Как проверить квартиру и документы на чистоту при покупке. Проверить квартиру при покупке на чистоту

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке – это не так сложно, как может показаться, но очень важно. Собственное жилье стоит достаточно дорого и будет очень неприятно, если после покупки выяснится, что вместе с квартирой покупатель приобрел огромное количество проблем. Чтобы избежать подобного рода ситуации, необходимо проверить квартиру. При проверке следует учитывать все аспекты, так или иначе с ней связанные.

Многие долго думают, как проверить квартиру на чистоту. Некоторые люди прибегают к помощи специалистов, которые имеют практический опыт в данной сфере. Но далеко не всегда у покупателя есть деньги на оплату услуг специалиста, чтобы проверить будущий дом. В данной статье вы сможете узнать, какие документы нужно проверить при покупке квартиры.

Проверить право собственности

Первым делом следует проверить наличие права собственности на квартиру. Продать квартиру имеет право только её собственник. Данное право требует собственной регистрации. Собственнику выдаётся документ «Свидетельство о регистрации права», в котором чётко прописано:

Что за объект.
Площадь объекта.
Место нахождения объекта.
Кадастровый номер объекта.
Наличие на момент регистрации обременений или ограничений.
Документ-основание (решение суда, договор и прочие).
Кто является собственником объекта.

Важно! Отсутствие каких-либо обременений в Свидетельстве о регистрации права вовсе не говорит о том, что их нет на момент продажи квартиры.

Также следует внимательно присмотреться к самим собственникам. Если собственник или один из них является ребёнком, возраст которого до 14 лет, то сделку продажи квартиры имеют право осуществлять только родители или опекун. Родительские права фиксируются в свидетельстве о рождении и отметкой в паспорте. В случае усыновления – по решению суда. Опекунство возникает только после решения об опеке. От 14 до 18 лет договор купли-продажи заключается с письменного согласия законных представителей. В процессе проверки документов при покупке квартиры обязательно смотрите на наличие печатей, подписей и даты.

Обременения на квартиру

Следующей немаловажной информацией, которую необходимо узнать перед покупкой квартиры, являются всякого рода обременения, которые могут значительно ухудшить жизнь нового собственника. В данном пункте речь идёт об аресте, который может быть наложен на квартиру, нахождении квартиры в залоге, заключённом и действующем договоре аренды и так далее. Чтобы проверить квартиру на обременение, требуется получить документ «Выписка и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (или «Выписка из ЕГРП»).

Будет очень неприятно, если по истечению некоторого времени к вам придут, например, сотрудники Федеральной службы судебных приставов или коллекторской компании и потребуют освободить помещение, имея на данное требование основание. Чтобы не попадать в подобную ситуацию, требуется проверить юридическую чистоту квартиры. Чтобы не попасть впросак, надо знать, как проверить квартиру на обременение.

Кто прописан в квартире

В процессе поиска данной статьи вы могли наткнуться на новости или просто истории, в которых описывалась ситуация, когда один человек купил квартиру, а через какое-то время позвонили в дверь, и на пороге стоял другой человек с недоумевающим лицом, который заявляет, что он здесь прописан. В качестве доказательства этот человек предъявляет паспорт, в котором стоит штамп прописки по данному адресу. Подобного рода истории подтверждают, что необходимо проверять квартиру на юридическую чистоту.

Чтобы избежать подобной ситуации, чрезвычайно важно проверить всех, кто прописан в квартире. Для этого вам потребуется изучить документ «Выписка из домовой книги». Обычно продавец самостоятельно предоставляет копию данного документа, но если вы сомневаетесь в его честности, то вы можете узнать данные в местном паспортном столе.

Важно! Обратите внимание на наличие среди прописанных несовершеннолетних детей. В процессе выписывания детей может возникнуть множество проблем.

Для полной уверенности в том, что у вас в будущем не возникнет неприятных ситуаций, следует заказать расширенную выписку. Данная услуга является платной, что нужно учитывать. В данном документе будут указаны все, кто когда-либо был прописан в квартире, когда и на основании чего был из неё выписан. Этот документ расскажет вам полную историю квартиры. Особое внимание следует обратить на несовершеннолетних и умерших людей. Практика знает случаи незаконного выписывания детей, а также внезапного «восстания из мёртвых».

Помимо выше перечисленных групп, присутствуют ещё и жильцы, которые по разным причинам на долго покинули место своего проживания. Причин их отсутствия множество:

Длительное лечение.
Служба в Вооружённых силах Российской Федерации.
Отбывание наказания в исправительных учреждениях.
Длительная командировка.

В расширенной выписке информация о таких жильцах присутствует. Также в ней прописаны место, в которое они отправились, а также ссылки на документы, на основании которых они в данный момент отсутствуют.

Долги по коммунальным платежам

Перед покупкой недвижимого имущества следует проверить наличие задолженности нынешних владельцев по оплате коммунальных платежей. С приобретением недвижимости вы становитесь не только ее собственником, но и всех долгов, которые могли накопиться к моменту перехода права собственности. Возможны отключения электричества, газа и горячей воды. Все исковые заявления будут приходить именно на вас.

Во избежание вышеперечисленных проблем, вам следует в первую очередь потребовать у продавца все кавитации об оплате коммунальных платежей за последний год. В случае если продавец отказывает вам в этом, ссылаясь на не сохранность квитанций, то вам рекомендуется отказаться от сделки. В случае если вы твёрдо настроены на покупку именно данного объекта, то у вас есть возможность проверить наличие задолженностей.

Вы можете потребовать у продавца справки из Единого расчётного информационного центра (ЕРИЦ) или Жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ).

В случае если вы по каким-то причинам не доверяете продавцу, то вы можете обратиться самостоятельно в ЖЭУ или ТСЖ. Там вам обязательно предоставят данные о задолженностях нынешних владельцев.

Чтобы окончательно обезопасить себя от проблем, связанных с неуплатой коммунальных платежей, вы можете внести в договор купли-продажи пункт, согласно которому продавец обязан оплатить все задолженности перед компаниями, оказывающими коммунальные услуги, и несёт ответственность за неуплату именно он.

Перепланировка

Ещё одна вещь, которую необходимо проверить будущему собственнику жилья, – это наличие перепланировки в квартире, а также её законность.

В помещении могут быть незаконно возведены или снесены стены, установлены всякого рода генераторы, изменено положение различных инфраструктурных сетей. Для проверки законности перепланировки вам понадобится Технический паспорт. В нём уже может стоять штамп, который доводит до вашего сведения, что перепланировка незаконна.

Также собственник обязан предоставить вам технический план всего помещения. В случае если вы не уверены в честности продавца, то у вас есть возможность обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Вы можете пригласить специалиста из БТИ, который поможет вам в осмотре квартиры, а также выявит все имеющиеся нарушения.

Заключение

Подводя итог всей статьи, можно сказать, что покупка квартиры требует от вас не только желания и наличия денежных средств, но и набора определённых юридических знаний, который поможет вам проверить объект и стать полноправным собственником квартиры без проблем.

Требуется внимательно проверять документы, сравнивайте их между собой, чтобы проверить чистоту сделки. На современном рынке недвижимости полно всякого рода мошенников, которые пользуются наивностью и неосведомлённостью своих предполагаемых жертв.

Не бойтесь спрашивать у собственника все интересующие вас вопросы и требовать необходимые документы на квартиру. От этого может зависеть ваша дальнейшая жизнь.

Приобретение новой квартиры, как ничто другое, способно изменить вашу жизнь, и будет хорошо, если к лучшему.

Теперь вы знаете, как самостоятельно проверить чужую квартиру на чистоту при покупке.

kvadmetry.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно?

Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru! Мы с вами продолжаем рассматривать вопрос, как проверить юридическую чистоту недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

В предыдущей статье мы рассматривали конкретную реальную ситуацию, когда люди потеряли квартиру только лишь из-за того, что сами упустили ситуацию из своих рук и доверились для проверки третьим лицам. При этом суд отметил, что просто заказать выписку из государственного реестра прав не достаточно.

Так вот, тем людям, которые впервые сталкиваются с проверкой чистоты квартиры, впервые покупают квартиру, либо, наоборот, ранее не обращавших на это внимание, мы постараемся пошагово и поэтапно рассказать где, как и что можно искать и что проверять, на что обращать внимание.

Всего мы выделили пять основных этапов, однако, все методы, которые мы перечисляем, это не исчерпывающий перечень. Если у вас есть возможность использовать дополнительные законные способы, почему бы и нет? Обязательно стоит ими воспользоваться.

Итак, какие пять основных этапов? Первый этап — это анализ рынка и первичный звонок продавцу или риэлтору. Второй — выезд на объект. Третьим этапом является первичная оценка тех документов, которые вы получили при выезде на объект.

После первичной оценки, когда вы понимаете, что у вас нет оснований сомневаться в том, что здесь что-то не чисто, мы встречаемся с продавцом.

Не с риэлтором, а именно с продавцом. Вот наш четвертый этап. И собираем те документы, которые нам будут необходимы для последнего пятого этапа — более детального и глубокого анализа документов.

Первый этап — это анализ предложений и звонок продавцу. На что необходимо обратить внимание? Конечно же, на цену. Бросовая цена сразу должна вызвать определенные сомнения, тем более, если недвижимость длительное время продается, либо выставлялась неоднократно.

Сегодня ситуация такова, что стоящие предложения посредники, так называемые, перекупы, разбирают сразу для дальнейшей перепродажи.

А вот где есть сомнения, например, из-за проблем с документами, от таких рисковых объектов перепродавцы зачастую отказываются. И вот стоит такая красивая и дешевая квартира и ждет того, кто поспешит. Остановитесь и вспомните: бесплатный сыр только в мышеловке.

Кстати, в рассказанной нами истории в предыдущей статье, суд обратил внимание на цену, когда вынес свой вердикт о том, что покупатели не проявили достаточной разумной осмотрительности и не совершили необходимых действий по выяснению всех обстоятельств.

Так, в апелляционном определении суд указал, что спорная квартира выставлена на продажу уже спустя семь месяцев после ее покупки, т. е. на лицо факт кратковременного владения спорной квартирой.

Кроме того, суд отметил продажу в убыток, т. е. цена продажи существенно ниже цены покупки продавцом этой квартиры. И такие обстоятельства должны были вызвать сомнения у покупателей.

Общий совет на этапе подбора и анализа предложений таков: если есть обстоятельства, которые заставляют сомневаться, не торопитесь с залогом и прочим.

В данном случае, нужно очень досконально все проверять. При разговоре с продавцом, посредником постарайтесь выяснить побольше информации, в т. ч. сколько лет квартира в собственности, есть ли дети, супруг, супруга, по доверенности или напрямую собственником продается, могут ли предоставить копии документов при осмотре для проверки, либо если есть возможность, то отфотографировать имеющиеся документы. Если уже тут отказывают, либо берут на доверие («Вы что нам не доверяете?» — в таком духе), либо обещают, что все будет пучком, какой смысл покупать ежа в мешке и рисковать?

Вторым этапом станет выезд на объект. Наше личное мнение, смотреть, что покупаешь, надо не один раз. При выезде, не забывайте записывать (потом можно забыть или перепутать), т. к. физическое состояние жилплощади дома тоже достаточно обширная тема, затрагивать ее сейчас мы не будем.

Хотелось бы отметить следующее: не постесняйтесь поговорить с соседями, узнать, вдруг кто из детей в армии, из членов семьи или ближайших родственников осужден и сейчас находится в местах лишения свободы, такие лица имеют законное право проживать и в дальнейшем на данной жилплощади, даже после продажи, поинтересоваться, кто раньше здесь жил, был собственником (узнавайте историю квартиры).

Мы неспроста в предыдущей статье рассказывали про реальную конкретную жизненную ситуацию. Определение аппеляционного суда по этому делу — это бесценный кладезь информации о том, как суды относятся к тем или иным фактам.

Суд, заслушав показания свидетелей (одной из соседок), пришел к выводу, что все соседи знали о времени смерти первоначального собственника (той тети).

А покупатели не предприняли попыток выяснить дату смерти первоначального собственника квартиры. Поэтому обязательно разговаривайте с соседями. Не поленитесь еще раз туда сходить, чтобы получить дополнительную информацию.

После того, как посмотрели квартиру, поговорили с риэлтором, если есть возможность, сразу поговорили с собственником, фотографируем все документы, которые имеются у людей на руках.

Они нам понадобятся для следующего этапа, для поверхностной проверки документов. Фотографируем все, в т. ч. квитанции, в которых содержатся лицевые счета, свидетельства, если есть возможность, то паспорт (по крайней мере, фамилию, имя, отчество и дату рождения), чтобы можно было узнать.

На втором этапе проверки, мы сегодня с вами остановимся. Продолжение читайте в следующих статьях.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=zFGRwVR2Unw

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

В Вашей жизни вот-вот случится радостное событие? Собираетесь приобретать квартиру? Наши искренние поздравления! Однако в нынешнее не слишком спокойное время каждый разумный человек желает при покупке квартиры проверить её юридическую чистоту, ведь вкладывая столь крупную сумму денег, совсем не хочется оказаться у разбитого корыта. Как мы уже сказали, почти каждого покупателя интересует история квартиры и как её проверить, поэтому мы и решили поделится с Вами полезной информацией и на понятном языке расписали Вам, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту. Давайте разберемся так что же нужно сделать и как проверить историю квартиры самостоятельно, чтобы избежать обмана и прочих неприятностей при покупке квартиры на вторичном рынке.

Пункт №1 проверки юридической чистоты квартиры

Перед заключением договора необходимо попросить собственника ознакомить Вас с правоустанавливающими документами на недвижимость. В большинстве случаев к таким документам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Обязательно ознакомьтесь с подлинником правоустанавливающего документа, чтобы убедиться, что в документе нет следов подчисток и иных фальсификаций. Если в нём будут какие-либо исправления, они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью. Также следует проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, если он подлежал такой регистрации. Обязательно посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Важно!

В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (то есть там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.). Обязательно затребуйте у собственника выписку из ЕГРН, содержащую всю историю квартиры начиная с первого зарегистрированного собственника, с тем, чтобы убедиться, что за последние годы с квартирой все было в порядке и отсутствуют риски того, что кто-то в будущем сможет оспорить Вашу сделку - это важный пункт проверки юридической чистоты квартиры при покупке.

Обратите внимание, что если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго, то вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и Вас просто пытаются обмануть. Так как в выписке из ЕГРН будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и так далее, то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете сделать для себя определенные выводы. Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. При этом течение срока исковой давности по указанным требованиям для лиц, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для такого лица во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ).

Следовательно, если в период, предшествующий Вашей сделке по покупке квартиры, имелись обстоятельства, которые могут явиться причиной оспаривания как Вашей сделки, так и предшествующей, в течение 10 лет будет сохраняться риск того, что кто-то сможет отсудить у Вас квартиру. Именно поэтому очень важно отнестись серьёзно к проверке истории (юридической чистоты) приобретаемой Вами квартиры.

Пункт №2 проверки истории квартиры перед покупкой

Встречается и такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРН – как правило, это касается достаточно старых квартир. Однако отсутствие подобного объекта недвижимости в реестре означает ее практически полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Хотя и в этом случае может всплыть документ, на основании которого кто-то сможет заявить свои права на квартиру.

Также в обязательном порядке следует запросить у собственника документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), благодаря которым можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству, практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются незаконными и за них придется нести ответственность. Стоит знать и о том, что квартиру, которая содержит в себе неузаконенные перепланировки, нельзя будет заложить банку при получении кредита.

Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах. Если паспортные данные продавца изменились, удостоверьтесь в том, что продавец и лицо, указанное в свидетельстве, являются одним и тем же человеком.

Пункт №3 юридической проверки квартиры при покупке

Обычно вопросы возникают также в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если Вы оказались в подобной ситуации, необходимо тщательно проверить доверенность и убедиться в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Доверенность должна быть составлена на специальном бланке, который имеет серию и номер. Не будет лишним проверить факт выдачи этой доверенности, позвонить в нотариальную контору и удостовериться в этом, поскольку бывали случаи подделки нотариальных доверенностей.

Необходимо ознакомиться и с содержанием самой доверенности, чтобы определить объём полномочий представителя, в том числе выяснить вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора.

Пункт №4 проверки квартиры перед покупкой

Один из дополнительных рисков – это оспаривание прав на квартиру. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.

Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги - в этом документе указано, кто зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние (по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки) и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на заключение такого договора (ст. 28, ст.37 ГК РФ).

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.

Послесловие...

Как Вы уже поняли, проверка юридической чистоты квартиры перед ее покупкой – это важный, но вполне решаемый процесс. Самое главное при его осуществлении знать свои права, требовать получения всех необходимых для Вас данных. Необоснованный отказ в предоставлении информации должен Вас насторожить и послужить тревожным сигналом, что может быть стоит отказаться от покупки данной квартиры. Чтобы правильно проверить историю квартиры, важно внимательно собирать документы, тщательно их проверять и не пропускать ни одной мелочи. Однако во избежание разных проволочек покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов (таких как эти юристы в Чебоксарах), они точно знают, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту и которые помогут тщательно её проверить, при этом гарантируя ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки с недвижимостью.

Задать вопрос юристу в 1 клик

xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Никто из нас не застрахован от покупки квартиры, которая будет, не совсем чиста с юридической точки зрения. Проблемы с документами, неправильная или вовсе незаконная перепланировка – все это и многое другое может встретиться, но уже лишь после подписания договора купли-продажи.

Для того чтобы избежать подобного рода эксцессов, необходимо тщательно проверять все прилагаемые документы к квартире и быть предельно внимательным при оформлении сделки.

В этой статье, мы приведем краткое руководство, которое поможет избежать появления проблем с квартирой после ее приобретения.

Правоустанавливающие документы

Для того, чтобы дальше продолжить изложение темы, давайте разберемся с понятием. В правоустанавливающих документах отражается чье-либо право владения имуществом, в данном случае на квартиру. Например,

Договор купли-продажи;
Договор мены;
Договор дарения или попросту дарственная;
Договор ренты;
Оригинал свидетельства, в котором будет указано, что человек стал законным правообладателем квартиры при помощи составленного на его имя завещания;
Судебное решение, по которому также устанавливается право владения, тоже относится к данному типу документации.

Теперь давайте рассмотрим состав правоустанавливающего документа. Он, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации не имеет права отклоняться от принятого законодательства. В противном случае, он теряет юридическую силу.

Проверка документов

На что требуется обратить внимание при проверке правоустанавливающего документа?

Первое, что вы обязаны сверить – паспортные данные продавца. Они ни в коем случае не должны различаться;
Проверяйте также адрес расположения квартиры;
Телефон и место жительства продавца.

В том случае, если вы вдруг обнаружили не соответствие данных – это может стать значительным основанием для разрыва сделки. Так как малейшая опечатка в правоустанавливающем документе приводит к потере его юридической силы и как вследствие разрыва сделки купли-продажи.

Зачастую, граждане нашей страны попадаются на различного рода уловки при покупке жилья. Одной из самой распространенных являются посредники по доверенности. Посредник – это, по сути, доверенное лицо. С какой целью прибегают продавцы недвижимого имущества, в нашем случае квартиры к услугам посредника? А цель очень проста и ясна.

Зачастую, при совершении сделки при помощи доверенного лица-посредника, продавец намеренно скрывает некоторые данные о продаваемом имуществе. Посредник, как лицо не достаточно осведомленное, не сможет пояснить и разъяснить всех нюансов. По этой причине мы рекомендуем вам отказаться от приобретения жилья, где сделка осуществляется при помощи посредника. Помните о том, что это может быть чревато.

Для того, чтобы граждане могли быть застрахованы от обмана, а точнее потери квартиры, в случае обнаружения непредвиденных обстоятельств существует, так называемое титульное страхование. Данный тип страхования, в случае потери квартиры поможет вам вернуть ее полную стоимость, и вы сможете с новыми силами собраться и начать выбирать новую квартиру.

Качество квартиры

Теперь подойдем к такому термину, как юридическая чистота квартиры.

На данном этапе от вас также потребуется проверить всю документацию БТИ, которая касается приобретаемой квартиры. И первый документ, наличие которого стоит проверить – это технический паспорт, который также выдается органами БТИ. В данном типе документа прописаны все основные технические характеристики квартиры.

К ним относятся:

год постройки, приобретаемой квартиры;
стоимость (в данном случае инвентаризационная) жилой площади;
площадь каждой комнаты;
площадь всей квартиры;
сроки проведения капитального ремонта;
адрес фактического местонахождения;
материалы, из которых изготовлены стены, перекрытия и т.д;
наличие коммуникаций.

После того, как вы проверили соответствие технического паспорта, необходимо будет обратиться все в тот же орган БТИ и выяснить проводилась ли перепланировка и была ли она узаконена.

В том случае, если перепланировка была проведена незаконно, то есть произошел снос несущих стен и это в процессе продажи вам квартиры не было известно, то после приобретения вам, скорее всего, потребуется устранять незаконную перепланировку, причем за свой счет.

Теперь перейдем к рассмотрению и изучению еще одного документа. Без наличия которого продажа попросту не будет осуществлена – это кадастровый паспорт.

Кадастровый паспорт – это, по сути, выписка из государственного реестра. По структуре он напоминает технический паспорт. В нем также прописаны:

общая площадь;
наличие балкона и лоджии;
планировка;
этаж, на котором квартира и расположена.

Кадастровый паспорт, включает в себя также и графическую часть – план квартиры с метражом.

В том случае, если была произведена перепланировка, то будет включен и второй чертеж, на котором также будет изображен план, но уже с существующими изменениями.

Обращаем ваше внимание на то, что если продавец отказывается выдавать вам кадастровый паспорт или ссылается на то, что его нет, то не стоит доверять. Лучше сходите в центр МФЦ и создайте запрос, по которому вам и выдадут этот документ. Напоминаем, что получить его можно и на чужую квартиру.

Проверка продавца

Начиная поиски квартиры, мы порой так увлекаемся всей документацией, что забываем о проверке продающего. Поверьте, этот пункт очень важен.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации право на продажу имущества имеют:

дееспособные граждане;
граждане, которые уже достигли 18-летнего возраста.

В том случае, если квартира находится в собственности у:

гражданина, не достигшего 14-летнего возраста;
недееспособного гражданина;
у несовершеннолетнего, достигшего возраста 14-18 лет;
ограниченно дееспособных граждан, к коим стоит отнести наркоманов и алкоголиков, которые нарушают жизнь своих близких (ст. 30 ГК РФ).

,то приобретение квартиры у данных категорий лиц является незаконным. Но даже если вы и приобрели это имущество, то в судебном порядке его отзовут к первоначальному владельцу.

Будьте осторожны. Проверьте, кто на самом деле является собственником жилья. Попросите также предоставить продавца справку из психоневрологического диспансера. Также проверьте его паспорт, а точнее дату рождения. Это также станет одним из гарантом приобретения.

Права третьих лиц

Права третьих лиц сохраняются на квартиру даже в случае приобретения ее новым собственником.

Кто же относится к третьим лицам, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации:

Члены семьи бывшего собственника. Конечно же не все, лишь супруг, дети и родители, которые проживали вместе с собственниками в продаваемой квартире;
Нетрудоспособные иждивенцы, но только в том случае, если бывший собственник самостоятельно вписал их в список родства.

Теперь давайте рассмотрим права третьих лиц, в том случае, если они имеют право на постоянное проживание:

К примеру, отказавшись от приватизации в пользу одного из членов семьи, вы получаете право на бессрочное проживание;
В том случае, если вы передаете наследство, то также получаете право на бессрочное проживание;
Несовершеннолетние дети, которые временно проживают в детском доме.

Временно и постоянно прописанные граждане также становятся третьими лицами и имеют право на приобретенную вами жилую площадь.

Также мы рекомендуем вам проверить квартиру на предмет ее сдачи в аренду. Обращаем ваше внимание, что наниматели имеют право проживать в ней до конца срока договора.
Проверить самостоятельно будет затруднительно, поэтому идеальным вариантом станет обращение в агентство по недвижимости. Сотрудники владеют информации такого типа и помогут вам распознать мошенников;
Выясните также, а не находится ли выбранная квартира под залогом.
У кого может находиться пол залогом? Самый распространенный вариант – у банка. Продавец попросту не до конца выплатил ипотечный кредит. Данная сделка будет незаконной;
Проверьте, не заключен на квартиру договор ренты.
Если да, то вам потребуется содержать иждивенца до конца его дней. Причем проживать он будет в приобретенной квартире, так как имеет на нее право пожизненного пользования;
В том случае, если выбранная вами жилая площадь была приобретена бывшими хозяевами в браке, то необходимо выяснить, отказываются ли супруги от своей доли в квартире. Это поможет избежать возникновения судебных тяжб.

Расчётные документы

Вот вы наконец определись с квартирой, проверили всю документацию, и теперь настал момент приступить к заключению договора и его оплаты.

Для того чтобы правильно оформить задаток необходимо будет составить договор, в котором четко будет прописана вся сумма, а также прописана обязанность приобрести имущество. Это одна из форм гарантии того, что сделка не сорвется.

В процессе передачи денежных средств следует обратить внимание на:

Оригинальную документацию, которая должна быть у продавца;
То, что передача задатка должна осуществлять только в присутствии всех собственников приобретаемого жилья. Если, конечно, таковые имеются.

Теперь о содержании договора. Он должен включать в себя:

Все данные о владельце квартиры;
Сумму, которая предполагается в качестве оплаты за сделку;
Необходимые сведения о недвижимости, а именно. Площадь, адрес местонахождения и т.д.

Настоятельно рекомендуем вам проверять, не была ли уже продана квартира кому-то кроме вас. В последнее время участились случаи двойной оплаты по договору и расписке, когда одну и ту же жилую площадь подвергали продаже несколько раз.

В каких случаях следует насторожиться

Насторожиться следует в том случае, если человек продает квартиру сразу после того, как получил ее в наследство. Причем от человека, который не является его родственником;
Если паспорт продавца не прошел проверку в миграционной службе. Произвести проверку можно самостоятельно. Достаточно зайти на сайт ФМС и ввести данные;
Стоит с недоверием отнестись к тому продавцу, который отказался предоставлять справку из психоневрологического диспансера. Это может говорить о его недееспособности, а приобретение квартиры у такого человека по закону запрещено. Сделку через суд могут признать недействительной;
Потребуйте справку о том, что все собственники выписаны из квартиры.
Если вас просят поверить на слово, мол, так и так никто не проживает, то лучше откажитесь от приобретения.

Вот, в принципе и все основные аспекты, на которые необходимо обращать внимание при покупке квартиры, но подвести итог все же требуется.

Итак, обращайте внимание на все мелочи, которые вас настораживают, перепроверяйте всю документацию по несколько раз. Ни в коем случае не стесняйтесь просить предъявить необходимые справки.

Помните о том, что лучше один раз все тщательно проверить, на законных основаниях заключить договор, на который и придется потратить много времени, но зато потом никаких проблем уже с вашей недвижимостью у вас не возникнет.

Видео: проверка квартиры при покупке

В видео рассказывается, на какие моменты следует обратить внимание при покупке квартиры. Так же приводятся наиболее распространенные схемы мошенничества.

Материалы по теме:

prokvartiru.com

Как проверить квартиру на чистоту при покупке юридически самостоятельно

Покупка квартиры – это весьма сложный процесс, ведь перед тем, как приступить к покупке недвижимости требуется проверить множество факторов.

Именно поэтому большинство людей, которые желают приобрести квартиру обращаются за помощью к компетентным юристам, которые возьмут ответственность за поиск и осуществление сделки в свои руки.

Но прибегать к помощи в юридических контор, которые имеют многолетний опыт работы не всегда выгодно, ведь оказание юридических услуг стоит немало, а обращаться в конторы, которые не имеют репутации опасно, ведь можно натолкнуться на мошенников.

Именно поэтому необходимо знать, как проверить квартирую на частоту перед тем, как заплатить за нее денежные средства собственными силами.

Как проверить квартиру на чистоту?

Проверка квартиры на чистоту – это достаточно серьезный этап в жизни, ведь перед тем, как приступить к покупке объекта недвижимости необходимо исключить вероятность подвоха. Так что же нужно проверить?

Проверяем правоустанавливающие документы

Если поиски увенчались успехом и казалось бы подходящий вариант найден, не следует сразу же приступать к покупке, ведь первоначально требуется узнать – на основании каких документов у лица возникло право собственности.

В качестве таких документов выступает:

договоры купли-продажи;
мены;
ренты;
дарения;
свидетельства о праве собственности;
документ, о вступлении в силу решения суда.

Важно самостоятельно или же при помощи надежного и главное, компетентного юриста изучить документы, чтобы проверить не содержаться ли на бумаги следы подтирок и фальсификации.

На бумаге допускаются поправки, но только они непременно должны быть заверены подписями лиц, которые заключили договор.

Также необходимо нотариально удостоверить малейшие исправления если при них присутствовал или принимал участие нотариус.

Проверке должен подвергнуться факт надлежащей государственной регистрации договора. Произвести проверку вправе любой гражданин Российской Федерации. Если же при заключении договора были выдвинуты определенные условия.

Необходимо проверить были ли они выполнены.

К примеру, если при заключении договора покупатель был обязан выплатить полную стоимость недвижимости, но не выполнил условие в заранее оговоренный срок, то он не может являться собственником, следовательно договор подлежит расторжению.

Большое значение нужно уделять датам, а именно когда договор вступил в законную силу.

Так, к примеру, подозрение у покупателя должен вызывать то, что владелец старается оперативно продать жилплощадь, которая недавно была получена им в подарок от гражданина или оставлена по наследству лицом, который не является собственником.

Также непременно нужно проверить наличие технического и кадастрового паспорта. Некоторые владельцы, имеющие “камень за пазухой”, говорят, что одного из паспортов нет.

В такой ситуации не стоит идти на попятный, необходимо указать продавцу на то, что он обязан заказать такой важный документ и получить его.

Проверяем историю квартиры

Следующим шагом должна быть проверка квартиры. Для проверки квартиры требуется обратиться в ЕГРП, где закреплена история жилых объектов с 1998 года.

Перед тем как передать средства, нужно попросить собственника предоставить выписку из ЕГРП, чтобы увериться в том, что никакие незаконные действия за последние 15 лет не производилось.

Насторожить должен факт постоянной продажи недвижимости или же напротив, отсутствие постоянных жильцов. Вероятнее всего, что со сделками по этой квартире не все законно и продавец попросту пытается подставить.

Также в выписке будут отражены все имущественные споры, случаи наложения ареста и другое. Необходимо особенное внимание уделять датам, ведь важно знать могут ли вновь возникнуть споры или же они уже давно остались в прошлом.

Следует отметить, что законодательно определен срок для признания сделок с объектами недвижимости недействительным и равен он 3 годам.

Если же последние 3 года с жилищем ничего не было, то можно приступать к проверке следующих моментов.

Следует отметить, что иногда встречаются ситуации, что в ЕГПР объект не зарегистрирован и касается чаще всего этого старых квартир.

Как ни странно, именно отсутствие в таком реестре квартиры является доказательством ее чистоты с юридической точки зрения, иными словами, после приватизации сделок с ней не совершалось, но чтобы подстраховать себя можно обратиться за сведениями в Департамент жилищной политики.

Проверка качества квартиры

Чтобы проверить качество квартиры, следует указать собственнику на то, что он обязан предоставить документы из БТИ, которые будут свидетельствовать об отсутствии незаконной перепланировке или переустройстве.

Проверка продавца

Важное значение нужно уделить и самому собственнику, иными словами, его также необходимо пристально проверить. Первоначально следует проверить подлинность его паспорта.

Трудности возникают в случае если от имени продавца выступает его представитель.

Так, необходимо надлежащим образом проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом, в случае отсутствия заверенной доверенности, представитель продавца не вправе производить никакие действия.

Также нужно прочитать саму доверенность, ведь важно убедиться в том, что представитель вправе получать деньги за продажу объекта.

Большое значение имеет дееспособность продавца, особенно если еще только на начальном этапе возникают большие сомнения касаемо его адекватности.

Например, можно навести справки у соседей, ведь они, как известно, подчас бывают хорошо осведомлены об образе жизни соседа.

Проверка на отсутствие третьих лиц

Чтобы избежать возможных проблем после покупки, нужно непременно убедиться, что на объект недвижимости не имеют права третьи лица, ведь встречаются случаи, когда член семьи имеющий прописку в квартире, но проживающий по иному адресу внезапно появляется и старается оспорить сделку или же вовсе заявляет о намерении жить в квартире.

Чаще всего такие ситуации возникают:

когда суд отправил человека отбывать наказание в тюрьму;
отправил на принудительное лечение;
когда человек уехал на экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Риски возникают в случае, когда в прописку имеют граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста, поскольку при заключении сделки их интересы ущемляются, а в соответствии с законодательством нашей страны это незаконно.

Известны также случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за прописки несовершеннолетних лиц.

Также нужно проверить согласие супруга на продажу квартиру – нотариально заверенное согласие. Лучше всего вовсе потребовать предоставить домовую книгу, где будут указаны все сведения о прописанных лицах.

Проверка долгов

Собственник квартиры перед продажей, обязан погасить все долги по коммунальным платежам.

Проверить отсутствие долгов можно потребовав от собственника предоставления документов, иными словами, справку где указаны все эти сведения.

Справки выдаются в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. Справку об отсутствии долгов по электроэнергии нужно брать отдельно.

При заключении договора необходимо обязательно прописать факт продажи квартиры без долгов, если же такой пункт будет не прописан собственнику придется самостоятельно выплачивать долги старого хозяина.

Проверка на факт незаконной перепланировки

Если в жилплощади была произведена перепланировка, то в таком случае выдаются документы из БТИ.

Если в жилом помещении была осуществлена перепланировка, но она не соответствует техническому паспорту, то такая перепланировка будет признана незаконной и попадет в ряд административных нарушений.

Проверка на отсутствие арестов и обременений

Важно проверить жилье еще и на факт отсутствия арестов и обременений. Проверить такой момент можно по выписке из ЕГРП, поскольку в нем находятся все сведения о существующих и прекращенных правах на недвижимость.

Сведения открыты для людей и предоставляются всем.

Несколько советов при покупке квартиры

Покупка квартиры всегда обрастает массой трудностей, поэтому к проверке недвижимости на чистоту нужно отнестись со всей ответственностью и перед тем, как отдать средства за покупку жилплощади учесть несколько важных советов:

Не следует покупаться на слишком низкую стоимость, поскольку хорошая квартира никогда не будет стоить дешево. Если же квартира понравилась, но цена все-таки настораживает, то следует собрать о ней как можно больше сведений, к примеру, не помещает обратиться к участковому, который уж точно ввиду специфики работы обязан знать о всех проблемных сторонах объекта недвижимости.
Также нужно обращать внимание на частоту продажи, ведь если квартиру постоянно перепродают, то возможно будущих хозяев может ожидать неприятный подвох.
Важно продумать способ оплаты жилья. Так, если предпочтение отдается наличным средствам, то лучше всего воспользоваться ячейкой в банке, ведь ко всему прочему сотрудники банка сами осуществят перерасчет средств. Если выбран безналичный расчет, то нужно обязательно проверить счета и внимательно заполнять все документы на денежные переводы.
Приступать к заключению договора необходимо только после того, как продавец предъявит полный пакет необходимых документов, которые позволят определить чистоту объекта недвижимости. Составляя договор нужно обязательно указать конкретную стоимость жилплощади, чтобы оградить себя от некоторых махинаций.

Надлежащим образом произведенная проверка квартиры позволит будущему собственнику оградить себя от массы неприятностей, которые так часто возникают из-за невнимательности при выборе и заключении договора.

zhivemtut.ru