Оценка квартиры: в каких случаях, зачем нужна и как проводится? Как проводится оценка квартиры
Как проводится оценка квартиры?
Как проводится оценка квартиры
Стандарты оценки, утверждённые Правительством Российской Федерации, позволяют применять достаточное количество методик и способов при оценке недвижимости. Наиболее распространённым объектом оценки среди разного рода недвижимости является квартира. Что же включает в себя независимая оценка квартиры? Как проводится оценка жилья с целью узнать его реальную стоимость?
В отличии от общедоступных публичных сервисов, с помощью которых оценка недвижимости может проходить бесплатно в режиме онлайн (on-line), либо нужно просто сделать звонок в ЕГСН и узнать настоящую стоимость квартиры, процедура оценки жилья независимым сертифицированным оценщиком имеет несколько стадий.
Во-первых при проведении независимой оценки квартиры оценщик выезжает на сам объект. Выезд эксперта на оцениваемую квартиру необходим для фотографирования и последующего размещения фотографий в отчёте об оценке рыночной стоимости квартиры. Кроме того независимый оценщик при осмотре помещения составляет акт осмотра состояния квартиры, где указывается метраж помещения, состояние внутренней отделки, дворовой территории, учитывается состояние подъезда, наличие автомобильных парковок, режим и график движения общественного транспорта. Это те самые характеристики, которые влияют на стоимость квартиры или иного жилья, например, комнаты. Вот что влияет на определение рыночной стоимости квартиры.
Так же во время осмотра квартиры независимый оценщик получает от заказчика оценки копии документов на квартиру. О том, какие документы нужны для оценки квартиры, заказчик оценки уточняет по телефону, когда он решил оформить заявку на вызов независимого оценщика. Прежде чем вызвать независимого оценщика на осмотр квартиры необходимо оговорить детали проведения независимой оценки, вед от этого зависит, какие документы будут нужны оценщику для проведения расчёта по стоимости квартиры или иного жиль, например комнаты.
Таким образом, если поставить вопрос: необходим ли выезд оценщика для осмотра квартиры при оценке жилья? Можно с уверенностью сказать – да, необходим. Однако, практика работы независимого оценщика по определению рыночной стоимости квартир говорит о возможности оценки квартиры без выезда по документам.
Прежде всего, оценка квартиры без выезда оценщика на объект происходит при независимой оценке квартиры для раздела имущества. Такой порядок проведения независимой оценки помещения принимает судебная практика по делам о разделе имущества. Ведь довольно часто возникает ситуация при которой одна из сторон и её представители процесса по разделу имущества может не пускают оценщика в квартиру, препятствуют проникновению в помещение судебного эксперта. Вот в каких случаях оценка квартиры может проводиться без выезда и осмотра эксперта – оценщика по документам.
merc-ocenka.ru
Оценка квартиры: в каких случаях, зачем нужна и как проводится?
Суть экспертной оценки заключается в определении рыночной стоимости квартиры. На практике при оформлении сделки в большинстве случаев стороны сами устанавливают цену. Продавец определяет, за какую сумму он готов продать свою квартиру, а покупатель, соответственно, соглашается на условия, если указанная стоимость кажется ему приемлемой.
Но заключение любой сделки с недвижимостью имеет также юридическую сторону, связанную с оформлением документации и соблюдением прочих законодательных тонкостей. Согласно действующему законодательству, правом определять цену квартир наделены эксперты, имеющие соответствующее разрешение на занятие подобной деятельностью.
На практике не во всех случаях реальная цена сделки совпадает с цифрой, определенной экспертом. Почему в таком случае экспертная оценка является обязательной и зачем она нужна?
В каких случаях и для чего нужна оценка квартиры?
К основным задачам проведения экспертной оценки квартиры относятся:
- Определение дохода, полученного владельцем от продажи недвижимости. Именно исходя из суммы дохода, рассчитывается налог, который должен уплатить продавец недвижимости.
- Расчет суммы госпошлины и взноса в Пенсионный фонд, которые уплачиваются с продажи квартиры.
- Определение суммы компенсации при страховании жилья. Если вы решили застраховать свою квартиру, обязательным условием заключения договора будет проведение экспертной оценки жилья. Именно исходя из суммы, названной экспертом, страховщики смогут определить, на какую компенсацию вы можете претендовать при возникновении страхового случая.
- Определение размера взноса в уставной капитал. Согласно действующему законодательству, учредители организаций могут делать свои взносы в уставной капитал как в денежной форме, так и использовать для этого недвижимость. В таких случаях экспертная оценка важна для правильного определения доли учредителя.
- Решение имущественных споров, в том числе возникающих при разделении прав собственности. Рассмотрим следующую ситуацию. Супруги разводятся, и один из них уступает свою долю в квартире, которая является общей собственностью, желая получить за это материальную компенсацию. В таком случае именно исходя из стоимости, которую назовет эксперт, а также доли уступающего супруга будет рассчитываться сумма компенсации.
- Определение стоимости квартиры как залогового имущества. Недвижимость может использоваться в качестве залога при выдаче кредита, в том числе и ипотечного. В таком случае экспертная оценка проводится для решения ряда специфических задач, о которых речь пойдет ниже.
Какие документы нужны для проведения экспертной оценки?
Все документы, которые предоставляются для проведения оценки квартиры, можно поделить на несколько групп:
- Касающиеся владельца квартиры. Речь идет о стандартном наборе идентифицирующих документов – копиях паспорта и ИНН.
- Правоустанавливающие бумаги. Это может быть любой документ из широкого перечня – договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности на долю имущества, о праве на наследство, о приобретении квартиры с аукциона, свидетельства, выданные органами местного самоуправления или приватизации, решение суда, подтверждающее признание права собственности. Приведенный список не исчерпывающий, право собственности может подтверждаться рядом других бумаг.
- Касающиеся самой квартиры. В эту группу входит копия выписки из Госреестра, если таковая имеется, копия техпаспорта, а также цветные фотографии квартиры, которые необходимы для ее идентификации.
Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?
Необходимость проведения оценки обуславливается требованием, которое выдвигается банками в целях определения ликвидационной и рыночной цены квартиры, выступающей как залог при кредитовании. Банк в таком случае преследует основную цель – максимально обезопасить себя в случае невозврата выданных средств и вернуть их от продажи залогового имущества.
С другой стороны, передача квартиры в залог – своего рода превентивная мера для самого заемщика, которая гарантирует возврат кредитных средств в полном объеме.
Экспертная оценка в таком случае проводится, чтобы оценить реальную стоимость квартиры и, исходя из нее, рассчитать максимальную сумму кредита, на которую может претендовать заемщик. Схема достаточно проста: чем дороже имущество, передаваемое в залог банку, тем большая сумма может быть выдана клиенту.
При этом банки редко выдают кредиты, размер которых превышает 80-90% от стоимости квартиры, названной экспертом. Такая разница – еще одна гарантия для банка. Рыночные цены недвижимости нестабильны, они могут как повышаться, так и снижаться, и в последнее время наблюдается именно отрицательная динамика стоимости. Наряду с этим ипотека выдается на длительный срок, за который залоговая квартира может существенно подешеветь. 80-90% от цены залоговой квартиры – оптимальная сумма, которая устраивает как заемщика, обязующегося сделать первый взнос в размере до 10-20%, так и само финансовое учреждение.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?
Стоимость услуги устанавливается самим оценщиком. У отдельных специалистов стоимость может немного варьироваться, но разница, как правило, оказывается небольшой, поскольку дают о себе знать условия рыночной конкуренции между независимыми специалистами.
Обратите внимание! Вне зависимости от решения банка по вашей ипотеке, вы обязаны оплатить услуги оценки. Работа эксперта оплачивается по факту ее выполнения даже в том случае, если банк отказал вам в выдаче кредита.
Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?
Набор документов для оценки квартиры для ипотеки аналогичен тому, который был описан выше.
Исключение составляют лишь квартиры на первичном рынке, которые покупаются в еще строящихся домах. Практика покупки жилья в объектах, еще не сданных в эксплуатацию, стала очень распространенной среди наших соотечественников. Чем раньше выкупается квартира, тем дешевле она обходится своему владельцу. Приобретая квартиры в момент, когда дом находится на этапе котлована, можно сэкономить до 25-30% от ее конечной стоимости.
Покупка таких квартир связана не только с экономией денег, но и с рядом юридических тонкостей. В таком случае оценивается не непосредственно сама квартира, которая на момент проведения оценки еще не существует, а право требование на нее. Соответственно, вместо правоустанавливающих документов эксперту необходимо предоставить договор с застройщиком. Также покупателю не нужно предоставлять документы из БТИ.
Какими методами пользуются эксперты при оценке квартир?
Самый распространенный метод оценки квартир – аналоговый. Он подразумевает анализ цен аналогичных квартир, проданных в том же городе за последний год. При этом недвижимость, которая используется как эталон для сравнения, должна располагаться в том же или равнозначном по ценовому сегменту квартир районе, иметь аналогичную площадь. Кроме того, эксперты учитывают и другие параметры – от состояния квартиры и ее коммуникаций до этажности и удаленности от ключевых объектов инфраструктуры. При использовании такого метода квартира сравнивается, как минимум, с тремя аналогичными объектами.
Если речь идет о квартире в строящемся доме, чаще всего используют затратный метод. Он подразумевает суммирование всех затрат на возведение дома и разделение их на количество квартир с учетом их площади, этажа расположения и других факторов. Эксперт берет в расчет цену участка, на котором возводится здание, стоимость проектных и строительных работ, материалов и т.д.
Для инвестиционной недвижимости используется доходный метод. Эксперт оценивает прибыль, которую можно получить от капиталовложения в конкретную квартиру, и сравнивает ее с показателями из других сфер бизнеса и доходностью банковских вкладов.
В большинстве случаев эксперты комбинируют сразу несколько методов, чтобы получить максимально объективный результат.
homes24.info
Кадастровая оценка квартиры - как проводится оценка за 7 шагов
Кем проводится кадастровая оценка квартиры? Где заказать независимую оценку кадастровой стоимости квартиры? Как узнать кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра?
Представьте такую ситуацию! Вы в шоковом состоянии от нового налога на квартиру и не понимаете, откуда взялась такая сумма. Что делать? В этом случае вам надо знать, что такое кадастровая оценка квартиры и как ее результат влияет на размер налоговых выплат.
Меня зовут Валерий Чемакин, и я как консультант по правовым вопросам изложу в этой статье не только суть понятия, но и расскажу, как выполняется процедура кадастровой оценки на практике.
В конце статьи я сделал обзор нескольких оценочных компаний, сотрудничество с которыми будет для вас выгодным.
1. Что такое кадастровая оценка квартиры и для чего она проводится
После распада Советского Союза многие нормы и правила, разработанные в ту эпоху, применялись до настоящего времени. Например, инвентаризационная стоимость недвижимости, не учитывающая рыночные правила ценообразования. От нее рассчитывали имущественные налоги. В результате поступления от них в казну были скудными по причине низкой базы.
Изменение фискальной политики в России потребовало введения принципиально нового понятия кадастровой стоимости. Кадастровую оценку квартиры проводят по специальной методике, позволяющей максимально приблизиться в результате к рыночной стоимости. Но при этом в расчет не берут индивидуальные особенности жилья и текущую конъюнктуру рынка.
Стоит учесть, что эта процедура по закону обязательно не реже, чем 1 раз в 5 лет и не чаще, чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). В некоторых ситуациях собственник имеет право провести внеплановую оценку кадастровой стоимости недвижимости.
Для чего нужна внеплановая оценка:
- для снижения налоговой базы;
- для получения кредита;
- для действий, связанных с отчуждением или арендой квартиры.
Определенную в результате оценочных действий кадастровую стоимость вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Администрированием этой базы занимается Росреестр. Каждый желающий вправе получить сведения из этого реестра не только о своей собственности, но и о любом другом объекте, зарегистрированном на территории России.
2. Какими методами оценивают кадастровую стоимость квартиры — 3 основных метода
Методология оценочных действий основана на трех основополагающих принципах, из которых и возникли сами методы.
Принципы формирования цены:
- Все подобные объекты в одной и той же местности имеют схожую стоимость.
- Вложенные в ремонт средства не могут превышать капиталовложений на возведения нового подобного объекта.
- Любая недвижимость потенциально способна приносить доход от ее коммерческого использования.
Методика кадастровой оценки недвижимости основывается на этих трех принципах.
Рассмотрим все методы подробнее.
Метод 1. Сравнительный
В основе метода лежит аксиома о том, что стоимость одинаковых объектов в том или ином районе не может сильно отличаться.
Вот как проводится кадастровая оценка квартиры указанным методом:
- Оценщик берет технические характеристики квартиры и подбирает определённое число объектов с подобными показателями в районе нахождения оцениваемого объекта. Чаще всего у него уже есть официальная стоимость квадратного метра подобного жилья.
- Вычисляет среднюю кадастровую стоимость всех выбранных квартир.
- На основе средней стоимости дает оценку исследуемого объекта.
Такой метод не учитывает качество проведенного ремонта, поэтому итоговая цена имеет большую корреляцию с рыночной стоимостью квартиры.
Метод 2. Затратный
В отличии от предыдущего метода, здесь при оценке используют данные о проведенном ремонте и других капиталовложениях в квартиру. При этом учитывается максимальная стоимость аналогичного, но нового объекта.
По сути расчеты сводятся к тому, чтобы определить, насколько уменьшилась цена квартиры с момента ее строительства. Естественно, учитывают показатели инфляции и влияние других экономических процессов.
Метод 3. Доходный
Этот метод используют при оценке коммерческой недвижимости. Итоговый результат включает не только стоимость капиталовложений в строительство и ремонт объекта, но и потенциальную выгоду от сдачи площади в аренду или наём. Оценка кадастровой стоимости квартиры по этому критерию дает совершенно разные результаты. Вот вам пример.
Пример
Ольга Совельева приобрела две одинаковые квартиры на первых этажах в одном районе города для перевода в статус нежилого помещения и дальнейшего использования в коммерческих целях.
Рыночная стоимость обеих квартир была одинаковой. Однако заказанная кадастровая оценка неожиданно дала разные результаты. Квартира, выходящая окнами на центральную улицу, была оценена на 15% дороже.
Это и неудивительно, ведь стоимость аренды такого помещения значительно больше, значит, выше потенциальная прибыль от его использования в коммерческих целях. Если Ольга решит продать эти квартиры как нежилые помещения, рыночная цена уже будет отличаться, ведь в нее тоже будут заложены рассмотренные факторы.
Подробнее о том, что собой представляет кадастровая стоимость, читайте в специальной публикации.
3. Как провести независимую кадастровую оценку квартиры — 7 простых шагов
С 1 января 2017 года по 1 января 2020 года установлен переходный период, на протяжении которого заказать кадастровую оценку квартиры можно как в Росреестре, так и в любой коммерческой оценочной компании. В процессе этого перехода создаются государственные бюджетные учреждения, призванные осуществлять такую деятельность.
Пока разрешено пользоваться услугами независимых оценщиков и частных оценочных компаний, предлагаю ознакомиться с алгоритмом их найма.
Шаг 1. Выбираем оценочную компанию
Опрашиваем своих родственников, друзей, знакомых и соседей. Возможно они уже пользовались услугами оценщиков и порекомендуют надежного и недорогого. Если ничего не нашли, заходите в интернет и ищите в своем городе самые известные и надежные компании.
Когда выберете несколько штук, посмотрите на форумах отзывы о них. Сравните, сколько стоят услуги по оценке кадастровой стоимости квартиры. Важное значение придавайте и расстоянию от офиса компании до вашего объекта. Не исключено, что выезд оценщика будете оплачивать отдельно.
Если вам нужна оценка кадастровой стоимости типовой квартиры, то не ищите престижную компанию с заоблачными ценами. Даже супер-оценщики не превратят обычное жилье в элитное. Расчеты будут точно такими же, как и у простых оценщиков, но заплатите за них на порядок больше.
Шаг 2. Получаем консультацию экспертов
Остановившись на одной из компаний, не спешите бежать туда со всеми бумагами. Вначале позвоните и проконсультируйтесь. Обычно это бесплатно. В некоторых случаях оценщик сразу скажет, стоит ли проводить внеплановую кадастровую оценку вашей недвижимости. Цена процедуры хоть и невысока, но зачем выбрасывать деньги на ветер?
Шаг 3. Предоставляем необходимые документы
Для расчетов специалисту понадобится техническая документация на вашу квартиру. В ней указаны все размеры помещений, а также материалы, из которых изготовлены конструктивные элементы дома. С вас обязательно затребуют и правоустанавливающие документы, а еще паспорт.
Отмечу, что на объекты, приобретенные после 2016 года свидетельство о праве собственности Росреестр не выдает. Вместо него собственнику предоставляют выписку из ЕГРН со всей необходимой информацией. Если вдруг у вас ее нет, ничего страшного. Закажите этот документ в Росреестре — его выдают как в бумажном, так и в электронном виде.
Кроме того, получить эту выписку, а также справку о кадастровой стоимости легко на сайте ЕГРП 365. Там есть онлайн форма запроса кадастровой стоимости квартиры по адресу или по кадастровому номеру. Достаточно эти данные внести в специальную форму, и вы получите нужные сведения бесплатно.
Если хотите оформить их в виде стандартного документа, то нужно заплатить небольшую сумму и распечатать на принтере нужный бланк с требуемыми сведениями. За эти же справки, но с печатью Росреестра, придется заплатить в ЕГРП 365 значительно больше.
Однако такие документы признают официальными даже в суде, если будете обжаловать завышенную кадастровую стоимость квартиры. О сути понятия читайте в нашей статье.
Шаг 4. Заключаем договор
После того, как все документы будут собраны и предоставлены оценщику, он предложит заключить с ним договор.
Внимательно прочитайте документ и обратите внимание, чтобы там присутствовал пункт об ответственности. Ведь в ходе расчетов нередко возникают ошибки, приводящие к искажению итоговой суммы. В таких случаях должна быть возможность бесплатной корректировки.
Пример
Оценщик Семен Павлов прекрасно знал, как сделать кадастровую оценку квартиры так, чтобы клиент платил меньше налога и остался доволен.
Однако такие игры с методиками и цифрами привели к тому, что однажды Семену пришлось бесплатно переделывать оценку клиенту, которому через месяц потребовалось взять кредит под залог квартиры.
А причина вот в чем. Стандартный договор предполагал бесплатное устранение ошибок, допущенных при оценке. Клиент прекрасно знал, что в расчетах намеренно была допущена неточность и воспользовался этим. Если бы Семен изначально был честен, то такой проблемы не возникло бы.
Шаг 5. Оплачиваем услуги
После проверки и подписания договора нужно оплатить услуги специалиста. Многие компании не берут денег за выезд оценщика на объект. Обратите внимание, чтобы этот нюанс был отражен в договоре.
Если требуется, то вместе с платой за работу внесите деньги и за выезд. Обязательно получите квитанцию об оплате услуг. Она может понадобиться при возникновении споров.
Шаг 6. Ожидаем проведения оценки
После оплаты договоритесь с оценщиком о времени и дате осмотра квартиры, если это требуется. В назначенное время будьте дома и обеспечьте специалисту доступ. После осмотра остается только ждать.
Большинство коммерческих компаний проводят все работы за 1-3 дня, но иногда приходится ждать немного дольше из-за большого количества заказов. Если требуется — оплатите срочность.
Шаг 7. Получаем отчет
В назначенное время получаем отчет о проделанной работе. В нем содержатся сведения о квартире, ее владельце, описана методика расчета со ссылками на регламентирующее законодательство.
Итог отчета — это кадастровая стоимость вашей квартиры. Но как сделать, чтобы результат кадастровой оценки квартиры попал в ЕГРН? Для этого нужно отнести отчет в Росреестр или МФЦ, где написать соответствующее заявление.
Если на каком то этапе вы чего-то не понимаете, то я рекомендую обратиться за помощью на портал Правовед. На нем юристы со всей России дают недорогие юридические консультации.
Вам достаточно вписать свой вопрос в форму обратной связи и отправить специалисту. Свободный специалист Правоведа даст вам исчерпывающий ответ, который поможет избежать ошибок в ходе совершения любых юридически значимых действий.
4. Кто предоставляет услуги по проведению кадастровой оценки квартиры — обзор ТОП-3 компаний
Я подробно описал, как сделать кадастровую оценку квартиры и где посмотреть ее результаты, а теперь предлагаю обзор нескольких коммерческих компаний, где работают квалифицированные оценщики.
Читайте и выбирайте подходящую.
1) Стимул
Юристы этой компании предлагают услугу снижения налогового бремени путем уменьшения кадастровой стоимости жилья через суд. В штате фирмы есть оценщики, которые на полностью законных основаниях производят новый расчет. Ведь многие квартиры последний раз оценивали еще до кризиса, поэтому сегодняшние расчеты дают существенное снижение стоимости.
Прямо на сайте получайте бесплатную консультацию. Предоставив основные сведения о своей квартире, вы получите заключение о возможности снижения налогов. Если сделать это невозможно, вам об этом скажут прямо.
2) МЦЭО
Межрегиональный центр экспертизы и оценки предлагает все виды оценочных работ, в том числе и оценку кадастровой стоимости квартиры. Так как в компании работают еще и юристы, то здесь же возможно заказать судебную защиту, например, при спорах о кадастровой стоимости или при разделе имущества. Среди клиентов этой компании — известные на всю страну корпорации.
3) ПравПункт
Компания позиционирует себя как фирму, предоставляющую экстренную юридическую помощь. Почти 99% дел заканчиваются в судах в пользу клиентов. Успех объясняется просто: перед началом процесса юристы проводят тщательный анализ перспектив всего мероприятия. Если нет смысла делать внеплановый расчет кадастровой стоимости, то вам скажут об этом сразу.
Услуги компании «ПравПункт», связанные с кадастровой стоимостью:
Учтите, что все описанные мной компании оценивают не только жильё, но проводят также кадастровую оценку земель. О ее особенностях читайте в нашем специальном материале.
5. Как удаленно получить результаты кадастровой оценки квартиры — 3 полезных совета
Как узнать результаты кадастровой оценки квартиры через интернет, я уже упоминал в предыдущих разделах.
Однако считаю, что эта тема требует более подробного раскрытия. Вот что советуют на этот счет юристы.
Совет 1. Заказывайте электронный документ
Существует множество сайтов посредников, которые предлагают удобный сервис по получению онлайн выписок из ЕГРН. В них обязательно содержится и кадастровая стоимость. Все они обладают одинаковым функционалом, поэтому останавливаться на каком то конкретном не стоит.
Отмечу только, что для пользования такой услугой понадобится ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.
Совет 2. Пользуйтесь порталом Росреестра
На портале Росреестра тоже есть такой сервис. По большому счету, все посредники работают через него, так как доступ к ЕГРН предоставляет именно это ведомство. На сайте есть форма поиска по адресу, есть доступ к публичной кадастровой карте, чтобы иметь не только сведения об объекте, но и видеть его местонахождение на местности.
Совет 3. Поручайте получение справки компаниям-посредникам
Если вам нужны справки или выписки с печатями Росреестра, есть смысл заказать их онлайн все через те же компании-посредники. Вам не придется никуда ходить. Достаточно сделать онлайн заявку требуемого документа и вам доставят его с курьером через несколько дней.
В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.
6. Заключение
Кадастровая оценка квартиры проводится государством независимо от нашего желания, но оспорить ее результаты — наше право. Теперь вы знаете, как это сделать.
Вопрос читателям
По вашему мнению, снизится ли количество судебных исков после полной передачи функции кадастровой оценки государственным бюджетным учреждениям?
Желаю всего самого наилучшего и предлагаю оценить статью. Пишите комментарии, предложения и дополнения и ставьте лайки в соцсетях!
hiterbober.ru
Как проводится оценка квартиры для ипотеки
Независимая оценка стоимости жилья является обязательным условием предоставления ипотечного кредита. Необходимость в правильном понимании стоимости приобретаемой квартиры или дома для банка — это получение гарантии возврата изначальной (без начисления процентов) суммы кредита, если заемщик не сможет его оплачивать. Если заемщик полностью перестает оплачивать кредит, банк просто продает жилой объект, покрывая таким образом свои расходы.
В свою очередь, заемщику важно, чтобы рыночная стоимость приобретаемого жилья была определена в пределах (не ниже) той суммы, которую планируется получить по кредиту.
Иначе банк одобрит выделение меньшей суммы и заемщику придется изыскивать дополнительные средства для завершения сделки.
Именно поэтому независимая оценка залога покупки для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. О ней сегодня рассказывают юристы ГК «Юрдис».
Кому заказывать оценку
При оформлении ипотечного кредита кредитные организации рекомендуют клиентам привлекать к процедуре оценки аккредитованных ими оценщиков (чья оценка отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к ней). Для этих целей в банках обычно ведутся специальные реестры оценочных организаций. Информация из таких реестров в большинстве случаев доступна на сайтах кредитно-финансовых структур. В ней представлены общие сведения об оценочных компаниях, ФИО их руководителей и контактные данные для связи.
Некоторые банки, особенно небольшие и региональные, работают и принимают отчеты только от «доверенных» оценочных компаний. В число таких оценщиков обычно входят 3−4 компании. Так как без оценки квартиры не обойтись, то заемщики вынуждены обращаться к этому ограниченному кругу близких к банку компаний. Оценщики, в свою очередь, этим активно пользуются и устанавливают цены, которые могут быть в разы выше среднерыночных. Стоит ли заключать ипотечный кредит с такими банками, советовать не нам. Но задуматься все же, наверное, стоит.
Есть, наоборот, компании, которые готовы сделать все дешево.
Но здесь клиента подстерегает другая опасность. Такая организация может позволить себе проведение оценки без визуального осмотра квартиры или дома. Просто берется уже готовый оценочный шаблон, меняются реквизиты и выдается результат. Такой, с позволения сказать, отчет не способен дать точное понимание рыночной стоимости жилья. С большой уверенностью можно сказать, что в банке такой документ не примут и не одобрят. Вам придется заново заказывать оценку квартиры в другой оценочной организации, а это новые траты и потеря времени.
Что касается распространенных слухов о том, что оценочные компании действуют в связке с банками или, наоборот, могут оценить квартиру в интересах заемщика, то можно сказать следующее – это фактически невозможно. Дело не только в том, что в среднем нормальная оценочная организация аккредитована в десятках банков (что уже затрудняет работу в интересах какой-то одной кредитной организации). Оценщик несет персональную ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. Плюс предоставление в банк для получения ипотеки недостоверного отчета – это повод лишить оценочную компании банковской аккредитации.
Обязательного условия, по которому заемщики должны пользоваться услугами только аккредитованных банком оценщиков, нет.
Но на практике привлечение не входящей в реестр банка компании крайне затруднительно (оценщики сами могут не согласиться делать отчет для банка, с которым они не сотрудничают, не говоря уже об отказе банка получать «сторонний» отчет). Более того, зачастую оценка аккредитованной компании – залог одобрения ипотечного кредита.
Шаг за шагом
Для проведения оценки жилой недвижимости для получения ипотечного кредита необходим очень небольшой перечень документов: паспорт гражданина РФ, техпаспорт объекта недвижимости, план жилого помещения и правоустанавливающий документ.
Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ).
Для квартиры, расположенной в доме, построенном до 1970 года, нужно дополнительно документально подтвердить, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.
Последовательность действий при оценке стоимости жилых объектов для ипотеки и получение кредита такова. Сначала вы выбираете оценочную организацию и заключение с ней договор, оплачиваете ее услуги. Затем вместе с сотрудником оценочной компании посещаете планируемую к приобретению по ипотеке квартиру или дом. Получаете экспертный отчет о реальной стоимости жилья. Затем направляете его в банк. И вот, наконец, заветный момент — одобрение кредита и приобретение жилья!
Как это делается и сколько стоит
Правильная оценка квартиры подразумевает комплексный учет следующих факторов:
1. Местоположение квартиры или дома, развитость районной инфраструктуры, наличие или отсутствие объектов промышленности, транспортная доступность.
2. Общее состояние многоквартирного дома (реальные технические характеристики конструкций и инженерных коммуникаций, возраст здания, количество этажей, подъездов и др.)
3. Общие критерии квартиры: этаж, размеры жилой и нежилой площади, количество комнат, наличие отделочных работ, состояние коммуникаций.
Для определения реальной стоимости объекта недвижимости эксперты-оценщики применяют несколько методов. Компаративный метод, когда проводится анализ и сравнение с подобными объектами. Доходный, когда оценивается возможность повышения стоимости жилья в будущем. При затратном методе ведется анализ затрат на строительство (ремонт) объекта для определения его ликвидационной цены.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?
Ответ на этот вопрос дает специалист во время бесплатной консультации. Заключение эксперта обычно готовится в течение 1−5 дней. Экспресс-оценка может быть подготовлена за 1 день.
Стоимость услуги зависит от срочности проведения оценки (если требуется срочная, необходимо внести дополнительную оплату), особенностей недвижимости под залог (элитное жилье или хрущевка), месторасположения объекта, готовности документов для анализа – наличия выписки из ЕРГН, иных возможных сложностей в процессе работы специалиста.
www.mirkvartir.ru
Как проводится оценка квартиры
Кадастровая оценка квартиры — пошаговая инструкция как заказать оценку квартиры профессиональная помощь в проведении оценки
Это и неудивительно, ведь стоимость аренды такого помещения значительно больше, значит, выше потенциальная прибыль от его использования в коммерческих целях. Если Ольга решит продать эти квартиры как нежилые помещения, рыночная цена уже будет отличаться, ведь в нее тоже будут заложены рассмотренные факторы.
Как проводится рыночная оценка квартиры в агентстве недвижимости? Главная — Технологии — Домостроение
На основе того, как проводится рыночная оценка квартиры в Агентстве недвижимости, можно правильно рассчитать стоимость жилья для проведения операций купли-продажи недвижимости. Быстро и качественно провести экспресс-оценку квартиры, дома и любого другого объекта можно по конкурентным ценам в компании ООО «АГЕНТСТВО РИЗОЛИТ», одном из самых старейших Агентств недвижимости столицы.
Как сделать оценку квартиры
Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет. Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:
Как проводится оценка квартиры
Безусловно, каждый может испытать собственные силы, пытаясь решить вопрос ― как проводится оценка квартиры. Не стоит считать, что для этого достаточно просто изучить объявления с предложениями о продаже жилья в своем районе. Получить достоверные данные станет возможным при изучении многих объявлений, путем проведения сравнительного анализа, наряду с иными, не менее важными действиями.
Для чего же нужна оценка квартиры
В случае появления вопросов об оценке квартиры или необходимости экспертной консультации специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» окажут вам помощь, ответят на все ваши вопросы. Оценка жилого дома может быть выполнена и самим собственником, но «заключение» такой оценки не будет приниматься судами.
Как проводится оценка квартиры
Заказчик может обратиться за услугой оценки квартиры как в фирмы, рекомендованные банком, так и в сторонние организации, при этом банк не имеет права настаивать на использовании услуг доверенных специалистов. Использование услуг фирмы, входящей в список доверия банка, позволит избежать волокиты с проверкой службы безопасности.
Оценка квартиры: в каких случаях, зачем нужна и как проводится
Исключение составляют лишь квартиры на первичном рынке, которые покупаются в еще строящихся домах. Практика покупки жилья в объектах, еще не сданных в эксплуатацию, стала очень распространенной среди наших соотечественников. Чем раньше выкупается квартира, тем дешевле она обходится своему владельцу. Приобретая квартиры в момент, когда дом находится на этапе котлована, можно сэкономить до 25-30% от ее конечной стоимости.
Как проводится экспертная оценка недвижимости
Без экспертной оценки многие процедуры будут признаны недействительны. Такие процедуры с недвижимостью как обмен, купля, продажа, дарение требуют участия и помощи профессионалов. Также квалифицированный оценщик поможет перерегистрировать права собственности, если предыдущий хозяин скончался, или имущество было разделено при разводе. Экспертная оценка квартиры в столице потребуется при взятии кредита под залог недвижимости, оформлении ипотеки.
Оценка квартиры для ипотеки: факторы, влияющие на стоимость и порядок проведения процедуры
- дата постройки помещения, его общее и техническое состояние;
- инфраструктура: как далеко школа, детские сады, магазины, транспортные развязки, аптеки, остановки автобуса и многое другое;
- расположение недвижимого объекта и других объектов по отношению к ним;
- состояние квартиры: ремонт, коммуникации, выход окон, размер комнат;
- оценка факторов, влияющих на здоровье человека: близко расположенные ТЭЦ, заводы;
- документация на недвижимый объект.
Как проводится оценка квартиры для ипотеки
При оформлении ипотечного кредита кредитные организации рекомендуют клиентам привлекать к процедуре оценки аккредитованных ими оценщиков (чья оценка отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к ней). Для этих целей в банках обычно ведутся специальные реестры оценочных организаций. Информация из таких реестров в большинстве случаев доступна на сайтах кредитно-финансовых структур. В ней представлены общие сведения об оценочных компаниях, ФИО их руководителей и контактные данные для связи.
Оценка квартиры при вступлении в наследство
- Частными экспертными организациями или экспертами. Правом проведения оценки рыночной стоимости квартир и другого имущества наделены только квалифицированные специалисты, участники саморегулируемой организации (СРО) с лицензией на ведение оценочной деятельности. Обращаясь за оценочными услугами, проверяйте, состоит ли специалист в саморегулируемой организации, лицензирован ли он, какова его репутация на рынке.
- Государственными экспертными учреждениями. За проведением оценки инвентаризационной стоимости квартиры можно обратиться в орган БТИ, кадастровой – в Кадастровую Палату.
Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится
Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.
Экспертная оценка квартиры
Одним из распространенных направлений, которое было введено недавно, является именно оценка квартиры для целей налогообложения. Такая работа является обязательным при нотариальных операциях, оформление договоров. То есть сначала, перед тем как обратиться к нотариусу, Вам необходимо заказать услугу определения оценочной стоимости Вашей квартиры, а уже потом, имея отчет, идти в нотариальную контору.
Как происходит оценка жилой недвижимости для ипотечного кредита — зачем нужна, документы и стоимость
Затратный метод в своей основе использует реальное состояние оценочного жилья. В расчет берутся затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта. Для этого необходима смета, без которой невозможна точная информация по квартире. При сравнительном методе проводится параллель между равными проданными или выставленными на продажу объектами. Происходит обобщение информации, производится оценка с применением всевозможных коэффициентов. Метод дает максимально точное представление о реальной стоимости жилища.
onejurist.ru
 Оценка стоимости квартиры представляет собой начальный этап, предваряющий ту или иную процедуру, в отношении принадлежащей собственнику квартиры. После получения сведений о стоимости квартиры, её владелец приобретает возможность рационального планирования использования данной квартиры, например, с целью получения выгоды от её продажи, страхования и т.д. Рассмотрим, что же подразумевает понятие оценки стоимости квартиры, подробнее. Квартира как объект недвижимости. Виды оценки квартирыПрежде всего, необходимо отметить, что квартира является объектом недвижимости. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ недвижимостью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все эти объекты, перечисленные в статье, равно как и квартиры, могут подвергаться оценочной процедуре, которая, по своей сути, во всех случаях является одинаковой.
 Конкретно оценка стоимости квартиры или оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении оцениваемого объекта. Таким образом, в данном определении можно заметить указание на «рыночную стоимость» квартиры. То есть, под рыночной стоимостью подразумевается та стоимость, которую может получить её собственник при продаже этой квартиры в данный конкретный момент времени (стоимость, по которой продается аналогичная недвижимость на рынке недвижимости). При этом следует учитывать, что при оценке квартиры, обычно оценщик устанавливает среднюю стоимость квартиры: на рынке недвижимости существует коридор цен на квартиры – верхний и нижний лимит цен на сходные объекты недвижимости. Вот в пределах этих цен и устанавливается стоимость конкретной квартиры.
Однако, необходимо заметить, что следует различать еще и инвентаризационную стоимость квартиры. Инвентаризационная стоимость квартиры представляет собой стоимость объекта недвижимости с учетом коэффициента индексации и износа на момент отчуждения. Справка об инвентаризационной стоимости выдается БТИ на основании заявления лица, с приложением к заявлению правоустанавливающих документов на квартиру. Первоначальная инвентаризационная стоимость квартиры указывается в техническом паспорте на квартиру.
В чем же отличие оценки стоимости квартиры независимым оценщиком от инвентаризационной стоимости? В первом случае, стоимость квартиры определяется рынком недвижимости, на основании цен спроса и предложения на аналогичные по своим основным характеристикам объекты недвижимости (квартиры). Можно сказать, что это цена, по которой конкретная квартира может быть продана в данный момент времени на рынке недвижимости. Она зависит от многих факторов, например, от местоположения объекта, стоимости земли, оценки конструкции, и т.д.. Инвентаризационная оценка основывается только на стоимости конструкций объекта, в зависимости от затрат на строительство данного объекта. При этом какие-либо дополнительные параметры (такие, например, как стоимость земли), в расчет не берутся. Необходимо отметить, что при оценке стоимости квартиры оценщиком, в качестве основных документов у собственника квартиры требуют как раз справку из БТИ об инвентаризационной стоимости квартиры. Дальше в этой статье пойдет речь именно об оценке стоимости квартиры независимым оценщиком. В каких случаях проводится оценка квартиры Как уже указывалось выше, определение стоимости квартиры необходимо её владельцу в ряде случаев, при совершении тех или иных действий, в отношении квартиры. Этими случаями являются:
-использование квартиры в качестве объекта залога (ипотека). При определении стоимости квартиры в этом случае необходимо помнить одно правило: зачастую, банки принимают не все отчеты независимых оценщиков. Как правило, у каждого банка есть свой, аккредитированный оценщик, и только его отчет об оценке стоимости квартиры банк будет рассматривать. Поэтому, в случае ипотеки лучше всего, сначала выяснить в банке, отчет какого оценщика будет им принят к рассмотрению. -заключение договора купли-продажи. В данном случае, оценка стоимости квартиры, помогает продавцу сориентироваться, на какую сумму он может рассчитывать, в случае продажи своей квартиры.
-проведение страхования квартиры. В связи с этим пунктом можно упомянуть и об оценке стоимости квартиры при нанесении ущерба (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц). В этом случае определяется размер ущерба и величина страхового возмещения. При возникновении разногласий со страховой компанией по поводу определения размера страховой выплаты, мнение независимого оценщика может служить основой для справедливого урегулирования конфликта.
-решение имущественных споров (в частности, например, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов). Определение стоимости квартиры является обязательным условием справедливого раздела имущества.
-вступление в права наследства, получение квартиры по дарственной. В данных случаях, определение стоимости квартиры необходимо, прежде всего, для определения размера уплачиваемой госпошлины. Поэтому, в этом случае можно ограничиться стоимостью квартиры по справке из БТИ. Однако следует помнить, что в этом случае, у налоговой службы есть право доначислить налог до той суммы, которая должна была быть оплачена в виде налога с рыночной стоимости.
-декларирование имущества. В случае возникновения спора с налоговой инспекцией, по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество, наличие оценки стоимости имущества, имеет важное значение, при отстаивании собственником своих прав.
-отчет об оценке стоимости квартиры может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.
-приватизация. Поскольку, в данном случае происходит переход права собственности на недвижимость к физическому лицу, необходимо определить стоимость объекта, предаваемого государством, данному физическому лицу.
 Вообще, отчет об оценке квартиры, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учреждениями.
В заключении хотелось бы отметить, что оценка стоимости квартиры профессиональным оценщиком бывает обязательной в ряде случаев (например, при оформлении квартиры в залог банку, использовании информации о ее стоимости в суде и т.д.). В остальных ситуациях, когда помощь специализированных оценочных фирм не нужна, владелец квартиры может самостоятельно оценить свою квартиру, ориентируясь на цены аналогичной недвижимости. Источником информации в данном случае являются СМИ, местные газеты, интернет и т.д. Опираясь на сведения из этих источников, собственник квартиры может определить приблизительную стоимость своей квартиры, не прибегая к услугам третьих лиц.
Источник: http://www.remontpozitif.ru |
www.remontpozitif.ru
