Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика. Отсудить неустойку у застройщика
«Пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению застройщика»
Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки сдачи дома, на какие пункты в ДДУ стоит обратить особое внимание, чтобы в будущем можно было получить компенсацию, и сколько времени обычно длятся судебные споры.
С какого момента можно считать, что застройщик задерживает сдачу дома: с даты, которая указана как ввод в эксплуатацию, или с даты, когда застройщик должен передать ключи покупателю по акту приема-передачи?
В соответствии с положениями 214-ФЗ пени взыскиваются за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Соответственно, просрочка считается с даты, когда застройщик должен был передать объект по акту приема-передачи. Обычно задержки по передаче объекта являются следствием просрочки исполнения обязательства по вводу дома в эксплуатацию.
Необходимо иметь в виду, что четкий размер пени установлен законодателем при привлечении застройщиком денежных средств инвесторов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Если инвестирование оформляется договором об участии в ЖСК, инвестиционным договором, предварительным договором и иными формами, не предусмотренными 214-ФЗ, размер неустойки, равно как и гарантированность ее взыскания, гораздо ниже.
Зачастую на передачу ключей отводится полгода, а иногда 2-3 месяца. Чем объясняются эти сроки? Почему у каждого застройщика они свои?
Срок передачи объекта зависит от нескольких факторов.
Во-первых, от объемов строительства. Если строится целый микрорайон, и дома вводятся в эксплуатацию с небольшим временным промежутком, застройщик может не справиться с процедурой подписания актов приема-передачи объектов в короткий срок. Обычно по ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан направить участникам долевого строительства уведомления о готовности подписать акт приема-передачи объекта, после чего принять дольщиков у себя в офисе и подписать документы. Этот объем работы каждый оценивает самостоятельно.
Во-вторых, от работы органов местного самоуправления, государственных структур, местной администрации. К сожалению, в основном сдача дома в эксплуатацию задерживается по причине неудовлетворительной работы государственных и муниципальных структур. Если данный объект – не первый проект застройщика, эта причина может быть напрямую сказываться на сроках передачи объекта.
В-третьих, от условий инвестиционного контракта, заключаемого в самом начале строительства между застройщиком, местной администрацией и инвесторами. Инвестиционный контракт определяет долю участия в проекте строительства всех его сторон и содержит протокол распределения жилых/нежилых помещений после окончания строительства. Подписание акта означает исполнение взаимных обязательств всеми его сторонами. На этом этапе могут возникнуть различные сложности. Например, отказ от подписания акта одной из сторон контракта в связи с претензиями по распределению квартир. Или неисполнение одной из сторон обязательства по оплате своей доли участия в контракте. Если инвестиционный контракт предполагает строительство целого микрорайона со своей инфраструктурой, прокладкой коммуникаций, постройкой специальных строений для обслуживания коммуникаций, в нем может содержаться условие о подписании акта о реализации инвестиционного контракта только после полной его реализации.
Нам в редакцию прислали ДДУ, в котором есть такой пункт: «В случае, если передача Объекта Участнику не может быть осуществлена в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику предложение об изменении срока передачи Объекта по Договору путем подписания Дополнительного соглашения. Стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения в течение 30 календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменения Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами». Как бы вы прокомментировали этот пункт? Получается, что застройщик оставляет за собой право отодвигать срок передачи ключей на неопределенное время? Это законно?
В соответствии с законодательством РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон. 214-ФЗ содержит возможность участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в случае задержки застройщиком сроков передачи объекта более, чем на два месяца. Если между сторонами не подписано дополнительное соглашение об изменении условий ДДУ в части переноса сроков сдачи дома и передачи квартиры, наличие подобного пункта в ДДУ не освобождает застройщика от уплаты неустойки за неисполнение обязательства по передаче объекта участнику в сроки, предусмотренные договором.
Если покупатель подписал ДДУ с таким пунктом, понадеявшись на благонадежность застройщика, но потом получил допсоглашение – реально ли отсудить пени за просрочку?
Да, в данном случае участник долевого строительства имеет все шансы на взыскание неустойки с застройщика. Во-первых, положения ДДУ не должны противоречить действующему законодательству или ухудшать положение сторон, во-вторых, правоотношения, возникающие из ДДУ, также попадают под действие закона о защите прав потребителя.
Если мне очень понравился ЖК, и я хочу купить в нем квартиру, но меня не устраивает ДДУ, можно ли «торговаться» с застройщиком и просить убрать или изменить некоторые пункты в договоре? Идут ли на это застройщики??
Законодатель предъявляет достаточно жесткие требования к форме и содержанию ДДУ. Положения ДДУ не могут нарушать права участника долевого строительства. Например, иногда застройщик в ДДУ предусматривает возможность разрешения споров, возникающих в рамках действия ДДУ только в каком-то конкретном суде. Однако, даже при наличии такого условия в ДДУ, застройщик не может ограничить вас в подаче искового заявления в суд по месту жительства. Или, например, навязать услугу по оформлению права собственности на построенный объект. Заниматься согласованием изменений к ДДУ можно, вопрос в том, нужно ли.
Как действовать дольщику, чтобы отсудить пени? С какими документами ему нужно идти в суд и в каком порядке действовать?
Во-первых, необходимо составить исковое заявление, в котором следует изложить суть дела и основные требования. К иску прилагаются документы, на основании которых возникло право требования на квартиру в строящемся доме, документы, подтверждающие оплату объекта по договору. Также в исковом заявлении нужно рассчитать сумму пени/неустойки, взыскиваемой с застройщика, определив сумму иска и уплатить госпошлину за рассмотрение судом искового заявления. В исключительных случаях суд может предоставить отсрочку в уплате госпошлины (например, в случае тяжелого материального положения истца) до момента вынесения решения, а потом уже все издержки несет проигравшая сторона.
Сколько длится такое судебное разбирательство? К каким издержкам надо быть готовым дольщику?
Сроки рассмотрения зависят от нескольких факторов. Гражданское процессуальное законодательство содержит определенные сроки рассмотрения дел. В частности, гражданское дело в суде общей юрисдикции должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления искового заявления в суд. Однако, возможны переносы дела в связи с неявкой сторон, отпуском или болезнью судьи, загруженности самого суда. С момента вынесения решения до его вступления в законную силу проходит в среднем полтора месяца (от нескольких дней до двух недель на написание судьей мотивировочной части и 30 дней на вступление решения суда в законную силу). Если же решение обжалуется, срок вступления решения в силу переносится еще на пару месяцев.
Судебные издержки – это госпошлина и затраты на представителя. Здесь сложно назвать четкую сумму, т.к. госпошлина рассчитывается исходя из суммы иска, представители за свои услуги просят разные суммы.
Если застройщик в процессе судебного разбирательства предлагает примириться, надо ли дольщику соглашаться или идти до конца? Что бы вы посоветовали?
Если предложение, сделанное застройщиком, вас устраивает, я бы рекомендовала подписать мировое соглашение. К сожалению, пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению ответчика (застройщика), и вы не всегда можете рассчитывать на получение заявленной в иске суммы денег. Более того, получение решения суда не означает 100% получение денежных средств. Если у застройщика на счетах нет денег, исполнительное производство может длиться годами.
Как бы вы охарактеризовали судебную практику в этой области в России – на чью сторону чаще становится суд?
Безусловно на сторону потребителя – дольщика. Однако, интересы застройщика суды также учитывают, снижая несоразмерную неустойку.
В вашей практике часто ли встречаются ДДУ, включающие пункты, ущемляющие дольщиков? Или это скорее исключение, чем правило сегодня?
Таких договоров все меньше и меньше. Сложившаяся судебная практика часто не оставляет застройщику возможности ущемлять дольщика в правах, и некоторые пункты, включенные им в ДДУ, в рамках применения судами норм права просто не работают.
Читате также:
С какими рисками связана покупка квартиры по ДДУ
Дата публикации 09 марта 2016www.novostroy-m.ru
Как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ
Последнее обновление: 13.07.2017
Вопрос:
Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Ответ:
Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.
Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.
Разберем этот случай по порядку.
Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома
Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика он обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.
Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?
Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.
Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.
Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).
Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.
На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.
Если же Застройщик
kvartira-bez-agenta.ru
Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика
В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробней.
Собственники бизнеса стараются защитить свои инвестиции и для этого создаются различные схемы. Иногда бывает так:
Строительные компании, начиная очередную стройку, создают новое Юридическое лицо, которое фактически не имеет никаких активов. Это новое юридическое лицо выступает под раскрученным брендом, этот бренд на слуху и, покупая квартиру, вы думаете, что в случае неурядиц с юридического лица можно будет взыскать хоть что-то, так как это же компания с историей и многочисленными активами, с многочисленными отделениями и имеющая не один объект строительства. Но в итоге оказывается не так. Раскрученный бренд, даже если о нем реклама идет на телевидении, радио и так далее, может не иметь вообще никакого отношения к юридическому лицу, с которым вы заключили договор. То, что подписание договора было в официальном брендовом офисе, и даже то, что в названии ООО фигурирует наименование бренда, ничего не гарантирует вам. Я очень часто сталкиваю с людьми, которые верят, что если тот или иной бренд на слуху, то ему можно доверять. Многочисленные истории с обманутыми вкладчиками ничему не учат нас. Да, сейчас аферисты обманывают несколько гуманней, сейчас даже производители контрафактного алкоголя подняли уровень своего производства до такой степени, что от алкоголя люди не травятся. В области недвижимости статистика также улучшается, все меньше и меньше обманутых дольщиков, но как вы понимаете, они все же есть.
К сожалению, на рынке очень мало застройщиков, к которым нет претензий. Вы можете сами убедиться в этом, почитав на строительных форумах отзывы дольщиков, которые приобретают квартиры. Многие из раскрученных брендов не кидают по крупному и люди все-таки получают квартиры. Конечно, у многих идет задержка в сроках передачи. «Но эту задержку можно компенсировать законной неустойкой по 214-ФЗ!» — возразят многие. Я с этим не соглашусь, известность бренда не страхует от задержки строительства дома, и уж точно не гарантирует, что с юридического лица можно хоть что-то взять по суду. Даже если на этом юридическом лице числятся несколько строящихся домов, это совсем не означает, что ваш исполнительный лист будет исполнен. Почему так происходит? Потому что люди, которые начинают любую стройку, наперёд знают о возможных задержках в строительстве, о возможных штрафах со стороны государства, о возможных претензиях со стороны банков, подрядчиков и главное со стороны дольщиков.
Финансовая схема всегда практически одинаковая, с теми или иными особенностями. Создается группа компаний, ряд многочисленных ООО, все они взаимозависимы с точки зрения управления (координируются из единого центра), но юридически это разные организации. В одном ЮЛ сосредоточены все активы группы, иногда оно даже расположено в оффшоре (но это совсем другая тема, в которую нам нет необходимости углубляться), на другом ЮЛ активов вообще нет, он и будет Застройщиком. Застройщика начинают кредитовать, наполнять активам, и которые в любой момент могут быть изъяты обратно теми же ЮЛ, которые эти активы и передали Обществу. Данное Общество начинает строить и продавать квартиры, доход от продажи квартиры утекает в ЮЛ, где сосредоточенны все активы, это может быть уплата сумасшедших процентов по кредитному договору или оказание каких-либо услуг. В итоге у застройщика всегда денег нет для оплаты штрафов, неустоек, но застройщик, как правило, находит деньги для завершения строительства дома. Когда нужно, дружественное юридическое лицо финансирует, а когда деньги поступают застройщику, они вовремя снимаются, чтоб не достались тому, кому не планировали платить с самого начала. В итоге люди получают свои квартиры, подрядчики свои деньги, но на все остальное у Застройщика просто нет финансов. Будем откровенны, строительство — это выгодная сфера и умные финансисты вовремя выводят деньги. Так как люди получили свои квартиры, и судя по финансовым документам все легально, то не возбуждаются уголовные дела и раскрученные бренды продолжают свою деятельность по отработанной схеме. Да и уличить людей в использовании подобных схем крайне сложно, а при нашей системе практически невозможно. Иногда по бумагам возводятся стены, тратятся на это ресурсы, деньги, а потом обнаруживается, что эта конструкция не соответствует рабочей документации, и её демонтируют. Проверить возводилась ли конструкция и демонтировалась ли невозможно, но денег потрачено на это много.
Сейчас на рынке модная схема, когда квартиру покупаешь не напрямую у Застройщика, а у перекупщика по договору Цессии (уступка права требования). В итоге неустойка начисляется не на всю сумму, которую вы заплатили, а на сумму, которую фактически получил застройщик. А это может быть и половина от той суммы, которую вы заплатили. Вторым отрицательным моментом этой схемы для нас является то, что у застройщика фактически уже нет ни какого имущества, все «уже продано». Если вам предлагают купить квартиру не напрямую у застройщика, а у другой компании, то задумайтесь — почему? Ответ простой. Потому что все продано, но что это значит? Это значит, что у застройщика нет ни одной квартиры на балансе. Вся недвижимость, которая имеется у застройщика, давным-давно продана, и все деньги осели именно у агентов, у которых вы покупаете квартиру по договору цессии. Проверьте это сами, попросив показать основной договор участия в долевом строительстве при покупке квартиры по договору цессии. Иногда в нем фигурирует сумма, за которую участник купил квадратные метры. Сравните эту сумму с той, что указана в вашем договоре, в итоге вы придете к выводу, что основная прибыль остается именно у перекупщиков, у застройщика остаются деньги, которых не всегда хватает, чтобы завершить строительство.
Бизнесмены всегда пытались и будут пытаться в дальнейшем минимизировать свои расходы, но мы тоже не стоим на месте и пытаемся найти законные схемы взыскания полной стоимости неустойки, положенной по закону. В нашей практике есть дело, где нам удалось взыскать с застройщика полную неустойку, несмотря на то, что половина суммы получил посредник. Нам удалось начислить неустойку на полную сумму, которую оплатил покупатель квартиры.
Схемы меняются, но итог остается один — по многим Застройщикам невозможно исполнить решение суда. Если застройщик не захочет платить неустойку, он вполне может сделать так, что вы не получите по исполнительному листу ни копейки. Все индивидуально, и в каждом правиле есть свои исключения. Бывают ситуации, когда получается исполнить решение суда, и у нас есть такие прецеденты, иначе мы бы не работали в этом направлении. Существуют компании, которые несмотря ни на что принципиально все делают по закону и не используют различные серые схемы. Надеюсь, вам повезло, и вы обратились именно в такую компанию. Если же высока вероятность неисполнения решения суда, то вы можете обратиться к нашим юристам. Мы в основном работаем по факту получения вами денег. И следовательно, вы не рискуете ни чем. Записывайтесь на бесплатную консультацию по вопросу взыскания неустойки с Застройщика.
Как самостоятельно предъявить лист в банк.
Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ (Инструкция к применению).
Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.
Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?
С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?
По предварительному договору купли продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?
Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ?
Застройщик заставляет подписывать акт приема передачи квартиры без замечаний.
Строительная компания нарушала сроки передачи квартиры.
www.s-u-d.ru
«Пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению застройщика»
Источник фотографииОльга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки сдачи дома, на какие пункты в ДДУ стоит обратить особое внимание, чтобы в будущем можно было получить компенсацию, и сколько времени обычно длятся судебные споры.
С какого момента можно считать, что застройщик задерживает сдачу дома: с даты, которая указана как ввод в эксплуатацию, или с даты, когда застройщик должен передать ключи покупателю по акту приема-передачи?
В соответствии с положениями 214-ФЗ пени взыскиваются за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Соответственно, просрочка считается с даты, когда застройщик должен был передать объект по акту приема-передачи. Обычно задержки по передаче объекта являются следствием просрочки исполнения обязательства по вводу дома в эксплуатацию.
Необходимо иметь в виду, что четкий размер пени установлен законодателем при привлечении застройщиком денежных средств инвесторов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Если инвестирование оформляется договором об участии в ЖСК, инвестиционным договором, предварительным договором и иными формами, не предусмотренными 214-ФЗ, размер неустойки, равно как и гарантированность ее взыскания, гораздо ниже.
Зачастую на передачу ключей отводится полгода, а иногда 2-3 месяца. Чем объясняются эти сроки? Почему у каждого застройщика они свои?Срок передачи объекта зависит от нескольких факторов.
Во-первых, от объемов строительства. Если строится целый микрорайон, и дома вводятся в эксплуатацию с небольшим временным промежутком, застройщик может не справиться с процедурой подписания актов приема-передачи объектов в короткий срок. Обычно по ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан направить участникам долевого строительства уведомления о готовности подписать акт приема-передачи объекта, после чего принять дольщиков у себя в офисе и подписать документы. Этот объем работы каждый оценивает самостоятельно.
Во-вторых, от работы органов местного самоуправления, государственных структур, местной администрации. К сожалению, в основном сдача дома в эксплуатацию задерживается по причине неудовлетворительной работы государственных и муниципальных структур. Если данный объект – не первый проект застройщика, эта причина может быть напрямую сказываться на сроках передачи объекта.
В-третьих, от условий инвестиционного контракта, заключаемого в самом начале строительства между застройщиком, местной администрацией и инвесторами. Инвестиционный контракт определяет долю участия в проекте строительства всех его сторон и содержит протокол распределения жилых/нежилых помещений после окончания строительства. Подписание акта означает исполнение взаимных обязательств всеми его сторонами. На этом этапе могут возникнуть различные сложности. Например, отказ от подписания акта одной из сторон контракта в связи с претензиями по распределению квартир. Или неисполнение одной из сторон обязательства по оплате своей доли участия в контракте. Если инвестиционный контракт предполагает строительство целого микрорайона со своей инфраструктурой, прокладкой коммуникаций, постройкой специальных строений для обслуживания коммуникаций, в нем может содержаться условие о подписании акта о реализации инвестиционного контракта только после полной его реализации.
Нам в редакцию прислали ДДУ, в котором есть такой пункт: «В случае, если передача Объекта Участнику не может быть осуществлена в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику предложение об изменении срока передачи Объекта по Договору путем подписания Дополнительного соглашения. Стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения в течение 30 календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменения Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами». Как бы вы прокомментировали этот пункт? Получается, что застройщик оставляет за собой право отодвигать срок передачи ключей на неопределенное время? Это законно?
В соответствии с законодательством РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон. 214-ФЗ содержит возможность участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в случае задержки застройщиком сроков передачи объекта более, чем на два месяца. Если между сторонами не подписано дополнительное соглашение об изменении условий ДДУ в части переноса сроков сдачи дома и передачи квартиры, наличие подобного пункта в ДДУ не освобождает застройщика от уплаты неустойки за неисполнение обязательства по передаче объекта участнику в сроки, предусмотренные договором.
Если покупатель подписал ДДУ с таким пунктом, понадеявшись на благонадежность застройщика, но потом получил допсоглашение – реально ли отсудить пени за просрочку?
Да, в данном случае участник долевого строительства имеет все шансы на взыскание неустойки с застройщика. Во-первых, положения ДДУ не должны противоречить действующему законодательству или ухудшать положение сторон, во-вторых, правоотношения, возникающие из ДДУ, также попадают под действие закона о защите прав потребителя.
Если мне очень понравился ЖК, и я хочу купить в нем квартиру, но меня не устраивает ДДУ, можно ли «торговаться» с застройщиком и просить убрать или изменить некоторые пункты в договоре? Идут ли на это застройщики??
Законодатель предъявляет достаточно жесткие требования к форме и содержанию ДДУ. Положения ДДУ не могут нарушать права участника долевого строительства. Например, иногда застройщик в ДДУ предусматривает возможность разрешения споров, возникающих в рамках действия ДДУ только в каком-то конкретном суде. Однако, даже при наличии такого условия в ДДУ, застройщик не может ограничить вас в подаче искового заявления в суд по месту жительства. Или, например, навязать услугу по оформлению права собственности на построенный объект. Заниматься согласованием изменений к ДДУ можно, вопрос в том, нужно ли.
Как действовать дольщику, чтобы отсудить пени? С какими документами ему нужно идти в суд и в каком порядке действовать?
Во-первых, необходимо составить исковое заявление, в котором следует изложить суть дела и основные требования. К иску прилагаются документы, на основании которых возникло право требования на квартиру в строящемся доме, документы, подтверждающие оплату объекта по договору. Также в исковом заявлении нужно рассчитать сумму пени/неустойки, взыскиваемой с застройщика, определив сумму иска и уплатить госпошлину за рассмотрение судом искового заявления. В исключительных случаях суд может предоставить отсрочку в уплате госпошлины (например, в случае тяжелого материального положения истца) до момента вынесения решения, а потом уже все издержки несет проигравшая сторона.
Сколько длится такое судебное разбирательство? К каким издержкам надо быть готовым дольщику?
Сроки рассмотрения зависят от нескольких факторов. Гражданское процессуальное законодательство содержит определенные сроки рассмотрения дел. В частности, гражданское дело в суде общей юрисдикции должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления искового заявления в суд. Однако, возможны переносы дела в связи с неявкой сторон, отпуском или болезнью судьи, загруженности самого суда. С момента вынесения решения до его вступления в законную силу проходит в среднем полтора месяца (от нескольких дней до двух недель на написание судьей мотивировочной части и 30 дней на вступление решения суда в законную силу). Если же решение обжалуется, срок вступления решения в силу переносится еще на пару месяцев.
Судебные издержки – это госпошлина и затраты на представителя. Здесь сложно назвать четкую сумму, т.к. госпошлина рассчитывается исходя из суммы иска, представители за свои услуги просят разные суммы.
Если застройщик в процессе судебного разбирательства предлагает примириться, надо ли дольщику соглашаться или идти до конца? Что бы вы посоветовали?
Если предложение, сделанное застройщиком, вас устраивает, я бы рекомендовала подписать мировое соглашение. К сожалению, пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению ответчика (застройщика), и вы не всегда можете рассчитывать на получение заявленной в иске суммы денег. Более того, получение решения суда не означает 100% получение денежных средств. Если у застройщика на счетах нет денег, исполнительное производство может длиться годами.
Как бы вы охарактеризовали судебную практику в этой области в России – на чью сторону чаще становится суд?
Безусловно на сторону потребителя – дольщика. Однако, интересы застройщика суды также учитывают, снижая несоразмерную неустойку.
В вашей практике часто ли встречаются ДДУ, включающие пункты, ущемляющие дольщиков? Или это скорее исключение, чем правило сегодня?
Таких договоров все меньше и меньше. Сложившаяся судебная практика часто не оставляет застройщику возможности ущемлять дольщика в правах, и некоторые пункты, включенные им в ДДУ, в рамках применения судами норм права просто не работают.
news.ners.ru
Неустойка по договору долевого участия (ФЗ - 214) | Неустойка по 214 - ФЗ | Как взыскать неустойку с застройщика при задержке сроков передачи квартиры
В этой статье расскажу про взыскание неустойки (и еще кое-чего) с застройщика. В настоящее время все больше застройщиков работают по ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости». Однако, проблемы с новостройками те же, что и раньше. Одной из основных проблем является задержка сроков сдачи объекта гос. комиссии, и, как следствие, нарушение срока передачи квартиры по акту приема-передачи. Собственно, это единственный срок, который обязательно указывается в договоре долевого участия и должен соблюдаться застройщиком.
Все эти «ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию», «плановые сроки окончания строительства», фигурирующие в рекламах квартир в строящихся домах, ровным счетом ни о чем не говорят, как правило ни к чему не обязывают застройщика и могут легко переносится. Единственный срок, на который надо смотреть, чтобы понять, когда же вы увидите свою квартиру, это срок передачи квартиры в законченном строительством объекте по акту приема-передачи.
Это, конечно, еще не говорит о том, что вы реально получите свою квартиру в эти сроки передачи по акту приема-передачи, указанные в договоре, но хоть какая-то конкретика.
Разберемся с понятийным аппаратом: застройщик — это организация, на которую выдано разрешение на строительство. Именно с ней и должен быть заключен договор. Договоры с прочими участниками строительства (ген.подрядчиком, подрядчиками и пр.) — это более тяжелый случай и должны рассматриваться индивидуально.
В последнее время застройщик — это специально созданная организация для строительства конкретного объекта. При этом она, конечно же, входит в холдинг или группу компаний с громким именем, фигурирующим в рекламе. Тут есть и минусы и плюсы, как посмотреть. Но, сейчас о другом.
Что же происходит, если нарушаются сроки передачи квартиры по акту приема-передачи?
Если застройщик допускает задержку сроков строительства, он как правило пытается подписать с дольщиками дополнительные соглашения о переносе сроков передачи квартир по актам приема-передачи. Знайте! Как только вы подписали такое доп. соглашение, про первоначальный срок передачи можно забыть. С момента подписания доп. соглашения вы изменили условия договора и уже ничего вернуть нельзя. По сути, вы не обязаны подписывать какие-либо доп. соглашения, тем более не в своих интересах. Но, торг уместен. Если вам в обмен предлагают одновременную передачу квартиры по акту, а застройщик может обанкротиться в ближайшее время, или имеет большие долги, хватайте квартиру, она важнее всяких неустоек.
Далее перед вами выбор:
1. Я ничего не делаю, а просто жду что достроится дом и я получу рано или поздно свою квартиру, но больше тратиться на это все не намерен.
2. Я готов потратить деньги и время и судиться с застройщиком.
Как отсудить неустойку по ФЗ-214?
1. Надо написать претензию застройщику с просьбой выплатить вам неустойку в определенном размере, зарегистрировать ее под номер входящего и этот вот экземпляр с номером входящего обязательно сохранить.
Застройщики в 99 % случае не платят — денег нет. В 60% случаев вообще никак не реагируют на вашу претензию (ну разве что звонок по телефону), но никаких письменных ответов. Ваша задача — обратиться с претензией. Будет ответ — хорошо, не будет — тоже хорошо.
2. Обратиться в суд с иском о взыскании неустойки. Подсудность по вашему выборы — по месту нахождения ответчика, вашему месту жительства или месту исполнения договора. От уплаты гос. пошлины за подачу иска в суд в соответствии со ст.17 ФЗ «О защите прав потребителей» вы освобождаетесь.
Есть смысл обратиться к юристу, потому что судьи иногда плачут сквозь смех, когда видят, что пишут сами граждане. Но если есть достойный образец или чувствуете в себе силы справиться самостоятельно — вперед!
Что можно требовать в суде с застройщика:
1. Неустойку по ФЗ-214 ( ст.6) в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если вы физическое лицо, то вдвойне, то есть 2/300 (1/150) за каждый день просрочки. Формула для расчета здесь.
Надо сказать, эту сумму суды могут здорово уменьшать по ст.333 ГК РФ, так как на этом всегда настаивает застройщик. Оценочная категория.
2. Компенсацию морального вреда ( ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей).
Оценочная категория, пишите хоть миллион, все равно суды снизят до нескольких тысяч. Говорят, не Америка, чтобы сколотить капитал на возмещении морального вреда. Если приложите справку от врача, что у вас бессонница, депрессия, энурез, потеря аппетита по причине неполучения в срок своей квартиры, ваши шансы на увеличение возмещения морального вреда возрастут.
3. Штраф в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 50 % от присужденной судом суммы. ( ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей)
Раньше этот штраф взыскивался в пользу государства. Теперь по справедливости — потребителю. 50:% не от той суммы, которую вы по п.1 посчитали, а от той, которую реально взыщет суд с учетом снижения по ст.333 ГК РФ.
4. Ущерб в виде расходов на оплату съемного жилья. (ст.10 ФЗ-214)
Чаще всего суды отказывают в удовлетворении этого требования по разным основаниям, но это не значит, что не надо пытаться его взыскать. Тут надо доказывать, что была необходимость аренды жилья, отсутствие в собственности жилого помещения и взаимную связь с просрочкой передачи квартиры. И конечно иметь договор аренды (найма) и подтверждение оплаты — письменные документы, например, расписки.
Перечень не исчерпывающий, но это самые распространенные требования.
В заключение скажу, что в суде, по результатам положительного разрешения дела, вы получите решение суда, вступившее в законную силу, и исполнительный лист. Удастся ли вам с помощью службы судебных приставов — исполнителей превратить эти судебные бумаги в деньги, можно проверить только опытным путем.
От души желаю всем дольщикам своевременной сдачи домов и получения своих квартир в срок!
Как купить квартиру в долевке
Расчет неустойки по 214 — ФЗ
Фото с сайта http://news.spbmy.ruVN:F [1.9.7_1111]
Рейтинг: +5 (голосов: 5)
Tweetvikabugrova.ru
Суд с застройщиком для получения неустойки по ДДУ
toggle menu
pravonedv.ru
Порядок действий по взысканию неустойки с застройщика
Если Вы смогли разоблачить недобросовестного застройщика, не смотря ни на какие его уловки, в факте пропуска срока, то для получения неустойки необходимо соблюсти ряд требований.
Правильно составить и подать досудебную претензию
Вопросы долевого строительства регулирует в том числе и закон о Защите прав потребителей, согласно которому перед тем как обратиться в суд, необходимо предоставить организации претензию, указав все свои требования.
На первый взгляд, довольно-таки простая процедура, однако и здесь стоит довериться профессионалам юриспруденции, а не пытаться самостоятельно сочинять текст, ведь в претензии должны быть учтены все требования, которые позже вы хотите удовлетворить через суд.
Например, указав в претензии только на обязанность застройщика передать ключи от квартиры, неустойку в суде Вы получить не сможете, придется заново писать претензию уже с просьбой выплатить неустойку, иначе суд сочтет ненадлежащим исполнение досудебного порядка разрешения спора и вернет исковое заявление. Учитывая сроки рассмотрения претензии, это значительно отодвинет во времени долгожданный факт получения Вами денег.
В претензии необходимо рассчитать неустойку за каждый день, а также и за общее количество дней просрочки. Если Вы подаете ее до подписания акта приема-передачи, то укажите требование возместить вам неустойку на день передачи квартиры.
Кроме того, в данном обращении к застройщику можно также учесть и Ваши понесенные расходы, например за аренду квартиры в течении всей просрочки до передачи ключей.
В данном случае нужно будет предоставить договор найма, а также подтверждение того, что иного жилья Вы не имеете, и все Ваши расходы действительно были вынужденными. Вот пусть застройщик их и компенсирует.
Подробнее о претензии читайте в данной статье Составялем досудебную претензию застройщику
Передать претензию застройщику
Вручить претензию застройщику можно двумя способами:
- лично. Составить два экземпляра претензии, один передать в организацию, а на втором, который останется у Вас, поставить пометку о принятии ( подпись лица принявшего претензию или печать организации, а также сама дата принятия)
- по почте. Лучше всего отправлять с описью ценным письмом, так и указав в описи «Претензия к ООО «Рога и Копыта», чтобы застройщик потом точно не отвертелся, что претензию Вы ему не отправляли. Все чеки и опись со штампом далее предоставляются в суд, как доказательства соблюдения Вами претенциозного порядка.
Обратиться в суд
Если застройщик не пошел к Вам на встречу и не удовлетворил требования, описанные в претензии в желаемом для Вас объеме или же вообще оставил Ваше обращение без ответа, то следующий шаг — обращение в суд.
Для начала необходимо понять в какой именно суд подавать иск?
Подсудность может быть определена в договоре долевого участия, если такового пункта не имеется, то выбор за Вами:
- Суд по месту нахождения ответчика
- По месту вашего жительства
- В суд по месту исполнения договора ДДУ
Составляете исковое заявление с указанием того что вы хотите получить, в конце иска обязательно необходимо добавить требование о взыскании штрафа (50% от присужденной судом суммы) и морального вреда.
Сам же судебный процесс лучше доверить профессиональным юристам, чтобы желаемая сумма неустойки стала реальной, а не растаяла при умелой обороне юристов застройщика!
Заполните форму ниже и отправьте нам сообщение. Мы свяжемся с Вами в самое ближайшее время.
Вконтакте
Google+
LiveJournal
Одноклассники
Мой мир
antistrach.ru
