданина РФ.
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество.
Технический паспорт жилого или коммерческого помещения.
Фотоотчет всех помещений оцениваемой недвижимости.

По согласованию со специалистом-оценщиком могут понадобится и другие документы для определения более точной оценки недвижимости.

Расчет рыночной стоимости

При проведении оценки имущества эксперт-оценщик может воспользоваться тремя методами расчет. Ниже более подробно разберем каждый из них.

Затратный подход

Данный способ расчета рыночной стоимости подходит для новых домов, строительство которых только завершилось. При этом учитываются все затраты, которые были вложены на строительство, включая строительные материалы, услуги строительной компании или бригады. Далее оценивается не только здание или помещение, но и земельный участок.

Для того, чтобы вывести точную цифру необходимо сложить ориентировочную стоимость сооружения и земли из этих показателей вычесть сумму износа.

Доходный подход

Данный метод оценки рыночной стоимости недвижимости применяется крайне редко. Он основывается на возможности получения какого-либо дохода от объекта недвижимости в будущем времени.

При расчете данным методом также учитывается прогнозная цена, за которую при необходимости можно будет продать недвижимость.

Сравнительный подход

Используя данный способ определения рыночной стоимости недвижимости, специалист-оценщик анализирует и сравнивает стоимость похожих объектов. На основе полученных данных можно вывести среднюю стоимость интересующего объекта недвижимости. Эксперт должен сравнить как можно большее количество объектов по основным параметрам, чтобы вывести наиболее точную цифру.

В данном случае важную роль при оценке играют:

квадратура объекта;
этажность;
наличие коммуникаций;
материал стен, пола, оконных блоков, крыши.

Главным минусом сравнительного метода определения рыночной стоимости является тот факт, что операции купли-продажи недвижимости в нашей стране зачастую проводятся не прозрачно. Поэтому оценить реальную стоимость похожих объектов достаточно сложно.

Для определения реальной рыночной стоимости недвижимости лучше всего использовать сразу все три метода в комплексе.

advicelawyer.ru

Оценка недвижимости в Казахстане - что нужно знать рядовому гражданину

Среди перечня услуг, предлагаемых оценщиками, оценка домов, квартир и другой недвижимости наименее популярна. Однако с начала приватизации, она, все-таки, пользуется спросом. Сегодня эта сфера недостаточно усовершенствованна. Поэтому велик риск возникновения проблем как у клиентов, так и оценщиков.

По информации палаты оценщиков Караганды, в 98% случаев экспертиза и оценка недвижимости связаны с оформлением кредита под залог недвижимого имущества. Остальные 2% приходятся на сделки купли-продажи, когда нужно определить стоимость объекта страхования. Алматы и столица показывают другую статистику. В этих городах развит строительный рынок и поэтому оценка домов в первую очередь нужна крупным застройщикам. Они обращаются в агентство по оценке недвижимости, чтобы обосновать цену возводимого жилья в определенном районе, а также приравнять ее к рыночным ценам.

Заказная оценка недвижимости — истоки пагубного явления

Оценка недвижимости это лицензированный вид деятельности. Несмотря на намерения правительства перевести оценку на саморегулирование, пока что требуется получить лицензию. Именно она вызывает много вопросов. Например, многие отмечают, что в Казахстане лицензия выдается только по 2 направлениям — «интеллектуальная собственность» и «недвижимость и оборудование». Хотя недвижимость никак не связана с оборудованием. Это два разных направления. Еще один момент — лицензия на оценку недвижимости бессрочная. То есть человек с такой бумагой, который не работал много лет и утратил квалификацию, по закону, все равно эксперт по оценке недвижимости.

Кроме того, вызывает возмущение необходимость получения лицензии как физическим, так и юридическим лицам. Но, по закону в составе юрлица должно быть 2 физических лица. Напрашивается вопрос, зачем юридическому лицу получать разрешение, если оно уже есть у физлиц.

Выделяется и другой недостаток — действие лицензии на всей территории страны. По действующему законодательству каждый оценщик недвижимости может приехать в любой населенный пункт и развернуть деятельность даже без знания местного рынка недвижимого имущества. Здесь есть большие риски проведения некачественной либо заказной оценки.

Таким образом, профессия оценщика в Казахстане требует лишь наличия лицензии. Сейчас достаточно часто лицензию получают для работы с конкретными заказчиками. Подобная ситуация привела к ужесточению конкуренции. Сегодня оценщики соглашаются на любые условия клиентов, что приводит к процветанию заказной оценки.

Банкам закон не писан

Как правило, оценку проводят только в случае крайней необходимости. Одной из таковых служит оценка квартиры для банка. Согласно закону об ипотеке, заемщику дается право выбора оценщика и страховой фирмы. Однако на практике банк сам определяет узкий круг оценочных компаний, услугами которых может воспользоваться клиент. Обычно люди выполняют пожелание банка и отправляются к нужному оценщику. Некоторые заемщики сами выбирают оценщика. Но банк предъявленный отчет может и не принять. В данном случае оформление кредита может затянутся. Стоит отметить, что проверка антимонопольным агентством банковских учреждений подтвердила наличие договоренности между филиалами ряда банков и конкретными оценочными фирмами.

За оценку квартиры в Караганде берут от 1 500 до 15 000 тенге. Для большинства людей независимая оценка недвижимого имущества — очередная бюрократическая проволочка. Поэтому они стремятся найти оценщика подешевле. Однако за минимальную цену работают только самостоятельные оценщики либо маленькие фирмы, которые не имеют даже офиса. Часто такой оценщик недвижимости является недавним студентом.

Между тем в АО «Темірбанк» утверждают, что они принимают отчет любого оценщика, как это и положено по закону. Но еще нужна экспертиза отчета оценщика с проведением осмотра имущества сотрудниками банка. Если банк столкнулся с неизвестным ему оценщиком, прежде всего, он запрашивает у региональной палаты выписку из реестра по данной компании. Затем отчет проверяют на соответствие законодательству, достоверность, адекватность и т.д. При обнаружении ошибок документ отправляется на доработку.

анковское учреждение обращает внимание на право не принимать отчет об оценке. Тому есть несколько причин:— отсутствие компании в составе региональной палаты оценщиков;— отсутствие договора страхования ответственности оценщика;— оценочная фирма не имеет лицензии на проведение оценки этого вида недвижимости.

Представители банка также рассказали об особенностях выдачи кредитов под залог недвижимости. На первом этапе предлагаемое имущество проверяют на соответствие банковским требованиям. Далее проводится экспертиза отчета оценщика. Если замечаний нет, решается вопрос о предоставлении кредита. Что касается оценочных фирм, то здесь банк работает по двум направлениям.

1. Банк выступает заказчиком оценки и самостоятельно оплачивает данную услугу. В этом случае он сам определяет независимого оценщика.2. Оценку заказывает клиент банка. Он выбирает компанию и оплачивает услугу. В данной ситуации банк не ограничивает выбор клиента.

Стоит отметить, что банки при рассмотрении кредитной заявки и определении залоговой стоимости применяют скидку (дисконт). В нее закладываются риски. По квартирам размер скидки колеблется от 10 до 30%. Например, оценщик дает рыночную стоимость квартиры 40 000 долларов США, а банковский дисконт 20%. Тогда залоговая стоимость недвижимости составит 32 000 долларов США. То есть размер кредита под залог квартиры не превысит 32 000 долларов США.

Перспективы саморегулирования

Согласно правительственной программе, к 2020 году оценочная деятельность должна перейти на саморегулирование. Палатам передадут функции контроля за оценщиками, а надзор за палатами останется за государством в лице департаментов юстиции. Таким образом государство уменьшит расходы на регулирование, палаты станут эффективным контролирующим органом и смогут развивать рынок оценки недвижимости, что сделает профессию оценщика в Казахстане более серьезной.

Сегодня государственные органы контролируют оценщиков нормативно. Так как оценка недвижимости это обычная предпринимательская деятельность, ее проверка осуществляется раз в 3 года. И чтобы предприниматель не нарушал, без сигнала извне, вмешиваться в деятельность нельзя, говорит один из сотрудников департамента юстиции Карагандинской области. Он поддерживает введение саморегулирования и единого стандарта оценки, учитывающего особенности территориального плана каждой области.

Чиновник также сообщает об актуализации базы данных недвижимости. В нее хотят внести максимум сведений по БИН (юрлица) и ИИН (физлица). С информацией, представленной в базе, можно ознакомиться на сайте правительства. Но для этого нужно знать БИН либо ИИН.

Что советуют эксперты?

1. Приобретая недвижимость важно отобразить в договоре купли-продажи ее реальную цену. Это поможет в случае возмещения стоимости недвижимости через суд.2. Договор с оценщиком лучше заключать в его офисе.3. Оценщик должен быть зарегистрирован в местной палате.4. Оценивать арендованные участки земли имеет право оценщик, у которого есть генеральная лицензия на оценку недвижимости либо лицензия на нематериальные активы.5. Планировка оцениваемой недвижимости должна соответствовать техпаспорту. Изменения в планировке должны отображаться в документах. Оценщик обязан указывать факт перепланировки.

Как оценивается недвижимость?

Существует 3 метода оценки:— сравнительный;— доходный;— затратный.

Большинство оценщиков Караганды применяют сравнительный метод, если требуется оценка домов или квартир. Однако не для всех такая процедура оценки недвижимости приемлема. Дело в том, что оценщики опираются на газетную информацию. Но в газеты часто дают объявления с завышенными ценами. Причем делают это агентства недвижимости. Кроме того, объявление о продаже недвижимости может быть просто «уткой». Поэтому без ознакомления с точными сведениями о сделках купли-продажи оценщик квартир не сможет указать их реальную стоимость. Решает проблему единая база недвижимости, которая будет доступна как риэлторам, таки и оценщикам. Однако, без содействия государственных органов ее формирование невозможно.

info.homsters.kz

Как оценить недвижимость самому | Юристы

Проверьте, будет ли застрахована гражданская ответственность экспертов за результат оценки, по закону это обязательное условие для оценщика. Если вам нужно оценить дом, чтобы застраховать его или оформить под его залог выдачу кредита, проверьте, что выбранная вами экспертная компания имеет аккредитацию от соответствующего страхового агентства или банка. В противном случае, результаты экспертизы не будут приняты, даже если она проведена достоверно. Обзор лучших экспертных компаний по нашему мнению читайте в следующем пункте. Подготовьтесь принять экспертов Обязательно уберитесь в доме до того, как его будут оценивать специалисты. Если вы давно откладывали какой-то мелкий ремонт по дому, сейчас само время им заняться. Не забудьте привести в порядок чердак и подвал. Если вы ими не пользуетесь и доступ в эти помещения заблокирован – освободите дорогу и все равно уберитесь в этих помещениях.

Как оценить недвижимость самому: инструкция в вопросах и ответах

Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.) Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости. Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим «подводным камням», в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста.

Оценка недвижимости в россии онлайн

Важно

В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах! Теперь о роли технических параметров в оценке недвижимости. Местоположение объекта недвижимости – главный критерий.

Причем основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района. На втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ. Вообще оценка загородной недвижимости — дело довольно трудное.

Как самому оценить стоимость квартиры?

Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:

вызов риэлтора на объект;
оценка по телефону;
оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.

Внимание

Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала. Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки. Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых «прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала.

Оценка недвижимости: что, где, как

Но если же он стоит пустой, то здесь можно не только деньги, но и свою собственность потерять. Выбрасывать же средства на отопление пустого помещения не разумно. Это всё равно, что деньги в печке сжигать. В конце концов, вам продать надо, а не устраивать марафон с ценами, снижая их чуть ли не вдвое.

Вот здесь и пригодится адекватная цена. Как определить правильную цену дома? Если вы решили самостоятельно разобраться в этом вопросе, то для того чтобы примерно сориентироваться в ценах, можно воспользоваться двумя способами. Первый — промониторить рекламные объявления о продаже недвижимости в вашем городе, посёлке и т.д. Это поможет овладеть ситуацией на рынке недвижимости.

Как правило, в объявлениях продавцы указывают примерные характеристики своей частной собственности – размеры, материал, год постройки, оснащение коммуникациями и т.д., и т.п.

Как оценить недвижимость

Неверная оценка, полученная у может в будущем привести к гораздо большим затратам. Поэтому решайте сами, пользоваться ли нашими советами, и будьте готовы нести ответственность за свое решение. Вызовите частного оценщика Услуги индивидуального оценщика обойдутся вам дешевле, чем вызов специалиста. Выбирайте эксперта с наличием страховки и положительными отзывами в портфолио. Однако помните, что если вы проводите оценку дома для страховой компании или банка, вы обязаны выбрать агентство из списка аккредитованных организацией. Результат работы частного оценщика у вас не примут. Самостоятельная оценка Вы можете оценить дом своими силами, используя таблицы для расчета стоимости из интернета. Учитывайте все факторы, от которых зависит стоимость, и не упускайте соответствующие коэффициенты при необходимости.

Оценка недвижимости. методы оценки стоимости недвижимости.

Сегодня вы узнаете:

В каких случаях производится оценка недвижимости;
От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру
Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок
Куда обращаться за профессиональной оценкой
Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом
Как оценивают дом для продажи риелторы
Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция
Заключение

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру Практически все в нашей жизни имеет свою цену.

Всё про дом и жизнь в нём

Инфо

Для органов опеки Если собственником дома или его части является лицо, не достигшее 18 лет, или недееспособный гражданин, для совершения любой сделки с этой недвижимостью вам понадобится разрешение органов опеки, задача которых – контролировать соблюдение прав несовершеннолетнего или недееспособного лица. Вы не можете распоряжаться этим жильем по своему усмотрению. Вот неполный перечень действий, о которых нужно уведомлять опекунский совет:

Продажа дома или его части;
Сдача дома или его части в аренду;
Раздел дома на доли;
Получение кредита под залог дома.

При совершении подобной сделки без разрешения органов опеки, суд может объявить совершенную сделку недействительной, а против вас возбудить уголовное дело.

Как самому оценить недвижимость

Так, при продаже коммерческой недвижимости подойдет метод, основанный на исчислении окупаемости. При продаже жилой недвижимости чаще всего пользуются сравнительным методом. При купле-продаже первичного жилья уместнее использовать метод затрат. Как оценить недвижимость — самостоятельно или обратиться к специализированным службам: профессиональному оценщику или в агентство по недвижимости? Этот вопрос тоже возникает при необходимости продать квартиру, дом или иную недвижимость. Если вам нужен официальный документ, то обращаться нужно в специализированную контору к специалистам, которые имеют соответствующую лицензию. При этом, не факт, что за оценочную стоимость вам удастся продать квартиру, поскольку рынок диктует свои приоритеты и условия.

Методы оценки недвижимости Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому. Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости. Одна беда – официальная оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

Как оценить недвижимость самому

Поэтому лучше обратиться к специалисту и от его оценки назначать правильную или адекватную цену дома. Что это значит?

Правильная цена – это такая цена, которая устроит и Вас, и покупателя.
Адекватная цена – это цена, за которую дом действительно можно продать без волокиты.

Чтобы определить правильную цену, важно вовремя отключить эмоции и всё трезво просчитать. Однако цели у всех разные. Кому-то надо продать быстрее, а кому-то дороже.

Иногда, от желания получить максимум, можно зависнуть на рынке недвижимости надолго, и продавать по два года, а то и больше, скатываясь по ценовой горке вниз. Если же у Вас цель продать как можно дороже, а сроки не столь существенны, то, как говорится — дело хозяйское. Можно и три года торговаться. Но это допустимо только если вы живёте в продаваемой недвижимости. В этом случае дом под постоянным присмотром в целости и сохранности.

Как оценить недвижимость самому онлайн бесплатно

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома: Строительный материал: кирпичи +3…5% Зданию менее 7 лет +5…10% Общая площадь более 80 кв. м +1…3% Дом не требует ремонта +15…30% Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций +5…10% Наличие раздельных комнат +5% Современный проект +20…30% Наличие всех необходимых удобств +10% Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома: Строительный материал: ракушник -5…8% Зданию 8-20 лет и больше -5…15% Общая площадь меньше 60 кв. м. -1…3% Строительство не завершено -60% Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники -5…10% Наличие смежных комнат -5% Здание требует ремонта -10…30% Частичное или полное отсутствие удобств -10…20% После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка.

abm-a.ru

Оценка недвижимости: как избежать ошибок

Источник фотографии

О том, как оценивается жилая недвижимость, какие трудности при этом могут возникать и на что должен обращать внимание заказчик, читателям БН рассказал член Правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный в ходе онлайн-конференции.

– В течение какого времени действует отчет об оценке? Если он устареет, нужно заказывать новый или проводится какая-то актуализация имеющегося?

– В отчете об оценке обязательно указываются дата оценки и дата составления отчета. Они, как правило, не совпадают, поскольку процесс оценки может быть достаточно длительным: если квартиру можно оценить за день-два, то в случае со зданием порой требуется месяц, а когда объект с обременениями или есть проблемы с земельным участком, то на это может уйти и пара месяцев.

Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета. Но работа оценщиков регулируется также Федеральными стандартами оценки, которые гласят, что на принятие решения, например о сделке с недвижимостью, в том случае когда оценка обязательна, у вас есть шесть месяцев от даты составления отчета для совершения сделки или представления публичной оферты (для недвижимости – это реклама с указанием цены предложения). Правда, если, к примеру, через месяц после оценки существенно выросли или снизились цены или с домом что-нибудь произошло и его потребительские свойства изменились, потребуется новая оценка.

По истечении шестимесячного срока возможна не новая оценка, а актуализация проведенной ранее. Если на рынке – полный штиль и ничего не произошло, оценщик должен под этим фактом подписаться и выдать соответствующий документ, скажем в форме письма, или заключить новый договор и составить новый отчет. Во всяком случае, этого требуют банки, выдавшие кредит под залог оцененного имущества.

– Как оцениваются квартиры, расположенные на первом этаже, которые потенциально будут более дорогими при переводе их в нежилой фонд?

– Эти квартиры оцениваются не только сравнительным подходом, но и доходным. Если результат расчетов доходным подходом выше, чем сравнительным, то переводить в нежилой фонд выгодно. Но учтите: не из всякой квартиры можно сделать магазин или офис – есть законодательные нюансы, проблемы с разрешением на организацию отдельного входа и т. д.

– Какие документы нужно представить, чтобы оценщик оценил квартиру? Только свидетельство о праве собственности?

– Смотря для каких целей делается отчет. Обычно требуется еще технический паспорт. Отдельная тема – если имеются некоторые правовые обременения. Тогда нужны будут дополнительные справки.

– Обязательно ли оценщик должен осматривать объект, который оценивается? Можно ли все сделать удаленно?

– В нормативных документах об этом прямо не сказано. Требуется определить «качественные и количественные характеристики объекта оценки», поэтому есть такое выражение, как «кабинетная оценка». Но на самом деле посмотреть собственными глазами оценщику вовсе не вредно.

С другой стороны, сейчас можно посмотреть на то, что оцениваешь, из космоса (используя, например, Google), причем из разных точек и получить практически полное представление. Но я считаю, что осмотр, причем тщательный и придирчивый, – процедура обязательная, поскольку в этом процессе окончательно сложится мнение о стоимости, так как можно заметить некоторые весьма важные моменты, которые, например, относятся к таким факторам, как состояние объекта, вид их окон, экологическая обстановка…

– Как оценивается доля в квартире?

– Самый распространенный вариант такой. Можно разделить стоимость квартиры (не забудьте вычесть комиссионные – они платятся не за квартиру, а за услуги) на число собственников с учетом их доли, что моделирует раздел полученной от продажи квартиры денежной суммы пропорционально долям собственников. Но…

Такая модель является упрощенной и плоской, она может применяться в ограниченном количестве случаев, когда собственники «как бы» продают квартиру (тогда и деньги делятся пропорционально долям без особых споров и проблем).

Более сложный, но и более распространенный случай – когда продается доля. Просто, хотя и не так просто, как кажется, – когда доля может быть выражена «материально» в виде комнаты (тогда оценивается стоимость комнаты, как оценивается комната в коммунальной квартире – сравнительным подходом).

Но доля может быть «виртуальной», то есть явно не выраженной в виде комнат. В этих ситуациях оценщик (естественно, с обоюдного согласия сторон, схему оценки им следует объяснить) должен руководствоваться в своих моделях интересом, который получит не продавец, а покупатель после реализации сделки. Например, продается комната в коммунальной квартире. Если после сделки квартира остается коммунальной – то этой сделке соответствует одна цена комнаты, если после сделки квартира становится отдельной – другая, и базой для рассуждений уже является стоимость квартиры. То есть модель предусматривает продажу квартиры и, опять же, раздел денег пропорционально долям.

– Откуда оценщики берут информацию для подготовки своих отчетов?

– Оценщик работает с доступной ему информацией, которая, если он в отчете дал ссылку на источник, считается достоверной и не подвергается сомнению. Предполагается все же, что оценщик располагает знаниями о том рынке, к которому относится то, что он оценивает.

Применительно к рынку жилья. Реально он располагает информацией только о ценах предложения из баз данных и, надо полагать, имеет представление о том, что происходит на рынке. Откуда? Оценщики, как и все интересующихся обыватели, сведения берут из комментариев специалистов реального рынка и обзоров аналитиков. Чего не имеет оценщик – так это сведений о ценах сделок. Эти цены формируются в процессе переговоров сторон.

– Имеется квартира в старом фонде, в ней камин XVIII века. Как учесть его стоимость в отчете оценщика?

– Камины и прочие подобные элементы интерьера рассматриваются как фикстура – изначально движимое имущество, которое, будучи присоединенным к недвижимости, становится ее неотъемлемой частью: различное оборудование (на кухне например), встроенная мебель и др. Никаких рекомендаций в Стандартах оценки на этот счет нет. Лично я пытаюсь учитывать этот фактор при составлении договора на оценку с заказчиком, для того чтобы он впоследствии претензий ко мне не имел.

Оценивать такие элементы очень непросто, поскольку они, несомненно, могут оказывать существенное влияние на цену сделки. Но количество покупателей, готовых платить за фикстуру дополнительные деньги, невелико, так как большинство купивших квартиру потом делают в ней ремонт по своему вкусу, а вкусы у всех разные.

То есть этот фактор является предметом договоренности оценщика с заказчиком и должен быть зафиксирован в договоре на оценку.

– Посоветуйте какой-нибудь хороший учебник по оценке для начинающих оценщиков.

– По-моему, самый хороший учебник для начинающих теперь библиографическая редкость – это учебник Евгения Тарасевича «Оценка недвижимости» (с атлантами на обложке). Материал в нем изложен коротко, четко и понятно, с минимумом формул, доступным и понятным русским языком.

Очень понравилась последняя книга Е.С. Озерова «Экономическая оценка объектов гражданских прав». Хотя там не написано, что это учебник – это научно-методические рекомендации. Энциклопедического уровня.

Рекомендую, естественно, книги С.В. Грибовского, хотя не все с ними вполне справляются (и я в том числе). Их невероятно сложно читать из-за обилия математического аппарата. Советую также учебники под редакцией В.Ф. Есипова (с соавторами).

– Могу ли я оценить свою квартиру самостоятельно?

– Да, можете. Для этого нужно проделать следующую процедуру.

Шаг первый – покупаете печатное издание «Бюллетень Недвижимости» либо заходите на портал BN.ru.

Шаг второй – находите страницу, где указаны средние цены на квартиры в домах такого же типа как у вас (например, он кирпично-монолитный), с таким же годом постройки, в том же районе города, с привязкой к соответствующей станции метро. Умножаете найденную таким образом среднюю стоимость квадратного метра на площадь вашей квартиры. Результат запоминаете или записываете.

Шаг третий. Заходите на BN.ru в раздел «Покупка квартиры», заполняете соответствующие ячейки, вносите параметры своей квартиры, но не точные, а в небольшом диапазоне – например: кирпич-монолит, трехкомнатная, общая площадь 60-67 кв. м, кухня 8-13 кв. м, этаж не крайний и т. п.).

Если получите слишком много вариантов, то уменьшите диапазон или уточните адреса (можно по конкретным улицам). Далеко от дома не «уходите» (можно попробовать вписать вашу улицу) – вполне вероятно, что в соседних домах продают точно такую же квартиру.

После этого сравниваете результаты, полученные на втором и третьем этапах. Посмотрите, что, на ваш взгляд, более убедительно. Если аналогичных квартир будет несколько – можете посмотреть, чем ваша квартира выгодно отличается от подобных – это, к примеру, большая кухня.

Если вдруг в районе расположения вашего дома ничего подобного не найдется, повторите поиск по другим районам города, остальные параметры не меняйте. Из отобранного поисковой машиной посмотрите, какие объекты по местоположению и транспортной доступности более всего походят на ваше жилье.

news.ners.ru

Оценка недвижимости при покупке - основные моменты

Оценка недвижимости используется физическими лицами и юридическими организациями при совершении продажи, покупки или обмене недвижимости. Многие, конечно, при продаже могут выставлять недвижимое имущество и по своей цене, не обращаясь к помощи оценщиков. Но такой подход зачастую грозит большим завышением, а иногда и занижением цены, вследствие чего продавец рискует потерять спрос покупателей или получить заметный ущерб своим средствам.

Стоит отметить, что оценивать можно не только стоимость жилья при его купле-продаже, но и цену на аренду недвижимости, на ее съем. Сегодня проводят также оценку и промышленных помещений, ресторанов, отелей и гостиниц, складов и гаражей, торговых площадей, а также целых культурных и развлекательных комплексов.

Преимущества оценки недвижимости при ее покупке

Считается, что для оформления кредита, ипотеки или займа в банке на приобретение жилой, офисной или промышленной площади обязательно важна правильная независимая оценка ее стоимости. Только в этом случае банки без особых рисков могут одобрить кредит или ипотеку на нужную сумму в короткие сроки.

Для покупателей недвижимости также очень важно знать настоящую ее стоимость, чтобы избежать переплаты и большой потери средств. Оценка покажет настоящую рыночную стоимость любого объекта, поможет подобрать наилучший вариант для приобретения.

Оценка при покупке недвижимости позволит правильно распорядиться финансами и получить в случае необходимости ипотеку от банка в том размере, в котором была оценена недвижимость. Стоит отметить, что для самих банков не менее важно проведение оценки недвижимости – она помогает банку избежать рисков, связанных с выдачей средств, превышающих стоимость имущества, на которое выдаются эти средства.

Еще одним преимуществом является оценка земли, частых домов и коттеджей, а также поселков. Такая оценка дает возможность правильно подсчитать себестоимость и рыночную цену данных объектов недвижимости.

Также оценка позволяет выявить ущерб для имущества после пожаров и заливов, это важно при получении компенсации и оценивании недвижимости после данных происшествий.

Как осуществляется оценка недвижимости

Первым делом следует выбрать компанию или независимого оценщика. Часто банки сами предлагают список, из которого можно выбрать подходящего оценщика. Выбирая независимого оценщика, важно удостовериться в наличии у него полиса страхования и свидетельства о членстве в действующей организации оценщиков. Существуют определенные формы отчета об оценке, которые также должны быть соблюдены специалистом.

Далее с выбранным оценщиком заключается специальный договор, в котором указываются сроки, порядок проведения оценки и стоимость данной услуги. Перед проведением самой процедуры следует подготовить основные документы. Обязателен кадастровый паспорт жилой квартиры или иного помещения и его план, документ, подтверждающий покупку помещения.

House owner/real estate agent giving away the keys — house out of focus

Специалист рассматривает все характеристики недвижимости, устанавливает проведенные перепланировки, оценивает состояние помещения, сроки эксплуатации, пригодность стен и перекрытий, состояние отделки и ремонта.

Три основных подхода для определения стоимости недвижимости:

Аналоговый – специалист сравнивает все подобные сделки за последнее время, устанавливая их уровень стоимости.
Доходный – этот подход позволяет предусмотреть возможное повышение цены на данную недвижимость, установить рост цен на рынке и возможную прибыль от недвижимости.
Затратный – оценщик подсчитывает расход материалов для постройки и отделки подобной недвижимости, учитывая рабочую силу, выделяемую заработную плату, расходы на строительные материалы. Затратный подход выявляет себестоимость помещения, не учитывая экономические факторы.

Также, итоговая оценка дома складывается в зависимости от места расположения дома, квартиры или другого оцениваемого объекта, его срока службы и состояния ветхости, наличия и исправности коммуникаций, а также технического обеспечения. Важными факторами для жилых квартир являются их площадь, планировка и количество комнат, остекление, наличие балкона или лоджии, состояние ремонта. При учете всех основных факторов можно получить оценку, удовлетворяющую обе стороны совершаемой сделки.

kayrosblog.ru