Долевая собственность квартиры: как по закону делятся метры? Доля в квартире что значит

В каких случаях собственники долей могут вселяться в квартиру — Российская газета

На днях большинство СМИ и телеканалов обсуждали вопиющую историю - родственники пенсионерки продали свою долю посторонним лицам, а те устроили бабуле "веселую жизнь". Шум, постоянные пьянки и незваные гости были началом совместного проживания. Дальше больше - новые соседи поменяли замки, выбросили вещи пенсионерки.

В другом случае гражданин, имеющий незначительную долю в праве собственности на однокомнатную квартиру, был вселен в нее по решению суда. Новый жилец стал требовать от других сособственников выплаты компенсации его доли в квартире, так как жить на своем клочке считал невозможным. Как чужие люди оказываются сособственниками, приобретая мизерные доли, и у кого больше прав в таких ситуациях? Вариантов, когда обладатели незначительных долей в праве собственности на квартиру могут создавать проблемы другим сособственникам, немало: тут и "прописочный бизнес" и другая "предпринимательская" деятельность.

По данным Росреестра, в 2015 году права долевой собственности на жилые помещения зарегистрировали более четырех с половиной миллионов россиян - что составило более половины от всех физических лиц, оформивших права собственности на жилые помещения. Такой ажиотаж на рынке жилья не мог пройти незамеченным для любителей погреть руки на квартирных проблемах граждан, а в законодательстве и судебной практике нашлись для этого лазейки. В результате, скупка долей с целью наживы была поставлена на поток .

Незначительной долей в квартире считается доля, которая меньше одной четверти площади и самой маленькой изолированной комнаты. Доля, соответствующая такой комнате, уже является значительной.

Ключевым моментом, определяющим возможность собственников незначительных долей вселяться в квартиры, была судебная практика по делам о вселении. Как правило, суды удовлетворяли иски о вселении и нечинении препятствий в пользовании квартирой со всеми вытекающими из этого последствиями. С регистрацией (пропиской) в квартире, в которой была куплена незначительная доля, у собственника проблем возникнуть не могло - предъявив свидетельство о собственности, он автоматически регистрировался, независимо от размера приобретенной доли и от того, выделена она была в натуре или нет. Возникали скандалы, когда собственники незначительных долей, вселившись, могли диктовать свои условия обладателям значительных долей, принуждая соседей к продаже их доли по заниженной цене.

Ситуация начала меняться после того, как до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ дошло дело, в котором истица, обладающая долей в 1/40 части однокомнатной квартиры (которая в пересчете на жилую площадь составила всего 0,5 квадратных метра!) требовала вселить ее в эту квартиру. Суды первой и второй инстанций полностью удовлетворили иск, но Верховный суд решил глубже разобраться в ситуации.

В итоге, в вынесенном им Определении (N 4-КГ13-32 от 03.12.2013) была изложена позиция, в целом изменившая подход судов к делам о вселении в квартиры собственников маленьких долей. Выводы судебной коллегии сводились к следующему. Суд констатировал, что, поскольку в рассматриваемом случае невозможно выделить 1/40 доли в натуре, отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.

Из этого следует, что:

1) Право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, оно зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

2) В сложившейся ситуации действия истицы, предъявившей иск о вселении являются злоупотреблением правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика, являющегося собственником части помещения.

На этом основании, суд отказал истице в иске о вселении. Эта позиция Верховного суда привела к тому, что при рассмотрении подобных дел, суды стали пресекать явные случаи злоупотребления правами. Но если теперь суды не позволят вселиться в квартиру с сомнительными намерениями собственнику незначительной доли, что делать тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире? Сразу оговоримся - защита прав собственников долей должна идти правовыми способами, в противном случае можно оказаться и на скамье подсудимых. Пока сособственник не надумал продать свою долю - можно обратиться в суд с иском о признании доли незначительной (доля, не являющаяся незначительной, не может быть выкуплена принудительно) и ее принудительном выкупе. Доля в праве собственности на квартиру не может быть выкуплена только у лица, у которого данное жилое помещение - единственное. Суд, определив долю соседа как незначительную, признает истца обладателем значительной доли, обязав выплатить компенсацию собственнику незначительной доли. Если сособственник решил свою незначительную долю продать, то он сможет это сделать, лишь по закону преимущественного права покупки. Но это право не применяется в случае дарения доли.

Справка "РГ"

Предположим, что доля в квартире все же продана. Это не означает, что с новым собственником доли обязательно возникнут проблемы. Сначала собственникам квартиры нужно будет договориться о порядке пользования квартирой, а лучше - заключить соглашение об этом в письменной форме. Если заключить соглашение не получилось - можно по этому поводу обратиться в суд. Если договориться продать маленькую долю не вышло, то этот вопрос можно решить в принудительном порядке - через суд.

rg.ru

как по закону делятся метры?

«Заложниками» общей долевой собственности на квартиру (частный дом) оказываются не только те, кто состоит в родстве друг с другом, но и совершенно чужие люди. Нередко разгораются нешуточные споры, а то и настоящие драмы.

О законных способах урегулирования конфликта и о том, как лучше действовать на практике, читайте ниже.

Хочу свой угол

По данным Росреестра, в 2015 году права долевой собственности на жилые помещения зарегистрировали более четырех с половиной миллионов россиян, что составляет более половины от всех физических лиц, оформивших права собственности на жилые помещения.

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол (долю). Как его оформить юридически? По закону это можно сделать несколькими способами.

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании п. 1 ст. 247 ГК РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается.

Места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании.

Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если не удалось достичь согласия, то спорщикам придется идти в суд, и здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». В иске сделайте ссылку на упомянутый выше п. 1 ст. 247 ГК РФ.

Метры по головам

Будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами: полом жильцов, родственными связями, наличием детей и так далее.

Типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где 1/2 доли принадлежит семье из двух супругов и по 1/4 сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников. Это прописано в ст. 249 ГК РФ.

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

Окончательно и бесповоротно

П. 1 ст. 252 ГК РФ предусматривает также «раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками».

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако на практике именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Именно «коммуналкой»!

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании п. 3 ст. 252 ГК РФ).

А если такой вариант не подходит и все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то самый выигрышный выход - продажа квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае стоит иметь в виду важный нюанс.

Как выгодно продать?

Как отмечают опытные риэлторы, участникам долевой собственности выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, чем распродавать свои доли в праве поодиночке. Потому как в среднем рыночная цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15–25%.

Причина в том, что, как уже выше указано, покупателя доли может ожидать немало споров, судов и прочих неприятностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует?

Рекомендуем следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на ч. 2 п. 4 ст 252 ГК РФ.

Цитируем: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (реально не проживает в квартире, например, - прим. авт.), суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю «протестанта» соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

При продаже именно доли в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого правила расписан в ст. 250 ГК РФ.

Как сдать или прописать?

Здесь применяется основное правило в соответствии со ст. 246 ГК РФ: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией («пропиской») допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия – ст. 70 Жилищного кодекса РФ и нормы Семейного кодекса РФ.

Ситуация 1. «Меньше комнаты – не жилец!»

Бывает так, что обладатель незначительной доли в квартире устанавливает свои порядки и командует другими сособственниками, у которых доля больше, чем у него. Рассмотрим выход из такой ситуации.

Обладательница 1/40 части 1-комнатной квартиры (в пересчете составила 0,5 кв. м) требовала вселить ее в эту квартиру. Суды первой и второй инстанций удовлетворили иск, но Верховный суд решил глубже разобраться в ситуации. В итоге в его определении (N 4-КГ13-32 от 03.12.2013) была изложена следующая позиция: поскольку в рассматриваемом случае невозможно выделить 1/40 доли в натуре, отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.

Из этого следует, что:

2) В сложившейся ситуации действия истицы, предъявившей иск о вселении, являются злоупотреблением правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика, являющегося собственником части помещения.

Эта позиция Верховного суда привела к тому, что при рассмотрении подобных дел, суды стали пресекать явные случаи злоупотребления правами. Но что делать тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире? Совет: пока сособственник не надумал продать свою долю, можно обратиться в суд с иском о признании доли незначительной (доля, не являющаяся незначительной, не может быть выкуплена принудительно) и ее принудительном выкупе. Доля в праве собственности на квартиру не может быть выкуплена только у лица, у которого данное жилое помещение - единственное. Суд, определив долю соседа как незначительную, признает истца обладателем значительной доли, обязав выплатить компенсацию собственнику незначительной доли. Если сособственник решил свою незначительную долю продать, то он сможет это сделать, лишь по закону преимущественного права покупки. Но это право не применяется в случае дарения доли.

Предположим, что доля в квартире все же продана. Это не означает, что с новым собственником доли обязательно возникнут проблемы. Сначала собственникам квартиры нужно будет договориться о порядке пользования квартирой, а лучше заключить соглашение об этом в письменной форме. Если заключить соглашение не получилось, можно по этому поводу обратиться в суд. Если договориться продать маленькую долю не вышло, то этот вопрос можно решить в принудительном порядке опять же через суд.

Нотариус все предусмотрит!

Недавно вступил в силу закон, по которому доля в недвижимости должна продаваться только через нотариуса. Поскольку практика только нарабатывается, со слов президента Федеральной нотариальной палаты России Константина Корсика, попробуем разобраться, как должна работать эта норма. Допустим, если квартира принадлежит нескольким собственникам, то эта сделка уже подлежит удостоверению у нотариуса. Если же продается только одна доля, она тоже подлежит удостоверению у нотариуса, и нотариус при оформлении должен проверить, выполнено ли требование статьи 250 ГК РФ о соблюдении преимущественного права покупки другими собственниками по указанной цене. Здесь возможно уведомление через почту, через телеграммы. А возможно уведомление через нотариуса. Так что нотариус контролирует, были ли соблюдены интересы другого собственника. До этого все это происходило формально, и порой на регистрацию принимались документы, честно говоря, неизвестно кем подписанные. А в итоге у нас появилось так называемое «квартирное рейдерство», когда выкупались доли, а потом других собственников выживали или принуждали к продаже своих долей за бесценок.

Но! К сожалению, до сих пор возможно «продать» долю обходными путями — оформить как подарок. Взяли и подарили чужим людям с улицы. Тем более, что норма, которая введена в закон о регистрации прав, гласит, что нотариально удостоверяется только договор продажи. В связи с этим, возможно, законодатель в перспективе уберет и эту лазейку.

О покойном только хорошее!

Недавно вступил в силу закон, придающий повышенную доказательную силу нотариальному акту. Это значит, что удостоверенное нотариально, например, завещание оспорить нельзя. Возможно лишь оспорить в особом порядке незаконность самого совершения нотариального действия. Скажем, если нотариус нарушил какую-то процедуру, допустим, не проверил все документы. И здесь особое значение приобретает видеофиксация: она защитит и нотариуса, и гражданина, оформившего завещание, от необоснованных обвинений. Ведь, лишившись возможности обжаловать суть, недовольные родственники, как нетрудно предположить, будут цепляться к процедуре. Видео прекрасно покажет, что делал или не делал нотариус. Более того, как поясняют эксперты, отказ гражданина совершать нотариальное действие с применением видеофиксации уже может стать поводом для сомнений нотариуса. Возможно, у человека какие-то корыстные цели. Таким образом, видеофиксация не только станет еще одним элементом подтверждения высокой степени достоверности нотариального акта, обладающего повышенной доказательственной силой, но и станет надежным инструментом нотариуса, несущего полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Точно так же на видео будет фиксироваться, например, оформление договора дарения или пожизненной ренты. И всегда можно будет убедиться, что на человека никто не давил, он был адекватен, в здравом уме и твердой памяти и даже был рад сделать дорогой подарок кому-то близкому. Особенно это важно в тех случаях, когда наследодатель или даритель уже почил в бозе, а наследники не довольны его волеизъявлением. Кроме того, нотариусы имеют доступ к базе Федеральной миграционной службы, потому проверяют соответствие паспорта, не утерян ли он, является ли действительным. Потом нотариус лично беседует с каждым гражданином, устанавливает его намерения и разъясняет последствия, и понимает все, что происходит в связи с этой сделкой.

Полагается, что применение видеофиксации не отражается на стоимости нотариальных услуг.

Вслед за Росреестром

А возможно ли распорядиться своим имуществом, находясь «за тридевять земель»? Например, продавец или завещатель давно живет в Москве, а имущество находится в Якутске? К сожалению, сегодня пока это невозможно, так как в основах законодательства о нотариате есть норма, обязывающая нотариуса удостоверять сделку по месту нахождения недвижимого имущества.

Но, по мнению «главного» нотариуса страны, такая норма является уже весьма архаичной. «Росреестр уже перешел на экстерриториальный принцип регистрации. Допустим, вы можете в Москве подать документы о регистрации вашего имущества, которое находится в Якутске. Документ направляется в электронном виде в Якутск, и Якутск регистрирует, и вы это получаете в Москве. Поэтому, думаю, законодатель в ближайшее время должен отменить такую норму. Именно в интересах и для удобства граждан. Мы должны перейти к экстерриториальному нотариальному удостоверению, как это имеет место быть в европейских странах. Во Франции вы можете прийти к нотариусу в Париже и удостоверить договор купли-продажи сделки на Лазурном берегу. Это в порядке вещей. Вы идете к тому нотариусу, которого вы знаете и доверяете. Поэтому и мы должны отказаться от старого порядка и двигаться вперед», - говорит Константин Корсик.

Однако если речь идет об улусах в пределах одного региона, то тут проще:

с введением единой информационной системы нотариата в пределах регионов все данные открываются в единой информационной базе одного нотариального округа.

www.exo-ykt.ru

Незначительная доля в квартире — что нужно знать собственнику?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, что понимается под незначительной долей в жилом помещении, на что имеет право собственник такой доли, как производится отчуждение такой доли по требованию сособственников.

Когда доля признается незначительной?

Принято считать, что незначительной долей в праве собственности считается доля меньше ¼ жилого помещения и меньше самой маленькой изолированной комнаты. Однако в судебной практике в каждом конкретном случае для определения значимости доли исследуется целый ряд обстоятельств, включая метраж, наличие в данном жилом помещении комнаты такого размера или возможности сделать перепланировку, чтобы такую комнату выделить, а также другие обстоятельства. Исходя из этого, суд также определяет, имеет ли право собственник данной доли на регистрацию на проживание в жилом помещении без согласия других сособственников (Определение Верховного Суда от 03.12.2013 № 4-КГ13-32).

Как поделить наследство?

Какие сложности возникают при распоряжении незначительной долей?

Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, как уже было сказано выше, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.03.2016 по делу N 33-2348/2016). Соответственно вселиться и пользоваться жилым помещением, а также зарегистрировать в нем третьих лиц собственник незначительной доли может только с согласия других собственников или по решению суда, который определит порядок пользования спорным жилым помещением (ст.246 ГК РФ).

Наибольшее количество споров с собственниками незначительной доли возникает в связи с тем, что в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ суды вправе определить судьбу незначительной доли и без согласия ее собственника (см. также п. 13 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4). А именно, обязать других собственников выплатить ему компенсацию вместо выдела доли в натуре, если она незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (имеет другую жилплощадь).

При этом в таких спорах позиции судов могут резко отличаться. Прежде всего, возникает вопрос, имеет ли право требовать компенсацию только выделяющийся собственник незначительной доли или же суд вправе утвердить выплату компенсации и без его требования о выделе. При разрешении таких споров судебная практика должна основываться на позиции Верховного суда, которая заключается в том, что если собственник незначительной доли злоупотребляет своим положением или не может пользоваться своей долей, не нарушая в то же время права собственника значительной доли, то ему может быть выплачена компенсация.

Выселение собственника – в каких случаях это возможно?

Купля-продажа незначительной доли – что нужно знать?

Продажа доли собственником возможна только после уведомления других сособственников о таком намерении и получения от них отказов от права преимущественной покупки либо по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Также собственник незначительной доли вправе потребовать ее выдела в натуре и при отсутствии такой возможности (большинство случаев), что подтверждается судебной экспертизой, - принудительного выкупа собственником большей доли.

Если собственник большей доли намерен выкупить незначительную долю без согласия собственника, то, в зависимости от обстоятельств дела, он также может подать заявление о выделе его доли либо сразу заявить о принудительном выкупе незначительной доли. Собственнику придется подкреплять свою позицию большим количеством доказательств того, что миноритарный сособственник никогда не жил в квартире и не пользовался ей либо злоупотреблял своим правом, не оплачивал обязательные платежи и т.д. Ответчику будет необходимо доказать нуждаемость в использовании этого имущества, например, в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Суд принимает решение только после тщательной оценки доказательств и всех обстоятельств дела, поэтому можно сказать, что похожих дел по таким спорам не бывает.

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?

www.9111.ru

Доля в квартире стоит ли покупать

Некоторые объекты недвижимости обладают статусом долевой собственности — это часть в общем праве, которая часто достается наследственным путем, а также после совместного приобретения недвижимости, раздела имущества или приватизации коммунальной квартиры несколькими владельцами. Доли являются самостоятельными объектами права, которые также продаются, покупаются, подлежат наследству, дарению или другому формату передачи прав на недвижимость.

Что значит купить долю в квартире?

Купить долю в квартире — значит приобрести некоторую часть в праве собственности на недвижимость, где остальные части принадлежат другим владельцам.

Как правило, доля покупается с определенной целью:

для регистрационного учета на этой жилплощади;
для проживания в одном из помещений многокомнатной квартиры;
в качестве инвестиции;
с целью дальнейшего выкупа всего объекта.

В долевой собственности каждому владельцу в общем праве принадлежит определенная доля. Это может быть 1/2, 1/5, 1/100 или 15/48, при этом в сделке может участвовать любой долевой формат. Когда доля не выделена в натуральном формате, сложно определить, какая именно часть недвижимости продается, в этих случаях сособственники часто решают вопрос о правах пользования объектом в суде. Доля, выделенная в натуре, как правило, соответствует одной или нескольким комнатам в квартире, закрепленными за формальным собственником.

Доля в квартире продается, как любой объект недвижимости, при условии некоторых дополнений в пакет документации, необходимой для регистрации права собственности.

Как купить долю в квартире у родственников?

Зачастую, получив в наследство объект недвижимости, граждане невольно становятся участниками долевой собственности. Похожая ситуация происходит при приватизации объекта на нескольких членов семьи или родственников. В дальнейшем один из родственников стремится приобрести весь объект в целом.

Все участники долевой собственности обладают юридическим преимуществом — они имеют преимущественное право покупки. То есть, приняв решение продать свою долю, ее владелец изначально должен предложить сделку остальным сособственникам.

В письменном формате собственник доли обязан уведомить остальных владельцев объекта о стоимости продажи, условиях покупки и временном периоде предложения. При отказе остальных собственников покупать долю или при истечении 30 дней сделка может быть проведена с третьими лицами.

Поэтому, зная о том, что родственник продает свою долю, каждый участник долевых правоотношений должен помнить, что в этом варианте преимущественное право на покупку у него.

Как купить долю в квартире в ипотеку?

Купить долю в объекте недвижимости в ипотеку формально возможно, в практическом плане все не так хорошо. Далеко не все банковские структуры готовы кредитовать долевую собственность, точнее, таких банков — единицы. Но даже они устанавливают особые условия, отличные от стандартного ипотечного кредитования, ведь доля в квартире считается высокорискованным активом.

Наиболее часто банки соглашаются оформлять жилищный займ только при условии, что это единственная доля в квартире, не принадлежащая заемщику, и после выдачи ипотеки он сможет стать владельцем всего объекта. В этих ситуациях залоговым имуществом признается вся квартира.

Конечно, встречаются и такие программы, по которым можно приобрети отдельную долю или комнату, выделенную в натуре, но встречаются они в линейке банковских предложений крайне редко и отличаются более высокими процентными ставками.

Как купить долю квартиры на материнский капитал?

Объем материнского капитала зачастую не позволяет реализовать его для покупки полноценного жилья, и тогда родители, пытаясь освоить льготные средства, подыскивают долю в квартире, которую возможно приобрести с использованием маткапитала.

Законодательно это возможно, но основным условием приобретения является обязательный выдел доли в натуре, то есть приобретаемая часть объекта недвижимости должна быть обособлена от других комнат и мест общего пользования. То есть, с помощью капитала можно приобрести комнату в многокомнатной квартире или общежитии.

Еще одним важным условием покупки доли с использованием маткапитала является исключение сделок с родственниками. То есть приобрети комнату в объекте, где сособственниками являются родственники нельзя. Такая мера позволяет государству бороться с фиктивной реализацией материнского капитала.

Как купить долю в приватизированной квартире?

Если квартира приватизирована и принадлежит нескольким собственникам, то приобрести одну из долей вполне реально. Хотя иногда можно столкнуться со сложностями, связанными с преимущественным правом покупки у других владельцев.

Поэтому для сделки и регистрации договора потребуется, помимо стандартного комплекта документации, нотариально заверенное уведомление остальных участников собственности о продаже объекта за определенную цену, с момента получения которого минуло тридцать дней.

А если к вопросу о продаже доли в квартире соседи относятся нормально, то можно просто съездить с ними к нотариусу, где они составят официальный отказ от преимущественного права приобретения — в этом случае вопрос решается в течение дня и не нужно ждать целый месяц до выхода на сделку.

Если порядок пользования определен или доля выделена в натуре, то можно сразу регистрировать договор купли-продажи. В противном случае, лучше сначала составить соглашение с остальными сособственниками о перераспределении долей, зарегистрировать его, а затем, на основании этого документа проводить сделку.

Как оформить долю недвижимости?

Случаются ситуации, когда в едином объекте недвижимости требуется выделить долю, перераспределить одну из долей между остальными участниками или предоставить часть собственности третьему лицу. В каждом из этих случаев придется заниматься регистрацией нового собственника.

Оформить долю недвижимости можно по договору купли-продажи или договору дарения, а также право собственности оформляется на основании свидетельства о наследстве или судебного решения. В зависимости от способа получения права, составляется заявление о регистрации собственности, которое регистрируется в территориальном филиале ФРС.

Особенности оформления есть у каждого варианта:

Дарение предусматривает возможность оспаривания сделки остальными дольщиками, которые могут посчитать, что преимущественное право покупки не было реализовано. К тому же получатель доли по дарению обязан заплатить налог, исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками.
Наследование доли в праве собственности по закону или завещанию позволяет наследникам продать либо подарить полученную долю, а также распределить ее между собой. Также часть в праве собственности может быть выкуплена одним из дольщиков по договоренности с остальными.
Переоформление доли на ребенка требуется, когда родители воспользовались ипотечным кредитованием и желают использовать материнский капитал для расчетов с кредиторами. В этом случае при согласовании с банком и органами опеки ребенку выделяется доля в квартире, а маткапитал перечисляется банку в счет погашения ипотечного долга.
В судебном порядке доля переоформляется в любых ситуациях, когда мирным путем собственники не могут достичь соглашения. В дальнейшем право собственности регистрируется на основании решения суда.

Как оформить куплю-продажу доли в квартире?

Купля-продажа доли в квартире регламентируется ст.250 ГК, где описано право преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности и порядок отказа от такого права.

Для регистрации договора КП в регистрационный орган требуется представить следующий комплект документации:

договор купли-продажи;
документы, подтверждающие собственность продавца объекта;
нотариально заверенные документы (отказ или уведомление) о соблюдении регламента ст.250 ГК;
квитанцию об оплате госпошлины;
нотариально заверенные согласия супругов участников сделки на проведение купли-продажи.

Эти документы требуются в ФРС, без них осуществить регистрацию перехода права невозможно.

Однако, покупателю рекомендуется также затребовать такие документы, как справку о составе семьи (о лицах, зарегистрированных на покупаемой жилплощади), справку об отсутствии задолженностей по налогообложению и коммунальным услугам, выписку об объекте из государственного реестра прав.

Как купить долю в квартире у несовершеннолетнего?

Покупка недвижимости у несовершеннолетних собственников всегда полна рисков, ведь юридические действия за продавца исполняет законный представитель (родитель). Государство активно контролирует любые переходы прав несовершеннолетних и бдительно следит соблюдением интересов ребенка. Поэтому любые несоответствия всегда трактуются в пользу несовершеннолетнего.

Для покупки доли у малолетнего собственника к обычному пакету документации потребуется добавить письменное разрешение органов опеки на осуществление сделки. Более того, его разрешение содержит какие-либо условия, то потребуется документальное подтверждение их исполнения.

К примеру, если взамен продаваемой доли ребенку требуется предоставить соответствующую часть в другой квартире, то на сделку потребуется документ о получении несовершеннолетним такого имущества в собственность. А если в разрешении содержится указание о приобретении объекта для ребенка в дальнейшем, то лучше воспользоваться банковской ячейкой и произвести расчеты по сделке только после исполнения постановления опеки.

u-bags.ru