Зарубежный опыт ипотечного кредитования. Ипотечный кредит в германии


Ипотека в Германии

Ипотека в Германии

08.05.2018

Ипотечное кредитование в Германии уже давно является основным способом приобретения собственной недвижимости. Причем этой возможностью могут воспользоваться и российские граждане.

Получить подобный кредит не так-то просто и хлопотно. Но финансовые учреждения Германии предпочитают подобный способ оказания помощи своим клиентам, поскольку он является наиболее надежным и безопасным. Для заемщика такой вариант тоже очень выгоден, поскольку можно не только погасить кредит раньше условленного срока, но и продлевать его неограниченное количество раз.

 

Обычно ипотечные кредиты предоставляются в объеме от 20% до 100% оценочной стоимости. Банк может варьировать детали кредита, более или менее выгодные его условия, но все самое главное зависит от личности заемщика. Для жителей Германии средний процент по выплате составляет 3,5 % годовых. Однако в 2017 году он колебался от 0,8 до 2,5 %, что является абсолютным историческим минимумом! Для заемщиков, проживающих вне страны, процентная ставка будет существенно выше.

 

Для оценки потенциальных заемщиков банки учитывают несколько параметров:

 1. Срок заключения договора. Банки выдают кредит на определенный срок, по истечении которого заемщик перезаключает кредитный договор на еще не выплаченную сумму. Стандарт - 10 лет. Можно заключить договор на 15 или на 20 лет, но каждые 5 лет прибавляют к процентной ставке около 0,5%. Чем быстрее клиент будет погашать тело кредита, тем меньше процентная ставка. Законодательный минимум - 1% в год. Средние значения - от 3 до 5 процентов. Стандартная величина потенциальных досрочных выплат 5% в год. Увеличение этого числа повышает процентную ставку.

 

2. Поскольку сам объект - залог кредита, банку необходимо оценить свои риски в случае, если деньги не вернутся. Очень важны место и качество объекта, а также цели его приобретения (если недвижимость будет сдаваться или уже снята, риски финансирующей организации уменьшаются).

3. Конечно, учитывается финансовое положение покупателя: наличие контракта, величина зарплаты, сведения о другом имуществе и активах.

4. Важнейшая вещь - «Кредитная история» заемщика, которую можно получить в госведомстве; чем она длиннее и лучше, тем выгоднее для клиента будет процентная ставка по ипотеке. В ней зафиксирована любая финансовая деятельность, включая крупные траты и даже договора с сотовыми операторами. Вся негативная информация также отображена: и непогашенные кредиты, и судимости, и банкротства (если они были).  И если финансовые проблемы случались, это может плохо сказаться на процентной ставке или решении банка о выдаче кредита вообще.

Однако у бывших или настоящих российских граждан кредитной истории может не быть вовсе. В этом случае получение кредита значительно усложняется, но все-таки не является невозможным.

Кстати, при рассмотрении заявок от наших соотечественников или от тех, кто в Германии не работает или не проживает постоянно, финансовые организации не учитывают ни место работы (за исключением высокой должности в международной компании), ни наличие движимого и недвижимого имущества, находящегося за пределами страны. Примерные условия для оформления ипотеки иностранцам:

процентная ставка – от 3-5% годовых;

размер первоначального взноса – от 40%;

период кредитования – до 40 лет;

возраст на момент погашения займа – до 65 лет.

Для тех, кто берет ипотеку в Германии повторно, требования ниже. Так, размер первоначального капитала может быть снижен до 20-30%. В исключительных случаях банки дают возможность оформить ипотеку без первоначального взноса. Снижается и размер процентной ставки – до двух-трех процентов.

 

Необходимо помнить, что конкурентность – важнейшая часть европейского рынка, в том числе и финансовых услуг, поэтому чтобы подобрать себе банк полояльнее, можно запросить ипотечный кредит сразу в нескольких. Ответы приходят не позднее следующего дня, поэтому можно выбрать лучшие предложения или попросить изменить условия у того банка, который понравился больше.

Последовательность действия при получении ипотеки:

 - Открытие счета в немецком банке (хорошо, если счет уже был и активно использовался), открытие счета – бесплатно, обслуживание 150 евро в год, доступен онлайнбанкинг, карточка 15-20 евро. Кстати, оплата вашей покупки осуществляется только через банк, счет можно пополнить переводом средств из российских банков;

 - Личная встреча с банковским представителем;

 - Обсуждение условий: сумма займа, период кредитования, размер первоначального взноса, процентная ставка и пр.;

 - Подача заявки с необходимыми документами;

 - Рассмотрение заявки (порядка 2-х недель).

Агенства недвижимости

ruspagesgermany.com

Узнайте все нюансы получения ипотечных кредитов в Германии 🏠

ипотека в ГерманииИпотека в Германии – выгодный процесс, учитывая очень низкие проценты и качество жизни в этой стране. Но существует целый ряд причин, по которым многие россияне отказываются от такого шага. Получить ипотеку в Германии не так просто, как может показаться на первый взгляд. Нужно разобрать все условия и нюансы для принятия точного решения, а также проанализировать свои финансовые возможности.

Процентные ставки в Германии

ипотека в Германии Первое, что волнует потенциальных покупателей из России – какова процентная ставка? Размеры ипотечной ставки колеблются от 1 до 2%. Это уникальный результат, учитывая ситуацию в нашей стране, где этот же показатель выше в десятки раз. Срок погашения в среднем составляет от 5 до 30 лет, но может быть и короче, если предварительно договориться с банком.

дома в Германии

Важно! Помните, что используя ипотечный кредит, вы сможете купить не только квартиру. В этот список входят любые дома, земля и коммерческая недвижимость. Процессы могут осуществляться на обоих рынка – первичном и вторичном.

Процентная ставка зависит от срока самой ипотеки. Чем она длиннее, тем серьезнее цифры. В любом случае, стоит помнить о дополнительных расходах. Придется потратиться на нотариуса, заплатить налоги и многое другое. Немецкие банки советуют резидентам иметь при себе суммы на различные, незапланированные расходы. Сколько понадобиться денег? 10% от стоимости квартиры будет предостаточно.

Сама недвижимость перейдет в вашу собственность не сразу, а только когда процесс окончится. То есть – когда заемщик полностью погасит кредит. Удивительно, но при этом вы можете продать квартиру в любое время, но для этого нужны гарантии того, что займы будут погашены.

Список необходимых документов

банки ГерманииОдин из самых трудных шагов в приобретении недвижимости через ипотеку – подготовка документов. Перед тем, как вы соберетесь с мыслями и решите в какой из банков подавать заявление об оформление кредита, нужно собрать все необходимые бумаги. Если вы представляете собой физическое лицо (а таких 99%), то нужно обзавестись:

  1. Загранпаспортом и внутренним паспортом. Сделать заранее все копии перечисленных документов.
  2. Иметь специальную анкету, которую немцы называют Selbstauskunft.
  3. Взять выписку с банка, с вашего основного счета. Именно эта бумага подтвердит наличие денежных средств и постоянных вливаний.
  4. Выписку из банка, которая представит доказательства и размеры поступающей на счет зарплаты.
  5. Декларацию из налоговой службы.
  6. Полное описание того строения или земли, которую вы хотите купить.
  7. Бумаги, подтверждающие результаты независимой оценки покупаемого объекта.

Юридическое лицо должно предоставить:

  • Декларацию из налоговой службы.
  • Баланс от бухгалтера за последние 2 года.
  • Бумаги с анализом текущего производства и экономических параметров, они называются BWA.
  • Описание покупаемой недвижимости.

Важно! Помните, что перечень документов может пополняться в зависимости от определенного банка.

Первоначальный взнос – какова минимальная сумма взноса?

Для начала стоит понять, что далеко не все немецкие банки выдают ипотеку иностранцам. Нерезиденты могут обратиться в Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkasse, RaiffaseenBank, Volksbank. Конкретики в условиях нет, все обсуждается индивидуально, после непосредственной оценки самого заемщика и его возможностей.

ипотека

Минимальная сумма взноса также может отличаться. Но зачастую она составляет 40-50 процентов от общей стоимости квартиры или недвижимости.

Чем больше процент, тем выгоднее дальнейшие условия сотрудничества и выплат по кредиту. Есть ли шанс внести меньшую сумму первичного взноса? Да, но только если вы местный житель или официально трудоустроены в Германии. Других вариантов нет.

Минимальный взнос должен быть на вашей банковской карте во время оформления ипотеки. В ином случае, вам просто откажут в ней. Также помните, что немецкие банки всегда запрашивают источник формирования денежных средств на счету. Все ради избегания отмывания иностранных доходов. Подтвердить денежную способность заемщика может не только счет в банке, но и документы о продаже своей недвижимости.

Необходимые условия предоставления кредитов

Условия для предоставления кредита зачастую не отличаются в различных банках. Есть целых свод правил, которые необходимо выполнять.

  • Для начала заемщик должен выбрать объект недвижимости и провести непосредственную оценку. Но не самостоятельно, а с помощью специалиста.
  • Далее пакет бумаг нужно принести в банк, также задействуется нотариус.
  • На счету должна быть сумма для первой оплаты, а также все гарантии платежеспособности.

условия ипотеки

Важно! Советуем выбрать несколько банков и обсудить условия с каждым из них. Это позволит подобрать оптимальное решение.

Есть две категории лиц, физические и юридические – для обоих нужен небольшой список документов. Все это позволит выполнить первоначальные условия. Списки мы описали выше, поэтому поговорим о нюансах. Запомните, что Германия делиться на несколько федеративных земель, на каждом участке действуют свои правила. Вышеописанных документов должно быть достаточно для выполнения условий, но могут появиться и дополнительные нюансы.

ГерманияЕще один нюанс заключается в приобретении арендованной недвижимости. 75% составляет холодная аренда, которая в Германии называется Kaltmiete, прибавиться к зарплате и доходу. Что же такое это странное обозначение? Холодная аренда представляет собой то, что владелец получит от съемщика за жилье в его доме. Но сумму нельзя назвать словом «чистый доход», так как владелец квартиры оплачивает все расходы на услуги управляющего и так далее.

Процедура оформления ипотеки в Германии

Процесс делиться на несколько основных этапов:

  1. Выбираем сам объект. Недвижимость, квартиры или землю можно найти через подходящие немецкие сайты. Второй вариант – воспользоваться услугами риэлтора. Он подходит для тех, кто не знает немецкого языка.
  2. Открываем счет в немецком банке. При этом вам нужно присутствовать лично, если вы нерезидент. С собой нужно взять заграничный паспорт и бумаги о регистрации. Все переводим на немецкий.
  3. Оплачиваем задаток. Этап существует не всегда, но возможен. Сумма не превышает 1-2% от общей стоимости объекта.
  4. Подаем заявку на кредит. Вместе с основными документами нужно взять договор о бронировании, который предоставит нотариус.
  5. Регистрируем сделку. Если банк ответил положительно, начинается последний процесс. Предварительная регистрация, а затем окончательная. Оба процесса в сумме займут не менее трех месяцев.

Ипотека в Германии – все, что нужно знать

Ипотека в Германии стала очень выгодной в последние годы. Специалисты советуют сдавать жилье в аренду, чтобы покрыть большую часть расходов. Также всегда обращайтесь только в квалифицированные агентства, которые избавят вас от многих проблем и сложностей.

условия в ГерманииВыбирайте только крупные города, к примеру, идеальный вариант Берлин, Мюнхен, Бонн или Кельн. Здесь легко найти арендатора. Небольшая студия будет стоить приблизительно 10 тысяч евро, в аренду сдаем за 300 в месяц. Эту тонкость уже давно начинает понимать немецкие банки, поэтому лояльность к нерезидентам падает с каждым годом.

www.zametrami.ru

Ипотечный кредит в Германии - First Citiz Berlin

 

Ипотечный кредит в Германии

 

Берлин становится очень популярным направлением для иностранных и немецких инвесторов как частных так и институциональных благодаря низким ценам и отличным условиям финансирования.Немецкие банки обладают большой финансой ликвидностью, что позволяет им предлагать одни из самых низких ставок в Европе, как для резидентов Германии, так и иностранных покупателей.Благодаря разветвленной сети финансовых партнеров, Первый Citiz предлагает конкурентные и индивидуальные финансовые решения для своих клиентов, в целях оптимизации рентабельность инвестиций собственности.Для получения более подробной информации, пожалуйста, обращайтесь непосредственно с кредитным бюро в +49 30 41 717274 или по электронной почте на [email protected]

 

 

Система ипотеки в Германии

Банки Германии используют систему ипотеки в финансировании что всегда характерно для некоторых европейских стран (например во Франции). Система ипотечного кредитования обеспечивает большую гибкость по размеру и темпу возмещения капитала

Процентные ставки находятся на исторически низких уровнях в Германии и в Европе, что делает инвестиции в недвижимость в Берлине более привлекательными, чем когда-либо!

Финансирование для резидентов Германии

Жителям Германии немецкие банки обычно предлагают оптимальные условия кредитования  т.к. всегда oтдают приоритет заявкам с надежным доходом в Германии. Стандартная форма кредита:

• 10, 15 или 20 лет с фиксированной ставкой.

• Процентная ставка от 2% до 3% в зависимости от качества заявки.

• Минимальная выплата капитала 2% в год (возможен вариант выплаты до 5% капитала в год).

Как правило, мы получаем для наших клиентов финансированиe до 80% от полной стоимости.

Для инвестиционной недвижимости (Kapitalanlage), мы имеем возможность организовать ипотечные кредиты до 100% в зависимости от качества заявки и недвижимости.

Финансирование для иностранцев и нерезидентов

Иностранцам и нерезидентам немецкие банки также предлагают привлекательные условия кредитования co следующей структурой:

• 10, 15 или 20 лет с фиксированной ставкой.

• Процентная ставка 2,5% до 3,5% в зависимости от качества заявки.

• Минимальная выплата капитала 2% в год (возможен вариант для выплаты до 5% капитала в год).

Как правило, мы получаем для наших клиентов финансированиe до 50-60% от полной стоимости. Для вторичных покупателей/инвесторов, возможно финансированиe до 70% от полной стоимости.

Мы всегда советуем нашим иностранным клиентам/инвесторам вкладывать средства в инвестиционную недвижимость, чтобы обеспечить лучшие условия финансирования.

 

Информация об ипотеке В Германии 

Вы хотите узнать больше о возможностях финансирования для покупки недвижимости в Берлине?Вы хотите знать, сколько вы могли бы занять и по каким ставкам?

Мы информируем Вас о:- Текущих рыночных ставках и условиях.- Объеме и возможностях финансирования.- Вашей кредитоспособности.- Типах имуществ финансируемых банками Берлина.

Заполните пожалуйста форму, и мы ответим вам за 48 часа с полной информацией о вашем проекте по покупке недвижимости.

 

 

Недвижимость для финансирования ипотеки в Германии

 

 

Property purchase type Selectарендованнаясвободнаяother-ru

Дополнительная информация

NEW SECTION

Thanks for your request.

Our team will contact you back.

www.firstcitiz.com

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в США

Американский ипотечный рынок занимает наибольшую долю на мировом рынке ипотечного кредитования. Современный ипотечный рынок США включает следующие сегменты:

  • первичный ипотечный рынок, – на котором осуществляется предоставление ипотечных жилищных кредитов заемщикам;
  • вторичный ипотечный рынок, – на котором происходит продажа ипотечных кредитов ипотечным институтам или специальным агентствам и организация эмиссии и обращения ценных бумаг на основе закладных и который состоит из рынка купли-продажи ипотечных кредитов и рынка ценных бумаг на основе закладных.

Ипотечное кредитование в странах Европейского Союза

Замечание 1

Главным отличием ипотечного рынка европейских стран является относительная неразвитость вторичного рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Европейские ипотечные институты применяют такие способы рефинансирования своей деятельности, как депозиты и заимствование средств от другого финансового института (материнской компании). Широкое распространение в странах Европейского Союза получила форма рефинансирования через размещение ипотечных долговых бумаг, менее значительное – путём выпуска MBS-бумаг.

Ипотечное кредитование в Германии

Особенностью ипотечного кредитования в Германии является осуществление финансирования жилья преимущественно строительно-сберегательными кассами (Bausparkassen), предоставляющими кредиты своим участникам. Кроме того, на немецком рынке ипотечного кредитования значительную долю занимают коммерческие банки и финансовые посредники, которые условно можно разделить на три группы:

  • предоставляющие ипотечные кредиты;
  • осуществляющие операции с ипотечными закладными листами;
  • являющиеся инвесторами или представляющие их интересы.

На функционирование рынка жилищного кредитования Германии значительное влияние оказывает государство, оказывая поддержку участникам следующим образом:

  • насчитывая премию, в размере, которой определяется в зависимости от соотношения собственных сбережений вкладчика и стоимости ипотеки;
  • предоставляя гарантии вкладчикам строительно-сберегательных касс на начальном этапе.

Ипотечное кредитование во Франции

Государственное регулирование рынка ипотечного кредитования во Франции осуществляется гораздо меньшей степени, чем это делается в Германии. Однако это приводит к тому, что кредитные учреждения иногда переоценивают свои возможности, как это было с Банком Креди Лионе (Credit Lyonnais). Кроме того, заемщики используют ипотечные кредиты не только для удовлетворения собственных потребностей в жилье, а для получения выгоды через игру на процентах. Особенностью французского законодательства об ипотеке является длительность и сложность процедур, связанных с реализацией залога.

Во Франции в среднем требуется 4 года для того, чтобы кредитор смог вернуть свои деньги. Условия публичной продажи на основании судебного решения очень жесткие, что обусловлено необходимостью защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. Так, порядок подачи объявлений об организациях торгов имеет строго регламентированный характер, что не позволяет провести достаточно широкую рекламную кампанию и получить надлежащую цену за предмет залога.

Ипотечное кредитование в Великобритании

В Великобритании основная часть ипотечного кредитования осуществляется через систему строительных обществ (building society), особенностью ипотечных кредитов предоставляемых которыми, являются плавающие процентные ставки. При этом для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства в последние десятилетия функции этих обществ становятся более схожими с функциями коммерческих банков, что приводит к постепенному уменьшению уровня кредитных ставок.

Замечание 2

Кроме строительных обществ, ипотечные кредиты предоставляют клиринговые банки, страховые компании и пенсионные фонды, которые выдают кредиты всегда под фиксированную процентную ставку.

spravochnick.ru

в Германии или в РФ?

Где ипотека выгоднее: в Германии или в РФ?
Преимущества покупки недвижимости в Германии, этой экономически развитой стране, лежат на поверхности: высокий уровень жизни, социальная защищенность, многолетние политические связи, качественная медицина и образование, насыщенная культурная жизнь, а самое главное - иностранцы по закону имеют равные права при покупке недвижимости наряду с гражданами страны. Многие стремятся переехать в Германию на постоянное место жительства, по численности среди желающих не последнее место занимают и россияне.

Но не многим под силу заплатить сразу всю сумму за свою будущую квартиру или дом в Германии. А ставки российских банков оставляют желать лучшего, превышая европейские показатели в несколько раз. На помощь приходит лояльная немецкая банковская система: при покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Немецкие банки готовы предоставить его и иностранным гражданам.

Немецкие банки славятся своей порядочностью и высокой корпоративной культурой, прежде чем подать заявку на получение кредита, вы должны понимать, что и с вашей стороны ожидается порядочное отношение и своевременное погашение платежей. Не забывайте, что недвижимость в Германии считается собственностью банка до полного погашения кредита заемщиком.

Немецкая система ипотечного кредитования считается одной из самых прогрессивных в Европе, поскольку предусматривает многообразие вариантов страхования рисков при возникновении проблем с возвратом ипотечных ссуд. Ставки по ипотечным кредитам довольно невысоки, от 3,5% до 5,2%, что несравнимо ниже, чем, например, в России. Как и во всех системах, есть небольшие нюансы, но такие условия, как кредитная ставка, сроки возврата, одинаковы как для граждан Германии, так и зарубежных инвесторов.

Основные моменты, связанные с оформлением ипотечного кредита в Германии

Первое и самое главное условие, что ипотека нерезидентам Германии выдается только на покупку недвижимости, приносящей доход (т.е. при покупке квартиры, она должна сдаваться в аренду до погашения кредита).

Заемщик

Заемщиком может выступать частное лицо.

Размер ипотечного кредита в Германии

Размер ипотеки ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 60% от оценочной или рыночной стоимости недвижимости (в зависимости от того, что ниже).

Условия

от 5 до 20 лет.

Требования к заемщику

Каждый немецкий банк индивидуально обозначает наиболее важные для него требования к заемщику. С целью понимания, какие факторы важны для банка, вам следует обратиться к брокеру, который проконсультирует вас и поможет подобрать банк, подходящий именно вам.

Брокер предоставит вам информацию о том, на какие условия можно рассчитывать, исходя из стоимости объекта недвижимости в Германии, текущих активов и финансового положения заемщика.

Поскольку для каждого банка в наибольшей степени важна платежеспособность заемщика, то большинство немецких банков учитывает ваши существующие обязательства и платежи, в том числе выплаты по ипотеке/аренде, личные и банковские кредиты, а также алименты. Вместе с предполагаемым платежом по ипотечному кредиту в Германии ваши платежи не должны превышать 35% (этот показатель может варьироваться) от вашего ежемесячного дохода.

Важным преимуществом при получении ипотечного кредита в Германии, также является наличие доходов на территории страны, или возможный рентный доход, планируемый от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду.

Страхование

Страхование приобретаемого имущества является обязательным условием. Что касается страхования жизни, то оно является обязательным условием договора ипотеки, в большинстве случаев, часто страховые компании настаивают на этом. В некоторых случаях компании по страхованию жизни могут потребовать, чтобы заемщик и со-заемщик (в случае наличия такового) прошли медицинское освидетельствование, которое может быть пройдено как в Германии, так и в России.

Заявка на ипотечный кредит в Германии с целью приобретения недвижимости

Мы рекомендуем узнать о возможных ипотечных вариантах до совершения покупки и, возможно, что до того момента как вы планируете свой визит для поиска недвижимости в Германии. Это позволит вам узнать, на какие условия вы сможете рассчитывать исходя из вашего финансового состояния и бюджета планируемой покупки, а также получить предварительное одобрение банка на кредитование сделки.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости, как правило, производится независимой оценочной компанией или кредитной организацией для целей расчета сумм кредитования. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Ещё одно существенное преимущество для владельцев недвижимостью в Германии. Вы можете финансировать свой бизнес в России кредитами, выданными немецкими банками под залог вашей недвижимости в Германии.

Мария СаблинаMostProperties.comПо материалам компании Lowellfinance.com

www.1-property.ru

Как получить ипотеку в Германии? Нюансы и практика. - Статьи о недвижимости - Статьи и аналитика

Покупка недвижимости в Германии с использованием ипотеки является очень выгодной.  Причем это доступно не только местному населению, но и покупателям из-за рубежа. Низкие процентные ставки в сочетании с  возможностью досрочной выплаты, различные варианты рефинансирования кредита через другие – банки – все это способствует росту спроса на покупку недвижимости в Германии при помощи ипотеки.Вы можете получить ипотеку в Германии как на коммерческую, так и жилую недвижимость, а также на строящиеся объекты.

Но вот прочитав такие сведения, и не владея полной картиной реалий, многие потенциальные покупатели недвижимости начинают обращаться примерно с таким вопросом: «Меня интересует покупка квартиры или дома для собственного использования, бюджет от 50 000 до 100000 евро. Интересует покупка недвижимости в ипотеку».

Если Вы не планируете сдавать квартиру в аренду, то получить кредит представляется невозможным. Банку необходимы гарантии возврата выданного им кредита. Если есть арендатор – тогда понятно, откуда будут выплачиваться деньги. Причем банк будет изучать договор аренды  объекта недвижимости.

Иногда у потенциальных покупателей недвижимости в Германии возникает такая «хитрая» идея, как сдать квартиру в аренду члену своей семьи, например, оформить «договор аренды» на жену/мужа. Но вот немецкие банкиры совсем не дураки! Если арендатор – иностранец – то шансы получить кредит опять сводятся на нет. Почему?  Если квартиру/дом снимает немец, то даже в случае, если он потеряет работу и не сможет платить за квартиру, тогда за него это будет делать государство. Таким образом, банк имеет гарантии, выдав кредит на покупку квартиры с таким арендатором. А если арендатор иностранец, то где гарантии? 

При выдаче кредитов на уже построенные коммерческие или жилые объекты недвижимости, вся сумма будет выдана заемщику сразу, а на строящиеся объекты – поэтапно.

Для нерезидентов процесс получения ипотеки в ряде немецких банков усложнился в последнее время. На это есть причины:1.    Повышение спроса на получение кредитов резидентами Германии (наблюдается повышение арендных ставок на жилье, а проценты по ипотечным кредитам остаются низкими).2.     Россия не входит в ЕС, поэтому отсутствуют единые стандарты документации. Возникают сложности при сопоставлении российских документов с немецкими. Плюс к этому не так-то просто оценить платежеспособность заемщика, тем более нерезидента ЕС. Поэтому ряд банков выдает кредиты только тем, кто имеет ВНЖ в Германии.А некоторые банки специализируются на кредитовании именно русских клиентов, и при обращении к ним ВНЖ не потребуется.

Нерезиденту необходимо иметь первоначальный взнос в размере 50%, и если его размер  будет выше, то более выгодными окажутся и условия кредитования.

Процентная ставка по ипотеке в Германии составляет 3-5%, минимальная сумма финансирования 50 000 евро: объект недвижимости должен стоить как минимум 100 000 евро.

После того, как Вы выбрали объект недвижимости, необходимо собрать и предоставить необходимые документы в банк и нотариусу. Заявление будут рассматривать индивидуально в каждом случае, срок рассмотрения – до двух недель. Кроме этого, в разных федеральных землях Германии требования банков могут отличаться.

Документы для подачи заявления  от частного лица:

- загранпаспорт- подтверждение получения зарплаты (за последние три месяца минимум)/иных доходов- справка о размере зарплаты с места работы- последняя налоговая декларация о доходах- сведения об объекте недвижимости

Если приобретаемый объект сдан в аренду, то к доходам/зарплате прибавляют 75% от Kaltmiete (холодной аренды).Очень желательно, чтобы ежегодный доход заемщика был от 1500 евро в месяц (от 20 000 евро в год), причем ежемесячные выплаты по кредиту не должны составлять более 35% от ежемесячного дохода заемщика.

Документы для подачи заявления от юридических лиц:

- бухгалтерский баланс за последние два года; - последняя налоговая декларация;- оценка бизнеса на текущую дату;- сведения об объекте недвижимости.

Дополнительные расходы, которые должны быть оплачены при покупке недвижимости (налог, комиссия маклера, нотариус) должны оплачиваться покупателем, а вот оценку объекта стоимостью до 500 000 евро многие банки в Германии бесплатно производят сами. Если сумма превышает 500 000 евро, приглашают оценщика, услуги которого составят порядка 300-600 евро.

worldtravelinvest.com

Ипотечное кредитование в Германии

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и раз­нообразными кредитными институтами, которые в зависимости от направленности их дея­тельности в Германии принято подразделять на:

1) частные, основным экономическим принципом которых являет­ся максимизация прибыли. К ним относятся ипотечные частные банки, кредитные банки в области судоходства, кредитные учреждения со специальными заданиями, частные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства.

Кредитные учреждения со специальными заданиямиявляются спе­циализированными банками, выполняющими важные народно-хозяй­ственные функции по стимулированию определенных сфер экономики. Одним из направлений их деятельности являются ипотечные опера­ции под залог основных фондов предприятий;

2) общественные, нацеленные на вы­полнение определенных общественных задач: публично-правовые ипотечные кредитные учреждения, кредитные учреждения со специальными заданиями, публичные сберегательные кассы для финансиро­вания индивидуального жилищного строительства;

3) кооперативные, основной задачей которых является удовлетворение по­требностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи: общества взаимного кредита или строительные общества.

 

Особенности деятельности различных ипотечных организаций за­ключаются, прежде всего, в способе привлечения ресурсов для кредит­ных операций. Наибольшую известность получили стройсберкассы и ипотечные банки.

Работа стройберкасс базируется на системе сбережений, основанной на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

Модель ипотечного банка подразумевает самостоятельное ре­финансирование ипотечных кредитов за счет выпуска закладных ли­стов.

В Германии в Законе об ипотечных банках дано следующее определение ипотечного банка.

Ипотечные банки— это частноправовые кредитные институты, де­ятельность которых направлена на:

– выдачу ссуд под залог внутренних (отечественных) земельных участков (и построек на них) и выпуск долговых обязательств (ипотечных закладных листов) на основе выданных ипотечных кредитов;

– предоставление ссуд внутренним публично-правовым организа­циям и институтам или получение полной гарантии (поручитель­ства) от таких организаций и институтов на предоставление ссуды и выпуск долговых обязательств (коммунальных долговых обя­зательств) на основе приобретенных требований.

Ипотечные банки в Германии могут быть основаны только в форме акционерных обществ или акционерных коммандитных товариществ, участники которых подразделяются на 2 категории: полные товарищи, несущие неограниченную имущественную ответственность по обязательствам товарищества, и коммандисты, отвечающие по обязательствам К. т. в пределах их вклада.

Деятельность ипотечного банка основывается на принципах надеж­ности, ликвидности и эффективности.

1. Принцип надежностиипотечных банков заложен в Законе об ипо­течных банках и связан с тем, что минимизация риска неплатежеспособности эмитента закладных листов осуществляется за счет:

– ограничения проводимых им операций только операциями с низ­ким уровнем риска;

– формирования определенного состава покрытия под обязатель­ства по закладным листам таким образом, что даже в случае банкротства эмитента инвестор полностью получит как сумму инвестиций, так и процентный доход.

2. Принцип ликвидностизаключается в соответствии эмитируемых закладных листов требованиям ликвидности для международных инвесторов.

3.Принцип доходности.Закладные листы предлагают инвесторам более высокую доходность, чем государственные ценные бумаги, обладая при этом практически таким же высоким кредитным рейтингом.

Можно выделить следующие критерии надежности ипотечных банков в Германии:

1) Особые условия лицензирования ипотечных банков. С одной стороны, существуют ограничения деятельности банков. С другой сто­роны, ипотечные банки получают, как правило, государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов.

2) Специализация ипотечных банков. Деятельность ипотечных бан­ков в Германии жестко регламентированна и ограниченна, что харак­теризует их как высоконадежные и стабильные кредитные институты. Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.

3) Специфика формирования массы покрытия выпущенных заклад­ных листов. Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вло­женного капитала и процентных доходов владельцев закладных лис­тов. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, явля­ются безрисковыми. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка.

4) Специфика расчета залоговой стоимости. Расчет залоговой стоимости про­изводится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью.

5) Закрепленное в законе право держателей закладных листов на первоочередное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка.В Германии масса покрытия рассматривается как обособленное имущество, которое при банкротстве банка не включа­ется в общую конкурсную массу, а служит для удовлетворения требо­ваний владельцев закладных листов, чьи требования удовлетворяются в первую очередь из средств, полученных от реализации объектов не­движимости, внесенных в реестр покрытия.

6) Особый порядок государственного надзора за ипотечными банка­ми.Согласно немецкому Закону об ипотечных банках, контроль и над­зор за деятельностью ипотечного банка осуществляет независимое доверенное лицо, назначаемое органом государственного надзора за деятельностью банков.

Доверенное лицо вместе с банком также отвечает за сохранность объек­тов, внесенных в реестр покрытия. Таким образом, доверенное лицо защищает интересы держателей закладных листов и выполняет те над­зорные функции, которые не в состоянии осуществлять кредиторы своими силами.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

В экономически развитых странах с окончательно оформленной банковской системой ипотечные банки играют одну из ведущих ролей, обеспечивая стабильность всей банковской системы и поддерживая экономическую активность во многих смежных отраслях экономики. Надежность ипотечных банков Германии обусловливает надежность и ликвидность ипотечных закладных листов.

----------------------------------------------------------------------------------------------------

 

 

studopedya.ru