Кто контролирует работу управляющих компаний в ЖКХ, как проверить УК, провести аудит. Как стать управляющей компанией жкх

Как управлять управляющей компанией? Как создать управляющую компанию?

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, которое создается для того, чтобы управлять многоквартирным домом. Такой вид деятельности стал очень популярным в последнее время. Как работает управляющая компания? Сегодня она действует в интересах собственников квартир. В список ее задач обычно входит эксплуатация и содержание (техническое и санитарное) данных домов. На сегодняшний день под УК подразумевают все компании подобного типа, не разделяя их по направлениям и роду деятельности. Если вы хотите понять, как узнать управляющую компанию, тогда вам стоит помнить, что ее целью является поддержание на высоком уровне имущества многоквартирных домов, а также присмотр за их техническим состоянием.

Чем является УК с разных точек зрения?

Если говорить об управляющей компании с точки зрения Жилищного кодекса, то она представляет собой целую организацию, которая управляет всеми квартирами в доме, но только в том случае, если существует специальный возмездный договор с их жильцами. То есть УК является еще одной компанией в списке управленческих, вместе с ТСЖ, МКД и другими.

Если говорить об организационной точке зрения, то здесь данный термин представляется немного по-другому. УК в этом случае представляет собой лишь посредника между МКД и теми людьми, которые содержат и обслуживают МКД.

С точки зрения экономики, управляющая компания является такой, которая аккумулирует деньги МКД и тратит их на ремонт, эксплуатацию и содержание домов.

Какие бывают виды управляющих компаний?

Эксплуатационная компания выполняет в большей степени именно эксплуатационные функции. Она содержит техническую и санитарную части дома, действуя согласно составленному договору, который подписывается с собственниками (если управляет собственник), с управляющими компаниями (если управляет управляющая компания) или с Товариществом собственников жилья (если управляет данное товарищество).

Управляющая компания занимается только управляющими функциями в многоквартирных домах, то есть она не содержит их технические и санитарные части, не отвечает за коммунальные услуги. Для того чтобы данные услуги выполнялись, УК подписывает соответствующие договора с другими компаниями.
Гибридная компания занимается не только управлением многоквартирных домов, но и поддержанием их хорошего технического и санитарного состояния.

Как были созданы первые управляющие компании?

Еще в 1921 году начали создавать так называемые жилищные товарищества, которые забирали под свое управление большинство муниципализированных зданий. Именно они, по сути, и стали первооткрывателями в управлении жилищным хозяйством. Уже через пятнадцать лет большая часть (90%) всех многоквартирных домов управлялась именно этими товариществами. Современные управляющие компании появились сравнительно недавно (в 2005 году), и тогда они назывались организациями.

Открываем управляющую компанию

С того времени, как в 2006 году в России приняли закон о возможности выбора формы управления домовладением, частные управляющие компании стали очень популярны. Сегодня все больше людей желает узнать, как открыть управляющую компанию, ведь она не только приносит достаточно много прибыли, но и не имеет высокой конкуренции.

Этапы открытия УК

Если вы интересуетесь тем, как создать управляющую компанию, то вам необходимо зарегистрировать ее в формате ЗАО или ООО. Кроме этого, вам нужно будет получить несколько важных лицензий, с помощью которых ваша компания сможет управлять многоквартирными домами. Помните, что вы всегда будете иметь дело с разными чиновниками и административными структурами, чтобы получать соответствующие договора и документы.
Как правило, офис для управляющей компании лучше всего открывать в том доме, где вы будете управлять. Чтобы создать рабочую атмосферу, в нем нужно настроить телефонную линию, поставить соответствующую технику.
Если вы не знаете, как управлять управляющей компанией, то тут важно помнить о приобретении необходимого количества инвентаря для работников. Кроме того, необходимо обязательно взять на работу инженера, который бы разбирался в том, как правильно эксплуатировать жилой дом. Большинство сотрудников должны быть аттестованными, хотя диспетчеры и дворники могут быть и обычными специалистами. Работа диспетчеров должна быть посменной и круглосуточной, об этом стоит позаботиться.
Не стоит надеяться на то, что ваша компания сможет сразу же охватить своей деятельностью много домов. Как управлять управляющей компанией тогда? Сначала нужно начать с одного дома. При этом, если вы будете добросовестно работать, то хорошие отзывы жильцов о вас будут лучшей рекламой, к тому же и бесплатной. Тогда вы сможете расширяться в будущем.

Как зарегистрировать управляющую компанию?

Прежде всего вам нужно знать, что для регистрации УК нет необходимости в начальном капитале, вы можете внести уставной капитал в виде вашего имущества (не выше 20 тысяч).
Государственная регистрация требует нескольких документов, которые должен подписать учредитель (учредители). В том случае, если управляющую компанию создает один учредитель, она должна быть зарегистрирована как ООО.

К пакету документов стоит добавить гарантийное письмо от человека, которому раньше принадлежало то помещение, где будет находиться офис вашей компании. Там нужно указать, что помещение передано для создания исполнительного органа. Также стоит добавить копию свидетельства о праве собственности. Если вы будете брать помещение в аренду, нужно добавить еще и копию договора об аренде.
Заявление обязательно следует заверить нотариально. В то же время вам нужно будет открыть накопительный или расчетный счет в банке и положить на него половину уставного капитала. В течение одного года вам нужно будет внести и вторую часть.
Очень важно продумать тщательно юридический адрес. Только в этом случае вы не будете задумываться о том, как управлять управляющей компанией.

Управление УК

Как управлять управляющей компанией согласно Гражданскому Кодексу РФ? УК должна работать, согласовывая свои действия с договором управления многоквартирными домами. Он подписывается таким образом, что подобная компания управляет домом только в течение определенного периода времени.

На сегодняшний день создание управляющей компании считается самым распространенным и популярным способом поддерживать многоквартирные дома в порядке и чистоте, а также следить за их техническими и санитарными характеристиками. Если управление многоквартирным домом берет на себя УК, она должна подписать договор с каждым собственником помещений в этом доме. Кроме того, собственники имеют пятьдесят процентов голосов во время решения важных вопросов, связанных с домом.

Можно ли приобрести управляющую компанию?

Безусловно, это возможно, если вы не хотите начинать все дело с самого начала. Но для того чтобы все прошло гладко, необходимо помнить несколько важных правил:

Очень тщательно изучайте все документы будущего приобретения. Важно пригласить к осмотру опытных профессионалов, в том числе и юристов.
Обратите особое внимание на наличие или отсутствие собственных средств компании.

Обязательно потребуйте документы на персонал управляющей компании.
Проверьте, есть ли все необходимые внутренние документы.

fb.ru

пошаговая инструкция и процедура оформления

Итак, вы приняли решение организовать управляющую компанию в сфере ЖКХ, но понятия не имеете с чего начать? Так частенько происходит — открыть УК? А почему бы и нет — перспектива заманчивая. Особенно, если учесть, что в этой сфере нет нужды отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру, как например — в торговле или других оказываемых услугах населению. Но все не так просто как кажется на первый взгляд — в 2015 году требования к УК были серьезно ужесточены…

Особенности открытия УК ЖКХ

Для того чтобы открыть управляющую компанию, необходимо сначала подготовить определенный пакет документации:

Заявление о проводимой государственной регистрации, оформленное строго по образцу.

Протокол мероприятия собрания всех учредителей.
В обязательном порядке должен быть устав создаваемой организации.
Если организация создается не одним лицом, то необходим учредительный договор.
Полный список планируемых работ и оказываемых услуг по содержанию имущества, размер платы за ремонтные работы и содержание всего дома.

Существует два способа открытия УК. Вы можете это сделать самостоятельно, тогда вам нужно приложить много усилий, сформировать коллектив. Некоторые предпочитают обращаться за помощью к профессионалам, но здесь вы будете зависеть от подрядчиков.

Виды управляющих компаний

Управляющие компании различаются, как правило, по форме управления. В связи с ним фактором можно выделить:

Жилые объединения.
Частные управляющие организации.
Собственники.

Если более подробно рассмотреть компании ЖКХ, то здесь можно выделить еще несколько типов организаций.

Управляющие. Самостоятельно не занимаются оказанием услуг населению. Основная функция — управление многоквартирным домом.
Гибридные управляющие. Выполняют все необходимые услуги. Это и техническое содержание дома, и непосредственное управление им и коммунальное обеспечение собственными силами.

Эксплуатационные. Занимаются только санитарным и техническим содержанием многоквартирного дома.

Управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законом акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Для того чтобы совершать свою деятельность, компании необходимо получить лицензию.

Лицензионные требования УК

Можно обратить внимание на существующие лицензионные требования:

У лицензиата должен быть квалифицированный аттестат.
Отсутствие у лицензиата судимости, которую он не погасил по каким-то причинам.
Строгое соблюдение лицензиатом установленных нормативов Стандартом раскрытия информации.
Лицензия дается только юридическим лицам (возможно и индивидуальным предпринимателям), зарегистрированным в РФ.

Компании должны предоставить населению услуги, гарантирующие надлежащее, качественное содержание общего имущества многоквартирного дома.

Нюансы создания УК

Для организации управляющей компании необходимо приличная сумма денежных средств.

Основные затраты: зарплата сотрудникам, покупка инвентаря, оргтехники, аренда определенного помещения.

Для сантехники необходимо приобрести всевозможные современные инструменты. Дворникам понадобятся косилки, лопаты, метла. Для того чтобы вы получили больше прибыли, вам нужно приложить все усилия в поиске клиентов. Кроме больше объема вложений денежных средств, вам необходимо наладить тесное взаимодействие, сотрудничество с властью.

Этапы создания УК

Можно обратить внимание на главные шаги на пути к созданию управляющей компании:

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (499) 450-28-52

Первый шаг непосредственно связан с подготовкой к организации УК. Нужно провести агитацию собственников за выбор способа управления домом, подготовить соответствующие материалы для агитации.
Пройти регистрацию юридического лица.
Принять дома в свое управление. Провести общее собрание собственников, на котором решить все тонкости работы. Нужно принять всю техническую документацию от прежней компании.

Подготовить компанию к началу осуществления деятельности. Заключить договор с поставщиками ЖКУ. Нанять квалифицированный персонал, который бы профессионально занимался организацией работы компании. Составить бухгалтерскую отчетность в соответствии с принятыми нормативами.

Все вышеперечисленные пункты рекомендуется учитывать в обязательном порядке при открытии компании.

Дальнейшая работа организации

Следующий момент, о котором важно сказать – это осуществление дальнейшем, отлично организованной деятельности УК.

Вам необходимо вести строгий контроль над высоким качеством коммунальных услуг, которыми активно пользуются жильцы.

Нужно вести техническую документацию на многоквартирный дом, при возникновении необходимости вносить в нее определенные изменения.

Вам следует организовать систему начисления, расчета, сбора платежей от собственников за проведение ремонтных работ и обслуживание помещений. Если понадобиться то следует проводить по всем правилам перерасчет оплаты за оказанные услуги.

Вам будет нужно проводить работы по взысканию задолженности. Владельцы квартир должны ознакомиться со всеми отчетами о том, что компания выполнила договор управления за предыдущий год.

Стоит отметить, что договор между собственниками квартиры и самой управляющей компанией заключается от одного года и до 5 лет. Один год дается компании, для того чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и проявить себя с хорошей стороны. В том случае, если за этот период времени компания не соблюдала установленных правил и требований, то собственники домой имеют полное право сменить компанию, отказавшись от предоставления ее услуг.

Как заключить договор?

Непосредственно на проводимом собрании жильцов конкретного дома люди выбирают, как им дальше быть, и кого выбрать (УК). Договор с организацией необходимо составить еще до того, как будет проведено собрание.

Помните, что у собственников есть полное право самостоятельно выбирать весь список работ по обустройству своего дома.

Выбранная управляющая компания обязано начать выполнения своих поручений не позднее одного месяца со дня подписания документации. Это первое правило, которое необходимо строго соблюсти. Обратите внимание на то, что с каждым без исключения хозяином помещения фирме необходимо заключить договор.

Договор заключается только в письменной форме (наличие подписей). По данному документу, оформленному по закону, УК обязуется в течение обозначенного срока за определенную плату выполнять все необходимые работу по содержанию дома.

В договоре нужно указать: состав всего имущества, которым будет управлять компания; перечень проводимых работ. Кроме того важно пописать денежную сумму за все оказанные услуги (для того чтобы в дальнейшем не возникало вопросов, откуда берутся такие цены).

Собственники помещений имеют полное право в одностороннем порядке отказаться исполнения договора УК, выбранной по итогам проводимого конкурса.

Заключение и выводы

Можно сделать небольшой вывод: открытие УК – это достаточно сложный и ответственный процесс, требующий внимания и соблюдения всех законодательных правил и нормативов. В первую очередь, вам необходимо хорошо подумать, сможете ли вы выполнить качественно свою работу.

Помните, что для открытия управляющей компании с нуля нужны вложения. Вам стоит четко продумать, как вы будете строить деятельность. Не забудьте, что вам нужно получить необходимую лицензию на проведения работ. Без нее вам не дадут право управлять домом. Подготовка важных документов – это главный этап, который невозможно проигнорировать. Только после того, как у вас будет полная уверенность в собственных силах, вам стоит приступить к созданию управляющей компании.

Видео по теме

Вас интересует создание управляющей компании в сфере жкх: с чего начать оформление?

Получите бесплатную консультацию у юриста сейчас: Задать вопрос

yurist.help

Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля. Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ - Бизнес идеи в сфере услуг и сервисов

Товарищ работает главным инженером в действующей УК. Вот и узнать ооочень хотелось (этот форум бъет рейтинги я так понял:-) ):Как создать УК? С чего начать? Сколько денег надо? Количество домов (минимальное), чтобы не быть убыточным? Сбор документов? Ну и всё в этом духе.. Гуглил, один шлак, конкретики почти нет (плохо искал наверно) ). Буду рад "ответам в тему", ссылкам, отговоркам (аргументированным), ну и просто можете писать что-нибудь типа "для справки".

Давайте немного о платформе поговорим:

Для жильцов домов существует 3 типа управления : УК, ТСЖ и ТОС....

УК- Управляющая компания - принцип прост, регистрируется юрлицо, заключается договор скаждым домом определенный и вперед, никто естественно дом как надо на баланс не принимает, весь гемор лежит на УК, а это причина для отказов жильцам в тех или иных прихотях! Денег требуют много для регистрации, взятки чинушам за поддержку, потом еще куча всяческих интриг и подстав, дабы отхватить кусок побольше!

ТСЖ - ребята собираются сами, за все платят сами, и УК в этом случае для них может выступать только исполнителем работ! Опять же требуется официальная регистрация ТСЖ, форма для бизнеса никакая, для жильцов же только геммор постоянный и деньги! Зато создается просто!

ТОС - самая страстная тема о которой никто не хочет разговаривать, ТОС этот бывает двух видов, если он регистрируется как юр.лицо то является что-то вроде стандартного ООО которое само по себе как ТСЖ платит из своего кармана, если местный бюджет чем то и поможет, то это будет привеликой щедростью! УК опять же может заключить договор и выступать подрядчиком!

еще одна форма ТОС - это когда жильцы регистрируют ТОС дома, района, нас. пункта напрямую в налоговой, деятельность указывается как у администрации муниципалитета, обладает теми же правами, может со своей территории сдавать куски земли в аренду, и в этом случае денежки из местного бюджета выделяются по заказу, и с них платится зарплата электрикам, сантехникам, дворникам, уборщикам.... председателю и бухгалтеру ТОСа... для жильцов этот ТОС самый наивыгодный, тем более что они перестанут оплачивать услуги наемных работников, а соответственно должны будут платить меньше, УК здесь может выступить как исполнитель работ, а это хороший способ оторвать кусок рынка имея свое УК и организовывая правильные ТОСы, причем можно сдать предпринимателям в аренду землю и деньги с этой торговли пустить на благоустройство участка ТОСа... опять же плюс жильцам и денежка УК....

Кстати Вы это, точно не обозначили какие цели преследуете своим запросом? Непонятно чем точно помочь в ответе! Речь идет о создании или о будущей деятельности УК и Вашем личном участии? Цель не ясна!

Сообщение отредактировал Roman-Kotov: 06 March 2011 - 20:54

Что ищешь странник?Все с собой несешь,Но не находишь нового!Теряешь с каждым шагом!

www.biznet.ru

Аттестация руководителя управляющей компании ЖКХ: правила

В 2014 году был принят закон, внесший существенные изменения в жилищное право — теперь коммерческие управляющие компании должны иметь лицензии и аттестаты для осуществления своей деятельности.

Терминология

Для начала нужно разделить понятия — управляющие компания и организация ЖКХ, которые многие граждане путают между собой.

ЖКХ

В законодательстве юридическое лицо, ведущее менеджмент в области жилищно-коммунального хозяйства многоэтажного дома, кондоминиума, называется «управляющая организация». Тогда как управляющая компания — это лицо, занимающееся распределением собственных и внешних инвестиций. Однако в народе по жилищному хозяйству устоялось название «управляющая компания», которым обозначают посредническую коммерческую фирму или индивидуального предпринимателя между жильцами и лицом, представляющим им коммунальные услуги. В статье будет употребляться термин в таком значении.

Управляющая компания не занимается оказанием самих услуг жилищного хозяйства, но получает необходимые для оплаты таких услуг суммы от собственников дома и передают их фирме ЖКХ. Зачастую управляющие компании занимаются и техническим, эксплуатационным, санитарным обеспечением жилого дома, все действия осуществляются на основании договора управления.

Правовая база и закон о лицензировании УК ЖКХ

Регламентация деятельности УК и в целом сферы ЖКХ приведена в следующих документах:

Жилищный Кодекс РФ
Градостроительный Кодекс России
федеральный закон по тарифам и другим аспектам коммунальных хозяйств
постановления Правительства, например, № 491 и 354

С 2014 года действует 255-ый федеральный закон, устанавливающий новые нормы лицензирования УК жилищно-коммунальных комплексов, и 1110-ое правительственное постановление по этому вопросу.

Указанный закон внес поправки в Жилищный Кодекс России и добавил в него целый раздел о лицензировании деятельности по управлению многоквартирным домом — раздел десятый.

Получение лицензии

Согласно поправкам 2014 года управляющие компании вправе функционировать только после получения лицензии — документа, который выдается для подтверждения права на ведение определенной деятельности в определенный период. Иными словами, это разрешение.

Лицензии в сфере ЖКХ формируются государственными органами жилищного надзора после принятия решения о выдаче конкретной лицензии конкретному лицу лицензионной комиссией. Особенностью документа является отсутствие срока действия вопреки традиционным правилам.

Лицензии выдаются в соответствии с нормами Жилищного Кодекса России и общего, 99-ого закона о лицензировании от 2011 года.

Если лицензия предоставляется организации, то ее должностные лица для работы должны получить аттестат о квалификации с пятилетним периодом действия. В соответствии с 202-ой статьей Жилищного Кодекса России для этого необходимо пройти испытание в виде квалификационного экзамена.

Руководитель УК: кто это

Правовые положения процедуры аттестации руководителя управляющей компании жилья изложены в 659-ом приказе Министерства строительства и ЖКХ России, изданном в том же 2014 году на основании 1110-ого правительственного постановления.

В Жилищном Кодексе установлено, что должностное лицо или должностные лица компании-менеджера обязаны иметь аттестат о квалификации.

Управляющий

Лица, подающие документы на получение аттестата, называются в законодательстве претендентами или соискателями. К ним относятся лица, занимающие руководящие должности — как правило, это директор или генеральный директор компании, его заместители и представители. Если компания является крупной и осуществляет деятельность по нескольким домам, то в ней могут быть и дополнительные руководители — начальники по участкам или группам домов.

Важное замечание: ни в одном законодательном документе не указано, что аттестацию должен проходить исключительно руководитель компании. Такую позицию озвучивал Минстрой России, однако письменного разъяснения норм Жилищного кодекса нет, как и не дано уточнение в приказе самого Минстроя. В законодательстве установлено, что аттестат должен быть у должностного лица или лиц, компания управляет разными участками. Таким образом, условием получения лицензии является наличие аттестата у одного из должностных лиц компании либо ее подразделения.

Требования

Претенденты на аттестат должны соответствовать следующим условиям:

отсутствие непогашенной и неснятой судимости в сфере экономических правонарушений, преступлений средней, тяжкой и особо тяжкой степени; сведения о таких статусах содержатся в отделениях органов внутренних дел России
отсутствие лица среди списка дисквалифицированных лиц в соответствующем государственном реестре, ведомом и размещенном Федеральной налоговой службой на своих ресурсах; дисквалификации подвергаются лица, нарушившие определенные положения Кодекса об административных правонарушениях

Иных требований к соискателям нет. Т.е. квалификационная комиссия не будет рассматривать такие сведения, как:

образование лица — среднее, высшее
квалификация — бакалавр, специалист, магистр
специальность — строитель, бухгалтер, менеджер

Поэтому должностные лица управляющих компаний не обязаны проходить специальное обучение или квалификационную подготовку перед тестированием. Однако практика таких мероприятий появилась еще до принятия закона 255-фз — на стадии рассмотрения законопроекта уже возникли предложения по обучению руководителей управляющих организаций перед экзаменом.

Где обучаются на руководителя ЖКХ?

Условия экзамена в соответствии с приказом Минстроя России очень строгие.

Разумеется, без предварительной подготовки сдать такой экзамен затруднительно, поэтому на сегодняшний день образованы многочисленные программы и курсы обучения — как дистанционные, так и в реальных образовательных учреждениях.

Услуги по подготовке к экзамену предоставляют различные консалтинговые, аудиторские, бухгалтерские фирмы, образовательные центры.

Квалификационный экзамен ЖКХ

Основная информация о ходе и порядке аттестации соискателей лицензии содержится в упомянутом приказе Министерства строительства и ЖКХ.

Так, в документе установлены следующие положения:

Экзамен по ЖКХ

в каждом субъекте России сформирована лицензионная комиссия, которая и принимает экзамен соискателей лицензии
перед мероприятием всех претендентов регистрируют на основании заявлений о допуске, подаваемых претендентами
каждый заявитель проверяется органом Госжилнадзора на предмет судимости и отсутствия дисквалификации по запросу лицензионной комиссии — запрос направляется не позднее 3 дней после получения заявления; Госжилнадзор должен ответить на запрос не позднее 10 дней со дня его получения, после чего принимается решение о допуске к экзамену или отказе
соискателям направляются уведомления о принятом решении в течение 15 дней, но не позднее, чем за 5 дней до самого экзамена; в уведомлении содержится информация о месте и времени проведения аттестации и необходимых документах (паспорт)
претендент, не явившийся вовремя или не имеющий с собой паспорта либо другого документа для подтверждения личности, считается не явившимся на экзамен
после регистрации всех участников аттестации и присвоения им индивидуальных номеров секретарем комиссии начинается экзамен
форма испытания — тестирование на компьютерах
после инструктажа каждый участник вводит свой индивидуальный номер в компьютере и получает доступ к тестам
для экзамена разработаны 200 тестов с одним правильным ответом, из которых претенденту даются выборочно 100 вопросов
необходимо пройти испытание в течение 2 часов
требуется отвечать на каждый вопрос после ответа на предыдущий, невозможны пропуск вопроса и переход к другим вопросам вне порядка
каждый правильный ответ оценивается в 2 балла, неверный — в 0
успешной сдачей экзамена является верное решение 86 тестов
по итогам испытания формируется протокол комиссии
в течение 5 дней после аттестации претенденты получают результаты.

Для сдачи экзамена не нужно вносить какой-либо платы.

Аттестат на квалификацию

Аттестат выдает отделение Госжилнадзора по установленной законодательством форме на основании претендента после положительной сдачи экзамена.

Получив заявление, Госжилнадзор в течение 5 дней обязан сформировать и выдать лицу аттестат, не требующий какой-либо платы.

Аттестат действует в течение 5 лет. При нарушении указанных выше 2 требований аттестат аннулируется.

Также в приказе 659 указаны порядок, нормы выдачи дубликата аттестата или нового бланка в случае повреждения, утраты, ошибок и др. в первоначальном.

Вопросы к экзамену по лицензированию ЖКХ

Список из 200 вопросов с вариантами ответов опубликован в приложении к 659-ому приказу Минстроя России и охватывают жилищное и градостроительное законодательство, трудовые и гражданские правовые нормы, энергетику, вопросы коммунальных услуг, ремонта жилья, нормативы, управления многоквартирными домами и т. д.

Вопросы находятся в свободном доступе в сети, более того, многие сайты предлагают бесплатные тренажеры для проверки знаний в режиме экзамена либо по всем вопросам.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

pravodeneg.net

Выбор управляющей компании,как выбирают управляющую компанию

Здравствуйте! В многоквартирном доме живут десятки разных и незнакомых друг другу семей. Поэтому, когда встаёт выбор между вариантами управления домом, появляется масса разногласий. Естественно, каждый собственник ориентируется также и на приемлемость цен. Но в погоне за дешевизной очень просто нарваться на мошенников, поэтому нужно искать оптимальное соотношение цены и качества.

Управляющая компания – это коммерческое учреждение, оказывающее услуги по управлению домом.

Положиться на инициативную и ответственную управляющую компанию в вопросах управления домом – самый простой из вариантов, который сэкономит время и нервы жильцов. На сегодняшний день почти все такие компании – не что иное, как муниципальные структуры, созданные на основе ЖЭКов. Именно они проявляют наибольшую активность в навязывании своих услуг собственникам квартир.

Зачастую управляющие компании являются подразделениями строительных организаций, возводящих новостройки. В таком случае жильцам выбирать не из чего, так как после сдачи дома такие компании берут всё обслуживание на себя.

Также управляющей компанией может стать бывшее Товарищество собственников жилья. Накопив достаточно опыта в обслуживании своего многоквартирного дома, они могут предлагать свои услуги другим домам.

Для выбора оптимального варианта, можно обратиться в управление ЖКХ местной администрации, где хранятся данные об управляющих компаниях, работающих рядом.

Для упрощения задачи можно придерживаться следующих пунктов:

1. Организация собрания собственников квартир в доме. Лучше заранее обдумать время, в которое большинство жильцов будет свободно (примерно после 19:00, когда многие приходят с работы)

2. Хорошо будет обсудить конкретные действия, ожидаемые от управляющей компании. Лучше всего составить список ежемесячных, и других периодических работ, а затем определить самые важные из них. Стоит учесть мнение каждого из жильцов. Например, постройка игровой площадки для детей, косметический ремонт подъезда и другие пожелания.

3. Важным моментом является создание наиболее активной группы людей. Некоторые из соседей будут только рады принимать участие в рабочих вопросах управляющей компании и смогут изучать рынок коммунальных услуг. А удобнее делать это будет домохозяйкам и пенсионерам.

4. Составление списка организаций в сфере ЖКХ. Полный список можно посмотреть в интернете, а в городской администрации можно запросить реестр управляющих компаний.

5. Знакомство с сотрудниками управляющих компаний в индивидуальном порядке. А отзывы о той или иной организации можно получить у жителей многоквартирных домов по соседству.

6. Прояснить некоторые нюансы об УК: откуда она возникла, каков ежегодный прирост количества обслуживаемых домов, стоимость всех услуг, пункты договора и возможные штрафные санкции за их невыполнение.

7. Выделить три наиболее подходящие управляющие компании. Организовать встречу представителей УК и жильцов для обсуждения рабочих моментов. В каждой организации есть свой тип договора управления, немаловажно ознакомиться с ним.

8. После встречи составить протокол, а затем на его основании заключить договор с выбранной управляющей компанией. Один из экземпляров договора оставить у себя.

Как сменить управляющую компанию

Но что делать, если сотрудники выбранной управляющей компании оказались недобросовестными и плохо выполняют обязанности по содержанию дома? Ответ прост – нужно такую компанию заменить на новую.

Закон позволяет менять управляющую компанию довольно часто, а именно – раз в год. Но зачастую этот процесс требует вмешательства суда. Поэтому, в процессе замены нужно руководствоваться положениями жилищного кодекса, чтобы в будущем у юристов не возникало вопросов.

Во-первых, после выбора компании нужно обойти все квартиры в доме и поговорить с собственниками. В жилищном кодексе сказано, что смена УК может производиться только после общего собрания. Инициатором собрания может быть один человек, но для этого нужно найти единомышленников среди других владельцев жилых помещений и нежилых помещений.

Если большинство собственников не увидит смысла в целесообразности замены УК, все дальнейшие мероприятия будут бесполезны. Если же их решение будет положительным, нужно попросить у них свидетельство о праве собственности, чтобы знать, кому точно в дальнейшем писать об общем собрании.

Во-вторых, нужно организовать собрание. Провести его можно как очно, так и заочно, но, согласно требованиям ЖК РФ, вначале собрание может быть только очным. Если возникает вопрос с местом проведения, можно попросить о помощи местных властей. Хоть шансы на содействие и невелики, возможно, помощь и окажут.

Но в качестве помещения для собрания можно использовать и подъезд, предварительно намекнув собственникам, чтобы они особо не стремились его посетить. Из-за малого числа участников впоследствии можно провести собрание заочно.

В-третьих, в течение 10 дней нужно правильно сообщить всем жильцам о собрании. Сделать это можно при помощи заказного письма с уведомлением о получении, либо вручить уведомление под роспись. Согласно ЖК РФ, извещение всех собственников – обязательное условие. Не выполнив его, законность данного мероприятия может быть оспорена в суде.

Очень важно составить сообщение правильно, следуя следующим пунктам:

1) Информация об инициаторе собрания

2) Форма проведения собрания

3) Время и место проведения

4) Повестка дня

5) Порядок ознакомления с материалами собрания

На повестке дня должны обсуждаться следующие темы:

1. О выборе председателя, секретаря и счетной комиссии.

2. О выборе другой конкретной управляющей компании

3. Об условиях заключения договора между компанией и домом

Затем уже идёт заключение договора с новой УК.

Договоры заключаются с каждым собственником по итогам собрания. Даже если некоторые из жильцов не заключат договор, управляющая компания всё равно сможет приступить к работе.

Выбор управляющей компании в коттеджном посёлке

Перед покупкой дома в идеале нужно подумать о том, кто будет управлять выбранным коттеджным посёлком. Бывают случаи, когда застройщик после окончания строительства отказывается брать на себя обязательства по управлению. Тогда собственникам домов нужно самим выбрать способ управления.

С юридической стороны лучше, если загородные поселения будет обслуживать управляющая компания, так как ей проще всего заключать договоры со сторонними организациями на более выгодных условиях и контролировать своевременное оказание услуг более профессионально. Если жильцы лично хотят заниматься этими вопросами, лучше нанимать юриста. Но даже при таком раскладе иск в суде могут не принять на рассмотрение. Поэтому в наше время более актуальна УК. При выборе лучше ориентироваться на организации, обслуживающие соседние посёлки, потому что следить за деятельностью компании из другого района будет сложно.

Также нужно обратить внимание на количество заключённых компанией договоров. Лучше выбрать ту, у которой есть достаточно большой опыт в обслуживании коттеджных посёлков, потому что можно выиграть в цене и качестве. Также большую роль играет штат сотрудников и отзывы в интернете.

Что обязана делать управляющая компания

УК проделывает работы по содержанию загородного посёлка, в том числе и общего имущества в нём. Но некоторый перечень услуг жильцы могут запросить сами. К ним относятся:

• Охрана

• Освещение в тёмное время суток

• Ремонт дорог

• Посадка зелени на общественных зонах и дальнейший уход за ней

• Уборка

• Обслуживание инженерных сетей и прочего оборудования для домов

• Организация по сбору платежей с жильцов и учёт финансов

Как составлять договор с управляющей компанией

Для начала, нужно определиться, какие именно услуги будут оказаны выбранной организацией (эксплуатационные, коммунальные и т.д.). Удобно будет сделать таблицу, включающую весь список услуг, порядок и объем их выполнения, а также их цену. Также в договоре обязательно нужно описать, какими будут последствия при недобросовестном выполнении работы управляющей компании.

Чтобы в будущем не возникло недопонимания, сразу обговаривается способ и сроки оплаты.

Отдельно составляется перечень общего имущества коттеджного посёлка и описывается его состояние.

Управляющая компания выбирается на собрании владельцев домов, на котором должна присутствовать как минимум половина жителей. Для организации лучше выбрать несколько человек, которые будут входить в инициативную группу.

В законодательстве не прописан порядок проведения общего собрания, и в связи с этим могут возникнуть проблемы. Обычно собрание проводится так же, как и в многоквартирном доме, однако некоторые правила всё же отличаются.

Чтобы провести собрание, инициативная группа также должна сообщить о нём всем собственникам. В каждой управляющей компании есть свой договор обслуживания, но лучше предварительно ознакомиться с ним, чтобы не быть застигнутым врасплох. Все пункты договора нужно внимательно прочитать и при надобности скорректировать. С каждым собственником должен заключиться отдельный договор, обычно этим занимается сама УК.

В жилищном законодательстве описываются только вопросы об управлении многоквартирного дома, поэтому УК пользуется этой же схемой и для загородного посёлка, а роль квартир играют дома. Но если дело касается содержания общего имущества и его эксплуатации, положения жилищного комплекса работают по-другому. Происходит это потому, что в многоквартирном доме всё имущество находится внутри него, а в коттеджном посёлке земельные участки и оборудование посёлка могут быть переданы на баланс ДНП и ТСЖ.

Если говорить о выгоде, то управляющая компания, прежде всего, преследует финансовые цели, и дешевле будет возложить ответственность за содержание посёлка на самих жильцов.

teplosniks.ru

Кто контролирует работу управляющих компаний в ЖКХ, как проверить УК, провести аудит

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Законодательная база

Федеральный контроль регламентируется статьями 13, 20 и 196 Жилищного кодекса, СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства № 493 и № 322, статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.

Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Органы

Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

Федеральный уровень

Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Сюда входят:

Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Региональный уровень

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

содержание жилых помещений;
проведение перепланировок и переустройств;
содержание и ремонт общего имущества в МКД;
размер оплаты за содержание жилых помещений;
перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
формирование ремонтных фондов.

Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

Местный уровень

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.

Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Контроль со стороны жильцов

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Далее осуществляется проверка управляющей компании на предмет проделанных работ. Для этого жильцы должны затребовать сметы расходов и другие финансовые документы.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2018, 2017 и 2016).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

Аудиторские проверки

Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;

Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

Выводы

Итак, кому подчиняются управляющие компании?

УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья. Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

zakondoma.ru