Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры

Покупка квартиры – во многих случаях долгий и трудоемкий процесс, к которому следует относиться с максимальной серьезностью и ответственностью.

В современных реалиях процедура покупки собственного жилья осложняется широким распространением мошенничества, а также различными нюансами в законодательстве.

Некоторые выделяют большие суммы своих денег на профессионального риэлтора, который поможет в оформлении сделки, другим же остается разбираться в ситуации самостоятельно.

Если вы не хотите отдавать свои кровные риэлтору, мы научим вас хорошо разбираться в подводных камнях, на которые можно наткнуться при покупке.

Что следует знать?

При покупке квартиры необходимо уделять внимание многим деталям, так как халатность может в дальнейшем вылиться в большие траты денег, времени и собственных нервов.

Вот вам советы:

перед покупкой квартиры всегда проверяйте документы собственника на подлинность и полноту данных, не связывайтесь с людьми, которые пытаются продать жилье по доверенности, даже если та подлинная, старайтесь сразу выяснять все важные детали;
убедитесь в том, что выбранная вами квартира находится в хорошем техническом состоянии, а также заранее уточните у продавца, останется ли она в таком же виде после покупки – иногда продавец забирает сантехнику, мебель, бытовую технику и так далее;
проверьте юридическую чистоту квартиры, в ней не должны быть прописаны посторонние люди, в особенности недееспособные, несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры, в дальнейшем эти категории лиц могут предъявить свои права на владение недвижимости.

Проблем могут добавить и наследники, которые вовремя не вступили в законное право наследования, а после этого внезапно захотят справедливости и обратятся в суд.

Конечно же, это далеко не все моменты, которые надо учесть. Если боитесь, что не справитесь сами, пригласите риэлтора. Уверены в своих силах? Тогда приготовьтесь узнать все секреты.

Нюансы приобретения жилья

Такие этапы покупки квартиры, как подписание договора и оплата, имеют множество нюансов:

Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.

Уже эти два указанных совета позволят вам значительно сократить возможные риски при покупке собственной квартиры, особенно в крупных городах, в которых, увы, процветает мошенничество.

Какие подводные камни при покупке квартиры?

На носу покупка квартиры? Подводные камни могут оказать существенное влияние на результат, а также свести его к нулю, поэтому следует быть предельно осторожным и внимательным на этапе подписания договора и оплаты покупки.

Все риски при покупке своего нового жилья можно классифицировать на два типа, подробно с которыми вы можете ознакомиться ниже:

Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.

Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.

К сожалению, большинство возможных рисков претворяются в реальность уже после того, как деньги переданы продавцу.

В таких ситуациях очень сложно доказать свою правоту, получить назад право собственности (при его утере) или уплаченные за жилье денежные средства.

Это еще раз доказывает необходимость тщательной проверки квартиры до момента ее покупки.

В новостройке

Покупка квартиры в новостройке сопряжена со следующими рисками:

заморозка строительства до приемки результата и сдачи здания в эксплуатацию;
повторная перепродажа купленной квартиры другим лицам;

отказ в государственной регистрации новостройки из-за нарушения технологии постройки;
плохое качество квартиры, ненадежная и опасная конструкция здания.

Пожалуй, единственное, что мотивирует людей покупать квартиры в новостройках – более выгодная цена и месторасположение в городе, а также желание купить именно новую квартиру.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, будьте готовы столкнуться с такими рисками:

в квартире зарегистрированы посторонние, в том числе люди из «опасных» категорий;
на жилье наложено обременение, что продавец будет тщательно скрывать от вас;
наличие незаконной перепланировки квартиры;
банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.

Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости не менее безопасна, чем в случае с новостройкой. Успешность вашей сделки будет зависеть лишь от вашей бдительности.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры во вторичном жилье.

По переуступке

Покупка квартиры по переуступке встречается не так редко, и опять же связана с определенными рисками, которые можно минимизировать при правильном отношении к делу.

Эти риски таковы:

банкротство строительной организации, занимающейся строительством жилья;
факт двойной переуступки с участием нескольких обманутых покупателей;
признание права цессии недействительным.

Довольно часто при нахождении несоответствий в документах и договоре переуступке возбуждается судебное разбирательство, по причине чего вы имеете шансы потратить не только денежные средства, но и нервы, а также багаж времени. Будьте внимательнее.

Тут представлен образец договора покупки квартиры по переуступке.

В ипотеку

Ипотека – для многих людей наиболее рискованный способ покупки собственной недвижимости.

Опасения граждан вовсе небезосновательны – покупка в кредит связана со следующими рисками:

лишение заработка, без которого невозможно выплачивать платежи по ипотеке;
лишение права собственности на квартиру в случае просрочки платежей.

Конечно, ипотека сопряжена и с другими рисками, которые обязательно следует учитывать.

Тут представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

Возможные сложности

Все указанные ранее подводные камни при покупке квартиры – лишь верхушка айсберга.

На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.

Несовершеннолетние дети

Дети, возраст которых не достиг 18 лет, даже в случае смены места прописки, обладают правом пользования и проживания на объекте недвижимости.

Даже если продавец будет уверять вас в том, что несовершеннолетние не будут претендовать на квартиру, не стоит доверять и подвергать себя серьезной опасности.

Подобные проблемы могут доставить и жильцы квартиры, некогда принимавшие участие в приватизации. Будьте осторожны с такими категориями гражданю

Бывшие супруги

Право на пользование квартирой имеют не только те супруги, которые находятся в браке на момент продажи жилья (при этом супруг продавца должен дать письменное согласие на отчуждение общего объекта недвижимости), но и даже те, чей брак уже расторгнут.

По этой причине перед покупкой приглянувшейся квартиры следует убедиться, что с момента развода продавца прошло достаточно много времени.

Но даже при этом есть риск судебного оспаривания.

Прописка

Будьте осторожны, если узнаете, что в покупаемой вами квартире прописаны такие категории лиц, как:

заключенные;
военнослужащие;
находящиеся в учреждениях воспитательного типа;
проходящие срочную службу.

Даже после выписки из квартиры они могут претендовать на владение и пользование недвижимостью, обратившись в суд, чтобы оспорить сделку продажи.

Определенный риск могут создать прописанные в квартиры недееспособные граждане.

Документы

Нечистые на руку продавцы отлично знают, что подавляющее число граждан не отличаются высокой юридической грамотностью, подкладывая липовые документы.

Сделка, оформленная по подложной документации, может быть легко опровергнута в судебном порядке, а вы не только останетесь без купленной квартиры, но и без части потраченных на приобретение жилья средств.

Доверенности

Как уже говорилось ранее, не следует доверять продавцам, которые продают жилье по доверенности от лица другого человека.

Не всегда, но зачастую доверенности банально подделываются.

Узнав факт продажи своей квартиры без ведома, настоящий собственник может подать в суд на расторжение сделки, и его иск скорее всего одобрят. Вы же останетесь ни с чем.

Наследство

Если вы решились купить квартиру, которая досталась продавцу в наследство, тщательно проверьте историю наследования.

Возможно, в процессе проверки вы обнаружите наследников, которые не вступили в право наследования и смогут завязать судебное разбирательство с целью расторгнуть сделку и вернуть себе собственность.

Желательно вовсе избегать покупки наследованного жилья, чтобы уберечь себя от возможных рисков, которые всегда могут всплыть.

История недвижимости

Не пожалейте немного средств на оплату государственной пошлины и получите выписку из органа ЕГРП, при помощи которой вы сможете узнать обо всех операциях, совершаемой с квартирой.

Таким образом вы сможете достоверно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Подобную выписку следует взять также из домовой книги, чтобы узнать о прописанных лицах.

Здесь представлен образец выписки из ЕГРП.

Другие проблемы

К числу не указанных выше проблем при покупке квартиры можно отнести наличие обременения, наложенного на жилье по разным причинам.

В число наиболее распространенных входят:

злостная неуплата коммунальных услуг;
нахождение квартиры в залоге и некоторые другие.

Как избежать мошенничества?

Теперь вы хорошо знаете, какие подводные камни при покупке квартиры можно встретить на своем пути.

Чтобы избежать неприятностей, пользуйтесь приведенными советами:

тщательно проверяйте документы продавца, выписку из домовой книги и ЕГРП;
избегайте сделок с унаследованными квартирами, а также сделок по доверенности;
если оплачиваете покупку наличными – обязательно берите с продавца расписку;
по возможности прибегайте к услугам профессиональных агентов по недвижимости.

Будьте внимательны при покупке квартиры, ведь на кону стоит большая сумма денег и ваше время. Пользуйтесь указанными рекомендациями и проявляйте осторожность при сделке.

На видео о подводных камнях при приобретении жилья

<div class="advv"><ins class="adsbygoogle" style="display:inline-block;width:300px;height:600px" data-ad-client="ca-pub-1812626643144578" data-ad-slot="4908081011"></ins> <script> (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); </script></div>

77metrov.ru

Подводные камни при покупке недвижимости - ЭкспертРУ

При покупке квартиры необходимо проявлять повышенную внимательность и осторожность, поскольку дело касается не только колоссальных денежных сумм, но и крыши над головой

Даже если вы не станете жертвой мошенников, количество которых на рынке недвижимости весьма велико, существует высокая вероятность столкнуться с неожиданными сложностями. Поэтому при покупке квартиры необходимо учитывать целый ряд обстоятельств, указанных ниже. Бывшие супруги. При проверке паспорта продавца нужно сопоставить штампы о браках-разводах с датами документов на собственность. Если жилье было приобретено в браке, то бывшие мужья или жены в любой момент могут подать заявление в суд о своем праве на него. У них есть право на половину купленной в браке квартире, даже если они в ней не прописаны и никогда не проживали. Чтобы избежать неприятностей, нужно проверить документ о разделе собственности между супругами. Несовершеннолетние дети. Если в квартире проживают не достигшие совершеннолетнего возраста дети, то для продажи квартиры требуется получить разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае суд с высокой вероятностью расторгнет договор купли-продажи для соблюдения интересов детей. Если ребенок только прописан в жилье и не имеет прав собственности, нужно удостовериться в том, что он выписан из него и прописан в другой квартире. Кроме того, нужно получить согласие на продажу жилья от обоих родителей несовершеннолетнего ребенка.

Наследство. Жилье, полученное в наследство, зачастую поступает в продажу немедленно. Однако надо учитывать, что в течение шести месяцев с момента смерти собственника могут объявиться другие наследники. Наиболее безопасным вариантом является ситуация, в которой в завещании указан только один наследник. В остальных ситуациях возможно возникновение непредвиденных сложностей.

Документы. При покупке жилья «с рук» следует проверить все документы, необходимые для заключения сделки. При покупке жилья с использованием услуг риэлтора необходимо удостовериться в том, что у него есть право на проведение соответствующих операций, подтвержденное доверенностью от директора агентства недвижимости с печатью или личной лицензией на риэлторскую деятельность.

Выписка. Следует добиваться того, чтобы к моменту заключения сделки купли-продажи все проживавшие в квартире люди были выписаны из нее. Важно учесть наличие отсутствующих членов семьи, которые после возвращения могут оспорить договор, подписанный без соблюдения их интересов.

Скрупулезное отношение ко всем формальностям с учетом перечисленных выше факторов поможет избежать лишних хлопот и финансовых потерь при покупке жилья.

expert.ru

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья. Когда выгоднее покупать Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье. Как покупать на вторичном рынке Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
Осмотр жилплощади.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.

Инфо

Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.

Внимание

Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия.

Без этих условий договор считается не заключенным. Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.

Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. Важно
А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
Владелец жилья – частично недееспособный гражданин.

Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.

Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу.
В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
Наличие обременения.
Квартира может быть заложена и т. д.
Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца.

«подводные камни» вторичного рынка жилья

На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.

Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
Регистрация договора в Росреестре.
Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки. Порядок оформления Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры. Риски при самостоятельной покупке квартиры В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит. Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто. Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры. Третий риск – потеря денег при покупке.

Топ-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры в ипотеку Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи.

Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников. При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне! Риски при покупке квартиры по ДДУ Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают. Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни при покупке квартиры

Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки. Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю. Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia Не пропустите: 5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы? 10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье 3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать Статьи не являются юридической консультацией.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Когда мы с мужем выбирали жильё, то на одном из просмотров в продаваемой квартире в одной комнате возле радиатора отопления была вода и он был совсем холодный, окно было завешено одеялом и полы были ледяные. Мы спросили: «Работает ли батарея в этой комнате и что за вода на полу?» Хозяйка ответила: «Что у неё взорвалась банка и квартира очень тёплая».

Как вам такой ответ? Думаю, что летом они эту квартиру точно продадут. Фото: Depositphotos Поблизости проходит высоковольтная ЛЭП.

Вторичная недвижимость времен советской застройки проходила без учёта магнитной составляющей высоковольтной линии. Вред от высоковольток, располагающихся рядом с домами, до сих пор не доказан. Ведь если во всеуслышание заявить, что опасно для здоровья жить в квартире, где высоковольтная ЛЭП в зоне прямой видимости с балкона, то куда переселять людей.

Подводные камни при покупке квартиры на рынке вторичного жилья

Поэтому советую покупателю самому походить по району, вблизи жилья, которое планируется приобретать, без риелторов (им надо быстрее сделку провести и комиссию получить), чтобы выяснить, есть ли какие высоковольтные ЛЭП и трансформаторные будки вблизи дома. Качество самого жилья. Важно знать, что из какого бы материала не был сделан дом, надо обязательно обратить внимание на год его постройки и серию. Поскольку каждая серия имеет свои минусы и плюсы. Ведь бывают дома из силикатного кирпича, в которых холодно, и панельки, в которых «сифонит». Звукоизоляция, а точнее, если это старое советское жильё, кроме сталинок (в некоторых есть деревянные перекрытия, такой дом либо гнилой, либо может сгореть очень быстро при пожаре), бывает тоже разной в пределах: совсем плохо, очень плохо, просто плохо. На случай покупки жилья на вторичном рынке не мешало бы запастись профессиональным дозиметром.

При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.

Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд. Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.

Проверьте сделкоспособность продавца.
Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Как покупателю обезопасить себя: Проверка юридической чистоты квартиры Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов. Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры.

Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде. Что проверять перед покупкой квартиры:

advocatus54.ru

Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? - "VEXSI" Интересный Журнал

Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена с определенными рисками. Всем известно, что для абсолютного большинства среднестатистических граждан покупка жилья происходит один, максимум два раза в жизни, и заплатить за него нужно миллион, миллионы… Проще говоря, столько денег, которые за всю жизнь еле-еле заработаешь или накопишь. Про ипотеку даже писать не буду, ведь страшно представить, сколько нужно будет отдать…

В. М. Васнецов, «С квартиры на квартиру», 1876 г.

Самый большой и глобальный риск, по мнению многих покупателей — остаться без денег и без квартиры. У страха глаза велики, он и подталкивает обратиться к риелтору. Не забываем, что на дворе XXI век, есть Интернет, полным-полно информации, как купить квартиру самому без посредников, причём пошагово всё расписано.

Схема покупки квартиры на вторичном рынке делится на две части: подбор самой квартиры, которая будет устраивать, и сделка. В этой статье хочу обратить внимание читателя на тонкости при выборе квартиры, поскольку сама прошла через покупку жилья для своей семьи.

Подбор квартиры, на мой взгляд, ещё важнее, чем сделка. Хотя некоторые больше боятся юридической стороны вопроса и передачи денег продавцу. Юридическая сторона вопроса сейчас упрощается в разы, если сделка проходит через нотариуса. А передача денег происходит через банковскую ячейку. Для тех, кто покупает квартиру в ипотеку, банк помогает оформить документы на кредит.

Уильям Хэзлитт — один из классиков английской эссеистики

Купить «кота в мешке» — вероятность намного меньше, чем купить жильё, в котором потом нельзя будет жить или опасно для жизни, или оно потребует серьёзных вложений. Как сказал Уильям Хэзлитт: «Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам».

Чтобы выбрать подходящее жильё на вторичном рынке, зачастую требуется несколько месяцев, минимум полгода. А некоторые покупают тогда, когда уже столько вариантов просмотрят, что просто морально устанут и выбирают из «двух зол меньшее».

Рассмотрим, какие есть подводные камни при выборе квартиры на рынке вторичного жилья. Обратите внимание, некоторые из них могут показаться очевидны, а другие — нет.

В квартире может быть кто-то прописан, кого потом нельзя выписать. Если квартира была приватизирована и в ней проживал человек, который отказался от приватизации, то он имеет право пожизненного проживания и его нельзя выписать даже по суду.

В квартире прописаны дети. Могут быть осложнения в процессе покупки из-за опеки, если вдруг будут нарушены права несовершеннолетних.

Нехорошие соседи. По соседству могут проживать наркоманы, алкоголики и вообще всякие асоциальные типы. Даже если вы узнали, что в подъезде много квартир, которые люди снимают, это тоже не очень хорошо, поскольку там наблюдается текучка арендаторов и в подъезде будет проходной двор.

«Засада» может быть, если рядом с подъездом лавочка и окна выходят на эту сторону, или недалеко есть детская площадка, как у меня, например. Если квартира ниже 5 этажа, то все соседские пересуды или пьяные возгласы забулдыг с детской площадки среди ночи будут отлично слышны у вас дома, словно всё происходит в соседней комнате.

Тёмное прошлое квартиры. История квартиры имеет особую важность. Обязательно нужна расширенная выписка по квартире, где прописано, кто откуда прибыл, куда выбыл. Не лишним будет запросить расширенную выписку из Росреестра о переходе прав собственности.

Следует насторожиться, если переход права собственности происходил более 2 раз за 10 лет. Это может говорить о том, что по «нехорошей» квартире что-то выяснил нынешний собственник и пытается от неё избавиться поскорее. Надеяться на то, что срок искровой давности по сделкам с недвижимостью три года, не стоит, поскольку:

наряду с общим сроком, для отдельных видов требований могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или, наоборот, более длительные (ст. 197 ГК РФ).

Незаконченный или свежий ремонт. Следует насторожиться если при осмотре квартиры обнаруживается чистенькие обои, покрашенный санузел и побеленный потолок, равно как и оштукатуренные стены и полусорванный линолеум на кухне. Хозяин квартиры что-то хочет скрыть. Это могут быть плесень, грибок на стенах, конструктивные дефекты жилья, наличие тараканов, блох, клопов и даже мышей. Эта квартира может быть сырой и холодной. Поэтому рекомендуется выбирать жильё зимой или ранней весной, чтобы проверить, насколько сухо и тепло в доме.

Поблизости проходит высоковольтная ЛЭП. Вторичная недвижимость времен советской застройки проходила без учёта магнитной составляющей высоковольтной линии. Вред от высоковольток, располагающихся рядом с домами, до сих пор не доказан. Ведь если во всеуслышание заявить, что опасно для здоровья жить в квартире, где высоковольтная ЛЭП в зоне прямой видимости с балкона, то куда переселять людей. Поэтому советую покупателю самому походить по району, вблизи жилья, которое планируется приобретать, без риелторов (им надо быстрее сделку провести и комиссию получить), чтобы выяснить, есть ли какие высоковольтные ЛЭП и трансформаторные будки вблизи дома.

Качество самого жилья. Важно знать, что из какого бы материала не был сделан дом, надо обязательно обратить внимание на год его постройки и серию. Поскольку каждая серия имеет свои минусы и плюсы. Ведь бывают дома из силикатного кирпича, в которых холодно, и панельки, в которых «сифонит». Звукоизоляция, а точнее, если это старое советское жильё, кроме сталинок (в некоторых есть деревянные перекрытия, такой дом либо гнилой, либо может сгореть очень быстро при пожаре), бывает тоже разной в пределах: совсем плохо, очень плохо, просто плохо.

На случай покупки жилья на вторичном рынке не мешало бы запастись профессиональным дозиметром. Ведь кто знает, что там подмешали в бетонный раствор 50, а то и 60 лет назад. Прежде чем въехать во вторичное жильё, обязательно следует сделать хотя бы косметический ремонт или провести профессиональную дезинфекцию. В противном случае, такой риск ничем не оправдан, неизвестно же, чем болели предыдущие жильцы и не разбили ли они ртутный градусник в этом доме.

Даже при самом тщательном и кропотливом выборе квартиры на вторичном рынке обо всех её минусах можно узнать, только начав в ней жить. Главное, чтобы минорная составляющая не превысила положительных впечатлений от приобретённого жилья.

vexsi.ru

Подводные камни при покупке квартиры

А. Гордон

На что обратить внимание при покупке квартиры

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Квартира, жилое помещение, место жительства – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору купли-продажи квартиры, не редкость — переход квартиры по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру, уже много лет применяется договор пожизненной ренты и т.д.

Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно обойти подводные камни при покупке, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные негативные последствия сделки.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.

Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.

Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.

Третий риск – потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

Юридические пороки в истории квартиры
Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры. Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.

В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).

Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.

Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.

Закон не обязывает нотариуса проверять всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его, а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.

При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения накладываются и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

Если была приватизация — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.

Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.

Проверьте сделкоспособность продавца.
Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.

Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:

— использования отмененной доверенности;

— оспаривания в суде самой доверенности;

— использование поддельной доверенности.

3) Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.

4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой доли.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:

Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.

Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи. Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком. Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.

Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:

Продажа квартиры по доверенности
Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
Неадекватное поведение собственника
Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений. Высокоэффективным способом для прояснения ситуации о собственнике являются соседи.

В общем, чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

04 января 2017 года.

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

gordon-adv.ru

Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

В. М. Васнецов, «С квартиры на квартиру», 1876 г.Фото: ru.wikipedia.org

Уильям Хэзлитт — один из классиков английской эссеистики Фото: Автопортрет, ru.wikipedia.org

nespeshnyrazgovor.mirtesen.ru

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Какие подводные камни при приобретении квартиры

заморозка строительства до приемки результата и сдачи здания в эксплуатацию;
повторная перепродажа купленной квартиры другим лицам;
отказ в государственной регистрации новостройки из-за нарушения технологии постройки;
плохое качество квартиры, ненадежная и опасная конструкция здания.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

То есть пока деньги в полном объеме выплачены не будут, квартира принадлежит только банку. Но и такая недвижимость успешно продается, однако только при полном банковском одобрении сделки. Себестоимость подобной недвижимости ниже, чем аналогичной, но в свободной продаже, и это привлекает потенциальных покупателей.

Подводные камни и риски ипотеки

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: нюансы, о которых точно нужно знать

Оформление ипотеки на вторичную недвижимость на сегодняшний день очень актуально, поэтому ответ на вопрос о том, что нужно знать при покупке жилой квартиры на вторичном рынке в ипотеку, ищут многие. В первую очередь, причина такого ажиотажа – более низкие цены квартир, купленных у бывших собственников, но иногда, приобретая вторичную жилплощадь, можно столкнуться с различными сложностями.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Не соглашайтесь на предложение продавца снизить официальную стоимость квартиры, уменьшив при этом налоговую нагрузку. Чем это может «аукнуться»:
Получите меньшую сумму имущественного вычета из налоговой;
Если по каким-то причинам вы захотите признать сделку недействительной в судебном порядке, то вернуть получится только «официально» уплаченные деньги;
При пользовании услугами агентств недвижимости или отдельных риэлторов, заключите с ними договор, в котором пропишите ответственность исполнителя, а также порядок уплаты вознаграждения;
Если продавец с покупателем договорились о безналичном виде оплаты, то не лишним будет использовать аккредитив – банковский инструмент, согласно которому покупатель перечисляет сумму сделки продавцу на специально открытый счет, а продавец, в свою очередь, чтобы воспользоваться полученной суммой, должен принести в банк заранее оговоренный сторонами документ – зарегистрированный договор купли-продажи или акт приема-передачи и т.д. Подробнее об этом можно узнать в банке;
Уже устоявшимся способом покупки квартиры наличными является аренда банковской ячейки. При осуществлении расчета, покупатель закладывает в ячейку оговоренную сторонами сумму. Все купюры внимательно изучаются на предмет подлинности и пересчитываются. Также может быть установлено условие, при котором продавец получает деньги. Сам процесс отличается диспозитивностью – стороны вправе сами устанавливать условия получения денег – предоставление банку определенного пакета документов или истечение определенного срока, выполнение неких действий;
Очень правильным способом является использование авансового платежа как способа обеспечения сделки и мотивации к скорейшему ее завершению. Следует отличать аванс от задатка. Аванс используется как сумма, которая уплачивается в счет стоимости квартиры, а задаток дается продавцу до уплаты полной стоимости, после чего возвращается покупателю. В случае отказа от сделки со стороны покупателя, задаток остается у продавца, а авансовый платеж возвращается покупателю.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Изучая подводные камни ипотеки, необходимо ознакомиться с дополнительными особенностями приобретения жилья в кредит. Недвижимость будет с самого начала находиться в собственности покупателя. Однако полноправно распоряжаться ей заемщик не сможет до полного расчета по обязательствам. Выполнение практически любого действия с недвижимостью требует предварительного согласования с банком. Залогодатель не имеет права:

exjurist.ru