Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты. Стоит ли покупать апартаменты а не квартиру

за и против + мнение эксперта — INMYROOM

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира — это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и годится для постоянного проживания граждан. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, из этого вытекают все их минусы. Анализируем их вместе с экспертами компании «Метриум Групп».

1. Вы теряете право голоса и прибавку к пенсии

Постоянную регистрацию в Москве можно получить только в жилом помещении. Нет регистрации — нет права голосовать на выборах, нет московских льгот для пенсионеров и несовершеннолетних. Если вы захотите отдать ребенка в школу, ваша заявка будет рассматриваться после заявлений от «нормальных» жителей района.

Важно знать: если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет.

2. У вас нет права на общее домовое имущество

Все места общего пользования, крыша и двор являются общей собственностью владельцев квартир, и они могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, препятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений. Владельцы апартаментов — нет.

Важно знать: если собственники апартаментов решат, к примеру, сделать на лестничной площадке огороженный тамбур, им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов.

3. Можно потерять жилье по суду

Когда владелец жилья становится должником и суд предписывает конфисковать его имущество, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Поскольку апартаменты — нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания.

Важно знать: покупатель обычной квартиры по ипотеке также может лишиться жилья по суду.

4. Коммунальные платежи выше

Купив апартаменты, вы не сможете воспользоваться налоговыми вычетами и льготами, предусмотренными для покупателей квартир. На нежилые помещения, к которым относятся апартаменты, налоговые льготы не распространяются. А вот коммунальные платежи для нежилых помещений имеют повышенный коэффициент.

Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение — 8%, на тепло — 25%, на электричество — 36%. Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.

5. Требования к жилью снижены

Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами (освещенность, шумоизоляция, вентиляция, инсоляция, противопожарная защита). Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов.

А что скажет эксперт?

Наиболее важные экономические отличия апартаментов – это разница в налоговых и коммунальных платежах.

Мария Литинецкая

Эксперт

Управляющий партнер «Метриум Групп», риелторской и консалтинговой компании, работающей на рынке жилой недвижимости Московского региона и Санкт-Петербурга.

Элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. Также нужно учесть транспортные расходы, ведь на сегодняшний день самые бюджетные предложения жилья в пределах МКАД относятся к апартаментам.

Юридические различия не столь важны. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.

Что касается технических отличий, то отсутствие у девелопера апартаментов обязанности соблюдать строительные нормы, возводить социальные объекты, а также прокладывать подъездные дороги на практике самим застройщикам невыгодно. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам ни по качеству строительства, ни по наличию объектов инфраструктуры.

В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик — цена, расположение, интересная концепция — в каком-либо апартаментном комплексе, то для него будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя — улучшить конкретные жилищные условия, а именно — переехать в новый дом или более удобную локацию.

На обложке: дизайн-проект Дианы Мальцевой.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать?

Africa Studio/Fotolia

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Владимир Панин:

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки. Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии. В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:

за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;

квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно;
продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.

Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание. Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским. Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками. В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться. Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю. Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected]. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Стоит ли покупать апартаменты?

19 ноября 2017 г.

С точки зрения застройщика практически любому мегаполису в России свойственен ряд проблем: нехватка площадей для жилищного строительства, трудности с подключением к имеющейся инженерии, сложности получения разрешений на строительство при редивелопменте промышленных территорий. Выход из подобных затруднений – возведение зданий под апартаменты. Такие объекты классифицируются как коммерческая недвижимость, что и определяет их отличие от традиционных многоквартирных домов.

Взгляд строителей

Причастные к девелопменту специалисты подтвердят, что хотя возведение апарта обойдется ощутимо дешевле жилого дома, распродать площади в нем зачастую бывает гораздо сложнее. Поэтому проекты такого типа имеет смысл реализовывать только в условиях качественного окружения, то есть там, где рядом будет:

весь комплекс социально значимых объектов;
подъездные пути и парковка;
зеленые насаждения и прочие элементы благоустройства.

Привлекательность возведения апарт-комплексов обусловлена также гораздо более мягкими требованиями к строительству и отделке внутренних пространств. Девелоперы не обязаны соблюдать нормативы по звукоизоляции, инсоляции, плотности застройки, близости здания к транспортным магистралям и промышленным зонам. Кроме того, продажа этого вида имущества далеко не всегда проводится в соответствии с положениями закона 214-ФЗ, заключать сделки по ДДУ или выбирать иные формы отношений – выбор каждого отдельного застройщика.

Если девелопер воспользовался своим правом на пренебрежение теми или иными санитарно-гигиеническими стандартами, то логично ожидать снижения себестоимости проекта и, следовательно, уменьшения потребительской цены квадратного метра. Однако более перспективным, хотя и более затратным подходом считается стремление все-таки «вписаться» в значения норм. В дальнейшем это упростит перевод нежилья в жилье, что можно позиционировать как конкурентное преимущество апарта.

Потребительские особенности апартаментов

Коммерческий статус апарта накладывает на жильцов ряд негативных ограничений:

Постоянную прописку ни в одной из разновидностей апарт-комплексов оформить нельзя, лишь гостиничный тип предусматривает возможность временной регистрации с максимальным сроком в пять лет. Для семейного гражданина это оборачивается трудностями в устройстве малышей в сад или ясли, детей постарше – в школу. Да и взрослым будет проблематично прикрепиться к местной поликлинике или зарегистрироваться по данному адресу как налогоплательщик.

Налогообложение рассчитывается как для коммерческих помещений. Величина налоговой ставки на такой тип имущества варьирует в пределах 0,5–2 % от кадастровой стоимости: ниже для гостиничной модификации, выше для площадей в объектах для бизнеса (офисных или торговых центрах, складских или производственных помещениях). Однако в пересчете на реальные деньги получается, что переплата на налогах в действительности с лихвой перекрывается экономией на разнице в цене обычных жилых квартир и помещений в статусе апартаментов.
Тарификация за коммунальные ресурсы выше чем в жилых помещениях на 18% (соответствует ставке НДС). По факту холодная вода и водоотведение обойдутся дороже в среднем на 9%, горячее водоснабжение и отопление – примерно на 21 или 22%. Важно учитывать, что при любом типе таких комплексов всегда действует своя управляющая компания, «благодаря» усилиям которой реальный перерасход на ЖКХ может быть выше указанных значений. Еще один неприятный момент связан с невозможностью оформления частичной компенсации оплаты коммуналки, поскольку категория апартаментов просто не существует в профильном законодательстве.

Вместе с тем, есть в коммерческих площадях и свой большой плюс – неограниченные возможности перепланировки. Владельцу не понадобятся хождения по инстанциям, чтобы совместить кухню со столовой, оборудовать несколько сантехнических комнат в каких угодно местах, сделать из застекленной лоджии отапливаемый зимний сад. Фактически в дизайне апартаментов можно воплотить любые идеи, единственное ограничение вполне логично: полет фантазии хозяина не должен распространяться на ликвидацию или перенос несущих конструкций.

Финансовый аспект

Для российского потребителя прерогативна цена квадратного метра. И в этом смысле апарты очень радуют, ведь разница в цене мест для проживания в них и квартир в привычных домах может достигать 30%! Такая выгода стимулировала спрос, что привело к разрастанию данного сегмента.

Поскольку при работе в таком формате застройщики редко тратятся на возведение социальной инфраструктуры, то власти городов стали гораздо хуже относиться к выдаче разрешений на данный тип застройки. Скорее всего, такая тенденция спровоцирует повышение цен.

Апартаменты – неплохая возможность для более экономичного решения квартирного вопроса. Однако при их покупке граждане должны учитывать, что приобретают на самом деле коммерческие площади.

www.ribri.ru

Апартаменты: преимущества и риски

Сегодня в Москве и Московской области одним из перспективнейших сегментов жилья выступают апартаменты. Их отличительной особенностью является отсутствие возможности получить постоянную регистрацию.

За прошлый год количество предлагаемых в столице и области апартаментов выросло в два раза, ближайшие годы будут сданы в эксплуатацию подобные объекты. Стоит ли покупать такое жилье? Существуют ли риски?

Историческая справка

В нашу страну апартаменты пришли с Запада, там они сдавались в наем, наибольшим спросом они пользовались у экспатов. Время внесло свои изменения, они стали подлежать купле-продаже. Первые такие сделки приходятся на 2003-2005 годы. Столичные бизнесмены первыми востребовали этот формат жилья, главным преимуществом которого была близость к работе. Это были апартаменты в Москва-Сити. Также рос спрос на нестандартные форматы, которые стали реализовывать в апартаментах.

С началом кризиса спрос на офисную недвижимость резко упал, бизнес-центры стали невостребованными. Застройщики переключились на возведение апартаментов. Их число стало стремительно увеличиваться. Сегодня предлагается порядка 250 тысяч.кв.метров.

Что представляют собой апартаменты?

ГОСТ апартаментами называет гостиничные помещения, превышающие площадь номера в гостинице, включающие минимум две комнаты и кухню. С точки зрения закона апартаменты не являются жильем, хотя предназначены как раз для проживания.

Апартаменты можно разделить на три вида: «аренда в городе», «продажа в городе», «аренда за городом». Наиболее динамично развиваются городские продажи.

Апартаменты также можно поделить на классы: эконом, комфорт, бизнес и элитный. Комфорт-класс только в этом году выйдет на рынок. За территорией столицы можно найти эконом-класс, в самой же столице преобладают апартаменты элитного и бизнес-класса.

Преимущества и недостатки апартаментов

Апартаменты покупают для проживания или дальнейшей сдачи в наем. Поэтому рассмотрим плюсы и минусы такого жилья.

К недостаткам можно отнести:

- отсутствие постоянной регистрации, а значит ограничение в пользовании соцуслугами и льготами;

- коммунальные платежи выше, чем в обычном формате жилья;

- меньшее число ипотечных программ и выгодных условий предоставления кредитов;

- возможность застройщиков не придерживаться установленных норм к жилым помещениям;

- налог на недвижимость, как предполагается, будет выше, чем на обычное жилье.

Наиболее чувствительными эти недостатки будут для жителей апартаментов эконом и комфорт-класса. Владельцы элитных апартаментов, как правило, имеют другую недвижимость и не особо чувствительны к перечисленным недостаткам.

Проблему регистрации можно немного разрешить – закон разрешает временную регистрацию на 5 лет с правом последующего продления.

Главное преимущество приобретения апартаментов – минимальный размер дисконта, снижающий все существующие риски.

vsenovostroyki.ru