Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Новости долевого строительства в 2018 году

Главные законы 2018 года в сфере недвижимости

В 2018 году вступают в силу важные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости. О самых главных документах "Российской газете" рассказал президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются требования к границам земельных участков. Одним из самых спорных изменений является реформа сферы долевого строительства, которая, по мнению участников рынка, может привести к коллапсу в отрасли.

Запрет на распоряжение участком, границы которого не размежеваны

С 2017 года для кадастрового учета дачных домов стало обязательным предоставление технического плана объекта капительного строительства. Суть этих изменений в том, что дачный дом должен стоять в границах контура строения на плане. Продолжением этого стал запрет, который вступил в силу с 1 января 2018 года - вы больше не сможете распоряжаться земельными участками, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Для этого участок должен пройти процедуру межевания у кадастрового инженера. Вы не сможете ни продать, ни подарить участок, даже имея на руках свидетельство о собственности. По сути, вы становитесь пользователем, а не собственником объекта.

Изменения внесены на основании Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости". Цель этих изменений - постепенное уточнение границ земельных участков. Сейчас на практике очень много споров в сфере земельных отношений как раз касаются случаев, когда сложно понять, где заканчиваются границы одного участка и начинаются границы другого. Властям это выгодно и для увеличения налогооблагаемой базы, так как количество неузаконенных участков станет намного меньше.

Дачная амнистия станет недоступна

Заканчивается дачная амнистия для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Об этом говорится в федеральном законе от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Главное изменение - для регистрации права на жилищное строение с 1 марта 2018 года потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если вы успеете зарегистрировать право до этой даты, то применяться будет упрощенный порядок - так называемая "дачная амнистия".

Это нововведение было вполне ожидаемо, так как сейчас власти держат курс на постепенное прекращение упрощенного порядка регистрации земельных участков и ИЖС, на них расположенных.

Другая часть амнистии касается упрощенного порядка оформления в собственность земельных участков. Этот порядок пока сохраняет свое действие до 2020 года. Изначально дачная амнистия вводилась для того, чтобы сократить огромное количество неучтенных строений и участков и повысить налогооблагаемую базу. По большей части проект свою задачу выполнил, поэтому власти вводят постепенный отказ от упрощенного подхода к оформлению дачной и садовой недвижимости.

Новые требования в долевом строительстве

С 1 января 2018 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении контроля со стороны кредитных организаций над средствами строительных компаний. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Второй момент - увеличение требований к строительной организации и разрешительной документации. Вводится принцип "одно разрешение - одно строительство".

Строить несколько домов по одному разрешению можно, но вести деятельность по нескольким разрешениям будет запрещено. Сам застройщик должен обладать стажем в строительстве многоквартирных домов (общая площадь от 10 000 кв. м) не менее 3 лет. Об этом говорится в поправках к федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

rg.ru

Отмена долевого строительства в 2018 году

Долевое строительство, которое начало активно развиваться около 20 лет назад, вскоре прекратит свое существование. При всех возможных плюсах такого финансирования строительного сектора, этот способ имеет и огромные минусы. В стране и сегодня остаются десятки тысяч обманутых дольщиков, которые вложили деньги в несуществующие квартиры и остались ни с чем. Еще больше тех, кто получил жилье, но совсем не такое, как это выглядело на картинках застройщика. Вокруг домов отсутствует обещанная инфраструктура, а порой неожиданно вырастают новостройки от тех же девелоперов там, где по первоначальному плану квартала должны были находиться спортивные площадки и зоны для отдыха. Отмена долевого строительства окончательно анонсирована главой государства в 2018 году, грядет она через год. Узнаем, какие изменения в законах о долевом строительстве вступят в силу уже в июле 2018 года.

Как развивалось долевое строительство в России

Появившись около двух десятков лет назад, долевое строительство поначалу выглядело как выгодный для всех сторон способ финансирования строительного сектора. Так, покупатели квартир могли купить их на 20-25 процентов дешевле, вложившись в строительство на так называемой стадии котлована. Застройщики получали финансирование не от банка с его большими процентами, а от покупателей еще тогда, когда собственно продаваемый товар не произведен.

До 2005 года никаких законов, которые бы регулировали долевое строительство, не существовало в принципе.

Это естественным образом вызывало большие проблемы. Уже тогда появились первые обманутые дольщики, которые купили за большие деньги несуществующее еще жилье, фактически вложившись в воздух. Девелоперы либо затягивали и не завершали строительство, либо вообще исчезали с огромными деньгами.

Вступление в силу закона 214-ФЗ хотя и помогло навести некоторый порядок, проблемы так и не решило. Закон многократно уточнялся и правился, законодатели латали и продолжают латать существующие в нем дыры, но девелоперы находят все новые лазейки, чтобы пользоваться долевым строительством в свою пользу, фактически обманывая покупателей.

Одним из способов защиты покупателей стало создание Фонда долевого строительства. Все застройщики вкладывают в него 1,2% суммы каждого заключенного договора. На эти деньги в случае банкротства девелопера его объекты достраивают другие компании, назначенные государством.

На сегодняшний день около 80 процентов жилья в новостройках продается по схеме долевого строительства. И хотя законодательство совершенствуется, большинство покупателей по-прежнему рискует и не вполне осознает, во что именно вкладывает свои деньги.

Планы по отмене долевого строительства существуют три последних года

Еще в июле 2015 года в правительстве была поставлена задача полностью отойти от долевого строительства в России к 2020 году.

В 2017 году стало ясно, что и экономическая ситуация этому способствует. Да, экономика России находится далеко не в блестящей форме, но низкий уровень инфляции, на который удалось выйти сегодня, способствует решению проблемы с долевым строительством.

Дело в том, что прежде, когда инфляция составляла 10-12 процентов в год, под достаточно большие проценты давались и банковские кредиты. Застройщики, разумеется, могли ими пользоваться, но цены на жилье оказывались бы намного выше, чем те, что формировались в результате схемы с долевым строительством.

Сейчас ситуация другая, и проценты по банковским кредитам в силу низкой инфляции и относительно невысокой ключевой ставки ЦБ РФ, гораздо ниже, чем были раньше.

В июне 2018 года анонсировал отмену долевого строительства президент страны. Глава государства заявил, что после 1 июля 2019 года новые договоры на приобретение жилья по такой схеме заключаться не будут.

Какие изменения вступят в закон о долевом строительстве 1 июля 2018 года

Тем не менее, пока до отмены долевого строительства остается год, законодательство, которым оно регулируется, продолжает совершенствоваться.

Так, с 1 июля 2018 года повышаются требования к застройщикам. Теперь девелоперы, приступая к строительству жилых комплексов, должны иметь на балансе не менее 10% стоимости всех строительных работ. Собственные финансы застройщика также не должны быть ниже 10% необходимых на строительство инвестиций.

Кроме этого, никакие другие займы, кроме целевых кредитов на строительство застройщик привлекать больше не сможет.

Как отразится отмена долевого строительства на цене новостроек

Конечно же, для многих это главный вопрос. С одной стороны, долевое строительство — это, конечно же, риск того, что жилье будет сдано не в срок или не сдано вовсе, а главное — оно будет совсем не таким, как на картинках. Но, с другой стороны, при грамотном подходе к выбору застройщика, долевое строительство позволяло купить несуществующую пока квартиру по цене гораздо ниже той, по которой можно купить такую же, но готовую квартиру.

Как говорят аналитики, в современных экономических условиях отмена долевого строительства может практически никак не отразиться на ценах квартир.

Одна из главных причин — низкий платежеспособный спрос на жилье сегодня. Уровень жизни в России с каждым годом снижается, и дорогое жилье просто никто не будет покупать.

Скорее вероятно, что рынок сам по себе станет другим. С него уйдут мелкие компании, останутся только крупные устойчивые девелоперы. Такие застройщики и сейчас мало прибегают к банковским кредитам, обходясь собственными средствами. Для них схема работы не изменится, а значит, не изменятся и цены.

В любом случае, даже если цены на жилье слегка подрастут (а сильно расти им действительно просто некуда), при отмене долевого строительства люди будут покупать уже готовое жилье. Они будут наглядно понимать, что именно они покупают, насколько качественно выполнены работы, какая инфраструктура есть и какого качества общественные пространства существуют вокруг. Небольшое повышение цен в данной ситуации — это плата за спокойствие и определенные гарантии.

bankiclub.ru

Долевое строительство: изменения с 2018 года

Долевое строительство было узаконено в 2004 году, с целью упорядочения использования застройщиками денежных средств граждан при строительстве жилых домов и защиты приобретателей недвижимости от недобросовестных строителей. За все эти годы в законе о долевом строительстве появилось некоторое количество изменений, призванных усилить контроль за работой девелоперов и усилить защиту прав дольщиков. Последние изменения в закон были приняты в конце 2017 года. Еще несколько начнут действовать с 1 июля 2018 года. Долевое строительство: изменения с 2018 года, как будет работать долевое строительство с 1 июля, что следует об этом знать.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2018 года

Власти постоянно принимают меры, призванные упорядочить строительный рынок и привести его во все более цивилизованные рамки. Законодатели полагают, что плавный переход от долевого строительства к реализации уже готовых квартир намного уменьшит риски данного рынка.

В правительстве давно обсуждают необходимость отказаться от долевого строительства и перейти к ипотечному способу. В декабре прошлого года на сайте правительства была обнародована «дорожная карта», в которую вошел план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования возведения жилых домов:

к 1 июля 2018 года запланировано создание нормативно-правовой базы для перехода на новый метод финансирования;
с 1 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешить смешанное финансирование строительства – возможно применение счета эскроу либо специальные и непосредственно деньги участников долевого строительства;
с 1 июля 2019 года для привлечения денег на возведение жилья будет разрешено применение исключительно счета эскроу либо специальных.

Также законодатели разработали закон о защите прав дольщиков в случае банкротства застройщика, вносящий множество изменений в федеральный закон, вступающих в силу с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения принятых изменений

В одно время с вводом дорожной карты по переходу к проектному финансированию строительной отрасли законодатели внесли определенные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь сумма собственных средств и работа девелопера станут жестче контролироваться по ряду направлений.

Большинство изменений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Следовательно, у застройщиков имеется запас времени для подготовки к деятельности в изменившихся условиях и довести до конца начатые проекты.

Следует заметить, что нововведения не затронут определенные новостройки. К таковым относятся те, при строительстве которых применяются схемы ЖСК – жилищно-строительных кооперативов. Законодатели этого не запрещают, однако на них данный закон не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принятые до этого меры по защите прав дольщиков в виде страхования ответственности застройщиков показали себя неэффективными. Страховщики применяли большое количество уловок для ухода от выплат по подобным страховкам, не было достроено ни одного здания из страховых выплат.

В прошлом году была зарегистрирована новая организация «Фонд защиты прав граждан–участников долевого строительства», призванная помогать дольщикам. В данный фонд девелоперы обязаны отчислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного договора долевого участия.

Деньги из компенсационного фонда станут направлять на завершение строительства недостроенных сооружений либо компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии для застройщиков

Требования к девелоперам в долевом строительстве в 2018 году включены в одно понятие «специализированный застройщик». В числе главных новых требований отметим такие:

«Специализированным застройщиком» станут считаться исключительно коммерческие компании, имеющие дело со строительством. Какие-либо общественные некоммерческие организации, учебные, спортивные и прочие организации до строительства допущены не будут.
Наличие у девелопера опыта деятельности на рынке строительства не меньше 3 лет и полученных разрешений на введение в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью от 10000 м2.

Директором, главным бухгалтером и прочими руководителями застройщика больше не смогут являться лица, имеющие судимости, банкротство физического лица, либо привлеченные к субсидиарной ответственности. Данные о соответствии руководства данным требованиям девелоперов обяжут размещать в Проектной декларации.
С 1 января 2018 года застройщики обязаны размещать полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и у себя на официальном сайте.

Финансовые требования

Большое количество поправок в законодательство имеют целью укрепление финансовой устойчивости застройщиков.

Так, отменена норма минимальной суммы уставного капитала, она теперь будет зависеть от общей площади строящегося жилья. Сегодня требование следующее – у строителей должно иметься собственных средств свыше 10 % от стоимости проекта.

На момент предоставления проектной декларации в уполномоченном банке на специальном счете девелопера должен находиться остаток в сумме не меньше 10 % от сметной стоимости объекта.

К моменту предъявления проектной документации девелопер не должен иметь финансовых обязательств, которые не относятся к строительству, свыше 1%. Расходы на свое содержание также ограничиваются – не больше 10%. Причем общий размер всех платежей по авансам не должен быть более 30%.

Последние поправки в законодательство запрещают застройщикам:

Выпускать либо покупать ценные бумаги, если только это не собственные акции. Так закроется вексельная схема финансирования строительства.
Привлекать либо предоставлять кредиты на строительство помимо целевых.
Создавать либо принимать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, посредством которых часто выводились деньги обманутых дольщиков.

Еще одно важнейшее изменение 2018 года – введение счета эскроу, куда станут перечисляться деньги участников долевого строительства. Использовать деньги застройщики получат возможность исключительно после сдачи квартир приобретателям по передаточным актам.

Следовательно, после вступления в силу изменений в законодательстве денежные потоки девелоперов попадут под контроль уполномоченных банковских организаций.

Все изменения в законе о долевом строительстве имеют как преимущества, так и недостатки. Плюсами можно считать усиление контроля за рынком недвижимости, уменьшение рисков для потенциальных дольщиков. К минусам – потенциальное подорожание квартир в новых домах. Как же окажется на самом деле, будет понятно уже менее чем через месяц.

bankiclub.ru

2QM.ru: Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Содержание статьи

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Заключение

— Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

— Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

— Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

— После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%

материала Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Источник: 24newsru.ru

2qm.ru

Новый закон о долевом строительстве в России в 2018 году

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу новый закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (№ 175-ФЗ).

Основные изменения

Новый закон в 2018 году реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.

С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.

Закон, вступивший в силу с 1 июля 2018 года, призван исправить недостатки:

Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.

Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.

Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».

Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля 2018 года проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.

Последствия изменений

Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:

повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.

Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.

Комментарии специалиста по поводу нового закона: видео

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Основные изменения

Закон, вступивший в силу с 1 июля 2018 года, призван исправить недостатки:

Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.

Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикамстали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Последствия изменений

повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.

Комментарии специалиста по поводу нового закона: видео

god2018dog.ru

Отмена долевого строительства в 2018 году

Долевое строительство, начавшее свое активное развитие примерно 20 лет назад, скоро закончит существовать. При всех потенциальных преимуществах подобного финансирования строительства, данный метод содержит в себе множество недостатков. В России по-прежнему есть десятки тысяч так называемых обманутых дольщиков, вложивших свои кровные в несуществующее жилье и оставшихся в итоге ни с чем. Еще больше людей, получивших квартиры, но совсем не те, что были на картинках застройщика. Вокруг домов нет той инфраструктуры, что им обещали, а иногда неожиданным образом возводятся новые дома от тех же застройщиков в тех местах, где изначально должны были быть спортплощадки и зоны отдыха. Отмена долевого строительства в 2018 году окончательно анонсирована президентом и случится уже в следующем году. Какие изменения в законодательстве о долевом строительстве вступили в силу с июля 2018 года.

Развитие долевого строительства в России

Возникнув примерно 20 лет назад, долевое строительство в начале являлось достаточно выгодным для всех методом финансирования строительной сферы. Так, покупатели жиль могли приобрести его на 20-25% дешевле, вложившись в стройку на стадии котлована. Девелоперы же финансировались не банками с их высокими процентами, а приобретателями еще тогда, когда непосредственно предлагаемый товар еще не был произведен.

До 2005 года законов, регулировавших долевое строительство, не было.

Что, естественно, порождало проблемы. Тогда же стали появляться первые обманутые дольщики, взявшие за большие деньги непостроенное жилье, по сути вложив их в воздух. Застройщики или тянули с завершением строительства, или совсем пропадали с деньгами дольщиков.

Вступление в действие федерального закона о долевом строительстве хоть и позволило навести определенный порядок, в общем проблему решить не сумело. Закон много раз уточнялся и исправлялся, законодатели устраняли и все еще устраняют его пробелы, однако застройщики отыскивают лазейки, дабы использовать долевое строительство себе на пользу, по факту обманывая дольщиков.

Одним из методов защиты дольщиков явилось учреждение Фонда долевого строительства. Все застройщики направляют туда 1,2% от суммы каждого заключенного договора. На данные средства при банкротстве застройщика его объекты достраиваются другими девелоперами, которых определяет государство.

На данный момент порядка 80% жилья в новых домах реализуется по системе долевого строительства. И хоть законы в этом отношении улучшаются, все равно большая часть людей продолжает рисковать и не совсем понимает, во что именно вкладывается деньгами.

Планы по отмене долевого строительства существуют последние 3 года

Еще в июле 2015 года перед правительством поставили цель – полностью отменить долевое строительство в стране к 2020 году.

В 2017 году стало понятно, что и экономическая ситуация такому шагу способствует. Сейчас экономика в стране пребывает в стагнации, однако достигнутый низкий уровень инфляции способствует разрешению дилеммы долевого строительства.

Раньше, когда инфляция разгонялась до 10-12% ежегодно, под весьма высокие проценты выдавались кредиты. Девелоперы, естественно, могли их использовать, однако стоимость жилья оказывалась бы гораздо больше той, что получалась в результате применения долевого строительства.

Сегодня ситуация иная – проценты по кредитам из-за невысокой инфляции и достаточно низкой ключевой ставки ЦБ РФ, намного меньше прежних.

В июне 2018 года говорил об отмене долевого строительства и президент. Он отметил, что после 1 июля 2019 года новые договоры на покупку квартир по данной схеме заключаться перестанут.

Какие изменения вступили в закон о долевом строительстве 1 июля 2018 года

Но сейчас до отмены долевого строительства еще год, и законодательство, его регулирующее, продолжают совершенствовать.

С 1 июля 2018 года повышены требования к девелоперам. Сейчас они, начиная строить жилые комплексы, обязаны иметь на балансе как минимум 10% стоимости всех строительных работ. Собственные средства застройщика тоже должны составлять не менее 10% вложений в стройку.

Также никакие иные займы, помимо целевых кредитов на строительство девелоперы привлекать теперь не могут.

Как отразится отмена долевого строительства на стоимости нового жилья

Естественно, что это первый вопрос. Долевое строительство несет риск того, что дома сдадут позже срока либо вообще не сдадут, либо они окажутся не соответствующими картинкам. В то же время, при правильном подходе к подбору девелопера, долевое строительство позволяло приобрести несуществующее пока жилье по цене намного меньше той, по которой можно было приобрести такое же готовое.

Как полагают эксперты, при нынешних экономических условиях отмена долевого строительства может почти никоим образом не отразиться на стоимости жилья.

Одной из основных причин является снизившийся платежеспособный спрос на жилье. Уровень жизни в России продолжает идти вниз, дорогие квартиры никто не будет приобретать.

Скорее, рынок трансформируется. Уйдут небольшие компании, останутся исключительно крупные. Подобные девелоперы и сегодня не слишком часто берут кредиты, используя свои средства. Для таких компаний система работы не поменяется, что значит, что останутся неизменными цены.

Так или иначе, даже если стоимость жилья станет немного выше (сильно расти некуда), после отмены долевого строительства граждане просто станут приобретать готовое жилье. Они будут точно знать, что берут не «кота в мешке», будут видеть, качественно ли проведены все работы, налажена ли та инфраструктура, что обещалась, какого качества общественные пространства есть вокруг. Небольшое увеличение стоимости в этом случае станет определенной платой за спокойствие и гарантии.

Остались вопросы? Задайте их в комментариях ниже.

b2bmaster.ru