Ипотека на коммерческую недвижимость. Ипотека коммерческой недвижимости

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц

Финансирование бизнеса » Кредиты малому бизнесу »

Что нужно знать о коммерческой ипотеке для малого бизнеса

Сложно вести хозяйственную деятельность без помещения в собственности. Приобрести его на собственные деньги тоже довольно часто не представляется возможным. Решить эту проблему позволяет займ, однако финансовые учреждения весьма неохотно его выдают. В чем же причина?

Слово «ипотека» вошло в лексикон граждан нашей страны сравнительно недавно. Приобретение жилья в кредит стало довольно распространенным явлением в России, а вот подобный способ покупки коммерческой недвижимости имеет место лишь в отдельны случаях, подобные договора заключаются редко.

При этом в мире коммерческая ипотека пользуется немалой популярностью.

Зарубежный опыт показывает, что грамотная эксплуатация квадратных метров в целях получения прибыли посредством сдачи в аренду офисных помещений, магазинов, помещений для предприятий сферы услуг способна принести доход, сопоставимый с тем, который приносит любой другой малый бизнес. Это позволяет вполне обоснованно прибегать для этих целей к ипотечному кредитованию.

Отличительные черты бизнес-ипотеки

Этот вид кредита финансовые учреждения выдают для приобретения нежилых помещений. Это могут быть склады, офисы и т.д.

Суть подобного займа в том, что денежные средства предоставляются под залог той недвижимости, которая на них приобретается, и выдается он на довольно короткий срок и под весьма высокие проценты.

Взять в займы у банка деньги на приобретение квадратных метров для хозяйственной деятельности можно под 12-16% годовых (весьма выгодные условия, см. статью о средних процентных ставках), предоставляется такой кредит, как правило, в иностранной валюте. Максимальный срок действия договора составляет 10-12 лет, но довольно часто его длительность не превышает 5 лет.

Первоначальный взнос по договору составляет от 25% до 40% стоимости приобретаемого объекта.

Юридическая сторона вопроса

С точки зрения закона коммерческая и жилищная ипотека во многом схожи и включают подобные процедуры.

Здесь также требуется прибегнуть к оценке заемщика и самого объекта, выполнить требование внесения первоначального взноса.

Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов.

Закон не дает разрешения компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до тех пор, пока стороны не заключат сделку купли-продажи.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц: что это такое?

Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения денег в долг.

Договор о приобретении в кредит коммерческих площадей заключается на основании общих требований Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на базе положений закона «Об ипотеке». Договор должен содержать информацию о предмете покупки в кредит, о его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательств.

Выгодно ли это?

Участники рынка считают, что развитие данного направления кредитования сдерживает несовершенство законодательства.

Кроме того, не совсем ясно, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, особо в ипотеке не нуждаются, так как они могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют.

Если же компании нечего предоставить в залог или сотрудники банка на основании оценки ее работы пришли к выводу, что с данным предприятием нельзя заключать договр, то нет необходимости в таком заемщике.

Что касается малого бизнеса, то он не располагает имуществом, необходимым для обеспечения залога. Малый бизнес еще в большей степени подвержен влияниям рисков, которые несет непрозрачность рынка недвижимости для бизнеса.

Варианты схем коммерческой ипотеки

Законодательство определяет порядок действий при таком кредитовании предпринимателей. Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной дестельность от аналогичного способа покупки жилого помещения. Это заставило рынок выработать несколько схем, по которым совершаются подобные сделки.

Схема №1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца. Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и растянутой во времени.

Схема №2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют. Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи. Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.

Схема №3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица».

Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение.

Бизнес-ипотека или лизинг?

Эксперты считают лизинг хорошей альтернативой столь несовершенной ипотеке. В лизинг можно брать не только автомобили, но и другие объекты имущества.

В данной ситуации лизинговая организация предоставляет займ на приобретение помещения для бизнеса и остается его владельцем до тех пор, пока заинтересованное юридическое лицо не выплатит кредит.

Главное достоинство лизинга в том, что схема данной процедуры четко прописана в законодательстве. Однако если лизинговая компания обанкротится, все имущество, которое ей принадлежит, может за долги отойти третьим лицам.

Риск неизбежен и в том, и в другом случае. Банкиры рекомендуют предпринимателям самим влиять на условия предоставления займа. Эксперты считают, что самой острой проблемой, которая мешает развитию данного рынка, является низкая финансовая культура представителей малого бизнеса. Займы под квадратные метры станут для них вполне реальными, когда малый бизнес перестанет работать «в тени».

Низкая налоговая культура компаний, которые относятся к малому бизнесу, заставляет финансовые учреждения предоставлять им невыгодные условия коммерческой ипотеки.

berolux.ru

Ипотека коммерческой недвижимости - RosBeez.ru

На рынке российской недвижимости уже несколько лет развивается коммерческая ипотека, хотя во всем мире это явление широко распространено. Что такое ипотека коммерческой недвижимости или бизнес-ипотека?

Коммерческая ипотека - это когда ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. В России уже появились специалисты, которые профессионально занимаются программами ипотечного кредитования офисных зданий.

Суть коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом, у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Земельная ипотека

Земельная ипотека призвана сформировать отсутствующий в России земельный рынок. Как считают эксперты, земельная ипотека станет толчком для формирования в стране земельного рынка, который на сегодня совершенно не развит. Разработчики концепции создания земельной ипотеки уверены, что фермеры будут активно брать кредиты под залог своих земельных угодий. Однако, как полагают аналитики, массовой земельная ипотека станет еще очень нескоро: для того чтобы эта система заработала, необходимо, чтобы крестьяне могли беспрепятственно оформлять права собственности на свои земли, а этого пока не происходит.

Основная законодательная база существует по первой части земельной ипотеки, которая связана с предоставлением кредита под залог земельного участка. Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия. Поэтому есть необходимость внести дополнения и изменения в законы об ипотеке, о рынке ценных бумаг, об ипотечных ценных бумагах и об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пока концепция земельной ипотеки подразумевает, что в залог будут приниматься только земельные участки, оформленные в собственность. По данным "Россельхозбанка", в собственность оформлено лишь 15% российских земель, находящихся в пользовании крестьянско-фермерских хозяйств. Между тем эксперты полагают, что самыми активными участниками земельной ипотеки должны стать именно небольшие фермерские хозяйства.

Перспективы коммерческой ипотеки

По мнению российских экспертов, коммерческая ипотека нежилых помещений - одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

В настоящее время в России ипотека коммерческой недвижимости характерна, в основном, для крупных компаний. Однако, эксперты отмечают, что скоро покупка офисов по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас - приобретение квартиры. По данным риэлторов, спрос на эту услугу постоянно растет. Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, многие проблемы разрешатся, и ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться так же динамично, как и кредитование жилых помещений.

Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений в том, что предлагаемые банками кредиты, в основном краткосрочны, что связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка ожидается значительный рост.

Преимущества ипотеки

При покупке квартиры преимущества ипотеки иногда оценить нелегко.В отношении коммерческой недвижимости, выгода при покупки в кредит гораздо более очевидна. Привлекая средства банка, компания не изымает собственный капитал из оборота. Поэтому покупка через ипотечное кредитование выгодна заемщику уже в том случае, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость кредита. А у российских фирм доходность бизнеса в любом случае выше, чем самые высокие ставки по банковскому кредиту. Поэтому кредит, как правило выгоднее, чем целевая покупка.

Обращаясь в банк за ипотечным кредитом, компания пройдет те же этапы, что и частные покупатели жилья. Предприятие обязательно проверят, объект недвижимости оценят, ответственность застрахуют. Правда, первоначальный взнос для бизнес-ипотеки редко бывает меньше 30%, и почти никогда ниже 25% - к юридическим лицам банки относятся требовательнее.

Здесь следует отметить тот факт, что строго говоря, ипотеки коммерческой недвижимости фактически не существует. Компаниям не разрешается оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Самое существенное отличие связано с отсутствием в одном из положений закона об ипотеке слово «нежилые». При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени. Но в законе об ипотеке отсутствуют четкие формулировки о возникновении ипотеки при сделках с коммерческими объектами.

Пока соответствующую поправку в закон не утвердили, объект требуется сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. В результате нарушается логическая последовательность действий: если вы приобретаете магазин или офис, то вправе получить в банке кредит лишь с того момента, когда к вам перешло право собственности. А обычная ипотечная схема, когда заемщик вносит 30% собственных средств, остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, с нежилыми помещениями пока не работает.

Обходные пути

Банкам и покупателям приходится искать обходные пути. Например, банки выдают до оформления залога только часть денег. Чаще всего инвестор покупает объект за свои средства и рефинансирует его уже после заключения сделки.

По договоренности с продавцом есть шанс применить и еще одну схему — продажу из-под залога. При такой схеме владелец недвижимости оформляет на объект недвижимости залог и берет в банке кредит. Затем он продает недвижимость по цене, уменьшенной на сумму кредита, которая «висит обременением» на этом здании. Для покупателя в этой ситуации почти ничего не меняется — он станет расплачиваться по кредиту так же, как если бы оформил его сам.

Условия и сроки кредита

Сроки коммерческой ипотеки составляют от 3 до 10–12 лет. В России чаще всего кредит берется на пять лет. Первоначальный взнос может достигать и 40%. Ставки по кредиту колеблются от 12 до 16% и сейчас не сильно зависят от валюты кредита. Физические лица при покупке нежилых помещений по ипотеке могут рассчитывать на чуть лучшие условия и более быстрое рассмотрение заявки. В свою очередь компании способны получить кредит гораздо большего размера. Однако такая фирма должна реально действовать на рынке не менее года, и иметь прибыльный бизнес, отраженный в балансе.

Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. При покупке ликвидного и доходного офисного здания, где устоялся пул крупных арендаторов, стоит рассчитывать на ставку вплоть до LIBOR + 3,3% (менее 9% по кредиту в долларах) и срок до 12 лет.

Аренда с выкупом, или лизинг

Лизинг коммерческой недвижимости появился на нашем рынке совсем недавно — осенью 2005 года. При покупке по этой схеме, лизинговая компания становится и заемщиком, и собственником недвижимости. В свою очередь, она сдает помещения клиенту, который перечисляет не только арендную плату, но и лизинговый платеж, за счет которого и выплачивается кредит. При погашении определенной, заранее определенной доли, арендатор выкупает здание в собственность.

Популярность лизинга автомобилей обусловлена большей доступностью по сравнению с ипотекой: к нему часто прибегают, когда объект или заемщик не вполне соответствуют требованиям банка. Так как в этом случае финансовую ответственность по кредиту несет лизинговая компания, банк относится к сделкам более лояльно. Большинство банков имеют свои лизинговые компании и, соответственно, им требуется значительно меньше сил и времени для оценки кредитных рисков.

Основное требование к компании-покупателю — она обязана быть прибыльной. По условиям лизинга необходима чистая прибыль в два раза большая, чем планируемый лизинговый платеж. Рассмотрение заявки на кредит от лизингодателя, как правило, происходит за два–три дня. «Андеррайтинг получателю, как правило, идет на уровне кредитного интервью. И в первую очередь рассматривается сам объект недвижимости, его ликвидность», — рассказывает генеральный директор компании MainDecision Светлана Сидоренко.

Кроме доступности у лизинга есть и еще одно преимущество — вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету. В то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта. В остальном условия очень похожи на ипотечную покупку: максимальный срок — десять лет, процентная ставка — от 4 до 14% годовых, собственных средств требуется около 30%.

Однако для ликвидных объектов некоторые лизингодатели могут снизить первоначальный взнос. «В значительной степени лизинговый платеж зависит от месторасположения купленного объекта, — поясняет С. Сидоренко. — Если он на окраине, то платеж будет меньше той арендной платы, которую за него вносил арендатор, если в центре — то больше. Но в среднем лизинговый платеж равен стоимости аренды».

Одна из причин, мешающих распространению лизинга, — это то, что имущество находится не на балансе покупателя, а у лизинговой компании. В течение пяти–десяти лет он является лишь пользователем этой площади. Этот психологический фактор сдерживает некоторых руководителей, подумывающих о лизинге. Они опасаются риска исчезновения компании-лизингодателя. чем выкупят свою недвижимость. Но, на наш взгляд, подобные страхи не оправданы.

---

Источник: www.realtypress.ru

www.rosbeez.ru

Коммерческая ипотека для физических лиц

Производственные помещения, предназначенные для ведения бизнеса, при правильном расположении и рациональном использовании могут приносить достаточно ощутимый доход. Причём совсем не важно, является недвижимость складом или торговой площадью.

Коммерческая ипотека, доступная физическим лицам

Коммерческая ипотека для физических лиц является особой формой кредитования, при котором в качестве имущественного залога оформляется помещение для ведения бизнеса. Это могут быть как отдельные небольшие объекты, так и целые производственные комплексы. Не так давно заём на коммерческую недвижимость оформлялся только на юридических лиц, однако сейчас такое кредитование доступно и физическим лицам, являющимся индивидуальными предпринимателями, и совладельцами бизнеса.

Для того чтобы приобрести достаточно дорогой объект, нужны свободные денежные средства, но не все бизнесмены готовы изъять такую сумму из оборота без ущерба для текущей деятельности. Поэтому многие предприниматели наиболее охотно оформляют покупку коммерческой недвижимости в кредит. Тем более что в банковском секторе существует множество ипотечных программ с выгодными условиями заимствования.

Чем интересна коммерческая ипотека

При сопоставлении арендных платежей со стоимостью коммерческого кредита нередко получаются равнозначные суммы. Отсюда вытекает логичный вывод о том, что намного целесообразнее осуществлять платежи за ту недвижимость, которая в перспективе перейдёт в собственность. Кредит под коммерческую недвижимость для физических лиц является сравнительно новым продуктом, однако в последнее время он стал довольно востребованным. Связано это с тем, что залоговое помещение само служит обеспечением займа, что минимизирует финансовый риск банка и не требует от физического лица дополнительного подтверждения платёжеспособности.

В различных банках условия такого кредитования могут отличаться. Это связано не только с процентной ставкой, но и с предъявляемыми требованиями к заёмщику. Основными параметрами коммерческого кредитования можно назвать следующие показатели:

В виде залогового имущества может выступать только капитальный объект;
Недвижимость может быть как первичной, так и вторичной;
По отношению к залоговому помещению должны отсутствовать претензии третьих лиц, также объект не должен иметь иного обременения;
Физическое лицо должно предоставить прямое и косвенное подтверждение своего дохода;
Объект недвижимости подлежит обязательному страхованию.

Дополнительными условиями, предъявляемыми к приобретаемой площади, могут быть следующие требования:

Ипотечная недвижимость должна быть расположена в регионе нахождения банка.
Коммерческое помещение может быть представлено отдельно стоящим зданием либо площадью, находящейся на первом или цокольном этаже.
Назначение объекта должно соответствовать требованиям кредитора, у здания должен быть почтовый адрес.
Планировка помещения обязана соответствовать технической документации, к объекту должны быть подведены все необходимые коммуникации.
Недвижимость не может находиться в ветхом здании, предназначенном под снос или капитальный ремонт.

Ипотечный кредит на коммерческую недвижимость наиболее часто берут начинающие предприниматели, в связи с этим при оформлении договорных отношений клиент не всегда может предоставить документальное доказательство необходимого уровня дохода. Именно этот факт является основной причиной отказа в кредитовании.

Условия кредитования и особенности коммерческого займа

Основной экономический смысл приобретения коммерческой недвижимости в кредит состоит в том, что бизнесмен перестаёт зависеть от арендатора, который в любой момент может пересмотреть условия или расторгнуть договор. Поэтому, принимая решение о покупке недвижимости в кредит, следует учитывать следующие факты:

Процедура будет иметь целесообразность в том случае, если арендные платежи будут сопоставимы с ежемесячными взносами по кредиту. Если разница будет существенной, то намного экономичнее будет взять помещение необходимого размера в аренду.
Поводом к кредитованию может стать ненадёжность арендного договора. Если по его условиям стоимость ежемесячного платежа является фиксированной и не будет меняться на протяжении всего срока, то, возможно, такой вариант для предпринимателя станет более выгодным. Если же есть малейшее подозрение на то, что собственник помещения может отказать в предоставлении услуги, то в этом случае стоит задуматься о займе.

Ещё одной особенностью ипотеки на коммерческую недвижимость является срок кредитования. По сравнению с обычным имущественным займом период погашения долга по такому кредиту устанавливается на срок до 10 лет. Такое условие подходит далеко не всем, так как короткий срок возврата при большой стоимости объекта приводит к внушительным ежемесячным взносам, которые не могут быть осуществлены на начальном этапе развития бизнеса.

Отдельного внимания заслуживает и ставка по кредиту. Ипотека для юридических лиц в настоящее время оформляется под 16-19% годовых, в то время как физические лица в зависимости от условий могут получить коммерческий кредит под 12-15% годовых. Такие различия связаны с финансовыми рисками банков. При оформлении физического займа имущество сразу же оформляется в залог. В отношении коммерческого займа такой нормы не существует. Помещение сначала должно пройти процедуру перехода собственности и только затем передано в залог. В результате таких действий у банка появляется период, когда ссуда будет ничем не обеспечена. Как следствие, на время повышенного риска финансовое учреждение вынуждено устанавливать увеличенную ставку.

Непростой процедурой является оценка коммерческой недвижимости. Установить рыночную цену на основании похожих нежилых помещений не представляется возможным из-за различий в технических характеристиках. Следовательно, для определения стоимости необходимо привлечение независимого оценщика, а это уже дополнительные расходы.

Документальное оформление коммерческой ипотеки

Оформление в виде залогового имущества объектов нежилого фонда может быть доступно определённому кругу лиц, имеющему то или иное отношение к коммерческой деятельности. Физические лица, которые могут обратиться за таким займом, должны иметь следующий юридический статус:

индивидуального предпринимателя,
топ-менеджера компании,
совладельца бизнеса.

Помимо коммерческой принадлежности заёмщики должны соответствовать определённому возрасту. Кредит под залог коммерческой недвижимости может быть оформлен лицам не моложе 21 года и не старше 65 лет. Также обязательным будет наличие гражданства РФ.

Для оформления договорных обязательств заёмщику необходимо предоставить в банк следующий пакет документов:

Оригинал и копию удостоверения личности;
Свидетельство о постановке на учёт в качестве ИП или выписку из ЕГРИП;
ИНН;
Документы, свидетельствующие о заключении и расторжении брака;
Свидетельства о рождении детей;
Военный билет для военнообязанных граждан;
Реквизиты расчётного счёта при его наличии;
Данные о других объектах недвижимости, находящихся в собственности заёмщика;
Оценочный альбом приобретаемого помещения;
Договор на покупку площади;
Свидетельство на право собственности на недвижимость без обременения;
Страховой полис на объект залога.

Для подтверждения платёжеспособности в банк дополнительно предоставляются следующие документы:

Справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
Налоговая декларация, книга доходов и расходов, справка о задолженности по налогам;
Лицензия на определённые виды деятельности.

Если клиент выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой компании, то он юридически представляет интересы фирмы, а, следовательно, должен подтвердить платёжеспособность финансовыми показателями организации. Для этого в банк необходимо предоставить следующие отчёты:

Банковскую выписку по расчётному счёту фирмы;
Годовую бухгалтерскую отчётность;
Справку о дебиторской и кредиторской задолженности;
Данные по основным средствам и товарно-денежном обороте.

Все документы, предоставляемые представителем компании, должны быть заверены печатью организации и подписаны генеральным директором.

Схемы ипотечного кредитования

Ипотека на коммерческую недвижимость имеет характерную особенность. Имущественный залог нельзя оформить до тех пор, пока на него не перейдёт право собственности. Такой интервал оценивается банком как рискованный, поэтому при проведении сделки между сторонами используются следующие схемы.

С перечислением авансового платежа:

Участники сделки подписывают договорные обязательства;
Покупатель перечисляет продавцу установленный авансовый платёж, равный сумме залогового обеспечения по договору ипотеки;
Банк подтверждает гарантийным письмом то, что остаточная сумма будет перечислена владельцу после перехода права собственности;
По окончании процедуры регистрации имущество оформляется в виде залога, а оставшаяся сумма денег перечисляется продавцу.

Такая схема может быть неудобной только для продавца, так как период полной оплаты может затянуться на неопределённый срок.

С залоговым обязательством:

Покупатель перечисляет продавцу авансовый платёж в размере установленного залога по ипотечному займу;
Собственник недвижимости закладывает своё имущество в банк, затем оформляет договор купли-продажи и получает остаточную сумму;
После того как банк даст согласие, документы направляются на регистрацию на нового владельца.

Такая процедура считается выгодной для всех участников сделки, однако требует сложного документального оформления.

onedvizhke.ru

Ипотека коммерческой недвижимости

Как это ни удивительно, но коммерческая ипотека на рынке офисной недвижимости России до сих пор является продуктом, относящимся скорее к разряду экзотики. Кредитование покупки деловой недвижимости, когда объектом такого залога выступает сама приобретаемая недвижимость, или – коммерческая ипотека является сравнительно новым продуктом для рынка финансовых услуг.

Коммерческой ипотеки в том традиционном виде, в котором она давно существует в зарубежных странах, в России сегодня не наблюдается по причине полного отсутствия соответствующего законодательства. Несмотря на это отдельные московские структуры все же пробуют кредитовать покупку деловой недвижимости, применяя при этом разнообразные запутанные схемы. В природе есть несколько разновидностей сделок с недвижимостью в качества залога, позволяющих банку осуществлять подобное кредитование. Однако при этом далеко не каждая из таких сделок может называться ипотечной.

Согласно официальным данным, лишь 10% кредитов в России предоставляется под залог приобретаемой коммерческой недвижимости. То есть, только при таких условиях можно вести речь о коммерческой ипотеке. В свою очередь, в остальных 90% случаев кредиты выдаются также под залог недвижимости, однако эти деньги тратятся не на приобретение офисов, а просто на развитие бизнеса. Соответственно, считать такие сделки ипотечными было бы ошибочно. Если обратить внимание на жилую недвижимость, то здесь ситуация немного проще. Ведь законодательство, регулирующее вопросы жилищной ипотеки все же разработано, хотя и произошло это сравнительно недавно, а данная нормативная база в большой степени несовершенна.

Все же основа для законотворчества в данном вопросе заложена, то есть существует направление, в котором эти законы могут совершенствоваться дальше. Коммерческой ипотеке повезло гораздо меньше, поскольку в законодательстве для нее даже пока не нашлось более-менее четкого определения. Непосредственно в законе «Об ипотеке» оговариваются только лишь кредиты на покупку жилой недвижимости. При этом в законодательстве существует четкий запрет на оформление закладной до заключения сделки по купле-продаже. Следовательно, желающие заложить какой-либо объект, должны сначала приобрести его в собственность.

Несмотря на все эти проблемы, рынок услуг по коммерческой ипотеке в России не просто существует, но еще и достаточно активно работает. Однако, предлагая свои услуги в данном направлении, банки все же не склонны их рекламировать. Такую политику финансовых учреждений специалисты связывают в основном с необходимостью «длинного» финансирования. Ведь привлечь финансовые ресурсы на жилищную ипотеку, где риски более- менее известны, значительно легче, нежели найти инвестиции на гораздо более рисковую коммерческую ипотеку. И, тем не менее, то обстоятельство, что сделки по коммерческой ипотеке совершаются полуподпольно, не может не настораживать.

Многие специалисты открыто признают, что проблем с этим продуктом финансового рынка существует действительно немало. Основные из них заключаются в отсутствии долгосрочного целевого финансирования, неопределенности в требованиях к правоустанавливающим документам. Также в ряде случаев пока еще действительно не проработаны важные для данного процесса юридические вопросы, включая право собственности на землю. Однако главную причину, по которой коммерческая ипотека находится в подполье, специалисты видят в отсутствии у финансистов долгосрочных пассивов. То есть, дальнейшие перспективы развития коммерческого ипотечного кредитования эксперты связывают, прежде всего, с наличием у банковских учреждений долгосрочных финансовых ресурсов, а также с появлением законов, способных должным образом регулировать ситуацию на рынке ценных бумаг и порядок оформления документов на объекты коммерческой недвижимости. Само же развитие коммерческого ипотечного кредитования для рынка жизненно необходимо, поскольку именно оно способно существенно увеличить спрос, а значит и значительно оживить рынок деловой недвижимости.

Понравилось? Поделись с друзьями в социальных сетях!

vam-ipoteka.ru

Ипотека коммерческой недвижимости - особенности и перспективы

Содержание статьи

Долгое время явление коммерческой ипотеки было известно лишь за пределами России. Однако последние несколько лет показали, что, так называемая бизнес-ипотека, актуальна и для нашей страны. На сегодняшний день уже существуют специальные программы по данному виду кредитования, разработанные российским специалистами.

Что такое ипотека коммерческой недвижимости

Рассмотрим более подробно значение этого термина.

Коммерческая ипотека – это вид кредита, выдаваемого на приобретение получателем нежилого помещения (офисы, склады, торговые помещения и т.д.). Особенность данного вида кредитования заключается в том, что кредит выдается при условии передачи приобретаемого помещения в залог банку. Обычно бизнес-ипотека имеет высокие процентные ставки. Кроме того, погасить такой долг придется в достаточно короткие сроки.

Вот так это примерно будет выглядеть в числовом эквиваленте:

Процентная ставка: 12-16%.

Сроки: от 3-5 лет до 10-12 лет (в среднем, такой кредит берут сроком на 5 лет).

Первоначальный взнос: 25-40% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Обязательные условия:

1) Присутствие бизнеса на рынке в течение как минимум года.

2) Положительный (прибыльный) баланс. Это значит, что ваша компания должна иметь доход, превышающий расходы на аренду офиса, зарплаты сотрудникам, покупку оборудования и т.д.

Как показывает практика за рубежом, если приобретаемая недвижимость используется рационально, например, сдается в аренду для другого вида бизнеса, то уровень дохода может считаться равнозначным любому другому доходу малого бизнеса. Таким образом, данный вид деятельности предпринимателя также позволяет использовать бизнес-ипотеку.

Таким образом, например, работает ЗАО «Солдинг». Недвижимость приобретается за счет личных средств, а также коммерческой ипотеки. Далее, в зависимости от того, каким образом будет использовано данное помещение, решается вопрос о получении с него прибыли: перепродажа или сдача в аренду.

Основное отличие коммерческой ипотеки от ипотеки, предоставляемой на жилье, заключается в том, что объект недвижимости необходимо сначала купить, а только потом давать под залог банку, чтобы получить кредит.

Договор об получении коммерческой ипотеки заключается в соответствии ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства (п.1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Земельная ипотека

Развитием и внедрением в практику такого вида ипотеки сегодня занимается Россельхозбанк. Так, программа будет развиваться поэтапно от пилотного проекта до полного внедрения в практику, в соответствии с современными реалиями. Специалисты утверждают, что земельная ипотека сможет стать мощным фундаментом для формирования земельного рынка. Так, по их словам, такой вид ипотеки будет пользоваться большим спросом у фермеров, которые смогут брать ее под залог своих земель. Становление земельной ипотеки массовой будет зависеть от многих факторов. В первую очередь, от возможности крестьянами свободно оформлять права собственности на земли. А это пока еще не происходит.

Что касается законодательной базы для земельной ипотеки, то для первой части, которая отвечает за выдачу кредита под залог земли, она существует и дает все возможности для вополощения. А вот реализация второй части пока остается под вопросом. Существуют определенные препятствия в законодательстве, связанные с рынком ценных бумаг, ипотечных ценных бумаг и об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

На данный момент считается, что банки будут брать в залог лишь те земельные участки, которые находятся в собственности фермеров или крестьян. А таковых всего лишь 15% от общего количества земель находящихся в их владении. А ведь именно фермерским хозяйствам прочат наибольшую часть всех выданных земельных ипотек.

Что стоит ожидать в ближайшее время?

Одним из самых перспективных видов ипотечного кредитования станет, по мнению отечественных экспертов, именно коммерческая ипотека.

В зависимости от того, что хочет получить заемщик, банки будут предлагать самые разнообразные ставки: плавающие, переменные, фиксированные. В какой валюте будет предоставлен кредит тоже остается на выбор заемщика. Если кредит берет физическое лицо, то ставки на покупку нежилой недвижимости будут почти равнозначны ставкам на жилую недвижимость. Если кредит будет брать предприятие, то здесь ставки будут немного выше, чем для физического лица. Процентная ставка будет прямо пропорциональна сроку займа: чем больше срок, тем больше процент.

Документы, которые понадобятся на оформление коммерческой ипотеки:

1) Если ипотеку берет физическое лицо, то необходимо будет предоставить все документы, которые требуются для оформления ипотеки на покупку жилой недвижимости.

2) Если ипотеку берет предприятие, то представителям необходимо предоставить все документы, на которых построен бизнес: устав предприятия, балансы, отчеты и т.д.

Тенденции и перспективы коммерческой ипотеки в России

По данным риэлторов, спрос на коммерческую ипотеку растет довольно быстро. Вполне возможно, что в уже в ближайшем будущем приобретение нежилых помещений станет такой же актуальной, как и покупка жилого помещения. Но пока услугой бизнес-ипотеки пользуются лишь крупные компании. Для того, чтобы такой вид кредитования стал более доступным и для остальных, необходимо внести некоторые дополнения к закону об ипотеке.

Кроме того, существует проблема, связанная с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков, которые предлагают коммерческую ипотеку. В связи с этим кредиты, предлагаемые банками краткосрочны, что вызывает некоторые финансовые затруднения у тех, кто хочет получить такой кредит. Но эксперты уверяют, что в данной области будет происходить рост по мере развития рынка секьюритизации, а также за счет привлечения финансовых средств с рынка капитала.

rusfinancist.net