Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ). Тип участия дду

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в вопросах и ответах

Долевое участие в строительстве нового жилого объекта – популярный ныне способ обзавестись собственной квартирой по относительно невысокой цене. Наряду с преимуществами (финансовая привлекательность покупки, возможность выбрать современное жилье нужной квадратуры, планировки), подобные проекты таят и определенные риски.

Затягивание сроков сдачи дома, несоответствие параметров и состояния квартир обещанным девелопером – только часть из них. Своеобразной страховкой от неприятных сюрпризов для дольщиков выступает ДДУ, договор долевого участия в строительстве. Но только в том случае, если он оформлен по всем правилам, включает все важные пункты, посредством которых регулируются взаимоотношения между застройщиком и потенциальным владельцем будущей жилплощади. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Содержание:

Что такое ДДУ и зачем он нужен?

В первую очередь, определимся, что такое договор долевого участия в строительстве. Понятие это введено Федеральным Законом №214 от 30.12.2004 года, и подразумевает свод условий, прав и обязанностей сторон соглашения долевого строительства. Именно с момента принятия 214-ФЗ, взаимодействия застройщиков и участников долевого строительства регламентируются на законодательном уровне и определяются четко прописанными положениями. Что, несомненно, делает участие в долевом строительстве более надежным для потребителей.

ДДУ выступает основным способом привлечения финансов со стороны граждан для возведения жилой недвижимости. Помимо него, существует еще две формы документа, сопровождающего долевое строительство – жилищный сертификат, договор жилищного кооператива. Только по этим трем договорам застройщики имеют право получить денежные средства от дольщиков на строительство объекта по согласованному с государством проекту.

Согласно договору участия в долевом строительстве, исполнитель принимает на себя обязательства построить собственными силами или с привлечением третьих лиц жилой объект (например, многоквартирный дом), причем сделать это в указанные в договоре сроки. А затем, получив разрешение на его ввод в эксплуатацию, передать объект контрагенту по сделке. Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан в полном объеме рассчитаться с застройщиком и принять указанный объект.

Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре. Со стороны застройщика он должен быть подписан непосредственно уполномоченным лицом (например, самим гендиректором компании или его представителем по доверенности).

ДДУ в обязательном порядке включает в себя следующую информацию:

Сведения о предмете договора (строительном объекте, который впоследствии будет передан дольщикам).
Сроки передачи объекта участникам долевого строительства.
Стоимость объекта, порядок взаиморасчета сторон.
Гарантийный срок на введенный в эксплуатацию объект.
Способы обеспечения выполнения обязательств компанией-застройщиком по договору.

Все эти пункты относятся к существенным условиям договора долевого участия в строительстве, подробнее мы их осветим в следующем разделе.

Существенные условия ДДУ: главное о важном

Предмет

Предметом договора выступает определенный объект долевого строительства, который должен соответствовать проектной документации застройщика. Если по факту завершения строительства будут обнаружены «несостыковки» свойств объекта и проектной документации, это может служить основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве с застройщиком.

В ДДУ должны быть зафиксированы точные характеристики объекта: адрес, кадастровый номер земельного участка, квадратура согласно общей проектной площади, месторасположение по номерам секции, этаж, проектный номер. Описание объекта в подробностях поможет в будущем оценить качество постройки, убедиться в ее соответствии договору. Понадобится оно и для установления объекта после ввода дома в эксплуатацию, когда у дольщика возникнет право требования по договору участия в долевом строительстве.

Сроки сдачи готового объекта

В договоре должны быть указаны точные сроки сдачи объекта. Чаще всего за таковые принимается период времени, в который застройщик обязуется передать готовый объект дольщику. Срок сдачи должен быть единым по всем квартирам, находящимся в доме.

Тем не менее, в договор может входить положение касательно продления сроков передачи объекта. Если такая необходимость у застройщика возникает (объективность причин может быть рассмотрена в суде), то, согласно п.3 ст.6 214-ФЗ, он уведомляет об этом дольщика в письменной форме не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока сдачи объекта, прописанного в договоре ДДУ первоначально. На основании чего, если консенсус достигнут, между дольщиком и застройщиком подписывается дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи объекта.

Основные условия внесения любых изменений в ДДУ – договоренность сторон и отсутствие расхождений с законом.

Денежные вопросы

Стоимость объекта – обязательный пункт в договоре участия в долевом строительстве. Цену договора, подразумевающую размер денежных средств, которые дольщик должен передать застройщику для строительства объекта, назначает сам застройщик. Если оплата производится в рассрочку, в кредит, это отображается в дополнительном соглашении.

Оплата строительной компании осуществляется исключительно по факту регистрации договора в Росреестре. Для обеспечения исполнения обязательств со стороны и дольщика, и застройщика, практикуется прописывание в договоре аккредитивной формы расчета. Платеж вносится на аккредитив, доступ к которому исполнитель получает только после государственной регистрации договора долевого строительства.

Изменение итоговой цены объекта возможно в случае, если его реальная площадь будет отличаться от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону. Условия изменения цены также должны быть включены в договор и подробно описаны.

Гарантии

Договором ДДУ устанавливается также гарантийный срок на объект. Для самой постройки он составляет не менее 5 лет, для инженерных систем – не менее 3 лет. Началом гарантийного срока является момент подписания акта приема-передачи жилого помещения

На основании указанного в договоре гарантийного срока, дольщик вправе предъявить претензии компании-застройщику в случае, если обнаружатся недостатки объекта. И она должна будет их устранить за свой счет, либо компенсировать финансово.

Обеспечение выполнения обязательств застройщиком

Обеспечение выполнения обязательств застройщика согласно заключенному договору реализуется посредством его обязательного страхования (договора), а также оформления залога, поручительства. Механизм детально расписывается в ДДУ.

Другие значимые аспекты заключения ДДУ

На что еще обратить внимание при заключении договора ДДУ? В первую очередь, необходимо ознакомиться с документацией, предоставляемой строительной компанией. Среди нее должны быть бумаги, разрешающие строительство, правоустанавливающие документы на землю, строительная декларация.

Кроме того, в договоре в полном объеме должна быть представлена информация о самом застройщике: кто он такой (официальное наименование), свидетельство о регистрации компании, внесении ее в ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Нелишним будет пункт, разъясняющий сроки и порядок оформления будущей недвижимости в собственность, кто будет оплачивать процедуру.

Отдельная тема – пределы ответственности сторон договора. Нередко, застройщики норовят вписать в ДДУ пункты, уменьшающие их ответственность за невыполнение (или частичное невыполнение) взятых на себя обязательств. Делается это путем расширения списка форс-мажоров, якобы независящих от действий исполнителя обстоятельств. Например, срыв сроков сдачи объекта может «списаться» на нерасторопность поставщиков электроэнергии, тепловых, водных ресурсов. Или на слишком затянувшиеся морозы. Имейте в виду: подобные уловки противоречат законодательству.

То же самое касается и ответственности за качество объекта. Вопреки желанию недобросовестных девелоперов, она не заканчивается с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Недочеты, недоделки в квартирах, обнаруженные после подписания акта приема-передачи, должны быть устранены застройщиком, либо компенсированы деньгами. Сроки исправления выявленных недостатков также желательно зафиксировать на бумаге.

Это важно: любые положения договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права дольщика как потребителя, считаются недействительными (п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 « О защите прав потребителей »).

Можно ли что-то вписать в договор по собственному желанию?

Стороны договора, как застройщик, так и дольщик, могут вносить в него пункты, исходя из собственных интересов, но только если они не идут в разрез с Федеральным законом №214. Законодательством предусмотрены тезисы, устанавливающие права и обязанности сторон ДДУ, не подлежащие корректировке условиями договора.

Расторжение договора с застройщиком: основания, алгоритм действий

Основанием для расторжения ДДУ фигурирует неисполнение обязательств одной из сторон. Если договор расторгается по вине застройщика, никакие неустойки дольщику не грозят. В случае, когда причиной разрыва деловых взаимоотношений выступает инициатива самого дольщика, к нему применяется денежный штраф в размере до 15% от стоимости объекта (предполагаемой к покупке квартиры).

Односторонний отказ одной из сторон от выполнения условий договора осуществляется путем отправления другой стороне письменного уведомления. Уведомление отправляется по почте заказным письмом, с описью вложения.

Порядок расторжения договора ДДУ, возврата средств регламентируется Федеральным законом №214-ФЗ, ст.9. В ней подробно описаны условия расторжения договора в одностороннем порядке через суд, либо по соглашению сторон.

Подведем итог. Приобретение квартиры в формате участия в долевом строительстве – сложная, дорогостоящая сделка. Зачастую, собственными силами определить, грамотно ли составлен договор ДДУ, не представляется возможным. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, связанных с процедурой, довеьтесь специалистам, профессиональным риэлторам и юристам Городской Службы Недвижимости.

gsn-moscow.ru

что нужно знать дольщику ⚖

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.

Заключается договор долевого участия с дольщиками.
Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

pro-ddu.ru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, образец ДДУ

Последнее обновление: 20.09.2017

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать информацию о том, что этот договор составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, прописанными в законе ФЗ-214.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий

kvartira-bez-agenta.ru

Нюансы договора долевого участия или по общенародному ДДУ.

Уже давно стало нормой покупку квартиры, как через ипотеку, так и через заключение ДДУ. И сегодня я хочу немного акцентировать Ваше внимание на нюансы договора долевого участия, чтобы не проколоться и не потерять деньги.Двести четырнадцатый Федеральный закон довольно-таки лоялен к дольщикам и позволяет им стать даже четырнадцатилетнему гражданину (само собой при условии, что его представляют мать или отец). Но тот же закон очень строго относится к застройщикам и не каждому позволяет собирать деньги инвесторов таким образом. Оно и понятно, у закона одна большая функция – защита прав рядовых инвесторов-дольщиков.

Поэтому к застройщику и выдвигаются довольно-таки серьезные требования, среди которых регистрация права собственности на ту землю (или право его аренды), где будет проходить строительство, а также действующее разрешение на данное строительство с проектной документацией, ну и декларация, где содержится сведения об уже реализованных строительных проектах подобного уровня, за последние 3 года.

Нюансы договора долевого участия. На что необходимо обращать внимание.

Все важные моменты необходимо отмечать и подробно прописывать в договоре в письменной форме. Если Вы поленились изучить договор, или не обращались вовремя к юристу, то любые слова, обещания и прочее в суде не действительны. Поэтому письменно и только письменно отмечаем все важные нюансы договора долевого участия.

Точное и самое подробное описание покупаемой квартиры. Несмотря на тот факт, что Вы покупаете воздух (дом то еще не построен), тем не менее, все основные моменты можно и нужно указать в договоре, чтобы не оказаться на другом этаже или с окнами вместо красивого леса с видом на свалку. В точное описание входит: город, улица, номер дома и корпуса, номер подъезда и Ваш этаж, где будет расположена квартира. Также Вы сразу получаете номер будущего помещения. Там же идет описание расположение квартиры относительно лестницы, лифта, размер площади покупаемой недвижимости, высота потолков, и даже техническое состояние в тот момент, когда данную квартиру будут передавать Вам.
Срок. Очень важный нюанс договора долевого участия, который, к сожалению часто срывают. Т.е. момент, когда застройщик передает квартиру в Вашу собственность в готовом состоянии. Обычно в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки или по-другому – пени. Тут важно знать тот факт, что по закону, застройщик не обязан платить данный штраф, если предупредит Вас о срыве сроков за два месяца до этого момента, и предложит изменить договор. Да и объём выплат данных пени, как правило, в договоре просто смешные – несколько сотых процента базовой ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры.
Гарантия. По закону, на саму квартиру не менее пяти лет, а на инженерно-техническое оборудование – не менее трех лет.
Цена. Тоже важно!!! В договоре не только идет указание цены, но и такие моменты, что она не подлежит изменению в течение всего действия ДДУ. Т.е. данная цена фиксируется на весь срок стройки. Кроме того момента, когда происходит изменение размеров квартиры по отношению к первоначальному проекту. К цене прилагается подробный график ежемесячных выплат.

Что еще необходимо знать.

Сроки регистрации. Застройщики любят откладывать сроки регистрации ДДУ, поэтому необходимо обязательно лично проверять данный факт перед оплатой денег. Как правило, идут отговорки, что застройщик хочет отнести все договора дольщиков скопом, т.е. все сразу, а не носится каждый день с каждым, и некоторые действительно выполняют свои обязательства. Однако, на практике можно просто нарваться и на неблагонадежных застройщиков.

Госрегистрация прав собственности. Тут имеется в виду права собственности самого дольщика. Застройщик не обязан проводить эту регистрацию, а просто передает инвестору весь пакет необходимых документов. Однако, есть компании, которые делают это для своих дольщиков за определенную, небольшую сумму.

Также по закону возможна покупка квартиры по ДДУ через риэлтерские агентства. Именно они заключают прямой договор с застройщиком, и поэтому права требования данной квартиры также принадлежит агентству. Вам же квартира передается через договор уступки прав, который также регистрируется в Росреестре.

И на последок. Не ленитесь тщательно проверять застройщика – его историю, отзывы в интернете, отчеты за прошлые проекты и так далее. Второй момент, не пожалейте денег на хорошего юриста. Ведь потери в случае заключения договора с неблагонадежным застройщиком будут в сотни раз больше. Также можно рассмотреть вариант страхования финансовых рисков при покупке квартиры таким способом.

knopki-bablo.net

ДДУ: расшифровка и детали

Аббревиатура ДДУ, расшифровка которой - договор долевого участия в строительстве, в последнее время на слуху у большинства граждан, желающих приобрести собственное жилье по приемлемой цене. Долевое строительство в настоящее время представляет собой наиболее часто встречающийся на российском рынке жилья способ оформления отношений между строительной организацией и покупателями жилья и по своей сути является инвестиционной деятельностью. Конечно, финансирование такого мероприятия, как строительство дома – предприятие не столь надежное, как покупка готового жилья, однако, учитывая то, что среди последних изменений в сфере строительства можно назвать введение страхования ответственности застройщиков, вкладывать деньги для тех, кто хочет обзавестись собственным жильем в новостройке, стало чуть безопаснее.

Что такое ДДУ в строительстве?

Правильно составленный договор долевого участия в строительстве поможет избежать основных рисков, связанных с неисполнением или некачественным исполнением застройщиком своих обязательств, изменением общей экономической обстановки в стране. Основным преимуществом договора выступает то, что до передачи квартиры в собственность покупателя имущество находится у него в залоге. Подобная мера препятствует повторной продаже жилья, как и осуществлению других способов по распоряжению конкретной недвижимостью. Плюсами ДДУ можно также считать условия о выплате неустойки (1/150 от общей стоимости при просрочке начисляется ежедневно) и о гарантийном сроке на покупку (5 лет).

Ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2014 г. разъясняет, что такое договор долевого участия в строительстве. Договор ДДУ представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется выполнить многоквартирное строительство и после его сдачи согласно требованиям законодательства, передать соответствующее жилье участнику инвестирования, который, в свою очередь, обязуется выплатить установленную стоимость объекта строительства.

Будущему собственнику, заключая договор долевого участия при покупке квартиры, необходимо обратить внимание на ряд ключевых вопросов. Во-первых, будущий договор должен содержать детальное описание объекта, на приобретение которого рассчитывает покупатель – с указанием всех реквизитов, расположения и основных характеристик, а также – информации о материалах, если проводится отделка. Во-вторых, важно знать, какое лицо ответственно за подписание ДДУ, проверить доверенность, если представителем организации выступает менеджер, а не директор, а также изучить уставные документы организации – зачастую устав не предусматривает для рядовых сотрудников полномочий по визированию договоров. В-третьих, значимую роль играет срок окончания строительства – он должен быть одинаков для каждого из участников и на него следует ориентироваться при нарушениях и исчислении неустойки. Стоит также помнить, что отсутствие в договоре условий о предмете, сроке сдачи, гарантии, цене, означает, что ДДУ не заключен, а, следовательно, доказать или оспорить что-то в суде будет сложной задачей.

Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ

Дольщику необходимо знать про ДДУ абсолютно все детали, поскольку заключение договора на приобретение жилья – мероприятие ответственное, если учесть, сколько стоит даже самая небольшая квартира. Именно поэтому столь важно изучить все документы застройщика, который по закону обязан совершить ряд подготовительных действий до начала строительства. Тремя основными документами являются: проектная декларация, разрешение на строительство и подтверждение права на застраиваемый земельный участок. Проектная декларация освещается в местных СМИ, а зачастую – размещается в сети «Интернет», что предоставляет возможность каждому пожелавшему ознакомиться со сведениями о том, в каких проектах участвовал застройщик до этого, каковы сроки ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, их месторасположение, а также о финансовом состоянии компании-застройщика.

Подтверждением же права на земельный участок, как правило, выступает договор аренды. В настоящее время застройщики редко выкупают землю и регистрируют право собственности, предпочитая оформлять в пользование участки муниципалитета. Покупателю квартиры необходимо узнать целевое предназначение земельного участка (отнесение к категории земель населенных пунктов). Кроме того, можно обратиться с запросом в регистрационный орган и проверить, имеет ли право компания выполнять застройку. Разрешение на застройку является свидетельством о том, что организация соответствует всем требованиям градостроительного законодательства. Рассматривая указанный документ, следует обратить внимание на срок его действия. Долевому участнику также необходимо изучить документы застройщика – свидетельства о регистрации, учредительные документы, бухгалтерские отчеты и аудиторские заключения.

На какие условия обращать внимание?

Прежде чем подписывать договор, важно обсудить все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов. Иногда стоимость квадратного метра указывается не в рублях, а условных единицах, что ухудшает положение участника. Отдельно идет речь о моменте исполнения обязанностей дольщика по оплате денежных средств – большинство строительных компаний включает в договор условия о том, что исполнение происходит с даты зачисления денежных средств на счет застройщика. Однако иногда задержка оплаты происходит по вине третьего лица – банка, а на деле получается, что нарушает согласованную договоренность участник долевого строительства.

Будущему собственнику надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей - если соблюдать требования законодательства, то платежи производятся только с момента подписания передаточного акта. При изучении условий надо также обратить внимание на порядок расторжения договора и размер неустойки, которые варьируются у застройщиков и зависят от цены объекта. При этом законом не предусматриваются большие санкции для дольщиков, а финансовые потери при просрочке выполнения договора со стороны застройщика и предоставлении некачественного результата работы обычно входят в предмет страховки.

Дольщику нужно внимательно изучить контракт и настоять на исключении пунктов, противоречащих законодательству. Чтобы обезопасить накопленный для покупки квартиры капитал, необходимо тщательно изучить нормы, посвященные долевому строительству. Отличной гарантией являются длительное пребывание фирмы на строительном рынке и хорошая репутация. Однако полностью отрицательным отзывам доверять не стоит – иногда они пишутся будто бы от лица дольщика конкурентами и не соответствуют действительности. Проверить соответствие такой информации реальности можно, изучив заключение аудиторов о доходах и расходах застройщика, а также лично посмотрев на ранее сданные объекты и познакомившись с их жильцами. Помочь правильно оценить всевозможные риски при заключении договора и определить, можно ли доверять конкретному застройщику могут специалисты Общества защиты прав дольщиков. Информация для связи с нами указаны в разделе сайта «Контакты».

help-ddu.ru

что такое договор долевого участия?

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) это документ описывающий сделку приобретения помещения в строящемся доме. Пока дом строится, у дольщика имеется право требования на квартиру, которая появится в этом доме после его сдачи в эксплуатацию. ДДУ подлежит госрегистрации. Покупка квартиры на "котлованном этапе" существенно выгоднее по цене. При этом есть риски задержки строительства или, что ещё хуже, банкротства застройщика.

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков» ) для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства. Участники долевого строительства («Дольщики» ) — граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») . Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) . хрень это полная - не соглашайтесь. постоянно обманывают: деньги берут, а квартиру так и не получаете. а потом и деньги вернуть будете пытаться много лет, по судам бегать. и не факт, что вернете.

Смотрите ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". <a rel="nofollow" href="http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_149970/?frame=2" target="_blank">http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_149970/?frame=2</a> © КонсультантПлюс, 1992-2013

Договор долевого участия - форма сделки, при которой ФЗ №214 гарантирует защиту прав дольщиков, очень подробно о договоре дду описано здесь <a rel="nofollow" href="http://yuristmsk77.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-ddu" target="_blank">http://yuristmsk77.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-ddu</a>

Вот хорошая полная статья на этот счет <a rel="nofollow" href="https://help-ddu.ru/dogovor/ddu-rasshifrovka-i-detali" target="_blank">https://help-ddu.ru/dogovor/ddu-rasshifrovka-i-detali</a>

Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицо, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства. ДДУ заключается только до ввода новостройки в эксплуатацию. Договор долевого участия – это документ, регламентированный законом. Если застройщик планирует работать в правовом поле – он обязан заключать такой договор с каждым лицом, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома. Здесь очень подробно обо всех тонкостях дду - <a rel="nofollow" href="https://viplawyer.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya/" target="_blank">https://viplawyer.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya/</a>

touch.otvet.mail.ru

Договор долевого участия – как не допустить ошибок — НовоХата

Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.

Закон о долевом участии ФЗ 214

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве. До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов. В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

В качестве юридического документа ДДУ существует достаточно длительное время, однако только в 2005 году вышел закон, согласно которому защищаются права граждан от юридических махинаций. Весь список защитных прав и носит название так называемого договора долевого участия ФЗ-214.

Согласно данному закону, фирма-застройщик проверяется на банкротство, правильность заполняемой документации, соблюдение всех условий договора между сторонами.

Проверяем документы застройщика

Застраховать себя от недобросовестного застройщика сложно, но можно. До момента оформления договора потребуйте на рассмотрение следующие документы застройщика:

разрешение на строительство;
свидетельство о праве собственности на выделенный земельный участок либо договор аренды на него;
постановление органов местной власти о предоставлении данного земельного участка под возведение жилого здания;
инвестиционный контракт либо любой другой аналогичный документ;
доверенность – обязательно нотариально заверенный оригинал. Требуется, если заключается договор поручения или агентский договор.

Вне зависимости от того, что вам будут говорить, есть ответственность застройщика, и представить данные документы он обязан. К примеру, заключение любых договоров без разрешения на строительство является нарушением закона.

Обратите особое внимание на даты, проставленные в документах. Если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, и сроки строительства истекают, а здание не возведено, стоит задуматься, прежде чем обращаться к данному застройщику.

На что обратить внимание при оформлении ДДУ

Дольщиком может называться любой покупатель квартиры в новостройке, заключивший договор долевого участия в возведении многоквартирного здания. Роль дольщика может выполнять и юридическое лицо, которое внесло определенную сумму на строительство дома. Как для юридического, так и для физического лица действуют одни и те же требования ДДУ, прописанные в законе ФЗ-214. Данный закон не предусматривает точной формулировки и не имеет единого для всей страны бланка.

Договор долевого участия необязательно должен быть заверен нотариально, однако при желании обеих сторон это можно сделать. Нотариально заверенная версия договора дает дольщику определенные преимущества при покупке квартиры:

при удостоверении сделки нотариус обязан проверить правильность составления документации фирмы-застройщика;
нотариально заверенный договор в дальнейшем позволит без проблем оформить право собственности на приобретенную квартиру.

Оформление ДДУ необходимо проводить с особым вниманием. Основной договор составляется с учетом всех требований Федерального Закона №214. Нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительную версию договора. Данный вариант не регистрируется в ФРС, соответственно велика вероятность мошенничества: к примеру, факта двойной продажи квартиры. В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода. Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.

Обязательные пункты договора

Исключая перечисленные выше нюансы, договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Никаких устных договоренностей не может быть. Существует еще несколько основных требований, несоблюдение которых может привести к тому, что ДДУ будет признан недействительным.

В ДДУ в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

дата передачи квартиры дольщику;
точное описание квартиры, технический план, указание этажа и номера квартиры;
срок гарантии: на коммуникации и оборудование составляет три года, на саму квартиру – не менее пяти лет;
стоимость недвижимости, сроки и график выплат. Стоимость меняется только при условии изменения метража квартиры.

Застройщик в договоре отмечает, что документ полностью соответствует 214-ФЗ, указывает информацию, в которой дольщик может при желании ознакомиться с проектной декларацией.

Еще один немаловажный момент: оплата за долевое участие в строительстве производится только после того, как будет пройдена государственная регистрация ДДУ в Росреестре.

Риски ДДУ

Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности. Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков. Принятие закона об участии в долевом строительстве свело риски ДДУ для дольщиков практически к нулю, защитив их права и обезопасив от мошенничества застройщиков.

Соответственно, мошенники начали искать другие методы обхода закона. Самым распространенным остается на сегодняшний день метод подмены договора долевого участия на любой другой договор – в большинстве случаев, договор купли-продажи и вексельные схемы.

Исключая перечисленные выше схемы к рискам такого типа строительства стоит отнести банкротство фирмы-застройщика, несоответствие качества возведенного здания нормам и условиям договора, откровенное мошенничество. Тщательный выбор застройщика позволит если не полностью избавиться от таких рисков, то хотя бы свести их к минимуму.

Внимательно читаем мелкий шрифт

Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно. Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика. Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.

Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью. Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков. Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.

«Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком

Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.

Серые схемы бывают двух основных видов:

1. Предварительный договор. Является наиболее распространенной версией договора купли-продажи у застройщиков. По сути своей он представляет своеобразное обещание, что фирма-застройщик после возведения жилого дома и оформления квартир в собственность заключит с покупателями договор купли-продажи уже готовой недвижимости. Данную схему застройщик обычно использует с целью выплаты меньшего количества налогов. Поскольку дольщик получает квартиру сразу, основным риском остается время, за которое будет проведена регистрация права собственности на жилье.

По предварительному договору дольщик вкладывает свои средства для приобретения квартиры для застройщика, поскольку после окончания строительства последний регистрирует недвижимость на себя и только после этого передает дольщику.

Если рассматривать такую сделку с юридической точки зрения, то она не является настоящей, соответственно, в суде настаивать на получении возведенного жилья невозможно. Помимо этого, застройщик имеет полное право продать квартиру любому другому лицу, заключив с ним договор купли-продажи.

2. Покупка векселя на сумму новостройки. Одна из разновидностей предварительного договора.

Вексель не включает в себя абсолютно никакой информации касательно объекта недвижимости. Суть такой схемы кроется в необходимости мгновенного получения застройщиком денежных средств, а на основании предварительного договора провернуть это невозможно, поэтому дольщику предлагают заключить договор купли-продажи вексельной бумаги.

Использование такой схемы с векселями представляет собой средство обхода закона об обязательном заключении договора долевого участия. В большинстве случаев срок погашения кредита составляет не менее трех лет. Учитывая то, что здание строится менее чем за год, а деньги вернуть дольщик сможет только спустя три года, данная схема выгодна именно застройщику. Помимо этого, в такой ситуации у застройщика нет никаких обязательств по срокам.

Если планируется приобретение векселя, то лучше всего приобретать бумаги со сроком погашения не более одного года.

Порядок расторжения договора долевого участия

Провести процедуру расторжения договора долевого участия можно в нескольких случаях:

1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации. Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет. Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.

Сроки договора и форс-мажоры

Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.

Еще один важный срок — дата передачи недвижимости от застройщика дольщику. В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика.

Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214. Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты. Нередко в ДДУ к этому пункту относят правительственные акты, низкие сезонные температуры и прочие факторы.

Государственная регистрация договора долевого участия

Государственная регистрация договора долевого участия проводится застройщиком, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, позволяя ему провести процедуру самостоятельно. В Росреестр необходимо передать следующие документы:

заявление о государственной регистрации договора;
квитанцию об уплате государственной пошлины;
документы, подтверждающие полномочия сторон совершаемой сделки либо юридического лица, являющегося представителем одной из сторон;
правовые документы;
физическое лицо обязано представить документ, удостоверяющий личность;
юридическое лицо представляет учредительные документы либо их нотариально заверенные копии;
документы на объект договора – проект, характеристика дома или квартиры с указанием его местоположения.

Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие пункты:

срок гарантий на строящийся объект;
стоимость договора, сроки и порядок выплаты денежных средств;
сроки сдачи объекта в эксплуатацию дольщику;
характеристики объекта недвижимости, включая проектную документацию и разрешение на сдачу дольщику многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости.

novohata.ru