Информация о договоре уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Договор долевого участия по договору уступки права требования

Договор уступки прав требования на квартиру

Последнее обновление: 26.04.2018

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что

kvartira-bez-agenta.ru

Информация о договоре уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

На что необходимо обратить внимание будущим участникам долевого строительства при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья

В настоящее время на рынке недвижимости большое значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 382 – 390, и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ), статья 11.

В соответствии с действующим законодательством, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств.

Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования не должны иметь места.

Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным участником долевого строительства. Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования.

Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны первоначального участника долевого строительства не требуется.

В-третьих, законодательством установлено ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи.

Кроме того, при заключении договора уступки по договору участия в долевом строительстве необходимо обратить внимание на следующее.

В договоре участия в долевом строительстве, заключенном между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства, может содержаться запрет на уступку права требования либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку права требования.

Если в договоре участия в долевом строительстве содержится запрет на уступку права требования, необходимым является заключение соглашения об уступке права требования в трехстороннем порядке с участием застройщика или наличие официального согласования застройщика на совершение уступки права требования за подписью руководителя скрепленной печатью.

При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве первоначальный участник долевого строительства обязательно должен передать новому участнику долевого строительства следующие документы: оригинал договора участия в долевом строительстве или нотариально заверенную его копию, а также документы, подтверждающие оплату цены договора участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства. Кроме того, первоначальный участник долевого строительства должен сообщить новому участнику долевого строительства сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Также необходимо убедиться в отсутствии нарушений со стороны первоначального участника долевого строительства, касающихся сроков уплаты цены участия в долевом строительстве, во избежание предъявления в дальнейшем штрафных санкций со стороны застройщика на предмет нарушения сроков оплаты договора.

При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве за исполнение требования отвечает застройщик.

К новому участнику долевого строительства переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств (залог в соответствии со статьями 13-15 Федерального закона №214-ФЗ или поручительство в соответствии со статьей 15.1 Федерального закона №214-ФЗ), а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В последнее время довольно часто застройщиками применяется практика заключения договора участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких жилых помещений (квартир).

В дальнейшем первоначальный участник долевого строительства заключает договоры уступки прав требований по данному договору участия в долевом строительстве в отношении каждой отдельно взятой квартиры.

При такой схеме возможно нарушение прав граждан, заключивших договоры уступки прав требований по данному договору участия в долевом строительстве с первоначальным участником долевого строительства, который, как правило, является юридическим лицом.

Существующая практика свидетельствует о том, что договоры уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире заключаются до момента уплаты участником долевого строительства полной стоимости договора участия в долевом строительстве (стоимости всех квартир).

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Кроме того, согласно статье 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору уступки права требования право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В вышеописанном случае при заключении договоров уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире не соблюдаются положения части 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ и статьи 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Также существующая практика свидетельствует о том, что нередко после заключения договора уступки прав требования у нового участника долевого строительства возникают проблемы с застройщиком касательно оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Это связано с тем, что новый участник долевого строительства полностью рассчитался по договору уступки прав требования, а у первоначального участника долевого строительства или остались долги перед застройщиком, или им нарушены сроки оплаты договора, что в последующем очень осложняет отношения между новым участником долевого строительства и застройщиком.

Кроме того, в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется только к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства. Следовательно, буквально трактуя закон, при переходе прав от первоначального кредитора – юридического лица к новому кредитору – гражданину, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей к отношениям по такому договору применяться не будет.

Также возможно не будет применяться повышенный размер неустойки за нарушение срока исполнения договора. Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Право нового участника долевого строительства на двойной размер неустойки возможно придется отстаивать в судебном порядке.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве возникает вопрос о сумме денежных средств, подлежащей возврату новому участнику долевого строительства застройщиком, в связи с тем, что существует разница между стоимостью уступки права требования, установленной договором уступки права требования, и стоимостью квартиры, установленной в договоре участия в долевом строительстве.

Учитывая все вышеизложенное, Министерство строительства Республики Карелия, как уполномоченный орган на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства, рекомендует не заключать договоры уступки прав требования в части отдельно взятой квартиры по договору участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких жилых помещений (квартир).

xn--h1acdfggncfk.xn--p1ai

Договор уступки права требования по договору долевого участия, образец

Нередко обстоятельства вынуждают дольщика покинуть долевой проект. Но по существующему законодательству он не может просто по своему желанию без законных оснований отказаться от дальнейшего выполнения условий договора. Однако законодатель предусмотрел возможность выхода из проекта путем передачи своих прав по ДДУ другому участнику. Данная сделка сегодня достаточно распространена, таким образом продают строящееся жилье не только граждане, но и подрядные организации. Независимо от того, что в каждой ситуации существуют свои нюансы, этот вид сделок имеет одинаковую правовую основу и аналогичные юридические последствия. Стороны подписывают договор уступки права требования по договору долевого участия, образец которого можно скачать по ссылке. Данный документ фиксирует смену участников в основном договоре.

Что такое уступка права требования – особенности сделки

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Сторонами сделки выступают дольщик, имеющий на руках договор ДДУ, и покупатель, который желает купить права дольщика на будущую квартиру. Отношения между ними скрепляются отдельным договором, на языке юристов именуемым цессия. Особенность сделки в том, что квартиры в природе еще не существует, она только строится, поэтому уступаться могут только права требования по договору долевого участия.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Оплата по договору

Прежде, чем передать свои права по ДДУ, дольщик должен расплатиться с застройщиком. Если расчеты по договору произведены им не полностью, необходимо заручиться согласием покупателя оплатить оставшуюся сумму. Между сторонами подписывается соглашение, в котором фиксируется факт перевода долга дольщика на нового участника.

Оплата полной стоимости квартиры – это только часть расходов покупателя по данной сделке. Кроме того ему придется выплатить вознаграждение прежнему дольщику за уступку. Сделка по уступке прав является возмездной, хотя в законе данное условие не установлено. Стороны самостоятельно договариваются о цене уступки, ее стоимость отражается в договоре. Однако покупателю нужно иметь в виду, что при расторжении ДДУ, он может вернуть только цену основного договора. Деньги, уплаченные за переуступку, получить назад невозможно.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Если в условиях договора присутствует пункт об обязательном получении согласия на данную сделку застройщика, тогда его необходимо получить. Сложившаяся практика показывает, что данное условие, как правило, содержится в договоре. Причем разрешение застройщика на сделку не бесплатно, обычно они требуют примерно 5 % от суммы договора. Если платежи по договору не погашены, то согласие девелопера обязательно.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
Период времени, в течение которого производятся расчеты;
Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).

Регистрация договора

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
Договор цессии (не менее трех экземпляров).
Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.

Особенности заключения сделки с организацией

Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.

Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье.

Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

договор подряда,
ДДУ,
документы, свидетельствующие о выполнении работ,
справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком.

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект.

Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо проверить документы застройщика и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства.

Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика. Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании. Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей.

Решив купить жилье в строящемся доме по переуступке, покупатель должен очень внимательно отнестись к заключению договора и все тщательно проверить. Рисков у этой сделки присутствует немало, поэтому лучше заранее перестраховаться, чем потом столкнуться с большими проблемами.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам совершить сделку с минимальным риском, организует ее юридическое сопровождение, проведет подробный анализ надежности застройщика и всей его документации. Чтобы связаться с нами, зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете все данные для связи и сможете оставить свое сообщение.

help-ddu.ru

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве

Дата публикации: 30.06.2014

В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. На рынке первичной недвижимости типичной является ситуация, когда физические, а чаще юридические лица выкупают квартиры на начальном этапе строительства с целью их последующей перепродажи. Одним из способов зафиксировать прибыль и продать квартиру является уступка права требования по договору долевого участия.

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Исходя из положений ГК РФ, можно дать следующее определение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. По договору уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве одна сторона, цедент (продавец), обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, цессионарию (покупателю). Необходимо отметить, что уступка права требования по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на передачу ее в собственность. Существенными условиями договора уступки права требования по договору долевого участия, т.е. условиями, без которых договор будет считаться незаключенным, являются: - сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки; - государственная регистрация договора. Статья 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, т.е. договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации. Так, по одному из дел (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2011 г. N А65-23157/2009) суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из незаключенного договора участия в долевом строительстве. "Исходя из условий договоров от 28.08.2008 N 114 и от 07.10.2008 N 115, арбитражный суд пришел к выводу об их правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, установив отсутствие государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие, ничтожности положенных в основание заявленного ОАО "Национальный торговый банк" требования договоров уступки права требования от 24.03.2009". Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия влечет ничтожность такой сделки. Рассмотрим особенности договора уступки права требования и риски, связанные с заключением такого договора. По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38). В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Также в самом договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. В связи с этим при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия необходимо обязательно ознакомиться с договором долевого участия и изучить условия уступки. Если такое условие в договоре имеется, то необходимо заключение соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика или официальное согласование застройщика за подписью руководителя, скрепленное печатью. Иначе такой договор может быть признан недействительным. Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ N 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, необходимо убедиться, что цедент расплатился с застройщиком. Предположим, что договор долевого участия заключался не на одну квартиру, а на несколько и оплата застройщику произведена частично. Как определить, что оплата именно по той квартире, по которой приобретаются права требования, осуществлена полностью? В зависимости от условий договора долевого участия номера квартир могут быть указаны в платежных поручениях или в актах зачета оплаты по конкретным объектам. Таким образом, от застройщика необходимо получить официальную справку о произведенной оплате по договору долевого участия именно на ту квартиру (с указанием номера), права на которую приобретаются на момент (с указанием даты) заключения договора уступки, а также с указанием того, что инвестор имеет право на уступку прав по договору. В противном случае в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком, последний может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга. Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Если цедент требует произвести оплату, то в договор целесообразно включить условие о задатке: все платежи, которые производятся до регистрации уступки, являются задатком в обеспечение обязательств цедента зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо также обязательно указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение об уступке не зарегистрировано в установленный срок. После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права, а также несет те же риски, как если бы он заключил договор долевого участия сразу с застройщиком. Отказ от договора и требование о возврате денег должны быть направлены застройщику, а не цеденту. Иск о взыскании уплаченных денежных средств также должен быть предъявлен застройщику. И даже проценты за пользование деньгами, предусмотренные ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, цессионарий вправе требовать с момента оплаты цедентом застройщику, а не с того момента, когда цессионарий оплатил цеденту уступку. В статье 11 Закона N 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по договору долевого участия возможна. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Основные проблемы, которые могут возникнуть между участниками договора уступки права требования по договору долевого участия, связаны с денежными расчетами между всеми участниками договора. Известно, что значительная часть квартир в строящихся домах в настоящее время приобретается с целью инвестиций и участники продают квартиру уже на завершающем этапе по договору уступки по более высокой цене. В случае сдачи дома в срок цессионарий получает квартиру, а в случае расторжения договора долевого участия с застройщиком цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена цеденту, а сумму, указанную в договоре долевого участия, которая существенно меньше, чем та, которую цедент уплатил по договору уступки требования. Штрафные санкции за неисполнение застройщиком своих обязательств также рассчитываются, исходя из суммы договора долевого участия. Следует отметить, что цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту, поскольку последний по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными, т.е. цедент передал не принадлежащие ему права. Выглядит это следующим образом. По Закону N 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному договору уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях, установленных действующим законодательством, можно считать недействительными. Именно поэтому ст. 11 Закона N 214-ФЗ закрепляет, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Данное обстоятельство нашло свое отражение в судебной практике. Например, Ярославский областной суд Апелляционным определением от 01.11.2012 по делу N 33-5949/2012 оставил в силе решение Кировского районного суда г. Ярославля от 23 августа 2012 года, которым с застройщика ГУП "ТСО "Ярославльстрой" в пользу С., которой права на квартиру были переданы по договору уступки требования, была взыскана неустойка и компенсация морального вреда, и отказано во встречном иске застройщику, требовавшему признать договор уступки требования недействительным в связи с тем, что договор долевого участия, на основании которого был заключен договор уступки требования, не оплачен, и согласие застройщика на передачу прав одновременным переводом долга не получено. Апелляционная жалоба застройщика была судом второй инстанции отклонена. При этом Ярославский областной суд указал, что в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Из содержания указанной нормы не следует, что закон содержит запрет на уступку права требования до оплаты цены договора долевого участия в строительстве. В случае отсутствия оплаты такая уступка осуществляется одновременно с переводом долга. По этим мотивам оснований для признания договоров уступки прав и переуступки прав несоответствующими требованиям закона не имеется. Следовательно, вместе с приобретением прав требования новый кредитор обязан принять на себя и долг прежнего участника. Поскольку сейчас все больше застройщиков предлагают рассрочку по оплате договора долевого участия, то долг цедента перед застройщиком будет складываться из неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке, что, в свою очередь, должно отразиться на цене договора уступки. При переводе долга застройщик должен в обязательном порядке дать свое согласие на такой перевод (п. 1 ст. 391 ГК РФ). В случае несоответствия договора уступки данным требованиям такой договор может быть признан судом недействительным. В Апелляционном определении Московского городского суда от 30.11.2012 по делу N 11-29791/12, которым оставлено в силе решение Таганского районного суда г. Москвы, признавшее договор уступки требования недействительным по иску застройщика, указано, что согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу и т.п., либо воздержаться от определенного действия. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Разрешая исковые требования по существу, суд пришел к выводу, что спорный договор не соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК РФ, поскольку не получено согласие истца как кредитора в вышеуказанных обязательствах, предусмотренных договором, на перевод ответчику своего долга на другое лицо; не соответствует требованиям п. 2 ст. 382 ГК РФ, так как для перехода к другому лицу прав кредитора требуется согласие должника, предусмотренное условиями договора долевого участия, в связи с чем законно признал договор недействительным. Таким образом, в договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата взноса, так и рассрочка. Если взнос до конца не произведен, а у участника долевого строительства по каким-то причинам возникла необходимость выйти из этого договора, то передача прав по такому договору возможна только с передачей обязанности. В этом случае также необходимо заключить договор о передаче долга. Такой договор первоначальный участник долевого строительства может заключить с новым только с согласия застройщика на перевод долга, и только затем одновременно заключаются договоры об уступке права требования и о переводе долга. Новый участник долевого строительства получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен, и обязуется произвести полную оплату взноса. Если речь идет об уступке прав требования по договору с полностью оплаченным долевым взносом, согласие застройщика на нее не требуется. Что касается рисков, то, если договор заключается в рамках действующего законодательства и проходит госрегистрацию, стороны уже застрахованы от неожиданностей, в том числе и двойных продаж, которые были распространены несколько лет назад, до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. Существуют и некоторые другие риски для участников долевого строительства. Так, например, следует обратить пристальное внимание и серьезно отнестись к юридической оценке ситуации, когда уступка прав по договору участия в долевом строительстве осуществляется юридическим лицом. Речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи. Чтобы сократить собственные риски при приобретении квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, цессионарию необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры. Другие риски связаны с приобретением права у цедента-наследника лица, являвшегося первоначальной стороной договора, так как в этом случае новому участнику долевого строительства надо быть уверенным, что отсутствуют другие наследники, которые в будущем могут попытаться оспорить эту сделку. Независимо от того, является ли гражданин первым участником договора или приобрел права по переуступке, сохраняются риски при банкротстве застройщика. Исходя из нового законодательства о банкротстве, граждане - участники долевого строительства должны подать заявление в дело о банкротстве, которое рассматривается арбитражным судом, и вступить в реестр прав участников долевого строительства. Для этого необходимо подтвердить наличие всех документов, внесение взноса на определенную сумму. В заключение следует отметить следующее. Если цена по договору уступки права требования незначительно отличается от цены по договору долевого участия (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, более полугода, возможно, объект является долгостроем и/или имеются другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.). Об аналогичных проблемах могут свидетельствовать и массовые продажи квартир на объекте по договорам уступки, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика. Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки права требования, то, вероятно, существуют какие-либо проблемы с указанной квартирой. Необходимо с осторожностью отнестись к приобретению права требования по договору уступки у юридического лица. При наличии альтернативы договор уступки права требования по договору долевого участия безопаснее заключать с физическим лицом.

Я. Байковский

www.sudmos.ru

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (Байковский Я.)

Все статьи Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (Байковский Я.)

Так, по одному из дел (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2011 г. N А65-23157/2009) суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из незаключенного договора участия в долевом строительстве. "Исходя из условий договоров от 28.08.2008 N 114 и от 07.10.2008 N 115, арбитражный суд пришел к выводу об их правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, установив отсутствие государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие, ничтожности положенных в основание заявленного ОАО "Национальный торговый банк" требования договоров уступки права требования от 24.03.2009". Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия влечет ничтожность такой сделки.Рассмотрим особенности договора уступки права требования и риски, связанные с заключением такого договора.По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Также в самом договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. В связи с этим при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия необходимо обязательно ознакомиться с договором долевого участия и изучить условия уступки. Если такое условие в договоре имеется, то необходимо заключение соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика или официальное согласование застройщика за подписью руководителя, скрепленное печатью. Иначе такой договор может быть признан недействительным.Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ N 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, необходимо убедиться, что цедент расплатился с застройщиком.Предположим, что договор долевого участия заключался не на одну квартиру, а на несколько и оплата застройщику произведена частично. Как определить, что оплата именно по той квартире, по которой приобретаются права требования, осуществлена полностью? В зависимости от условий договора долевого участия номера квартир могут быть указаны в платежных поручениях или в актах зачета оплаты по конкретным объектам. Таким образом, от застройщика необходимо получить официальную справку о произведенной оплате по договору долевого участия именно на ту квартиру (с указанием номера), права на которую приобретаются на момент (с указанием даты) заключения договора уступки, а также с указанием того, что инвестор имеет право на уступку прав по договору. В противном случае в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком, последний может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга.Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Если цедент требует произвести оплату, то в договор целесообразно включить условие о задатке: все платежи, которые производятся до регистрации уступки, являются задатком в обеспечение обязательств цедента зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо также обязательно указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение об уступке не зарегистрировано в установленный срок.

После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права, а также несет те же риски, как если бы он заключил договор долевого участия сразу с застройщиком. Отказ от договора и требование о возврате денег должны быть направлены застройщику, а не цеденту. Иск о взыскании уплаченных денежных средств также должен быть предъявлен застройщику. И даже проценты за пользование деньгами, предусмотренные ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, цессионарий вправе требовать с момента оплаты цедентом застройщику, а не с того момента, когда цессионарий оплатил цеденту уступку.В статье 11 Закона N 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по договору долевого участия возможна. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.Основные проблемы, которые могут возникнуть между участниками договора уступки права требования по договору долевого участия, связаны с денежными расчетами между всеми участниками договора.Известно, что значительная часть квартир в строящихся домах в настоящее время приобретается с целью инвестиций и участники продают квартиру уже на завершающем этапе по договору уступки по более высокой цене. В случае сдачи дома в срок цессионарий получает квартиру, а в случае расторжения договора долевого участия с застройщиком цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена цеденту, а сумму, указанную в договоре долевого участия, которая существенно меньше, чем та, которую цедент уплатил по договору уступки требования.Штрафные санкции за неисполнение застройщиком своих обязательств также рассчитываются, исходя из суммы договора долевого участия.Следует отметить, что цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту, поскольку последний по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными, т.е. цедент передал не принадлежащие ему права. Выглядит это следующим образом. По Закону N 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному договору уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях, установленных действующим законодательством, можно считать недействительными. Именно поэтому ст. 11 Закона N 214-ФЗ закрепляет, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.Данное обстоятельство нашло свое отражение в судебной практике. Например, Ярославский областной суд Апелляционным определением от 01.11.2012 по делу N 33-5949/2012 оставил в силе решение Кировского районного суда г. Ярославля от 23 августа 2012 года, которым с застройщика ГУП "ТСО "Ярославльстрой" в пользу С., которой права на квартиру были переданы по договору уступки требования, была взыскана неустойка и компенсация морального вреда, и отказано во встречном иске застройщику, требовавшему признать договор уступки требования недействительным в связи с тем, что договор долевого участия, на основании которого был заключен договор уступки требования, не оплачен, и согласие застройщика на передачу прав одновременным переводом долга не получено. Апелляционная жалоба застройщика была судом второй инстанции отклонена. При этом Ярославский областной суд указал, что в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.Из содержания указанной нормы не следует, что закон содержит запрет на уступку права требования до оплаты цены договора долевого участия в строительстве. В случае отсутствия оплаты такая уступка осуществляется одновременно с переводом долга. По этим мотивам оснований для признания договоров уступки прав и переуступки прав несоответствующими требованиям закона не имеется.

Следовательно, вместе с приобретением прав требования новый кредитор обязан принять на себя и долг прежнего участника. Поскольку сейчас все больше застройщиков предлагают рассрочку по оплате договора долевого участия, то долг цедента перед застройщиком будет складываться из неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке, что, в свою очередь, должно отразиться на цене договора уступки.При переводе долга застройщик должен в обязательном порядке дать свое согласие на такой перевод (п. 1 ст. 391 ГК РФ). В случае несоответствия договора уступки данным требованиям такой договор может быть признан судом недействительным.В Апелляционном определении Московского городского суда от 30.11.2012 по делу N 11-29791/12, которым оставлено в силе решение Таганского районного суда г. Москвы, признавшее договор уступки требования недействительным по иску застройщика, указано, что согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу и т.п., либо воздержаться от определенного действия. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.Разрешая исковые требования по существу, суд пришел к выводу, что спорный договор не соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК РФ, поскольку не получено согласие истца как кредитора в вышеуказанных обязательствах, предусмотренных договором, на перевод ответчику своего долга на другое лицо; не соответствует требованиям п. 2 ст. 382 ГК РФ, так как для перехода к другому лицу прав кредитора требуется согласие должника, предусмотренное условиями договора долевого участия, в связи с чем законно признал договор недействительным.Таким образом, в договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата взноса, так и рассрочка. Если взнос до конца не произведен, а у участника долевого строительства по каким-то причинам возникла необходимость выйти из этого договора, то передача прав по такому договору возможна только с передачей обязанности. В этом случае также необходимо заключить договор о передаче долга. Такой договор первоначальный участник долевого строительства может заключить с новым только с согласия застройщика на перевод долга, и только затем одновременно заключаются договоры об уступке права требования и о переводе долга. Новый участник долевого строительства получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен, и обязуется произвести полную оплату взноса. Если речь идет об уступке прав требования по договору с полностью оплаченным долевым взносом, согласие застройщика на нее не требуется.Что касается рисков, то, если договор заключается в рамках действующего законодательства и проходит госрегистрацию, стороны уже застрахованы от неожиданностей, в том числе и двойных продаж, которые были распространены несколько лет назад, до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. Существуют и некоторые другие риски для участников долевого строительства. Так, например, следует обратить пристальное внимание и серьезно отнестись к юридической оценке ситуации, когда уступка прав по договору участия в долевом строительстве осуществляется юридическим лицом. Речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи.Чтобы сократить собственные риски при приобретении квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, цессионарию необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры.Другие риски связаны с приобретением права у цедента-наследника лица, являвшегося первоначальной стороной договора, так как в этом случае новому участнику долевого строительства надо быть уверенным, что отсутствуют другие наследники, которые в будущем могут попытаться оспорить эту сделку. Независимо от того, является ли гражданин первым участником договора или приобрел права по переуступке, сохраняются риски при банкротстве застройщика. Исходя из нового законодательства о банкротстве, граждане - участники долевого строительства должны подать заявление в дело о банкротстве, которое рассматривается арбитражным судом, и вступить в реестр прав участников долевого строительства. Для этого необходимо подтвердить наличие всех документов, внесение взноса на определенную сумму.В заключение следует отметить следующее.Если цена по договору уступки права требования незначительно отличается от цены по договору долевого участия (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, более полугода, возможно, объект является долгостроем и/или имеются другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.). Об аналогичных проблемах могут свидетельствовать и массовые продажи квартир на объекте по договорам уступки, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика.Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки права требования, то, вероятно, существуют какие-либо проблемы с указанной квартирой. Необходимо с осторожностью отнестись к приобретению права требования по договору уступки у юридического лица. При наличии альтернативы договор уступки права требования по договору долевого участия безопаснее заключать с физическим лицом.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Шаблон договора уступки права требования по договору долевого участия

Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

Достаточно долгий процесс оформления самого договора
Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов: Продавец Покупатель В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны Покупателю готовится к сделке проще.

Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

Участие в долевом строительстве является одним из инвестиционных инструментов. Эта область права регулируется ФЗ №214 от 2004 года. В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования. Что это такое? Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на практике.

Инфо

Юридическая природа этого процесса регламентируется перечнем правовых актов, в том числе Гражданским Кодексом. Именно это и становится причиной большого количества вопросов, которые мы постараемся рассмотреть в статье.

Внимание

Особенности сделки Главная особенность сделки – передача прав. Несмотря на то, что ДДУ со строительной компанией заключается одним гражданином, через некоторое время его обладателем может стать другое лицо.

Важно

Другая особенность заключается в получении выгоды первоначальным инвестором. Она передает права требования по более высокой цене, нежели он их приобретал.

Договор уступки прав требования на квартиру

Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
основной договор на участие в долевой застройке;
платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика. После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру.

Особенности заключения договора переуступки по дду и правила его оформления

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже. Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз. Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Без застройщика Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации. Налоги Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

Для граждан страны – 13%
Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е.

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 фз дду

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор.

Образец договора уступки права требования по договору долевого участия

ПДКП При заключении предварительного договора, уступается право требования на подписание главного соглашения купли-продажи жилой площади. Ошибочно мнение, что передается право требования на получение недвижимости! В соответствии с предварительно заключенным договором, участники:

не могут приобрести квартиру;
они только обсуждают возможность её покупки в будущем.

Уступить права при этом можно в период с подписания предварительного соглашения до заключения главного договора. Договор, заключенный предварительно, не нужно регистрировать в государственных органах. Обусловлено это тем, что средства, необходимые для покупки недвижимости, передаются по главному соглашению. По предварительной версии не требуется совершать никаких действий! Тут представлен образец предварительного договора долевого участия.

Форма договора уступки права требования договору долевого участия строительстве

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
поиск лица, которому будет производиться уступка;
оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

vip-real-estate.ru

Переуступка прав по дду. Договор цессии по долевом строительстве.

Первоначально рассмотрим возможные варианты заключения договора цессии в отношении участия в долевом строительстве недвижимости. Договор уступки права требования по договору долевого строительства заключается в следующих случаях, когда:

граждане-дольщики принимают решение уступить свое право требования по ДДУ и получить вложенные в строительство деньги, не дожидаясь завершения строительства;
юридические лица, инвестировавшие денежные средства в строительство объекта, переуступают свои права гражданам, чтобы вернуть вложенные средства и получить прибыль.

Согласно закону по договору уступки права требования новый дольщик принимает весь объем прав и обязанностей, принадлежавших прежнему дольщику. Соответственно, новому лицу крайне важно получить копию первоначального договора долевого участия, который может содержать иные условия, чем указаны в договоре цессии.

При заключении договора переуступки мы рекомендуем обратить внимание на следующее:

До заключения договора требуйте полный пакет документов, относящийся к сделке: первоначальный договор долевого участия; платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью; возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки. Заверенные копии указанных документов, должны, оставаться на руках нового дольщика, оригиналы, как правило, возвращаются прежнему дольщику, если они ему необходимы. Если ДДУ был заключен предыдущим гражданином-дольщиком в браке, то необходимо нотариальное согласие супруга на указанную сделку.
При заключении договора обратите внимание, чтобы в договоре переуступки не содержались пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Цедент и цессионарий не вправе заключать соглашения, включающие условия, отличные от условий первоначального договора, переносить сроки сдачи объекта, изменять размер и порядок начисления неустойки и т.д.
Договор уступки права требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации. В случае уклонения от регистрации любой из сторон, другая сторона вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому обе стороны сделки должны внимательно изучить эту часть соглашения. Как и любую другу сделку с недвижимостью, эту сделку также лучше проводить через банковскую ячейку с доступом к ней только при наличии документов, подтверждающих регистрацию договора и оформлением расписки или иным способом, гарантирующем соблюдение интересы обеих сторон.

После регистрации договора уступки права требования необходимо сохранять все документы, относящиеся к сделке, включая копии.

Услуги Бюро: Адвокат по делам долевого строительства.

Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей. Все претензии нового дольщика по исполнению ДДУ застройщиком предъявляются непосредственно к последнему.

Согласно действующему закону новый дольщик обладает всем объемом прав, предусмотренным первоначальным ДДУ, Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, то есть он вправе, например, взыскать неустойку, которая образовалось до момента перехода к нему прав, предъявить претензии по качеству возводимого объекта, которые ему стали уже после перехода прав и т.д.

Учитывая положение Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства, обратим внимание на следующий момент: если гражданин становится дольщикам в результате переуступки прав от юридического лица, то на него распространяются гарантии указанного закона, если по его договору застройщиком ранее внесены обязательные отчисления и только в том случае, если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

Адвокат Надежда Домкина