Квартиры от подрядчика в Анапе – какие риски при покупке. Покупка квартиры от подрядчика

Квартиры от подрядчика в Анапе – риски и особенности при покупке

Сегодня я расскажу о том, что такое квартиры от подрядчика, откуда они берутся, выгодно ли их покупать, и какая категория граждан может воспользоваться этим предложением.

Оглавление:

Для того, чтобы полностью осветить данный вопрос, начну издалека. Современное российское законодательство позволяет заниматься строительством достаточно широкому спектру предпринимателей, даже таким, у которых нет на это никаких людских и материальных ресурсов, а есть одно только сильное желание.

Представим себе, что вы решили построить многоквартирный дом, не имея при этом ни техники, ни опыта, ни своих строителей. Для того, чтобы воплотить сою мечту в реальность, первое, что вам необходимо сделать, это зарегистрировать ООО. Представим себе, что вы его зарегистрировали, и назвали ООО «Рога и копыта»

Как только ООО у вас есть, вы можете идти в администрацию и просить разрешение на строительство многоквартирного дома. Но просто так, такое разрешение вам не дадут. К своему заявлению, в числе прочих бумаг, вам надо будет приложить лицензию на то, что вы имеете право на проведение строительных работ.

Что делать, если строить очень хочется, а лицензии такой нет. Выход очень простой, необходимо заключить договор с организацией, у которой, такая лицензия есть! Как вы уже, наверное, догадались, такая организация и называется – генподрядчик! То есть, генеральный подрядчик, который и будет вести все строительные работы на объекте.

При этом, застройщиком будете выступать вы, т.е. ООО «Рога и копыта». Генподрядчик, в свою очередь, тоже может не иметь необходимых специалистов по всем специальностям. К примеру, на земляные и монолитные работы специалисты и техника у него есть, а для того чтобы протянуть сети, поставить окна, двери он приглашает другие организации, их называют – подрядчики.

Квартиры от подрядчика, что это такое

Откуда же у подрядчика берутся квартиры в еще не построенном доме? Вы помните, что, начиная строительство из всех возможных ресурсов вы имели только горячее желание. Наличности у вас было не густо.

Поэтому, договариваясь с генподрядчиком об оплате его работ вы говорите ему, что деньги он будет получать по факту продажи квартир, или, если ему так удобней, то вы можете заплатить ему квартирами по себестоимости, а продать он их может самостоятельно по рыночной цене.

Для подрядчика такая схема оплаты очень выгодна, поскольку он получает квартиры по той цене, на которую рассчитывал + возможную маржу от продажи по рыночной цене.

Именно из – за реализации такой схемы оплаты услуг подрядной и генподрядной организации и появляются на рынке квартиры от подрядчика.

Очень часто, когда между застройщиком и подрядчиком бывают доверительные отношения, то юридический переход права собственности от застройщика подрядчику, даже не фиксируется в официальных документах. И все квартиры продаются в офисе продаж застройщика по одной цене.

С одной стороны, это удобно для покупателя – не возникает путаницы чья квартира, застройщика или подрядчика, нет лишней возни с документами. С другой, именно такая схема позволила произвести двойные продажи квартир на известном анапском долгострое ЖК «Парковый». Подробней об этом здесь.

Выгода покупки квартиры от подрядчика

Почему же покупка квартиры от подрядчика выгодней, чем покупка квартиры от застройщика.

Если у подрядчика всё в порядке с деньгами, то подрядчик продает квартиры по той же цене, что и застройщик, зачастую происходит это в офисе продаж застройщика. Но бывает, что подрядчик решает самостоятельно реализовывать свои квартиры. Для этого он организует собственный отдел продаж и начинает продавать квартиры от подрядчика.

Поскольку его отдел продаж начинает конкурировать с отделом продаж застройщика, то логичным явлением конкуренции является снижение цены относительно цены застройщика. Именно так появляются на рынке квартиры от подрядчика дешевле, чем у застройщика.

Кто может купить квартиру от подрядчика

Но, не всё так просто. При том, что квартиры от подрядчика зачастую дешевле, чем от застройщика, далеко не все могут купить у них квартиру.

Происходит это от того, что как правило, подрядчики:

а) не дают рассрочек;

б) не продают квартиры по ипотеке;

В 90% случаев это так. Особенно это касается мелких подрядных организаций. Если же вам придется иметь дело с крупным подрядчиком, то, возможно, что в этом случае вы сможете рассчитывать, как минимум на рассрочку, а может быть и на ипотеку от различных банков. Такие случаи мне известны.

Процедура покупки квартиры от подрядчика

В чём особенности покупки квартиры от подрядчика, как происходит процедура оформления квартиры на покупателя.

Подрядчик может продавать квартиру несколькими законными путями. Это может быть:

оформление договора уступки прав требования

Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор ДДУ не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней.

Договор уступки, или, по-другому, договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по договору купли-продажи.

оформление договора соинвестирования;

Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.

В Анапе, не принято заключать договора соинвестирования. Все, известные мне, сделки между подрядчиком и застройщиком проводятся, либо по договору уступки прав требования, либо вообще без оформления юридически оформленных документов.

О том, как происходит передача денег, о налогах и прочих финансовых составляющих я подробно писал в статье «Переуступка прав собственности – что это?», поэтому здесь подробно на этом останавливаться не буду.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо ознакомиться с документами, устанавливающими право подрядчика на продаваемую недвижимость, нет ли в них ограничений, связанных с возможностью перепродажи квартир третьим лицам.

Покупая квартиру у подрядчика на этапе строительства, вы должны понимать, что юридически верно будет говорить не «покупка квартиры», а «переход права на квартиру на строящемся доме», т.е. вы несёте все риски, связанные со своевременным выполнением застройщика взятых на себя обязательств. О том, как оценить риски, связанные с покупкой квартиры в той или иной новостройке, читайте здесь.

Других рисков, при правильно оформленном договоре переуступки права, вы не несёте.

Необходимо помнить, что договор переуступки права должен пройти регистрацию в рос реестре точно так же, как до этого проходил регистрацию основной договор долевого участия.

Документы, необходимые для покупки квартиры от подрядчика

Для совершения сделки по переходу права на квартиру от подрядчика, вам потребуются всё те же документы, что и при покупке квартиры от застройщика, а именно:

паспорт
нотариально заверенное согласие супруги (супруга) об участии в долевом строительстве (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Этих двух документов достаточно для заключения договора переуступки права. Дальше, для его регистрации понадобится:

заявление на регистрацию;
квитанция об оплате госпошлины;
первоначальный договор долевого участия между застройщиком и подрядчиком;
справка от застройщика о том, что подрядчик полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком в отношении этой квартиры или справка о том, что невыполненные обязательства подрядчика ложатся на вас.
письменное согласие застройщика на переуступку права (если это предусмотрено в дду)
договор переуступки права между подрядчиком и вами;

В заключение, хотелось бы отметить, что покупка квартиры по переуступке права от подрядчика, явление, распространенное в Анапе очень широко. В моей практике, еще не встречалось случаев, когда это применялось бы для мошеннических схем отъема денег у населения.

Тем не менее, я бы не рекомендовал осуществлять какую бы то ни было сделку на рынке недвижимости, не имея на то соответствующего юридического образования.

Грамотный юрист, сопровождающий сделку как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, это залог вашего спокойствия в отношении приобретаемой недвижимости

novostrojka-anapy.ru

как проверить документы, порядок и нюансы сделки с подрядчиками

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Содержание статьи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Определение

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ. Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто. Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Покупка квартир от подрядчика: риски

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом, вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика. Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:

Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.
Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Как проверить все документы

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.

До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).
Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.
Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Заключение

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление «продажа квартир от подрядчика» — не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 500-96-41Это быстро и бесплатно!

101jurist.com

Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи. Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски. Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

Покупка квартиры у подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком. Например:

делают остекление
проводят электромонтаж
выполняют штукатурные работы
делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика. Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.

Как купить квартиру от подрядчика

Важно Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149Приобретение права требования Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета. Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Инфо

Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему? Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах.

На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д. Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано. Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры.

Застройщик, подрядчик, инвестор — у кого выгоднее покупать

Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них. Вопрос Участие застройщика в уступке прав Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку. Ответ Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Важно учитывать следующие нюансы:

не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

Третье — обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.

Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Внимание В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.

Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт. В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

kam-pravo.ru

Покупка квартиры от подрядчика схема осуществления сделки

Проверка документов продавца обязательна Подписывая договор, предусматривающий уступку прав, покупателю следует изучить ДДУ, взяв его копию у продавца (непременно удостоверенную нотариусом). Все условия получения недвижимости должны быть тщательно изучены, так как порой они содержат незаконно навязанные пункты. Например, нередко вписывают условие, по которым покупатель обязан заключать договора с определенными ТСЖ об оказании каких-либо услуг. Перед тем, как заключать сделку, касающуюся объекта недвижимости, следует изучить все документы застройщика, взять у него копию документа, разрешающего возведение жилого дома. Хорошо бы почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с данной компанией. Важно помнить, что доверять следует только проверенным юридическим лицам. Приобретение квартиры у подрядчика Для такой покупки обычно осуществляется с помощью одной из двух схем.

Покупка квартиры у подрядчика

Внимание

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки». Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом. «В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Инфо

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано. Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки).

Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем. В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Как купить квартиру от подрядчика

При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика. Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей. Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика. Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию: +7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург Содержание:

В чем суть?
Преимущества и недостатки
Какие есть риски?
Правила безопасной сделки
Как купить — все нюансы
Документы от компании Свои удостоверения Важные пункты договора Приобретение без права собственности Как происходит регистрация прав?
Видео
Заключение

В чем суть? Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.

Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.
Свои удостоверения

Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Важно

Как проверить документы? Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате. Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно. К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

изучите уставную документацию застройщика;
попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

Покупка квартиры у подрядчика Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.

Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Жилищный консультант

Видео Специалист рассказывает о покупке квартиры от подрядчика и рисках этой сделки: Заключение Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом. Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде. Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист.Нюансы сделки Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика. Необходимо учесть следующие нюансы:лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.

И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю: — Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

pbcns.ru

Покупка квартиры от подрядчика

Хотите купить квартиру от подрядчика, стоит ли?

На современном рынке жилья встречаются не только квартиры от тех, кто инвестировал в них средства или построил от начала и до конца, но и более бюджетные варианты, а именно от подрядчиков. Что это за предложение и стоит ли ему доверять? Итак, подрядчик, чтобы реализовать жильё, оформляет квадратные метры на себя и уже потом передаёт её прибегая к договору уступки. Зачастую подрядчик выполняет все необходимые манипуляции, чтобы квартира досталась владельцем пригодной для немедленного заселения. Если нужна государственная регистрация для такой сделки, то необходима справка, в которой указано, что подрядчик рассчитается с компанией - застройщиком. Её может оформить отдел, который занимается работой с инвесторами. Бывает и так, что подрядчик выступает в качестве посредника. Это значит что покупатель оформляет договор сразу же у застройщика. В этой схеме минусом является то, что покупатель не может оформить налоговый вычет. На подобные условия соглашаются те клиенты, которые в своей жизни уже воспользовались такой услугой, как налоговый вычет. При зачётной системе цена квартиры снижается на 200-300 тысяч ниже той, что указана на рынке. И это является вкусным и привлекательным дисконтом для тех, кто не планирует предоставлять документы о покупке своей недвижимости в налоговую службу. Подобные операции мы не советуем проводить самостоятельно, без привлечения профессионалов!

Что делать?

Обращайтесь в агентства недвижимости и заключайте договор с риэлтором на полное сопровождение подобной сделки. Специалист своего дела, несомненно, обладает знаниями рынка недвижимости, знает все его тонкости и нюансы. За годы работы в этой сфере у специалиста уже сформировалась достойная база не только по объектам, но и по значимым контактам. Есть профессиональные умения и навыки, которыми не обладает человек, впервые столкнувшийся с покупкой квартиры от подрядчика. В агентствах всегда есть юрист, который поможет избежать подводных течений и не даст провести вас при совершении сделки. Риэлторы работают каждый по своей специализации, поэтому сферу своих интересов знают досконально.

Сложностей не для профи, здесь предостаточно. Необходимо, чтобы не попасть впросак, изучить информацию о фирме подрядчике, а лучше пообщаться со специалистами, работающими в отделе продаж, разузнать о том, кто же является на данный период времени участником долевого строительства, нет ли какого-либо обременения на данный объект, ограничения прав, если он по какой-то причине находится в залоге у банка или физлица. Риэлтор же может запросить справку у застройщика о полном гашении стоимости, чтобы вы могли знать на все сто процентов в каком объёме профинансирована квартира. И самое главное: он изучит досконально договор уступки, потребует у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором, а лишь потом уже попросит вас поставить подпись под этим важным документом. К тому же, когда вы будете передавать деньги по сделке, риэлтор станет свидетелем купли-продажи и обязательно потребует зафиксировать этот процесс в приходном ордере с указанием имени и фамилии покупателя, а также номера договора, даты оплаты и заплаченной суммы. Единолично, конечно, можно проделать всю ту работу, которую осуществляет агент по недвижимости, но за качество сделки мы не дадим и копейки. Будьте благоразумнее.

uslugi.arcada72.com