Особенности переуступки квартиры в новостройке. Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройке в 2018

Одним из способов приобретения недвижимости в новом объекте строительства является заключение договора о переуступке.

Переход права собственности возможен только на готовое жилье, введенное в эксплуатацию, заключение такой сделки невозможно до подписания государственной акта о пригодности недвижимости для проживания.

Что это такое

Покупка недвижимости на этапе застройки предполагает отсутствие установленных имущественных прав на объект застройки. Собственности как таковой в этот момент до сдачи дома в эксплуатацию еще не установлено.

Подтверждение владения осуществляется на основании договора долевого участия в строительстве.

Квартира значится на плане проектной документации и не имеет почтового адреса и кадастрового номера до момента сдачи дома в эксплуатацию и подписания соответствующего акта государственной комиссией.

В договоре на долевое строительство закреплены обязанности застройщика возвести объект недвижимости в определенный срок, который контролируется со стороны государства уполномоченной по возведению капитальных строений в определенном регионе.

Со стороны покупателя возникает право на получение готового для заселения объекта недвижимости с обязанностями по внесению им регулярных платежей в счет оплаты стоимости квартиры.

Также он обязуется обеспечить явку и приемку готового объекта недвижимости после завершения строительства.

Заключение договора купли-продажи на этом этапе невозможно, в связи с отсутствием сведений о квартире как об отдельном объекте недвижимости, готовом для проживания.

Подтверждением передачи жилья в пользование граждан служит подписание между застройщиком и покупателем акта приема-передачи, составление которого возможно только после выдачи соответствующего документа об эксплуатации.

Это означает, что помещение пригодно для проживания, подключено к инженерным сетям коммунальных служб.

Правовые основы

Переуступка требования именуется в юридической практике договором цессии. Если квартира оплачена не полностью, а в части, то в договоре между продавцом (цессионарием) и покупателем (цедентом) устанавливается необходимо погашения задолженности в пользу строительной организации в указанном объеме.

Инвесторами по договорам долевого участия в строительстве и переуступки могут выступать как граждане, так и юридические лица. На практике такое жилье оказывается значительно дешевле, чем в готовом виде после регистрации права собственности.

Важно: Если дом введен в эксплуатацию, на квартиру оформлена собственность, получен соответствующий документ в Росреестре, то заключение договора переуступки права не допускается.

Есть возможность совершить сделку только путем заключения обычного договора купли-продажи с регистрацией владения на нового хозяина.

Оформление покупки

Переуступка прав требования на квартиру бывает двух видов:

заключение договора о долевом участии в строительстве на основании закона №214. Передача готового жилья осуществляется в обозначенный в контракте срок. Регистрация соглашения осуществляется в Росреестре до момента ввода дома в эксплуатацию при предоставлении пакета услуг от застройщика как юридическое лицо, проектной документации, разрешения на строительство, акта об отводе земельного участка, и заявления от покупателя;

оформление предварительного договора. Исключаются любые расчеты с застройщиком, оплата производится только в отношении продавца. Такой вид сделки связан с большими рисками для собственника в связи с неполучением средств в качестве платежа от покупателя. Важно оформить документы на обязательства, возникающие у нового покупателя.

Главным условием заключения цессии является получение соглашения от застройщика. Условия его зависят от того, оплачена ли часть стоимости квартиры на момент ее возведения, или долг полностью погашен.

Если доля продавцом в отношении строительной компании полностью оплачена, то покупателю остается только заключить договор, взаимодействовать с компанией, имеющей право на возведение объекта, не требуется.

Процесс оформления осуществляется в несколько этапов:

продавец обязан составить бумаги, относящиеся к первоначальному оформлению прав на квартиру – договора долевого участия в строительстве, квитанций об оплате, расписок, акта ввода в эксплуатацию, если помещение передано в пользование;

покупатель анализирует представленные документы, решает, готов ли он оплатить остаток задолженности на счет застройщика, выполнить обязательства по договору;
подписывается договор цессии с переходом прав на нового покупателя, регистрация происходит в Росреестре.

Необходимые документы

В договоре о переуступке права требования отражаются:

ФИО или наименование покупателя и продавца;
название строительной компании с номером государственной регистрации и налоговым идентификационным номером, разрешение на возведение многоквартирного дома, допуск на строительные работы, данные проектной декларации;
предмет договора – передача прав на квартиру с определенными характеристиками на основании данных проектной декларации без указания на почтовый адрес, поскольку он присваивается только после получения акта ввода в эксплуатацию жилого дома;
стоимость жилья, при рассрочке платежа – график внесения средств, возможность начисления процентов, определенные даты и способы перевода средств;

условия перевода долга, погашения оставшейся задолженности.

Возможно также по такой схеме заключение договора ипотеки с банковским учреждением. Обязательно прилагается бумага от застройщика о том, что он согласен с заключением договора с кредитным учреждением на заявленных условиях.

Оформление сделки возможно как в отношении застраиваемого объекта по договору цессии, так и готовой недвижимости при переходе права собственности.

Риски покупки квартиры по переуступке

Сопровождение сделки с недвижимостью осуществляется по правовой схеме, последствием которой может стать наступление следующих рисков:

признание сделки недействительной

важно прописывать в договоре реальную стоимость, оплаченную продавцом, что зачастую не происходит по причине сокрытия реальных расходов для налогового учета

двойные продажи

с принятием закона о долевом участии в строительстве массовая практика перезаключения договором на третьих лиц была частично прекращена, однако и на основании нового закона иногда допускаются казусы, для покупателя важно проведение контроля соблюдения требований законодательства для защиты своих прав, в частности, по регистрации прав учреждениях Росреестра

Налоговый вычет

Приобретение недвижимости в рамках договора о долевом участии в строительстве облагается также налогом и с них подлежат вычислению имущественный вычет.

Обязательный сбор начисляется в случаях, когда продавец реализует недвижимость, принадлежащую ему на праве собственности, то есть оформленную во владение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права на хозяина, в течение 3 лет.

Если продажа происходит после этого периода, обращаться в налоговую инспекцию для подачи декларации по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог не нужно.

За налоговым вычетом в размере 13% от стоимости приобретенной недвижимости можно обратиться в налоговую инспекцию каждому гражданину России со статусом резидента, то есть находящегося на территории РФ более 183 дней и осуществляющего выплаты подоходнего налога, только один раз.

Это требование не распространяется на детей, получить вычет за которых может один из родителей по согласованию, если доля в собственности или полностью жилье оформляется на несовершеннолетнего. После наступления 18 лет гражданин может воспользоваться правом на вычет самостоятельно.

Налоги исчисляются как при приобретении квартиры по договору купли-продажи, так и в рамках переуступки права требования до завершения строительства.

Порядок и ставки, предусмотренные налоговым законодательством, не меняются от этапа строительства. Фактически налогообложение будет начисляться с сумм, представляющих разницу между первоначальной стоимостью, указанной в договоре долевого участия строительства и соглашением о цессии.

Переуступка квартиры в новостройке по акту приема передачи

Заключение цессии возможно как с момента объявления начала работ, так и после подписания акта приема-передачи, что означает возможность проживания в квартире, подключении дома к коммунальным службам и получение документации о вводе строения в эксплуатацию.

С момента подписания акта начинает оплачивать коммунальные услуги, электричество, обслуживание мест общего обслуживания непосредственно покупатель.

В связи с этим необходимо зафиксировать на момент подписания договора о переуступке права требования показания индивидуальных счетчиков на потребление коммунальных услуг, взять справку об отсутствии задолженности по квартплате от продавца.

Между родственниками

Не распространяется обязательство по оплате сбора при организации продажи между близкими родственниками, к которым относятся родители, дети и братья с сестрами, как полнородные, так и с разным одним родителем.

Однако получить имущественный вычет по такой сделке также не получиться, то есть осуществить возврат оплаченного налога по ставке НДФЛ с любых источников доходов.

До 2014 года перечень родственников был достаточно широким, на основании позднего законодательства он был значительно сужен, что позволяет установить точно до момента совершения сделки, будет ли удержан налог.

Утаивать от налоговой службы факт подписания документов с родственниками не стоит, даже если у граждан разные фамилии и установить их семейные связи на первый взгляд достаточно сложно.

Это связано с тем, что если при обнаружении родства во время проведения камеральной проверки налоговая служба обнаружит такое нарушение в порядке подачи документов, последует отказ от предоставления налогового вычета с последующим наложением штрафов на виновное лицо.

Стоит ли покупать квартиру по переуступке необходимо решить до заключения договора, оценив все возможные юридические риски и проанализировав документацию на жилье.

Желательно, чтобы строительный объект уже был сдан в эксплуатацию, это позволит избежать рисков, связанных с невозведением объекта в срок.

Если здание возведено, что подтверждается актом приема-передачи, заключить цессию уже не удастся, сделка осуществляется только в рамках договора купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями.

Видео: Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

kvartirkapro.ru

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке 2018

Покупка жилья в новостройке ― дело, требующее не только большого внимания, но и крупных финансовых затрат. Однако деньги можно сэкономить, если покупать квартиру в новостройке по переуступке прав. Данный процесс довольно специфичен, и для его осуществления требуется знание некоторых тонкостей, в том числе и в юридической сфере.

Что это такое?

Переуступкой прав называют процесс, при котором гражданин заключает сделку с застройщиком. Ее суть заключается в том, что человек с заключением договора получает определенные права. При этом недвижимости, фигурирующей в сделке, может еще не существовать. Подобный вид сделок также называют цессией.

Стоит отметить, что такая практика встречается довольно часто на первичном рынке недвижимости.

Многие ошибочно предполагают, что предметом переуступки являются права собственности. Однако их в период возведения здания еще не существует. Поэтому в договоре оговариваются безусловные права требования.

Под правами требования подразумевается, что будущий собственник, заключивший сделку с застройщиком, получает возможность требования исполнения составленного договора. При этом, будущим собственником может являться как юридическое, так и физическое лицо.

Составляемый договор, при котором приобретаются права требования к застройщику, может иметь два вида:

ДДУ (договор о долевом участии). В таком случае продавец может осуществлять переуступку прав только при отсутствии задолженности перед застройщиком. Однако на практике возникают ситуации, когда обязанности по оплате переходят к покупателю. Стоит отметить, что подобные договора могут быть заключены неоднократно до момента завершения строительства дома.
Договор о купле-продаже. При заключении такого договора покупатель приобретает остаток задолженности, при этом не фиксируется факт передачи недвижимости. Смысл заключения данного документа состоит в том, что после определенного момента он обязывает продавца и покупателя заключить договор о переуступке прав. В случае, если сделка по купле-продаже сорвется, то продавцу необходимо вернуть сумму, выплаченную покупателем.

Образец договора долевого участия здесь,

образец договора купли-продажи здесь.

Законодательная база

Сделки по переуступке прав в 2018 году регулируются несколькими законодательными документами. В Гражданском кодексе РФ, изучив статьи с 382 по 390, можно найти условия и ответственность сторон, а также форму, по которой составляется соглашение.

В ФЗ №214 подробно рассматриваются различные нюансы сделки, если она заключается по договору о долевом участии.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Договора о переуступке прав могут заключаться как с застройщиком, так и с дольщиками, имеющими права на будущее жилье. В последнем необходимо точно убедиться в подлинности договора о долевом участии продавца.

В случае, если продавец не внес полную стоимость квартиры, то его задолженность, согласно договору цессии, должна быть передана покупателю.

От застройщика

Переуступка прав обычно совершается с участием дольщиков. Застройщики в таких сделках выступают в роли третьего лица. Ведь договор цессии предполагает, что передаваемые права и обязательства относятся именно в отношении строительной компании.

Поэтому, после заключения сделки все вопросы будут решаться не с продавцом, а непосредственно с застройщиком. Это одна из причин, по которой строительные компании часто против подобных сделок.

Процесс оформления

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке является длительным процессом, включающим в себя несколько этапов:

Проверка документов продавца и строительной компании.
Сбор бумаг и разрешений для осуществления сделки.
Оформление договора.
Регистрация документа в госорганах.

Для выполнения последнего пункта необходимо пригласить представителя Росреестра на встречу по подписанию договора. Специалисту необходимо передать требуемые бумаги, а после оплатить госпошлину.

В конце получается расписка, указывающая на то, что регистратор получил необходимые документы. Сама процедура регистрации производится в течении 10 дней.

Документы

Продавец, являющийся дольщиком, должен заранее оповестить строительную компанию и получить письменное согласие на проведение процедуры. Помимо этого, ему потребуется предоставить справку, гласящую об отсутствии каких-либо задолженностей, связанных с имуществом.

Также для совершения сделки необходимо собрать:

паспорта участников;
первичное соглашение;
справку о полной или частичной оплате стоимости квартиры;
выписку из ЕГРП.

Если у сторон есть супруги, то необходимо предоставить их письменные согласия на осуществление сделки.

Заключение договора

Договор является важной частью цессии, поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью.

В документе должны быть отображены следующие пункты:

Полные данные о застройщике. Если продавец является дольщиком, то его данные отдельно вносятся в договор.
Описание жилья. В него включают площадь, стоимость, этажность здания, количество комнат и другие характеристики.
Права и обязанности для каждой стороны договора. Среди них обязательно указывается точная дата, до которой должен быть произведен финансовый расчет.

Заключение договоров такого рода связано с несколькими довольно серьезными рисками, поэтому для их составления желательно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Риски

Покупатель всегда должен помнить о том, что первоначальный дольщик не будет отвечать за действия застройщика. Это означает, что в случае, если здание будет некачественным или же сдано позже срока, продавцу предъявить ничего не получится. Претензии можно будет направить исключительно к строительной организации.

Наличие прав требования на квартиру возможно только в случае, если у лица имеется договор о долевом участии.

В случае, если человек приобрел подобные права по другому документу, то совершение цессии невозможно. Помимо этого, права требования могут быть обусловлены какими-либо условиями.

Это значит, что при невыполнении условий указанные в договоре права будут аннулированы, как и сам документ. В результате такого действия страдает не продавец, а конечный покупатель, поскольку после цессии вся ответственность перекладывается него.

Нередко продавцы, готовые к переуступке, скрывают некоторые факты. Например, подобные ситуации могут возникнуть, когда застройщик затягивает сроки сдачи здания или же предоставляет работу низкого качества. А иногда цессию пытаются заключить и вовсе в моменты, когда строительная компания находится на грани банкротства.

Также к нюансам можно отнести и тот факт, что долевой договор, заключенный между застройщиком и продавцом, может быть расторгнут. В таком случае, согласно законодательству, покупателю будет выплачена стоимость квартиры. Но только в первоначальном размере, который указан в ДДУ, а не по сумме, указанной в сделке.

В связи с наличием подобных рисков, будущий дольщик должен внимательно изучить всю документацию, а также бумаги о ходе строительства и его состоянии на момент сделки.

Также нелишним будет узнать о репутации застройщика и сроках сдачи здания. Это позволит снизить возможные риски по покупке пустого места за сниженную цену.

Не стоит обращать внимания на цессии, которые заключаются по договорам, не связанным с долевым строительством. От сделок по незарегистрированным документам также стоит отказаться. Новый договор также необходимо регистрировать в Росреестре.

На видео о приобретении жилья по переуступке

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

realtyurist.ru

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупка квартиры в новостройке- самая опасная и самая распространенная схема на рынке новостроек Москвы и Московской области. Причем, количество договоров, заключенных на разных стадиях строительства, кардинально отличается:

На стадии котлована по договору цессии покупается 15% новостроек в московском регионе

На финальной стадии строительства- более 90%

Надобно сказать, что закон прямо разрешает такие сделки- с момента регистрации ДДУ и до момента, когда будет подписан передаточный акт, дольщики имеют право уступить права на квартиру в новостройке любому лицу на осн. ст. 382 ГК России и ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".

Опасности заключения договора цессии при покупке новостройки:

1. Банкротство застройщика

Зачастую причиной массовых продаж квартир в новом доме как раз являются:

Предстоящее банкротство проблемного застройщика
Из- за значительного затягивания сроков строительства
Вопиюще некачественного строительства.

Суть этого вопроса в том, что согласно статьи 390 ГК РФ цедент, уступивший права на квартиру в новостройке, не отвечает перед новым покупателем за действия проблемного застройщика. После того, как договор цессии заключен, и новый покупатель квартиры (цессионарий) узнает о плачевном состоянии с готовностью или качеством новостройки, он уже не сможет предъявить претензии к цеденту, переуступившему ему квартир.

А если застройщик- в предбанкротном состоянии, то с него, как и с цедента взять нечего. Остается только одно- обозвать себя обманутым дольщиком и начать судебную тяжбу с самим застройщиком. Но практика показывает, что если решать проблему дольщиков сообща, чаще всего все вопросы решить можно.

Суть требований к застройщику чаще всего бывает такая:

Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры в новостройке
Безвозмездное устранения допущенных недостатков
Включение в реестр требований кредиторов застройщика (пар. 7 гл. 9 Закона о банкротстве).

Впрочем, закон предусматривает и ответственность лица, уступившего права на квартиру, за недобросовестность застройщика при условии, что он принял на себя поручительство. Такое поручительство на практике заключается менее, чем в пяти процентах случаев.

К примеру, в договоре может содержатся обязательство о том, что цедент принимает на себя поручительство, если застройщик не передаст полностью готовую квартиру цессионарию до определенного срока. Если же цессионарий (новый дольщик) расторгнет договор долевого участия с застройщиком, такое поручительство считается ничтожным.

2. Не действительность договора цессии:

Договор цессии считается действительным:

После полной уплаты дольщиком всей сумы по договору долевого участия (что должно быть подтверждено соглашением о зачете взаимных требований)
С письменного согласия застройщика, если это предусмотрено первоначальным договором
С разрешения ипотечного банка, если квартира покупалась по ипотеке

Если договор цессии был заключен с нарушениями вышеперечисленных требований, то на основании статьи 390 ГК РФ, ответственность перед новым дольщиком должен нести первый участник- он обязан вернуть все полученные деньги, проценты за пользование ими и, кроме того возместить убытки.

3. Двойная переуступка прав по договорам участия в долевом строительстве:

Не редки случаи, когда участники строительства ссорятся между собой и начинают продавать квартиры в новостройке каждый сам по себе. При этом каждая квартира оказывается проданной минимум два раза. Судебная практика говорит о том, что в этом случае квартира реально достается тому, кто первым заключил договор и зарегистрировал его. Остальные получают лишь практически ничего не стоящее право требования с застройщика- банкрота.

Надо четко понимать, что на основании ст. 1. 11 Закона об участии в долевом строительстве, уступка прав на квартиру в новостройке предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации.

Если же проблемный застройщик начинает продавать квартиры по различным другим схемам:

Инвестиционным соглашениям
Вексельным схемам
Предварительным договорам купли-продажи

Квартира продана первоначальному участнику по договору по договору долевого участия
Оплату по договору производить только после государственной регистрации

4. Письменное уведомление застройщика о переходе прав на покупаемую квартиру

Застройщик должен быть письменно уведомлен о переходе прав на квартиру в новостройке. Если же уведомления на было, то новый владелец квартиры будет нести все риски, которые могут возникнуть. К примеру, если у застройщика будут серьезные проблемы, то новый владелец квартиры не сможет взыскать убытки или неустойку.

В отдельных случаях такой договор может быть признан не действительным.

5. Договор об уступке прав требования как подозрительная сделка

Закон в ряде случаев рассматривает договора уступки права требования, как подозрительную сделку и по решению суда такая сделка может быть признана ничтожной на основании пункта 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Когда сделка по переуступке прав подозрительна:

Если она совершена по заведомо заниженной цене
Если она совершена менее, чем в срок год до объявления застройщика банкротом
Если сделка по переуступке прав совершается большое количество раз в короткий промежуток времени.

Если вы покупаете квартиру в новостройке по договору уступки прав крайне важно убедиться в беспроблемности застройщика и соблюдении всех юридических норм. Особое внимание так же обратите на оплату денег по договору.

Берегите себя.