Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска? Квартира в обременении у банка

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2018 году

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2018 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объекта	Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредитор	Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Ипотека	При которой для продажи необходимо получать согласие банка
Рента	Согласие на продажу должен дать рентополучатель
Арест	На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
Найм	Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
Прописка	Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
Сервитут	Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

в отделение Росреестра;
в банковское учреждение;
в домоуправление;
в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную сумму	А обременение так и не снимут
Если обременение не сняли	То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернуть	Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру	Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартиры	Будет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуацию	Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точно	При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина	Двойной залог
Если будет подан иск в отношении продавца	Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

без привлечения заемной денежной суммы;
с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задаток	Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременение	И у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупке	Выплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРП	Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку	Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книги	Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно	Только после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственника	Заемщика
У банка	Более удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
Заключают договор о покупке.
Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
Выплатите оставшийся долг продавцу.
Продавцом вносится сумма задолженности.
Получите в банке справку об отсутствии обременения.
Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В Сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

Видео: покупка и продажа ипотечных квартирКстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
Покупатель платит задаток.
Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
Оформляются права собственности на покупателя.
Снимается обременение банком.
Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
Продавец забирает деньги с ячейки.

ВТБ 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

jurist-protect.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: выкуп залоговой недвижимости

На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.

При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.

Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.

Содержание статьи

Что такое квартира с обременением?

Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.

Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.

Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.

Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.

За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.

Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.

Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.

А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.

Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.

Преимущества

Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?

Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Недостатки залоговых квартир

Плюсы и минусы сделки определяются целями покупки.

Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:

разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности - обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Покупка у заёмщика

Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:

первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.

Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.

Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.

Как купить у банка?

Продажа залоговой недвижимости банками — хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:

сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
с продавцом заключается договор купли-продажи;
деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
банк снимает обременение;
сделка оформляется окончательно в реестре.

Риски и их минимизация

Любая имущественная сделка содержит определённое количество рисков. Например, покупатель может опрометчиво поторопиться с оплатой ипотечного долга продавца, а тот внезапно откажется от сделки.

Или, наоборот, продавец уже продаст квартиру, а банковскую задолженность ему не погасят. И в результате он остаётся и с долгом по ипотеке, и без квартиры.

Такие нюансы легко исключаются, если сделку сопровождает грамотный юрист.

Следует учесть и то, что обременение квартиры может быть представлено в форме:

сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.

Минимизировать подобные риски можно путём исключения подобных вариантов за счёт тщательного изучения документации.

Обязательно перед потенциальной покупкой возьмите справку о жилье в Едином Госреестре и справьтесь в налоговой о наличии найма или аренды.

Можно ли купить квартиру находящуюся в ипотеке без риска потерять деньги? Из вышесказанного видно, что покупка квартиры на подобных условиях не содержит большого риска, если её оформлять грамотно. Зато при этом вы можете заплатить за жильё гораздо меньше его рыночной стоимости.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

vseodome.club

риски, рекомендации покупателю, порядок действий

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

Виды обременений на квартиру

Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:

Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.

Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Существующие риски

Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

Специалисты рекомендуют приобретать жилье, находящееся в залоге у крупного банка с хорошей репутацией (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и пр). В этом случае риски значительно снижаются.

Следует остерегаться сомнительных кооперативов и микрофинансовых организаций, ведь нет уверенности, что залоговая документация оформлена верно и не будет оспорена в суде.

Способы приобретения квартиры покупателем

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

переоформление ипотеки на покупателя;
выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Как снять обременение?

Снятие обременения происходит только после полного погашения ипотеки со всеми причитающимися процентами. Когда кредит закрыт, банк выдает письменное разрешение аннулировать запись об ипотеке. Обычно Росреестр требует присутствия представителя банка для подтверждения снятия залога.

Образец заявления на снятие обременения:

Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Порядок заключения сделки и необходимые документы

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

получение согласия банка на продажу;
заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
погашение кредита средствами покупателя;
снятие залога с имущества;
передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
регистрация права собственности нового владельца.

Договор с обременением в пользу продавца

Есть и другой вариант оформления сделки, когда покупатель берет на себя обязательства по погашению ипотеки в том же или другом банке. Это происходит нечасто, ведь новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора (платежеспособность, хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и пр.). Если покупатель подходит по всем параметрам, он может переоформить ипотеку на себя.

Основания установления обременения

Обременение с квартиры не снимается, и банк остается залогодержателем. Меняется только залогодатель, если перекредитование происходит в рамках одного финансового учреждения.

Основанием для залога является договор ипотеки, оформленный на нового заемщика. Если он состоит в браке, созаемщиком должен выступать его супруг. Исключением станет брачный договор с условием разделения кредитных обязательств.

Образец, содержание и существенные условия договора

Образец ипотечного договора:

Положения кредитного договора могут отличаться от тех, которые действовали для продавца квартиры. Банк может выдать ипотеку только по тем программам, которые сейчас актуальны. Именно поэтому перед оформлением сделки следует уточнить существенные условия кредита:

процентная ставка;
срок кредитования;
размер платежа;
условия досрочного погашения;
штрафные санкции за просрочку и пр.

Стоит ли приобретать жилье с обременением ипотекой?

Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

sempravorf.ru

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, выгодно и рискованно одновременно. Регистрация сделки производится только с разрешения кредитора и под его чутким контролем.

Как купить ипотечную квартиру с обременением

Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:

Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).

Чаще всего продажа квартиры, за которую не погашен долг в банке, происходит по причине отсутствия средств на выплату ипотеки.

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:

На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.

Как правильно оформить сделку

Планируя купить квартиру с обременением, следует придерживаться рекомендаций экспертов:

В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.

Если при покупке квартиры подразумевается погашение ипотеки, то сделка проходит следующим образом:

Покупатель арендует две ячейки в банке. В одну уходят деньги на погашение ипотечного долга, во вторую – остаток для продавца.
Банк аннулирует сделку и выдает соответствующий документ, позволяющий снять обременение с имущества.
Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указывается расчет через банковскую ячейку.
С полученными документами покупатель обращается в Росреестр для снятия обременения и переоформления собственника.

Если же ответственность за погашение долга по ипотеке переходит к покупателю, то в банке переоформляется кредитный договор, в котором заемщиком становится покупатель. После этого в Росреестре меняется собственник. Обременение при этом не снимается.

У каждого кредитора хорошо налажена схема продажи залоговых квартир. Например, в Сбербанке такие сделки не редкость. Но все же в продаже имущества банк может отказать, поэтому в первую очередь требуется его согласие.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 29.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

creditkin.guru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Ипотечное кредитование для многих граждан является единственным способом приобрести собственное жильё. Ипотека выступает, как целевой банковский кредит, предоставляемый человеку, средства которого могут быть направлены только на строго определённые покупки (квартира, дом, комната).

Многие полагают, что до тех пор, пока заёмщик полностью не погасит свою задолженность перед банком, он не вправе распоряжаться объектом недвижимости. Это не совсем точно. В любом договоре о предоставлении ипотеки имеется пункт, который оговаривает невозможность сделок с квартирой до полного погашения займа без соответствующего одобрения банка. Это значит, что если одобрение банка имеется, то человек вправе совершать сделки с объектом недвижимости.

Такой запрет на сделки с недвижимостью называется обременением и действует он до тех пор, пока не будет полностью погашен долг перед финансовым учреждением.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на тот факт, что в большинстве случаев продажа недвижимости с обременением по ипотеке осуществляется по ценам ниже среднерыночных и это является для покупателей привлекательной стороной. Но в данном случае следует максимально внимательно относиться к оформлению сделки и постараться заранее предусмотреть возможные риски для того чтобы исключить или хотя бы минимизировать их влияние.

Основным риском покупателя при приобретении жилья с обременением является утаивание продавцом информации о наличии такого обременения. Причём этот риск возникает, как при продаже жилья в новостройках, так и в уже старых домах. Естественно, что довести сделку до логического конца в данном случае не удастся – органы Росреестра не зарегистрируют право владения квартирой. Но в результате покупатель может лишиться значительной денежной суммы и возврат её будет более чем проблематичным. В любом случае потери сил и времени гарантированы.

Кстати, этот риск можно легко устранить. Достаточно просто заказать выписку из ЕГРП, в которой обязательно будет указано присутствуют ли обременения в отношении данного объекта недвижимости или нет.

Наличие обременения по ипотеке более характерно для квартир в новостройках или ещё строящихся домах, когда заем оформлял один человек, но обстоятельства вынуждают его продавать жильё до полного погашения долга. Для покупателя такой недвижимости важными моментами, на которые обязательно нужно обращать внимание, являются:

Финансовое положение компании-застройщика. Некоторые люди, узнав, что у строительной компании начались финансовые трудности, пытаются продать квартиры в новостройках. Если банк даст разрешение на эту сделку, то у нового покупателя вполне может возникнуть затруднительная ситуация.
Законность самого сооружения жилого дома. Если компания-застройщик нарушила законодательство в этом вопросе, то проблемы могут начаться у всех её клиентов.
Соблюдение сроков строительства. Если компания-застройщик регулярно нарушает сроки строительства, то велика вероятность того, что окончательный ввод дома в эксплуатацию может затянуться.
На данную квартиру имеются права у третьих лиц.
Письменное оповещение продавцом компании-застройщика о факте продажи и передачи в связи с этим всех прав на объект жилой недвижимости покупателю.

Приобрести квартиру можно следующими способами:

у банка;
непосредственно у продавца.

Второй способ однозначно предпочтительнее для покупателя, поскольку в нём полностью отсутствуют какие-либо мошеннические схемы. Специалисты финансового учреждения окажут полное сопровождение сделки и это будет гарантией её юридической чистоты.

Приобретение квартиры выглядит следующим образом:

Покупатель оплачивает остаток по ипотечному займу банку и возвращает уже уплаченную сумму первоначальному заёмщику. Скорее всего, банк потребует, чтобы этот шаг был проведён с использованием арендованных банковских ячеек.
Он же получает от банка подтверждение полной оплаты кредита и отсутствия задолженностей и обременений.
Заключение договора о продаже объекта жилой недвижимости.
Регистрация права владения квартирой в отделениях Росреестра.

Процедура покупки квартиры у собственника следующая:

Покупатель предоставляет продавцу денежную сумму, равную остатку по ипотечному займу. На этом этапе обычно составляется предварительный договор купли-продажи квартиры.
Продавец гасит долг перед банком и получает от последнего подтверждение снятия обременений.
Покупатель и продавец заключают основной договор о приобретении квартиры. Покупатель возвращает продавцу остаток денежных средств по договору.
Покупатель регистрирует право собственности.

Для минимизации потенциальных рисков покупатель может обратиться за помощью специалистов риэлтерских компаний или юристов, специализирующихся в данной области. Не стоит пренебрегать и такими способами проверки объектов недвижимости, как получение выписки из ЕГРП, сведений из паспортного стола, управляющей компании.

Решите, если вы не робот! * × 5 = сорок пять

bukva-zakona.com

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупка ипотечного жилья с обременением не станет проблемой лишь в том случае, если покупатель заранее уведомлен об особом статусе жилплощади и знает обо всех подводных камнях такого рода сделок. Большинство отказов купить такого рода жилье случаются из-за вполне справедливых опасений. Нарушения могут привести к потере денег и многолетним судебным тяжбам.

Общие понятия

Понятие обременения многогранно. Его суть в том, что юридически собственник такого жилья связан многочисленными условиями и ограничениями, не позволяющими ему свободно распоряжаться собственностью.

Сведения о таких ограничениях обязательно внесены в Единый госреестр (ЕГРП), а на свидетельстве собственности обязательно стоит соответствующая пометка.

При покупке квартиры с обременением все юридические ограничения в полной мере переходят на нового собственника.

Существует несколько видов обременения:

Показатели	Описание
Ипотека	квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, причем сумма долга банку не выплачена. Продать такую квартиру без разрешения банка-кредитора нельзя
Арест	если собственник квартиры длительное время нарушал правила владения жильем, например, не уплачивал суммы коммунальных платежей, государство накладывает арест. Это значит, чтоб нельзя совершить сделку любого рода, не погасив предварительно задолженность
Рента	плательщик ренты не имеет юридического права распоряжаться жилым помещением до тех пор, пока в ней проживает рентополучатель. На любую сделку требуется согласие последнего
Найм	если квартира проходит по договору найма, то продать ее можно, но выселить нанимателей новый собственник не сможет до тех пор, пока не истечет указанный договоре срок
Прописка	если квартира продана, но в ней остался прописанным один из членов семьи прежних владельцев, то выписать такого жильца можно через суд. Опасность в том, что некоторые категории граждан не подлежат судебной выписке и останутся прописанными в купленной квартире
Сервитут	особый вид обременения, который предполагает право пользования земельным участком, который им не принадлежит

Кроме того, нельзя продать квартиру в аварийном доме. Это распространенная ошибка несведущих людей, которая влечет за собой не меньшее количество проблем после заключения договора купли-продажи.

Что это такое

Обременение по ипотеке – это невозможность совершать сделки с залоговым жильем без согласия банка-кредитора, у которого в залоге находится купленная квартира. Данный вид обременения является наиболее частым и распространенным.

Ипотекой называют целевой кредит, который банк выдает под залог покупаемого жилья.

Заемщик становится собственником, то есть получает свидетельство собственности и право прописаться на купленной жилплощади, делать там ремонт или перепланировку, прописывать членов семьи.

Однако ни продать, ни подарить, ни обменять купленное жилище собственник не имеет право, так как на квартиру наложено обременение.

Чтобы произвести хоть какое-то юридически значимое действие с залоговой жилплощадью, требуется согласие банка-залогодержателя.

При оформлении сделки по квартире с обременением следует обязательно выяснить следующие факты:

Показатели	Описание
Узнать все сведения о факте обременения	количестве прописанных там людей
Выяснить сумму остатка долга основного владельца собственности перед банком	—

Так, банк может выставить условие о выплате не менее половины основой задолженности, прежде чем будет получено разрешение на продажу квартиры с обременением.

Чтобы снять обременение, стороны должны подписать соответствующий договор, в котором покупатель обязуется уплатить банку остаток ипотечного долга.

Без такого договора-соглашения никакое действие с залоговым имуществом просто невозможно.

На кого распространяется

В совершение сделки по покупке квартиры с ипотечным обременением оказываются включенными три стороны:

Показатели	Описание
Первоначальный собственник ипотечного жилья	на имя которого заключен договор с банком и открыта кредитная линия
Покупатель квартиры с обременением	который согласен приобрести ипотечное жилье
Банк-кредитор	который является залогодержателем

Обременение распространяется на владельца квартиры (заемщика-собственника) и на нового покупателя ипотечной недвижимости.

Третья стороны договора – банк, который выдал кредит и на момент совершения сделки является залогодержателем.

Суть в том, что владелец квартиры с обременением, несмотря на наличие у него свидетельства собственности, может стать полноправным собственником с правом распоряжения квартирой лишь после окончательного расчета с банком-кредитором.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке следует согласовывать документы не только с продавцом, но и с банком.

Куда следует идти

Для приобретения квартиры с обременением по ипотеке покупатель прежде всего должен выяснить все обстоятельства будущей сделки.

Придется посетить следующие учреждения:

Показатели	Описание
Филиал Росреестра	где нужно взять выписку из ЕРГП. Важно, что срок жизни такой справки всего семь дней, затем документ становится недействительным. Обратить внимание нужно на наличие других обременений на данном жилье (бывает и такое)
Банк	где был оформлен ипотечный кредит и наложено обременение
Домоуправление	где нужно заказать справку о количестве прописанных в квартире людей. Часто после заключения сделки обнаруживаются «мертвые души», которые по закону имеют право на свою долю купленной жилплощади
Нотариуса	который будет фиксировать особенности сделки документально

Все расчеты с продавцом квартиры в целях собственной безопасности следует проводить только через банковскую ячейку. Это может избежать больших неприятностей.

Особенности сделки

Сделка с квартирой, которая находится в обременении у банка, имеет ряд особенностей по сравнению с обычной сделкой купли-продажи.

Чтобы снять обременение и иметь возможность совершить сделку, следует прежде всего полностью расплатиться с банком.

В этом кроется основная опасность. Именно поэтому все сделки с продавцом проводить исключительно через банковские ячейки, а также в обязательном порядке ставить банк в известность о совершении сделки купли-продажи.

Особые условия

Все соглашения между продавцом и покупателем должны быть зафиксированы нотариально.

Как только покупатель уплачивает сумму задолженности банку, заключается договор купли-продажи, а банк выдает документы об отсутствии претензий к прежнему владельцу квартиры.

Важнейшим условием сделки с участием обременения является стоимость квартиры:

Показатели	Описание
В договоре должен быть указана сумма	превышающая сумму расчета по ипотеке
После того как сделка будет зарегистрирована в органе Росреестра	разница между суммой в договоре и суммой фактического долга по ипотеке доплачивается продавцу

Выплата ипотеки за продавца – это один из вариантов продажи квартиры с обременением. Второй вариант заключается в переоформлении ипотечного договора с первоначального владельца на приобретателя квартиры.

Второй вариант не всегда возможен, хотя и более логичен. Причина может крыться в том, что покупатель, по меркам банка, не внушает доверия по своей платежеспособности.

Так, у покупателя может не быть подтверждения о приемлемом уровне дохода либо может обнаружиться погрешность в кредитной истории.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Покупка квартиры, на которую банком наложено обременение, – это всегда большой риск. Он заключается в том, что сделка может быть проведена, деньги уплачены, но обременение с квартиры не снято.

Решить проблему в данном случае придется через суд. Это долго и дорого, причем выплаты по судебным издержкам взимаются именно в продавца.

Есть риски и для покупателя:

Показатели	Описание
Если обременение не снято	то никаких сделок с купленной квартирой он не сможет совершить до момента окончательного прояснения ситуации
То же самое касается и возврата денег	вернуть их можно будет только после решения суда, да и то не сразу, а частями

Дело в том, что покупатель квартиры, на которую наложено обременение, принимает на себя и обязательства первоначального владельца.

Плюсы и минусы

Решение о покупке квартиры, на которую наложено банковское обременение, должно быть абсолютно взвешенным. Дело в том, что у такого решения есть как свои плюсы, так и своим минусы.

Из плюсов:

Показатели	Описание
Чтобы избавиться от ипотечной квартиры, ее владелец обычно снижает цену	то есть купить аналогичное жилье, но без обременения, можно по более высокой рыночной цене
Участие в сделке банка может отчасти гарантировать чистоту сделки	отсутствие мошеннических намерений и «второго дна» у приобретаемого жилья

Наряду с этими несомненными плюсами есть и минусы, которые имеют не меньшее значение для принятия решения:

Показатели	Описание
Если квартира просто переоформляется банком на нового собственника	то вместе с покупкой жилья он получает и обременение по нему. В обычной сделке этого не происходит, и распоряжаться купленным жильем человек может сразу и в полном объеме
Регистрация и оформления такого рода сделок требуют большей внимательности	являются более длительными и трудоемкими
При переоформлении собственности не удастся избавиться от контроля банка до момента полного расчета с ним	сотрудники учреждения-кредитора будут один-два раза в год навещать владельцев квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на наличие большого количества негативных моментов и сделки есть основное преимущество — невысокая цена по сравнению с рынком на квартиру под обременением.

Для многих покупателей вопрос реальной экономии является первоочередным, особенно если речь идет не о переоформлении ипотеки, а о ее погашении.

Порядок оформления

Существует два пути приобретения квартиры с обременением по ипотеке:

она может быть куплена непосредственно у банка;
приобретена у первоначального владельца (заемщика-собственника).

Каждый из вариантов предполагает свой порядок оформления документов. Это связано с тем, что в качестве продавца выступает либо юридическое, либо частное лицо. Для покупателя оба варианта сопряжены с определенными особенностями.

После заключения сделки купли-продажи по любому из вариантов требуется снять обременение через орган Росреестра.

Для этого продавец (первоначальный собственник) и представитель банк-кредитора должны обратиться в Палату и представить следующий пакет документов:

Показатели	Описание
Общегражданский паспорт собственника	—
Оригинал свидетельства о праве собственности	с отметкой об обременении
Заявление	о снятии ранее наложенного банковского обременения с купленной квартиры
Справка, оформленная банком	о том, что задолженность перед кредитным учреждением полностью погашена
Оригинал закладной на проданную квартиру	—

Наряду с документами новый собственник жилья должен уплатить сумму госпошлины, а также представить оригинал договора купли-продажи. После этого останется дождаться выдачи нового свидетельства, в котором отметки об обременении уже не будет.

Приобретение у банка

Покупка ипотечного жилья у банка – наиболее предпочтительный вариант, если покупатель имеет средства для такой сделки. Ее преимущества – безопасность и простота. Никаких мошеннических действий гарантированно не будет.

Банк заинтересован не только в чистоте сделки, но и в ее скорейшем завершении. А значит, при заключении договора купли-продажи можно надеяться на определенные льготы.

Суть сделки с банком в том, что покупатель платит остаток долга за первоначального заемщика.

Порядок процедуры следующий:

Показатели	Описание
Взять в аренду две ячейки	собственно для банка и для продавца-заемщика. в банковскую ячейку внести сумму остатка по имеющейся ипотечной задолженности, во вторую – сумму разницу между стоимостью квартиры по договору минус уплаченный банку остаток
Получить справку от банка	о том, что ипотечный кредит полностью погашен и обременение снято
Заключить договор купли-продажи с первоначальным собственником	обязательно предусмотреть в документе способ окончательного расчета с продавцом, а также чистоту перехода прав собственности на нового владельца
Зарегистрировать договор в органе Росреестра	обязательно предоставив весь пакет документов вместе с банковской справкой о снятии обременения

До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.

Условия сделки лучше зафиксировать у нотариуса. Это может стать дополнительным аргументом при судебном решении вопроса.

После того как сделка совершена, деньги из первой ячейки будут направлены банку, из второй – продавцу. Такая форма расчета является наиболее цивилизованной и безопасной для всех участников процесса.

У заемщика-собственника

Приобретение квартиры с ипотечным обременением у заемщика-собственника требует иного порядка оформления.

Однако и в этом случае необходимо заручиться согласием банка на проведение сделки. Кроме того, участие в ней банковского специалиста обязательно.

Этапы сделки таковы:

Показатели	Описание
Специалисты рекомендуют в обязательном порядке заключать предварительный договор купли-продажи	это делается для того, чтобы продавец в дальнейшем не смог изменить существенные условия сделки, например, повысить стоимость квартиры. Предварительный договор для большей надежности следует нотариально заверить
Покупатель выплачивает продавцу остаток долга по ипотеке	в качестве задатка
Продавец погашает задолженность, закрывая ипотеку	за счет полученных средств
Банк выдает справку	о снятии обременения по причине полного и окончательного расчета
После получения подтверждения о снятии обременения	покупатель и продавец составляют и подписывают обычный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре
Когда сделка зарегистрирована	и свидетельство собственности без пометки об обременении составлено для нового владельца ипотечного жилья, последний уплачивает остаток долга продавцу

Важно сопровождать каждый этап передачи денег распиской.

В ней должны быть отражены суммы, паспортные данные продавца и покупателя, даты передачи денег, цели, для которых эти деньги передаются. Если есть возможность, привлекаются свидетели.

Если продажа квартиры происходит путем простого переоформления ипотеки с одного владельца квартиры на другого, без погашения остатка долга, то к основному договору добавляется дополнительное соглашение.

Подписать документ должны все три стороны сделки.

Этот вариант возможен только при согласии банка-кредитора. Когда допсоглашение по основному договору подписано, его следует представить в орган Росреестра для внесения изменений в свидетельство о собственности на квартиру с обременением и реестр государственной недвижимости.

Видео: покупка квартиры под ипотекой

Какие нюансы необходимо учесть

Для заключения сделки по квартире, которая находится в обременении, всегда нужно начинать процедуру с посещения органа Росреестра.

Это даст полное представление о собственниках жилья, наличии дополнительных обременений, возможных кредиторах.

Для того чтобы обезопасить сделку, нужно выбрать один из двух вариантов:

Показатели	Описание
При расчетах с продавцом составление расписки	один из реальных способов предотвратить мошенничество. Во всяком случае, для суда расписка может оказаться решающим аргументом
Более цивилизованный путь, который предотвратит судебный процесс	это взятая у банка ячейка. Поместив туда деньги в оговоренном объеме, покупатель может быть уверен как в их сохранности, так и в следовании договору с продавцом

Важно понимать, что при покупке квартиры с банковским обременением непременный участник всех сделок – сам банк. Этот факт может стать своего рода гарантией безопасности. Поэтому каждое свое действие лучше согласовывать с менеджером банка.

При соблюдении простых правил безопасности прибрести квартиру с обременением по ипотеке оказывается не такой сложной задачей.

Однако если новый владелец пошел по пути переоформления ипотеки на себя, он должен понимать, что вместе с квартирой принял на себя и все ограничения.

Но рискует и тот, кто продает жилье. Главный риск, который пугает людей при продаже квартиры с обременением по ипотеке, – это опасность заплатить деньги, продать ипотечную квартиру, но в результате остаться и без жилья, и с долгом перед банком.

Именно поэтому продавать ипотечную квартиру нужно осмотрительно, не кидаясь на первое же предложение.

В числе прочих проблем, которые могут появиться в связи с реализацией ипотечного жилья, следующие:

Показатели	Описание
Отказ банка разрешить продажу ипотечной квартиры	он может быть вызван нежеланием терять клиента, исправно уплачивающего проценты по обслуживанию кредитной линии
Невозможность найти покупателя	согласного рискнуть и приобрести квартиру с обременением

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть вызвана либо невозможностью в дальнейшем обслуживать кредит, либо необходимостью получить крупную сумму денег на личные нужды, либо желанием купить другое, например, более просторное жилье.

Чем регулируется

Оформление ипотеки регулируется Федеральным законом:

Обременение на жилье налагается согласно Федеральному закону:

Номер	Описание
№122 (июль 1997 года)	«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Покупка квартиры с обременением по ипотеке практикуется довольно широко. Сделка формализована, благодаря участию банка в качестве третьей стороны является безопасной.

Сделка купли-продажи выгодна как продавцу, который имеет возможность решить свои проблемы, так и покупателю, поскольку квартиры с обременением чаще всего продаются по более низкой цене.

brakexpert.ru

риски, как проверить и оформить сделку?

Приобретение собственной квартиры всегда было и остается актуальным для большинства семей. На сегодняшний день существует множество вариантов приобрести собственные квадратные метры, и одним из них является покупка жилой недвижимости с обременением по ипотеке. Такой вариант не столь распространён, поэтому вопросов больше чем ответов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Что такое обременение и каких видов оно может быть

Обременение – это ограничение, наложенное на использование недвижимости в полном объеме или его продажу. Статус ограничения на жилое помещение обозначается в свидетельстве о собственности в обязательном порядке, помимо этого фиксируется в ЕГРП.

При продаже помещения обременение не снимается, если перед заключением сделки купли-продажи обременение не было снято, оно переходит на новоиспечённого владельца помещения.

На практике встречаются разные типы обременений, но самым распространённым является ипотека.

Разновидности обременений:

Ипотека. Помещение, которые находятся в залоге у банка может быть продано исключительно с согласия банковского учреждения. Причем он может выставить собственные условия, без соблюдения которых стороны не получат разрешения на сделку. Например, банк-кредитор обладает правом затребовать оплату первоначального взноса в размере 50%.
Рента. Согласно правилам, рентоплательщик не имеет право распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
Арест недвижимости. Если собственник не оплачивает коммунальные платежи, на квартиру может быть наложен арест. Никаких сделок с квартирой до погашения всей задолженности совершать нельзя.
Найм. Продать такую недвижимость можно, но жильцы имеют право находится в квартире до истечения договора найма.
Реализация недвижимости с прописанным человеком. Чтобы сняться с регистрационного учёта следует явиться в паспортный стол с соответствующим заявлением. При отказе одного из членов семьи выписываться можно это сделать через суд. Но существуют определённые категории граждан, которые обладают правом на пользование квартирой.
Дом под снос. Продажа недвижимости в подобных домах запрещена.
Сервитут на землю. Сервитут – это преимущество 3-х лиц на пользование земельным участком, который не является их собственностью.

Какой существует порядок вступления в наследство без завещания? Все нюансы — в статье по ссылке.

Пример предварительного договора купли-продажи.

Стоит ли покупать недвижимость с обременением

Решение должно быть обдуманным, не всегда следует отказываться от такой квартиры, поскольку в ряде случаев сделка может оказаться очень выгодной для покупателя. О риске забывать тоже не стоит. При работе с обременением желательно обратиться к юристу или хорошему риелтору, чтобы общими усилиями найти приемлемый вариант.

Присутствие любых ограничений вынуждает продавца понижать стоимость, чаще всего сумма бывает значительной. Если у потенциального покупателя недостаточно собственных средств для приобретения квартиры, можно воспользоваться ипотекой.

Вполне вероятно, что продавец договориться с банком переоформить кредит. Однако финансовое учреждение не всегда даёт одобрение подобного рода сделок, так как покупатель может иметь плохую кредитную историю или низкий уровень дохода.

Когда недвижимость находится в ипотечном кредите, на очереди может стоять несколько кредитных организаций. При возникновении материальных трудностей у собственника, у банка есть право наложить арест на недвижимость, который будет снят после погашения задолженности.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

В одно и то же время несколько арестов не может быть наложено, поэтому после реализации жилья у нового собственника могут появиться трудности с остальными кредиторами и помещение вновь окажется под арестом.

Как правильно составить завещание на квартиру? О плюсах и минусах этого документа вы узнаете из данной публикации.

Продажа может происходить путём переуступки прав на жилплощадь в строящемся здании. Для покупателя такая схема является прибыльной, поскольку квартира на этапе стройки обходится выгоднее по сравнению с готовым жильём. Но присутствуют определённые опасности:

Застройщик может находится на стадии разорения;
Возведение здания может быть незаконным;
Просрочка сроков сдачи дома;
Заключение застройщиком двойных договоров;
Отсутствие письменного уведомления застройщику о передаче прав собственности.

При переуступке прав покупатель становится дольщиком, соответственно при образовании у застройщика задолженности нужно будет её погашать. Следовательно, перед заключением контракта проверьте всю платёжную документацию и удостоверитесь в отсутствии долгов.

Договор цессии в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной службе и только после этого выполняются любые расчёты с продавцом.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: основные риски

Обременение по ипотеке – это невозможность проводить сделки с залоговым имуществом, не получив согласия банка-кредитора, у которого находится купленная квартира в залоге.

Если недвижимость выставляется на продажу самим банком не возникнет никаких проблем, поскольку все ограничения будут сняты.

Но вот сделка с должником может обернуться проблемами, в том числе отменой сделки. Основным фактором является получение согласия на сделку от банка – без него не рекомендуется вносить даже залог.

На что следует обращать внимание при приобретении жилья

В первую очередь необходимо взять выписку из ЕГРП и проверить квартиру на наличие других обременений;
При любой передаче денежных средств следует брать расписку. Самым безопасным способом является расчёт посредством банковской ячейки;
Затребовать выписку из домовой книги чтобы убедиться в отсутствии в квартире «лишних» зарегистрированных людей;
Получить официальное разрешение банка на осуществление сделки по купле-продаже ипотечной квартиры.

Какие нужны документы для вступления в наследство? Полный список смотрите здесь.

Никаких проблем при приобретении недвижимости с обременением не возникнет при правильной подготовке к сделке. При возникновении любых сомнений лучше обратится к профессионалам.

Как проверить наличие обременения по ипотеке

Существует несколько способов проверки информации:

Заказ выписки в отделении ЕГРП. В ней заключается все требуемые сведения по объекту, в том числе о наличии обременения;
Онлайн-запрос через интернет в ЕГРП.

Как составить договор аренды гаража? Образец вы можете посмотреть по ссылке.

Перед получением выписки потребуется заполнить заявление и оплатить небольшую госпошлин.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Пошаговая инструкция для проведения сделки по недвижимости с обременением

Сделки с недвижимостью допустимы только после освобождения ото всех обременений, то есть после оплаты задолженностей, штрафов и прочего.

Для снятия обременения по ипотеке следует обратиться в Центр регистрации и проделать следующие шаги:

Подать заявку;
Предъявить платёжные свидетельства, подтверждающие закрытие задолженностей с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности;
Банковские документы, подтверждающие освобождение от кредитных обязательств.

Реализация квартиры допустима и с обременением при согласовании с кредитным учреждением и при условии составления соглашения таким образом, чтобы дальнейшие выплаты производились новоиспеченным владельцем квартиры.

Допускается ли совершение завещания через представителя? Примеры и особенности составления по ссылке.

Расплатиться с банком может сам владелец и в последующем реализовать жилье, банки заинтересованы в закрытии задолженностей, а не в приобретении недвижимости.

Этапы проведения сделки:

Арендовать две сейфовые ячейки, в одну из них внести денежные средства для расчета по имеющемуся кредиту;
Остатки денежных средств переведут во вторую ячейку на расчётный счёт продавца;
Принятые банком денежные средства будут перечислены в счёт выплаты кредита, будет выдана документ о его закрытии;
Далее заключается договор купли-продажи между сторонами, а недвижимость подлежит перерегистрации;
В момент выдачи выписки обременение с помещения снимается, а покупатель становится полноправным владельцем;
Продавец сможет забрать оставшиеся денежные средства из ячейки, процедура завершена.

В заключении хочется сказать, что операции купли-продажи помещений с обременением стоит проводить очень аккуратно и все выгоды должны быть надежно подкреплены защитой интересов покупателя.

Только пристальное внимание к деталям, о существовании которых некоторые покупатели могут и не знать вовсе обеспечат полную защиту.

Кто ответственен за благоустройство придомовой территории многоквартирного дома? Нормы и порядок благоустройства описаны в этой статье.

Поэтому не помещает за помощью обратиться к сотрудникам надежной риэлтерской фирмы или к юрисконсульту, работающему с жилищным правом. Таким образом вы полностью обезопасите себя от проблем, возникающих при заключении соглашения купли-продажи недвижимости.

Пошаговую инструкцию по покупке квартиры с обременением смотрите в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| 1 Reply

pronovostroyku.ru