Обзор поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Часть вторая. 214 фз изменения

Обзор изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2017 года

Эскроу-счет – новая гарантия для дольщика

Новые изменения в 214-ФЗ с 01.07.2017 г. предполагают использование эскроу-счёта. Что это такое? Счет в банке для временного размещения средств. Строительной компании, получившей кредит под конкретные цели – возведение дома или жилого комплекса, банк может выставить условие – открыть эскроу-счет.

Предполагается, что дольщики, заключая договор участия в строительстве, будут вносить свои деньги на этот счет. А не на счёт застройщика!

Открыть эскроу-счет можно лишь после госрегистрации ДДУ. При этом дольщик не должен заключать договор об открытии счета.

Как говорят изменения в 214-ФЗ, с 1 июля 2017 года право на открытие эскроу-счетов по ДДУ получат только те кредитные учреждения, где можно размещать средства федеральной казны на банковские депозиты. Их список ЦБ каждый квартал публикует на своем сайте.

Строители получат доступ к средствам только после завершения работ! Конкретно – после подписания акта о приёмке квартиры. Застройщик представит акт в банк, и после этого в течение 10 дней получит деньги, внесённые на счет финансового учреждения. Это гарантия того, что застройщик завершит возведение жилья в срок.

После получения средств застройщиком счет, на который дольщик перечислил средства, будет закрыт автоматически. Никакого заявления ему писать для этого не надо.

Если появились основания для расторжения ДДУ, банк, в котором открыт эскроу-счет, должен сообщить об этом дольщику в течение 10 дней.

Эскроу-счет – не препятствие для заключения договора переуступки прав по ДДУ. Просто к новому участнику строительства перейдут все права и обязанности по договору счёта, открытого на прежнего дольщика.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости!

Компенсационный фонд – государственное страхование для дольщика

Еще одни принципиальные изменения в 214-ФЗ с 01.07.2017 – формирование компенсационного фонда для долевого строительства. Предполагается, что застройщики будут направлять в него обязательные взносы. Эти средства используют для возмещения убытков, если строители не справятся со своими обязательствами.

Кроме того, изменения в 214-ФЗ говорят, что с 1 июля 2017 г., регистрировать ДДУ строительная компания сможет только после выплаты в компенсационный фонд.

Чем именно будет заниматься фонд?

контроль за получением выплат от застройщиков;
ведение дела о банкротстве строительной компании в качестве арбитражного управляющего;
выплата возмещения дольщикам, если застройщик обанкротился;
займы застройщикам, которые возьмут на себя обязательства по завершению стройки.

Появление компенсационного фонда, по заключению специалистов, – куда более эффективный способ защиты для участников строительства, чем страхование ответственности застройщика. Нет ни одного примера, когда страховщики платили бы по недостроенным объектам.

helpdol.ru

Обзор поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Часть вторая

Здесь мы продолжаем начатый ранее Обзор поправок в законодательство о долевом строительстве.

§1. При внесении изменений в Закон № 214-ФЗ, авторы законопроекта на этот раз уделили значительное внимание прозрачности деятельности застройщика. Так, определен широкий объем информации о реализуемом проекте, подлежащей публичному раскрытию застройщиком в сети Интернет, а также регламентирован порядок ее предоставления в открытом доступе (статья 3.1Закона). Кроме проектной декларации, заключений органа власти по ней и по самому застройщику, проекта применяемого договора долевого участия, застройщик размещает на своем сайте фотографии хода строительства, а также договор поручительства, заключаемый в порядке ст. 15.3 закона. Права на доменное имя сайта застройщика должны принадлежать самому застройщику либо поручителю.

Данная мера сама по себе является положительно ориентированной на потребителей, поскольку обеспечивает размещение информации застройщиком по умолчанию без запроса со стороны участников долевого строительства. Практика показывает, что потребители как правило проявляют пассивность в получении той информации, которую имеют право запрашивать, в связи с чем и застройщики привыкли игнорировать редкие запросы от инициативных граждан, поскольку часто не воспринимают дольщиков как равных контрагентов, нередко злоупотребляя своим положением более сильной стороны договора.

Кроме того, законопроектом предусмотрено создание Единого реестра застройщиков (ст. 231), включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.

Переоценивать практическое значение указанной меры, на наш взгляд, не стоит. Реестр будет представлять собой лишь «систематизированный перечень юридических лиц». Практика показывает, что граждане, чьи денежные средства привлекаются для строительства в подавляющем большинстве случаев не пользуются уже имеющимися инструментами проверки контрагента, в том числе бесплатными выписками из ЕГРЮЛ, из которых несложно получить сведения о том, как давно существует организация, с которой имеется намерение заключить договор, кем являются ее участники, не зарегистрированы ли учредители за пределами РФ (в том числе, на оффшорных территориях). Не пользуются потребители и доступными базами судебных дел, которые могут содержать информацию о неблагонадежности контрагента.

§2. Изменения касаются и более тонких моментов, то есть вопросов, которые, на первый взгляд кажутся не столь значимыми, но, пожалуй, не останутся незамеченными специалистами.

Так, законопроект предусматривает правило, согласно которому оплата по договору долевого участия в строительстве вносится только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5), равно как и оплата по договору цессии, если цедентом является юридическое лицо (ч. 3 ст. 11). На практике, застройщики активно принимают денежные средства от граждан-дольщиков непосредственно в момент подписания договора (в том числе в качестве так называемой «брони»). Способы могут быть самыми разными, вплоть до заключения отдельного договора беспроцентного займа на несколько лет на полную сумму цены договора долевого участия, где кредитором выступает будущий дольщик, который в дальнейшем может произвести зачет встречных требований по оплате долевого взноса в счет возврата суммы займа. Соглашение о задатке или обеспечительном платеже на этом фоне, конечно, выглядят вполне цивилизованно.

Норма, посвященная цене договора, дополнена возможностью определения цены через стоимость единицы площади (квадратного метра). На практике и без этой нормы цена договора обычно устанавливается в качестве фиксированной суммы с указанием на то, что расчет производится в привязке к определенной стоимости квадратного метра. Это позволяет создать методику расчета изменения стоимости в случае отклонения фактической площади от проектной и дальнейшего перерасчета (чаще, конечно, в сторону требований застройщика произвести доплату за увеличившуюся площадь).

Вместе с тем, законодатель делает важное замечание о том, что при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас применяется понижающий коэффициент, установленный подзаконным актом. В отсутствие данного указания застройщики практикуют установление собственных понижающих коэффициентов. Это может приводить к тому, что дольщик оплачивает одну площадь (рассчитанную с учетом коэффициента застройщика), а фактически (с учетом технической документации, выдаваемой инвентаризационным бюро) получает квартиру меньшей приведенной площади.

В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона № 214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7). Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст. 23 Закона N 2300-1 , то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.

§3. Серьезным шагом к усилению контроля над деятельностью застройщика является попытка законодателя нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств. Исчерпывающий перечень таких целей содержится в расширенной редакции части 1 статьи 18 Закона. Вводится запрет на нецелевое использование денег, предписывается раздельный учет денежной массы для одного объекта (или связанной группы объектов). Ответственность за целевое использование несут руководитель и главный бухгалтер строительной организации. При этом годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (ч. 4 ст. 18).

С указанными нормами связана новелла, посвященная условиям использования застройщиком привлекаемых денежных средств на объекты социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам, выданным на строительство этих объектов (ст. 18.1). Общим условием является переход указанных объектов в долевую собственность дольщиков либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность.

Также к мерам защиты денежных средств дольщиков можно отнести новеллы, посвященные возможности применения для расчетов по договорам долевого участия в строительстве механизма счетов эскроу (ст.ст. 15.4-15.5).

§4. Рассмотренные обязанности, возлагаемые на застройщика, корреспондируют соответствующим контрольным (надзорным) полномочиям органа исполнительной власти, осуществляющего надзор над сферой строительства. Многие из этих полномочий утратили признак дискреционности и приобрели форму предписания (ст. 23 Закона). Слово «вправе» (в связи с перечнем полномочий госоргана) предшествует теперь лишь функциям по получению информации. Таким образом, все иные полномочия реализуются как прямая обязанность, не зависящая от усмотрения исполнительного органа.

Перечень таких полномочий расширен. Например, контролирующий орган получает от застройщика информацию о физическом лице, которое, в конечном счете, прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 процентов) корпоративным лицом (застройщиком) (п. 1.3 ч. 6 ст. 23).

Существенным нормативным нововведением является наделение контролирующего органа функцией контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов с учетом положений Закона № 214-ФЗ о контроле за деятельностью застройщиков.

Не секрет, что жилищно-строительные кооперативы имеют весьма дурную репутацию и, являясь слабо регламентированной схемой привлечения денег граждан участниками строительного рынка, дают благодатную почву для антипотребительского произвола строительных организаций. Как правило, пайщики узнают об отсутствии у них гарантий, предоставляемых дольщикам Законом № 214-ФЗ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей» уже на стадии грубого нарушения своих имущественных интересов, не обеспеченных надлежащей правовой защитой.

В связи с расширением полномочий контролирующего органа в этой сфере законопроектом вносятся изменения в ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ, которая, в частности, дополнена полномочиями по ежеквартальному получению сведений от жилищно-строительного кооператива о деятельности последнего, в том числе, об исполнении обязательств перед членами кооператива и иными лицами, а также получению промежуточной и годовой финансовой (бухгалтерской) отчетности кооператива (п. п. 3.2-3.3 ч. 2 ст. 123.2 Кодекса). Результаты соответствующих проверок публикуются контролирующим органом в сети Интернет (ч. 7 ст. 123.2 ЖК РФ).

Внушительный объем рассмотренных в обзоре поправок свидетельствует о намерении государства и в дальнейшем поддерживать и развивать долевое строительство. При имеющихся объемах возводимого жилья неэффективное правовое регулирование этой отрасли чревато социальной напряженностью, поэтому, как видно из свежих поправок, законодатель идет по пути ограничения объема свободного усмотрения застройщика в его отношениях с гражданами и повышения ответственности застройщиков при осуществлении своей деятельности

Законопроектом установлено вступление в силу новой редакции Закона № 214-ФЗ с 01 января 2017 года (в основной его части). Положения, связанные с требованиями к размеру уставного капитала, регулированием особенностей использования счетов эскроу и заключения договора поручительства застройщика с учредителем, а также ведения единого реестра застройщиков начнут действовать на полгода позднее. Нормы, касающиеся компенсационного фонда, за счет которого должны достраиваться дома при банкротстве застройщиков (ст. 23.2), вступают в силу со дня официального опубликования закона о внесении поправок.

С паспортом законопроекта можно ознакомиться по ссылке.

zakon.ru

Изменения в Законе о долевом строительстве №214-ФЗ с 01.01.2017

Настоящая публикация подготовлена адвокатами Бюро, специализирующимися на делах долевого строительства, и посвящена обзору изменений в Федерального закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», вступившим в законную силу с 01.01.2017.

С 01 января 2017 года введена в действие часть 2.3 статьи 1 Закона №214-ФЗ, которая расширила сферу действие Закона на правоотношения, возникающие при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Речь идет о малоэтажных жилых домах (таунхаусах) и подобных им жилых домах, которые имеют общие стены, но отдельные входы в жилые помещения.

Законодатель исключил из Закона указание на то, что в состав объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику, включается общее имущество. Согласно ч.5 ст.16 Закона при регистрации права собственности на объект долевого строительства у дольщика возникает доля в праве собственности на общее имущество.

В отношении застройщика, привлекающего денежные средства для долевого строительства объектов недвижимости, отвечающий определенным требованиям на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган, т.е. с 01 июля 2017 вводятся ряд требований, несоответствие которым исключает для застройщика возможность осуществлять деятельность в области долевого строительства объектов недвижимого имущества. Эти требования касаются как размера уставного капитала, так и отсутствия у застройщика налоговых, административных и других проблем, обозначенных в части 2 статьи 3 Закона 214-ФЗ. Требования к размеру уставного капитала застройщика напрямую зависят от размера общей площади долевого строительства.

Законодатель обязал застройщика размещать на сайте помимо проектной декларации, разрешения на строительство, подтверждения прав на земельный участок, также заключения уполномоченного органа о соответствии как проектной документации, так и самого застройщика установленным законом требованиям, проекта договора долевого участия, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства за предшествующие три года, способы обеспечения исполнения обязательств, договор поручительства с застройщиком, фотографии стройки.

К договору долевого участия в строительстве установлено требование об обязательном включении в него кроме определения самого объекта, подлежащего передаче, также подробных схем, планов с расположением комнат, вспомогательных помещений, лоджий, террас и т.п., расположение на этаже, указанием подробных характеристик объекта долевого строительства (площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс сейсмоустойчивости и энергоэффективности). Причем данные характеристики должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора, в противном случае у дольщика есть право обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Безусловно, данное нововведение направлено на защиту интересов дольщика, зачастую получающего от застройщика объект, далекий по своим качественным характеристикам, от рекламируемого на стадии заключения договора долевого участия.

В статье 5 Закона 241-ФЗ конкретизировано положение о цене договора в части объекта долевого строительства, включающего балконы, лоджии, террасы. Теперь застройщик обязан применять понижающие коэффициенты на указанные части помещений при определении цены договора.

В Закон введено положение, защищающее застройщика от недобросовестного поведения дольщика, необоснованно отказывающегося принимать объект долевого строительства, освободив застройщика от уплаты неустойки, в случае если застройщик надлежащим образом исполнил свои обязательства (что означает предложить принять объект в установленный договором срок и данный объект соответствует условиям договора и проектной документации, а также стандартным требованиям к качеству строительства). В случае обнаружение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в течение гарантийного срока, дольщик вправе предъявить требование об их устранении. В новой редакции Закона прямо прописано положение, по которому в случае обнаружения недостатков, делающих помещение непригодным для использования по назначению, застройщик уплачивает неустойку согласно закону «О защите прав потребителей» в размере 1% от цены договора в день, а в случае обнаружения несущественных недостатков неустойку в размере 1% от стоимости расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Важным изменением в законе является положение о том, что правом расторгнуть договор в судебном порядке согласно статье 9 Закона дольщик может воспользоваться не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5%.

На застройщика возложена обязанность передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, приложив его к Акту приема-передачи объекта долевого строительства. Естественно, застройщики, скорее всего, будут включать в Акт приема-передачи пункт о состоявшейся передаче такой инструкции, в связи с чем дольщикам рекомендуется отслеживать данное обстоятельство и в случае отсутствия инструкции по эксплуатации требовать ее фактической передачи или исключения из Акта указанного пункта.

В статью 9 Закона 214-ФЗ внесен пункт 1.2., согласно которому при надлежащем исполнении своих обязательств застройщиком дольщик не имеет права на односторонний отказ от договора. Предполагается, данный пункт будет использоваться недобросовестными застройщиками для отказа в удовлетворении законных требований дольщиков о признании расторжения договора состоявшимся и возврате внесенных денежных средств. Обращаем внимание, что просрочка передачи объекта долевого строительства сама по себе свидетельствует о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, именно просрочка является наиболее частым основанием для одностороннего отказа дольщика от договора долевого участия.

В случае приобретения объекта долевого строительства по договору уступки прав требования у юридического лица данный договор должен быть зарегистрирован и только потом должна производиться оплата цены уступки. Напоминаем, что оплата дольщиком цены договора уступки прав требования не означает, что у застройщика не может быть претензий по исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве. Помимо договора уступки прав требования на руках у нового дольщика в обязательном порядке должна быть копия или оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве (дольщик должен знать условия договора, по которому ему уступают права и обязанности), подтверждение оплаты цены договора в полном объеме по передаваемому праву требования (платежное поручение или справка от застройщика, подтверждающие, что по договору в целом или по конкретном объекту долевого строительства обязательства по оплате исполнены полностью, застройщик претензий не имеет).

Контроль за осуществлением застройщиком деятельности в области долевого строительства осуществляется уполномоченным государственным органом, который наделен широкими полномочиями в отношении застройщика – от контроля за соблюдением застройщиком положений Федерального закона 214-ФЗ, проведения проверок его деятельности до обращения в суд с иском о приостановлении деятельности застройщика или его ликвидации либо в уполномоченные органы с заявлением о совершении преступления при обнаружении признаков преступления в ходе проверки застройщика.

В соответствии с внесенными в Закон изменения с 01.07.2017 будет работать Единый реестр застройщиков, сведения из которого являются общедоступными, открытыми. Следует отметить, что в данном реестре помимо наименования застройщика указывается бренд, под которым он рекламирует свою деятельность. Часто граждане путают застройщика с этим брендом, полагая, что крупное юридическое лицо несет ответственность за застройщика, выступающего от его имени, однако, это не так.

Обширные изменения Закона 214-ФЗ позволяют говорить о законодательной защите граждан, заключающих ДДУ, поскольку ужесточение требований, предъявляемых к застройщику, устранит с рынка недвижимости недобросовестных предпринимателей, вступающих в договорные отношения с дольщиками без должных гарантий исполнения своих обязательств.

Адвокат Надежда Домкина