Алгоритм проверки застройщика при покупке квартиры. Как проверить застройщика на надежность

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика содержит некоторые риски, и не всегда риск оправдывается. Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуется сделать проверку застройщика на благонадежность.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Когда компания имеет заслуженную репутацию – это хорошо, но недостаточно. Первый признак доверия вызывает застройщик с опытом работы от пяти лет и своевременным запуском объекта.

Мониторинг сайтов

Исследование начинается с официальных сайтов застройщиков. Основной критерий отбора — все должно быть понятно и прозрачно для посетителя. Текст на главной странице о восхвалении и заслугах можно прочитать, но не стоит заострять внимания.

Информация о задолженности застройщика перед налоговыми органами. Определяется по ИНН и названию организации на сайте налоговой. В открытом доступе нет точной цифры, но указывается наличие или отсутствие долга. Сигнал о нестабильности организации не является основным выводом, но стоит принять к сведению;

Сайт арбитражного суда. Рассматриваются дела между юридическими лицами, когда застройщик был ответчиком перед подрядчиками или государственными органами. Дела по банкротству также попадают в арбитражный суд. Ситуация говорит о том, что застройщик не выплачивает деньги подрядчикам или поставщикам;

Суды общей юрисдикции. Рассматриваются дела между застройщиками и физическими лицами по срыву сроков или качеству сданного объекта. Множество судебных дел говорят о проблемах строительства;

На сайте УФССП есть информация о судебных исках. Не все дела оперативно попадают в открытый доступ. Из имеющихся материалов предварительно делается отбор. Клиента не интересуют выяснение отношений с партнерами по бизнесу. Пристально изучаются дела, которые могут повлиять на завершение строительства.

В основном, взыскиваются долги перед своими дольщиками и подрядчиками, которым не выплачивается зарплата. Исполнительное производство говорит о том, что застройщик проиграл суд. В добровольном порядке деньги не были выплачены, долг передан судебным приставам для взыскания.

Проверка риелторов

Еще один вариант, как проверить застройщика — воспользоваться услугами третий лиц. Квартиру можно приобрести напрямую или обратиться к риелторам. Консультации предоставляются бесплатно. Застройщику неважно, откуда приходит клиент: через отдел прямых продаж или через риелтора, маклера, брокера.

Клиенту важно узнать мнение о строящемся жилом комплексе не только от собственника недвижимого объекта. Вопрос только в том, чтобы риелтор имел опыт и не был подставным агентом. Все завязано на знании рынка и намерениях.

Сайт Российской гильдии риелторов предоставляет информацию о профессиональных участниках рынка недвижимости. Более 2000 компаний из 55 регионов работают по установленным стандартам.

Через РГР можно сделать проверку. Если агентство состоит в гильдии, можно спокойно обращаться к риелторам. Организации работают в соответствии с законодательством, которое регулирует рынок недвижимости.

Анализ качества строительства и проверка репутации

Проверка репутации через договор

Заранее стоит познакомиться с содержанием договора и внимательно прочитать пункты. Обратить внимание на условия. Документ необходимо прочитать так, чтобы не оставалось вопросов. Работает простая логика: о чем не написано, не зафиксировано документально — значит, никто ни о чем не договаривался. Особенно, это касается сроков сдачи объекта, когда на словах говорится об одном, на бумаге указана другая дата.

Зарегистрированный договор долевого участия является одним из преимуществ компании среди остального юридических оформления, не предусмотренного законом No214-ФЗ. ДДУ исключает риски мошенничества, связанных с продажей одной квартиры двум покупателям.

О чем свидетельствует документ:

Имеется разрешение на строительство;
Документооборот приведен в порядок;
Земельный участок находится в собственности или в длительной аренде.

Документы по другим договорам могут приводиться в соответствие спустя месяцы после оформления продажи. Но однозначно нельзя говорить о том, что долевое участие является 100% гарантией надежности. На практике встречаются и обманутые дольщики, и счастливые обладатели квартир, которые заключали полулегальные договора.

Аккредитация новостройки в банке

Еще один способ, как проверить застройщика на надежность — посмотреть количество банков, которые оформляют ипотеку на интересующий жилой комплекс. Их отсутствие, в большинстве случаев, говорит о проблемах в строительной компании. Лучше, когда не один и не два солидных кредитора выдают ипотеку на новостройку.

Наличие аккредитации в топовых финансовых организациях служит сигналом о предварительной проверке. После чего была сделана аккредитация. Но не стоит данный факт принимать как догму. Не исключено, что аккредитованный застройщик станет проблемным контрагентом. С другой стороны, с новой политикой ЦБ РФ лицензии может лишиться любой банк.

Оценка объекта, как актива для инвестора

Начиная строительство нового объекта, компания всегда рискует, будут ли покупать квартиры. Оценка привлекательности предложения на бумаге не всегда совпадает с фактическими продажами. Если продажи пойдут плохо, велика вероятность, что дольщиков не прибавится, а, значит, и денег на постройку не будет. Такие объекты надолго затягивают свое строительство. Привлекательные инвестиционные проекты не имеют проблем с финансированием. Жилые комплексы сдаются вовремя.

Информация о проблемах при сдаче подобной недвижимости

Не лишним будет уточнить, кто оказывает воздействие на ход строительства, финансирует интересующий объект, и какие прогнозы завершить строительство раньше, чем влиятельное лицо снимут с должности. Политические игры иногда могут прямо или косвенно отразиться на ходе строительных работ.

Размер уставного капитала. Не очень хороший признак, когда долей уставного капитала в 50% и больше, владеет иностранная компания.

Анализ качества строительства

Одним из важных показателей является готовность к сдаче. Самый простой способ — убедиться лично и предложить совместную экскурсию. Если компания начнет ссылаться на причины отказа, не проблема посмотреть объект без сопровождения и спросить у строителей, как продвигаются работы. Они расскажут об истинном положении жилого комплекса. Рабочих редко предупреждают, как следует общаться с посторонними лицами.

Если непрофессиональным взглядом покажется, что объект полностью готов, дело только за подведением коммуникаций — не спешите радоваться. Отсутствие коммуникаций и смещение сроков станет одной из причин несвоевременной сдачи объекта.

Взаимодействие с дольщиками, которые уже купили квартиру, также помогают прояснить ситуацию. Удобно узнавать свежие новости в интернете. После регистрации на форуме по строительству интересующего объекта, появится возможность быть в курсе всех событий и подсказок, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Проверенные застройщики — реестр

Все проверенные организации занесены в Единый реестр застройщиков. Большинство регионов создают отдельные реестры по возведению и сдаче в эксплуатацию жилых кварталов.

Проверить застройщика г. Москва можно на портале открытых данных, где опубликована информация по компаниям, которые привлекают денежные средства дольщиков. Или познакомиться с материалами ведущих рейтинговых агентств. Проверенные застройщики Москвы определяются различными методами и критериями. К основным параметрам относятся реализованные и незавершенные проекты, размер капитала, наличие долгов.

Данные Рейтингового агентства строительного комплекса по текущему возведению объектов среди регионов РФ на март 2018 года

Название компании, регион	Количество метров	Рейтинг
Кировский ССК, Кировская обл.	274283 кв. м	Б3
ГК ЭкоГрад, Нижегородская обл.	260278 кв. м	Б3
Комос-Строй, Удмуртская Республика	259566 кв. м	В3
Унистрой, Республика Татарстан	235039 кв. м	В1
Тверской ДСК, Тверская обл.	233685 кв. м	В2
ДК Древо, Самарская обл.	233127 кв. м	В1
ИСК Запад, Ульяновская область	216827 кв. м	Б3
УСК-2, Оренбургская обл.	214171 кв. м	В3
ГК Третий трест, Башкортостан	213088 кв. м	В1
ГК Мегаполис, Калининградская обл.	209802 кв. м	Г1

А1 — самая высокая оценка, Г3 — самая низкая, Д – инициирована процедура банкротства.

Аналогично можно проверить застройщика г. Краснодар на сайте Департамента застройщиков Краснодарского края. Необходимо оставить заявку. На указанный адрес будет выслан ответ.

Какой пакет документов требовать от застройщика?

Для полноты анализа чистоты сделки, необходимо истребовать следующие документы:

Проектная декларация;
Инвестиционный контракт;
Разрешение на строительство;
Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды;
Выписка из Единого реестра прав на недвижимый объект;
Договор страховой компании или договор поручительства между застройщиком, страховой компании и банком.

При неисполнении обязательств постройки дома, банк или страховщик должны будут выплатить денежные средства, если компания окажется банкротом.

Нет четко обозначенных критериев выбора застройщика. В каждом пункте может быть исключение из правил. Анализ и прогнозы строительства с расчетами дают специалисты с опытом оценки объекта. Проверка застройщика является одним из выводов о привлекательности новостройки.

urmetr.com

Проверка надежности застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика – это всегда риск, поскольку есть шанс попасть на проблемную компанию и лишиться денег, не получив желаемую жилплощадь. К сожалению, такие ситуации сегодня встречаются достаточно часто, потому всех участников долевого строительства всегда волнует очень важный вопрос: как проверить застройщика на надежность, чтобы минимизировать возможные проблемы в будущем.

В данной статье мы расскажем, как убедиться в том, что строительной компании можно доверять, на что обращать внимание перед заключением договора ДДУ и как минимизировать риски.

Проверка застройщика на надежность: порядок действий

Существует определённый порядок действий, который необходимо выполнить, чтобы убедиться в надежности строительной компании. Лучше всего действовать по следующему алгоритму:

Проверка документов застройщика

Начинать знакомство со строительной компанией всегда стоит с документации – если есть проблемы, их так выявить проще и быстрее всего. Вот какие документы нужно проверять у застройщика:

учредительные документы – в их состав входит устав компании, свидетельство ЕГРЮЛ (подтверждает внесение компании в Единый государственный реестр юридических лиц), свидетельство ОГРН (подтверждение получения основного государственного регистрационного номера). Главная информация здесь – список руководящего состава компании, имена владельцев и учредителей, совпадение фактического и юридического адреса, а также сам факт существования такого юрлица – это позволяет проверить, что застройщик вправе заключать ДДУ. Получить такую информацию несложно, воспользовавшись онлайн-услугами одного из порталов, предоставляющих такого рода данные. Если обнаружены расхождения, подозрительная информация (например, неоднозначная репутация учредителя), стоит задуматься о целесообразности заключения договора;
лицензия на строительство – каждая строительная компания обязана иметь такой документ. Проверять стоит исключительно оригинал, при этом обратив внимание на дату выдачи и срок действия, а также название органа, который выдал лицензию. Главное, чтобы застройщик имел такую лицензию, и ее срок не истек;

разрешение на строительство – на каждый возводимый объект должно быть получено разрешение от местных властей. Проверяя данный документ, обязательно уточните, на какой именно дом он выдан (сверьте адрес и порядковый номер будущего здания) – случается так, что застройщик получает одно разрешение, но демонстрирует его всем потенциальным дольщикам, в том числе других домов, на которые разрешений пока нет;
проектная документация – перед строительством план новостройки должен пройти экспертизу в государственных органах. Потому обязательно проверьте, есть ли соответствующее заключение в документах, иначе строительство может быть приостановлено властями;
декларация – «паспорт» будущего дома, в котором указываются технические характеристики здания, количество квартир, примерные сроки сдачи дома в эксплуатацию, ответственные лица за передачу недвижимости дольщикам и другие важные сведения. Ознакомьтесь с декларацией и сравните, соответствует ли она проектной документации;
документы на землю – убедитесь, что застройщику принадлежит участок, где будет возводиться новостройка.

Опыт и репутация компании на рынке

Если документы в порядке, можно переходить к следующему этапу – убедиться, что застройщик не новичок в возведении жилых домов, и ранее с ним не возникали различные проблемы. Для этого есть несколько путей: поиск в интернете по названию компании, изучение профильных ресурсов (форумы, порталы о строительстве), материалы в прессе, реестр судебных решений и т.д. Полезной будет информация о предыдущих объектах, которые возводились данной компанией: сроки (заявленные и реальные), состояние квартир при передаче дольщикам, наличие/отсутствие споров с клиентами и т.д.

Финансовое положение компании

Очень важно убедиться, что застройщик имеет достаточно средств для того, чтобы успешно завершить строительство. И хотя данная информация редко бывает публичной, о делах компании косвенно можно судить по годовым отчетам, кредитному рейтингу, наличию исков от кредиторов и другой подобной информации. Проанализировав сведения, можно составить примерное мнение о финансовом положении застройщика.

Маркетинговая политика

Наличие рекламы новостроек, условий их приобретения, акции для клиентов – это нормально и даже необходимо, без них компания просто не сможет продать квартиры. Однако насторожить должны слишком выгодные условия и цены, которые существенно ниже средних на рынке. Это может говорить либо о «подводных камнях», скрытых в договоре, либо вообще о несерьезности намерений застройщика: собрав деньги, к строительству он может и не приступить.

Если все вышеприведенные этапы не выявили ничего подозрительного, предварительно можно сделать вывод о том, что строительная компания является достаточно надежной для заключения договора долевого участия, однако для максимальной уверенности стоит обратиться к адвокату по застройщикам.

Хотите проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11

Юридическая помощь в проверке застройщика

Обычному человеку без опыта в юриспруденции и соответствующих спорах очень трудно не только собрать, но и проанализировать информацию о застройщике: действительно ли ему можно доверять, не скрывает ли он важные данные о своей деятельности и не пытается ли обмануть дольщиков.

Гораздо лучше в таких случаях довериться профессионалу – юристу по ДДУ. Человек с соответствующим опытом и необходимыми знаниями сможет быстро навести справки о строительной компании, проанализировать все документы, найти несоответствия и слабые места в заявлениях застройщика. Участие юриста существенно снижает вероятность обмана дольщиков, а значит – и риски потерять средства при заключении договора долевого участия. Потому квалифицированную юридическую помощь можно считать обязательной перед покупкой квартиры у застройщика.

Заключение

Прежде, чем подписать договор долевого участия и вложить свои средства в строительство, необходимо убедиться в том, что застройщик достаточно надежный и не обманет дольщиков. Для этого необходимо ознакомиться с документами компании, репутацией, опытом работы на рынке, финансовым положением и другими важными сведениями.

Помочь осуществить полную проверку поможет юрист по ДДУ, который выполнит всю необходимую работу и предоставит заключение о застройщике и рекомендации по заключению договора.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

kuzpartners.ru

Как проверить надежность застройщика?

Источник фотографии

Закон № 214-ФЗ сделал статус дольщиков надежнее: и мошенничать недобросовестным застройщикам теперь намного сложнее, и их ответственность за нарушения условий заключенных с дольщиками договоров стала серьезнее. Тем не менее, любая покупка – это всегда риск, а когда дело касается серьезных финансовых сумм, степень риска существенно возрастает. Поэтому подходить к вопросу приобретения жилья надо особо тщательно, не только уповая на закон и предусматриваемые им виды ответственности. Необходимо изучить и проанализировать все доступные сведения и о конкретных жилых объектах, и о предыдущей деятельности застройщиков. Обладание такой информацией значительно снижает риски покупателей жилья.

Рассмотрим основные моменты, на которые надо обратить внимание, решая вопрос о доверии к тому или иному застройщику.

1. Возраст компании

Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.

Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.

С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.

Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».

2. История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.

Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.

Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.

В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

3. Просрочка сдачи объектов

Если вы намереваетесь приобрести жилье именно в еще строящемся доме, то этот момент является одним из основных, но и при выборе квартиры в уже сданном здании на него надо обратить внимание – это, как минимум, показатель отношения застройщика к потенциальным покупателям.

Разумеется, надо учитывать, что проблемы случаются практически у всех застройщиков, но если у компании наблюдается тенденция задержки сдачи объектов – относиться к ней надо несколько настороженно, несмотря на все красивые заверения.

Обратить внимание стоит и на сроки сдачи обещаемых покупателям объектов инфраструктуры при жилом комплексе: нередко сам комплекс сдается, а этих объектов приходится ждать несколько лет, если они вообще строятся.

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Нередко просрочка сдачи объектов вызвана тем, что застройщики начинают возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения от государственных органов. Результатом может стать не только задержка сдачи жилья, но и изменения проекта, перепланировка строящегося здания и т.д.

Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. Содержание предлагаемых покупателям договоров

Один из ключевых моментов. Мало просто обратить внимание на название договора (участия в долевом строительстве, переуступка и т.д.) – следует его спокойно и внимательно изучить, желательно с привлечением профессионального юриста.

Если в офисе компании вам отказываются выдать проект договора на руки (или переслать по электронной почте) – это не может не вызвать серьезных сомнений в надежности застройщика.

Ссылки менеджеров на конфиденциальность информации и прочие «отмазки» должны насторожить еще больше: практически все подобные договоры имеют довольно стандартное содержание, и надежный застройщик может спокойно вывешивать их на своем сайте.

Вся «конфиденциальность» обычно заключается в дополнительных положениях, существенно снижающие риски застройщика, и, соответственно, увеличивающие риски покупателя.

Особо отметим весьма распространенный момент, когда в договорах допускаются «погрешности» со стороны застройщика насчет площади сдаваемых объектов: зачастую за время строительства квартира успевает «подрасти» на пару кв. м, за которые покупателю приходится доплачивать.

Еще один вид «подарков» от застройщиков – навязывание дополнительных услуг, которые могут выливаться в довольно значительные суммы.

6. Открытость информации об объектах

Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.

Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.

А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.

Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.

7. Соответствие информации об объектах действительности

Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.

Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.

А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.

Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?

8. Качество сдаваемых объектов

Здесь в первую очередь надо очень внимательно изучить в Интернете отзывы покупателей (состоявшихся или потенциальных) и о конкретном заинтересовавшем вас объекте, и о других, сданных или строящихся данным застройщиком объектах.

При этом обращать внимание стоит именно на детальные описания недостатков, которые выдумать просто невозможно.

9. Критичное отношение к отзывам

Мы не случайно сделали акцент на детализации описаний недостатков объектов, но критически относиться и к прочим особенностям сообщений покупателей: изучая их отзывы, надо помнить, что значительная часть данной информации (в основном положительной, разумеется) пишется сотрудниками самих строительных компаний либо заказывается ими у профессионалов.

Поэтому к комментариям вроде «Мы полгода назад въехали, и тут все отлично» стоит относиться с подозрением: невелика вероятность того, что человек, у которого все хорошо, спустя полгода вообще вспомнит о существовании каких-либо форумов или прочих интернет-площадок. Полное отсутствие недостатков у жилого объекта при этом также вызывает некоторые сомнения.

10. Соотношение «цена-качество»

Все вышеприведенные параметры надежности застройщика надо изучать именно в комплексе: те или иные недостатки есть у всех, надо понять, как они влияют на цену конкретного жилого объекта.

Для этого можно посмотреть средние цены на подобные объекты в том же районе и сравнить их с предлагаемыми данным застройщиком. Если при всех выявленных недостатках стоимость объекта все равно кажется слишком заниженной – это может говорить о наличии каких-то еще недостатков, а потому, как минимум, поиск информации стоит продолжить.

news.ners.ru

Как проверить надежность застройщика!?

5 пунктов надежности застройщика ⁉

Как проверить надежность и репутацию застройщика перед заключением ДДУ?

Прочитайте ниже 5 пунктов и следуйте этим рекомендациям.?

✔1. О компании

Первое, что следует сделать –это собрать информацию о компании-застройщике, с которым планируете совершить сделку.— изучите историю компании (узнайте сколько лет компания на рынке, какие объекты уже сданы, а какие еще строятся)— поищите отзывы клиентов и форум дольщиков— такие факты из истории компании как задержка строительства, недострой, существенные претензии к качеству объектов должны вас насторожить.

✔2. Партнеры компании.

— о надежности компании скажут компании-партнеры и банки, которые кредитуют само строительство и покупателей квартир (банк дает средства и застройщику и дольщикам под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку финансовой устойчивости).— проверить аккредитацию застройщика банком можно на официальном сайте банка. У надежного и стабильного застройщика будут партнерами государственные банки!

‼Крупные агентства недвижимости и дорожат своим именем и будут сотрудничать только с проверенными застройщиками. ‼

✔3. Работа по 214 ФЗ.

Так же важно узнать, реализует ли компания-застройщик свои проекты по 214 ФЗ. Если компания выбирает работу по ФЗ, то значит она готова брать на себя ответственность и соответствовать жестким требованиям закона. Если дольщик заключает ДДУ с такой компанией, он получает существенную защиту своих интересов со стороны государства.

✔4. Строительная площадка

— стоит съездить на строительные площадки и узнать ведется ли там строительство.— темпы строительства так же скажут о состоянии компании:строящийся дом должен расти на 2,5-3 этажа в месяц, если он монолитный, и – на 4-5 этажей, если панельный.— если вас смущает динамика всегда можно обратиться к застройщику с просьбой разъяснить причины замедления темпа строительства.

✔5. Документы застройщика

— по закону застройщик должен предоставить любому заинтересовавшемуся лицу определенные документы о компании, они входят в проектную декларацию, которая публикуется на официальном сайте компании-застройщика и в некоторых СМИ.— все изменения внесенные в проектную декларацию должны так же публиковаться в СМИ.

‼Полезно будет взять выписку из ЕГРЮЛ, так вы будите уверены, что компания занимается своей деятельностью законно. Помните, застройщик-это юридическое лицо, а не частный предприниматель. ‼

Мы рассмотрели основные пункты надежности застройщика, если у вас есть сомнения, стоит более тщательно проверить застройщика, обратившись к специалистам.

xn--18-dlcyegsibavln.xn--p1ai

Как проверить застройщика на надежность? – «Новостройка35.Ру»

Определенный уровень уверенности в застройщике можно получить проверив его по пунктам ниже. Ведь предупрежден – значит вооружен.

Репутация компании

Оценить конкретного застройщика в Калининграде можно по следующим параметрам: время работы на рынке, объем введенного в эксплуатацию жилья и отзывы новоселов (в СМИ и социальных сетях). Если есть возможность, то пообщайтесь с жильцами других домов (найдите информацию в Интернете), который строил застройщик. У них можно выяснить были ли соблюдены сроки сдачи. Насторожить могут систематические срывы сроков сдачи на пол года – год. Кроме этого, вы можете поинтересоваться темпами строительства на других стройках, которые в данный момент ведет застройщик.

Обязательства перед бюджетом Калининграда

Застройщик, заключая с Администрацией Калининграда инвестиционный договор, получает пятно под стройку. За это он должен заплатить в казну города определенную сумму на инфраструктуру. Если компания не делает это вовремя, то уплачиваются большие штрафы, которые позже превращаются в долги и могут накапливаться. Отсюда следует, что вы должны узнать есть ли у застройщика долг перед бюджетом Калининграда. Если долг есть, то отслеживайте изменения ежеквартально: увеличивается он или уменьшается.

Статус земли под застройку

Обязательно нужно проверить статус земли под новостройку. Если у компании есть проблемы (растущие долги и отсутствующие финансирование), то арендованный участок земли могут передать другому инвестору. Весь процесс передачи, по опыту, занимает не меньше, чем пять лет. Если земля находится в собственности, то такие проблемы дольщиков не коснутся, потому что поменяется, только собственник, который будет обязан выдать покупателям квартиры на условиях, обозначенных в договоре.

Договор

Необходимо тщательно изучить договор с застройщиком. Договор долевого участия хоть и дает гарантии, но это только на бумаге. Если у застройщика финансовые трудности и продолжать строительство не на что, то возврат денежных средств можно ждать годами. Выбирая строительную компанию, обязательно посмотрите с какой скоростью строятся ее объекты.

Подключение инженерных коммуникаций

Стоит уделить особое внимание этому вопросу, ведь построенная новостройка без коммуникаций непригодна для жизни. На все согласования инженерных мощностей понадобится много времени, если компания-застройщик не позаботилась об этом ранее, поэтому сдача дома может перенестись на неопределенную дату.

История судебного делопроизводства

Проверьте и историю судебных разбирательств застройщика на сайте арбитражного суда Российской Федерации в Калининграде. С другой стороны, наличие гражданских исков не говорит о недобросовестности компании. Ведь, чем дольше она на рынке, тем больше квадратных метров было введено в эксплуатацию, отсюда и судебные тяжбы.

Документы застройщика

Ознакомьтесь с учредительными документами застройщика, проверьте свидетельство о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика, выписку из ЕГРЮЛ. Сведения о государственной регистрации юридических лиц можно посмотреть на сайте – https://egrul.nalog.ru/.

che.novostroyka35.ru

Как опознать надежного застройщика?

В непростое экономическое время, риски при покупке квартиры на первичном рынке жилья сильно возрастают. Поэтому сегодня мы расскажем о том, как самостоятельно оценить надежность застройщика.

Шаг 1. Ознакомиться с документацией

Строительная компания обязана размещать в СМИ сведения о себе. Как уточняет адвокат Андрей Безрядов («Юридическое бюро адвоката Андрея Безрядова»), данные сведения должны содержать, в том числе информацию о проектах, в которых принимал участие застройщик за последние три года с указанием проектных и фактических сроков ввода в эксплуатацию.

«Кроме того, любое лицо вправе обратиться непосредственно к застройщику для ознакомления с учредительными документами, бухгалтерской отчетностью или аудиторским заключением, которые должны быть предоставлены в подлинниках или заверенных копиях», - подчеркивает он.

Застройщик, которому нечего скрывать, размещает не только всю информацию о себе, но и о проекте. Как рассказали в компании «НДВ-Недвижимость», важно обратить внимание на сайт объекта, качество контента. Наличие всей необходимой информации, включая фотоотчеты, документацию, детальное описание проектов, а также веб-камер, показывающих стройку в режиме онлайн, говорит о серьезности намерений компании. И, конечно, на сайте должна быть размещена проектная декларация, разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Шаг 2. «Порыться в сети»

Изучения перечня документов недостаточно, нужно проверить всю подноготную девелопера. Для начала нужно провести собственное расследование в Интернете – нет ли отрицательных публикаций в СМИ, к примеру, о том, что застройщик раньше задерживал сроки строительства, вообще не достроил какие-то объекты или объявлял себя, к примеру, банкротом. Нужно просмотреть форумы строящихся и уже построенных объектов этого застройщика. Конечно, не все, что там написано - стопроцентная правда, однако признаки ненадежности строительной компании распознать по негативным отзывам очень легко. Если вы не нашли компромата, а столкнулись с большим числом положительных публикаций, значит у застройщика хорошая репутация.

Шаг 3. «Пробить по базам»

Далее стоит провести более глубокий анализ. Как подсказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», к примеру, на сайте Арбитражного суда легко проверить, были ли судебные разбирательства по поводу банкротства данной фирмы, а на сайте Федеральной Налоговой Службы – узнать, платит ли она налоги.

«Правоспособность компании-застройщика можно проверить с помощью выписки из ЕГРЮЛ, то есть Едином государственном реестре юридических лиц. Отыскав «своего» застройщика в данном перечне, вы сможете убедиться в том, что компания не подвергалась реорганизации и, тем более, ликвидации», - поясняет эксперт, уточняя, что в качестве застройщика может выступать только фирма (юридическое лицо), в то время как физические лица и индивидуальные предприниматели согласно законодательству быть им не могут.

По мнению адвоката Андрея Безрядова, также целесообразно обратиться к информационно-правовым системам или порталам – таким, как «Консультант плюс» и «Гарант». «Эти базы могут содержать сведения о судебных разбирательствах с участием застройщика вследствие неисполнения им взятых на себя обязательств или открытых процедур банкротства», - подчеркивает он.

Шаг 4. Проверить договор

Важный момент - оценка договора, по которому работает застройщик. Так, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, сейчас самым надежным является договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Такой договор предусматривает штрафные санкции для застройщика, который задерживает сроки строительства. А покупатель квартиры в новостройке имеет право на компенсационные выплаты в случае некачественно выполненных работ или затягивания сроков возведения дома.

Шаг 5. Узнать о финансировании проекта и ипотечных программах

В новой реальности покупатели квартир в новостройках должны обращать внимание на три фактора: наличие проектного финансирования, возможность взять ипотеку в госбанке на начальной стадии строительства, наличие ипотеки по спецусловиям и минимальными ставками по строящимся объектам, советуют в компании «Метриум Групп».

По словам вице-президента компании AEON Corporation Дмитрия Старостина, если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и верит в проект», - замечает он. Простыми словами, проверку надежности застройщика вместо вас уже проверил банк.

Дополнительные признаки надежности застройщика

Добавляют плюсы к надежности застройщика еще и такие факторы, как низкий объем кредитования. Проверить это можно, получив сведения о доле кредитных средств в общем объеме инвестиций в строительство конкретного жилого комплекса, где вы присмотрели квартиру.

По словам заместителя генерального директора компании Urban Group Леонарда Блинова, так же важно посмотреть, насколько успешно реализовывались проекты компании в прошлый кризис 2008-2010, сдавала ли компания проекты в эксплуатацию вовремя.

«Наибольшие возможности сохранить докризисные темпы работы у вертикально-интегрированных компаний, у которых есть собственные производства строительных материалов, подрядчики, проектные институты, так как можно экономить на посредниках и не зависеть от подрядчиков и их финансовой стабильности на рынке», - отмечает эксперт.

Но даже если все пункты исследованы, главное при покупке квартиры сегодня, приехать на строительную площадку и посмотреть своими глазами на активность работ. «Следует также обратить внимание на степень готовности дома. В случае если строительство еще ведется, оценить, укладывается ли застройщик в свой график строительства», - заключает Григорий Алтухов.

Если вы не видите на стройке рабочих, рабочей строительной техники в течение нескольких дней, то от покупки такого объекта, даже если репутация застройщика незапятнанная, в кризис лучше отказаться.

Ольга Денисова

Как проверить надежность застройщика

Покупая квартиру в новостройке, каждый из нас рискует столкнуться с мошенниками, которых всегда особенно привлекал рынок недвижимости. Для того чтобы дом, в котором вы приобретаете квартиру, однажды не превратился в долгострой, перед заключением договора участия в долевом строительстве с девелопером не забудьте проверить его на надежность.

Эксперты считают, что на текущий момент существует достаточно возможностей для того, чтобы понять, имеете вы дело с благонадежным застройщиком или нет. Для того чтобы снизить риски попадания в финансовую ловушку, специалисты советуют совершить следующие действия:

Собрать информацию в интернете

Первым делом, нужно изучить официальные сайты проекта и застройщика, поскольку у надежных девелоперов и их объектов страницы в интернете должны выглядеть презентабельно и содержать как можно более полную информацию о самой компании, времени ее работы на рынке (понятное дело, чем больше, тем лучше), количестве завершенных проектов, целях выбранного вами проекта, сроках его реализации, описание строящихся домов, характеристики квартир. Однако не стоит на этом этапе сразу делать выводы – мошенники тоже могут заказать у разработчиков красивый сайт.

Попытайтесь поискать в интернете разнообразную информацию об объекте – на форумах, в социальных сетях можно найти немодерированные правдивые отзывы клиентов компании о ее проектах.

Обязательно после этого зайдите на официальные порталы органов власти, на которых может находиться информация о ситуации на рынке жилья в выбранном вами районе, могут быть опубликованы списки объектов-долгостроев и проблемных девелоперов. Не лишним будет проверить на сайте Арбитражного суда или суда общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости, ведутся ли против застройщика судебные разбирательства и с чем они связаны.

Проанализировать документы

Для того чтобы покупателю удостовериться в порядочности и благонадежности застройщика, ему нужно заказать выписку в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) по юридическому лицу. Так он получит всю интересующую его информацию: дату регистрации компании, ее разрешенные виды деятельности, данные генерального директора, место регистрации, уставный капитал.

Можно запросить у девелопера его финансовую отчетность – порядочный застройщик обязательно предоставит эту информацию, из которой можно узнать, есть ли у него финансовые резервы на непредвиденные случаи.

Также необходимо проверить у застройщика его проектную декларацию, разрешение на строительство и права на землю. Без этих документов привлекать деньги на долевое строительство компания просто не имеет права.

Ознакомиться со схемой реализации объекта

В принципе, схема реализации жилья (жилищно-строительный кооператив или договор долевого участия) влиять на надежность застройщика не должна. Обе схемы в рамках законодательства имеют право на жизнь. Однако на практике доверие покупателей к ЖСК давно подорвано – было немало случаев, когда граждане покупали пай, а в итоге оказывались без квартиры и денежных средств. Специалисты отмечают, что ЖСК менее надежен, чем ДДУ, поскольку у него есть масса рисков, в том числе двойные продажи. Несмотря на то, что некоторые известные компании сегодня реализуют жилье именно по такой схеме, недоверие к ЖСК остается, поскольку, отдавая деньги кооперативам, граждане оказываются застрахованными частной организацией, а при заключении ДДУ – государством.

Узнать о поручительство крупного банка или страховке застройщика

Закон о долевом строительстве предусматривает возможность обеспечения обязательств застройщика с помощью залога и (или) поручительства. Согласно действующей редакции документа, поручителем застройщика может быть любой банк.

При этом исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика, однако бывают случаи, когда страховая компания признана банкротом или руководство этой компании оказываются мошенниками, а значит, может быть отказ в выплате возмещения при наступлении страхового случая (актуальная проблема для такой схемы реализации жилья, как ЖСК).

Сходить в гости

Для того чтобы убедиться, что работы на строительной площадке ведутся и ведутся в соответствии с графиком, важно лично съездить на объект. Это можно сделать в ходе посещения офиса продаж или в рамках организации застройщиком какого-либо мероприятия на площадке («дня открытых дверей»).

Здесь вы можете узнать о графике постройки. Несмотря на то, что сроки передачи ключей, которые описаны в ДДУ, иногда переносятся (на 2-3 месяцев), эксперты советуют не делать из этого трагедию – в нынешних условиях, когда строительная отрасль еще не полностью отошла от кризиса, отставание от графика в пару месяцев еще не является признаком нарушения и задержки со стороны застройщика.

При этом вы можете составить впечатление о качестве строительства. И хотя на ранее стадии, когда проект находится на начальном этапе реализации , вы можете посмотреть только на фундамент, вы уже можете сделать некоторые выводы. Эксперты советуют, прежде всего, обратить внимание на ровность бетона, стяжки, отсутствие трещин и в целом состояние площадки. Нет ли на ней гор мусора, одеты ли рабочие в спецодежду и другое. Так, если девелопер экономит на вывозе отходов и одежде для рабочих, будет неудивительно, если окажется, что он не уделяет должного внимания нормам и процессам самого строительства. При этом специалисты отмечают, что цена жилья часто снижается за счет качества строительства, материалов или отделки помещения.

В общем, для собственного спокойствия в будущем не ленитесь до заключения договора проверять всю доступную информацию о застройщике. Доказывать свою правоту в суде будет сложнее.