ГлавнаяРазноеГк рф досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. Гк рф досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора


Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в 2018 году

Каждый человек ежедневно сталкивается с рядом задач, и знание формальностей порой просто спасают от ряда проблем.

Договор аренды – это один самый распространенных сделок, к которым прибегают абсолютно разные люди или организации.

Многие считают, что заключение договора это уже окончательный результат, и больше нечего предпринимать не придется.

Однако существует ряд причин, при которых совершенная сделка может показаться не столь привлекательной или выгодной.

Основные сведения

Очень важно знать все тонкости процесса, которые включают не только заключение договора, но и уметь правильно его расторгнуть.

К счастью для многих законодательство уже давно продумало ход действий на этот счет, и ГК РФ имеет статьи посвященные процессу расторжения сделок, с указанием возможных причин.

Все это может вызвать трудности, если человек столкнулся с такой проблемой впервые. Поэтому в теме нашей статьи мы подробно рассмотрим, как арендатор может поступить в случае, если желает расторгнуть ранее заключенную сделку.

Что это такое

Для понимания темы статьи сперва следует разобраться, что представляет собой аренда, какой договор предусматривает такие отношения, и кто может выступать в роли инициаторов.

Аренда дает право на временное пользование и за определенную плату. Инициатором сделки может быть арендатор (тот, кто желает приобрести объект в аренду) и арендодатель (собственник объекта аренды).

Объектом аренды может выступать:

  • квартиры;
  • лесного участка;
  • земли;
  • помещения.

Для такой сделки существует специальной договор аренды, который имеет стандартную форму, и ее можно скачать в интернете.

И вот когда одна из сторон желает расторгнуть соглашение, необходимо также придерживаться определенной процедуры, и иметь на это необходимые основания.

Причины арендатора могут быть крайне разные, однако чтобы сделать все максимально правильно, необходимо предварительно ознакомиться с законными основаниями.

Это позволит ускорить процесс, иметь доказательства и основания обращения в суд, и возможность выхода из данной ситуации по обоюдному согласию, с учетом общих интересов.

Есть еще такое понятие, как прекращение договора, которое легко можно спутать, однако в данном случае это всего лишь прекращение обязательств согласно сроку договора, и если арендатор желает продлить срок, он может это сделать вновь.

Совсем другая ситуация складывается, когда договор необходимо расторгнуть досрочно, тогда имеется риск оставить одну из сторон неудовлетворенным, что может создать лишние проблемы, и даже судебные споры.

Поэтому предлагаю ознакомиться с правами арендатора, и понять в каких случаях он может безболезненно осуществить расторжение сделки.

Необходимые основания

Законодательство указывает, что данное действие в случае досрочного расторжения можно сделать по инициативе одной из сторон или по обоюдному согласию.

Также, если сторонами самостоятельно не нашелся компромисс, такое дело может пойти в суд.

Видео: досрочное расторжение договора по требованию арендатора

В случае, если стороны согласны расторгнуть договор, и не имеют претензий, данная процедура сводится к написанию соглашения, которое будет свидетельствовать о том, что договор потерял силу.

Если же одна из сторон не желает расторгать сделку, в таком случае дело обстоит куда сложнее.

Действующие нормативы (ГК РФ)

Ст. 606 ГК РФ повествует о понятии договора аренды. Расторжение договора, в том числе досрочное по инициативе арендатора описано в ст. 620 ГК РФ, согласно которой данный процесс предусматривает судебный порядок расторжения.

Основания для этого могут послужить:

Если арендодатель не предоставить указанное имущество согласно договору Или пытается препятствовать в его использовании
Если имущество имеет недостатки или испорчено Что затрудняет пользование или данное условие не было указано при совершении сделки
Если собственник отказывается производить ремонт Хотя это было указано в договоре с указанием сроков
Имущество стало непригодным для пользования без вины арендатора —

Также, закон предусматривает и др. условия, при которых возможно расторжение, и они находятся в ст.450 ГК РФ.

Порядок процедуры

В первую очередь, если Вы решили расторгнуть договор, необходимо попробовать найти обоюдное согласие, и поговорить с арендодателем.

Чтобы совершить расторжение, есть два пути — внесудебный порядок и судебный. Бланк договора аренды можно скачать здесь.

Заметим сразу важный момент, арендатор имеет право на расторжение в связи с другими основаниями только в том случае, если такое условие было указано в договоре аренды.

Если же нет, помочь сможет только суд. Если же такое основание законно, следует написать письмо – уведомление, в котором изъявить желание о расторжении, и указать основание.

Существенные условия

Важным моментом при расторжении является вид аренды. Если была заключена долгосрочная аренда, и была произведена регистрация, после расторжения данную процедуру также необходимо будет пройти еще раз.

Также, важно знать, что смерть арендатора не является основанием, и тогда аренда перейдет к его наследнику.

Список нужных документов

Главным документом является договор, и в зависимости от того, какое лицо указано в сделке (физ. или юр. лицо) документ удостоверяющий личность или свидетельство о регистрации.

Письмо (образец)

Для написания письма пока нет стандартной формы, однако существуют главные пункты, из которых строится обращение:

ФИО руководителя и название организации Которой направляется письмо
В основной части необходимо опираясь на статьи и законы написать обращение Согласно с которым договор будет расторгнут, указать дату и номер договора
В заключении можно указать свои контакты для ответа или номер телефона для того Чтобы оговорить дальнейшую встречу для расторжения
Ставится дата и подпись отправителя —
К письму прилагаются также договор И возможные другие сопутствующие документы
Уведомление

Представляю уведомление о прекращении договора аренды образец от арендатора:

Преамбула Указывается от кого письмо (например, от арендатора квартиры ФИО) и кому направлено (ФИО)
Основная часть В ней излагаются подробности, с указанием номера договора, его назначения, условия, ставится в известность о желании расторжения, с указанием основания
Заключение Указывается дата, которая будет означать прекращения правовых отношения и обязательств между сторонами по данному договору, с указанием срока, который дается получателю для ответа на данное письмо

К уведомлению прилагаются документы, с указанием перечня, ставится дата и подпись арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор может инициировать досрочное расторжение соглашения на таких основаниях:

  1. Арендодатель отдал в пользование имущество, качество которого не отвечает условиям соглашения и назначению имущества.
  2. Арендодатель не сообщил арендатору о правах третьих лиц на арендуемое имущество.
  3. Арендодатель не осуществляет капремонта помещения.
  4. Арендатор портит имущество владельца.
  5. Арендатор причинил убыток имуществу, которое сдается в аренду.

Если без вмешательства суда

В ситуации с мирным прекращением отношений порядок действий будет таким:

Сначала арендатор должен отправить собственнику имущества сообщение о нежелании больше его арендовать Арендатор должен ответить на протяжении месяца с периода поступления к нему сообщения
Если владелец объекта аренды не против То следующим шагом будет оформление документов об отказе от будущего сотрудничества
Стороны должны подписать договор по поводу досрочного расторжения соглашения В нем, кроме остальных данных должны указываться — дата прекращения отношений, отсутствие замечаний по материальным вопросам и претензий по качеству имущества
Если плата за аренду возвращается, то нужно написать сроки осуществления выплат Наряду с соглашением о прекращении сотрудничества составляется акт приема-передачи, согласно которому арендатор отдает имущество обратно арендодателю

Возможные причины

Соглашение аренды перестает действовать при истечении прописанного в нем периода или при досрочном расторжении сторонами.

Поскольку договор аренды является двухсторонним, его расторжение раньше времени может привести к нарушению прав одной стороной.

Поэтому законодатель предусматривает, когда досрочное расторжение договора вероятно, а когда – нет.

Если период договорных отношений по аренде не прошел, стороны могут прекратить отношения лишь в трех ситуациях:

  1. По обоюдному согласию сторон.
  2. В порядке суда по инициативе одной стороны по причинам, которые перечисляются в ГК России.
  3. По инициативе одной из сторон по причинам, предусмотренным в соглашении аренды.

Судебная практика

Часто досрочное расторжение соглашения аренды проходит через судебную практику. Если вы встретились с такой ситуацией, то вы обязаны предоставить суду основания для расторжения соглашения.

К примеру, принести квитанции об оплате, опись имущества и соглашение аренды, подписанное обоими участниками.

Существуют общие и особые основания для досрочного расторжения соглашения аренды. Общие основания могут применяться и для других типов соглашений, а в ситуации договора аренды ими могут воспользоваться обе стороны соглашения.

Особенные основания относят только к соглашению аренды, и отличаются по субъектному составу — у арендатора одни причины расторжения, а у арендодателя иные.

Бессрочное соглашение можно расторгнуть в любой период, заранее предупредив вторую сторону.

yurday.ru

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора гк рф

Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба. Г.Ф.Шершеневич Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения). 3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен. Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Другой комментарий к Ст.

Статья 620. досрочное расторжение договора по требованию арендатора

ГК РФ. Прекращение договора аренды фактически В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя. Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается. Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор Согласно ч.3 ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Важноimportant

При этом перед подачей в суд требования о досрочном разрыве ДА арендодатель обязан обратиться к арендатору с требованием прекратить нарушение в разумный срок. Неисполнение этой обязанности приведет к отклонению иска судом. Если после предупреждения о неисполнении арендатором обязанности по уплате арендной платы 2 раза подряд арендатор частично погасил задолженность, ДА все равно может быть расторгнут в суде по требованию арендодателя (постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 № КГ-А40/12879-09).

Если арендатор исправил допущенные нарушения после досрочного разрыва ДА судом 1-й инстанции, он не может требовать пересмотра судебного решения в апелляционной инстанции (постановление президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17426/08). Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время Такая ситуация может возникнуть в случаях:
  • когда ДА заключен без указания срока (ст.

Статья 620 гк рф. досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Вниманиеattention

В таком договоре оговаривать право арендатора на расторжение договора без суда отражать не обязательно, так как это право дано ему законом. Срок предупреждения о расторжении договор аренды может быть изменен в договоре. В отношении договоров, заключенных на определенный срок, в ГК РФ нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд.

Инфоinfo

В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ). Отсюда, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

Досрочное расторжение договора аренды

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Комментарий к Статье 620 ГК РФ Особенности прекращения договора аренды. 1. Прекращение договора по требованию одной из сторон. В ст. ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. ст. 611 — 613, 615, 616 ГК РФ). Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона. Установленная в ч.

Сам себе адвокат

Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом. Субъект, получивший квартиру в наем, вправе расторгнуть договор в любой момент, согласовав это с проживающими с ним людьми. Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом. Также нанимающая сторона может преждевременно прекратить соглашение, обратившись в судебные органы.

Основанием для этого может послужить ситуация, когда жильё невозможно использовать для жилья из-за его непригодности, либо его аварийное состояние.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Если соглашение не будет достигнуто, арендатор вправе подать иск. Суд может прекратить договор аренды при наличии совокупности следующих обстоятельств:

  • при подписании ДА стороны считали, что СИО невозможно;
  • СИО вызвано причинами, которые арендатор не может преодолеть при обычной осмотрительности, характерной для деловой практики ДА;
  • продолжение исполнения ДА нанесло бы ущерб арендатору, что лишило бы его в значительной части того, на что он рассчитывал при подписании договора;
  • из характера ДА и обычаев не вытекает, что риск СИО несет арендатор.

Судебная практика выработала ряд положений в отношении прекращения ДА в связи с СИО.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Например, перепланировка, осуществленная без согласия владельца, будет признаваться судом немаловажным ухудшением из-за которого испорчен вид жилой площади.

  • Неуплата договорных сумм в срок, определяемый положениями соглашения. Это могут быть однократные или регулярные невыплаты.
  • Нанимателем своевременно не производится очередной или капремонт. Сроки исполнения определяются договорными обязанностями, в их отсутствие – в необходимое время.
  • Если участники взаимных обязательств не достигли договоренности об остановлении правоотношений, необходимо исполнить досудебный порядок решения спора, который заключается в направлении противной стороне письменного предупреждения, указав на исполнение взятых на себя обязательств.

Расторжение договора аренды арендатором

Необходимые основания Гражданским Кодексом России предусмотрено немало оснований для расторжения арендного договора. Наиболее распространенным принято считать обоюдное согласие сторон. Во многом это связано с несколькими причинами:

  • простота расторжения с юридической точки зрения;
  • отсутствие серьезных последствий.

Из иных оснований принято считать:

  • неисполнение прописанных обязательств одной из сторон;
  • игнорирование оговоренных обязательств;
  • просрочка по арен6дной плате и так далее.

С целью досрочного расторжения договора в судебный орган может обратиться любая сторона. Действующие нормативы Договорные правоотношения, которые относятся к аренде, регулируются Гражданским Кодексом России.

Особенности досрочного расторжения договора аренды в 2018 году

Оно подлежит формированию и направлению противоположной стороне в установленные периоды даже при условии обоюдного согласия. [Показать слайдшоу] Унифицированного бланка для письма не установлено российским законодательством.Скачать стандартный общепринятый бланк можно по ссылке здесь. Претензия В случае несоблюдения оговоренных обязательств одним из участников сделки, возникает необходимость в составлении претензий по арендному соглашению. Письменный вариант претензии дает возможность:

  • обозначить правовые отношения;
  • установить документально нарушение прав;
  • потребовать устранить выявленные нарушения.

Одновременно с этим, поведение получателя претензии предоставляет возможность определить – необходимо обращаться в судебный орган по вопросу расторжения сделки, взыскания неустойки и прочего либо нет.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора гк рф

Он оформляется в двух экземплярах и после подписания выдается участвующим лицам на руки. Важно! Такой порядок может применяться только, если обе стороны желают такого расторжения. Если кто-либо из них избегает таких действий, то расторжение возможно только в судебных инстанциях.

Момент расторжения устанавливает выполнение всех действий, определенных условиями договорных обязательств. Если при передаче имущества составлялся акт, то стоит составить аналогичный документ о возврате площади. Только так будет удостоверено полное исполнение обязательств.

Кроме того, если договорное соглашение было зарегистрировано, необходимо уведомить регистрирующую службу о факте его аннулирования. Досрочное прекращение договора аренды по решению арендатора Соглашение может оговаривать причины преждевременного отказа от его выполнения по инициативе нанимателя.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение договора путем обращения в суд не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем порядке без обращения в суд Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно . Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям. При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке.

В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия (ст.

juristufa.ru

Процедура расторжения договора аренды ГК РФ

Аренда – довольно частое явление в современном мире, где почти каждый хоть раз сталкивался с необходимостью что-либо арендовать. И такая популярность связана с тем, что часто для того, чтобы воспользоваться чем-либо, человеку не хочется это приобретать или нет возможности.

 

Самый банальный пример – аренда недвижимости, к которой граждане зачастую прибегают по необходимости иметь в своем распоряжении объект недвижимости, при этом купить его или не позволяют средства, или нет такой необходимости (жилье нужно исключительно на какой-то отрезок времени).

 

Сделку по аренде недвижимости строго регламентирует гражданский кодекс, устанавливая необходимые для указания в договоре условия, права и обязанности сторон, а также основания прекращения такого рода договоренностей.

 

По общему правилу, договор аренды заканчивает свое действие по истечении срока, который указан в его тексте или досрочно. Рассмотрим основные моменты правового регулирования этого момента.

 

 

Варианты досрочного расторжения договора аренды по ГК РФ

 

В случае, когда договор еще не потерял свою силу ввиду окончания периода его действия, законом предусмотрены следующие варианты его прекращения:

 

  • Когда обе стороны решили его расторгнуть.

  • По предписанию суда, изложенному в его официальном решении.

  • По инициативе одной из сторон, согласно условиям в тексте договора.

 

Так как договор аренды всегда касается двух сторон: собственника предмета аренды и арендатора, то досрочно расторжение договоренностей по инициативе какой-либо одной стороны всегда будет иметь правовые последствия и для другой.

 

Поэтому в данном случае именно третий вариант подлежит особой регламентации со стороны закона.

 

 

Расторжение договора аренды по ГК РФ через судебные органы

 

Собственник недвижимости может инициировать расторжение договора по любой причине, если она закреплена в тексте соглашения. Чтобы воспользоваться такой возможностью следует тщательней отнестись к составлению договора.

 

Иначе, расторжение возможно только через суд, при этом должно иметь место одно из нарушений:

 

  1. Когда арендатор нарушает условия соглашения или использует арендованное имущество не по его назначению.

  2. Когда установлен факт порчи имущества.

  3. При просрочках оплаты (более двух раз подряд).

  4. Когда не проводятся необходимые ремонтные работы арендованного имущества.

 

При этом арендатор также имеет аналогичное право потребовать через суд расторжение подписанного с арендодателем договора в следующих случаях:

 

  1. Когда собственник нарушает свое обязательство предоставить арендатору оговоренное имущество для пользования.

  2. Когда хозяин мешает арендатору использовать имущество.

  3. Когда в последствии раскрылись не указанные собственником имущества недостатки, которые мешают адекватной эксплуатации арендатором имущества.

  4. Когда собственник не выполняет свое обязательство по ремонту или улучшению имущества.

  5. При других обстоятельствах, когда имущество становится непригодным для надлежащего использования по причинам, которые не зависят от арендатора.

uristhome.ru

Статья 620 ГК РФ с комментариями

Текущая редакция ст. 620 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 620 ГК РФ

1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:- непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;- создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;- наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору, и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;- не осуществление арендодателем капитального ремонта имущества;- непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.

Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.

Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.

2. Судебная практика:- постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;- постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;- постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;- постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011 по делу N А40-37004/2010;- постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;- постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;- постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 N А40-45214/10-91-338.

Консультации и комментарии юристов по ст 620 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 620 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

ogkrf.ru

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора по ст. 620 ГК РФ судебная практика

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.02.2015 по делу N А58-2972/2014

Отклоняя требование арендатора о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании принять нежилое помещение, суд в порядке статьи 620 ГК РФ, пункта 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указал на отсутствие в договоре условия, предоставляющего арендатору право на односторонний отказ от договора, не предусмотрены договором и случаи его расторжения в судебном порядке по инициативе арендатора, как не установлены и условия досрочного расторжения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, так как отсутствие прибыли при использовании арендуемого имущества не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых исходил истец при заключении договора аренды на определенный срок, а досрочное освобождение арендуемого помещения не свидетельствует о прекращении действия договора.

Посмотрите еще:

pgu.guru

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Сложная экономическая обстановка в государстве, постоянные и зачастую непредсказуемые изменения в финансово-экономической сфере (колебание валютного курса, банкротства организаций, повышение кредитных ставок) зачастую приводят к невозможности исполнения договорных отношений.

Возникновение договорных отношений, как и их прекращение следует осуществлять, учитывая нормы действующего законодательства и интересы всех участников договора.

Особенности договорных отношений

Продумать способы и порядок прекращения договорных отношений, возникающих при аренде квартиры, необходимо еще на стадии составления договора.

Договором аренды регулируются отношения по предоставлению объекта жилой недвижимости между владельцем или его представителем и организацией или индивидуальным предпринимателем.

Договор аренды в жилищной сфере следует разграничивать с договором коммерческого найма.

В случае найма пользователем помещения (нанимателем) может быть исключительно физическое лицо, в роли арендатора всегда выступает юрлицо (индивидуальный предприниматель), которое обязано во исполнение норм ГК РФ использовать объект договора (квартиру) для жилищных нужд граждан.

Если вы хотите узнать, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, советуем вам прочитать статью.

Оформление договорных отношений в форме, отличной от установленной статьями 161 и 609 ГК РФ, не допускается, такой документ считается недействительным и не является основанием для возникновения каких-либо правомочий для возможных субъектов.

Когда речь заходит о прекращении аренды квартиры, существенное значение имеет часть договора, содержащая положения о длительности таких отношений.

Аренда может устанавливаться как на фиксированный срок, так и на неопределенный период времени.

Сведения о договорах, действующих один год и более, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Начало течения срока аренды исчисляется с даты записи о регистрации договора в реестре.

Законодательством определены отдельные ситуации, наступление которых служит для суда основанием для прекращения аренды до наступления срока окончания договора.

Этот перечень оснований нельзя считать закрытым и стороны могут предусмотреть и зафиксировать в договоре дополнительные условия, с наступлением которых аренда прекращается.

Аренда квартиры может прекращается как с истечением срока договора, так и до его наступления:

  1. При взаимной договоренности сторон;
  2. Если произошли существенные изменения содержания договора;
  3. По иску любой стороны по основаниям, содержащимся в законодательстве или договоре.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон происходит по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если договор не содержит определенного срока действия, то и арендатор, и арендодатель имеют право прервать исполнение договора аренды жилища, уведомив вторую сторону за 3 месяца.

Возможно Вас заинтересует статья, о предоставлении жилья по социальному найму, прочитать об этом можно здесь.

По требованию арендатора одностороннее расторжение договора аренды в рамках судебного процесса возможно, когда:

  • Арендодатель отказывается предоставить квартиру для проживания либо препятствует в использовании жилища по назначению;
  • Собственник жилища уклоняется от выполнения работ по капремонту;
  • Наступили обстоятельства, не зависимые от воли арендатора и в результате которых жилье стало непригодным полноценного использования;
  • Наступили иные обстоятельства, предусмотренные договором.

По требованию арендодателя договор аренды объекта недвижимости расторгается в рамках гражданского судопроизводства, когда пользователь арендуемого жилья:

  1. Пользуется жилищем не в соответствии с его назначением, с нарушением правил проживания и требований договора;
  2. Ухудшает состояние жилища;
  3. Двукратно не вносит платежи по договору.

Договором могут быть предусмотрены иные причины для прекращения аренды по инициативе собственника жилья.

Требование досрочного прекращения договорных отношений арендодателем возможно лишь после направления арендатору предупреждения в письменной форме, которое содержит требование исполнить обязанности по договору в разумный период времени.

Расторжение договора найма квартиры

Вне зависимости от продолжительности действия договора найма квартиры, наниматель при наличии согласия проживающих с ним граждан имеет право направить письменное уведомление о прекращении договора наймодателю.

Договор расторгается по прошествии трех месяцев со дня такого предупреждения.

По иску собственника недвижимости договор найма подлежит расторжению в случаях:

  • Неуплаты предусмотренных договором найма взносов на протяжении 6 месяцев, а при краткосрочном найме (менее одного года) – невнесения больше 2 платежей;
  • Повреждения квартиры нанимателем или лицами, за деятельность которых он несет ответственность.

Любая сторона может инициировать расторжение договора в судебном порядке, если жилье становится непригодным для проживания, а также в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Уведомление о досрочном прекращении

При расторжении договора аренды по требованию одной из сторон, инициатор прекращения договорных отношений направляет другой стороне уведомление о досрочном расторжении указанного договора.

Этот документ составляется в письменной форме и вручается другому участнику под подпись либо направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.

Форма уведомления законодательством не предусмотрена, но рекомендуется включение следующих реквизитов:

  1. Название документа;
  2. Реквизиты сторон и расторгаемого договора;
  3. Основание расторжения и описание обстоятельств;
  4. Требования к стороне, направленные на расторжение договора;
  5. Подпись и дата.

Предлагаем вам скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды: Скачать бланк.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Соглашение о расторжении договора жилого помещения выражает добровольные намерения всех сторон прекратить все отношения, по исполнению условий данного договора.

Соглашение составляется в той же форме, в какой составлен договор. Таким образом, если при заключении договора аренды требовалась госрегистрация, то соглашение необходимо также зарегистрировать в госреестре прав.

В преамбуле соглашения указываются участники договора. Наименования сторон должны быть идентичны изложенным в договоре.

Далее, стороны выражают свое намерение прекратить договорные отношения по аренде жилища (указываются все реквизиты договора – наименование, номер, дата заключения) с перечислением условий расторжения (рекомендуется включить порядок передачи имущества, информацию о расчетах между сторонами).

Если в соглашении не указывается срок прекращения договорных отношений, то они считаются завершенными с даты подписания соглашения.

Также указывается количество экземпляров соглашения, адреса, реквизиты и подписи сторон. Подпись представителя юридического лица заверяется печатью.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры: Скачать бланк.

Поскольку квартира является дорогостоящим имуществом и зачастую предоставляется в пользование с сопутствующим оборудованием и мебелью, целесообразно передавать имущество по описи и оформлять ее как приложение к соглашению.

Арендодатель требует срочно освободить квартиру. Правомерно ли такое требование? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

У вас есть вопрос юридического характера?

Отличная статья и сам сайт сделан замечательно.

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант или через форму выше.

© 2014-2017 Квартира 3 . Бесплатная юр.консультация: (499) 703-51-74 Мск, (812) 309-80-63 СПб. Карта сайта

Все материалы, представленные на сайте Kvartira3.com, имеют исключительно ознакомительный характер и не являются публичной офертой к осуществлению к сделок с недвижимостью и других операций. Владельцы сайта не несут ответственности за понесенные убытки, упущенную прибыль и другие последствия, возникшие в результате использования информации с сайта Kvartira3.com.

защита прав в суде без адвоката

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без обращения в суд возможно при наличии определенных моментов отраженных в договоре аренды.

Еще при подготовки проекта договора арендаторы должны задумываются о включении в него порядка расторжения договора, а именно — право на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. Но при отсутствии согласованного внесудебного порядка расторжения договора арендатором досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда зависит от срока его действия.

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от договора аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В таком договоре оговаривать право арендатора на расторжение договора без суда отражать не обязательно, так как это право дано ему законом.

Срок предупреждения о расторжении договор аренды может быть изменен в договоре.

В отношении договоров, заключенных на определенный срок, в ГК РФ нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Отсюда, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение договора путем обращения в суд не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем порядке без обращения в суд

Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно .

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка: «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца». Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора. Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится. Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора. Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так просто.

По данному вопросу есть разные позиции суда

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом. По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права. Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна. Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Добавить комментарий Отменить ответ

Заголовок формы

Подпишитесь на рассылку и получайте новые статьи с сайта "САМ СЕБЕ АДВОКАТ"

lotos-n.ru

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 619 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года содержатся следующие разъяснения:

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

См. подробнее об обстоятельствах дела в извлечении из "Обзора практики" во вложении ниже

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения:

Досрочное расторжение договора аренды при невнесении арендной платы

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пп. 5, 25-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержатся следующие разъяснения:

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

..Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (п. 5 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением (п. 25 Информационного письма ВАС РФ № 66).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ (п. 26 Информационного письма ВАС РФ № 66).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

…В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

…Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды (п. 27 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

…Наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды (п. 28 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.(п. 29 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении) (п. 30 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Вложения:

logos-pravo.ru