ГлавнаяКакОценка квартиры как делается

Оценка квартиры как проводится. Оценка квартиры как делается


Как делают оценку квартир

Как же все-таки происходит оценка квартиры? Об этом должно быть подробно изложено в "Отчете об оценке объекта недвижимости". Такой документ готовят все оценщики и отдают его на руки заказчику. Правда, далеко не все специалисты досконально отчитываются в том, как они вывели ту или иную стоимость.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит в себе множество данных. Например, о том, какие специалисты осуществляли оценку, уровень их квалификации, список используемой литературы, ссылки на законы и постановления, на основании которых делался отчет. Правильный документ содержит даже пояснения терминов и понятий, которыми оперирует специалист. Например, что такое рыночная стоимость квартиры, и чем она отличается от понятия «цена». Также отчет должен объяснять, какой метод использовался для оценки квартиры, и почему именно он. В итоге заказчику должно быть понятно из чего сложилась главная цифра — максимально возможная рыночная стоимость его квартиры. Если нужно вывести другие виды стоимости, технология их расчета также подробно расписывается.

Для примера возьмем оценку трехкомнатной квартиры в Караганде в спальном районе на третьем этаже. Во­первых, указывается дата, когда производилась расчетная величина стоимости. В нашем случае это 3 марта 2010 года. Точная дата указывается, потому что в последующие дни стоимость может меняться под воздействием как рыночных условий, так и обстоятельств продажи.

В соответствии со стандартом оценки РК, специалист должен:

  • выехать на место и обследовать квартиру, дом, район;
  • ознакомиться с документами на недвижимость;
  • заключить договор об оценке с клиентом;
  • уточнить, для каких целей он готовит документ: для судебного процесса, сделки купли­продажи, для оформления ипотечного кредита и т.д.;
  • провести анализ социально­экономической, экологической обстановки в районе, городе, установить уровень спроса и предложения на подобное имущество.

Какие признаки сделки говорят о том, что вы нарвались на мошенников?

Оценка начинается с границ

  • Прежде чем оценщик дойдет до конкретно вашей квартиры, он даст общий расклад социально­экономической ситуации в регионе.

Из отчета можно будет узнать расположение области, в которой находится квартира, численность населения, величину средних заработков, уровень валового регионального продукта и многое другое.

  • Также в отчете будут приведены статистические данные по стоимости квартир в конкретном городе за определенный период.

Например, в нашем случае указано, что в 2009 году стоимость квадратного метра снизилась на 16,3% и в декабре составила 586 долларов США. Рост стоимости в 2009 году обозначился только на трехкомнатные квартиры в центре Караганды и на четырехкомнатные в районе Пришахтинск. 

  • Дальше начинается описание непосредственно оцениваемого объекта.

В отчет помещается карта участка, где располагается недвижимость. Помимо основных характеристик (пеноблочный дом, 3 этаж, полезная площадь и т.д.), указываются все детали, которые могут повлиять на конечную стоимость квартиры: «Вход в подъезд оборудован стальной дверью с домофоном. Состояние квартиры хорошее: капитальный ремонт. Была произведена перепланировка. Квартира находится в спальном районе Караганды. Объект расположен на ровном земельном участке без склонов, подъемов и горок, вблизи главной автодороги с твердым асфальтовым покрытием, которая требует незначительного ремонта». Также указывается наличие парковки во дворе, расстояние до остановки, обеспеченность района общественным транспортом, развитость инфраструктуры.

Специалисты собирают всю доступную информацию об изменениях цен, а также приводят данные зависимости стоимости квадратного метра от комнатности, района города, типа дома. Отчет буквально пестрит графиками, таблицами, ссылками. Чтобы сделать такую подборку, специалисты пользуются исследованиями аналитической службы kn.kz, статагентства, специализированных СМИ, делается опрос специалистов рынка недвижимости.

Оцениваем по объявлениям

При оценке объектов недвижимости используются три основных метода. Не вдаваясь в подробности скажем, что квартиры, как правило, оценивают рыночным (или сравнительным методом). Кстати, грамотный специалист в отчете напишет обо всех трех методах и на каком основании он, например, решил использовать только один из них.

В чем суть сравнительного метода?

В общем все просто: специалисты смотрят, за какую цену были проданы похожие квартиры. В нашем случае — это спальный район в определенной части города, пеноблочный дом, 3 этаж, трехкомнатная квартира, наличие ремонта, балкона. Идеально, если получится подобрать варианты проданных квартир, которые совпадают по всем основным характеристикам с оцениваемым жильем. Но такого не происходит по ряду причин, главная из которых — у казахстанских оценщиков нет доступа к информации о реально совершенных сделках. Такие данные есть у органов юстиции, ведь там происходит регистрация сделок с недвижимостью, но они ими не делятся.

Раз информация для оценщиков остается закрытой, они пользуются открытыми источниками. Обычно это объявления о продаже квартир в газетах и на сайтах. Но в них указываются завышенные цены. И оценщики об этом знают. Поэтому в отчете об оценке указывается, что согласно информации, предоставленной агентствами по недвижимости, «накрутка» в объявлениях в 2009 году составляла 20%. Значит при анализе объявлений специалисты отнимали этот процент от стоимости квартир.

Как уже говорилось, подбираются объявления, похожие по характеристикам с оцениваемым объектом. Но собрать абсолютно идентичные объявления невозможно. Тем более, что таких примеров должно быть несколько, минимум пять.

Например, на продажу выставлены трехкомнатные квартиры в том же районе, даже в том же доме или дворе, но не на третьем, а на пятом этаже. Или вместо качественного ремонта в объявлении указано «косметический». В этом случае оценщики используют специальные формулы, которые «сглаживают» различия в особенностях сравниваемых квартир. Применяются коэффициенты вариации. Работа кропотливая, но в хорошем отчете будут расписаны все применяемые формулы и корректировки.

Как говорит руководитель компании «Артокс» Артем Шевчук, проблема в том, что половина отчетов не соответствует действующему в нашей стране стандарту.

Гражданам, которые заказывают документ у оценщика, важно знать: они платят за услугу, поэтому вправе понимать, откуда взялись те или иные расчеты.

«Напустить туману» — не в правилах профессиональных оценщиков. Те, кто разбирается в своей работе, обосновывают всё в письменной форме. Отчет, который для примера предоставили нашей газете, занимает 46 страниц. Весь этот объем расписывался только для того, чтобы объяснить одну фразу: «рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет округленно 7 890 000 тенге».

Стоимость квартиры: методы оценки в Казахстане >>>

Разные виды оценок

Как уже говорилось, оценка может быть разной. Выше приводился пример рыночной оценки жилья.

Бывает, что нужно вывести стоимость объекта в условиях вынужденной продажи. Допустим, нужно вернуть денежный долг залогодержателю (банку). Это значит, что продать объект необходимо в ограниченный срок. В этих случаях к уже рассчитанной базовой стоимости квартиры опять применяют специальные формулы и коэффициенты, которые учитывают эластичность спроса по цене, время экспозиции объекта, периоды начисления процентов банка и прочее. И в этом случае наша трехкомнатная квартира будет стоить на 9 процентов меньше — 7 199 000 тенге. 

Это не все особенности. Если покупка квартиры происходит через банк, то оценщиков просят делать другую оценку: с использованием понижающих коэффициентов. Так банки страхуются от кредитных рисков.

В 2010 году в одном из крупных казахстанских банков для определения залоговой стоимости квартиры были следующие понижающие коэффициенты: Алматы — 50, Астана — 50, Атырау — 40, Караганда — 30 и т.д.

В примере с квартирой в Караганде, банк примет объект в качестве залога для кредитования по цене на 30% меньше рыночной, то есть за 5 523 000 тенге.

Справка

На стоимость недвижимости влияют 4 основных фактора (согласно теории стоимости): полезность, дефицит (редкость), потребность и покупательская способность населения.

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

Когда делается оценка квартиры

[imagesizer path="images/statyi" images="ocenka-kvartiri-1.jpg" alt="Оценка квартиры" title="В каких случаях делается оценка квартиры" mode="0"] Существует много ситуаций, в которых требуется оценка квартиры. Отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры, так же как и экспертное заключение о стоимости жилья, является официальным документом, подтверждающим то, сколько стоит квартира в Москве, Подмосковье или любом другом регионе России. Подобные оценочные документы требуются в различных государственных, коммерческих или судебных структурах, как подтверждение платёжеспособности собственника по своим обязательствам.

Чтобы оценить квартиру для собственных нужд нет необходимости вызвать оценщика квартиры для определения её реальной стоимости. Для этого есть достаточное количество способов, как можно узнать, сколько стоит квартира: с помощью интернета оценить квартиру онлайн (on-line), либо просто сравнить публичные оферты на сайтах бесплатных объявлений. Рассмотрим поочерёдно случаи, когда следует обратиться в оценочную компанию или вызвать независимого оценщика для определения величины рыночной стоимости квартиры:

Оценка квартиры для банка

[imagesizer path="images/statyi" images="ocenka-kvartiri-2.jpg" alt="Оценка квартиры" title="В каких случаях делается оценка квартиры" mode="0"]Весьма распространенным видом оценки является оценка квартиры для банка. Обращение к услугам оценщика при получении кредита на покупку жилья необходимо, чтобы банк видел и имел официальное письменное подтверждение платёжеспособности своего клиента, который намерен получить ипотеку. Оценочный отчёт по квартире гарантирует банку возможность преодоления рисков, связанных с невозможностью лица, получившего кредит, платить по своим обязательствам. Оценивая квартиру для кредитной организации, эксперт по сути отвечает на вопрос, за сколько банк, у которого в залоге будет находиться данная квартира до погашения ипотеки клиентом, сможет продать квартиру, что бы погасить свои убытки.

Оценка квартиры для нотариуса (наследства)

Приобретение права собственности на квартиру является так же и наследство. Данная процедура оформляется нотариусом. При оформлении наследства на любое имущество нотариус всегда попросит наследника предоставить отчёт об оценке рыночной стоимости данного имущества (в нашем случае квартиры). Заключение по стоимости жилья нужно нотариусу, что бы вычислить размер госпошлины за оформление наследственного дела. При оценке квартиры для наследства есть один нюанс, отличающий данную процедуру от аналогичных, а именно квартира оценивается по состоянию на дату смерти бывшего собственника, то есть наследодателя.

Оценка квартиры для органов опеки

Получение квартир в рамках различных социальных программ требует огромного количества бюрократии. Одним из этапов получения нового или размена старого жилья является независимая оценка квартиры. Отчёт независимого оценщика требуется для опеки в качестве подтверждения материального положения участника правоотношений.

Оценка квартиры для суда

В большинстве случаев такая оценка делается при разделе имущества. Когда в суд требуется составить иск о разделе имущества супругов, следует заявить требования, отталкиваясь от официального заключения по рыночной стоимости имущества. Именно для этого к иску о разводе прилагается отчёт об оценке квартиры и прочего совместного имущества. При подготовке оценочного отчёта для суда, оценка квартиры может проводится как с выездом оценщика на объект, так и по документам. Второй вариант актуален, если одна из сторон отказывается пускать оценщика в квартиру.

Оценка квартиры для продажи или выкупа

Такая оценка проводится, как правило, при подготовке к какой-либо сделке с недвижимостью либо в досудебном порядке, когда одна из сторон предполагает, что «миром» раздел вряд ли завершится. Иными словами, для подстраховки своих позиций, чтобы иметь на переговорах с оппонентами более веский аргумент в виде официального заключения по стоимости жилья.

Более подробно о всех вышеперечисленных случаях когда нужна оценка квартиры Вы можете прочитать на соответствующих специализированных страницах нашего сайта.

merc-ocenka.ru

Оценка квартиры как проводится | munh.ru

Оценка квартиры

оценить квартиру. Оценщики, на помощь! Кто поможет банку, кто скажет стоимость квартиры ? Такие специалисты есть.

Это — оценщики. Они оценят стоимость квартиры .

предоставят сертификат об оценке квартиры . Банк возьмет их оценку квартиры за основу. И выдаст кредит исходя не из того, за сколько Вы нашли квартиру и сколько платите продавцу, а из того, во сколько эту квартиру оценили оценщики.

Цена и стоимость квартиры! Немножко теории: Нам понадобятся два понятия: «цена» и «стоимость».

Как происходит оценка квартиры для ипотеки

Оплачивает оценку заемщик из собственных средств. Обязательно ли проводить оценку недвижимости при оформлении ипотечного кредита?

Да, обязательно.

Это следует из требований пункта 1 статьи 9 закона «Об ипотеке»: договор об ипотеке должен в обязательном порядке содержать оценку предмета ипотеки. Требование об обязательной оценке недвижимости при ипотечной сделке содержится также в статье 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ» ( ФЗ №135 от 29.07.98г.).

Таким образом, избежать процедуры оценки заемщику, желающему получить целевой жилищный кредит, не удастся ни при каких обстоятельствах.

Как выбрать оценочную компанию? Согласно статье 4 ФЗ «Об оценочной деятельности» оценщик, действующий от собственного лица или от лица оценочной компании, должен: быть членом СРО оценщиков; застраховать свою ответственность на срок не менее 1 года и регулярно вносить взносы в компенсационный фонд СРО; Помимо вышеперечисленных требований, при выборе оценочной компании следует опираться на ее деловую репутацию, срок существования на рынке, отзывы клиентов.

В случае с компаниями-оценщиками соотношение «цена-качество» не всегда четко прослеживается, поэтому более дорогая компания не обязательно окажется лучшей.

Оценка квартир

В случае оформления наследства необходимо предоставить свидетельство о смерти собственника, паспорт наследника, а также документ, связывающий собственника и наследника (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда и т.п.). Какие разрешительные документы должны быть у оценщика У нас есть все необходимые разрешительные документы для проведения оценки квартиры: сертификат субъекта оценочной деятельности Фонда государственного имущества Украины с открытой специализацией «оценка недвижимости, в том числе оценка земельных участков»; личные разрешительные документы оценщиков: квалификационные свидетельства, выписки из Государственного реестра оценщиков, свидетельства о повышении квалификации.

Полный перечень разрешительных документов на проведение оценки имущества с описанием и фотографией каждого из них Вы можете найти в разделе: “Оценочная компания”.

Важно! Срок действия экспертной оценки квартир составляет 6 месяцев.

Для чего обычно нужна оценка квартир Проведение независимой оценки квартиры чаще всего необходимо в таких случаях: Оформление сделки по купле-продаже квартиры, дарение или вступление в наследство (нотариус).

Предъявление в суде, например, при разделе имущества или при вступлении в наследство по решению суда.

Передаче квартиры под залог для получения кредитных средств. Подача документов в посольство или консульство при выезде за границу. Как оценивают квартиру Согласно требованиям законодательства, во всех выше перечисленных выше случаях под оценкой квартиры понимается определение рыночной стоимости квартиры.

Новые правила оценки недвижимости с 1 февраля 2014-го – как это происходит

Зная об этом, многие граждане постарались побыстрее оформить запланированные сделки купли-продажи недвижимости, а оценщики при этом оформляли отчеты задним числом.

Однако теперь, по прошествии периода адаптации к новым правилам, все желающие продать квартиру или дом должны будут обращаться по вопросом налоговой оценки лишь к специалистам, сертифицированным по новым правилам. Итак, каким же образом сейчас осуществляется процедура оценки недвижимого имущества физических лиц?

В соответствии с разъяснением ФГИУ от 04.11.201З г..

Оценка квартир

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет. Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком.

munh.ru