Договор об ипотеке жилого помещения. Договор ипотеки жилого помещения

Договор об ипотеке жилого помещения и что в нем должно быть

Приобретение жилых помещений по договору ипотеки – процедура, которая неизменно пользуется высокой популярностью среди граждан. Как правильно составляется договор об ипотеке жилых помещений, что обязательно должно быть указано в таком документе, и нужно ли заверять договор у нотариуса?

Что такое «договор об ипотеке жилых помещений»?

Чтобы ответить на этот вопрос, важно сначала понять, что такое «жилое помещение». Согласно Жилищному Кодексу, жилым помещением называется изолированное помещение (квартира или дом), которое имеет статус недвижимого имущества и подходит для проживания граждан на постоянной основе. Жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать всем действующим техническим, а также санитарным нормам и правилам, а также другим требованиям законодательства.

Договор ипотеки жилого помещения – это официальный документ, который представляет собой вид кредитного договора. В данном случае в качестве залога выступает недвижимое имущество (жилое помещение).

Для заключения договора ипотеки требуется наличие двух сторон:

Должника – залогодателя, который передает свое недвижимое имущество (жилое помещение) в залог.
Кредитора – залогодержателя, который принимает имущество в виде залога.

Что должно быть указано в договоре ипотеки?

К основным моментам, прописанным в договоре ипотеки жилого помещения, относится указание:

Предмета договора ипотеки (указание наименования) – жилого помещения.
Обеих сторон, заключающих договор.
Местоположения предмета ипотеки – точный адрес, по которому находится помещение.
Параметров недвижимости – размер жилой и общей площади, число комнат и т.д.
Точной оценки жилого помещения.
Прав, на основании которых залогодатель может законно распоряжаться предметом ипотеки. Например, право хозяйственного ведения или право собственности.

Обратите внимание: если жилое помещение находится в муниципальной/государственной собственности, то оно не может выступать в качестве предмета ипотеки. Соответственно, в таком случае заключить договор невозможно.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

В старой редакции Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было прописано требование, согласно которому договор ипотеки жилого помещения нужно было обязательно заверять в нотариальной конторе. В действующей редакции такое требование отменено, необходима только государственная регистрация договора. Если процедура гос.регистрации не будет соблюдена, договор не получит юридическую силу и окажется недействительным.

Однако и процедура заверения не будет лишней – это дополнительная гарантия надежности сделки и своего рода «подстраховка» для заемщика.

По всем вопросам удостоверения договоров ипотеки вы можете обращаться в нашу нотариальную контору. Чтобы не стоять в очереди, рекомендуем предварительно записаться на удобное время по телефону +7 495 767-12-77 или на сайте через форму онлайн-записи.

www.rosnotarius.ru

Договор ипотеки жилого помещения, образец

Данный договор является распространенным и, вместе с тем, достаточно специфичным, в этой связи его подписанию следует уделить особо пристальное внимание. Ввиду существенной дороговизны недвижимого имущества ошибки в ипотечных договорах недопустимы.

Типовой договор, представленный на нашем сайте, поможет разобраться с правилами оформления такого документа и ознакомит с основными пунктами. Для составления текста договора с учетом индивидуальных требований сторон потребуется помощь квалифицированного юриста.

Особенности договора ипотеки

Под жилым помещением принято понимать изолированное помещение, пригодное для жилья и временного нахождения в нем граждан, и соответствующее действующим санитарным и техническим нормам, а также основным требованиям безопасности. Как правило, жилое помещение включает жилые комнаты, помещения общего пользования, инженерные сети.

Бланк договора ипотеки жилого помещения обязательно должен содержать максимально подробное описание объекта недвижимости. В частности, его назначение, площадь, этажность, количество комнат и подсобных помещений, оснащение удобствами, а также сведения о собственниках и правоустанавливающих документах.

Если такие сведения в договоре отсутствуют, предмет залога не может считаться согласованным, и договор может быть признан ничтожным.

Передаваться в залог может только то имущество, которое принадлежит гражданину или юридическому лицу. Помещения, находящиеся в собственности муниципалитета или государства, а также помещения, признанные нежилыми, не могут становиться предметом ипотеки жилого помещения.

Также при передаче помещения в залог принято учитывать, является ли оно индивидуальным или располагается во многоквартирном доме. В последнем случае право залога распространяется на соответствующую долю в общей собственности на жилой многоквартирный дом.

Если дом еще строится, допускается обеспечение ипотечного кредита незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материальными ресурсами и оборудованием, предназначенным для строительства.
Жилые помещения, приобретенные на заемные или частично заемные средства, находятся в залоге у банка или иной кредитной организации с момента перехода к залогодателю имущественных прав на объект недвижимости.

В случае нарушения залогодателем условий договора ипотеки Залогодержатель получает право обратить взыскание на заложенное Недвижимое имущество. В этом случае Залогодатель и иные лица обязаны покинуть жилплощадь. Жилое помещение реализуется на открытом аукционе или конкурсе.

btimes.ru

Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки жилого помещения » Страница 2 » Привет Студент!

1 Понятие и сущность договора ипотеки жилого помещения

1.1 Понятие и значения залога жилого помещения

Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Интерес кредитора к залогу как к способу обеспечения исполнения обязательств выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть в качестве залога, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога реализуется и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. В этой связи принято считать, что, в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, при которых кредитор в конечном счете «верит» должнику (например, при поручительстве), в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит» вещи. Применение залога повышает реальный характер исполнения обязательств.

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) в различных целях;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

В первом случае речь идет об интересующем нас залоге недвижимости, а во втором об ипотечном жилищном кредитовании. Следует констатировать, что зачастую происходит подмена данных терминов. Объясняется это тем, что до сих пор на федеральном уровне отсутствует легальное определение ипотечного жилищного законодательства, при том что уже больше десяти лет существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ гласит, что под ипотекой следует понимать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

К сожалению, Закон об ипотеке не раскрывает понятия данного института, что вызывает некоторое удивление. Видимо, законодатель решил не акцентировать внимание на определении термина «ипотека» в связи с тем, что ГК РФ и Закон РФ «О залоге» уже раскрывает данный термин. Однако нам думается, что целесообразно было бы в Законе об ипотеке закрепить норму п. 2 ст. 334 ГК РФ, содержащую определение термина «ипотека» в той же редакции.

Ипотека (залог недвижимости) представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Имущество, на которое установлена ипотека, во всех случаях остается во владении и пользовании залогодателя.

Вышеуказанное определение раскрывает обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, то есть дополнительного, обязательства. Это означает, что, во-первых, недействительность соглашения о залоге недвижимости не влечет недействительности основного обязательства, но недействительность основного обязательства влечет недействительность ипотеки, во-вторых, согласно залог (в т.ч. и ипотека) прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, в-третьих, запрещен переход прав кредитора по договору об ипотеке без перехода прав требования по основному обязательству.

Существенным свойством ипотеки является право следования за имуществом, составляющим предмет залога, которое выражается в формуле «Лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке». Таким образом, предоставляемое по договору о залоге недвижимости обеспечение имеет не личный, а реальный (вещный) характер. Ипотека, таким образом, является одним из обременений недвижимости и в силу этого подлежит государственной регистрации.

Гражданский кодекс РФ не ограничивает число обязательств, в обеспечение которых может устанавливаться ипотека, а приводит лишь примерный их перечень. Согласно этому перечню ипотека может устанавливаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Особое внимание мы уделим обеспечению ипотекой исполнения именно заемных и кредитных обязательств в связи с тем, что они получили наибольшее распространение. Тем более что чаще всего залогом жилых помещений обеспечиваются именно эти обязательства. Схема их действия проста. Должник занимает деньги у кредитора, а в обеспечение данного обязательства закладывает имеющееся имущество, к примеру, жилое помещение. В случае неисполнения основного обязательства (займа или кредита) кредитор вправе обратить взыскание на данное имущество и тем самым удовлетворить свои требования к должнику из его стоимости.

Общее правило гласит, что ипотека возникает в силу договора, заключенного между сторонами. Однако в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ возможны случаи, когда залог недвижимости возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. И тогда к залогу жилого помещения, возникающему на основании закона, соответственно будут применяться правила о залоге недвижимого имущества, возникшему в силу договора, как установлено п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке.

Следует отметить, что во все времена существования залога велась полемика относительно того, что служит основанием для возникновения залоговых правоотношений. К примеру, дореволюционное законодательство считало, что основанием возникновения залога является консультационный договор. Так, например К.Анненков утверждал, что залог, имеющий основанием возникновения закон, русскому праву неизвестен!). Залог, возникающий на основании судебного решения, также не существовал.

До сих пор отсутствует единое мнение относительно данного вопроса. Пункт 3 ст. 334 ГК РФ допускает возможность возникновения залога из закона. Ярким тому подтверждением является содержание ст. 77 Закона об ипотеке. Однако законодатель в ст. 8 ГК РФ установил исчерпывающий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, в качестве которого закон не предусмотрен. Это объясняется тем, что сам по себе закон не может порождать гражданских прав и обязанностей. Он может лишь установить обязательность заключения договора. Также обстоит дело и с порядком предоставления в залог жилья, приобретенного заемщиком за счет кредитных средств банка. Жилье считается находящимся в залоге с момента регистрации на него права собственности заемщика. Таким образом, основанием возникновения залога является не закон, а совершение каких-либо действий, влекущие возникновение прав и обязанностей у сторон. Закон может предусматривать основания возникновения залоговых правоотношений, но сам по себе порождать их не в состоянии.

Однако что остается бесспорным, так это тот факт, что одним из оснований возникновения ипотеки является договор. Как в свое время справедливо заметил А.С. Звоницкий, «главной формой залога по нашему праву бесспорно является залог договорный. Он составляет господствующий тип в практике»В этом отношении ныне действующий ГК РФ не отступил от общего правила и гласит, что ипотека возникает в силу договора, заключенного между сторонами.

Прежде чем раскрыть сущность договора ипотеки жилых помещений, необходимо обратить внимание на определение понятия «договор».

Цивилистическая теория договора имеет глубокую историю, уходящую корнями в римское частное право, где сформулированы многие принципы обязательственных правоотношений, рецепция которых нашло свое проявление и в системе дореволюционного права России. В российском законодательстве начала XX века под договором понималось такое юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением двух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других совершения или несовершения известного действия. Чуть позднее под договором стали понимать способ регулирования отношений между частными лицами сообразно их личным интересам и потребностям. Статья 420 ныне действующего ГК РФ под договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно этому определению стороны договора могут либо устанавливать, либо изменять, либо прекращать гражданские права и обязанности.

Таким образом, мы полагаем, что под договором следует понимать соглашение об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей, поскольку устанавливая по договору новые правоотношения, изменяются и прекращаются прежние.

О.С. Иоффе справедливо отметил, что «договор, выражая согласованную волю сторон на достижение отвечающей действующему правопорядку цели, порождает, изменяет или прекращает, как правило, соответствующие имущественные правоотношения... Некоторые же договоры наряду с обязательствами порождают также вещные правоотношения. Таким образом, закон четко различает такие понятия, как «договор» и «обязательство». Первое является юридическим фактом, а второе - правоотношением»^. Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении.

Следует заметить, что ГК РФ рассматривает вопросы обязательств как приоритетные. В результате этого можно сделать вывод о доминировании в большинстве правовых доктрин взгляда на договор как обслуживающую категорию по отношению к обязательству: выполнив роль своеобразной «стартовой площадки» для порождаемого им обязательства, договор в дальнейшем как бы уходит на второй план и может быть привлекаем лишь для поддержания жизнеспособности обязательства.

Предметом нашего исследования является договор. Поэтому очень важно не смешивать эти понятия, каждое из которых имеет свою юридическую природу.

Пункт 1 ст. 1 Закона об ипотеке содержит определение именно обязательства, которое вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе -правоотношение.

Под договором ипотеки следует понимать соглашение залогодержателя, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодателя (должника по обеспеченному ипотекой обязательству или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении имущества, являющегося предметом договора.

А под обязательством следует понимать правоотношение, в силу которого одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения последним возложенных на него законом или договором обязанностей.

Договор ипотеки жилых помещений, так же, как и любой другой гражданско-правовой договор, имеет важное значение для реализации норм гражданского законодательства. Он является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Он, с одной стороны, являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, устанавливает определенный круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами. С другой - выступает в качестве регулятора общественных отношений. На это обстоятельство обратил внимание и С.С. Алексеев, заметивший, что «значение договора в механизме правового регулирования не может быть исчерпано лишь тем, что он является основанием возникновения правоотношений либо их изменением и прекращением. Договоры являются также и регуляторами общественных отношений».

В процессе изучения сущности договора ипотеки, предметом которого являются жилые помещения, невольно возникает вопрос о его характеристике.

Прежде всего, к какому типу гражданско-правовых договоров относится договор ипотеки жилых помещений? Как известно, в цивилистике существует множество классификаций гражданско-правовых договоров на различные типы.

Исходя из определения договора ипотеки и его юридической природы, можно охарактеризовать его, выделив наиболее существенные признаки:

1 Во-первых, данный договор является акцессорным (лат accessio принадлежность) т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Он не влияет на содержание и действительность основного обязательства, т.е. недействительность договора ипотеки не влечет недействительности основного обязательства, прекращение действия договора ипотеки не прекращает действие основного договора. Напротив, основное обязательство влияет на судьбу залогового следующим образом: недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства; прекращение основного обязательства прекращает действие акцессорного обязательства.

2 Во-вторых, предметом договора ипотеки жилого помещения являются жилые помещения. Более подробно этот вопрос мы рассмотрим во второй главе.

3 В-третьих, договор ипотеки жилого помещения считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. С этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, то заложенная недвижимость будет считаться обремененной с момента возникновения этого обязательства.

4 В-четвертых, договор ипотеки жилого помещения является односторонним. Обязательства, возникающие вследствие договора ипотеки, являются односторонними, поскольку одна сторона - залогодатель обязана совершать установленные условиями договора действия, а другая сторона -залогодержатель имеет лишь право требовать их исполнения.

5 В-пятых, договор ипотеки жилого помещения - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства.

До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки. Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права.

privetstudent.com

Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки жилого помещения » Привет Студент!

Аннотация

Дипломная работа содержит 89 страниц, в том числе 61 источник, и является творческим исследованием темы «Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки жилого помещения». Интерес к исследованию темы вызван изучением большого объема литературы, осуществлением анализа нормативно-правовой базы, в результате чего были выявлены актуальность и проблемы данного института. Политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России за последние два десятилетия, оказали серьезное влияние на дальнейшее развитие гражданского права. Больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств, в частности, с залогом недвижимого имущества (ипотекой). На сегодняшний день ипотечное кредитование является одним из наиболее приемлемых социальных механизмов обеспечения граждан жильем.

Annotation

Diploma work contains 89 pages, including 61 sources, and the «Civil legal adjusting of agreement of mortgage of dwelling apartment is creative research of theme». Interest to research of theme is caused the study of high-cube of literature, realization of analysis of normative-legal base, actuality and problems of this institute were as a result exposed. Political and socio-economic changes, proizoshedshie in Russia for the last two decades, rendered serious influence on further development of civil law and considerably changed traditional legal institutes. More attention began to be spared problems, to related to providing of execution of obligations, in particular, with the mortgage of the real estate (by a mortgage). To date the mortgage crediting is one of the most acceptable social mechanisms of providing of citizens.

Содержание

Введение...........................................................................................5

1 Понятие и сущность договора ипотеки жилого помещения.........................8

1.1 Понятие и значение залога жилого помещения......................................8

1.2 Форма и государственная регистрация договора ипотеки жилого помещения........16

2 Элементы договора ипотеки жилого помещения..................................31

2.1 Субъекты договора ипотеки жилого помещения.....................................31

2.2 Существенные условия договора ипотеки жилого помещения.................37

2.3 Права и обязанности залогодателя и залогодержателя...........................48

3 Ответственность сторон по договору ипотеки жилого помещения............58

3.1 Порядок обращения взыскания на жилое помещение по договору ипотеки жилого помещения...........................................................................58

3.2 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание.......66

3.3 Защита прав залогодателя при выселении из жилого помещения.............71

Заключение.........................................................................79

Список использованных источников.................................................82

Введение

Политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России за последние два десятилетия, оказали серьезное влияние на дальнейшее развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств, в частности, с залогом недвижимого имущества (ипотекой). С принятием Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ставшим наряду с Гражданским кодексом РФ основным источником ипотечного права, появились законодательные предпосылки по формированию отечественного ипотечного рынка. Закон «Об ипотеке» установил ранее отсутствовавшее в российском законодательстве правило залога жилых квартир.

Чаще всего имущественные отношения принимают форму договора. В последнее время значение договора резко возросло и связано это с тем, что зачастую он является единственным регулятором взаимоотношений сторон. Договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения. Несмотря на перспективность развития ипотечных отношений, оформление конкретных договоров зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные прежде всего несовершенством законодательной базы.

Институту договора всегда уделялось особое внимание в цивилистике. Доказательством тому служит наличие фундаментальных исследований в области правового регулирования договора, и ипотеки в частности. Неоценимую помощь в написании дипломной работы оказали труды русских и советских юристов: А.С. Звоницкого, Р. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Брагинского, В.В., И.Б. Новицкого, посвященные рассмотрению вопросов становления и развития института ипотеки.

Однако, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, вопросам договора ипотеки, предметом которого могут быть жилые помещения, не было уделено должного внимания. Современные исследования представляют собой либо комментарии действующего законодательства, либо работы, посвященные исследованию отдельных аспектов ипотечного права. Данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем применения договора ипотеки жилых помещений. К тому же необходимо отметить, что существование Закона «Об ипотеке» дало больше оснований для возникновения различных мнений и научных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен.

Основная цель дипломной работы заключается в комплексном анализе и изучении договорного регулирования ипотеки жилых помещений и разработке предложений по совершенствованию правового регулирования ипотеки в России.

Для достижения данной цели ставятся следующие задачи: анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные правоотношения;

анализ содержания договора ипотеки жилых помещении и его юридической конструкции;

исследование формы и порядка государственной регистрации договора ипотеки жилых помещений;

установление особенностей гражданско-правовой ответственности сторон по договору ипотеки жилых помещений;

разработка и обоснование предложений по совершенствованию законодательства об ипотеке жилых помещений.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования является договор ипотеки жилых помещений как основание возникновения ипотечных правоотношений и регулирующие его нормы.

Для решения поставленных перед исследованием задач автором изучались положения действующих нормативно-правовых актов РФ, зарубежных стран, которые в той или иной степени затрагивают вопросы правового регулирования договора ипотеки.

В работе использовались следующие общенаучные и частно-научные методы познания: диалектический, исторический, сравнительно-правовой и метод системного анализа.

Эмпирической основой исследования послужила опубликованная в печати судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим из договора ипотеки жилых помещений, и собранная автором лично.

Теоретической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, касающиеся проблем нормативного регулирования договорных отношений, порядка заключения договора, гражданско-правовой ответственности и ее форм, а также научные труды в области общей теории права, всеобщей истории государства и права, гражданского и римского права, имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.

Нормативную базу исследования составили Конституция РФ, гражданское законодательство, ведомственные нормативные акты, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, решения окружных арбитражных судов.

Структура дипломной работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка используемой литературы.

Теоретическая значимость дипломной работы определяется тем, что положения и выводы, полученные в ходе проведенного исследования, могут служить основой для совершенствования российского ипотечного законодательства. Практические предложения могут быть использованы в законотворческой деятельности по дальнейшему совершенствованию гражданского законодательства, создании ведомственных нормативных актов, правоприменительной деятельности органов юстиции, работе юридических отделов и служб, организующих ипотечное кредитование.

privetstudent.com

Договор ипотеки. Общие правила для договора

Перед тем, как заключить договор ипотеки вы должны знать общие правила заключения данного договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки).

Указанный выше договор заключается с соблюдением всех правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Стороны договора ипотеки

Сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя выступают, как правило, юридические лица (банки и так далее). В качестве залогодателя выступает – дееспособное физическое лицо (заемщик) не моложе 18 лет.

Содержание договора ипотеки

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, земельный участок), места нахождения (адрес) и достаточным для идентификации этого предмета описанием (количество комнат, этажность, квадратура). Указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, хозяйственное ведение), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;
Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества;
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона;

Права и обязанности сторон в договоре ипотеки

В этой части договора прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Так в договоре может быть указано, что залогодатель по договору ипотеки обязуется:

не отчуждать жилое помещение, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя;
Не сдавать квартиру или иное помещение в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя;
Принимать меры, необходимые для сохранения заложенного жилого помещения, включая текущий и капитальный ремонты;
Уведомить залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного жилого помещения;
Своевременно выплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, причитающиеся с него как с собственника жилого помещения, а также добросовестно исполнять иные обязанности, возникающие у него как у собственника жилого помещения;
Предоставлять по требованию залогодержателя не реже одного раза в год документы (квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника жилого помещения;
Потребовать застраховать в Страховой компании и за свой счет жилое помещение от рисков утраты и повреждения в пользу залогодержателя на срок действия договора ипотеки;
Не изменять условия договора страхования без предварительного согласования с залогодержателем;
Предоставлять возможность залогодержателю или его представителю периодически (не реже одного раза в год) производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенного жилого помещения, а так же состав лиц постоянно или временно проживающих в жилом помещении и основания для их проживания;

Помимо всего у залогодателя есть право владеть и пользоваться заложенным жилым помещением в соответствии с его назначением.

Он может потребовать от залогодержателя выдачи документов, подтверждающих исполнение денежного обязательства, удостоверенного закладной и обеспеченного ипотекой, после его окончательного и надлежащего исполнения, и передачи ему закладной.

Залогодержатель в договоре ипотеки имеет меньше обязанностей и как правило это:

В случае полного погашения ипотеки выдать залогодателю документы, подтверждающие исполнение основного договора, обеспеченного ипотекой, а также передать залогодателю закладную;
В случае передачи прав по закладной и самой закладной новому залогодержателю, сообщить об этом залогодателю в течении определенного времени;

Залогодержатель, как и залогодатель так же имеет определенные права и прописывает их в договоре ипотеки. В частности банк имеет право:

проверить состояние и условия содержания жилого помещения, а так же состав лиц, постоянно или временно проживающих в жилом помещении, и основания для их проживания.
Потребовать надлежащего использования заложенного жилого помещения и принятия мер, необходимых для его сохранности.
Передать права по закладной другому лицу путем совершения сделки и производства на закладной отметки о новом владельце закладной и передать саму закладную.
На удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Еще один немаловажный пункт в договоре ипотеки это обращение взыскания на заложенное имущество. Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение в случаях, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, это могут быть:

при допущении просрочек по внесению ежемесячных платежей по исполнению денежного обязательства более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
в случае, если требование залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательства и (или) уплате процентов за пользование им не будет удовлетворено в течение определенного времени;

Государственная регистрация договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Не соблюдение данной формы влечет его недействительность.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

P.S Внимательно изучайте все пункты договора ипотеки и в случае сомнений проконсультируйтесь у специалистов.

Удачи! 06.01.2012

www.novostroiki-peterburga.ru

Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки жилого помещения » Страница 7 » Привет Студент!

3 Ответственность сторон по договору ипотеки жилого помещения

3.1 Порядок обращения взыскания на жилое помещение по договору ипотеки

Положенный в основу ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора предоставил участникам гражданско-правовых отношений ранее неизвестные возможности, позволяющие наиболее полно удовлетворить их выгоды и интересы. При заключении договора ипотеки жилых помещений стороны возлагают друг на друга определенные права и обязанности. В случае, когда одна из сторон не исполняет возложенные на нее обязанности, либо исполняет их ненадлежащим образом, говорят о нарушении обязательств. А поскольку договоры имеют силу закона, нарушение договорных обязательств представляет собой нарушение закона. И чаще всего восстановление нарушенных прав осуществляется через институт гражданско-правовой ответственности.

Необходимо отметить, что институту залога во все времена существования гражданского права уделялось особое внимание в связи с его двойственной природой вещно-обязательственного права. В связи с этим следует отметить, что и ответственность сторон по залоговым обязательствам имеет свою специфику.

Следует выделить особенности ответственности, характерные для залоговых обязательств.

Во-первых, поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя.

Во-вторых, залогодержатель не имеет права на присвоение предмета договора ипотеки в случае привлечения залогодателя к ответственности. У него есть лишь возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества после обращения на него взыскания и последующей его реализации с публичных торгов или аукциона.

В-третьих, по общему правилу, привлечение должника к ответственности не освобождает его от исполнения обязательства, вытекающего из договора. Специфика ответственности сторон в залоговом обязательстве состоит в том, что единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, возлагаемых на залогодателя по договору ипотеки жилых помещений, является обращение взыскания на заложенное имущество и дальнейшая его реализация. Привлечение должника к подобной ответственности ведет к лишению должника права собственности на это имущество, а также прекращение обязательства, исполнение которого обеспечивалось договором ипотеки жилых помещений. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика.

В-четвертых, ответственность в большинстве случаев возникает за нарушение условий обеспечиваемого, кредитного договора, а не договора залога.

В ст. 50 Закона об ипотеке законодатель предусмотрел основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются.

Право обратить взыскание на заложенное имущество должника связано с моментом наступления срока исполнения должником основного обязательства. К ним относятся неуплата залогодателем или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением.

Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени.

Реализовать залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество возможно лишь тогда, когда в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру

Возникает вопрос: возможно ли предъявление требования об обращении взыскания на заложенное имущество отдельно от требования об исполнении обязательств по обеспеченному обязательству?

Анализируя судебную практику, мы приходим к выводу, что требование об обращении взыскания не может быть предъявлено отдельно от требования исполнить обеспеченное залогом обязательство. Суды считают, что залог -производный от основного обязательства договор и без предъявления требования об исполнении должником основного обязательства, обеспеченного залогом, требование об обращении взыскания на заложенное имущество не может быть предъявленоЧ

Такой подход, на наш взгляд, отличается излишним формализмом. В действительности ни Закон об ипотеке, ни ГК, ни АПК не обязывают залогодержателя предъявлять одновременно и требование об исполнении обеспеченного обязательства, и требование об обращении взыскания. Кредитор, требующий обращения взыскания, должен доказать наличие оснований для обращения взыскания; его право требовать исполнения обязательства, обеспеченного залогом, никак не связано с вынесением судом соответствующего решения - оно объективно существует и без него

По мнению Викторовой Р. Н. отсутствие необходимости непременного соединения в одном иске двух требований (о взыскании долга и об обращении взыскания на предмет залога) может быть объяснено еще и тем, что требование о взыскании долга является требованием о понуждении к исполнению уже существующего права, а требование об обращении взыскания - требованием об установлении нового права - права получить удовлетворение из стоимости предмета залога.

Еще один интересующий нас вопрос - какие обстоятельства могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога?

Судебный акт, в котором суд пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, должен быть надлежащим образом обоснован, и прежде всего ссылками на нормы закона, исключающие возможность обращения взыскания на предмет залога.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если (а) допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и (б) размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК).

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

При применении этой нормы суды толкуют ее следующим образом: для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество оба условия, предусмотренные ст. 348 Кодекса, должны иметь место одновременно. В противном случае состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене.

В судебной практике встречаются дела, в которых суды отказывали в обращении взыскания на заложенное имущество по основаниям, которые вообще не предусмотрены законом. Например, в одном из дел окружной суд указал следующее: «Принимая во внимание, что заложенное недвижимое имущество является зданием, в котором функционирует производство (декольный завод), не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс, апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение взыскания по обязательствам должника на предмет залога по договору ипотеки - недвижимое имущество, предоставленное в залог лицом, не являющимся должником по обеспеченному залогом обязательству».

На законодательном уровне закреплено два порядка обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд.

Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.

Если обращение взыскания производится в судебном порядке, то об этом должны быть уведомлены все заинтересованные лица: другие залогодержатели; лицо или орган, с согласия которого осуществлялась ипотека; лица, имеющие право пользования заложенным имуществом или вещное право.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

При наличии уважительных причин суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года, если залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре.

Теперь рассмотрим подробно внесудебный порядок обращения взыскания. Гражданский кодекс РФ не воспринял позицию Закона "О залоге" об исключительной подведомственности судам дел об обращении взыскания на заложенное имущество. Теперь залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд.

Ранее обращение взыскания на предмет залога производилось по решению суда, а в случаях, предусмотренных законодательством, - в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Ведущими специалистами залогового права такой порядок признавался необоснованным и грубо нарушающим права залогодателя. Необходимо признать, что он был поверхностным, не учитывал в полном объеме интересы залогодателя, однако очень устраивал залогодержателя. Исполнительная надпись нотариуса о бесспорном списании, совершенная формально, существенно нарушала права залогодателя и порой сопровождалась полной неисследованностью представленных документов на предмет обоснованности требований залогодержателя.

О природе соглашения, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, Высший Арбитражный Суд высказался следующим образом: «Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ».

Для того, чтобы соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке было действительно (и не могло быть впоследствии признано судом недействительным), оно одновременно должно соответствовать следующим требованиям:

1 Соглашение заключено сторонами только после того, как возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

2 Соглашение удостоверено нотариусом.

3 Соглашение заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.

4 Для установления ипотеки не требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

5 На имущество, находящееся в общей собственности, все собственники дали согласие в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

6 Соглашение не нарушает прав залогодателя, залогодержателя по последующим ипотекам, иных вещных прав третьих лиц или право пользования заложенным имуществом третьими лицами.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном: порядке стороны должны указать в нем: 1) название заложенного по договору об ипотеке имущества; 2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке; 3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; 4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие ипотеки и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением.

privetstudent.com