Даты, печати и подписи: проверяем документы застройщика перед покупкой квартиры в новостройке. Как узнать есть ли у застройщика разрешение на строительство

какие нужно проверить и как это сделать самому

Покупка квартиры по ДДУ – это востребованный способ приобретения недвижимости, так как с его помощью можно получить качественное жилье по доступным ценам. При этом каждый покупатель желает, чтобы дом был сдан в установленные сроки, поэтому важно грамотно относиться к выбору застройщика. Для этого оцениваются все сведения, имеющиеся в открытом доступе, а также многочисленные документы компании.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Как проверить сайт

Первоначально надо зайти на официальный ресурс, созданный выбранной фирмой, которая занимается возведением многоквартирных домов.

На основании законодательства требуется, чтобы на этом ресурсе присутствовали многочисленные сведения о компании.

Если нет нужной информации, то можно говорить о том, что организация не работает прозрачно, а также скрывает многочисленные факты, поэтому сотрудничество с ней является рискованным процессом.

Изучение документов

На сайте обязательно должна иметься учредительная документация, без которой не может существовать какая-либо организация.

Какие документы в первую очередь нужно проверить у застройщика? Смотрите в этом видео:

Поэтому проверке подвергаются бумаги:

устав;
свидетельство о регистрации;
выписка, полученная из ЕГРЮЛ;
свидетельство о постановке на учет в конкретном отделении ФНС.

Важно! Эти документы обычно всегда имеются на сайтах застройщиков, но если они по какой-либо причине отсутствуют, то желательно самостоятельно запрашивать необходимые бумаги в компании.

Дополнительно следует зайти на сайт застройщика, чтобы проверить, когда именно была зарегистрирована организация.

Сверяется эта дата с теми данными, которые содержатся в документах фирмы. При наличии расхождений можно говорить о поддельных документах.

Как не ошибиться с выбором застройщика? Основные правила смотрите тут.

Какие надо изучить документы о новостройке в обязательном порядке

На сайте компании обязательно должны иметься сведения о возводимом объекте. К ним относится первоначальное разрешение на процесс строительства, а также проект, по которому реализуется процедура возведения строения.

Разрешение выдается администрацией региона, где находится незавершенное строительство. Без этого документа не разрешается процесс возведения строения.

Оно должно быть получено перед началом стройки, причем во время этого процесса подвергается заемщик всесторонней оценке и анализу.

Это необходимо, чтобы определить его финансовую устойчивость, стабильность, надежность и другие факторы, на основании которых решается, будут ли защищены дольщики, желающие покупать квартиры в недостроенных объектах.

Как не стать обманутым дольщиком? Памятку смотрите по ссылке.

Законодательная база.

В разрешении содержится информация:

полное официальное наименование компании;
дата, когда было выдано разрешение, причем именно после нее может начинаться процесс строительства;
приводятся все действия, которые могут выполняться организацией на имеющемся участке;
должна иметься печать администрации и подпись чиновника, выдавшего документ.

Важно! Проект формируется самостоятельно застройщиком, после чего он заверяется печатью предприятия, а также подписью руководителя.

В проекте содержатся сведения, которые являются важными для каждого дольщика. Сюда относятся возможные риски, срок возведения объекта, а также основные детали нового дома.

Можно ли бороться с недобросовестными застройщиками и как? 4 способа, читайте тут.

Как изучается информация о финансировании

Строительство любого многоквартирного дома – это длительный и сложный процесс, на который требуется наличие многочисленных средств. Ни одна фирма не обладает такими деньгами, поэтому они могут быть получены путем оформления кредитов в банках или от дольщиков.

Для каждого застройщика актуально продавать квартиры в недостроенных домах, а чтобы повысить спрос предлагаются объекты по доступным ценам.

Нередко строительные компании вовсе сотрудничают с банками, что позволяет им предлагать покупателям недвижимости льготные условия кредитования.

Также сами банки могут выступать инвесторами, поэтому на доступных условиях предоставляются кредиты, применяемые для покупки материалов и оборудования, используемых при строительстве объекта.

Погашаются такие займы средствами, получаемыми от покупателей квартир.

Оптимально покупать квартиры у застройщиков, которые оформили проектное финансирование в наиболее крупных и надежных банковских учреждениях. Это связано с тем, что работники такого банка сами предварительно тщательно изучают финансовое состояние и другие особенности строительной компании, поэтому риски потери средств являются минимальными.

Это говорит о том, что имеется высокая вероятность того, что работы будут выполнены своевременно, а также в установленный срок будет достроен дом.

Важно! Узнавать сведения относительно финансирования можно непосредственно в проектной декларации, которая обязательно должна иметься на сайте застройщика.

Срок возведения объекта

Перед покупкой квартиры следует изучить информацию о том, сколько по времени строятся объекты.

Стандартно данный период варьируется от полугода до 5 лет, но могут иметься и другие показатели.

Срок возведения объекта зависит от количества средств у застройщика, используемых для данного процесса материалов и технологий, а также от сезона, когда выполняются работы.

Как взыскать неустойку с застройщика при срыве сроков строительства? Читайте здесь.

Сроки в зависимости от материалов

Наиболее часто сроки зависят от материалов, используемых при возведении домов. Поэтому следует предварительно изучить данные параметры, чтобы ориентироваться на примерный месяц сдачи готового объекта.

Вид многоэтажного дома	Примерный срок строительства
Панельные	Считаются самыми быстровозводимыми, поэтому срок их создания варьируется от 7 до 10 месяцев. При этом используется готовые плиты, поставляемые с завода. Они собираются друг с другом быстро по принципу сборки конструктора.
Монолитно-каркасные	Срок их возведения варьируется от 1,5 до 2 лет. Коробка обычно возводится за короткий промежуток времени, а вот укладка кирпичей или блоков занимает много времени.
Кирпичные	Считаются наиболее долгими в возведении, так как требуется отдельно укладывать каждый кирпич. Стандартно процесс строительства объекта занимает около двух лет. Учитывается при этом имеющийся климат. Дело в том, что не допускается заливать котлован фундамента или строить фасад при низких температурах.

Важно! Информация о сроке строительства должна указываться в проектной документации, причем запас не должен превышать трех лет.

Изучение фотографий со строительной площадки

Часто застройщики на сайте публикуют фотографии наружной съемки или записи с веб-камер строительной площадки.

На основании данных файлов можно сравнить, как быстрой идет стройка, какие значительные изменения были внесены за небольшой промежуток, а также какая прослеживается динамика.

Желательно, чтобы имелась возможность смотреть трансляцию с камеры, поэтому можно наблюдать все изменения за несколько дней.

Если действительно работает техника и имеются на стройке рабочие, то строительство продолжается не только по документам.

Схема проверки застройщика.

Запрос документации у строительной компании

Если заинтересовало какое-либо предложение, надо связаться с представителем застройщика и назначить встречу в офисе, причем надо заранее предупредить, что будут изучаться документы на дом.

В назначенное время надо прийти в офис организации, чтобы проверить и изучить учредительные документы, страховой договор на дом, а также получить образец ДДУ.

Как проверить учредительные бумаги

Надо сверить данные на сайте с оригиналами.

При необходимости делаются копии, причем работники организации не должны создавать для этого какие-либо препятствия.

Изучение ДДУ

Именно данный документ используется для покупки квартиры в строящемся доме, так как он считается наиболее безопасным.

Составляется такой договор между покупателем и застройщиком.

В нем обязательно должны иметься сведения:

предмет соглашения, представленный непосредственной квартирой в недостроенном доме;
адрес сооружения;
его кадастровый номер;
этажность;
номер квартиры;
дата, когда планируется сдача дома.

Важно! Если ДДУ будет составлен верно, то он будет защищать покупателя от возможных ошибок строительной компании.

Обязательно застройщик передает участникам строительства квартиры, которые по квадратуре точно равны тем сведениям, которые содержатся в ДДУ. Также обычно содержатся в документе сведения о размере неустойки, которая начисляется, если застройщик по каким-либо причинам задерживает сроки сдачи дома.

Допускается перенос данного срока, но это должно предварительно согласовываться с дольщиками. Также непременно составляется для этого дополнительное соглашение.

За счет ДДУ гарантируется даже качество построенного объекта.

Поэтому в документе прописывается длительность гарантийного срока. Именно в этот период времени за все нарушения отвечает именно застройщик. За саму квартиру он равен минимально 5 лет, а за разное оборудование длится в течение трех лет.

Важно! В рамках гарантийного срока все недочеты могут бесплатно устраняться компанией, а также данный процесс может заменяться выплатой компенсации.

Желательно проверять правильность составления ДДУ с помощью профессионального юриста, который сможет определить ненужные пункты для покупателя. Если не устраивают какие-либо сведения из этого документа, надо обговорить возможность внесения изменений в договор.

Важно! Каждый застройщик стремится оперативно продать квартиры в строящемся доме, поэтому нередко идет на уступки, поэтому могут изменяться основные положения контрактов.

Как проверить ДДУ и другие документы застройщика? Советы юриста в этом видео:

Особенности договора страхования

В законодательстве четко указывается, что каждый застройщик должен страховать новостройки. Страховые случаи относятся к его банкротству или возможному замораживанию строительства по разным причинам.

Перед подписанием ДДУ каждый покупатель должен убедиться в наличии такого соглашения, причем желательно тщательно его изучить, чтобы проверить все вписанные страховые случаи.

Можно даже сделать его копию, а если работники фирмы настаивают на том, что это противоречит их работе, то не желательно связываться с таким застройщиком.

В домашних условиях можно определить, с какой страховой компанией заключен договор. Если она не входит в перечень страховщиков ЦБ, то не имеет право застройщик продавать квартиры по ДДУ.

Как защитить свои права при банкротстве застройщика? Читайте тут.

Заключение

Таким образом, приобретение квартиры в строящемся доме – это рискованный момент для каждого покупателя, так как всегда существует возможность, что строительство будет заморожено, застройщик не справится со своими обязанностями или вовсе будет объявлен банкротом.

Поэтому важно тщательно подходить к выбору застройщика. Для этого надо изучить множество его документов, причем для этого используется не только информация на сайте, но и оригиналы, поэтому обязательно надо посетить офис фирмы для изучения документации.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

«Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак»

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, с какими разрешительными документами нужно ознакомиться перед покупкой квартиры в новостройке.

Какие должны быть разрешительные документы у застройщика?

Прежде всего, у компании должно быть разрешение на строительство. Без него все работы будут вне закона. Если дом уже построен, то факт его ввода подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. Эти документы выдает орган местного самоуправления по месту строительства объекта.

Также компания должна иметь допуск саморегулируемой организации (СРО) на эти виды работы – раньше его заменяла лицензия. Допуск выдает саморегулируемая организация, - это, к примеру, может быть объединение проектировщиков или строителей, членом которого является компания.

Какие разрешительные документы покупатель имеет право требовать предъявить?

Если инвестиции в проект привлекаются по договорам участия в долевом строительстве, то инвестор вправе ознакомиться с со следующими документами на проект строительства:

- разрешение на строительство; - проектная документация в части приобретаемого объекта; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Покупателям также советую обратить внимание на:

- учредительные документы застройщика; - свидетельство о государственной регистрации застройщика; - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; - бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках; - аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Насколько должны быть доступны эти документы? Какие из них надежные застройщики выставляют на сайте?

Обычно на сайте застройщика размещается разрешение на строительство и после ввода здания в эксплуатацию - разрешение на ввод здания в эксплуатацию, а также правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок.

В связи с чем каких-либо документов у застройщика может не быть, либо он их не предъявляет или уклоняется от предъявления?

Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак. Например, если у него нет действующего разрешения на строительство, можно предположить, что оно аннулировано – это происходит в том случае, если, компания утрачивает право на застраиваемый участок, или истек срок действия разрешения на строительство. Также недопустимо отсутствие действительных правоустанавливающих документов на застраиваемый участок. При отсутствии разрешения на строительство, а равно как правоустанавливающих документов на землю, застройщик не имеет право привлекать долевые инвестиции от граждан по ДДУ.

Отсутствие каких еще документов может нести риски для покупателя?

Если компания не обладает необходимым допуском СРО, это означает, что проводимые работы могут не соответствовать требованиям по безопасности и не контролируются со стороны саморегулируемой организации, в которой застройщик должен участвовать в качестве одного из членов. Если застраиваемый участок относится к государственной или к муниципальной собственности, необходимо проверить наличие инвестиционного контракта между застройщиком и уполномоченным органом власти, а также условия по распределению построенного имущества. Продаваемая застройщиком квартира в новостройке должна по условиям инвестиционного контракта входить в имущественную долю застройщика. При отсутствии таких документов есть риск споров между застройщиком и властями по поводу прав собственности на построенное имущество по результатам реализации строительного проекта.

Как должна выглядеть проектная декларация?

Проектная декларация - это информативный документ для инвесторов, то есть, для тех, кто вкладывает средства в строительство. В нем можно найти подробную информацию о компании и проекте строительства. К примеру, данные о застройщике - это наименование компании, место нахождения юридического лица, режим работы, сведения о государственной регистрации, данные об учредителях и проектах, в которых принимала участие компания в течение последних трех лет. Также в проектной декларации можно найти сведения о лицензии застройщика, где, в частности, указывается ее номер и срок действия. Следует обратить внимание также на финансовую устойчивость компании. В частности, в проектной декларации указан объем ее собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования документа.

Что можно узнать из этого документа о самом проекте?

В проектную декларацию включается наиболее существенная информация о проекте для инвесторов: местоположение, цели проекта, этапы строительства и сроки реализации, результаты государственной экспертизы, разрешение на строительство. Также проектная декларация раскроет сведения о границах и площади земельного участка, правах на него и о собственнике - в том случае, если застройщик таковым не является, элементах благоустройства.

А что касается сроков – они тоже указываются? И можно ли, исходя из документа, просчитать риски?

Да, проектная декларация содержит предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся объектов недвижимости и планируемый срок передачи квартир инвесторам.

Проектная декларация дает общее представления о проекте, включая указание на генерального подрядчика, а также на меры по обеспечению ответственности застройщика за исполнение обязательств (обычно залог прав на участок, поручительство банка или страхование ответственности застройщика). При помощи экспертов на основании проектной декларации можно оценить риски вложения инвестиций в предлагаемую новостройку.

Имеет ли право застройщик не предоставлять проектную декларацию?

Да, но только в тех случаях, если он привлекает долевые инвестиции по договорам участия в долевом строительстве без использования рекламы, а также - если продает квартиры через жилищные кооперативы или путем продажи жилищных сертификатов. А вот в случае включения застройщиком в проектную декларацию искаженных или неверных сведений инвестор имеет право признать недействительным заключенный с застройщиком договор и требовать возврата оплаченных инвестиций.

Какие документы должны быть на сам объект (постановления органов власти, инвестиционный капитал, разрешение на строительство и протокол распределения квартир и прочее)?

Если строительство ведется на участке, который находится в публичной собственности между застройщиком и органами публичной власти, распоряжающимися застраиваемым участком, то обычно должен быть заключен инвестиционный контракт, регулирующий реализацию этого строительного проекта. Если, согласно его условиям, часть построенных помещений передается в муниципальную или государственную собственность, то к этому контракту на стадии выхода проектной документации из экспертизы обычно оформляется протокол распределения площадей. Застройщик в этом случае вправе продавать квартиры в новостройке исключительно из своей имущественной доли в проекте. В законе не содержится обязательства застройщика предоставлять указанные выше документы для ознакомления инвестору или публиковать их на своем сайте. Но обычно застройщики могут знакомить инвестора с такими документами полностью или частично, если без этого инвестор не согласен заключать сделку.

Кроме этого, любой строительный проект сопровождается различного рода распорядительными документами властей. Но обычно эти документы должны публиковаться на сайтах соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти. Застройщик не обязан предоставлять эти документы инвесторам, но может это делать, что называется «по доброй воле». Копии таких документов покупатели при острой необходимости вправе запросить в органах власти самостоятельно.

Какой совет вы бы дали покупателям квартир в новостройках?

Во-первых, лучше не рисковать последними средствами, покупая квартиру в новостройке, если нет другого жилья. И внимательно выбирать компанию и объект вложений, в противном случае возникают риски – от задержки строительства до банкротства застройщика, что, впрочем, бывает редко. Также лучше использовать ипотечные кредиты при покупке жилья, которые погашаются досрочно после ввода дома в эксплуатацию.

Во-вторых, выявить риски и отработать их (принять, снизить, передать и т.д.) с помощью специалистов-экспертов или самостоятельно, если достаточно компетенций.

В-третьих, проверить репутацию застройщика, его портфолио и текущее финансовое состояние.

В-четвертых, получить достаточно информации о проекте строительства и застройщике. Если чувствительность к рискам высокая, то стоит вкладывать инвестиции на более поздних стадиях строительства. Это снижает риски, но цена покупки в этом случае может быть выше.

Дата публикации 24 ноября 2014

www.novostroy-m.ru

проверяем документы застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Источник фотографии

Изучая бумаги девелопера, обращайте внимание на то, когда они выданы, кем подписаны и к какому проекту относятся.

Выбрать хорошую новостройку с оптимальным сочетанием цены и качества – серьёзная часть дела, однако после этого предстоит ещё более ответственный момент – проверка документов застройщика. Портал MetrPrice.ru собрал советы экспертов в помощь тем, кто отправляется в офис продаж, чтобы лично ознакомиться с юридической стороной покупки квартиры в новостройке.

БУМАЖНЫЕ ГОРЫ

Прежде всего, покупателю нужно быть готовым к тому, что документов на проверку будет много и читать их придётся внимательно. Виды документов, которые застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу, перечислены в п. 2 ст. 21 Федерального закона №214 о долевом участии, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». В этот пункт входят данные, связанные со стройкой:

- разрешение на строительство;- технико-экономическое обоснование проекта;- проектная документация со всеми изменениями;- заключение государственной экспертизы проектной документации;- правоустанавливающие документы на земельный участок.

Застройщик также обязан предоставить данные о себе (п. 2 ст. 20 214-ФЗ):

- учредительные документы компании; - свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе; - годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за последние 3 года; - аудиторское заключение за последний год.

Без некоторых документов из этого списка застройщик не имеет права выходить на стройплощадку и привлекать деньги дольщиков в рамках ФЗ-214. К их числу относятся проектная декларация, разрешение на строительство, права на земельный участок, а также экспертиза проектной документации, – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ: ИЗУЧАЕМ ОПЫТ И ФИНАНСОВЫЕ ИСТОЧНИКИ ЗАСТРОЙЩИКА

- Всё о застройщике. Проектная декларация – исключительно полезный документ, который в сжатом виде содержит наиболее важную информацию о застройщике и проекте. В первом блоке указывается имя застройщика, его юридический адрес и реквизиты. Кроме того, здесь можно найти данные об учредителях, то есть конечных бенефициарах всего проекта. Отдельная графа посвящена проектам девелопера за последние три года. «Если проектов не было, то это может указывать на небольшой опыт застройщика в реализации жилой недвижимости, однако не стоит торопиться с выводами, – комментирует Мария Литинецкая. – Изучите биографию ключевых лиц компании – возможно, у них есть большой личный опыт в девелоперском бизнесе, а учреждённая фирма – новичок».

- На чьи деньги строится? Из проектной декларации можно узнать источники финансирования строительства. Обычно это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие кредитной линии от крупного банка – хороший знак, ведь банки тщательно проверяют, кому и на что выдают такие серьёзные кредиты.

- Кто генподрядчик? Из проектной декларации можно узнать точное наименование компании генподрядчика. Нередко срыв сроков строительства происходит именно по вине этого звена, поэтому есть смысл узнать, какие ещё проекты строила эта компания.

- Что строится? Второй важный блок проектной декларации – информация о проекте. Здесь вы узнаете сроки сдачи и ввода в эксплуатацию объекта, себестоимость и технологию строительства, этажность, площадь жилых и нежилых помещений, количество квартир и т.д. Этот документ наиболее полно описывает, собственно, саму новостройку, которую приобретает покупатель.

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРОВЕРЯЕМ СРОК ДЕЙСТВИЯ

Разрешение на строительство – один из важнейших документов застройщика, который выдаётся официальным органом по надзору за строительством (в Москве это Комитет государственного строительного надзора). Без этого документа застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков. «Иногда девелоперы начинают реализацию квартир до получения разрешения, что, по сути, противозаконно, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В этом случае они оформляют свои отношения с покупателями в форме предварительных договоров купли-продажи (ПДКП), которые являются рискованными для клиентов».

Обратите внимание на срок действия разрешения на строительства, указывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «Если срок окончания строительства, указанный в проектной декларации и в ДДУ, больше срока, указанного в разрешении на строительстве, нужно задуматься, – говорит эксперт. – Скорей всего, застройщик не успевает уложиться в график, и удастся ли ему продлить срок разрешения строительства на время достройки объекта – ещё под вопросом».

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: СРОК ДЕЙСТВИЯ И ВИД РАЗРЕШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Под правами на земельный участок понимается либо договор аренды, если земля получена застройщиком от собственника, либо свидетельство о праве собственности, если участком владеет сам застройщик.

Если застройщик арендует землю, покупателю нужно проверить факт государственной регистрации договора аренды, а также сравнить срок его действия со сроком, на который выдано разрешение на строительство. Если срок аренды уже истек, и нет никаких документов, подтверждающих его продление, заключать договор долевого участия с таким застройщиком не рекомендуется, говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Также в правах на землю указывается вид разрешённого использования участка. Если вы приобретаете квартиру в высотном доме, то на данном участке должно быть разрешено «размещение многоэтажной жилой застройки» (для апартаментов – «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов»). Это очень важный пункт: если застройщик возведёт многоэтажную новостройку на земле, предназначенной, например, только для индивидуального строительства (коттеджи, дачи и т.д.), то дом впоследствии снесут, а покупатель пополнит ряды обманутых дольщиков.

Получить исчерпывающую информацию о состоянии земельного участка можно с помощью выписки из ЕГРП по нему (кадастровый номер участка указывается в разрешении на строительство), говорит Наталья Шаталина. В данной выписке будет указано, кто является собственником или арендатором этого участка, есть ли по участку какие-либо ограничения, обременения, правопритязания или запреты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ: О ПРОЕКТЕ БЕЗ ПРИКРАС

Этот документ содержит много полезной информации, однако клиенту нужно быть готовым к чтению многостраничного отчета со множеством цифр и непонятных терминов, предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). В нём указаны конкретные материалы, из которых будет строиться дом, здесь можно увидеть поэтажные планировки и планы технических коммуникаций. С помощью этого документа вы сможете узнать о «начинке» своего будущего дома без прикрас: например, увидеть, не соседствует ли ваша спальня с лифтовой шахтой.

НЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ: ПЕРВЫЙ ДДУ, КОММУНИКАЦИИ, СТРАХОВАНИЕ

Существуют документы, которые застройщик не обязан давать на ознакомление, но их все же стоит попросить, говорят эксперты. Среди них – копия первого заключённого ДДУ. Регистрируя первый договор, Росреестр тщательно проверяет у застройщика все нужные по закону документы – разрешение на строительство, экспертизу проекта, права на землю и т.д. Поэтому если первый ДДУ уже прошёл госрегистрацию, это значит, что Росреестр проверил базовые документы застройщика.

Стоит попросить и такой документ, как технические условия на подключение коммуникаций, а также генеральный договор между застройщиком и страховой компанией, которая обеспечивает страхование ответственности девелопера. Важно помнить, что с 2017 года система обеспечения ответственности застройщиков изменится – место страховщиков займёт государственный Компенсационный фонд, куда застройщики будут отчислять процент от каждого заключённого ДДУ.

ПРИНЦИПЫ ПРОВЕРКИ

Обязательно сопоставляйте все данные, которые вы почерпнули из официальных документов застройщика, говорят эксперты. «Разрешение на строительство должно быть выдано, разумеется, на тот же участок, который указан в проектной декларации, – обращает внимание Мария Литинецкая. – Более того, площадь корпусов и их этажность после завершения строительства должны соответствовать данным, указанным в разрешении. На рынке были прецеденты в прошлом, когда лишние этажи, не предусмотренные разрешением, демонтировались по требованию властей».

Также важно обращать внимание не только на содержание документов, но и на то, кто и когда подписал бумаги, всё ли в порядке с печатью, говорят специалисты рынка недвижимости.

«Многое можно самостоятельно проверить через Интернет, – советует Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). – К примеру, разрешение на строительство стоит сверить с тем, что выложено на соответствующем сайте уполномоченного органа». Узнав реквизиты застройщика из проектной декларации, можно сделать запросы в налоговую службу и ЕГРЮЛ. Есть смысл изучить и биографию генерального директора.

И ещё один важный момент. Не стесняйтесь узнать, с кем ведёте переговоры о покупке квартиры. Здесь всего два варианта: это либо сотрудник отдела продаж застройщика, либо его представитель – специалист риэлторского агентства. В первом случае следует запросить подтверждение того, что работающий с вами менеджер действительно относится к компании-застройщику, говорит Владимир Каширцев. Во втором случае следует убедиться, что между застройщиком и риэлтором заключён официальный агентский договор. «Однако нужно понимать, что в договоре агентирования отражается множество сведений, представляющих коммерческую тайну сторон, – замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Поэтому, как правило, девелопер выдает агентству доверенность на реализацию квартир в проекте. Именно этот документ чаще всего предоставляют клиентам в качестве подтверждения полномочий продавца».

---

В качестве заключения стоит сказать, что проверить документы застройщика вполне реально самостоятельно, но в случае сомнений лучше привлечь юридически подкованного специалиста. И, конечно, стоит понимать, что проверка документов – не единственный этап в изучении понравившейся вам новостройки, говорят эксперты. Посетите стройплощадку, чтобы лично увидеть дорогу до будущего комплекса и его окружение, побеседуйте с представителями застройщика или даже строителями о том, как продвигается стройка, поищите информацию в Интернете. Именно всесторонний анализ ситуации позволит избежать трудностей в будущем.

Портал MetrPrice.ru желает Вам благополучных сделок!

news.ners.ru

Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция

Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности. Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы. Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Минимальный набор

Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

– права на земельный участок;

– разрешение на строительство;

– проектная декларация.

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Проектная декларация

Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.

Не следует пренебрегать информацией о генеральном подрядчике. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Темные лошадки

Однако есть и другие важные документы, которые можно попросить у застройщика, обратившись в офис продаж лично, если на сайте они не опубликованы. Для начала следует ознакомиться с копией первого заключенного ДДУ. Росреестр при регистрации первого долевого договора проверяет наличие всех требуемых законом документов (прав на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, экспертизы проекта и др.). Без этих документов застройщик не имеет права продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, если ДДУ заключен, то все базовые документы проверены Росреестром.

Далее можно попросить показать вам и другую документацию, которая застройщиками обычно не публикуется:

– Заключение экспертизы проектной документации. Это серьезный многостраничный документ, насыщенный схемами и профессиональными терминами. В нем содержатся все технические подробности проекта: материалы, из которых изготовлен дом, фасады, межкомнатные стены, инженерное-техническое оборудование и т.п.

– Технические условия на подключение коммуникаций. Эти документы свидетельствуют о том, что застройщик уже имеет согласование на подведение коммуникаций.

– Проектная документация обычно включает архитектурно-градостроительное решение (АГР) и план создаваемого объекта (ПСО). В АГР отражены реальные технические параметры строящегося здания, в частности, его площадь и этажность. Они должны полностью соответствовать аналогичным характеристикам, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство.

В ПСО содержится информация о реальных планировках квартиры и этажа, которые могут заметно отличаться от тех, что отражены в рекламных и маркетинговых материалах застройщика. К примеру, на этих планах можно увидеть, не проходит ли рядом с вашей квартирой ствол мусоропровода.

Итого

Все перечисленные документы (кроме первого заключенного ДДУ) застройщик обязан предоставить для ознакомления в соответствии с законом о долевом строительстве. Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон. Факт регистрации первого ДДУ вы можете проверить самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Однако, даже самый подробный анализ проектной документации не обезопасит вас от действий недобросовестного застройщика. Поэтому не стоит пренебрегать и другими широко известными способами проверки девелопера и проекта. Прежде всего, это интернет-разведка, включающая просмотр официальных сайтов, ознакомление с «черными» и «белыми» списками застройщиков и объектов на порталах органов власти, общение с покупателями заинтересовавшего проекта на форумах и соцсетях. Наконец, не поленитесь лично посетить стройплощадку. Оцените не только саму стройку, но и окружающее ее пространство, ведь зачастую в рекламных материалах жилой комплекс находится среди лесов и рек, что может не соответствовать действительности.

vsenovostroyki.ru

Как проверить законность новостройки, а также как проверить застройщика

Вопрос о законности новостроек волнует каждого покупателя, так как стоимость новых квартир достаточно большая, соответственно, потенциальные покупатели переживают о целесообразности и рациональности совершения подобных капиталовложений. Вместе с тем, будущих жильцов всегда волнует риск затягивания процесса реализации строительного проекта.

Как не обмануться при покупке квартиры в новостройке?

Перед приобретением жилплощади в столичной новостройке специалисты по недвижимости рекомендуют детальнее ознакомиться с актуальными предложениями от застройщиков, просмотреть каталоги жилых комплексов и новостроек, а также подобрать наиболее подходящие варианты с учетом следующих факторов:

Оптимальная стоимость квадратного метра жилья;
Район и место расположения новостройки;
Комплектация и планировка квартиры;
Качество строительства.

Прежде чем отправиться на просмотр выбранной квартиры, стоит детальнее изучить всю доступную информацию о нужном жилом комплексе.

Как проверить престиж и статус застройщика?

Важным фактором в процессе выбора и приобретения новостройки в столице является статус и репутация компании-застройщика. Чтобы удостовериться в порядочности подрядчиков или узнать об их несостоятельности, специалисты рекомендуют использовать следующие пути и источники:

Официальный сайт компании-застройщика;
Тематические специализированные сайты, на которых размещаются каталоги столичной и подмосковной недвижимости;
Блоги авторитетных риелторов, которые специализируются на изучении столичного рынка жилья;
Тематические форумы, на которых покупателями и жильцами обсуждаются застройщики, обговариваются этапы реализации заказов, а также выражаются пожелания для застройщиков.

После сбора информации о застройщике, стоит самостоятельно связаться с отделом продаж компании, чтобы выяснить специфику работы фирмы, гарантии, а также конкретный этап, на котором на данный момент находится выполнение строительного плана. Об авторитетности и добросовестности компании-застройщика свидетельствует также возможность предоставления отделом продаж любой проектной документации на строительство жилого комплекса.

Для проверки деловой репутации компании застройщика также стоит учитывать стаж работы компании, ее фактический правовой статус, а также количество реализованных ранее строительных проектов.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Специалисты в сфере продаж столичной и подмосковной недвижимости при покупке квартиры в новостройке рекомендуют обратить внимание на следующие факторы:

Реальная стоимость выбранной квартиры.
Наличие необходимости внесения дополнительных финансовых платежей.
Возможность предоставления скидок.
Условия предоставления рассрочки платежа при покупке квартиры в новостройке.

Решающим фактором в разрешении вопроса о приобретении жилплощади в новостройке выступает личное посещение постройки. При этом потенциальный покупатель должен оценивать следующие сведения:

Уровень комфорта и доступности автомобильных развязок;
Наиболее удобные маршруты общественного транспорта;
Наличие социальной и торговой инфраструктуры.

Также рекомендуется учитывать место расположения строительного объекта

Перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика

Для тщательной проверки статуса новостройки и застройщика специалисты рекомендуют оценивать наличие и состояние проектной, планировочной и уставной документации на строительство жилого объекта. В перечень данных документов обычно входят:

Акт на земельный участок – это специальный идентификационный документ, который должен содержать в себе точные сведения об определенной земельной территории, подлежащей застройке. К подобным сведениям относятся кадастровый номер участка, технический план участка с указанием его точного места расположения, параметров, специфика целевого предназначения территории, площадь участка, тип прав в отношении участка, наличие ограничений и возможность делимости территории;
Разрешение на строительство – документ, который свидетельствует о соответствии всей проектной документации требованиям градостроительных планов, проектам планировки межевания территорий. Данный документ дает застройщикам возможность на осуществление строительной и реконструкционной деятельности объектов капитального строительства;
Технические условия на подключение коммуникаций – это документация, которая издается в индивидуальном порядке для каждой точки подключения инженерных систем. Подобные документы устанавливают технический регламент процессов подключения, а также максимальный показатель нагрузки, который возможен в условиях конкретной инженерной сети.

Оценивая наличие и состояние проектной и уставной документации, стоит учитывать ее соответствие всем законодательным требованиям.

Как проверить законность строительства дома

Одним из наиболее эффективных способ проверки законности новостроек является консультирование профессионального юриста, который может уточнить и объяснить следующую информацию:

Законность новостройки;
Целесообразность инвестирования в конкретное строительство;
Разработка наиболее выгодных условий для заключения будущей имущественной сделки.

Законность строительства дома можно проверить также в онлайн режиме на специальном сервисе государственных органов, которые занимаются надзором за процессом строительства в федеральных масштабах. На подобных интерактивных площадках размещаются перечни незаконных строительных объектов, а также доступен поиск с учетом следующих показателей:

Строительных объектов;
Компании-застройщика;
Специфика проектной и разрешительной документации;
Соответствие законодательным требованиям в сфере строительства.

vsenovostroyki.ru

Как проверить застройщика — юристы

Источник фотографии

При покупке квартиры в новостройке важно правильно подойти к выбору не только самого объекта, но и застройщика, для чего необходимо изучить всю документацию по проекту и компании. Специалисты Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили краткий обзор документов, которые являются строго обязательными при возведении жилого дома в рамках долевого участия в строительстве и должны быть предоставлены застройщиком любому заинтересованному лицу, а также разъяснили, где можно ознакомиться с этими документами, соощает пресс-служба компании

Документ №1: проектная декларация.

Где посмотреть: проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком первого договора с участником долевого строительства.

Зачем: в проектной декларации указывается вся основная информация, как о самом застройщике, так и об объекте строительства. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

Документ №2: разрешение на строительство.

Где посмотреть: в открытом доступе разрешение на строительство не опубликовывается, но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.

Зачем: без этого документа застройщик не имеет права вести строительство и привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

Документ №3: договор аренды/субаренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Где посмотреть: в открытом доступе договор аренды/субаренды или свидетельство о праве собственности не опубликовывается, но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.

Зачем: договор аренды/субаренды или свидетельство о праве собственности подтверждает право застройщика на пользование земельным участком, а также вид его разрешенного использования. В этом документе обязательно должен быть указан вид разрешенного использования земельного участка – строительство многоквартирного жилого дома. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

Также застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы компании;

2) свидетельство о государственной регистрации компании;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

6) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

7) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено.

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet:

"Если у застройщика отсутствует один из трех строго обязательных для привлечения денежных средств дольщиков документ, то регистрация договоров долевого участия по данному объекту в регистрационной плате невозможна, и приобрести такую квартиру по закону просто нельзя. Что касается остальных документов, то для того, чтобы удостовериться в финансовом благосостоянии девелоперской компании, то лучше их запросить у застройщика до заключения ДДУ, а также ознакомиться с портфелем уже реализованных проектов застройщика, были ли они построены в установленные сроки, и не было ли нареканий со стороны покупателей. Даже если у застройщика это первый жилой проект, при проверке перечисленных документов потенциальный покупателей проделывает все необходимое для минимизации своих рисков"

news.ners.ru

Я уже обращалась к вам за советом, как проверить законно ли строительство у частного застройщика,

сдастся ли дом потом в эксплуатацию. Воспользовавшись советом ваших юристов (мне были перечислены документы, которые необходимо проверить у застройщика для того, чтобы убедиться, что им абсолютно законно строится объект на определенном участке), мы с мужем пошли на встречу в офис частного застройщика в отдел продаж. Но когда я попросила их некоторые документы такие как: проектную декларацию, предварительный протокол распределяемой жилой площади, постановление администрации мун. обр. гор. Краснодара о предоставлении земельного участка для строительства и т.д., мне пояснили, что для частного застройщика эти документы не нужны, что у них немного другой пакет документов. Самое главное, что интересовало нас с мужем: находится ли земельный участок в собственности застройщика или нет (так как это НЕ долевое строительство)? Нам ответили, что земельный участок находится в аренде. Причем, этот застройщик выкупил договор аренды (переуступка) у другого застройщика. Договор аренды на 10 лет. В договоре аренды разрешено строительство 2-этажного строения площадью 410 кв.м., а там сейчас строится многоквартирный дом на 7 этажей, площадь которого соответственно будет в несколько раз больше. Нам объяснили, что согласно ст.36 жилищного кодекса РФ, когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, будет прекращен договор аренды и через суд будет признано право собственности на землю за жильцами этого дома (поквартирно). На вопрос: а как же быть с тем, что разрешение у них только на два этажа, а строят они 7 этажей, они объяснили, что только тогда, когда у них будет уже выстроено 5 этажей, они пойдут за разрешением на остальные этажи. Сейчас дом находится на этапе строительство 3 этажа, располагается в очень хорошем месте, почти в центре города, район элитный. У этого застройщика 15 сданных уже домов, нам дали адреса, мы с мужем проехали в некоторые дома, посмотрели, даже спросили у некоторых жильцов, не было ли у них проблем с данным застройщиком. Все отзывались достаточно положительно, но во всех этих случаях, земельные участки были в собственности у застройщика, а НЕ В АРЕНДЕ. Подскажите, возможен ли вообще такой вариант, как они рассказывают про договор аренды, суд, признание собственности и т.д.? Просто очень настораживает то, что земля находится в аренде.