Какие документы застройщика нужно проверить при покупке квартиры? Какие документы проверять при покупке квартиры в новостройке

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

Проверяем надежность компании. Какие документы должны присутствовать у застройщика? К кому обращаться за помощью?

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки новостройки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом "пиковом" случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, - не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика. Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

учредительной документации;
лицензии застройщика;
разрешению на строительство;
проектной документации;
правоустанавливающим документам на земельный участок;
финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, - компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

Устав компании;
Свидетельство ИНН;
Свидетельство ОГРН;
Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка - разрешение на строительство

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, - дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, - это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

цель, сроки и этапы строительства;
адрес проекта;
разрешение на землю и начало строительства;
количество и технические характеристики квартир;
состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
финансовые риски и их страхование;
предполагаемую стоимость проекта;

список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

mskguru.ru

Приобретение квартиры и её предварительная проверка

К сожалению, обман покупателей — достаточно частое явление на современном рынке недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверить как само жильё, так и его продавца.

Только через правильно проведённую проверку удаётся снизить риски при покупке. Считается, что с этой процедурой при должной внимательности к юридическим нюансам может справиться обычный среднестатистический покупатель, а не только опытный юрист или риелтор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.

Чем рискует покупатель?

Если проанализировать судебную и юридическую практику, можно заметить, что возникновение проблем с приобретённой недвижимостью обязательно приводит к одной из причисленных ниже неприятностей (а иногда и к их совокупности):

Новый владелец полностью теряет недавно приобретённое жильё, а его семья оказывается на улице без крыши над головой.
Также хозяин теряет все свои сбережения и ему не за что приобрести другую квартиру или дом.

На решение проблемы уходит всё свободное время, но проблема, как правило, оказывается трудно решаемой и без помощи специалиста хозяину не обойтись.

А это лишние расходы, ведь услуги специалистов и адвокатов удовольствие не из дешёвых.

У владельца проблемной недвижимости образуется множество дополнительных трат. Это судебные издержки, оплата юридических услуг, аренда другой квартиры и оформление документов.

Возникает неприятная ситуация, когда хозяева оказываются заложниками ситуации, что чревато не только финансовыми издержками, но и потерей здоровья и покоя.

Чаще всего покупатель сталкивается:

с утаиванием истинных причин продажи жилых метров;
с потерей задатка или аванса вследствие того, что такая возможность была изначально включена в договор;
с продавцами-мошенниками, которые якобы продают то, чем вовсе не владеют;
с ограничением прав собственника, когда оказывается, что на этой же жилой площади прописаны третьи лица или дети, не достигшие восемнадцати лет;
с незаконно произведённой приватизацией, которая приводит к документальной путанице и утрате права собственности;
с установленными отягощениями в виде ареста или нахождения жилья под залогом;
с утаиванием прав третьих лиц, в результате чего возникают судебные тяжбы;
с незаконными постройками, когда у застройщика не было права возводить жилой дом и продавать в нём квартиры;
с неправильным документальным оформлением, что в лучшем случае приводит к необходимости их переоформления;

с фиктивными условиями сделки, которые по недосмотру и неопытности покупателя вносятся в договор;
с проблемами уплаты налога, когда продавец искусственно занижает рыночную стоимость жилья;
с утратой жилья, так как оно находилось под залогом и фактически принадлежит банковскому учреждению.

Юрист, специализирующийся на недвижимости, легко обнаружит любые подводные камни сделки.

Однако предварительную проверку можно сделать и без его участия, тем самым частично сэкономив деньги.

Этапы проверки

Потенциальному покупателю необходимо предпринять минимум пять правильных шагов для поиска возможных нарушений закона со стороны продавца.

Проверка документов продавца

На первом этапе проверяются имеющиеся у продавца документы.

Особенно это актуально, если речь идёт о квартире или доме, относящемся к вторичному рынку (у нынешнего владельца уже есть установленное право собственности).

Добросовестный продавец обязан показать покупателю оригинал документа, дающего ему право на владение недвижимостью. Чаще это договор о купле и продаже либо документ, подтверждающий права наследника.

Также продавец может предъявить договор о получении жилья в дар. Реже собственник предъявляет договор о ренте или имеющееся судебное решение.

Важно, чтобы предъявленный оригинал не был подделкой! На оригинале не должно быть следов правок или подчистки текста.

Покупатель может обратиться в нотариальную контору или судебный орган, указанный в документе, и по его регистрационному номеру уточнить подлинность.

Выписка из Росреестра

На втором этапе будет не лишним запросить выписку в Росреестре. И убедиться, что данное жильё не завещано в качестве наследства или подарено. Если новый владелец, получивший наследство или дар, спешит распрощаться с собственностью — это также серьёзный повод, чтобы насторожиться. Покупатель должен знать историю приобретаемого недвижимого имущества! Единый государственный реестр ведёт статистику с 1998 года. Начиная с этого года можно отследить историю любого недвижимого объекта (все переходы права на собственность, наличие запретов на проведение сделок, и так далее).

Должна насторожить частая смена хозяев и факт того, что они не проживали в данной квартире или доме.

При наличии подобной истории юристы рекомендуют подыскать для покупки более благонадёжный объект.

Проверка состояния жилья

На третьем этапе крайне важно выяснить состояние самого жилья (проверить его качество).

Для проверки информации пригодятся документы, выданные прежнему хозяину в БТИ. По техническим документам покупатель сможет определить, имеется ли незаконная перепланировка или переоборудование жилья. Такие нарушения ликвидируются путём повторного проведения ремонта, так как состояние квартиры должно полностью соответствовать данным, отображённым в технической документации.

Проверка личности продавца

На четвёртом этапе проверяется сам продавец. Прежде всего, нужно установить, имеет ли он гражданство. Также определяется подлинность паспорта. Для этого покупатель выписывает паспортные данные продавца и обращается за справкой в территориальное отделение ФМС (раньше обращались в паспортный стол). У представителя продавца обязательно проверяется доверенность через указанную в этом документе нотариальную контору. Важно, чтобы документ был не поддельным и не прекратил срок действия.

Чтобы проверить дееспособность (особенно если она вызывает подозрения!), необходимо попросить продавца вместе посетить психоневрологический и наркологический диспансер.

Проверка прав третьих лиц

На пятом этапе проверяются права третьих лиц. Как было сказано выше, в продающейся квартире могут быть прописаны несовершеннолетние граждане или другие лица, имеющие законные права на жильё. Для проверки покупателю необходимо ознакомиться с данными домовой книги, и уточнить, кто именно проживал в квартире.

Оспаривание права на уже проданное жильё — достаточно распространённая в нашей стране практика. Приобретение жилья, в котором прописан «пропавший» член семьи, само по себе является неоправданным риском.

Например, если родственник сидит в тюрьме, продавец не захочет сообщать об этом покупателю. А после своего освобождения бывший совладелец квартиры имеет все права, чтобы оспорить сделку о купле и продаже через суд.

Чтобы избежать нарушения прав несовершеннолетних, следует убедиться, что у продавца имеется соответствующее разрешение, выданное органами опеки.

Проверка новостройки

Приобретение квартиры в новом доме, относящейся к первичному рынку, также требует предварительной проверки.

Покупателю нужно убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство, выданное муниципалитетом или региональными органами власти. Незаконное строительство автоматически лишает покупателей прав на приобретённое жильё!

Дополнительно необходимо убедиться в качественном ремонте квартиры и оснащении её всеми коммуникациями. Необходимо лично осмотреть жилую площадь. Оценить качество отделки (штукатурки, покраски), наличие и рабочее состояние водопровода, канализации, электрической проводки, отопления, газового оборудования. Только после осмотра можно подписывать акт о передаче жилья!

Чтобы проверить репутацию застройщика, следует пообщаться с жильцами, уже приобретавшими у него жильё. Ознакомиться с отзывами в интернете, если это возможно.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

zakonguru.com

Какие документы выдают и как их проверять при покупке квартиры в новостройке

Приобретение квартиры от застройщика – это важное мероприятие, которое требует внимательности. При покупке жилплощади, покупателю выдается целый перечень документов, которые нужно проверить и установить их подлинность. Лучшим вариантом в этом случае станет привлечение опытного риелтора или юриста. Между прочим, если Вас интересует недвижимость в Норильске, воспользуйтесь нашей ссылкой на сайт https://norilsk.etagi.com.

Без соответствующих навыков проверить всё самостоятельно попросту невозможно. Специально подкованный человек поможет определить не только перечень документации, которая должна выдаваться при покупке, но и её подлинность, и правильность составления договора купли-продажи.

Отсутствие какого-либо важного документа в дальнейшем может стать причиной спорности владения на квартиру. Конечно, процесс сбора всей необходимой документации и оформления занимает довольно длительное время, поэтому лучше, когда в процессе участвует третье лицо.

Права на собственность – перечень документов на квартиру

Регистрация прав на собственность осуществляется при участии всего одного дольщика. Многие полностью доверяют застройщику процесс подготовки документации, но так ли это целесообразно? В некоторых случаях лучше провести процедуру регистрации на собственность самостоятельно.

Стоит отметить, что в настоящее время многие норовят заработать на обмане, поэтому следует ответственно подойти к выбору застройщика. В этом случае важна документация разрешающая строительство, которая указывает назначение будущего строения, право на владение землей и прочее. Кроме того, немало важную роль играет и репутация предприятия и ранее совершенные сделки. Обращаться необходимо в главный офис предприятия, чтобы избежать встречи с ложными агентами, выдающими себя за представителя компании.

При покупке жилья, новому владельцу выдаются следующие документы:

В первую очередь, что выдаётся новому владельцу квартиры в новостройке – это договор купли-продажи. Очень важно проверить все условия прописанные в нём. Также и вероятность различных ЧП и несоблюдение сроков сдачи объекта. Все печати и подписи должны быть на своих местах.
При покупке выдаётся свидетельство о праве собственности. Предварительно данная документация проходит регистрацию в Бюро. В результате на документе появляется штамп от соответствующей организации.
Новому владельцу обязательно выдаётся технический паспорт на жилье. В этой документации указываются параметры жилья: общий метраж, планировка, адрес, этаж, используемые материалы для отделки жилья, стоимость. Если в дальнейшем проводится перепланировка квартиры, то требуется повторное утверждение паспорта. Даже снос кладовки требует повторного проведения процедуры. Получая данный документ, рекомендуется посетить приобретаемый объект и сравнить соответствие всех указанных параметров.
Кадастровый паспорт выдаётся в дополнении ко всем документам. Он имеет определённый срок действия, который устанавливается организацией требующей её предъявления. Каждая сделка, касающаяся жилплощади, сопровождается обновлением документации.

Таким образом, новый собственник должен иметь на руках целый перечь документов, которые подтверждают его право на собственность. Кроме того, обязательно должны быть бумаги с идентификационными и техническими характеристиками приобретаемого жилья.

В дальнейшем все документы потребуются для совершения любых сделок и изменений в квартире. Кроме того, без них невозможна регистрация места жительства и получения кредита. Конечно, в случае продажи жилья, могут потребоваться и другие документы, но это уже несколько иная тема.

www.k-see.ru

Какие документы застройщика нужно проверить при покупке квартиры?

Чтобы не переживать о надежности вложения денежных средств при приобретении квартиры в новостройке, необходимо знать, какие документы вам надо проверить у строительной организации. Для начала убедитесь, что строительная организация, у которой вы собираетесь приобрести жилье, является надежным застройщиком, имеет в наличии следующие документы:

1. разрешение на строительство именно этого дома именно этой организацией,

2. всю документацию перехода права собственности на квартиру от инвестора к вам.

Первоначально должен быть заключен инвестиционный контракт, в котором отражается, какие квартиры будут принадлежать инвестору, а какие застройщику. В отношении некоторых квартир может быть заключен договор уступки права. Повторяю, вы должны проверить информацию, касающуюся именно вашей квартиры. Если права на данную квартиру переходили от организации к организации, то проверьте правильность составления договора, произведение расчетов между сторонами в договоре.

Выясните, каким образом вы будете оплачивать стоимость купленной вами квартиры, какими документами будет подтверждаться оплата.

В договоре, который будет с вами заключаться, проверьте, правильно ли указан адрес приобретаемой вами квартиры, проверьте правильность указанной в договоре стоимости квартиры, обязательно должен быть указан срок завершения строительства дома, срок сдачи дома в эксплуатацию, возможно ли возвращение денежных средств за купленную квартиру и на каких условиях.

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяет основную форму договора, который должен заключаться при покупке квартиры у застройщика на стадии строительства – договор долевого участия в строительстве. В данном договоре законодателем закрепляются обязательства застройщика: сроки строительства, штрафные санкции за просрочку выполнения обязательств. Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, чтобы приобретатель квартиры был уверен в том, что данная квартира ранее никем не куплена.

Однако некоторые застройщики не всегда охотно заключают договор долевого участия, например, в случае отсутствия разрешительной документации на строительство дома, если данная документация на стадии оформления. Тогда строительные организации предлагают покупателю квартиры заключить предварительный договор. Он более опасен для покупателя. Предварительный договор предусматривает заключение основного договора спустя какое-то время, за которое может что-либо поменяться. Особенно опасна вексельная система, так как, приобретая вексель, вы вообще никаких прав на квартиру не получаете. Поэтому, если вы не относитесь к числу людей, любящих риск, лучше поискать другую квартиру или другого застройщика, заключить договор долевого участия в строительстве и спокойно наблюдать за тем, как «растут этажи».

Для гарантии чистоты оформления сделки купли недвижимости желательно обратиться к адвокату по жилищным делам.